漳州發(fā)展：擬實施股權轉讓涉及漳州晟輝房地產(chǎn)有限公司股東全部權益價值評估報告

1、估報告依據(jù)中國資產(chǎn)評估準則編制 中聯(lián)國際評估咨詢有限公司 HYPERLINK l _bookmark1 資產(chǎn)評估報告聲明1 HYPERLINK l _bookmark2 摘要2 HYPERLINK l _bookmark3 HYPERLINK l _bookmark4 報告使用人概況5 HYPERLINK l _bookmark5 HYPERLINK l _bookmark6 HYPERLINK l _bookmark7 HYPERLINK l _bookmark8 HYPERLINK l _bookmark9 HYPERLINK l _bookmark10 HYPERLINK l _book

2、mark11 HYPERLINK l _bookmark12 HYPERLINK l _bookmark13 HYPERLINK l _bookmark14 HYPERLINK l _bookmark15 HYPERLINK l _bookmark16 資產(chǎn)評估報告書附件錯誤!未定義書簽。估說明另冊資產(chǎn)評估報告聲明1 、本資產(chǎn)評估報告依據(jù)財政部發(fā)布的資產(chǎn)評估基本準則和中國資產(chǎn)資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)準則和職業(yè)道德準則編制。2 、委托人或者其他資產(chǎn)評估報告使用人應當按照法律、行政法規(guī)規(guī)圍使用資產(chǎn)評估報告；委托人或者其他資 違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評估報告的，資產(chǎn)評估機構及其 人員不承擔責任。3 、資產(chǎn)評估報告僅

3、供委托人、資產(chǎn)評估委托合同中約定的其他資產(chǎn)和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評估報告使用人使用；除此 構和個人不能成為資產(chǎn)評估報告的使用人。4 、資產(chǎn)評估報告使用人應正確理解和使用評估結論，評估結論不等 5 、資產(chǎn)評估報告使用人應當關注評估結論成立的假設前提、資產(chǎn)評說明和使用限制。料，已由委托人和其他相關當事人申報并以蓋章或其他方式 對其提供的權屬證明、財務會計信息和其他資料的真實 負責。7 、資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員雖然已對資產(chǎn)評估對象有關料進行核查驗證，但無法對其法律權屬提供保證。8 、資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)獨立、客觀和公正的原則，并對所出具的資產(chǎn)評估報告

4、依 資 產(chǎn) 評 估 報 告摘要 ，堅持獨立、客觀和公正的原則，采用合適的評估方法，按 估程序，對評估目的所對應的評估對象進行了評估。資產(chǎn)評估 份有限公司輝房地產(chǎn)有限公司。 房地產(chǎn)有限公司的股東全部權益價值。 類型為市場價值。評估基準日為二二二年四月三十日。方法與評估目的、評估對象之間的適用性，選用 結果作為評估結論。漳州晟輝房地產(chǎn)有限公司的股東全部 評估基準日的市場價值評估結論如下：資產(chǎn)總計： 賬面值為人民幣壹億陸仟壹佰伍拾肆萬捌仟叁佰元 (RMB14,795.71 萬元)，評估減值人民幣壹仟叁佰伍拾玖萬壹仟貳佰元 (RMB1,378.91 萬元)，評估值為人民幣壹仟叁佰柒拾捌萬玖仟壹佰元 所

5、有者權益(凈資產(chǎn)) ：賬面值為人民幣壹億肆仟柒佰柒拾伍萬玖仟 元(RMB13,416.80 萬元)，評估減值人民幣壹仟叁佰伍拾玖萬壹仟貳佰元照資產(chǎn)評估準則和有關監(jiān)管規(guī)定，在本報告載 制條件沒有重大變化的基礎上，通常，當評估基準日與 距不超過一年時，即二二二年四月三十日起至二二 二十九日以內(nèi)，可以使用本評估報告。評估報告書摘要所披露的評估結論是作為委托人實現(xiàn)相關經(jīng)濟行為 但并不保證相關經(jīng)濟行為的可實現(xiàn)性，僅限于委托人和其他 所述評估目的下，在評估結論使用有效期限內(nèi)使用。 、特別事項說明、限定條件以及期后重大事項對評估結 當使用評估報告。估師 得被摘抄、引用或披露于公開媒體。法規(guī)，涉及法定評估業(yè)務

6、的資產(chǎn)評估報告，須 法律法規(guī)要求履行資產(chǎn)評估監(jiān)督管理程序后使用。 資 產(chǎn) 評 估 報 告限公司： 堅持獨立、客觀和公正的原則，采用資產(chǎn)基礎法和收益法 必要的評估程序，對福建漳州發(fā)展股份有限公司擬實施股 晟輝房地產(chǎn)有限公司的股東全部權益在二二二年四月三 進行評估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報告如下：一、 委托人、被評估單位和資產(chǎn)評估委托合同約定的其他資產(chǎn)評估報告使用人概況 58160688P ：漳州市勝利東路漳州發(fā)展廣場 與管理；房地產(chǎn)開發(fā)及管理；金屬制品、五金交電、機電設、陶瓷制品、電腦及配件、紙制品、玩具、健身 經(jīng)相關部門批準后方可開展經(jīng)營活動)被評估單位股東概況： 775146687司(非自然人投資

7、或控股的法人獨資) 層經(jīng)營范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(憑資質(zhì)證書開展經(jīng)營活動) 。(以上 代碼：91350627MA8RGF100J人獨資) 龍強產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相 經(jīng)營活動，具體經(jīng)營項目以相關部門批準文件或許 三級ZZNJ-01110000000054資額和出資比例出資額(萬元人民幣)1比例、股權變更歷史情況漳州晟輝成立于2021年2月24日，系由漳州發(fā)展地產(chǎn)集團有限公司出 司，已取得福建省南靖縣工商行政管理局核發(fā)的統(tǒng)一 社會信用代碼為91350627MA8RGF100J企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。注冊資本 和實收資本均為人民幣15,000萬元，為漳州發(fā)展地產(chǎn)集團有限公司出資， 5號。

8、2月24日法定代表人由葉雁群變更為莊龍強，公司成立至評估 歷史。管理結構基準日，被評估單位產(chǎn)權結構如下圖：建漳州發(fā)展股份有限公司，被評估單位為 公司，委托人持有被評估單位股東漳州發(fā)展地產(chǎn)集團 務狀況估單位的資產(chǎn)總額為16,154.82萬元，負債總額 產(chǎn)、財務狀況如下表：- 目土地已取得不動產(chǎn)權證書，國有土地使用權如下表：()()1 (商場、商店等) (平方米)1 2021 年7 月22 日 (平方米)1蘭香上邸(樁基工程)上邸項目總體主要經(jīng)濟技術指標，具體如下：戶輛輛輛2 年 4 月提供的項目全景經(jīng)營計劃最新設計規(guī)劃 ：平方米) ：車位(個)1 、排水、通電、通訊；宗地紅線內(nèi)土地已完成場地平整

9、，行中。無C產(chǎn)、財務狀況估單位的資產(chǎn)總額為16,154.82萬元，負債總額 2.41 況如下表：- 告使用人。無其他評估報告使用人。機構 報告而成為評估報告使用人。本資產(chǎn)評估報告是為委托人擬股權轉讓相關經(jīng)濟行為提供評估對象 房地產(chǎn)有限公司的股東全部權益價值。評估范圍是漳州晟輝房地產(chǎn)有限公司在評估基準日二二二年四月金額(萬元)金額(萬元)一四1122334455二五六三七委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍一 致。本次納入評估范圍的資產(chǎn)、負債已經(jīng)華興會計師事務所(特殊普通合 是在被評估單位經(jīng)過審計后的報表基礎上進行的。訂了國有土地使用權出讓合同，繳納了土地 準日，蘭香上邸項目

10、已完成場地平整，樁基工程尚在施工中。濟技術總指標，開發(fā)項目列表如下： 獨申報資產(chǎn)負債表外資產(chǎn)。聯(lián)國際評估咨詢有限公司完成，評估過程 于經(jīng)濟行為考慮，本次評估目的是為 方提供評估對象的參考意見，各方均處于平等地位，其實 正常、公平的市場交易行為，按市場價值進行交易一般較 所接受；的不斷發(fā)展，資產(chǎn)交易日趨頻繁，按 多的投資者所接受；相關性分析：本次評估的評估假設是 完全公開和充分競爭的市場而設定的，即設定評估假設條 排除非市場因素和非正常因素對評估結果的影響；對市場條件和評估對象的使用等并無特擇市場價值作為評估結論的價值類型。價值。市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫 2 、

11、評估基準日是由委托人在綜合考慮實現(xiàn)經(jīng)濟行為的需要、被評估量大小、預計所需時間、合規(guī)性要求，以及會計期 和評估基準日前后利率和匯率的穩(wěn)定，與評估基準日與 盡可能接近等因素后確定；本次資產(chǎn)評估遵循的評估依據(jù)主要包括經(jīng)濟行為依據(jù)、 法律法規(guī)依 人民代表大會常務委員會第三十次會議關于修改中華人民共和國會計 正)；)；)；6 、其他包括財務賬冊、出入賬憑證等權屬獲得、轉移等證明相關權評估單位提供的各期審計報告、財務會計報表、預測料；7 、上海萬得信息技術有限公司的統(tǒng)計資料(WIND 咨訊)；8 、中國債券信息網(wǎng)() 公布的債券交易資料；等3 、華興會計師事務所(特殊普通合伙) 出具的漳州晟輝房地產(chǎn)有資產(chǎn)

12、評估的基本方法有市場法、收益法 與成本法(資產(chǎn)基礎法) 。 評估方法。市場法的應用前提條件：物具有公開的市場，以及活躍的交易；要信息可以獲得。確定評估對象的評估方 未來收益可以合理預期并用貨幣計量；的風險能夠度量；定或者合理預期。債表為基礎，合理 表內(nèi)及表外各項資產(chǎn)、負債價值，確定評估對象的評估方 常使用或者在用；過重置途徑獲得；重置成本以及相關貶值能夠合理估算。市場價值，因此，資產(chǎn)評估的目標是在于 價值。作為反映資產(chǎn)公平市場價值的手段，市場法無 方法。從形式上看，收益法似乎并不是一種估測資產(chǎn)法是從決定資產(chǎn)公平市場價值的基本 期收益的角度“將利求值”，符合市場經(jīng)濟條件下的價值觀 法也是評估資產(chǎn)

13、價值的一種直接方法。資產(chǎn)基礎法相對于 ，從購建成本角度出發(fā)反映資產(chǎn)價值，其估測資產(chǎn)公平市 和途徑則是間接的。度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值。不論是通過與 評估對象的價值，還是根據(jù)評估對象預期收益折現(xiàn)獲 在一定條件下的價值的描述，它們之間是有內(nèi)在聯(lián)系 由于難以在企業(yè)產(chǎn)權交易市場上查找到近期與被評估單位屬于同一 受相同經(jīng)濟因素的影響，且業(yè)務結構、經(jīng)營模式、企業(yè)規(guī)模、 使用情況、企業(yè)所處經(jīng)營階段、成長性、經(jīng)營風險、財務風險 估單位具有可比性的多個交易案例，或者有極少數(shù)交易案例 象買賣、收購及合并案例資料信息；同時，在公開股票市場 比較的上市或掛牌公司，故難以采用市場法對評估對象進行評 、資本結構、經(jīng)營狀況、歷史

14、業(yè)績、發(fā)展趨勢，考慮宏 行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展前景，合理確定評估假設，形成未來收 依據(jù)被評估單位企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)類型、所在行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā) 章程約定、經(jīng)營狀況、資產(chǎn)特點和資源條件等因素，恰當且，可以綜合考慮評估基準日的利率水平、市場投資收益和被評估單位所在行業(yè)、及其特定風險等相關因素 益所對應的風險具體度量，故可以采用收益法評估。 同時可以在市場上取得購建類似資產(chǎn)的市場價格信息， 法評估的要求。資產(chǎn)基礎法從企業(yè)購建角度反映了企業(yè) 采用資產(chǎn)基礎法進行評估。 略各項資產(chǎn)綜合的獲利能力，以及企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、行業(yè)地 模式所蘊含的整體價值，以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進行評 位作為一個有機整體，從考量整體資產(chǎn)盈利能力出發(fā)的收

15、 礎法結合同時使用。滿足采用不同評估方法的條件時，資產(chǎn)評估專 兩種或者兩種以上評估方法，通過綜合分析形成合理評估 流量折現(xiàn)法。股利折現(xiàn) 折現(xiàn)以確定評估對象價值的具體方法，通常適用于缺 權益價值的評估。現(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)自由 股權自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型，并根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營模式、 用狀況以及未來收益的發(fā)展趨勢等，恰當選擇現(xiàn)金流折對象是被評估單位的股東全部權益價值，因此適用 于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(DCF)。及被評估單位的資產(chǎn)構成和主營業(yè)務特點，本 (1) 對納入報表范圍的資產(chǎn)區(qū)分經(jīng)營性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)和負債，并調(diào)整為與之對應的報表。溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)和負債包括 基準日存在的非日常經(jīng)營

16、所需貨幣資金，企業(yè)非經(jīng)營性活動產(chǎn)生的往來款 負債；(2) 對納入經(jīng)營性資產(chǎn)相應報表范圍的資產(chǎn)和主營業(yè)務，按照基準日前后經(jīng)營狀況的變化趨勢和業(yè)務類型等分別估算預期收益，運用收益法評估 經(jīng)營性資產(chǎn)的價值；(3) 對不納入經(jīng)營性資產(chǎn)報表范圍的溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)和負債，在預期收益估算中和運用收益法評估時未予考慮，另行單獨采用市場法或 ；(4) 通過對上述經(jīng)營性資產(chǎn)、溢余資產(chǎn)、非經(jīng)營性資產(chǎn)價值加和并扣除溢余/非經(jīng)營性負債后，得出被評估單位的企業(yè)整體價值，經(jīng)扣減付息債務 的股東全部權益價值。流量折現(xiàn)法。股利折現(xiàn) 折現(xiàn)以確定評估對象價值的具體方法，通常適用于缺 權益價值的評估?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法通常包括企業(yè)

17、自由 股權自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型，并根據(jù)企業(yè)未來經(jīng)營模式、 狀況以及未來收益的發(fā)展趨勢等，恰當選擇現(xiàn)金流折對象是被評估單位的股東全部權益價值，因此適用 于現(xiàn)金流量折現(xiàn)法(DCF)。間長短、資本結構和歷史經(jīng)營情況，尤其是未 定性和發(fā)展趨勢、資本結構預計變化，資產(chǎn)使用狀況 采用企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型評估。EBDD評估單位付息債務價值； n：評估對象的預測期。C的溢余和非經(jīng)營性資產(chǎn) (負債) 的價值。企業(yè)自由現(xiàn)金流量收入成本費用稅收折舊與攤銷利息費 用(1企業(yè)所得稅率) 資本性支出營運資金增加額評估單位于評估基準日及以前年度已實現(xiàn)利 配的利潤，未扣除評估對象的所有者持有權益期間為 付的成本費用，以及取得

18、該等預期收益時可能需在中 支付的稅項與相關費用。收益報表時點確定，設定在每年的公歷 口徑統(tǒng)一的原則，折現(xiàn)率 r 選取加權平均資本成本模型(WACC) 計算確 r = rd wd + re we (6)wd = D (E + D) (7)we = E (E + D) (8)re：權益資本成本。本次評估按資本資產(chǎn)定價模型(CAPM) 確定權 rerfermrf (9)u D = tu Dt = 34%K + 66%x 發(fā)規(guī)模及當?shù)厥袌鰻顩r，蘭香上邸的銷售期 企業(yè)價值評估，各項資產(chǎn)的價值應當根據(jù)其具體 幣。經(jīng)清查核實后，評估人 為基礎，扣除可能存在的回收成值。經(jīng)清查核實后，評估人員在對應收款項核實無

19、 歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠 回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等，應 定的方法估計評估風險損失，對關聯(lián)企業(yè)的往來款項 部能收回的，評估風險損失為 0；對有確鑿證據(jù)表明 款項不能收回或賬齡超長的，評估風險損失為 100%；對很可能收不回部 定收不回賬款數(shù)額的，參考企業(yè)會計計算壞賬準備的 評估風險損失。對于費用性支出評估為零。，以應收類賬款合計減去評估風險損 品，具體為被評估單位自行開發(fā)的房地產(chǎn) 關存貨資產(chǎn)勘查后，根據(jù)其開發(fā)完成狀況，核實后 結合項目的規(guī)劃條件、已審定的建設方案和被評估 采用不同的評估方法進行評估。上邸房地產(chǎn)開發(fā)項目?？紤]到項目已取得當?shù)匾?guī) 劃建設指標，

20、建設方案明確，周邊有與建成物業(yè)類似的市 可比性較強，開發(fā)后預計的可實現(xiàn)收入可以合理估算，開發(fā) 理估計，具備采用假設開發(fā)法的條件，故本次同時選用假設 行評估。房地產(chǎn)按規(guī)劃用途、條件開發(fā)完成后的價值為 計尚需支付的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、 資利息、合理的續(xù)建開發(fā)利潤、所得稅等，以此估算其市 待估宗地價值=開發(fā)后房地產(chǎn)價值-后續(xù)開發(fā)成本-銷售費用-管理費用- 投資利潤-企業(yè)所得稅VPCMFTXTSIVPRTIP項目開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值；F發(fā)項目的銷售費用；TX發(fā)項目銷售稅金及附加；TS值稅；IV；PR開發(fā)項目續(xù)建開發(fā)利潤；TI。根據(jù)開發(fā)項目的具體情況和特點，本次評估選用靜態(tài)的方式進行

21、計 的房地產(chǎn)價值，扣除后續(xù)開發(fā)成本和期間費用、稅 扣除投資利息、續(xù)建利潤和企業(yè)所得稅后確定開發(fā) 項稅額。評估人員核查了進項稅的相關對 解其他流動資產(chǎn)的形成原因，確認其真實性后以 次評估目的，按照持續(xù)使用原則， 后根據(jù)設備的運行維護現(xiàn)狀及預計其未來使用情況，相應扣減 值及可能存在的功能性貶值、經(jīng)濟性貶值等各項貶值，以此確 評估價值。設備的各項貶值可通過成新率綜合計算。機器設備評估值=重置全價成新率根據(jù)當?shù)厥袌鲂畔⒌冉谑袌鰞r格資料，依據(jù)其購置價(不含稅價) 已使用年限)/經(jīng)濟壽命年限100%估值=重置全價成新率為使用權資產(chǎn)，系被評估單位售樓部租 員核實了使用權資產(chǎn)有關賬簿記錄，收集使用權資產(chǎn)形

22、納入評估范圍的長期待攤費用為被評估單位售樓部及辦公室裝修費 此基礎上確定長期待攤費用的真實性，了解攤銷政策， 攤銷費用進行核實，以經(jīng)核實后確定的賬面價值作為評 款、應付賬款等。評估人員核實了應付款項有 件資料，并選取金額較大或異常的款項抽查其原始憑證， 同及其合理性分析和必要的函證工作。在此基礎上確定 實性，以經(jīng)核實后確定的賬面價值作為評估值。和發(fā)放職工薪酬、工費經(jīng)費等資料，核實相關 記錄，以經(jīng)核實后賬面價值作為評估值。代繳個人所得稅、土地使用稅等。評估人員 位應納稅項的內(nèi)容，核查相關數(shù)據(jù)的正確性及匯繳真實 面值作為評估值。單位一年內(nèi)應支付的售樓部租金。 解被評估單位租賃合同等財務相關資料，核

23、查相關數(shù)據(jù)的 真實性，以經(jīng)核實后賬面值作為評估值。單位三年內(nèi)應支付的售樓部租金。 了解被評估單位租賃合同等財務相關資料，核查相關數(shù)據(jù)的 真實性，以經(jīng)核實后賬面值作為評估值。程和情況委托合同、編制 估現(xiàn)場調(diào)查、收集整理評估資料、評定估算形成結 。與委托人明確評估目的、評估對象和范圍、價值類型、評估基準1 、對評估對象進行現(xiàn)場調(diào)查，了解評估對象現(xiàn)狀，關注評估對象法 項或者抽樣的方式進行現(xiàn)場調(diào)查。他相關當事人提供的涉及評估對象和評估范圍等資料，從政 專業(yè)機構以及市場等渠道獲取的其他資料，以及其他涉及評 圍的必要資料。要求委托人或者其他相關當事人對其提供 細表及其他重要資料以包括簽字、蓋章及法律允許的

24、其他方 3 、對資產(chǎn)評估活動中使用的資料進行核查驗證。核查驗證的方式通地調(diào)查、查詢、函證、復核等。4 、根據(jù)資產(chǎn)評估業(yè)務具體情況對收集的評估資料進行分析、歸納和定估算和編制資產(chǎn)評估報告的依據(jù)。1 、根據(jù)評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，選擇評估方法。析、計算和判斷，形成測算結果。3 、按照法律、行政法規(guī)、資產(chǎn)評估準則和資產(chǎn)評估機構內(nèi)部質(zhì)量控對初步資產(chǎn)評估報告進行內(nèi)部審核。4 、在不影響對評估結論進行獨立判斷的前提下，與委托人或者委托人就資產(chǎn)評估報告有關內(nèi)容進行溝通，對溝通情況 析，并決定是否對資產(chǎn)評估報告進行調(diào)整。1 、交易假設。假設評

25、估對象處于交易過程中，評估師根據(jù)評估對象交易 2 、公開市場假設。假設評估對象所涉及資產(chǎn)是在公開市場上進行交足夠市場信息 是在自愿的、理智的、非強制條件 其評估基準日的用途及開發(fā)計劃在原址預期進行 法律法規(guī)規(guī)定。2 、除評估師所知范圍之外，假設評估對象所涉及資產(chǎn)均無附帶影響 應付款項均已付清。3 、除評估師所知范圍之外，假設評估對象所涉及的土地、房屋建筑其持續(xù)使用的重大缺陷，相關資產(chǎn)中不存在對其價值有 質(zhì)，資產(chǎn)所在地無危險物及其他有害環(huán)境條件對該等資 影響。4 、評估人員已對評估對象所涉及的設備等有形資產(chǎn)從其可見實體外內(nèi)部存在問題進行了解，但因技術條件限制，未 術數(shù)據(jù)、技術狀態(tài)、附屬物等組織專

26、項技術檢測。除評估 ，假設評估對象所涉及的電子設備等無影響其持續(xù)使用的 設其關鍵部件和材料無潛在的質(zhì)量缺陷。5 、根據(jù)漳州晟輝房地產(chǎn)有限公司提供蘭香上邸的建設工程規(guī)劃許可 6 、除本報告有特別說明外，假設評估對象不會受到已經(jīng)存在的或將、擔保事宜，以及特殊的交易方式等因素對其價值的影7 、假設評估對象不會遇有其他人力不可抗拒因素或不可預見因素對 響。8 、假設本次評估中各項資產(chǎn)均以評估基準日的實際存量為前提，有日的國內(nèi)有效價格為依據(jù)。治、經(jīng)濟和社會環(huán)境無重大變化。2 、假設所處的社會經(jīng)濟環(huán)境以及所執(zhí)行的利率、匯率、賦稅基準及征收費用等不發(fā)生重大變化。策環(huán)境相對穩(wěn)定。除非另有說明，假設被評估單位經(jīng)

27、營完全 律法規(guī)。4 、假設被評估單位所處行業(yè)在基準日后保持當前可知的發(fā)展方向和慮將來未知新科技、新商業(yè)理念等出現(xiàn)對行業(yè)趨勢產(chǎn)生 5 、假設被評估單位在評估目的經(jīng)濟行為實現(xiàn)后，仍將按照原有的經(jīng)水平，以及在當前所處行業(yè)狀況及市 續(xù)經(jīng)營。6 、評估只基于基準日被評估單位現(xiàn)有的經(jīng)營能力。不考慮未來可能 生的生產(chǎn)經(jīng)營變化帶來的影響；7 、假設被評估單位按評估基準日現(xiàn)有的管理水平繼續(xù)經(jīng)營，被評估調(diào)整或管理水平發(fā)生重大變化對未來預期收益 9 、假設評估基準日后被評估單位的現(xiàn)金流入為年末流入，現(xiàn)金流出10 、假設被評估單位未來采取的會計政策和編寫本報告時所采用的面基本保持一致。11 、假設被評估單位完全遵守所

28、在國家和地區(qū)開展合法經(jīng)營必須遵 依法行事。2 、假設評估范圍與委托人及被評估單位提供的評估申報表一致，未估單位提供評估申報明細表以外可能存在的或有資產(chǎn)及 3 、假設被評估對象所需生產(chǎn)經(jīng)營場所的取得及利用方式與評估基準會影 報告所述之評估目的、評估假設與限制 估基準日二的市場價值評估結論如下：未來發(fā)展趨勢的判斷及經(jīng)營規(guī)劃，采用現(xiàn)金 流量折現(xiàn)法(DCF) 進行評估，評估結果如下：賬面值為人民幣壹億肆仟柒佰柒拾伍萬玖仟貳佰元(RMB14,775.92 萬 評估值為人民幣壹億貳仟伍佰肆拾伍萬貳仟伍佰元(RMB12,545.25 萬 評估減值為人民幣貳仟貳佰叁拾萬零陸仟柒佰元(RMB2,230.67 萬

29、 法進行評估，評估結果如下：資產(chǎn)總計： 賬面值為人民幣壹億陸仟壹佰伍拾肆萬捌仟叁佰元 (RMB14,795.71 萬元)，評估減值人民幣壹仟叁佰伍拾玖萬壹仟貳佰元 B (RMB1,378.91 萬元)，評估值為人民幣壹仟叁佰柒拾捌萬玖仟壹佰元 RMB 萬元)，評估無增減值；所有者權益(凈資產(chǎn)) ：賬面值為人民幣壹億肆仟柒佰柒拾伍萬玖仟 元(RMB13,416.80 萬元)，評估減值人民幣壹仟叁佰伍拾玖萬壹仟貳佰元 B果匯總表AB123-4-5-6-789-凈資產(chǎn)(所有者權益)差異的主要原因主要是：映的是資產(chǎn)的經(jīng)營能 力(獲利能力) 的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟、政府控制、 資產(chǎn)的有效

30、使用等多種條件的影響。被評估單位屬于房 的發(fā)展受國家政策、社會經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場需求影 目開發(fā)計劃的實施受國家政策和市場需求影響較大，且 未來營運資金的投入情況也具有不確定性，因而對其未 流產(chǎn)生較大影響。資產(chǎn)基礎法從資產(chǎn)構建角度更客觀直接地反映了被評估單位擁有當 基于委托人擬轉讓漳州晟輝房地產(chǎn)有 告采用資產(chǎn)基礎法的評估結果作為評估結論。即 (RMB13,416.80 萬元)。資產(chǎn)總計： 賬面值為人民幣壹億陸仟壹佰伍拾肆萬捌仟叁佰元 (RMB14,795.71 萬元)，評估減值人民幣壹仟叁佰伍拾玖萬壹仟貳佰元 B負債總計：賬面值為人民幣壹仟叁佰柒拾捌萬玖仟壹佰元 (RMB1,378.91 萬元

31、)，評估值為人民幣壹仟叁佰柒拾捌萬玖仟壹佰元 RMB 萬元)，評估無增減值；所有者權益(凈資產(chǎn)) ：賬面值為人民幣壹億肆仟柒佰柒拾伍萬玖仟 元(RMB13,416.80 萬元)，評估減值人民幣壹仟叁佰伍拾玖萬壹仟貳佰元 B管規(guī)定，在本報告載明的評估假設和限制 礎上，通常，當評估基準日與經(jīng)濟行為實現(xiàn)日相距 二二年四月三十日起至二二三年四月二十九日以 。1 、本評估結論未考慮評估對象及涉及資產(chǎn)欠繳稅款和交易時可能需及手續(xù)費等支出對其價值的影響，也未對資產(chǎn)評估增 準備。2 、本次評估涉及的蘭香上邸開發(fā)規(guī)劃條件依據(jù)被評估單位提供的全行評估，如在評估基準日以后蘭香上邸開發(fā)項 調(diào)整，委托人應及時聘請有資格

32、的資產(chǎn)評估機構重新確定 3 、評估人員已知曉股東部分權益價值并不必然等于股東全部權益價積。由于無法獲取行業(yè)及相關股權的交易情況資料，且 易定價規(guī)定的限制，故本次評估中沒有考慮控股權和少數(shù)股 和折價。4 、評估人員已知曉資產(chǎn)的流動性對估價對象價值可能產(chǎn)生重大影易情況資料，缺乏對資 據(jù)，故本次評估中沒有考慮資產(chǎn)的流動性對評估對象的 5 、資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人員的法律責任是對本報告所述資產(chǎn)價值提供專業(yè)意見，資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè)人出任何判斷。6 、評估工作在很大程度上依賴于委托人、被評估單位和其他關聯(lián)方信息資料，因此，評估工作是以委托人及被評估單位 完整和合法的權屬證明、財務會計信息和技術參數(shù)等其他 職對評估對象進行現(xiàn)場調(diào)查，收集權屬證明、財務會計信息 行核查驗證、分析整理，并作為編制評估報告的依據(jù)，但 可能造成評估結論變動。資產(chǎn)評估機構及其資產(chǎn)評估專業(yè) 評估對象所涉及資產(chǎn)與產(chǎn)權有關的任何法律責任。7 、在評估基準日以后的有效期內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價標準發(fā)生變(1) 當資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化時，應根據(jù)原評估方法對資產(chǎn)數(shù)額進行相應調(diào)(2) 當資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化、且對資產(chǎn)評估結論產(chǎn)生明顯影響時，委格的資產(chǎn)評估機構重新確定評估價值；(3) 對評估基準日后資產(chǎn)數(shù)量、價格標準的變化，委托人在資產(chǎn)實際作行相應調(diào)整。 評估師未獲告知及現(xiàn)場