大學(xué)城項(xiàng)目市場部分zong

1、第二部分：濟(jì)南市及區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、 濟(jì)南市房地產(chǎn)市場綜述濟(jì)南市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及展望經(jīng)過近幾年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)，隨著時(shí)間的推移，在這個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)體中，房價(jià)成為一個(gè)萬眾矚目的話題，雖然政府近期不斷出臺一系列的宏觀調(diào)控政策，并試圖通過調(diào)整貸款利率等手段來抑制房價(jià)，但房價(jià)還是居高不下，頗受爭議，同時(shí)，在一系列外部因素的影響下，房地產(chǎn)市場仍然存在著許多不穩(wěn)定的因素，變幻莫測。濟(jì)南市作作為山東東省的省省會城市市和政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化的中心心，房地地產(chǎn)市場場一直和和全國保保持著一一致，熱熱度不減減并穩(wěn)步步上升。特別是是近幾年年來，隨隨著濟(jì)南南市住房房制度改改革、舊舊城改造

2、造步伐和和城市化化進(jìn)程的的加快，居民家家庭購房房以及商商業(yè)購房房的熱潮潮迅速到到來并急急劇升溫溫，濟(jì)南南市的房房地產(chǎn)市市場在這這種情況況下也隨隨之啟動動，新開開發(fā)建設(shè)設(shè)的住宅宅小區(qū)和和商務(wù)樓樓盤以及及商鋪如如雨后春春筍般在在泉城不不斷涌現(xiàn)現(xiàn)，不僅僅改善了了濟(jì)南人人的居住住環(huán)境，也讓泉泉城變得得越來越越美。房地產(chǎn)市市場發(fā)展展空間巨巨大近幾年，濟(jì)南市市居民的的住房消消費(fèi)正在在慢慢的的向更高高的階段段過渡，濟(jì)南市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場也也在調(diào)整整中迅速速壯大。而且，隨著濟(jì)濟(jì)南市城城市框架架的不斷斷拉大，城市人人口的急急劇增加加及城市市輻射力力的增強(qiáng)強(qiáng)，濟(jì)南南房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展步步伐也隨隨之加快快，一個(gè)個(gè)發(fā)

3、展空空間巨大大的房地地產(chǎn)市場場展現(xiàn)在在我們的的面前。此外，市市民多樣樣化的購購房需求求，成為為推動房房地產(chǎn)投投資快速速增長的的重要因因素。目目前濟(jì)南南市房地地產(chǎn)市場場上主要要有種種需求類類型：一一是主動動型需求求。隨著著市民生生活水平平的提高高，對住住房的面面積、生生活的舒舒適度、相關(guān)配配套設(shè)施施的建設(shè)設(shè)以及交交通便利利程度等等各方面面的需求求在不斷斷提高，賣舊房房買新房房的主動動購房者者成為市市場消費(fèi)費(fèi)的主力力。二是是被動型型需求。近年來來，濟(jì)南南市城市市化進(jìn)程程的不斷斷加快，道路拓拓寬和舊舊城改造造范圍的的不斷擴(kuò)擴(kuò)大，大大量的拆拆遷戶成成為房地地產(chǎn)市場場的重要要組成部部分。三三是外來來型需

4、求求。隨著著濟(jì)南市市城鎮(zhèn)聚聚集效應(yīng)應(yīng)增強(qiáng)，投資環(huán)環(huán)境的不不斷優(yōu)化化，城市市綠化率率和基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)水平平的提高高，吸引引了不少少外來投投資者和和務(wù)工人人員來濟(jì)濟(jì)投資和和安家，形成了了一定規(guī)規(guī)模的外外來人口口住房需需求。四四是投資資型需求求。由于于股票投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較大，居民銀銀行存款款利率不不高，物物價(jià)綜合合指數(shù)不不斷上漲漲，部分分群眾愿愿意通過過買房來來保值增增值，從從而形成成了投資資型需求求。房價(jià)呈現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)上上升態(tài)勢勢房地產(chǎn)市市場的有有效需求求和各項(xiàng)項(xiàng)綜合因因素決定定著房價(jià)價(jià)的漲跌跌。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，濟(jì)濟(jì)南市 20006年第第一季度度住宅市市場整體體均價(jià)442233元/平平方米，較去年年同期上上

5、漲了44.3%；區(qū)域域價(jià)格中中，南部部價(jià)格最最高為448055元/平平方米，漲幅為為4.88%；東東部區(qū)域域整體均均價(jià)為443811元/平平方米較較去年同同期增長長4.55%；西西部地區(qū)區(qū)整體均均價(jià)39939元元/平方方米，略略漲3.4%，價(jià)格最最低的是是目前配配套、環(huán)環(huán)境、交交通相對對較差的的北部地地區(qū)，區(qū)區(qū)域整體體均價(jià)為為35113元/平方米米，但漲漲幅仍然然達(dá)到為為2.66%，而而且房屋屋價(jià)格仍仍呈現(xiàn)出出持續(xù)上上升態(tài)勢勢。濟(jì)南市房房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的持持續(xù)上漲漲主要有有以下幾幾個(gè)原因因：一是是濟(jì)南市市個(gè)人投投資買房房者不斷斷增加，商品房房空置比比率降低低，現(xiàn)有有可售商商品房現(xiàn)現(xiàn)房存量量不大，與

6、居民民對房屋屋的需求求相比呈呈現(xiàn)出供供不應(yīng)求求的局面面；二是是由于政政府嚴(yán)格格執(zhí)行土土地年度度計(jì)劃，建立土土地儲備備體制，控制土土地供應(yīng)應(yīng)，推行行土地公公開招標(biāo)標(biāo)、掛牌牌、拍賣賣制度，在一定定程度上上提高了了建設(shè)用用地的價(jià)價(jià)格，房房地產(chǎn)開開發(fā)開始始向資本本市場轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；三三是國家家對部分分小鋼鐵鐵、小建建材等高高耗能、高污染染企業(yè)關(guān)關(guān)停并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的宏觀觀政策，在一些些方面提提高了房房屋的建建設(shè)成本本；四是是隨著濟(jì)濟(jì)南居民民收入水水平的提提高，對對住宅質(zhì)質(zhì)量、環(huán)環(huán)境綠化化、配套套設(shè)施、科技含含量、物物業(yè)管理理等也有有了更高高的要求求，其需需求檔次次的提升升也拉動動了房價(jià)價(jià)的上升升；五是是近期的的銀行貸

7、貸款基準(zhǔn)準(zhǔn)利率上上調(diào)，將將在一定定程度上上增加開開發(fā)商的的資金成成本；六六是個(gè)別別開發(fā)商商大肆進(jìn)進(jìn)行市場場炒作，提高預(yù)預(yù)期收益益，誤導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)者者進(jìn)行不不合理的的投資，在一定定程度上上也拉動動了房價(jià)價(jià)的上揚(yáng)揚(yáng)。房地產(chǎn)市市場走向向規(guī)范成成熟隨著濟(jì)南南市房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展，開發(fā)發(fā)企業(yè)在在競爭中中不斷壯壯大，一一些企業(yè)業(yè)開始追追求企業(yè)業(yè)文化和和企業(yè)品品牌的建建設(shè)，“以人為為本”的開發(fā)發(fā)理念和和服務(wù)理理念已基基本形成成。此外外，由于于城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃更加加科學(xué)化化，規(guī)劃劃管理從從封閉向向公開轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，并并減少了了規(guī)劃決決策的主主觀性和和隨意性性，使“一張藍(lán)藍(lán)圖管到到底”、“一張藍(lán)藍(lán)圖建到到底”的理念念得到了

8、了真正實(shí)實(shí)施。小結(jié)：縱觀濟(jì)南南市房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展，正在在走向規(guī)規(guī)范和成成熟，開開發(fā)企業(yè)業(yè)也在市市場中不不斷的探探索和壯壯大，而而我們的的城市建建設(shè)也在在發(fā)展中中日趨完完善，一一個(gè)極具具魅力的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場正正展現(xiàn)在在我們的的面前。濟(jì)南市房房地產(chǎn)市市場區(qū)域域板塊分析析東部區(qū)域域濟(jì)南東部部地區(qū)是是傳統(tǒng)的的科技、文教區(qū)區(qū)，著名名的山東東大學(xué)、山東師師范大學(xué)學(xué)、山東東醫(yī)科大大學(xué)及眾眾多的大大中專院院校集中中于此，山大路路是濟(jì)南南的硅谷谷地段，新興電電子計(jì)算算機(jī)、軟軟件業(yè)商商鋪林立立，已成成為全國國第三大大科技市市場之一一。目前前，隨著著城市化化發(fā)展，城區(qū)正正向東蔓蔓延，但但是由于于土地供供應(yīng)緊張

9、張，高新新區(qū)及漿漿水泉區(qū)區(qū)域?qū)⒊沙蔀榻鼛讕啄隄?jì)南南市的熱熱點(diǎn)開發(fā)發(fā)地區(qū)。 東部洪樓樓板塊項(xiàng)目名稱稱位置開發(fā)商項(xiàng)目規(guī)模模建筑類型型戶型面積積均價(jià)上?；▓@園四期祝舜路和和東辰大大街交匯匯處濟(jì)南豪嘉嘉置業(yè)總建288萬6層電梯梯90-111038000天鵝堡二環(huán)東路路和花園園路交匯匯山東樂成成置業(yè)占地3萬萬，總建建6.559萬6棟小高高層90-222050000精英愛愛特公寓寓洪樓西路路41號號樂園房地地產(chǎn)總建1.8萬酒店式公公寓30-110048800海蔚廣場場花園路和和洪樓南路路交匯山東海蔚蔚置業(yè)72墓，16萬萬3棟高層層住宅，1棟商商務(wù)樓108-126647000匯科旺園園洪樓南路路50號號隆生

10、旺源源置業(yè)11萬小高層、高層116、167748000特區(qū)數(shù)碼碼港山大路與與經(jīng)一路路交匯舜華園建建設(shè)發(fā)展展有限公公司4.6萬萬商業(yè)、辦辦公63000錦繡泉城城七里河與與華龍路路交匯處處中齊房地地產(chǎn)總建266萬多層、小小高層、高層76、996、112042000本板塊市市場總供供應(yīng)量約約為944萬平米米，樓體體類型主主要以小小高層、高層為為主。主主力戶型型為二室室、三室室，面積積在9001300之間間。主要要客戶群群為ITT人士、教師、機(jī)關(guān)公公務(wù)員、中小企企業(yè)老板板、高新新區(qū)從業(yè)業(yè)人員。規(guī)劃影響響 周周邊住宅宅項(xiàng)目的的開發(fā)為為區(qū)域增增加了大大量中、高端消消費(fèi)群體體，同時(shí)時(shí)洪南等等三個(gè)片片區(qū)及歷歷

11、城區(qū)政政府的東東遷將給給目前寸寸土寸金金的洪樓樓商業(yè)圈圈帶來空空前的改改造建設(shè)設(shè)機(jī)遇。洪樓商商業(yè)圈將將建設(shè)成成“花園文文化不夜夜城”，進(jìn)一一步加強(qiáng)強(qiáng)商業(yè)和和文化功功能，洪洪樓區(qū)域域?qū)⒊蔀闉橐陨虡I(yè)業(yè)為主的的東部商商貿(mào)中心心。東部高薪薪區(qū)經(jīng)十十東路板板塊項(xiàng)目名稱稱位置開發(fā)商項(xiàng)目規(guī)模模建筑類型型戶型面積積均價(jià)中潤世紀(jì)紀(jì)城經(jīng)十東路路山東中潤潤置業(yè)13萬多層、小小高層、高層150-260055000尚層E墅墅崇華路以以東山東世通通房地產(chǎn)產(chǎn)約20萬萬5.2米米復(fù)式、小戶型型公寓30-550-77052000銀座花園園旅游路和和轉(zhuǎn)山西西路交匯匯山東銀座座久信房房地產(chǎn)350畝畝，總建建35萬萬多層，小小高層1

12、20-180042000三箭平安安苑解放東路路27號號山東豪商商房地產(chǎn)產(chǎn)10萬15棟住住宅，22棟公建建45-220050000楓潤尚東東工業(yè)南路路1000號山東三慶慶置業(yè)2萬商業(yè)公建建，精裝裝小戶型型38、77750000新東方花花園新宇北路路1號山東天業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)115畝畝，總建建16萬萬多層、小小高層107、1400、166039000世紀(jì)財(cái)富富中心天辰大街街和新宇宇路交匯匯濟(jì)南國慶慶置業(yè)150畝畝，總建建19萬萬辦公樓群群200、4000、600047000荷蘭莊園園經(jīng)十東路路與旅游游路交匯匯山東百替替房產(chǎn)60畝，總建55萬多層120-160051000本板塊總總建筑面面積約1100萬

13、萬平米，樓體類類型主要要以多層層、小高高層和別別墅為主主。隨著著經(jīng)十東東路的修修建，燕燕山立交交橋的開開通，旅旅游路的的通車，優(yōu)越的的交通條條件和自自然景觀觀迅速提提升了土土地價(jià)值值。而且且東部產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶的的規(guī)劃，完善的的區(qū)域配配套，高高新區(qū)的的產(chǎn)業(yè)園園，以及及優(yōu)惠的的政策吸吸引了眾眾多的公公司、企企業(yè)入住住。迅速速帶來了了資金和和人力資資源，為為高新區(qū)區(qū)的住宅宅市場提提供了潛潛在的有有效消費(fèi)費(fèi)群體,此區(qū)域域?qū)頃浅Ｓ杏袧摿ΑＤ喜靠偸鍪鲰?xiàng)目名稱稱開發(fā)商位置項(xiàng)目規(guī)模模建筑類型型主力戶型型面積銷售均價(jià)價(jià)偉東新都都2期偉東置業(yè)業(yè)舜耕路27萬小高層3-2-2，11402-2-1，110045000銀

14、豐山莊莊2期銀豐地產(chǎn)產(chǎn)舜耕路15萬多層、小小高層3-2-2，11482-2-1，99054000齊魯駿園園齊魯置業(yè)業(yè)英雄山路路1133號5萬小高層110130045000山景園小小區(qū)市中地產(chǎn)產(chǎn)七里山西西路南10萬多層120160040000天泰太陽樹樹青島天泰泰集團(tuán)陽光舜城城南170畝畝小高層、高層110-2000天潤苑龍力熱電電建設(shè)路990號4.3萬萬4棟122層小高高層4-2-2，11803-2-2，113043000世紀(jì)佳園園濟(jì)南房屋屋建設(shè)集集團(tuán)建設(shè)路993號17萬板式小高高層2-1-1，8882-2-1，11103-2-2，114042000陽光舜城城（錦繡繡苑）三聯(lián)城建建舜耕路南南首

15、60萬多層、小小高層141-175540000南部由于于高山較較多，且且山體植植被較好好，清新新的空氣氣，便捷捷的交通通、衛(wèi)生生、醫(yī)療療、生活活條件，及有限限的可開開發(fā)用地地，使其其成為了了濟(jì)南市市房價(jià)最最高的地地區(qū)。健康的生生態(tài)環(huán)境境和靚麗麗的自然然風(fēng)光構(gòu)構(gòu)筑了南南部的主主要特色色。這里里有聞名名遐邇的的千佛山山，還有有濟(jì)南市市的第一一氧吧植物物園。這這是濟(jì)南南的水脈脈、綠肺肺所在，南部開開發(fā)受控控制，土土地資源源更加稀稀缺。房房地產(chǎn)市市場在政政策、法法規(guī)、城城市規(guī)劃劃的夾縫縫中生長長。本板塊總總建筑面面積約為為4000萬平米米，樓體體類型主主要以多多層和小小高層為為主。針針對高消消費(fèi)目標(biāo)標(biāo)

16、客戶群群，戶型型設(shè)計(jì)以以大面積積二室、三室為為主。郎茂山周周邊配套套比較完完善，交交通狀況況較好。附近樓樓盤以中中高檔主主，小高高層居多多，綠化化比較好好。舜耕耕路集中中了兩個(gè)個(gè)大盤偉東東新都和和陽光舜舜城，偉偉東新都都為舊村村改造樓樓盤項(xiàng)目目，陽光光舜城則則借千佛佛山之環(huán)環(huán)境勢營營造了健健康、環(huán)環(huán)保、綠綠色、生生態(tài)住宅宅大盤。大盤項(xiàng)項(xiàng)目在二二環(huán)之內(nèi)內(nèi)的開發(fā)發(fā)已接近近尾聲，寸土寸寸金在南南部體現(xiàn)現(xiàn)的淋漓漓盡致，土地資資源的稀稀缺性凸凸顯。因因?yàn)榉康氐禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)的主要要資源土土地的的的限制，目前南南部新開開發(fā)的項(xiàng)項(xiàng)目主要要集中在在中小盤盤的放量量，但因因其區(qū)域域優(yōu)越的的地理位位置，新新上市樓樓盤均

17、走走高端市市場，如如：國華華美郡、熙園、銀豐山山莊（二二期）、天泰太陽樹。魯能領(lǐng)領(lǐng)秀城以以單項(xiàng)目目3000萬平方方，成為為濟(jì)南房房地產(chǎn)市市場“大哥”位置，超大規(guī)規(guī)模社區(qū)區(qū)將區(qū)域域配套設(shè)設(shè)施欠缺缺，位置置較偏等等劣勢一一一彌補(bǔ)補(bǔ)。西部總述述項(xiàng)目名稱稱開發(fā)商位置項(xiàng)目規(guī)模模建筑類型型主力戶型型面積銷售均價(jià)價(jià)新世界陽陽光花園園新世界陽陽光經(jīng)七路6669號號38萬多層、小小高層140-183345000陽光1000國際際新城22期濟(jì)南陽光光1000房地產(chǎn)產(chǎn)陽光新路路12萬小高層120140041000凱旋新城城萊鋼建設(shè)設(shè)、信萊萊房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)十西路路南辛莊莊多層、小小高層40000世紀(jì)佳園園濟(jì)南房屋屋建設(shè)綜

18、綜合開發(fā)發(fā)建設(shè)路20萬小高層105140041000三箭如意意苑山東毫商商房地產(chǎn)產(chǎn)建設(shè)路885號48萬小高層、高層3-2-2，11402-1-1，9902-2-1，111060000（精裝）華夏金金色陽光光花園華夏海龍龍房地產(chǎn)產(chǎn)堤口路和和緯122路交匯匯85萬萬，總建建115萬小高層，多層2-2-1，8852-2-1，9943-2-2，113035000天建名名人廣場場濟(jì)南天建建房地產(chǎn)產(chǎn)無影山中中路1221號小高層2-2-2，11162-2-2，11473-2-2，1186小高層33000多層36600嘉馨現(xiàn)現(xiàn)代逸居居濟(jì)南嘉馨馨房地產(chǎn)產(chǎn)南辛莊街街6萬板式高層層2-2-1，11003-2-2，1

19、14040000景繡苑濟(jì)南永達(dá)達(dá)房地產(chǎn)產(chǎn)臘山北路路6萬2期小高高層120140035000西部地區(qū)區(qū)是當(dāng)前前濟(jì)南在在建及待待建項(xiàng)目目比較集集中的地地區(qū)，隨隨著東方方紅水泥泥廠及濟(jì)濟(jì)南水泥泥廠兩個(gè)個(gè)大型污污染項(xiàng)目目外遷、大量危危舊、低低矮房屋屋的拆除除，各新新項(xiàng)目的的興建，使一個(gè)個(gè)原本臟臟、亂、差的地地區(qū)正逐逐漸顯示示出青春春的朝氣氣，步入入高檔、時(shí)尚大大型社區(qū)區(qū)的行列列。此區(qū)域生生活水平平、消費(fèi)費(fèi)水平比比較落后后，生活活配套不不夠完善善，但是是隨著幾幾個(gè)大型型、高檔檔住宅項(xiàng)項(xiàng)目的開開發(fā)（陽陽光1000、新新世界陽陽光花園園、外海海中央城城市花園園），西西部住宅宅市場價(jià)價(jià)值已經(jīng)經(jīng)迅速提提升。加加

20、上槐蔭蔭政府西西遷、西西部大學(xué)學(xué)城入駐駐、長清清片區(qū)等等西部新新區(qū)規(guī)劃劃，都昭昭示著此此區(qū)域的的發(fā)展前前景很好好，因此此此區(qū)域域的樓盤盤銷售狀狀況比較較樂觀。但因受受濟(jì)南居居住觀念念、生活活配套設(shè)設(shè)施等因因素的影影響，目目前房價(jià)價(jià)偏低，從中說說明西部部房地產(chǎn)產(chǎn)市場仍仍處于中中、中下下水平。本區(qū)域總總建筑面面積約為為2000萬平米米，樓體體類型主主要以多多層和小小高層為為主。戶戶型以二二室、三三室為主主，面積積在8551200之間間；有部部分小戶戶型與二二室補(bǔ)充充，面積積在50080之間。北部總總述項(xiàng)目名稱稱開發(fā)商位置項(xiàng)目規(guī)模模建筑類型型戶型面積積銷售均價(jià)價(jià)齊魯花園園齊魯置業(yè)業(yè)堤口路1100號號

21、35萬萬小高層126、147739500青年居易易濟(jì)南居易易國際北園大街街和東工工商河路路交匯72萬萬13棟多多層2355638000天建天天和園（2期）濟(jì)南天建建房地產(chǎn)產(chǎn)小清河北北路25萬9層小高高層100140033000泉星小區(qū)區(qū)濟(jì)發(fā)集團(tuán)團(tuán)濟(jì)濼路1130號號27萬多層、小小高層2-2-1，11003-2-2，114039000魯能康橋橋魯能房地地產(chǎn)北園大街街三孔橋橋23萬18棟小小高層2-2-1，8823-2-2，112047000本地區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)施施及環(huán)境境條件一一般，老老式住宅宅及工廠廠較多。傳統(tǒng)觀觀念上這這里不是是非常適適于居住住的地區(qū)區(qū)。但隨隨著近年年開發(fā)量量的加大大，環(huán)境境已有相

22、相當(dāng)大的的改觀，逐漸為為人們所所接受。 本區(qū)域總總建筑面面積約為為1500萬平米米，樓體體類型以以多層為為主，后后起之秀秀以小高高層居多多，高層層項(xiàng)目所所占市場場份額較較小。主主力戶型型以二室室、三室室為主，面積在在801300。長長途汽車車站和火火車站兩兩大交通通樞紐涌涌動大量量流動人人口；濼濼口服裝裝城和鞋鞋城吸引引很多外外來生意意人。此此區(qū)域的的經(jīng)濟(jì)水水平得到到了明顯顯提升，樓盤品品質(zhì)也得得到長足足的發(fā)展展。此區(qū)區(qū)域還需需要依靠靠整體水水平的提提升來帶帶動整個(gè)個(gè)住宅市市場的發(fā)發(fā)展。小結(jié)：從以上的的情況來來看，濟(jì)濟(jì)南人“住南不不住北，住東不不住西”的生活活居住習(xí)習(xí)慣是有有一定依依據(jù)的；并且

23、從從房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的價(jià)格來來看，東東部、南南部的市市場價(jià)格格明顯要要高于西西部、北北部，但但是西部部、北部部房價(jià)上上漲的速速度明顯顯要高于于東部和和南部。隨著城城市發(fā)展展建設(shè)的的步伐逐逐步加快快，西部部、北部部的居住住環(huán)境逐逐漸得到到人們的的認(rèn)可。 濟(jì)南市006年新新盤概況況樓盤名稱稱占地面積積總建面積積項(xiàng)目位置置建筑類型型備注盛世皇皇苑（南南）3.99萬英雄山路路與英西西南路小高層、高層80-3300的多種種陽光戶戶型組合合凱旋新城城（西）12萬30萬經(jīng)十路西西段高層、小小高層、多層及及花園洋洋房魯鐵花花樣年華華（西）3萬6萬堤口路中中段3棟高層層和1棟棟多層40%的的公園式式綠化，戶型77

24、0-1277。潤業(yè)世世紀(jì)園（北）2.7萬萬6.5萬萬黃臺南路路中段板式小高高層住宅宅為主面積455到1150不等。千佛山熙園（南）2.5萬萬2.2萬萬千佛山風(fēng)風(fēng)景區(qū)內(nèi)內(nèi)聯(lián)排別墅墅、疊拼拼別墅精精品住宅宅容積率00。888，共1100戶戶天泰太太陽樹（南）11.33萬20萬陽光舜城城南邊高層、小小高層戶型從1110到2550國華東東方美郡郡（南）36萬28萬千佛山以以南單體別墅墅、聯(lián)排排別墅、疊層別別墅、多多層住宅宅、商業(yè)業(yè)及配套套公建居住戶數(shù)數(shù)8000余戶，地上容容積率小小于0。8，綠綠地率大大于400%名士豪庭庭（東）34萬100萬萬經(jīng)十路路路南歷山名郡郡（中）12萬20萬歷山路以住宅為為主

25、，集集辦公、商業(yè)為為一體的的高檔綜綜合性社社區(qū)黃金綠苑苑（東）87萬60萬歷下區(qū)東東南部多層，小小高層，別墅區(qū)區(qū)群盛華城城（西）2萬9萬經(jīng)一路北北側(cè)緯六六路到緯緯九路之之間兩棟多層層公寓和和四棟119層商商住樓組組成住宅共計(jì)計(jì)7500多套泉景天沅沅（南）38萬80萬陽光新路路高層和小小高層京魯山莊莊（南）5.7萬萬10萬二環(huán)南路路66666號4棟板式式小高層層和8棟棟多層綠化率為為35%，面積積以8001200的二二居室，三居室室，四居居室戶型型為主蝶泉山莊莊（南）22萬22萬濟(jì)南市南南部中央花園園（西）42.77萬88萬經(jīng)十路西西段250000城城市廣場場、大型型地下停停車場湖光山色色（北）

26、49萬萬北園路三三聯(lián)商社社對面4棟小高高層翡翠郡（西）68萬天橋區(qū)堤堤口路海信漿漿水泉居居住組團(tuán)團(tuán)（東）32萬32萬平頂山以以東，老老虎山以以北，回回龍山以以西，旅旅游路以以南高層、五五層、多多層洋房房和部分分疊拼別別墅燕東秀秀府（東東）2萬經(jīng)濟(jì)學(xué)院院對面七棟多層層帶電梯梯戶型從11202800大舜天成成自由城城（中）2.5萬萬歷下區(qū)如如意街小高層純正SOOHO概概念戶型型銀座晶晶都國際際（中）13萬順河街東東側(cè)商住樓中潤世紀(jì)紀(jì)城（二二期）（東）13萬34萬經(jīng)十東路路燕山立立交橋東東北寫字樓、住宅、酒店福潤康城城（北）2.5萬萬6萬山大路北北首多層、高高層一室、二二室、三三室，面面積：445-

27、1140總計(jì)653.1萬小結(jié)：20066年濟(jì)南南市場即即將推出出的樓盤盤有233個(gè)，總總建筑面面積共6685.1萬平平米，其其中位于于濟(jì)南南南部的樓樓盤較多多，有77個(gè)，總總建筑面面積1771.22平方米米；東部部的有55個(gè)，總總建筑面面積2228平方方米；西西部的有有5個(gè)，總建筑筑面積2201平平方米；北部的的有3個(gè)個(gè)，總建建筑面積積17.4平方方米；中中間的有有3個(gè)，總建筑筑面積335.55平方米米。這些些項(xiàng)目的的建筑類類型主要要以小高高層為主主?？晒┕┻x擇的的戶型面面積較多多，戶型型仍是以以二居室室、三居居室為主主。濟(jì)南市住住宅市場場產(chǎn)品及及價(jià)格分分析區(qū)域供應(yīng)應(yīng)量分析析從樓市新新增供應(yīng)應(yīng)

28、量來看看，066年濟(jì)南南住宅市市場比較較活躍，全全新樓盤盤較多，加上后續(xù)續(xù)開發(fā)或或者長期期認(rèn)購的的樓盤，上半年年籌備開開始銷售售的樓盤盤就有223個(gè)。導(dǎo)致006年上上半年市市場活躍躍的原因因主要是是，055年國家家對房地地產(chǎn)市場場進(jìn)行宏宏觀調(diào)控控，新的的樓盤都都采取延延期開發(fā)發(fā)，以開開發(fā)尚未未銷售的的樓盤采采取長期期認(rèn)購的的形式，以此避避免宏觀觀調(diào)控導(dǎo)導(dǎo)致的市市場低迷迷的現(xiàn)狀狀。從區(qū)域供供應(yīng)量來來看，東東部和西西部區(qū)域域無論從從新增樓樓盤數(shù)量量還是規(guī)規(guī)模上看看，都是是06年濟(jì)濟(jì)南住宅宅市場比比較活躍躍的兩個(gè)個(gè)板塊，東部區(qū)區(qū)域的升升值潛力力和西部部樓盤的的大盤效效應(yīng)帶動動了區(qū)域域市場的的繁榮；南

29、部的的眾多新新樓盤亮亮相讓我我們意識識到了南南部的住住宅市場場潛力，該區(qū)域域樓盤的的數(shù)量、規(guī)模、品質(zhì)都都注定了了南部將將成為006年濟(jì)濟(jì)南市住住宅市場場的新焦焦點(diǎn)。建筑類型型分析從建筑類類型來看看，新增增樓盤中中，建筑筑類型以以小高層層為主，多層不不再是市市場的主主流，高高層比重重也大幅幅增加，由此可可以看出出小高層層、和高高層日益益被購房房者接受受，成為為當(dāng)前房房地產(chǎn)開開發(fā)的一一種趨勢勢。首先是土土地資源源的極度度緊缺決決定我省省的住宅宅開發(fā)應(yīng)應(yīng)盡快向向高層住住宅為主主的格局局轉(zhuǎn)變。根據(jù)省省國土資資源廳的的信息，我省人人口密度度為全國國平均密密度的444倍倍，人均均土地僅僅為0.17公公頃，

30、人人均農(nóng)業(yè)業(yè)用地只只有全國國人均水水平的11/3。這種“水平空空間”的捉襟襟見肘使使我省通通過土地地“擴(kuò)面”進(jìn)行大大規(guī)模住住宅建設(shè)設(shè)的可能能性減少少，只有有盡可能能通過建建設(shè)高層層建筑而而向“垂直空空間”要“住處”。 其次，城城市化過過程的加加速更讓讓人感受受到“壓力”。根據(jù)據(jù)省統(tǒng)計(jì)計(jì)局統(tǒng)計(jì)計(jì)，20001年年山東城城市化率率為399.2%，20002年年達(dá)到440.33%，上上升1.1個(gè)百百分點(diǎn)；20003年達(dá)達(dá)到411.8%，上升升1.55個(gè)百分分點(diǎn)；220044年達(dá)到到43.5%，上升11.7個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，20005年年達(dá)到445.22%，上上升1.7個(gè)百百分點(diǎn)，我省城城市化呈呈現(xiàn)出水水平

31、越來來越高、速度越越來越快快的趨勢勢。山東東人口991800萬，假假使以去去年上升升1.77個(gè)百分分點(diǎn)來計(jì)計(jì)算，則則每年至至少增加加1566萬城市市人口，以目前前全省人人均住宅宅建筑面面積255平方來來計(jì)算，則每年年房地產(chǎn)產(chǎn)需要新新增38800萬萬平方米米，而我我省實(shí)際際住宅年年竣工面面積這些些年一直直在20000萬萬平方米米左右，年缺口口達(dá)18800萬萬平方米米。如此此“龐大”的居住住需求，10年年增長出出來的城城市人口口，幾乎乎與上海?；驖?jì)南南的人口口相當(dāng)，如果不不建高層層建筑，很難設(shè)設(shè)想出其其它解決決方案。以目前我我省盛行行的六層層四單元元的多層層建筑而而言，一一棟樓僅僅能解決決48戶戶

32、的居住住問題，而在差差不多相相同面積積的地面面上建設(shè)設(shè)每層六六戶總225層的的一幢高高層住宅宅，卻可可以解決決1500戶住戶戶的居住住問題，可容納納戶數(shù)是是多層的的3倍多多。雖然然高層住住宅有影影響城市市通透性性的缺點(diǎn)點(diǎn)，但人人口過多多的國情情決定了了建設(shè)高高層住宅宅將是我我們的“不二選選擇”。區(qū)域價(jià)格格分析區(qū)域均價(jià)010002000300040005000600070008000區(qū)域均價(jià)438139394805351368004223東部西部南部北部中部整體在區(qū)域均均價(jià)中，中部的的樓盤無無論樓盤盤位置還還是品質(zhì)質(zhì)方面均均決定了了樓盤的的高價(jià)格格，使得得中部區(qū)區(qū)域價(jià)格格遙遙領(lǐng)領(lǐng)先；其其次為南南

33、部，區(qū)區(qū)域均價(jià)價(jià)為48055元/平平方米，高于區(qū)區(qū)域整體體價(jià)格水水平，南南部山區(qū)區(qū)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，空空氣清新新，是濟(jì)濟(jì)南最適適宜居住住的地區(qū)區(qū)，其價(jià)價(jià)格一直直穩(wěn)中有有升；東東部樓盤盤均價(jià)為為43881元/平方米米，東部燕燕山居住住區(qū)的整整體規(guī)劃劃、以及及濟(jì)南的的傳統(tǒng)的的購房趨趨向勢必必拉動?xùn)|東部區(qū)域域價(jià)格的的進(jìn)一步步增長；西部樓樓盤均價(jià)價(jià)39339元/平方米米，受段段店新居住住區(qū)的規(guī)規(guī)劃以及及最新大大盤的開開發(fā)，導(dǎo)導(dǎo)致西部部樓盤均均價(jià)有所所提高。北部樓樓盤均價(jià)價(jià)為35513元元/平方方米，北北部樓盤盤受舊村村改造的的沖擊以以及消費(fèi)費(fèi)者傳統(tǒng)統(tǒng)的購房房習(xí)慣，價(jià)格增增長緩慢慢。價(jià)格走勢勢分析整體4050

34、4100415042004250整體4114414641854185415841754186420142234245七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月四月從樣本樓樓盤來看看，從去去年七月月份到今今年4月月份濟(jì)南南市住宅宅市場價(jià)價(jià)格增長長幅度不不大，增增幅在2000元左右右，與相相比漲幅幅約為44.177%。005年度度下半年年延續(xù)055年上半半年市場低低迷的現(xiàn)現(xiàn)狀，打打折、團(tuán)團(tuán)購等活活動紛紛紛上演，在刺激激市場的的同時(shí)也也使得房房價(jià)發(fā)生生震蕩，價(jià)格增增長較慢慢，甚至至到了111月份份出現(xiàn)了了價(jià)格的的回落。從今年年年初開開始，房房產(chǎn)市場場開始回回春，價(jià)價(jià)格開始始一路攀升升。區(qū)域均價(jià)漲幅0.

35、00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%區(qū)域均價(jià)漲幅4.5%3.4%4.8%2.6%4.17%東部均價(jià)西部均價(jià)南部均價(jià)北部均價(jià)整體均價(jià)從各區(qū)域域的價(jià)格格漲幅來來看，南南部區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)增長幅幅度最大大，上漲漲約5個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，南部部區(qū)域因因其絕版版的地理理位置和和環(huán)境，高檔樓樓盤林立立，其價(jià)價(jià)格定位位普遍較較高，整整體均價(jià)價(jià)一直處處于各區(qū)區(qū)域的首首位，從從去年開開始，濟(jì)濟(jì)南市政政府停止止了南部部的土地地劃撥工工作，導(dǎo)導(dǎo)致其房房價(jià)迅速速攀升。東部區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)增長幅幅度居第第二位，上漲了了約4.5個(gè)百百分點(diǎn)，隨著濟(jì)濟(jì)南東部部新城規(guī)規(guī)劃的清清

36、晰，東東部區(qū)域域成為近近年來濟(jì)濟(jì)南市房房地產(chǎn)市市場的熱熱點(diǎn)區(qū)域域，加上上燕山居居住區(qū)的的重新規(guī)規(guī)劃，房房價(jià)一路路攀升，人們普普遍看好好東部的的發(fā)展?jié)摑摿?，因因而該區(qū)區(qū)域的投投資型客客戶也最最多，價(jià)價(jià)格增長長幅度較較大。另另外，大大量持幣幣觀望的的消費(fèi)者者今年都都開始出出擊，導(dǎo)導(dǎo)致東部部區(qū)域價(jià)價(jià)格快速速增長。西部區(qū)域域房價(jià)增增長幅度度一般，上漲了了約3.4個(gè)百百分點(diǎn)，隨著西西部區(qū)域域的開發(fā)發(fā)和市政政配套的的完善，西部大大盤的規(guī)規(guī)模效應(yīng)應(yīng)以及開開發(fā)商的的品牌效效應(yīng)，使使得西部部的樓盤盤在市場場上得到到提升，同時(shí)受受規(guī)模普普遍較大大的影響響，西部部樓盤對對市場的的影響力力都比較較大，一一個(gè)樓盤盤的價(jià)

37、格格波動都都會對市市場造成成一定的的沖擊，因此幾幾個(gè)新盤盤的推出出拉動了了該區(qū)域域的價(jià)格格上漲。北部均價(jià)價(jià)增長幅幅度低于于整體的的價(jià)格增增長水平平，北部部區(qū)域受受區(qū)位劣劣勢的影影響，整整體價(jià)格格水平一一直較低低，但隨隨著城市市改造和和區(qū)域新新規(guī)劃的的實(shí)施，提升了了區(qū)域價(jià)價(jià)值，雖雖然近年年來區(qū)域域供應(yīng)量量不是很很大，使使區(qū)域價(jià)價(jià)格穩(wěn)步步增長，但城市市改造過過程中的的一些價(jià)價(jià)格較低低的舊村村改造項(xiàng)項(xiàng)目，對對該區(qū)域域市場產(chǎn)產(chǎn)生了不不小的沖沖擊，因因此區(qū)域域價(jià)格也也受到一一定影響響。小結(jié)：由由于055年宏觀觀政策的的出臺，導(dǎo)致大大量購房房者出現(xiàn)現(xiàn)觀望，這極大大地影響響了住宅宅成交量量。但濟(jì)濟(jì)南購房房者

38、和外外地在濟(jì)濟(jì)置業(yè)者者的需求求并沒有有降低，06年年開始房房地產(chǎn)市市場開始始回暖，大量的的新項(xiàng)目目、高品品質(zhì)項(xiàng)目目涌出，大量持持幣觀望望者開始始出擊購購房，006年濟(jì)濟(jì)南住宅宅市場火火爆?？深惐软?xiàng)項(xiàng)目個(gè)案案調(diào)研市區(qū)項(xiàng)目目針對與本本項(xiàng)目緊緊鄰大學(xué)學(xué)城、品品質(zhì)高、規(guī)模大大等特點(diǎn)點(diǎn)，我司選選擇了與與本案相相似的緊緊鄰山大大的天鵝鵝堡、緊緊鄰山師師的歷山山名郡以以及以教教育為專專利的重重汽翡翠郡郡三個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目為主主要調(diào)研研對象，以供本本案參考考。富翔天地地天鵝堡堡德國風(fēng)情情社區(qū)著著稱的富富翔天地地位于歷歷城區(qū)花花園路447號，南臨花花園路，西距二二環(huán)東路路僅2000米，長途汽汽車東站站,全福福長途客客運(yùn)

39、中心心,歷城城公交中中心,濟(jì)濟(jì)青高速速零公里里十分車車程內(nèi)可可直達(dá)，地理位位置優(yōu)越越，交通通便捷；與百年年山大為為鄰，與與百年洪洪樓相伴伴，充滿滿濃厚的的人文氣氣息。項(xiàng)項(xiàng)目占地地6萬平平方米，建筑面面積3萬平方方米，容容積率00.5，綠化率率45%，9.2萬/個(gè)車位位，物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)：1.28元元/平方方米/月月。德式式風(fēng)情板板式小高高層，組組團(tuán)園林林，300余種戶戶型，建建筑面積積從800平方米米至2440平方方米，滿滿足各種種家庭的的需要，2700度全景景觀戶型型設(shè)計(jì)，居高臨臨下，觀觀景隨心心。開盤盤結(jié)束當(dāng)當(dāng)天共簽簽約1440余套套，均價(jià)價(jià)46000元/平方米米，銷售售總額達(dá)達(dá)到48800

40、萬萬元，創(chuàng)創(chuàng)造了濟(jì)濟(jì)南高尚尚住宅銷銷售的又又一紀(jì)錄錄。二期期均價(jià)448000元/平平方米，已售880%。如此高高得銷售售價(jià)格，如此好好的銷售售業(yè)績，其銷售售熱點(diǎn)值值得本案案參考。小區(qū)內(nèi)大大、小環(huán)環(huán)境得體體在大環(huán)境境方面，穿越小小區(qū)中央央的中心心景觀河河面積達(dá)達(dá)萬平方方米，配配以豐富富水景、起伏地地形、四四季植株株等，園園林融合合了坡地地、溪流流、植被被、噴泉泉、戲水水池、廊廊架、觀觀景亭等等多種元元素盡享享綠意盎盎然的幽幽靜與安安寧。在小環(huán)境境方面，多數(shù)設(shè)設(shè)計(jì)100-144層的陽陽光純板板樓，點(diǎn)點(diǎn)綴于大大面積的的組團(tuán)綠綠化帶之之中，戶戶戶擁有有觸目可可及的濃濃濃綠意意，擁抱抱更多的的清風(fēng)與與陽

41、光。項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)質(zhì)量量的不斷斷提高，總面積積不變的的前提下下有效面面積增加加，從而而使戶型型變得更更緊湊，三居室室的平均均面積由由801000平方米米向1330平方方米以上上變化，主流產(chǎn)產(chǎn)品從緊緊湊型向向舒適型型面積演演變。大型樓盤盤總是在在強(qiáng)調(diào)環(huán)環(huán)境景觀觀，這些些大環(huán)境境要素，而對消消費(fèi)者真真正居住住地小生生活空間間投入少少，研究究也少。其實(shí)，這兩者者實(shí)際上上也就是是一種大大環(huán)境和和小環(huán)境境的關(guān)系系。戶型的創(chuàng)創(chuàng)新與特色選擇房子子就等于于選擇一一種新的的生活方方式，那么對對于以戶戶型創(chuàng)新新的品質(zhì)質(zhì)社區(qū)來來說，選選擇一種種戶型也也就可以以說選擇擇了一種種生活方方式。為滿足足住戶的的不同需需求，天天

42、鵝堡再再配以舒舒適多樣樣的戶型型設(shè)計(jì)，全部以以空間的的居住舒舒適為主主要設(shè)計(jì)計(jì)思想，從經(jīng)濟(jì)濟(jì)簡約的的二居室室至豪華華寬敞的的復(fù)式六六居，涵涵蓋了各各種居住住要求。其中，小區(qū)高高層復(fù)式式戶型客客廳挑高高達(dá)5.6米，配以11302100余平方方米的居居室，鳥鳥瞰小區(qū)區(qū)中心綠綠地，氣氣度非凡凡。配套設(shè)施施完善社區(qū)建有有會所,環(huán)型跑跑道,淺淺水灘,幼兒園園；便利利店、洗洗衣店、商業(yè)街街等生活活配套設(shè)設(shè)施一應(yīng)應(yīng)俱全，便捷的的生活就就在眼前前。周邊邊配套設(shè)設(shè)施有中中、小學(xué)學(xué)，幼兒兒園，商商場，郵郵局，銀銀行，醫(yī)醫(yī)院；社社區(qū)采暖暖采用集集中供熱熱、分戶戶控制；有線電電視，高高速寬帶帶，煤氣管管道入戶戶。本項(xiàng)

43、目的的目標(biāo)客客群主要要鎖定在在金領(lǐng)、成功人人士和事事業(yè)單位位中高層層領(lǐng)導(dǎo)等等。行業(yè)業(yè)特征不不明顯，多數(shù)為為二、三三、四次次置業(yè)者者，多為為改善居居住環(huán)境境，大多多自住，以此投投資者很很少?？涂蛻舻奶靥卣鳛橛杏幸欢ń?jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)、收入入穩(wěn)定，重視居居住質(zhì)量量和“家家”的氛氛圍，追捧高品品質(zhì)居住住條件，追求生活活舒適度度的消費(fèi)費(fèi)者。樓樓盤的綜綜合品質(zhì)質(zhì)、社會會影響力力、細(xì)節(jié)節(jié)特色及及社區(qū)人人群的層層次是他他們所關(guān)關(guān)注的因因素，內(nèi)內(nèi)斂大氣氣是他們們所向往往的樓盤盤氣質(zhì)。歷山名郡郡項(xiàng)目位于于濟(jì)南柴柴油機(jī)廠廠廠區(qū)，占地面面積1880余畝畝，規(guī)劃劃面積222萬平方方米，是是以住宅宅為主，集辦公公、商業(yè)業(yè)為一

44、體體的高檔檔綜合性性社區(qū)。小區(qū)位位于泉城城特色風(fēng)風(fēng)貌帶的的核心區(qū)區(qū)域，南南鄰經(jīng)十十路，東東靠歷山山路，西西鄰千佛佛山路，北依文文化西路路。項(xiàng)目目東部區(qū)區(qū)域?yàn)檠匮亟洲k公公樓和精精品公寓寓，中部部區(qū)域?yàn)闉楦呱凶∽≌?，西西部沿街街區(qū)域?yàn)闉樯虅?wù)休休閑娛樂樂區(qū)。 先期開開工建設(shè)設(shè)的4萬萬平方米米，沿街街部分主主要面向向銀行、保險(xiǎn)、證券、期貨、律師事事務(wù)所、會計(jì)師師事務(wù)所所等知識識型、智智力型公公司，住住宅部分分為面向向中產(chǎn)階階層的精精品公寓寓。項(xiàng)目項(xiàng)目目以其成成熟的生生活配套套、優(yōu)良良的建筑筑品質(zhì)來來吸引客客戶，并并充分利利用項(xiàng)目目周邊的的教育優(yōu)優(yōu)勢，抓抓住高校校老師等等良好的的客戶資資源。項(xiàng)項(xiàng)目的客客

45、群主要要是：高高校老師師以及濟(jì)濟(jì)南市高高端客戶戶，他們們看重的的主要是是產(chǎn)品本本身的質(zhì)質(zhì)量，以以及項(xiàng)目目周邊的的生活氣氣氛，對于價(jià)價(jià)格因素素不太看看重，只只要產(chǎn)品品好，性性價(jià)比高高，他們們就能接接受。在于該項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售經(jīng)理理交談過過程中，他建議議本項(xiàng)目目客戶群群定應(yīng)鎖鎖定在大大學(xué)城老老師、周周邊經(jīng)商商的個(gè)體體業(yè)主、大學(xué)城城學(xué)生家家長以及及部分投投資客戶戶，至于于濟(jì)南的的高端客客戶在那那里置業(yè)業(yè)只能對對別墅等等感興趣趣。重汽翡翠翠郡項(xiàng)目位于于濟(jì)南市市天橋區(qū)區(qū)原濟(jì)南南重型汽汽車總廠廠廠區(qū)內(nèi)內(nèi)，東臨臨西工商商河路，西臨無無影山東東路，南南臨無影影山中路路，北面面與濟(jì)南南師范小小區(qū)相連連。項(xiàng)目占占地

46、約5500畝畝，建筑筑面積668萬平平方米，容積率率1.665，綠綠化率：超過440，建筑密密度：約約24，總戶數(shù)數(shù)：41229戶，停車位位：32236個(gè)個(gè)，大面面積地下下停車場場和地上停停車位達(dá)達(dá)到800%的停停車率。項(xiàng)目是是由大型型超市、沿街商商業(yè)及配配套公建建、TOOWNHHOUSSE、花花園洋房房、多層層、小高高層、高高層住宅宅組成的的大型住住宅社區(qū)區(qū)。目前本項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)未未開始正正式銷售售，（估計(jì)價(jià)價(jià)格在440000元/平平方米左右右）。在在開盤前前進(jìn)行的的發(fā)展翡翡翠郡置置業(yè)會員員中，已已吸納會會員10000多多戶，會會員可以以以5萬萬元購買買會員金金卡抵房房價(jià)6萬萬元，22萬元購購買銀

47、卡卡抵房價(jià)價(jià)3萬元元，（不不購買住住房可返返現(xiàn)金），同時(shí)時(shí)會員可可享受開開盤銷售售前的內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購購，先行行選擇戶戶型及樓樓層位置置。此項(xiàng)項(xiàng)目在銷銷售過程程中主要要抓住了了以下幾幾個(gè)點(diǎn)：重汽地產(chǎn)產(chǎn)與北京京師范大大學(xué)合作作，在社社區(qū)內(nèi)成成立“北師大大基礎(chǔ)教教育實(shí)驗(yàn)驗(yàn)學(xué)?！苯⒅兄行W(xué)公公立教育育基地，業(yè)主子子女優(yōu)先先上學(xué)，社區(qū)內(nèi)內(nèi)還建有有幼兒園園。規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)關(guān)注人人的需求求與環(huán)境境的完美美融合，設(shè)計(jì)原原生態(tài)花花園洋房房，橢圓圓形建筑筑動線、退臺花花園、大大飄窗、景觀露露臺、屋屋頂花園園等風(fēng)格格獨(dú)俱，營造出出環(huán)境優(yōu)優(yōu)美、居居住舒適適居住小小區(qū)。周遍配套套齊全，擁有便便捷完善善的生活活圈：大型超超市分

48、布布周邊，中小學(xué)校校環(huán)繞，大型醫(yī)醫(yī)院近在在咫尺，數(shù)家銀銀行提供供方便的的金融服服務(wù)。而數(shù)百棵棵老樹以以及重汽汽原廠房房、及一一段鐵路路的保留留則讓人人領(lǐng)略到到社區(qū)讓讓位自然然、尊重重歷史的的風(fēng)度。項(xiàng)目的目目標(biāo)客群群主要鎖鎖定在濟(jì)濟(jì)南常住住人口以以及周邊邊下縣和和其他城城市在濟(jì)濟(jì)工作人人員，其其中濟(jì)南南客戶占占到600%左右右，其他他客戶占占40%左右。周邊轄縣縣項(xiàng)目為了能給給項(xiàng)目一一個(gè)準(zhǔn)確確且有深深度的市市場定位位，我司司在研究究以上幾幾個(gè)項(xiàng)目目的同時(shí)時(shí)，還把把項(xiàng)目提提高到區(qū)區(qū)域類同同市場的的研究上上來。為為此，我我司著重重的研究究了與本本案項(xiàng)目目區(qū)域市市場類同同的章丘丘的齊魯魯澗橋和和齊河的

49、的國科國國際高爾爾夫別墅墅這兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目。齊魯澗橋橋項(xiàng)目位于于章丘明明水雙山山大街以以西，工工業(yè)二路路以南，緊貼東東部產(chǎn)業(yè)業(yè)帶，距距濟(jì)南市市區(qū)約330分鐘鐘車程。項(xiàng)目占占地4774畝，建筑面面積400萬平米米，容積積率1.19。項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部規(guī)劃劃有大型型超市、美食街街、風(fēng)情情商業(yè)步步行街、城市文文化假日日廣場、歐洲文文化廊、英倫33D疊式式園景、國際文文化會所所等。多多層陽光光公寓、多層花花園洋房房、8層層電梯洋洋房、情情景洋房房、疊拼拼復(fù)式洋洋房、連連排別墅墅等多種種建筑規(guī)規(guī)劃形態(tài)態(tài)相結(jié)合合，以滿滿足不同同的客戶戶群體。項(xiàng)目采用用精裝修修，臥室室地面有有復(fù)合木木地板，起居室室、餐廳廳配有裝裝飾燈

50、具具，衛(wèi)生生間配有有熱水器器，廚房房配有整整體櫥柜柜，這一一切都給給項(xiàng)目增增加了很很大的附附加值，吸引消消費(fèi)者的的眼球。項(xiàng)目居住住房均價(jià)價(jià)28550元/平方米米左右，而章丘丘當(dāng)?shù)仨?xiàng)項(xiàng)目均價(jià)價(jià)為21100元元/平方方米，兩兩者相差差較大。在如此此大的價(jià)價(jià)差下，此項(xiàng)目目能在短短短的半半年時(shí)間間內(nèi)銷售售掉2000多套套房子，其主要要是因?yàn)闉橐韵聨讕讉€(gè)方面面：章丘的迅迅速發(fā)展展，為項(xiàng)項(xiàng)目奠定定了堅(jiān)實(shí)實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)。章丘丘市的市市政工作作做的很很到位，在新城城區(qū)內(nèi)綠綠化較好好，并且且道路旁旁邊還設(shè)設(shè)有疊水水小溪。百脈泉等等旅游風(fēng)風(fēng)景區(qū)的的開發(fā)，為項(xiàng)目目的開辟辟了新的的道路。項(xiàng)目距距百脈泉泉僅有55分鐘的的車

51、程。濟(jì)南東部部的整體體規(guī)劃，以及重重汽、煉煉油廠等等大型高高收入企企業(yè)的入入住章丘丘為項(xiàng)目目造就了了大量的的客戶群群體。項(xiàng)目精心心的制作作，高檔檔的品質(zhì)質(zhì)，細(xì)致致的包裝裝，為項(xiàng)項(xiàng)目賣出出高價(jià)位位作出強(qiáng)強(qiáng)有力的的支持。大手筆筆的售樓樓處裝修修為項(xiàng)目目在期房房銷售中中埋下伏伏筆，精精致的樣樣板間、便利的的小區(qū)看看房車增增加了購購房者的的信心，科學(xué)的的戶型設(shè)設(shè)計(jì)和對對門大小小戶型相相搭配的的建設(shè)方方法促使使購房者者最終購購買。項(xiàng)目的目目標(biāo)客群群主要鎖鎖定在濟(jì)濟(jì)南與章章丘本市市及周邊邊下縣，其中濟(jì)濟(jì)南客戶戶占到440%左左右，章章丘客戶戶占600%左右右。國科國際際高爾夫夫別墅項(xiàng)目位于于山東省省齊河經(jīng)

52、經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)，緊緊臨3008國道道，距黃黃河大橋橋18公公里處。齊河經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)征地1120000畝，投資660億元元人民幣幣，開發(fā)發(fā)的集運(yùn)運(yùn)動、娛娛樂、度度假、休休閑、居居住于一一體的項(xiàng)項(xiàng)目，它它包括國國科國際際高爾夫夫別墅，國科國國際高爾爾夫球場場，國科科酒店與與國科健健身娛樂樂城三個(gè)個(gè)部分。項(xiàng)目采取取兩種銷銷售方式式，一種種價(jià)格較較低，均均價(jià)38800元元/平方方，銷售售后無保保障。另另一種是是均價(jià)442000元/平平方，首首付300%，開開發(fā)商承承租100年，在在這100年里每每年可以以免費(fèi)自自主300天，在在這100年里開開發(fā)商支支付銀行行貸款。項(xiàng)目的一一期已較較快的速速度銷

53、售售完畢，后期因因?yàn)槠渫镣恋氐氖质掷m(xù)問題題，銷售售停滯。其客戶戶主要來來自濟(jì)南南及周邊邊城市，并且已已投資客客戶居多多。項(xiàng)目目能吸引引如此多多的投資資客戶的的原因是是：項(xiàng)目坐落落于濟(jì)南南北部，到濟(jì)南南只有550分鐘鐘的車程程。項(xiàng)目配套套設(shè)施齊齊全，集集高爾夫夫、溫泉泉、酒店店、娛樂樂城于一一體。項(xiàng)目具有有良好的的投資保保障，保保租100年對客客戶具有有很大的的吸引力力。如此好的的銷售業(yè)業(yè)績與開開發(fā)商對對項(xiàng)目的的精心包包裝炒作作還十分分不開。大量的的戶外廣廣告，頻頻繁的報(bào)報(bào)紙、電電臺廣告告，再加加上精美美的售樓樓處，豪豪華的看看房車，增加的的投資者者的信心心。小結(jié)：綜合以上上5個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，發(fā)發(fā)現(xiàn)能

54、吸吸引濟(jì)南南房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)者者眼球的的項(xiàng)目應(yīng)應(yīng)具備以以下幾個(gè)個(gè)特點(diǎn)：項(xiàng)目配套套設(shè)施齊齊全；項(xiàng)目具有有較強(qiáng)的的升值潛潛力；項(xiàng)目具有有良好的的居住環(huán)環(huán)境；項(xiàng)目的性性價(jià)比很很高，產(chǎn)產(chǎn)品自身身的品質(zhì)質(zhì)較高；項(xiàng)目具有有自身獨(dú)獨(dú)有的特特性，具具有很強(qiáng)強(qiáng)的產(chǎn)品品差異性性；開發(fā)商對對產(chǎn)品的的包裝到到位，產(chǎn)產(chǎn)品的影影響力大大。濟(jì)南消費(fèi)費(fèi)者市場場調(diào)研濟(jì)南房地地產(chǎn)市場場整體客客戶群構(gòu)構(gòu)成分析析類別分項(xiàng)比例類別分項(xiàng)比例性別男56.556%家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)兩口之家家21.998%女43.444%三口之家家43.226%年齡20225歲30.337%四口及以以上11.337%26330歲31.551%目前居住住區(qū)域東部44.99

55、8%31440歲25.338%西部14.772%41550歲9.000%南部19.220%51歲以以上3.744%北部10.995%工作性質(zhì)質(zhì)政府/事事業(yè)單位位18.222%中部10.114%國有企業(yè)業(yè)19.663%家庭月收收入20000元以下下18.776%私營企業(yè)業(yè)38.883%2000035500元元41.332%外資/合合資企業(yè)業(yè)7.433%3500050000元元25.881%其他15.889%5000070000元元10.000%家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)單身居住住23.339%70000元以上上4.566%統(tǒng)計(jì)分分析：從受訪者者的年齡齡分析，主要集集中在220440歲之之間，共共占總比比例的88

56、7.226，其中，2025歲歲、266300歲、331440歲的的比例分分別是330.337、31.51、255.388，與與以往調(diào)調(diào)查結(jié)果果對比分分析，比比例提高高近個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，說明明購房需需求中中中青年住住房需求求比例在在提高，已占到到近九成成的市場場需求比比例，由由于中青青年客戶戶群體本本身是置置業(yè)需求求的主要要群體，所以此此比例的的增長，從側(cè)面面能夠說說明濟(jì)南南房地產(chǎn)產(chǎn)市場需需求是有有效需求求，“泡沫”存在幾幾率較低低；而441550歲、51歲歲以上的的比例則則相對較較小，分分別占總總比例的的9和和3.774。家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)分析，三口之之家比例例最高達(dá)達(dá)43.26，其他他家庭結(jié)結(jié)構(gòu)分布布

57、比較均均勻，單單身居住住占233.988，兩兩口之家家占211.988，四口口以及以以上占111.337；與上期期調(diào)查結(jié)結(jié)果對比比，比例例基本相相當(dāng)，單單身者所所占比例例有一定定提高，增長達(dá)達(dá)近6個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。從家庭月月收入統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分析析，家庭庭月收入入主要集集中在22000050000元元，共占占總比例例的677.133，55000070000元元及70000元元以上的的占總比比例的114.556；與上期期調(diào)查結(jié)結(jié)果對比比分析，月收入入在20000元元以下及及50000元以以上比例例有相當(dāng)當(dāng)變動，分別為為降低和和增長33個(gè)多百百分點(diǎn)，此比例例數(shù)據(jù)的的變動，說明濟(jì)濟(jì)南購房房客戶群群體的支支付能力

58、力在逐漸漸增長。從工作性性質(zhì)分析析，私營營業(yè)主占占比例最最高，達(dá)達(dá)38.83，政府府事業(yè)單單位、國國有企業(yè)業(yè)、外資資合資企企業(yè)所占占比例分分別為118.222、19.63、7.43；與上上次調(diào)查查結(jié)果對對比，變變化不大大，私營營業(yè)主所所占比例例略有增增長。從居住的的區(qū)域分分析，目目前居在在東部區(qū)區(qū)域居住住的受訪訪者所占占比例最最大，占占44.98，居住住在南部部和西部部區(qū)域者者分別占占19.2和和14.72，比例例相當(dāng)，中部和和北部分分別占110.114和和10.95。整體市場場客戶需需求專項(xiàng)項(xiàng)調(diào)查分分析房價(jià)發(fā)展展趨勢理性性市場觀觀形成統(tǒng)計(jì)分析析：數(shù)據(jù)據(jù)顯示，持房價(jià)價(jià)基本穩(wěn)穩(wěn)定觀點(diǎn)點(diǎn)的客戶戶比

59、例占占28.28，房價(jià)價(jià)上漲的的比例占占22.43，穩(wěn)中中有升的的比例占占33.48，穩(wěn)中中有降的的比例占占6.550，下降的的比例占占9.332。整體分析析受訪者者認(rèn)為濟(jì)濟(jì)南市房房價(jià)會趨趨于穩(wěn)定定，可能能存在穩(wěn)穩(wěn)中有升升或逐漸漸上漲，持此觀觀點(diǎn)的比比例共占占84.19，而認(rèn)認(rèn)為房價(jià)價(jià)會下降降和穩(wěn)重重略降的的僅占115.881，從數(shù)據(jù)據(jù)分析可可反映出出目前濟(jì)濟(jì)南市民民對對濟(jì)濟(jì)南房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀基基本了解解，能夠夠理性的的分析房房地產(chǎn)市市場價(jià)格格走勢，這種表表現(xiàn)是房房地產(chǎn)需需求市場場走向成成熟的重重要表現(xiàn)現(xiàn)之一。購房區(qū)域域分析傳統(tǒng)統(tǒng)居住區(qū)區(qū)域觀念念依舊主主導(dǎo)市場場統(tǒng)計(jì)分析析：數(shù)據(jù)據(jù)顯示，選擇東

60、東部居住住生活仍仍是大部部分受訪訪者的首首選，占占總體比比例的556.331，其次是是南部區(qū)區(qū)域，占占25.30，中部部、西部部、北部部區(qū)域所所占比例例分別為為8.004、7.007、33.299?！白|不不住西、住南不不住北”是濟(jì)南南傳統(tǒng)居居住觀點(diǎn)點(diǎn)，而隨隨著政府府東部新新城新規(guī)規(guī)劃的推推動，東東部區(qū)域域快速發(fā)發(fā)展，已已成為多多數(shù)購房房客戶群群體的居居家首選選；而由由于城市市規(guī)劃中中“南控”政策影影響，前前一階段段南部的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目相對對較少，同時(shí)由由于南部部優(yōu)美的的生態(tài)自自然環(huán)境境，致使使南部成成為“貴族生生活區(qū)”，普通通購房群群體不能能承受其其高房價(jià)價(jià)，在此此次展會會南部相相繼推