漳州發(fā)展：擬實(shí)施股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及漳州晟輝房地產(chǎn)有限公司股東全部權(quán)益價(jià)值評(píng)估報(bào)告

1、估報(bào)告依據(jù)中國資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則編制 中聯(lián)國際評(píng)估咨詢有限公司 HYPERLINK l _bookmark1 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明1 HYPERLINK l _bookmark2 摘要2 HYPERLINK l _bookmark3 HYPERLINK l _bookmark4 報(bào)告使用人概況5 HYPERLINK l _bookmark5 HYPERLINK l _bookmark6 HYPERLINK l _bookmark7 HYPERLINK l _bookmark8 HYPERLINK l _bookmark9 HYPERLINK l _bookmark10 HYPERLINK l _book

2、mark11 HYPERLINK l _bookmark12 HYPERLINK l _bookmark13 HYPERLINK l _bookmark14 HYPERLINK l _bookmark15 HYPERLINK l _bookmark16 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書附件錯(cuò)誤!未定義書簽。估說明另冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告聲明1 、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國資產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。2 、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資 違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其 人員不承擔(dān)責(zé)任。3 、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅

3、供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此 構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。4 、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等 5 、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)關(guān)注評(píng)估結(jié)論成立的假設(shè)前提、資產(chǎn)評(píng)說明和使用限制。料，已由委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人申報(bào)并以蓋章或其他方式 對(duì)其提供的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和其他資料的真實(shí) 負(fù)責(zé)。7 、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員雖然已對(duì)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象有關(guān)料進(jìn)行核查驗(yàn)證，但無法對(duì)其法律權(quán)屬提供保證。8 、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

4、依 資 產(chǎn) 評(píng) 估 報(bào) 告摘要 ，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用合適的評(píng)估方法，按 估程序，對(duì)評(píng)估目的所對(duì)應(yīng)的評(píng)估對(duì)象進(jìn)行了評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估 份有限公司輝房地產(chǎn)有限公司。 房地產(chǎn)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。 類型為市場價(jià)值。評(píng)估基準(zhǔn)日為二二二年四月三十日。方法與評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象之間的適用性，選用 結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。漳州晟輝房地產(chǎn)有限公司的股東全部 評(píng)估基準(zhǔn)日的市場價(jià)值評(píng)估結(jié)論如下：資產(chǎn)總計(jì)： 賬面值為人民幣壹億陸仟壹佰伍拾肆萬捌仟叁佰元 (RMB14,795.71 萬元)，評(píng)估減值人民幣壹仟叁佰伍拾玖萬壹仟貳佰元 (RMB1,378.91 萬元)，評(píng)估值為人民幣壹仟叁佰柒拾捌萬玖仟壹佰元 所

5、有者權(quán)益(凈資產(chǎn)) ：賬面值為人民幣壹億肆仟柒佰柒拾伍萬玖仟 元(RMB13,416.80 萬元)，評(píng)估減值人民幣壹仟叁佰伍拾玖萬壹仟貳佰元照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和有關(guān)監(jiān)管規(guī)定，在本報(bào)告載 制條件沒有重大變化的基礎(chǔ)上，通常，當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與 距不超過一年時(shí)，即二二二年四月三十日起至二二 二十九日以內(nèi)，可以使用本評(píng)估報(bào)告。評(píng)估報(bào)告書摘要所披露的評(píng)估結(jié)論是作為委托人實(shí)現(xiàn)相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為 但并不保證相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的可實(shí)現(xiàn)性，僅限于委托人和其他 所述評(píng)估目的下，在評(píng)估結(jié)論使用有效期限內(nèi)使用。 、特別事項(xiàng)說明、限定條件以及期后重大事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié) 當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告。估師 得被摘抄、引用或披露于公開媒體。法規(guī)，涉及法定評(píng)估業(yè)務(wù)

6、的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，須 法律法規(guī)要求履行資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理程序后使用。 資 產(chǎn) 評(píng) 估 報(bào) 告限公司： 堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法 必要的評(píng)估程序，對(duì)福建漳州發(fā)展股份有限公司擬實(shí)施股 晟輝房地產(chǎn)有限公司的股東全部權(quán)益在二二二年四月三 進(jìn)行評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況報(bào)告如下：一、 委托人、被評(píng)估單位和資產(chǎn)評(píng)估委托合同約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人概況 58160688P ：漳州市勝利東路漳州發(fā)展廣場 與管理；房地產(chǎn)開發(fā)及管理；金屬制品、五金交電、機(jī)電設(shè)、陶瓷制品、電腦及配件、紙制品、玩具、健身 經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營活動(dòng))被評(píng)估單位股東概況： 775146687司(非自然人投資

7、或控股的法人獨(dú)資) 層經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(憑資質(zhì)證書開展經(jīng)營活動(dòng)) 。(以上 代碼：91350627MA8RGF100J人獨(dú)資) 龍強(qiáng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相 經(jīng)營活動(dòng)，具體經(jīng)營項(xiàng)目以相關(guān)部門批準(zhǔn)文件或許 三級(jí)ZZNJ-01110000000054資額和出資比例出資額(萬元人民幣)1比例、股權(quán)變更歷史情況漳州晟輝成立于2021年2月24日，系由漳州發(fā)展地產(chǎn)集團(tuán)有限公司出 司，已取得福建省南靖縣工商行政管理局核發(fā)的統(tǒng)一 社會(huì)信用代碼為91350627MA8RGF100J企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。注冊(cè)資本 和實(shí)收資本均為人民幣15,000萬元，為漳州發(fā)展地產(chǎn)集團(tuán)有限公司出資， 5號(hào)。

8、2月24日法定代表人由葉雁群變更為莊龍強(qiáng)，公司成立至評(píng)估 歷史。管理結(jié)構(gòu)基準(zhǔn)日，被評(píng)估單位產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)如下圖：建漳州發(fā)展股份有限公司，被評(píng)估單位為 公司，委托人持有被評(píng)估單位股東漳州發(fā)展地產(chǎn)集團(tuán) 務(wù)狀況估單位的資產(chǎn)總額為16,154.82萬元，負(fù)債總額 產(chǎn)、財(cái)務(wù)狀況如下表：- 目土地已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，國有土地使用權(quán)如下表：()()1 (商場、商店等) (平方米)1 2021 年7 月22 日 (平方米)1蘭香上邸(樁基工程)上邸項(xiàng)目總體主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，具體如下：戶輛輛輛2 年 4 月提供的項(xiàng)目全景經(jīng)營計(jì)劃最新設(shè)計(jì)規(guī)劃 ：平方米) ：車位(個(gè))1 、排水、通電、通訊；宗地紅線內(nèi)土地已完成場地平整

9、，行中。無C產(chǎn)、財(cái)務(wù)狀況估單位的資產(chǎn)總額為16,154.82萬元，負(fù)債總額 2.41 況如下表：- 告使用人。無其他評(píng)估報(bào)告使用人。機(jī)構(gòu) 報(bào)告而成為評(píng)估報(bào)告使用人。本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告是為委托人擬股權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為提供評(píng)估對(duì)象 房地產(chǎn)有限公司的股東全部權(quán)益價(jià)值。評(píng)估范圍是漳州晟輝房地產(chǎn)有限公司在評(píng)估基準(zhǔn)日二二二年四月金額(萬元)金額(萬元)一四1122334455二五六三七委托評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍一 致。本次納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)、負(fù)債已經(jīng)華興會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合 是在被評(píng)估單位經(jīng)過審計(jì)后的報(bào)表基礎(chǔ)上進(jìn)行的。訂了國有土地使用權(quán)出讓合同，繳納了土地 準(zhǔn)日，蘭香上邸項(xiàng)目

10、已完成場地平整，樁基工程尚在施工中。濟(jì)技術(shù)總指標(biāo)，開發(fā)項(xiàng)目列表如下： 獨(dú)申報(bào)資產(chǎn)負(fù)債表外資產(chǎn)。聯(lián)國際評(píng)估咨詢有限公司完成，評(píng)估過程 于經(jīng)濟(jì)行為考慮，本次評(píng)估目的是為 方提供評(píng)估對(duì)象的參考意見，各方均處于平等地位，其實(shí) 正常、公平的市場交易行為，按市場價(jià)值進(jìn)行交易一般較 所接受；的不斷發(fā)展，資產(chǎn)交易日趨頻繁，按 多的投資者所接受；相關(guān)性分析：本次評(píng)估的評(píng)估假設(shè)是 完全公開和充分競爭的市場而設(shè)定的，即設(shè)定評(píng)估假設(shè)條 排除非市場因素和非正常因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響；對(duì)市場條件和評(píng)估對(duì)象的使用等并無特?fù)袷袌鰞r(jià)值作為評(píng)估結(jié)論的價(jià)值類型。價(jià)值。市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫 2 、

11、評(píng)估基準(zhǔn)日是由委托人在綜合考慮實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)行為的需要、被評(píng)估量大小、預(yù)計(jì)所需時(shí)間、合規(guī)性要求，以及會(huì)計(jì)期 和評(píng)估基準(zhǔn)日前后利率和匯率的穩(wěn)定，與評(píng)估基準(zhǔn)日與 盡可能接近等因素后確定；本次資產(chǎn)評(píng)估遵循的評(píng)估依據(jù)主要包括經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)、 法律法規(guī)依 人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議關(guān)于修改中華人民共和國會(huì)計(jì) 正)；)；)；6 、其他包括財(cái)務(wù)賬冊(cè)、出入賬憑證等權(quán)屬獲得、轉(zhuǎn)移等證明相關(guān)權(quán)評(píng)估單位提供的各期審計(jì)報(bào)告、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表、預(yù)測料；7 、上海萬得信息技術(shù)有限公司的統(tǒng)計(jì)資料(WIND 咨訊)；8 、中國債券信息網(wǎng)() 公布的債券交易資料；等3 、華興會(huì)計(jì)師事務(wù)所(特殊普通合伙) 出具的漳州晟輝房地產(chǎn)有資產(chǎn)

12、評(píng)估的基本方法有市場法、收益法 與成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法) 。 評(píng)估方法。市場法的應(yīng)用前提條件：物具有公開的市場，以及活躍的交易；要信息可以獲得。確定評(píng)估對(duì)象的評(píng)估方 未來收益可以合理預(yù)期并用貨幣計(jì)量；的風(fēng)險(xiǎn)能夠度量；定或者合理預(yù)期。債表為基礎(chǔ)，合理 表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象的評(píng)估方 常使用或者在用；過重置途徑獲得；重置成本以及相關(guān)貶值能夠合理估算。市場價(jià)值，因此，資產(chǎn)評(píng)估的目標(biāo)是在于 價(jià)值。作為反映資產(chǎn)公平市場價(jià)值的手段，市場法無 方法。從形式上看，收益法似乎并不是一種估測資產(chǎn)法是從決定資產(chǎn)公平市場價(jià)值的基本 期收益的角度“將利求值”，符合市場經(jīng)濟(jì)條件下的價(jià)值觀 法也是評(píng)估資產(chǎn)

13、價(jià)值的一種直接方法。資產(chǎn)基礎(chǔ)法相對(duì)于 ，從購建成本角度出發(fā)反映資產(chǎn)價(jià)值，其估測資產(chǎn)公平市 和途徑則是間接的。度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價(jià)值。不論是通過與 評(píng)估對(duì)象的價(jià)值，還是根據(jù)評(píng)估對(duì)象預(yù)期收益折現(xiàn)獲 在一定條件下的價(jià)值的描述，它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系 由于難以在企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易市場上查找到近期與被評(píng)估單位屬于同一 受相同經(jīng)濟(jì)因素的影響，且業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式、企業(yè)規(guī)模、 使用情況、企業(yè)所處經(jīng)營階段、成長性、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 估單位具有可比性的多個(gè)交易案例，或者有極少數(shù)交易案例 象買賣、收購及合并案例資料信息；同時(shí)，在公開股票市場 比較的上市或掛牌公司，故難以采用市場法對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng) 、資本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營狀況、歷史

14、業(yè)績、發(fā)展趨勢，考慮宏 行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景，合理確定評(píng)估假設(shè)，形成未來收 依據(jù)被評(píng)估單位企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)類型、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā) 章程約定、經(jīng)營狀況、資產(chǎn)特點(diǎn)和資源條件等因素，恰當(dāng)且，可以綜合考慮評(píng)估基準(zhǔn)日的利率水平、市場投資收益和被評(píng)估單位所在行業(yè)、及其特定風(fēng)險(xiǎn)等相關(guān)因素 益所對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)具體度量，故可以采用收益法評(píng)估。 同時(shí)可以在市場上取得購建類似資產(chǎn)的市場價(jià)格信息， 法評(píng)估的要求。資產(chǎn)基礎(chǔ)法從企業(yè)購建角度反映了企業(yè) 采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。 略各項(xiàng)資產(chǎn)綜合的獲利能力，以及企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、行業(yè)地 模式所蘊(yùn)含的整體價(jià)值，以持續(xù)經(jīng)營為前提對(duì)企業(yè)進(jìn)行評(píng) 位作為一個(gè)有機(jī)整體，從考量整體資產(chǎn)盈利能力出發(fā)的收

15、 礎(chǔ)法結(jié)合同時(shí)使用。滿足采用不同評(píng)估方法的條件時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估專 兩種或者兩種以上評(píng)估方法，通過綜合分析形成合理評(píng)估 流量折現(xiàn)法。股利折現(xiàn) 折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法，通常適用于缺 權(quán)益價(jià)值的評(píng)估?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由 股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型，并根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營模式、 用狀況以及未來收益的發(fā)展趨勢等，恰當(dāng)選擇現(xiàn)金流折對(duì)象是被評(píng)估單位的股東全部權(quán)益價(jià)值，因此適用 于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(DCF)。及被評(píng)估單位的資產(chǎn)構(gòu)成和主營業(yè)務(wù)特點(diǎn)，本 (1) 對(duì)納入報(bào)表范圍的資產(chǎn)區(qū)分經(jīng)營性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)和負(fù)債，并調(diào)整為與之對(duì)應(yīng)的報(bào)表。溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)和負(fù)債包括 基準(zhǔn)日存在的非日常經(jīng)營

16、所需貨幣資金，企業(yè)非經(jīng)營性活動(dòng)產(chǎn)生的往來款 負(fù)債；(2) 對(duì)納入經(jīng)營性資產(chǎn)相應(yīng)報(bào)表范圍的資產(chǎn)和主營業(yè)務(wù)，按照基準(zhǔn)日前后經(jīng)營狀況的變化趨勢和業(yè)務(wù)類型等分別估算預(yù)期收益，運(yùn)用收益法評(píng)估 經(jīng)營性資產(chǎn)的價(jià)值；(3) 對(duì)不納入經(jīng)營性資產(chǎn)報(bào)表范圍的溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)和負(fù)債，在預(yù)期收益估算中和運(yùn)用收益法評(píng)估時(shí)未予考慮，另行單獨(dú)采用市場法或 ；(4) 通過對(duì)上述經(jīng)營性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)價(jià)值加和并扣除溢余/非經(jīng)營性負(fù)債后，得出被評(píng)估單位的企業(yè)整體價(jià)值，經(jīng)扣減付息債務(wù) 的股東全部權(quán)益價(jià)值。流量折現(xiàn)法。股利折現(xiàn) 折現(xiàn)以確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的具體方法，通常適用于缺 權(quán)益價(jià)值的評(píng)估。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)

17、自由 股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型，并根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營模式、 狀況以及未來收益的發(fā)展趨勢等，恰當(dāng)選擇現(xiàn)金流折對(duì)象是被評(píng)估單位的股東全部權(quán)益價(jià)值，因此適用 于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(DCF)。間長短、資本結(jié)構(gòu)和歷史經(jīng)營情況，尤其是未 定性和發(fā)展趨勢、資本結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)變化，資產(chǎn)使用狀況 采用企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型評(píng)估。EBDD評(píng)估單位付息債務(wù)價(jià)值； n：評(píng)估對(duì)象的預(yù)測期。C的溢余和非經(jīng)營性資產(chǎn) (負(fù)債) 的價(jià)值。企業(yè)自由現(xiàn)金流量收入成本費(fèi)用稅收折舊與攤銷利息費(fèi) 用(1企業(yè)所得稅率) 資本性支出營運(yùn)資金增加額評(píng)估單位于評(píng)估基準(zhǔn)日及以前年度已實(shí)現(xiàn)利 配的利潤，未扣除評(píng)估對(duì)象的所有者持有權(quán)益期間為 付的成本費(fèi)用，以及取得

18、該等預(yù)期收益時(shí)可能需在中 支付的稅項(xiàng)與相關(guān)費(fèi)用。收益報(bào)表時(shí)點(diǎn)確定，設(shè)定在每年的公歷 口徑統(tǒng)一的原則，折現(xiàn)率 r 選取加權(quán)平均資本成本模型(WACC) 計(jì)算確 r = rd wd + re we (6)wd = D (E + D) (7)we = E (E + D) (8)re：權(quán)益資本成本。本次評(píng)估按資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM) 確定權(quán) rerfermrf (9)u D = tu Dt = 34%K + 66%x 發(fā)規(guī)模及當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，蘭香上邸的銷售期 企業(yè)價(jià)值評(píng)估，各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體 幣。經(jīng)清查核實(shí)后，評(píng)估人 為基礎(chǔ)，扣除可能存在的回收成值。經(jīng)清查核實(shí)后，評(píng)估人員在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無

19、 歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠 回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，應(yīng) 定的方法估計(jì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失，對(duì)關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來款項(xiàng) 部能收回的，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為 0；對(duì)有確鑿證據(jù)表明 款項(xiàng)不能收回或賬齡超長的，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為 100%；對(duì)很可能收不回部 定收不回賬款數(shù)額的，參考企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)算壞賬準(zhǔn)備的 評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失。對(duì)于費(fèi)用性支出評(píng)估為零。，以應(yīng)收類賬款合計(jì)減去評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損 品，具體為被評(píng)估單位自行開發(fā)的房地產(chǎn) 關(guān)存貨資產(chǎn)勘查后，根據(jù)其開發(fā)完成狀況，核實(shí)后 結(jié)合項(xiàng)目的規(guī)劃條件、已審定的建設(shè)方案和被評(píng)估 采用不同的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估。上邸房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目?？紤]到項(xiàng)目已取得當(dāng)?shù)匾?guī) 劃建設(shè)指標(biāo)，

20、建設(shè)方案明確，周邊有與建成物業(yè)類似的市 可比性較強(qiáng)，開發(fā)后預(yù)計(jì)的可實(shí)現(xiàn)收入可以合理估算，開發(fā) 理估計(jì)，具備采用假設(shè)開發(fā)法的條件，故本次同時(shí)選用假設(shè) 行評(píng)估。房地產(chǎn)按規(guī)劃用途、條件開發(fā)完成后的價(jià)值為 計(jì)尚需支付的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、 資利息、合理的續(xù)建開發(fā)利潤、所得稅等，以此估算其市 待估宗地價(jià)值=開發(fā)后房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開發(fā)成本-銷售費(fèi)用-管理費(fèi)用- 投資利潤-企業(yè)所得稅VPCMFTXTSIVPRTIP項(xiàng)目開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值；F發(fā)項(xiàng)目的銷售費(fèi)用；TX發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加；TS值稅；IV；PR開發(fā)項(xiàng)目續(xù)建開發(fā)利潤；TI。根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況和特點(diǎn)，本次評(píng)估選用靜態(tài)的方式進(jìn)行

21、計(jì) 的房地產(chǎn)價(jià)值，扣除后續(xù)開發(fā)成本和期間費(fèi)用、稅 扣除投資利息、續(xù)建利潤和企業(yè)所得稅后確定開發(fā) 項(xiàng)稅額。評(píng)估人員核查了進(jìn)項(xiàng)稅的相關(guān)對(duì) 解其他流動(dòng)資產(chǎn)的形成原因，確認(rèn)其真實(shí)性后以 次評(píng)估目的，按照持續(xù)使用原則， 后根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)現(xiàn)狀及預(yù)計(jì)其未來使用情況，相應(yīng)扣減 值及可能存在的功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值等各項(xiàng)貶值，以此確 評(píng)估價(jià)值。設(shè)備的各項(xiàng)貶值可通過成新率綜合計(jì)算。機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置全價(jià)成新率根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲂畔⒌冉谑袌鰞r(jià)格資料，依據(jù)其購置價(jià)(不含稅價(jià)) 已使用年限)/經(jīng)濟(jì)壽命年限100%估值=重置全價(jià)成新率為使用權(quán)資產(chǎn)，系被評(píng)估單位售樓部租 員核實(shí)了使用權(quán)資產(chǎn)有關(guān)賬簿記錄，收集使用權(quán)資產(chǎn)形

22、納入評(píng)估范圍的長期待攤費(fèi)用為被評(píng)估單位售樓部及辦公室裝修費(fèi) 此基礎(chǔ)上確定長期待攤費(fèi)用的真實(shí)性，了解攤銷政策， 攤銷費(fèi)用進(jìn)行核實(shí)，以經(jīng)核實(shí)后確定的賬面價(jià)值作為評(píng) 款、應(yīng)付賬款等。評(píng)估人員核實(shí)了應(yīng)付款項(xiàng)有 件資料，并選取金額較大或異常的款項(xiàng)抽查其原始憑證， 同及其合理性分析和必要的函證工作。在此基礎(chǔ)上確定 實(shí)性，以經(jīng)核實(shí)后確定的賬面價(jià)值作為評(píng)估值。和發(fā)放職工薪酬、工費(fèi)經(jīng)費(fèi)等資料，核實(shí)相關(guān) 記錄，以經(jīng)核實(shí)后賬面價(jià)值作為評(píng)估值。代繳個(gè)人所得稅、土地使用稅等。評(píng)估人員 位應(yīng)納稅項(xiàng)的內(nèi)容，核查相關(guān)數(shù)據(jù)的正確性及匯繳真實(shí) 面值作為評(píng)估值。單位一年內(nèi)應(yīng)支付的售樓部租金。 解被評(píng)估單位租賃合同等財(cái)務(wù)相關(guān)資料，核

23、查相關(guān)數(shù)據(jù)的 真實(shí)性，以經(jīng)核實(shí)后賬面值作為評(píng)估值。單位三年內(nèi)應(yīng)支付的售樓部租金。 了解被評(píng)估單位租賃合同等財(cái)務(wù)相關(guān)資料，核查相關(guān)數(shù)據(jù)的 真實(shí)性，以經(jīng)核實(shí)后賬面值作為評(píng)估值。程和情況委托合同、編制 估現(xiàn)場調(diào)查、收集整理評(píng)估資料、評(píng)定估算形成結(jié) 。與委托人明確評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象和范圍、價(jià)值類型、評(píng)估基準(zhǔn)1 、對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，了解評(píng)估對(duì)象現(xiàn)狀，關(guān)注評(píng)估對(duì)象法 項(xiàng)或者抽樣的方式進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。他相關(guān)當(dāng)事人提供的涉及評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍等資料，從政 專業(yè)機(jī)構(gòu)以及市場等渠道獲取的其他資料，以及其他涉及評(píng) 圍的必要資料。要求委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人對(duì)其提供 細(xì)表及其他重要資料以包括簽字、蓋章及法律允許的

24、其他方 3 、對(duì)資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)中使用的資料進(jìn)行核查驗(yàn)證。核查驗(yàn)證的方式通地調(diào)查、查詢、函證、復(fù)核等。4 、根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)具體情況對(duì)收集的評(píng)估資料進(jìn)行分析、歸納和定估算和編制資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的依據(jù)。1 、根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。析、計(jì)算和判斷，形成測算結(jié)果。3 、按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部質(zhì)量控對(duì)初步資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行內(nèi)部審核。4 、在不影響對(duì)評(píng)估結(jié)論進(jìn)行獨(dú)立判斷的前提下，與委托人或者委托人就資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行溝通，對(duì)溝通情況 析，并決定是否對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行調(diào)整。1 、交易假設(shè)。假設(shè)評(píng)

25、估對(duì)象處于交易過程中，評(píng)估師根據(jù)評(píng)估對(duì)象交易 2 、公開市場假設(shè)。假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)是在公開市場上進(jìn)行交足夠市場信息 是在自愿的、理智的、非強(qiáng)制條件 其評(píng)估基準(zhǔn)日的用途及開發(fā)計(jì)劃在原址預(yù)期進(jìn)行 法律法規(guī)規(guī)定。2 、除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)均無附帶影響 應(yīng)付款項(xiàng)均已付清。3 、除評(píng)估師所知范圍之外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及的土地、房屋建筑其持續(xù)使用的重大缺陷，相關(guān)資產(chǎn)中不存在對(duì)其價(jià)值有 質(zhì)，資產(chǎn)所在地?zé)o危險(xiǎn)物及其他有害環(huán)境條件對(duì)該等資 影響。4 、評(píng)估人員已對(duì)評(píng)估對(duì)象所涉及的設(shè)備等有形資產(chǎn)從其可見實(shí)體外內(nèi)部存在問題進(jìn)行了解，但因技術(shù)條件限制，未 術(shù)數(shù)據(jù)、技術(shù)狀態(tài)、附屬物等組織專

26、項(xiàng)技術(shù)檢測。除評(píng)估 ，假設(shè)評(píng)估對(duì)象所涉及的電子設(shè)備等無影響其持續(xù)使用的 設(shè)其關(guān)鍵部件和材料無潛在的質(zhì)量缺陷。5 、根據(jù)漳州晟輝房地產(chǎn)有限公司提供蘭香上邸的建設(shè)工程規(guī)劃許可 6 、除本報(bào)告有特別說明外，假設(shè)評(píng)估對(duì)象不會(huì)受到已經(jīng)存在的或?qū)?、?dān)保事宜，以及特殊的交易方式等因素對(duì)其價(jià)值的影7 、假設(shè)評(píng)估對(duì)象不會(huì)遇有其他人力不可抗拒因素或不可預(yù)見因素對(duì) 響。8 、假設(shè)本次評(píng)估中各項(xiàng)資產(chǎn)均以評(píng)估基準(zhǔn)日的實(shí)際存量為前提，有日的國內(nèi)有效價(jià)格為依據(jù)。治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無重大變化。2 、假設(shè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及所執(zhí)行的利率、匯率、賦稅基準(zhǔn)及征收費(fèi)用等不發(fā)生重大變化。策環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定。除非另有說明，假設(shè)被評(píng)估單位經(jīng)

27、營完全 律法規(guī)。4 、假設(shè)被評(píng)估單位所處行業(yè)在基準(zhǔn)日后保持當(dāng)前可知的發(fā)展方向和慮將來未知新科技、新商業(yè)理念等出現(xiàn)對(duì)行業(yè)趨勢產(chǎn)生 5 、假設(shè)被評(píng)估單位在評(píng)估目的經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)后，仍將按照原有的經(jīng)水平，以及在當(dāng)前所處行業(yè)狀況及市 續(xù)經(jīng)營。6 、評(píng)估只基于基準(zhǔn)日被評(píng)估單位現(xiàn)有的經(jīng)營能力。不考慮未來可能 生的生產(chǎn)經(jīng)營變化帶來的影響；7 、假設(shè)被評(píng)估單位按評(píng)估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的管理水平繼續(xù)經(jīng)營，被評(píng)估調(diào)整或管理水平發(fā)生重大變化對(duì)未來預(yù)期收益 9 、假設(shè)評(píng)估基準(zhǔn)日后被評(píng)估單位的現(xiàn)金流入為年末流入，現(xiàn)金流出10 、假設(shè)被評(píng)估單位未來采取的會(huì)計(jì)政策和編寫本報(bào)告時(shí)所采用的面基本保持一致。11 、假設(shè)被評(píng)估單位完全遵守所

28、在國家和地區(qū)開展合法經(jīng)營必須遵 依法行事。2 、假設(shè)評(píng)估范圍與委托人及被評(píng)估單位提供的評(píng)估申報(bào)表一致，未估單位提供評(píng)估申報(bào)明細(xì)表以外可能存在的或有資產(chǎn)及 3 、假設(shè)被評(píng)估對(duì)象所需生產(chǎn)經(jīng)營場所的取得及利用方式與評(píng)估基準(zhǔn)會(huì)影 報(bào)告所述之評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)與限制 估基準(zhǔn)日二的市場價(jià)值評(píng)估結(jié)論如下：未來發(fā)展趨勢的判斷及經(jīng)營規(guī)劃，采用現(xiàn)金 流量折現(xiàn)法(DCF) 進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果如下：賬面值為人民幣壹億肆仟柒佰柒拾伍萬玖仟貳佰元(RMB14,775.92 萬 評(píng)估值為人民幣壹億貳仟伍佰肆拾伍萬貳仟伍佰元(RMB12,545.25 萬 評(píng)估減值為人民幣貳仟貳佰叁拾萬零陸仟柒佰元(RMB2,230.67 萬

29、 法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果如下：資產(chǎn)總計(jì)： 賬面值為人民幣壹億陸仟壹佰伍拾肆萬捌仟叁佰元 (RMB14,795.71 萬元)，評(píng)估減值人民幣壹仟叁佰伍拾玖萬壹仟貳佰元 B (RMB1,378.91 萬元)，評(píng)估值為人民幣壹仟叁佰柒拾捌萬玖仟壹佰元 RMB 萬元)，評(píng)估無增減值；所有者權(quán)益(凈資產(chǎn)) ：賬面值為人民幣壹億肆仟柒佰柒拾伍萬玖仟 元(RMB13,416.80 萬元)，評(píng)估減值人民幣壹仟叁佰伍拾玖萬壹仟貳佰元 B果匯總表AB123-4-5-6-789-凈資產(chǎn)(所有者權(quán)益)差異的主要原因主要是：映的是資產(chǎn)的經(jīng)營能 力(獲利能力) 的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政府控制、 資產(chǎn)的有效

30、使用等多種條件的影響。被評(píng)估單位屬于房 的發(fā)展受國家政策、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場需求影 目開發(fā)計(jì)劃的實(shí)施受國家政策和市場需求影響較大，且 未來營運(yùn)資金的投入情況也具有不確定性，因而對(duì)其未 流產(chǎn)生較大影響。資產(chǎn)基礎(chǔ)法從資產(chǎn)構(gòu)建角度更客觀直接地反映了被評(píng)估單位擁有當(dāng) 基于委托人擬轉(zhuǎn)讓漳州晟輝房地產(chǎn)有 告采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。即 (RMB13,416.80 萬元)。資產(chǎn)總計(jì)： 賬面值為人民幣壹億陸仟壹佰伍拾肆萬捌仟叁佰元 (RMB14,795.71 萬元)，評(píng)估減值人民幣壹仟叁佰伍拾玖萬壹仟貳佰元 B負(fù)債總計(jì)：賬面值為人民幣壹仟叁佰柒拾捌萬玖仟壹佰元 (RMB1,378.91 萬元

31、)，評(píng)估值為人民幣壹仟叁佰柒拾捌萬玖仟壹佰元 RMB 萬元)，評(píng)估無增減值；所有者權(quán)益(凈資產(chǎn)) ：賬面值為人民幣壹億肆仟柒佰柒拾伍萬玖仟 元(RMB13,416.80 萬元)，評(píng)估減值人民幣壹仟叁佰伍拾玖萬壹仟貳佰元 B管規(guī)定，在本報(bào)告載明的評(píng)估假設(shè)和限制 礎(chǔ)上，通常，當(dāng)評(píng)估基準(zhǔn)日與經(jīng)濟(jì)行為實(shí)現(xiàn)日相距 二二年四月三十日起至二二三年四月二十九日以 。1 、本評(píng)估結(jié)論未考慮評(píng)估對(duì)象及涉及資產(chǎn)欠繳稅款和交易時(shí)可能需及手續(xù)費(fèi)等支出對(duì)其價(jià)值的影響，也未對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增 準(zhǔn)備。2 、本次評(píng)估涉及的蘭香上邸開發(fā)規(guī)劃條件依據(jù)被評(píng)估單位提供的全行評(píng)估，如在評(píng)估基準(zhǔn)日以后蘭香上邸開發(fā)項(xiàng) 調(diào)整，委托人應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格

32、的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定 3 、評(píng)估人員已知曉股東部分權(quán)益價(jià)值并不必然等于股東全部權(quán)益價(jià)積。由于無法獲取行業(yè)及相關(guān)股權(quán)的交易情況資料，且 易定價(jià)規(guī)定的限制，故本次評(píng)估中沒有考慮控股權(quán)和少數(shù)股 和折價(jià)。4 、評(píng)估人員已知曉資產(chǎn)的流動(dòng)性對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值可能產(chǎn)生重大影易情況資料，缺乏對(duì)資 據(jù)，故本次評(píng)估中沒有考慮資產(chǎn)的流動(dòng)性對(duì)評(píng)估對(duì)象的 5 、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員的法律責(zé)任是對(duì)本報(bào)告所述資產(chǎn)價(jià)值提供專業(yè)意見，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人出任何判斷。6 、評(píng)估工作在很大程度上依賴于委托人、被評(píng)估單位和其他關(guān)聯(lián)方信息資料，因此，評(píng)估工作是以委托人及被評(píng)估單位 完整和合法的權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和技術(shù)參數(shù)等其他 職對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，收集權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息 行核查驗(yàn)證、分析整理，并作為編制評(píng)估報(bào)告的依據(jù)，但 可能造成評(píng)估結(jié)論變動(dòng)。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)評(píng)估專業(yè) 評(píng)估對(duì)象所涉及資產(chǎn)與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的任何法律責(zé)任。7 、在評(píng)估基準(zhǔn)日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變(1) 當(dāng)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)根據(jù)原評(píng)估方法對(duì)資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)(2) 當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化、且對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值；(3) 對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日后資產(chǎn)數(shù)量、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的變化，委托人在資產(chǎn)實(shí)際作行相應(yīng)調(diào)整。 評(píng)估師未獲告知及現(xiàn)場