天明國際森林公寓銷售方案

1、 類別：方案類 天明國際森林公寓銷售方案一、銷售策略1、前期大量積累客戶資源，按照政府規(guī)定，開盤集中爆發(fā)，快速銷售2、南樓北樓同步銷售，以南樓為重點銷售，北樓適當(dāng)控制銷售節(jié)奏，保證項目持續(xù)的熱銷； 3、開盤目標(biāo)：開盤銷售40%，約260套，其中南樓約180套，北樓約80套(2007年5月26日開盤，開盤方式另定)（一）定價項目的定價參照鄭州高樓樓盤，結(jié)合項目成本效益分析，本著市場預(yù)測的原則，制定科學(xué)的價位。入市表現(xiàn)均價：住宅均價4300元/平米、商業(yè)用房均價5300元/平米目標(biāo)成交均價（最終）：住宅均價4500元/平米、商業(yè)用房均價6000元/平米 （二）鄭州市代表性高檔高層價位概況樓盤名稱物

2、業(yè)座落總開發(fā)面積現(xiàn)銷售階段價格及層差銷售現(xiàn)狀主力戶型周邊配套備注正弘旗農(nóng)業(yè)路與東明路交叉占地53畝9月23日開盤均價：約4000元9月23日開盤出價格每層價差50元未發(fā)售140 三房 170 四房易初蓮花、家世界、世紀(jì)聯(lián)華、鄭州海關(guān)請姜文做形象代言人非常國際中州大道與東風(fēng)路交叉西南總建筑面積30萬平米,一期22萬平米二期開發(fā)現(xiàn)在銷售第一期均價:3680元 6層 3610元 7層 3630元 12層 3730元 13層 3745元 18層 3815元19層 - 3825元6層以下層差60元6 - 12層差20元12 - 17層差15元 18層以上10元10層為均價層369006年10月份拿到預(yù)售

3、證5月27和8月26日選房，兩次銷售近200套133 三房144 四房易初蓮花、家世界、世紀(jì)聯(lián)華、北大附中、 豐產(chǎn)路小學(xué)、 75中、11中分校2萬抵3萬銀基王朝中州大道與金水大道交匯處占地500畝,建筑面積100萬平方米總5000套,第一期1200套均價:5200元（13層）8層以下層差80元 8層以上層差120銷售約80套200 三房 260 四房興亞酒店、德億酒店、人民醫(yī)院、中醫(yī)學(xué)院、47中等8層以下戶型不可分割，8層以上戶型可分割康橋華城大學(xué)路與桃圓路交叉南總建筑面積30萬平米分兩期開發(fā),現(xiàn)在銷售的是二期均價:4200元23層 4529元 24層 4530元 7層 4160元 8層 41

4、60元 13層 4200元 17層 4285元一期大戶型剩23套143 三房166.68 四房鄭大、鄭大一附院、鄭州市工商局、武警醫(yī)院 一次性1按揭無優(yōu)惠，購買至尊卡10000元購房享受99折，購買二期住宅可享受開盤前日增值60元尚城國際黃河路與衛(wèi)生路交叉總建筑面積83855.74平米一期開發(fā)完畢均價:4000元12層 4476元 13層 - 4506元 7層 4230元8層 4336元已售80以上143三房鄭州七中、黃二小、五院、兒童醫(yī)院一次性一萬抵一萬八按揭一萬抵一萬三建業(yè)森林半島項目西臨天明路環(huán)繞綠蔭廣場占地260畝共二期現(xiàn)在銷售二期均價:4600元4層 4700元 12層 - 5158

5、元 13層 5198元12層以上層差60元12層以下層差50元高層無預(yù)售證別墅僅余2套160左右的三房中州綠蔭廣場中醫(yī)院、財經(jīng)學(xué)院 、輕工業(yè)學(xué)院名校林立一次性4按揭1，高層沒預(yù)售證先收中義.阿卡迪亞鄭東新區(qū)金水路東段占地約260畝總?cè)诂F(xiàn)在銷售第二期均價:4100元3層 4050元 7層 - 4305元8層 4355元層差在50元左右已銷售70以上140左右的三房社區(qū)會所緊鄰會展中心送地下室順馳中央特區(qū)中央大道與七里河交匯處占地600畝現(xiàn)在銷售二期均價:3800元7層 3660元 8層 3680元 13層 4100元14層 4170元剩38套148 三房社區(qū)入口公園4000平米廣場游泳館、商業(yè)

6、街一次性2，按揭無優(yōu)惠方圓創(chuàng)世隴海路與紫荊山路交叉總建筑面積33萬平米分兩期開發(fā),現(xiàn)一期已基本售磬,二期在積累客戶均價:3700元7層 3780元 8層 - 3800元一期銷售90以上，二期12月開始銷售143左右三房學(xué)校、醫(yī)院、超市、豪布斯卡生活區(qū)買百瑞信托起步30萬，可抵房款，信托付利息6再優(yōu)惠3天下城優(yōu)勝南路與健康路交叉口108畝現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)四期現(xiàn)在銷售的是四期翰宮大戶型均價6000元大戶型9月底開盤200平米四室五院、兒童醫(yī)院、省體育館、小學(xué)、七中、人民公園、中州影院名門世家金水路與燕鳳路交叉口占地面積61畝一期開發(fā)完畢均價:4200元一梯一戶:8層 4773元 9層 4795元 兩梯

7、三戶:12層 4258元 13層 4280元 20層 4330元 層價差在10-40元之間銷售85% 05年6月開盤156.22三房未來大廈浦發(fā)銀行省檢察院中醫(yī)學(xué)院無優(yōu)惠 售樓部9月搬遷并漲價;圣菲城(三期圣菲雪)花園路與渠東路交叉口西500米占地170畝建筑面積30萬平米分三期開發(fā)現(xiàn)在銷售三期均價:4000元7層 4098元 13層 4298元 14層 4418元層差50 -100元不等9月9日開盤對外宣稱100多套138三房丹尼斯、交通銀行 、四十七中一次性3按揭1高 端 高 層 小 戶 型名門世家(小戶型)金水路與燕鳳路交叉口占地面積61畝一期開發(fā)完畢均價：4400元(含裝修)12月底開

8、盤30-70未來大廈浦發(fā)銀行省檢察院中醫(yī)學(xué)院帶精裝修(裝修標(biāo)準(zhǔn)未定)康橋華城(小戶型)大學(xué)路與桃園路交叉南總建筑面積30萬平米分兩期開發(fā),現(xiàn)在銷售的是二期均價:4200 元 一次性1,按揭無優(yōu)惠12層 4336元 14層 4366元20層 4470元 7層 4000元 已銷售7039一室58兩室鄭大、鄭大一附院、鄭州市工商局、武警醫(yī)院毛坯做有整層的樣板間天下城(小戶型)優(yōu)勝南路與健康路交叉口108畝現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)四期現(xiàn)在銷售的是四期均價：5500元/(含裝修)價格范圍:5080元/- 6020元/ 已售完50左右一室五院、兒童醫(yī)院、省體育館小學(xué)、七中、人民公園、中州影院帶精裝修長城康橋別館(小戶

9、型)鄭汴路與城東路交叉口占地面積95.6畝建筑面積20萬平米 分三期開發(fā),現(xiàn)在銷售的是三期均價：3800元5層 3973元 7層 4053元 13層 4309元層差在40元左右一次性優(yōu)惠1萬元10月底開盤70左右一室二廳易初蓮花東建材汽車東站家電城毛坯(無樣板間)從以上價格情況分析：1、高檔的高層項目均價相對范圍在38004200元/平米，特別是集中38004000元/平米的均價，相對高端的達(dá)到5000元/平米以上，如銀基王朝和天下城；2、公寓樓由于存在精裝修差別，均價范圍相對較大，38004400元/平米，市場上高端項目的精裝修和毛坯房比例基本相當(dāng)，在成本和表現(xiàn)均價約200元/平米；3、樓層

10、差價，高層由于樓層高，差價一般范圍小，小幅差價在10-20元/平米，一般在30-50元，差價大的在50100元/平米，以20-50元/平米居多，具體差價更多在于樓層數(shù)，部分項目執(zhí)行階段性樓差價，如非常國際就是采用的這種定價方式，6層以下，層差為60元，6 - 12層差20元，12 - 17層樓層差15元，18層以上樓層差為10元。根據(jù)以上高層市場，結(jié)合項目特征，本項目在產(chǎn)品、位置、環(huán)境、建筑立面存在競爭優(yōu)勢，而在企業(yè)品牌、內(nèi)部配套、物業(yè)管理上存在差距。（三）項目成本分析：序號成本項目成本標(biāo)準(zhǔn)費用（萬元）單位成本（元/平米）1土地費用約相當(dāng)于180萬/畝（參照當(dāng)前市場價）24004852前期工程

11、費用圖紙設(shè)計費用：90萬(18元/平米)地質(zhì)勘測：3萬臨時用電：5萬三通一平：5萬圍墻、報批、報建：300萬403813配套費用（強(qiáng)電、雨污水、道路綠化、泛會所其它等）150元/平米7531524建安費用北樓按1800元/平米，南樓按2100元/平米（含精裝修300元/平米）整體按19400元/平米974419715不可預(yù)見費按銷售收入的3%6531326管理費用按銷售收入的2%436887銷售費用按銷售收入的3%6531328財務(wù)費用按貸款額1000萬元計算利息110萬110229稅金營業(yè)稅及土地增值稅：1372所得稅：862萬2235452總計173873516（三）開發(fā)利潤：項目面積（平

12、米）銷售額（萬元）均價（元/平米）優(yōu)惠3%南樓南戶10584484045734436南樓北戶9993444844514318南樓整體20578928945144379北樓238671043143714240住宅總體444451972044384304商業(yè)500326525300總體49448217804405項目利潤：2178017387=4393萬元投資回報率=439317387=25%現(xiàn)金流量分析：以2007年5月份開盤推測，按照一年的銷售周期計算，在2007年8月份出現(xiàn)正現(xiàn)金流。具體模擬價格表和現(xiàn)金流量表見附件，具體優(yōu)惠另定?。ㄋ模╀N控：銷控策略：執(zhí)行以價格銷控為主，輔以樓層銷控南樓南戶

13、：單個戶型的立體銷控（從底層到頂層）與單個戶型的階段樓層銷控相結(jié)合南2、南4、南6、南8、南10執(zhí)行從5層到26層整體銷控，每平米比正常價位高300元/平米南1戶：執(zhí)行樓層銷控，6、7、9、12、15、16、20、22層比正常價位高300元/平米南樓北戶：北2、北6、北9戶執(zhí)行從5層到26層整體銷控，每平米比正常價位高300元/平米注：南樓當(dāng)客戶需要相鄰兩套或多套組合時，可根據(jù)情況靈活掌握銷控房源。北樓：東一單元東南戶、東戶、東二單元西南戶執(zhí)行從228層整體銷控 東二單元西戶執(zhí)行樓層銷控，5、7、9、10、12、5、16、18、19、20、25層每平米比整體價位高300元/平米總體銷控量在總量

14、的40%，保證房源銷售和持續(xù)熱銷；商業(yè)銷售周邊商業(yè)分析：天旺廣場天旺廣場分為“天旺廣場商業(yè)街”和“世紀(jì)聯(lián)華大賣場”兩部分，總占地面積約34000m2，總建筑面積約6.6萬m2。天旺廣場商業(yè)街建設(shè)規(guī)模為地上四層，局部五層，總建筑面積約3.8萬m2，具有零售、娛樂、餐飲、休閑康體、文化和生活配套服務(wù)等功能。大賣場建設(shè)規(guī)模為地上三層、地下一層，地上總建筑面積約2萬m2，入口分別面向東風(fēng)路、豐樂路和東部廣場，地下為汽車庫和設(shè)備用房。天旺廣場總建筑面積萬多平方米，除已開業(yè)運營的西側(cè)萬平方的世紀(jì)聯(lián)華外，三、精裝修和物業(yè)管理建議（一）精裝修為了提高項目品質(zhì)，樹立高檔形象，節(jié)省公寓樓業(yè)主的裝修煩瑣，避免各戶裝

15、修的相互干擾，便利業(yè)主投資置業(yè)，建議南樓公寓統(tǒng)一采取精裝修，在實際裝修中采用簡裝修，具體裝修標(biāo)準(zhǔn)建議如下： 1、大堂：大堂為石材精裝修。首層大堂墻面、地面采用石材或同檔次材料飾面，頂棚為礦棉吸音板吊頂，燈飾等裝飾。2、公共樓梯間地面、欄桿：花崗巖踏步、不銹鋼扶手欄桿。3、電梯：知名品牌電梯（如西子奧的斯），候梯廳墻面為環(huán)保涂料和其他材料裝飾而成，電梯門套為石材裝飾,吊頂,并且裝有監(jiān)控系統(tǒng)，煙感、噴淋、背景音樂等設(shè)施一應(yīng)俱全。電梯門套：優(yōu)質(zhì)大理石/花崗石雕刻造型4、公共走道：石膏吊頂，地面鋪防滑地磚并設(shè)10公分踢腳線材料為地磚，墻面外刷乳白色防瓷涂料。5、入戶門：為雙層防撬門，有子母鎖。統(tǒng)一安裝

16、一級防火板門，防盜執(zhí)手鎖，如盼盼牌。6、室內(nèi)窗戶：中空玻璃彩鋁窗。7、室內(nèi)天棚：品牌乳膠漆飾面（如鴕鳥牌、多樂士等）。8、室內(nèi)地板：品牌復(fù)合木地板并帶10公分高踢腳線。9、室內(nèi)墻面：品牌乳膠漆飾面（如鴕鳥牌）。10、電訊：每戶預(yù)留電訊線路， 預(yù)鋪寬頻網(wǎng)絡(luò)，預(yù)留網(wǎng)絡(luò)接口，室內(nèi)預(yù)留電話接口室內(nèi)預(yù)留有線接口，品牌電源開關(guān)（如西門子）?？蛷d餐廳：地坪：圣象/紅塔/福滿地或同等級實木復(fù)合木地板墻面及天花：立邦/多樂士或同等級環(huán)保乳膠漆踢腳板：圣象/紅塔/福滿地或同等級實木開關(guān)插座：西門子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等級窗簾桿（軌）窗簾盒：高檔優(yōu)質(zhì)金屬或木制廚房：地坪及墻面：路華（RO

17、VER）/奧龍（OLONG）/鷹牌/諾貝爾或同等級人造石或瓷磚吊頂：輕鋼龍骨防水石膏板刷立邦、多樂士或同等級防水環(huán)保乳膠漆燈具：高檔優(yōu)質(zhì)吸頂燈門：史丹利（STANLEY）/德仕（DSH）同等級玻璃推拉門臺面石：可麗耐/西德石或同等級人造臺面石洗滌盆：高檔優(yōu)質(zhì)不銹鋼子母盆龍頭：進(jìn)口或合資品牌雙溫單柄拉出式水龍頭/直飲水龍頭灶具：進(jìn)口或合資品牌吸油煙機(jī)：進(jìn)口或合資品牌開關(guān)插座：西門子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等級衛(wèi)生間：地坪及墻面：路華（ROVER）/奧龍（OLONG）/諾貝爾或同等級人造石或瓷磚平頂：立邦/多樂士或同等級防水環(huán)保乳膠漆燈具：高檔優(yōu)質(zhì)吸頂燈潔具、龍頭、花灑五金

18、：科勒（KOHLER）/樂家（ROCA）合成或同等級化裝鏡配鏡燈：高檔優(yōu)質(zhì)開關(guān)插座：西門子（SIEMENS）/松下（NATIONAL）或同等級裝修費用預(yù)算：約400元/，此裝修費用通過售價獲得，南樓每平米提高400元/平米。（二）樣板房裝修：1、樣板房：建議在與售樓中心聯(lián)建，以南樓標(biāo)準(zhǔn)公寓戶型38.76平米和64.15平米為樣板房，以現(xiàn)代簡約式裝修風(fēng)格，內(nèi)部布置與交房標(biāo)準(zhǔn)類同。開放時間：與售樓中心同時開放，12月10日。2、售樓中心：位置在臨東風(fēng)路，東西長，設(shè)東西大跨度的售樓中心門頭，裝修風(fēng)格采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，后連樣板房，與樣板房形成統(tǒng)一的風(fēng)格。建議特色裝修：情景體驗式售樓中心，充分布置售樓中心前面廣場，廣場上設(shè)計噴泉水景、休閑座椅等，成為東風(fēng)路上一道獨特的風(fēng)景，最大限度地吸引中州綠茵廣場上的游客前來參觀。四、工作時間安排序號工作類別工作內(nèi)容執(zhí)行時間執(zhí)行人責(zé)任方1營銷方案類營銷推廣方案10月11日13日陳總恒輝2VI設(shè)計10月11日13日孫亮恒輝3圍墻設(shè)計制作10月9日10日孫亮天明4戶外廣告、單立柱設(shè)計10月15日20日孫亮恒輝5戶外廣告、單立柱制作10月20日25日孫亮天明6銷售案場售樓中心