多功能樓盤形象規(guī)劃提案

1、精品多功能樓盤形象策劃提案前言蕭山區(qū)位于鈔票塘江南岸，與風(fēng)景秀麗的杭州市隔岸相望。區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，交通便捷。是滬、杭、甬、蘇、錫、常都市群帶上的一座新興工貿(mào)都市，也是華東富庶地區(qū)重要的交通樞紐之一，浙贛線、蕭甬線鐵路和滬杭甬、杭金衢高速公路均會(huì)聚于此，杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)也座落在境內(nèi)。在新一輪的大杭州都市進(jìn)展設(shè)計(jì)規(guī)劃下，蕭山區(qū)正式列入了大杭州的版圖。蕭山區(qū)市心以北規(guī)劃為蕭山區(qū)經(jīng)濟(jì)新型開發(fā)區(qū)四季城，交通便利，資源豐富，環(huán)境優(yōu)美。本案德意大廈就位于市心北路與建設(shè)三路的交匯處，周邊環(huán)境日趁成熟，基礎(chǔ)設(shè)施完善。不足之處就在于人氣不旺，沒有形成一定的經(jīng)濟(jì)開發(fā)氣候，隨著周邊新型的樓盤的開發(fā)和建設(shè)，

2、將改變這一狀況。從宏觀角度動(dòng)身，我們有幸參預(yù)開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)策劃中來(lái)，自然會(huì)盡心盡力的完成本案，從開發(fā)商角度動(dòng)身，我們有幸參預(yù)于德意集團(tuán)的初次精品樓盤的開發(fā)和形象策劃，也會(huì)倍加用心、憑自身的能力和經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)最終的目的。立此項(xiàng)目，我們是以全案的形式介入，總體按規(guī)劃前期、形象包裝、樓盤推廣三個(gè)大時(shí)期進(jìn)行策劃投入。第一部分：項(xiàng)目前期市場(chǎng)研究與前期策劃時(shí)期（一）市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析1. 蕭山區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)四季都市場(chǎng)調(diào)查分析（1） 宏觀市場(chǎng)調(diào)查與分析千載難逢的大杭州進(jìn)展規(guī)劃，為蕭山房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了前所未有的巨大進(jìn)展機(jī)遇。與其他周邊區(qū)縣相比，蕭山具有明顯的進(jìn)展優(yōu)勢(shì)。首先，在地理位置上毗鄰杭州以后都市中心

3、。其次，依照杭州都市的總體規(guī)劃，蕭山具有特不大的進(jìn)展?jié)摿?。在杭州都市?guī)劃中，蕭山區(qū)屬于江南城范疇，將成為江南岸的中心城區(qū)。再次，蕭山擁有特不充足的土地儲(chǔ)備。鈔票江世紀(jì)城的規(guī)劃是在大杭州的背景下形成的，鈔票江世紀(jì)城將成為以后蕭山區(qū)的行政治理中心、中央商務(wù)區(qū)、金融貿(mào)易中心、科技信息中心、賓館服務(wù)中心和商業(yè)服務(wù)中心，將成為體現(xiàn)21世紀(jì)水平的新城區(qū)。蕭山區(qū)將成為江南岸的中心城區(qū)。首先，在地理位置上毗鄰杭州以后都市中心。鈔票江新城的規(guī)劃，將杭州帶入了鈔票塘江時(shí)代，也使市區(qū)的核心發(fā)生了變化，將蕭山區(qū)從郊縣變成了都市中心。過(guò)江大橋和隧道的規(guī)劃，將完全消除交通不便的天然障礙。蕭山將逐漸從真正意義上融入杭州城區(qū)

4、。其次，依照杭州都市的總體規(guī)劃，蕭山具有特不大的進(jìn)展?jié)摿?。在杭州都市?guī)劃中，蕭山區(qū)屬于江南城范疇，將成為江南岸的中心城區(qū)。按照都市規(guī)劃，蕭山區(qū)以后較長(zhǎng)時(shí)刻內(nèi)將會(huì)有大規(guī)模的都市建設(shè)，大規(guī)模的都市建設(shè)和人口轉(zhuǎn)移為蕭山房地產(chǎn)進(jìn)展提供了寬敞的市場(chǎng)。再次，蕭山擁有特不充足的土地儲(chǔ)備。目前沿江地帶多為未開發(fā)地帶，隨著鈔票江世紀(jì)城的啟動(dòng)，在以后幾年內(nèi)將陸續(xù)成為開發(fā)的熱點(diǎn)。鈔票江世紀(jì)城與鈔票江新城隔岸呼應(yīng)。鈔票江世紀(jì)城的規(guī)劃是在大杭州的背景下形成的，鈔票江世紀(jì)城將成為以后蕭山區(qū)的行政治理中心、中央商務(wù)區(qū)、金融貿(mào)易中心、科技信息中心、賓館服務(wù)中心和商業(yè)服務(wù)中心，將成為體現(xiàn)21世紀(jì)水平的新城區(qū)。據(jù)了解，鈔票江世紀(jì)

5、城由核心商務(wù)區(qū)、小型商務(wù)辦公中心和配套高檔住宅三部分構(gòu)成。其中核心商務(wù)區(qū)為8平方公里，兩棟規(guī)劃高度在200米左右的超高層姐妹樓將是其標(biāo)志性建筑；同時(shí)還將新建5平方公里的小型商務(wù)辦公中心。核心商務(wù)區(qū)要緊吸引國(guó)內(nèi)外各大公司分支機(jī)構(gòu)、浙江各大企業(yè)集團(tuán)總部落戶其中；而中小企業(yè)則可依照各自實(shí)力進(jìn)駐小型商務(wù)辦公中心。世紀(jì)城將在構(gòu)筑現(xiàn)代商務(wù)生活的基點(diǎn)上，充分結(jié)合地形，力求體現(xiàn)鈔票江沿岸、江南水鄉(xiāng)都市中心的特有風(fēng)貌，區(qū)塊綠化覆蓋率超過(guò)30，整個(gè)區(qū)域人口操縱在12萬(wàn)左右。世紀(jì)城全面啟動(dòng)投資超過(guò)100億元的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，將首先開發(fā)居住區(qū)和濱江商務(wù)區(qū)，聚攏人氣，刺激土地升值，吸引更多資本注入。據(jù)了解，鈔票江世紀(jì)

6、城各項(xiàng)建設(shè)都要按照精品工程要求進(jìn)行，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將完成九通一平，直接把電腦網(wǎng)絡(luò)、 、燃?xì)狻⑴盼鄣裙芫€設(shè)施按照規(guī)劃高質(zhì)量鋪設(shè)完成；道路體系由快速路、主干路、次干路等結(jié)合而成，層次清晰、功能明確。規(guī)劃中的鈔票江蕭山區(qū)將連成一片，響應(yīng)大杭州的總體進(jìn)展，互相呼應(yīng)的都市格局，將成為以后都市進(jìn)展的中心。蕭山的土地和房產(chǎn)價(jià)格有特不大的升值潛力。（2） 市內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)及各區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)部分樓盤調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析蕭山市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)公司38家。按公司類不分有專營(yíng)公司32家，項(xiàng)目公司6家；按公司資質(zhì)等級(jí)分有二級(jí)公司4家，三級(jí)公司11家，暫三級(jí)公司3家，四級(jí)公司3家，五級(jí)公司11家，無(wú)級(jí)公司6家；另有外地公司來(lái)蕭開發(fā)10家。一

7、九九七年房地產(chǎn)投資完成額60183萬(wàn)元，其中商品房建設(shè)50591萬(wàn)元、土地開發(fā)5963萬(wàn)元；其中住宅31576萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)辦公房 18443萬(wàn)元、其他 10164萬(wàn)元?？⒐っ娣e 438067平方米，其中住宅340616平方米、營(yíng)業(yè)辦公房76221平方米、其他21230。房地產(chǎn)從業(yè)人員400人。銷售面積30萬(wàn)平方米。一九九八年房地產(chǎn)投資完成額60197萬(wàn)元，其中商品房建設(shè)34655萬(wàn)元、土地開發(fā)14855萬(wàn)元；其中住宅29341萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)辦公房8457萬(wàn)元、其他 22399萬(wàn)元。竣工面積 403024平方米，其中住宅301929平方米、營(yíng)業(yè)辦公房88564平方米、其他12531平方米。房地產(chǎn)從業(yè)人

8、員600人。銷售面積40萬(wàn)平方米。蕭山的土地和房產(chǎn)價(jià)格與杭州主城相比，還有特不大的升值潛力。目前蕭山房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格水平在4000元/平方米左右，江對(duì)岸的綠城春江花月目前的銷售均價(jià)差不多達(dá)到了8000元/平方米，盡管距離只相差幾公里，但兩者價(jià)格相差一倍，而江南岸的一些濱江樓盤也是價(jià)格不菲。隨著大杭州進(jìn)程的加快，價(jià)格差距將日益縮小。而毗鄰鈔票江世紀(jì)城、鈔票江三橋的南岸的綠都百瑞廣場(chǎng)占地面積約3萬(wàn)多平方米，6幢高層建筑組成高尚商住區(qū)，其商務(wù)樓銷售均價(jià)在4000元/平方米左右，具有明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，該項(xiàng)目為綠都房產(chǎn)推動(dòng)蕭山都市接軌大杭州的力作。隨著年底三橋收費(fèi)的取消，過(guò)江隧道的開工、鈔票江世紀(jì)城的全面

9、啟動(dòng)，百瑞廣場(chǎng)將以其巨大的進(jìn)展?jié)摿κ艿绞袌?chǎng)的追捧。早已有人將鈔票江南岸比喻成“杭州的浦東”，完善配套和優(yōu)越交通將使其享有與世紀(jì)城一般無(wú)二的崇高地位，真正構(gòu)筑起鈔票江南岸的名流生活社區(qū)。蕭山區(qū)將成為杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展的熱土。（3） 項(xiàng)目概況分析德意大廈（暫定）由浙江德意置業(yè)有限公司在蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)市心北路與建設(shè)三路處立即開發(fā)建成的精品多功能高層大廈。占地面積13334平方米，經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃，將形成市心北要緊的標(biāo)志性精品建筑。大廈要緊功能分為高層商住、現(xiàn)代化辦公寫字樓、和三層全產(chǎn)權(quán)式現(xiàn)代商鋪，整體設(shè)計(jì)氣概宏偉，形象鮮亮，具有明鮮的形象區(qū)不標(biāo)志，力求在眾多樓盤中脫穎而出。高層商住多功能樓在99年以

10、后， 競(jìng)爭(zhēng)愈顯激烈，且供應(yīng)量日漸增大，高層的市場(chǎng)銷售已明顯趨緩。眾多開發(fā)商對(duì)高層項(xiàng)目的開發(fā)真是“又愛又恨”，“愛”的是開發(fā)高層會(huì)有高額的利潤(rùn)回報(bào)，“恨”的是高層的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大。高層整體市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)如下，任何一個(gè)市場(chǎng)都必須通過(guò)：萌芽成長(zhǎng)成熟衰落更新。其以后進(jìn)展將呈如下勢(shì)態(tài)：1高層市場(chǎng)將從爭(zhēng)奪地段優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)向環(huán)境性和景觀性進(jìn)展。目前的市內(nèi)高層要緊以其地段為要緊優(yōu)勢(shì)。但我們都明白，土地是不可再生的。市區(qū)內(nèi)的土地隨著開發(fā)量的增加而逐漸減少，以后的高層想以地段為優(yōu)勢(shì)已不可能，只能以提高自身綜合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來(lái)贏得市場(chǎng)。目前，“綠都天都城”等大型樓盤的推出就拉開了這種走勢(shì)的帷幕。以后沿灑四季城以環(huán)境和形式

11、的健全與獨(dú)特將會(huì)更受開發(fā)商青睞。2高層住宅將向都市副中心地帶偏移市中心新建高層將會(huì)逐漸以商務(wù)型公寓為主。杭州市一級(jí)地段及其輻射的周邊區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的要緊商業(yè)區(qū)，人流、車流以后特不大。并不是居住的最佳選擇；而且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開發(fā)的土地又少。這必將造成客戶花高價(jià)而買不到理想的居住區(qū)域。而在都市副中心地帶對(duì)住家而言，相對(duì)中心區(qū)就較為理想。商業(yè)氛圍不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且都市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較明顯的地塊，同樣具備開發(fā)高檔物業(yè)的條件。3市場(chǎng)將呈“細(xì)分化”進(jìn)展?，F(xiàn)在的高層除了類似于在盤小區(qū)中高層以純住宅以外，其余的大多是商、住兩用或商、住、辦三用。這大大阻礙了高層居住的生活質(zhì)量，

12、同時(shí)私密性不強(qiáng)，相互干擾性大，因此這也是由于目前開發(fā)的地段特性所造成的。以后的高層將會(huì)考慮更為人性化的設(shè)計(jì)。目標(biāo)客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級(jí)豪宅等等如此的高層項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)涌現(xiàn)筑都市場(chǎng)。假如在此形式上不能達(dá)到單一性，就要力求在高層大廈多功能中細(xì)化工作，建議設(shè)計(jì)規(guī)劃中多考慮到各項(xiàng)功能設(shè)施齊全，互不干擾，商務(wù)寫字樓和高層住宅的分廳處理，商鋪與寫字樓的分離處理等因素，從而完善多功能高層大廈的不利之處。- 德意大廈精品多功能樓盤形象策劃提案24高層樓盤的質(zhì)量會(huì)越來(lái)越高，物業(yè)向精品化進(jìn)展。在同一區(qū)域內(nèi)，假如建筑結(jié)構(gòu)、配套環(huán)境、目標(biāo)客戶都大致相同的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量

13、、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化進(jìn)展，一般型無(wú)特色高層住宅將會(huì)越來(lái)越?jīng)]有市場(chǎng)。今年，市場(chǎng)郊區(qū)化進(jìn)展已呈較明顯趨勢(shì)，郊區(qū)的大戶型市場(chǎng)將會(huì)吸引部分喜愛優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的前途升值空間也將極大的吸引一大部分投資者和居家者的進(jìn)住。（4） 項(xiàng)目背景與分析本案的開發(fā)商為德意集團(tuán)下屬置業(yè)有限公司，做為初次樓盤的投入建設(shè)，我們力爭(zhēng)在將樓盤做到精巧而有內(nèi)涵，能體現(xiàn)出一家龐大的集團(tuán)公司的形象展示因素。德意大廈將設(shè)計(jì)為三十層左右高層多功能商用樓，周邊有綠都百瑞廣場(chǎng)、永泰豐廣場(chǎng)等樓盤的建設(shè)與規(guī)劃，因此要在諸多的樓盤群層中脫穎而出，就必需有自身的鮮亮特點(diǎn)，和獨(dú)到的設(shè)計(jì)方案和形象的全案包裝

14、與策劃、設(shè)計(jì)表現(xiàn)。針關(guān)于德意集團(tuán)轉(zhuǎn)型投入到房產(chǎn)界的總本規(guī)劃思路，每一個(gè)樓盤的開發(fā)和建成均將不分大小、功能，注重的是統(tǒng)一的整體形象和精巧完美的形象。（5） 項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析 本案的優(yōu)勢(shì)在于：1 地段優(yōu)勢(shì)2 資金優(yōu)勢(shì)3 開發(fā)設(shè)計(jì)規(guī)劃與策劃理念的結(jié)合4 基礎(chǔ)設(shè)施的完善（有集團(tuán)公司作為形象的后盾）本案的劣勢(shì)在于：1 樓盤小2 樓盤為多功能的高層建筑3 樓盤前期策劃和設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)刻倉(cāng)促4 目前開發(fā)區(qū)的商業(yè)及人氣都不是專門旺2. 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析(1) 市場(chǎng)利好政策和市場(chǎng)特征分析市場(chǎng)利好政策：房改以后，杭州市的房地產(chǎn)政策的落實(shí)在全國(guó)差不多上較快較好的，這也是杭州市地產(chǎn)市場(chǎng)空前良好的重要因素。目前市內(nèi)房改政策要緊

15、有：住房公積金貸款住房公積金的實(shí)施存量補(bǔ)貼的發(fā)放按揭貸款（可貸至8成30年，利率調(diào)低）個(gè)人住房貸款這些政策的實(shí)施，加大了人們購(gòu)房的積極性，促成了商品房的需求熱潮。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升。(2) 區(qū)域內(nèi)高層競(jìng)爭(zhēng)程度的分析去年的高層市場(chǎng)是有目共睹的，市中心能建高層地塊的競(jìng)爭(zhēng)尤顯激烈。地塊早已被開發(fā)商瓜分，令年的高層市場(chǎng)會(huì)在中心區(qū)無(wú)地的情況下向中心區(qū)輻射地帶偏移和環(huán)境、景觀優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的副中心地帶進(jìn)展。要緊集中在蕭山，臨平及周邊開發(fā)區(qū)中。首先，買家市場(chǎng)空間不大是最要緊的緣故。有限的購(gòu)買力，舊盤還沒有完全消化完，新盤又陸續(xù)推出，總供

16、給大于總需求，選房的機(jī)會(huì)多了，且樓盤個(gè)性少，缺少差異化賣點(diǎn)，是樓盤競(jìng)爭(zhēng)的又一大緣故。其次，盡管品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是阻礙客戶買樓的要緊因素，據(jù)我們調(diào)研分析表明進(jìn)展商的品牌在居民購(gòu)買意向中所占比重份額只占到第六位，列在前五位的分不是：地段、價(jià)格、小區(qū)環(huán)境、戶型和物業(yè)景觀，這就表明以后的房地產(chǎn)營(yíng)銷雖是品牌營(yíng)銷的時(shí)代，但品牌好的進(jìn)展商的房子僅僅是比較好賣而已，這就意味著大伙兒一起來(lái)分蛋糕。最后，營(yíng)銷手段平平，缺少有創(chuàng)意的銷售手法，現(xiàn)在人們購(gòu)房越來(lái)越理性，看房子至少要看五六家，既然大伙兒都這么平平地賣，除了品牌物業(yè)和地段好房子熱銷外，更多的樓盤就只可能擠到降價(jià)的泥潭中去。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，

17、價(jià)格是受供求關(guān)系阻礙的，需求大于供給價(jià)格就會(huì)上揚(yáng)，供給大于需求價(jià)格就會(huì)下降，直到一個(gè)平衡，這是客觀存在的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。(3) 策劃項(xiàng)目片區(qū)商品住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析目前與本案形成商品住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有綠城集團(tuán)開發(fā)的中型樓盤和永泰豐廣場(chǎng)等，與之相比本案的高層住宅有利也有不利之處。有利之處在于：1 本案提早介入的策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)相結(jié)合，有利的為高層住宅提供了更加直接，獨(dú)立的入住環(huán)境和條件。2 本案擁有提供景觀住宅設(shè)計(jì)，為入住者找開更明亮的居家環(huán)境。全透明化大空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)將有成為本案的一大亮點(diǎn)。3 本案擁有治理商務(wù)寫字樓的良好的物業(yè)治理部門，全心全意為住房提供最優(yōu)秀的物業(yè)治理。4 本案將在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)用到前期策劃

18、中的關(guān)于地標(biāo)性建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)思想，以德意大廈為名的個(gè)性大廈將成為以后人們前往城北和身份體現(xiàn)的標(biāo)志性建筑，打造都市地標(biāo)王。5 本案為德意集團(tuán)下屬置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，體現(xiàn)出集團(tuán)的精神和不凡，品牌效應(yīng)的提升也延伸將成為本案的另一大亮點(diǎn)。不利之處在于：1 物以類居，人以群居，人們都希望生活在有諸多家庭組合而成的生活社區(qū)中。本案中是一座大廈，難以實(shí)現(xiàn)如此的理想。2 由于局限于大廈的單獨(dú)性，導(dǎo)致人們對(duì)安全意識(shí)的防范與置疑。3 人氣不旺，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)尚未形成一定的規(guī)模和氣候。(4) 介入市場(chǎng)身份設(shè)定德意大廈介入市場(chǎng)身份定位是一家置業(yè)公司漫長(zhǎng)進(jìn)展的過(guò)程。我們不做進(jìn)一步的禪解。我們提出介入市場(chǎng)身份的總體定位：進(jìn)

19、展德意地產(chǎn)，共建德意大廈（品牌化建設(shè)思路）- 德意大廈精品多功能樓盤形象策劃提案3（二）項(xiàng)目市場(chǎng)定位與建筑策略分析1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析（1）項(xiàng)目名稱定位本案項(xiàng)目名稱初定為：德意大廈由德意集團(tuán)所開發(fā)的建設(shè)的地產(chǎn)項(xiàng)目，首先考慮到要空出品牌建設(shè)意識(shí)。本案作為德意集團(tuán)的初次房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目，自然要考慮到長(zhǎng)期的企業(yè)形象與新型的轉(zhuǎn)型項(xiàng)目的有利結(jié)合。德意大廈體現(xiàn)出一種氣度，一種精神，也是針關(guān)于策劃中關(guān)于市心北地標(biāo)性建筑的總體思路而定。讀來(lái)上口，簡(jiǎn)練易記。關(guān)于一座大樓的名稱用上廣場(chǎng)，花宛，某某宮等等都有所牽強(qiáng)。本案總體的策劃建筑思路為具有特不個(gè)性化的現(xiàn)代化多功能高層大廈，其名稱因此要符全國(guó)際房產(chǎn)界譽(yù)名的走勢(shì)，越是

20、簡(jiǎn)單精練的越有進(jìn)展?jié)摿?。德意大廈從傳統(tǒng)意義上還能夠理解成為得意大廈，喜慶吉詳，富有時(shí)代與傳統(tǒng)相結(jié)合的觀點(diǎn)。（2）項(xiàng)目總體定位分析總體定位：代表市心城北地標(biāo)性多功能高層個(gè)性大廈多功能：大廈集現(xiàn)代商鋪、商務(wù)辦公、和高層高住樓為一身，有機(jī)結(jié)合，互不阻礙，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)獨(dú)立。各功能之間的基礎(chǔ)設(shè)施在共用的基礎(chǔ)之上存在著相對(duì)的獨(dú)立性和分戶性。從各個(gè)方面、各個(gè)角度、各種需要極大的滿足不同形式入住者的最終使用目的。地標(biāo)性個(gè)性大廈：城北目前最高的高層大廈；設(shè)計(jì)規(guī)劃空出人性化空間，主張都市享樂(lè)主義風(fēng)格。大開間，大都市，小戶型。給入住者輕松自然的生活環(huán)境，強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)生活時(shí)尚，生活方式；為了達(dá)到上述的效果，在前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)中

21、應(yīng)用個(gè)性風(fēng)格設(shè)計(jì)思路，要求設(shè)計(jì)立面表現(xiàn)棱角分明，總體樣式幸免中規(guī)中矩，傳統(tǒng)而保守。(3) 項(xiàng)目目標(biāo)客源定位分析蕭山區(qū)強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度和居民消費(fèi)能力為房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展提供了全然的保證。不久前剛在蕭山區(qū)召開了全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣工作會(huì)議，作為杭州的一個(gè)區(qū)，蕭山的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣中名列前茅。與強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度相對(duì)應(yīng)，蕭山本地居民具有特不大的消費(fèi)能力，目前蕭山房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大部分消費(fèi)者是蕭山區(qū)本地居民。(4) 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析關(guān)于價(jià)格定位待進(jìn)一步合作后，另行評(píng)估策劃。(5) 項(xiàng)目檔次定位分析德意大廈總體形象檔次定位：高品質(zhì)、高優(yōu)化、多功能。(6) 項(xiàng)目?jī)r(jià)值定位分析（1） 充分利用開發(fā)商企業(yè)雄厚的自身

22、實(shí)力與形象促進(jìn)本項(xiàng)目的受眾力度，提升本項(xiàng)目的潛在品質(zhì)形象。 （2） 產(chǎn)品價(jià)值。通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目可看南岸 “江景、夜景”的優(yōu)勢(shì)，合理的規(guī)劃，獨(dú)特的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理來(lái)構(gòu)筑本項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值，將本項(xiàng)目做成區(qū)域及全市的精品江景物業(yè)，在市場(chǎng)中脫穎而出，成為購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。（3） 交通價(jià)值。本項(xiàng)目緊鄰以后輕軌車站，拉近空間距離，提升本項(xiàng)目品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。（4） 機(jī)會(huì)價(jià)值。充分利用濱江路房地產(chǎn)進(jìn)展的契機(jī)，炒熱本區(qū)域，聚攏人氣，順勢(shì)推出“本項(xiàng)目”，一炮而紅，大造成為江景樓盤的品質(zhì)典范。(7) 項(xiàng)目物業(yè)治理模式分析（策劃另定）2 項(xiàng)目建筑策略分析(1) 項(xiàng)目建筑風(fēng)格分析傾向于歐式風(fēng)格，但不同傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格。在基調(diào)

23、處理成歐式風(fēng)格的基礎(chǔ)上加入現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格。形式獨(dú)特，個(gè)性鮮亮。德意大廈共為三十層左右的高層建筑，地下一層架空空間，可開始大型超市或停車場(chǎng)等。大廈一至三樓為開間大，全透明式現(xiàn)代化商鋪設(shè)計(jì)，商鋪主張大開間，是因?yàn)樵诒匾臅r(shí)候能夠進(jìn)行隔離處理，要緊目標(biāo)針關(guān)于各大銀行，或各種大型的休閉服務(wù)業(yè)和飲食業(yè)。大廈四樓至八樓主商務(wù)辦公樓設(shè)計(jì)，辦公層樓設(shè)計(jì)注重現(xiàn)代企業(yè)功能設(shè)計(jì)，力求格式新穎，同樣采納深時(shí)度，大開間處理。有利于入住的企事業(yè)單位進(jìn)行個(gè)性的設(shè)計(jì)與裝修。大廈九樓為空中花園建設(shè)，可將九層設(shè)計(jì)成為供整體大廈休息，娛樂(lè)的統(tǒng)一場(chǎng)所。格式以花園式設(shè)計(jì)為主。同時(shí)是為了將商務(wù)樓與十層以上的商住樓從形式和空間上隔開。形

24、成獨(dú)立個(gè)性的效果。(2) 項(xiàng)目建筑功能分析其一：功能要緊按照商鋪、辦公、和商住分為三大類，其功能在互不阻礙的基礎(chǔ)之下，加以區(qū)分各功能之間獨(dú)立性。商住和商用以不同的入廳外戶處理。其二：能代表地標(biāo)性特點(diǎn)的建筑功能設(shè)計(jì)。上述功能是我們成功完成本案的全案策劃過(guò)程中不可缺少的部分，這些功能將成為以后樓盤推廣以及品牌化建設(shè)的基礎(chǔ)所在。(3) 項(xiàng)目會(huì)所設(shè)施平面設(shè)計(jì)（建筑規(guī)范設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)）(4) 項(xiàng)目架空層園林設(shè)計(jì)空中園林的設(shè)計(jì)，在大廈的九樓設(shè)有獨(dú)立的整層的空中園林設(shè)計(jì)。其效果在以上的內(nèi)容中講明。(5) 項(xiàng)目戶型優(yōu)化分析戶型功能設(shè)計(jì)亮點(diǎn)： 觀景。單層平面設(shè)計(jì)保證70%的戶型皆可直觀江景。這是本項(xiàng)目較大的賣點(diǎn)。

25、 采光。每個(gè)戶型要緊空間均有較大的采光面。另外，建議觀景陽(yáng)臺(tái)與客廳之間采納落地窗。這將成為本項(xiàng)目的另一賣點(diǎn)。 增大陽(yáng)臺(tái)面積，擴(kuò)展陽(yáng)臺(tái)功能。對(duì)離江較近的兩個(gè)優(yōu)質(zhì)戶型設(shè)計(jì)大面積陽(yáng)臺(tái)。大面積陽(yáng)臺(tái)使客廳與戶外有機(jī)結(jié)合，亦有引戶外風(fēng)景于戶內(nèi)之功效。 弧型采光面。對(duì)梯形退臺(tái)處理的第二層戶型轉(zhuǎn)角采納弧型采光面。幸免了觀景陽(yáng)臺(tái)對(duì)后面住戶的觀景阻礙，也保證了這些戶型的采光、觀景效果。 精巧斜陽(yáng)臺(tái)。對(duì)部分離江較遠(yuǎn)，易受周邊建筑物阻礙的戶型設(shè)計(jì)精巧的觀景斜陽(yáng)臺(tái)，增大景觀面。以彌補(bǔ)這些戶型的不利之處。 戶型細(xì)部設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)戶型內(nèi)部的功能區(qū)布局容易引起重視，然而一些細(xì)部環(huán)節(jié)卻容易被忽視，而細(xì)部的人性化處理能給用戶帶來(lái)真正

26、的實(shí)惠與方便。 所有戶型客廳開間都保證在3.6m以上；主臥房開間至少一面在3.6m以上，便于擺放室內(nèi)家俱，臥房最小開間不低于2.7m。 大部分戶型的主臥房都布置在室內(nèi)走廊盡頭，且室內(nèi)通道的長(zhǎng)度不超過(guò)其寬度的4倍。 大部分戶型都設(shè)置了入戶玄關(guān)，作為空間過(guò)渡，使要緊空間更加私密，同時(shí)也方便換鞋，整理衣冠。 大部分戶型設(shè)計(jì)中廚房盡量靠近入戶門，幸免了穿越客廳。 所有的戶型設(shè)計(jì)都保證了客、餐廳在空間上盡可能的連通，一是使得空氣流通，二是照顧到了人們邊吃飯邊看電視的適應(yīng)。(6) 項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)建議外立面的設(shè)計(jì)建議力求整體化，梭角化，結(jié)合歐式風(fēng)格，空出個(gè)性設(shè)計(jì)。幸免方方正正的處理效果。- 德意大廈精品多功

27、能樓盤形象策劃提案4（三）項(xiàng)目工地包裝模式設(shè)定1. 售樓部包裝模式設(shè)定2. 售樓部?jī)?nèi)部裝修風(fēng)格建議3. 售樓部外圍氣氛策劃設(shè)定4. 工地圍墻樣式推舉5. 售樓書設(shè)計(jì)6. 海報(bào)設(shè)計(jì)7. 宣傳單張?jiān)O(shè)計(jì)8. 涉及銷售的各類表格設(shè)計(jì)（四）項(xiàng)目品牌戰(zhàn)略包裝打算設(shè)計(jì)1 項(xiàng)目品牌資源分析2 項(xiàng)目品牌內(nèi)涵設(shè)定3 項(xiàng)目品牌VI設(shè)計(jì)建議4 項(xiàng)目品牌推廣打算編制（五）項(xiàng)目賣點(diǎn)分析1項(xiàng)目概念塑造（1） 杭州現(xiàn)推項(xiàng)目概念分析（2） 本項(xiàng)目概念形成分析（3） 本項(xiàng)目概念升華（4） 本項(xiàng)目概念目標(biāo)客戶同意度分析2 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析（1） 項(xiàng)目社區(qū)主題概念分析（2） 項(xiàng)目規(guī)劃賣點(diǎn)分析（3） 項(xiàng)目戶型賣點(diǎn)分析（4） 項(xiàng)目外立面賣點(diǎn)

28、分析（5） 項(xiàng)目園林概念賣點(diǎn)分析（6） 項(xiàng)目自身環(huán)境優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)分析（7） 項(xiàng)目的配套設(shè)施賣點(diǎn)分析（8） 項(xiàng)目的物業(yè)治理模式賣點(diǎn)分析（9） 項(xiàng)目的營(yíng)銷模式賣點(diǎn)分析（六）項(xiàng)目銷售策略決策1 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析決策2 項(xiàng)目銷售模式分析決策3 項(xiàng)目?jī)?nèi)部認(rèn)購(gòu)期策略分析4 項(xiàng)目公開期策略分析5 項(xiàng)目銷售中期策略分析6 銷售后期策略分析7 廣告跟進(jìn)策略分析決策8 媒體組合分析建議9 銷售組織與治理分析決策（七）項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估1 項(xiàng)目銷售目標(biāo)分析2 項(xiàng)目的廣告投入成本與銷售進(jìn)度分析3 項(xiàng)目投資收益與風(fēng)險(xiǎn)分析（八）項(xiàng)目銷售實(shí)施全程建議1. 銷售前期預(yù)備要案2. 銷售機(jī)構(gòu)設(shè)置安排3. 銷售人員招募與培訓(xùn)安排4.

29、銷售廣告表現(xiàn)與檔期安排二、測(cè)試市場(chǎng)時(shí)期要緊以問(wèn)卷的模式將項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)的測(cè)試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。三、項(xiàng)目策劃方案決策時(shí)期依照測(cè)試市場(chǎng)時(shí)期得出的市場(chǎng)反應(yīng)程度，對(duì)策劃大綱作最終的定案，以保證項(xiàng)目最大的市場(chǎng)同意率，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。四、我們的合作流程和時(shí)刻安排樓盤總體形象定位成：德意音樂(lè)廣場(chǎng)- - 第九商業(yè)大街營(yíng)銷推廣方案一、市場(chǎng)概述1、區(qū)域（庫(kù)車縣）商業(yè)概述1-1、以中抵擋商品為主，商業(yè)形態(tài)以集貿(mào)市場(chǎng)為代表，商場(chǎng)和專賣店等現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)僅占微小比例。1-2、商品銷售要緊集中在日用百貨、小商品和農(nóng)副產(chǎn)品，中高檔和品牌商品消費(fèi)量有限。2、區(qū)域（庫(kù)車縣）商業(yè)結(jié)構(gòu)2-1、文化路以中高檔商品銷售

30、為主，集中了庫(kù)車縣要緊的商場(chǎng)和品牌店。天山路以中抵擋商品銷售為主，形成集貿(mào)市場(chǎng)、超市等商業(yè)形態(tài)。2-2、隨著都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和大面積商業(yè)開發(fā)，以商城和大型綜合市場(chǎng)為代表的商業(yè)物業(yè)大量供應(yīng)市場(chǎng)，庫(kù)車商業(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)增長(zhǎng)和消費(fèi)水平提升有限，導(dǎo)致部分商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)滯銷，經(jīng)營(yíng)戶的盈利能力開始下降。3、區(qū)域（庫(kù)車縣）商業(yè)物業(yè)開發(fā)覺狀和趨勢(shì)3-1、依照初步統(tǒng)計(jì)，庫(kù)車縣2003-2004年度開發(fā)量在10000平米以上的規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目共5個(gè)，包括天五商業(yè)批發(fā)城，開發(fā)面積4萬(wàn)平米；杏花園商業(yè)圓一、二期，開發(fā)面積6.75萬(wàn)平米；金橋文化廣場(chǎng)，開發(fā)面積約2萬(wàn)平米；國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心，開發(fā)面積1

31、萬(wàn)平米。僅以上項(xiàng)目的開發(fā)總量就高達(dá)14萬(wàn)平米，假如再加上數(shù)千平米的商業(yè)開發(fā)和商住樓底商的大量供應(yīng)，可能今明兩年在庫(kù)車縣開發(fā)銷售的商業(yè)樓盤總面積將突破20萬(wàn)平米。關(guān)于縣域40萬(wàn)人口，城區(qū)15萬(wàn)人口的庫(kù)車縣而言，僅消化這些樓盤即需要45年時(shí)刻（按歷史銷售可比量計(jì)算），市場(chǎng)壓力和過(guò)剩情況可想而知。3-2、從商業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)推斷，庫(kù)車縣商業(yè)區(qū)域進(jìn)一步向文化路和天山路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境，文化路將建成一批中高檔定位的商場(chǎng)，可能開發(fā)面積在4萬(wàn)平米左右，按庫(kù)車現(xiàn)有的消費(fèi)水平統(tǒng)計(jì)，中高檔商業(yè)市場(chǎng)將嚴(yán)峻過(guò)剩。3-3、天山路憑借集貿(mào)市場(chǎng)和大型綜合賣場(chǎng)，形成商場(chǎng)、大型超市、和集貿(mào)市場(chǎng)等多種業(yè)態(tài)結(jié)合的商業(yè)開發(fā)模式，使

32、該片區(qū)的商業(yè)規(guī)模和商區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)一步提升，核心商圈的地位逐步形成，但大量和時(shí)刻相對(duì)集中的開發(fā)，也給該片區(qū)商業(yè)樓盤銷售帶來(lái)巨大壓力。4、消費(fèi)者狀況4-1、少數(shù)民族占絕對(duì)比列，但漢族人口在城區(qū)增長(zhǎng)迅速。4-2、中低檔商品仍是市場(chǎng)消費(fèi)的主體。4-3、日用品等生活必需品是消費(fèi)的主流商品。4-4、縣城居民收入水平正在提高，隨著外來(lái)人口增加，中檔和非生活必需品消費(fèi)增長(zhǎng)顯著。5、經(jīng)營(yíng)戶狀況經(jīng)營(yíng)戶普遍存在一種矛盾的心理對(duì)庫(kù)車經(jīng)濟(jì)進(jìn)展前景的看好和對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況每況愈下的憂慮。造成這種現(xiàn)象的要緊緣故，是商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)展的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了消費(fèi)增長(zhǎng)的速度，同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)和都市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展對(duì)消費(fèi)的貢獻(xiàn)不可能同步產(chǎn)生，一般會(huì)出現(xiàn)遲滯效應(yīng)

33、。伴隨著商業(yè)樓盤的大量供應(yīng)，這種矛盾將更加突出，并導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)戶盈利水平進(jìn)一步降低，商戶對(duì)經(jīng)營(yíng)投資的信心將更顯不足，持幣觀望的心態(tài)也將加重。二、競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)1、直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手天五商業(yè)批發(fā)城1-1、項(xiàng)目概況天五商業(yè)批發(fā)城位于五一路和天山路的交匯處，由天工房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，總投資4000萬(wàn)，建筑面積近4萬(wàn)平米約2000個(gè)鋪位，售價(jià)2700元3700元不等，門面售價(jià)50007000元，沿天山路門面售出80%以上，其它樓層銷售率不足20%。1-2、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于天山路和五一路交匯處，沿街面較長(zhǎng)；商業(yè)環(huán)境優(yōu)勢(shì)：直面庫(kù)車最大和人氣最旺的億家百貨，背靠天五農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，人流量大，商氣旺盛；規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：板式條樓，便

34、于商品分區(qū)和定位，且分割攤位面積小，總價(jià)低，符合庫(kù)車市場(chǎng)購(gòu)買力；1-3、項(xiàng)目劣勢(shì)定位問(wèn)題：項(xiàng)目市場(chǎng)定位過(guò)低，不利于與天五農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致市場(chǎng)間的競(jìng)爭(zhēng)；工期問(wèn)題：現(xiàn)處于基地施工時(shí)期，可能交付時(shí)刻在明年8月以后，喪失了今年有利的銷售時(shí)機(jī)；價(jià)格問(wèn)題：價(jià)格定位偏高，和周邊樓盤相比不具備競(jìng)爭(zhēng)力；/銷售問(wèn)題：采納簡(jiǎn)單的拉客方式，價(jià)格混亂，承諾難以兌現(xiàn)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)不利，現(xiàn)時(shí)期依靠定金（無(wú)預(yù)售許可證）產(chǎn)生的銷售將專門難保全。2、間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心位于解放路和文化路交匯處，由國(guó)貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)，項(xiàng)目地上三層，地下一層，總建筑面積1萬(wàn)平米。負(fù)一層定位為超市，一、二層定位高檔百貨（

35、一層沿街為門面），三層定位為高檔餐飲。售價(jià)2500元3800元/平米，門面售價(jià)50007000元。門面房現(xiàn)已售出70%以上，三層整體租賃給溫州大酒店，其余物業(yè)銷售不足15%。3、間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手金橋文化廣場(chǎng)金橋文化廣場(chǎng)位于文化路，左鄰人民廣場(chǎng)，右鄰友誼路，項(xiàng)目規(guī)劃為鋼架玻璃幕結(jié)構(gòu)。地下一層，打算由金橋超市直接進(jìn)駐；地上三層，總建筑面積約2萬(wàn)平米，由于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案尚未確定，項(xiàng)目至今未進(jìn)入施工時(shí)期，銷售工作仍在延緩中，近期在做簡(jiǎn)單的項(xiàng)目咨詢和開發(fā)企業(yè)推介。三、SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)1-1、商業(yè)背景優(yōu)勢(shì)，地處往常成熟的商業(yè)區(qū)；1-2、地段優(yōu)勢(shì)，三面鄰街，直面天山路、左鄰五一路、右鄰團(tuán)結(jié)路；1-

36、3、價(jià)格優(yōu)勢(shì)，比周邊同性質(zhì)的樓盤價(jià)格低510%；1-4、規(guī)模優(yōu)勢(shì)，總開發(fā)面積接近七萬(wàn)平米，便于形成集聚效應(yīng)；1-5、宏觀經(jīng)濟(jì)和都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展機(jī)會(huì)，使庫(kù)車投資開發(fā)潛力巨大，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展前景良好，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)和商業(yè)投資制造了巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。2、問(wèn)題與威脅點(diǎn)2-1、商業(yè)規(guī)劃無(wú)序，區(qū)域不清晰，功能不明確；2-2、主體二層和部分三、四層的結(jié)構(gòu)布局，既不利于形成同一層整體大市場(chǎng)格局，也不利于商業(yè)垂直人流問(wèn)題；2-3、市場(chǎng)前期銷售未考慮市場(chǎng)定位，致使現(xiàn)時(shí)期市場(chǎng)沒有明確的經(jīng)營(yíng)定位，隨意招商，隨意入住，對(duì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)定位形成障礙；2-4、至今沒有建立起差不多的銷售基礎(chǔ)，銷售制度不明確，銷售隊(duì)伍素養(yǎng)較低，沒有充分利用國(guó)家軟

37、、硬政策，導(dǎo)致現(xiàn)時(shí)期出現(xiàn)巨大的銷售壓力；2-5、面臨商業(yè)過(guò)剩威脅，經(jīng)營(yíng)和投資戶信心不足，持幣觀望心態(tài)嚴(yán)峻。- 四、項(xiàng)目定位（簡(jiǎn)要）1、轉(zhuǎn)型定位的必要性1-1、目的：改變商城定位的局限性，發(fā)揮錯(cuò)位定位的優(yōu)勢(shì)，形成與該片區(qū)不同的商業(yè)形態(tài)（該片區(qū)商業(yè)定位要緊是商城、集貿(mào)市場(chǎng)），最終達(dá)到適應(yīng)庫(kù)車縣商業(yè)市場(chǎng)狀況的新商業(yè)定位，以達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。1-2、方法：依照庫(kù)車商業(yè)市場(chǎng)對(duì)門面房需求量大、銷售好的狀況，結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)街招牌店的規(guī)劃特點(diǎn)，由商業(yè)園定位向主題式商業(yè)街定位轉(zhuǎn)型，發(fā)揮內(nèi)外街和沿街招牌店優(yōu)勢(shì)，凸顯規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和商業(yè)前景價(jià)值，形成項(xiàng)目獨(dú)有的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、轉(zhuǎn)型定位2-1、項(xiàng)目定位：主題商業(yè)街庫(kù)車商貿(mào)

38、、旅游、文化窗口；2-2、規(guī)劃定位：間間沿街鋪，戶戶招牌店2-3、投資定位：一家一鋪，終身產(chǎn)權(quán)銷售3、商業(yè)符號(hào)定位 3-1、項(xiàng)目符號(hào)：第九商業(yè)大街突出區(qū)域性3-2、商業(yè)符號(hào)：第九商業(yè)大街突出商業(yè)性、現(xiàn)代性、領(lǐng)先性4、商業(yè)功能定位4-1、內(nèi)街服裝鞋帽一條街經(jīng)營(yíng)商品：服裝、鞋帽商品檔次：中檔、中抵擋4-2、中城精品購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商品：大、小家電、數(shù)碼通訊、精品配飾、黃金珠寶、化裝品商品檔次：中檔、中高檔4-1、外街日用百貨一條街經(jīng)營(yíng)商品：日用百貨、小商品、針紡織品、床上用品、布料、民族商品商品檔次：中低檔、低檔5、定位目標(biāo)5-1、由外到內(nèi)，由動(dòng)到靜，由低檔到中高檔，由目標(biāo)消費(fèi)到休閑消費(fèi)；5-2、內(nèi)外

39、有序、劃行歸市、整體統(tǒng)一、相對(duì)獨(dú)立；5-3、中高、中擋、中低檔價(jià)格互補(bǔ)，多種商品品類齊全，形成專業(yè)性綜合市場(chǎng)；5-4、實(shí)現(xiàn)一、二期商業(yè)的互補(bǔ)、互促。五、營(yíng)銷打算1、營(yíng)銷籌備時(shí)期（9.19.10） 現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括售樓處、一期現(xiàn)房和二期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識(shí) 不、大賣場(chǎng)店面和門頭等；銷售人職員作分工和潛在客戶摸底；制訂詳細(xì)的廣告和促銷打算；銷售物料到位，包括海報(bào)、樓書、招商手冊(cè)、銷售手冊(cè)；廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)；售樓員現(xiàn)場(chǎng)接待，部分招商展開；2、前期招商時(shí)期（9.109.30）市場(chǎng)招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略；市場(chǎng)營(yíng)銷，針對(duì)招商商戶展開廣告、推廣和促銷；市場(chǎng)治理，做好商戶入住

40、工作、治理工作和市場(chǎng)規(guī)劃工作。開業(yè)籌備，完成開業(yè)活動(dòng)策劃和籌備工作，做好開業(yè)預(yù)備；使市場(chǎng)招商率達(dá)到30%，市場(chǎng)商戶的進(jìn)駐率（招商和銷售）達(dá)到40%，初步具備開業(yè)條件。3、市場(chǎng)開業(yè)籌備時(shí)期（9.3010.18）做好市場(chǎng)開業(yè)前的活動(dòng)策劃、宣傳、組織工作；配合市場(chǎng)開業(yè)，進(jìn)一步針對(duì)大戶進(jìn)行熱勢(shì)宣傳工作；利用開業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)等待、觀望人群進(jìn)行引勢(shì)誘導(dǎo)工作；做好聚攏市場(chǎng)人氣、完善市場(chǎng)治理和經(jīng)營(yíng)的其它工作；在開業(yè)前，使市場(chǎng)招商率達(dá)到40%，入住率（招商和銷售）達(dá)到60%。4、市場(chǎng)開業(yè)和銷售時(shí)期（10.611.5）借助大戶、品牌戶進(jìn)駐形成的感召力，充分利用開業(yè)期間良好的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍，擴(kuò)大散戶招商成果打算在10.1

41、8日開業(yè)，做好開業(yè)期間的廣告和促銷，形成旺盛的人氣和良好的經(jīng)營(yíng)氛圍；做好開業(yè)后的市場(chǎng)治理、廣告促銷和活動(dòng)推廣，保證市場(chǎng)旺盛人氣的持續(xù)；在市場(chǎng)開業(yè)以后，每天策劃、組織促銷和群眾性文化活動(dòng)；完成工作重點(diǎn)由招商向銷售的轉(zhuǎn)移，加大銷售力度，擴(kuò)大銷售成果；充分利用大戶進(jìn)駐、市場(chǎng)開業(yè)等有利點(diǎn)，進(jìn)行營(yíng)銷推廣，促進(jìn)銷售；市場(chǎng)招商率達(dá)到50%，商戶進(jìn)駐率達(dá)到70%；市場(chǎng)按打算順利開業(yè)，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)治理步入良性循環(huán)；使一期市場(chǎng)（剩余面積）銷售率達(dá)到20%，二期市場(chǎng)銷售率達(dá)到10%。54銷售重點(diǎn)期（11.151.15）一期銷售全方位、大力度展開；二期銷售推廣全面展開；二期開業(yè)籌備和市場(chǎng)開業(yè)；到12.15日，使一期銷售率

42、達(dá)到40%；到1.15日，使一期銷售率達(dá)到50%；到12.15日，使二期銷售率達(dá)到25%；到1.15日，使二期銷售率達(dá)到40%；- 六、租、售面積的策略性確定截止方案提交日期，規(guī)劃方尚未提供項(xiàng)目平面結(jié)構(gòu)圖，因此無(wú)法以圖示形式準(zhǔn)確標(biāo)明租、售位置和實(shí)際面積。面積劃分的原則執(zhí)訂如下：1、銷售招商區(qū)域1-1、一、二期外街沿街鋪面全部以出售為主，不租賃；1-2、內(nèi)街（南、北兩翼）一層鋪面全部以出售為主，不租賃；1-3、一期中街（街道中心商鋪）除差不多確定的家電、通訊大戶以整體引進(jìn)方式招租外，其余商鋪底層原則上只銷售，不租賃。如引進(jìn)有品牌阻礙力、有長(zhǎng)期進(jìn)展意向的大戶，針對(duì)中街一層商鋪執(zhí)訂相應(yīng)的承租政策，能夠承租方式招商。1-4、二期B座針對(duì)餐飲業(yè)、娛樂(lè)業(yè)銷售