文化產(chǎn)業(yè)園項目策劃分析研究報告

1、青州文化產(chǎn)業(yè)園項目分析研究報告目 錄 TOC o 1-3 u 第一部分 青州市都市分析研究 PAGEREF _Toc188254392 h - 1 -一、青州市都市概況 PAGEREF _Toc188254393 h - 1 -1、地理位置及概況 PAGEREF _Toc188254394 h - 1 -2、交通狀況 PAGEREF _Toc188254395 h - 2 -3、都市建設概況 PAGEREF _Toc188254396 h - 3 -4、地域文化 PAGEREF _Toc188254397 h - 4 -5、常住人口分析 PAGEREF _Toc188254398 h - 5

2、-二、青州市都市進展規(guī)劃研究 PAGEREF _Toc188254399 h - 6 -1、都市總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc188254400 h - 6 -2、都市產(chǎn)業(yè)布局 PAGEREF _Toc188254401 h - 9 -3、交通規(guī)劃 PAGEREF _Toc188254402 h - 10 -4、都市化進程研究 PAGEREF _Toc188254403 h - 11 -三、青州在區(qū)域都市體系中的作用與定位 PAGEREF _Toc188254404 h - 13 -1、山東半島都市群進展規(guī)劃 PAGEREF _Toc188254405 h - 13 -2、青州在區(qū)域都市體

3、系中的作用與定位 PAGEREF _Toc188254406 h - 15 -四、青州市都市經(jīng)濟進展研究 PAGEREF _Toc188254407 h - 18 -1、青州GDP分析 PAGEREF _Toc188254408 h - 18 -2、財政收入分析 PAGEREF _Toc188254409 h - 19 -3、固定資產(chǎn)投資分析 PAGEREF _Toc188254410 h - 19 -4、 產(chǎn)業(yè)結構分析 PAGEREF _Toc188254411 h - 20 -5、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)專題介紹 PAGEREF _Toc188254412 h - 21 -6、居民收入與消費水平分析 PA

4、GEREF _Toc188254413 h - 25 -7、居住水平分析 PAGEREF _Toc188254414 h - 27 -第二部分 青州市房產(chǎn)市場分析研究 PAGEREF _Toc188254415 h - 28 -一、都市房地產(chǎn)進展進程 PAGEREF _Toc188254416 h - 28 -二、土地供應分析 PAGEREF _Toc188254417 h - 29 -三、房地產(chǎn)市場分析 PAGEREF _Toc188254418 h - 31 -四、青州市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc188254419 h - 34 -1、物業(yè)類型與開發(fā)水平 PAGEREF _

5、Toc188254420 h - 34 -2、客戶構成與分布 PAGEREF _Toc188254421 h - 34 -3、開發(fā)商構成及外來開發(fā)商狀況研究 PAGEREF _Toc188254422 h - 34 -4、政策環(huán)境分析 PAGEREF _Toc188254423 h - 35 -五、青州市房產(chǎn)市場板塊分布與解析 PAGEREF _Toc188254424 h - 36 -1、典型個案 PAGEREF _Toc188254425 h - 36 -2、要緊樓盤概況 PAGEREF _Toc188254426 h - 39 -3、基建參考 PAGEREF _Toc188254427

6、h - 41 -六、青州房地產(chǎn)市場綜述 PAGEREF _Toc188254428 h - 42 -第三部分 文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)分析研究 PAGEREF _Toc188254429 h - 45 -一、區(qū)位分析 PAGEREF _Toc188254430 h - 45 -二、項目現(xiàn)狀及利用條件 PAGEREF _Toc188254431 h - 46 -1、項目現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc188254432 h - 46 -2、配套情況 PAGEREF _Toc188254433 h - 47 -3、自然景觀 PAGEREF _Toc188254434 h - 47 -三、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃分析 P

7、AGEREF _Toc188254435 h - 48 -1、功能分區(qū) PAGEREF _Toc188254436 h - 48 -2、交通道路 PAGEREF _Toc188254437 h - 52 -四、SWOT分析 PAGEREF _Toc188254438 h - 53 -1、優(yōu)勢分析(Strength) PAGEREF _Toc188254439 h - 53 -2、劣勢分析(Weakness) PAGEREF _Toc188254440 h - 54 -3、機會分析(Opportunity) PAGEREF _Toc188254441 h - 54 -4、威脅分析(Threato

8、) PAGEREF _Toc188254442 h - 54 -五、園區(qū)開發(fā)核心價值解析 PAGEREF _Toc188254443 h - 55 -1、人文與自然優(yōu)勢 PAGEREF _Toc188254444 h - 55 -2、交通優(yōu)勢 PAGEREF _Toc188254445 h - 56 -3、產(chǎn)業(yè)進展規(guī)模優(yōu)勢 PAGEREF _Toc188254446 h - 56 -4、時機價值 PAGEREF _Toc188254447 h - 56 -結 束 語 PAGEREF _Toc188254448 h - 57 -附件：青州市都市規(guī)劃圖、文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃圖、資質文件等。第一部分 青

9、州市都市分析研究一、青州市都市概況1、地理位置及概況青州市位于中國山東省中部，地處東經(jīng)11810至11846,北緯3624至3658。東接風箏都濰坊，西鄰工礦重鎮(zhèn)淄博和全國化工基地中國齊魯石化公司，南依林果之鄉(xiāng)沂蒙，北傍羊口漁、鹽海區(qū)和全國石油基地勝利油田。東西最大距離53.6公里，南北最大距離60.6公里，面積1569平方公里。青州市1986年由原益都縣撤縣設市，是山東省直管縣級市，行政隸屬濰坊市，人口90萬，其中回族2萬人，滿族5000人，轄9個鎮(zhèn)、3個街道辦事處。青州為古九州之一， 擁有5000多年文明史和2000多年城建史，“東夷文化”的發(fā)祥地。境內(nèi)名勝薈萃，風光秀麗，具有得天獨厚的人

10、文與自然景觀條件。青州市擁有豐富的旅游開發(fā)資源、深厚的工業(yè)基礎和便捷的交通，是一座既有古老文化底蘊，又朝氣蓬勃的都市。青州市榮譽稱號 省級歷史文化名城 國家衛(wèi)生都市 國家園林都市 中國優(yōu)秀旅游都市 國家級生態(tài)建設示范區(qū) 全國科技工作先進市 全國社區(qū)建設先進市 中國比較適宜投資和居住的都市2、交通狀況青州市，東西扼中原大地至膠東半島的通路，南北控沂蒙山區(qū)至魯北平原的走廊。膠濟鐵路橫貫境內(nèi)，益羊鐵路直達渤海萊州灣；濟青高速公路、東青高速公路、309國道、膠王、榮蘭、羊臨、博臨等公路干線與18條市、鄉(xiāng)公路縱橫交錯，是山東中部重要的交通樞紐和物資集散地。東距青島機場198公里，西距濟南機場137公里，

11、距青島港口2小時車程，便利的交通條件將青州與濟南、青島、天津、北京、南京、上海等大都市聯(lián)通在一起。市內(nèi)東西向要緊道路有范公亭路、堯王山路、膠王路、309國道、北環(huán)路等；南北向要緊道路有東環(huán)路、東方路、青州路、云門山路、駝山路、西環(huán)路等；北環(huán)路、東環(huán)路、西環(huán)路、膠王路組成都市環(huán)路；新建西外環(huán)、東外環(huán)，南外環(huán)為都市外環(huán)，承擔對外和過境交通。便利的交通成為青州對外聯(lián)系紐帶，并在山東半島都市群進展占有重要的位置，也使青州這塊寶地打開了通向外地的窗口，有展示自己的機會，給經(jīng)濟的騰飛帶來巨大的動力，擴大了青州房地產(chǎn)市場的輻射范圍。3、都市建設概況青州目前差不多規(guī)劃并初步形成了“一城四區(qū)”的都市格局。一城是

12、指提升改造舊城區(qū)，向東向南進展新城區(qū)，形成新的都市中心區(qū)；四區(qū)是指南部文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東部黃樓花卉園區(qū)、西部峱山經(jīng)濟進展區(qū)。青州市現(xiàn)轄9個城鎮(zhèn)和3個街道辦：其中王府、益都、云門山3個主城區(qū)街道辦事處，屬于綜合性中心城鎮(zhèn)；廟子、邵莊屬于工礦型城鎮(zhèn)；譚坊、黃樓屬于商貿(mào)型城鎮(zhèn)；王墳屬于旅游型城鎮(zhèn)；以及高柳、何官、東夏、彌河等城鎮(zhèn)。要緊城鎮(zhèn)都處在交通干線或結點，形成以中心城區(qū)為中心呈樹枝狀分布的格局。“十五”期間，青州市全社會規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資498億元，年均增長32.9%。都市建成區(qū)面積達到36.5平方公里，都市化水平達到45%。舊城改造取得突破性進展，完成拆遷288萬平方米。都市和

13、村鎮(zhèn)綠化覆蓋率分不達到45.2%和34%，是“國家園林都市”。先后對13個城中村實施整體搬遷改造，2006年全市拆遷面積達到50萬平方米，2007年拆遷面積達到265萬平方米，房地產(chǎn)業(yè)繁榮。一大批重點承建項目開工建設，市民休閑娛樂中心、中央商務區(qū)、石坊路拓寬改造等重點項目相繼開工建設，體育中心、會展中心逐步投入使用。為加快都市化進程，青州樹立了“抓都市建設確實是抓經(jīng)濟建設”的觀念，大力推進都市建設與治理轉型，使資源優(yōu)勢盡快轉化為經(jīng)濟優(yōu)勢，大大提升了都市競爭力，從而促進全市經(jīng)濟社會更快更好地進展。目前，一個現(xiàn)代化中等都市正在青州迅速崛起，房地產(chǎn)業(yè)步入快速進展時期。4、地域文化青州是古“九州”之一

14、。尚書禹貢記載“海岱惟青州”，按五行學講，青州地處海（東海）岱（泰山）之間，位于中國東方，“東方屬木，木色為青”，故名青州。自漢武帝設青州刺史部起，青州一直作為州、郡、府、路、道的行政治所，長達1400年之久，長期處于南北文化交流的中心地帶，是中國東部區(qū)域的政治、經(jīng)濟、軍事、文化和貿(mào)易中心之一。1986年國務院批準撤銷益都縣，設立青州市。青州鐘靈毓秀，人杰地靈，物豐景靚，文化底蘊極為深厚。在七千年的人類文化進展過程中那個地點留下了眾多的“北辛文化”、“龍山文化”、“大汶口文化”遺址，被史學家鑒為“東夷文化”發(fā)祥地，珍存的清明上河圖等萬多件歷史文物，凝聚著青州厚重的文化積淀。古州名郡自然是名人薈

15、萃，英杰輩出之所。寇準、范仲淹等朝廷重臣，鄭道昭、歐陽修、王世貞等文壇巨匠，都曾官居青州；王曾、趙秉忠、邢、鐘羽正、馮溥等一代名臣，燕肅、于欽等學術巨擘，都誕生在青州這片土地上；那個地點還培育過李清照、酈道元、黃庭堅等一代名流。“右有山河之固，左有負海之饒”，古城青州以其深厚的歷史文化而蜚聲海內(nèi)外，那個地點的房地產(chǎn)業(yè)坐擁取之不竭的文化元素。5、常住人口分析51常住人口總量與結構分析2007年，全市都市人口31萬人，就業(yè)人口23萬，其中：制造業(yè)8.7萬、電力燃氣1.1萬、衛(wèi)生教育3.4萬、公共治理和社會組織0.8萬、電信及信息傳輸0.6萬。52常住人口進展趨勢分析按照構筑現(xiàn)代化中等都市進展框架，

16、到2012年，都市人口將達到43萬人，都市化水平達到53%。53以后常住人口產(chǎn)業(yè)構成分析到2012年，都市人口中將有5%的人從事第一產(chǎn)業(yè)，30%的人從事第二產(chǎn)業(yè)，65%的人從事第三產(chǎn)業(yè)。54以后常住人口收入水平分析按照年均12.5%的增長速度，到2012年，都市常住人口人均可支配收入將達到2萬元。55以后常住人口住房需求分析按照近三年青州商品房銷售面積平均增長20%的速度測算，到2012年，五年將累計銷售商品房254萬平方米，僅2012年一年將達到71萬平方米，每年將有2.5萬人有購房需求。此外，青州秀美的生態(tài)居住概念，吸引周邊地區(qū)居民到青州購房的人數(shù)也會大大增加。 “十一五”時期是青州都市現(xiàn)

17、代化加速進展的關鍵時期。到2010年，都市人口40萬，住宅剛性需求將高速增加，市場對房地產(chǎn)項目的消化能力明顯加強，直接地刺激房地產(chǎn)業(yè)進展。小結：青州城建基礎較好，都市框架、道路網(wǎng)絡差不多形成，先后榮獲國家衛(wèi)生都市、中國優(yōu)秀旅游都市、國家級生態(tài)建設示范區(qū)等稱號；交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，兩條高速公路、兩條鐵路縱橫貫穿，長深高速公路、膠濟鐵路客運專線正在動工建設，地處山東省“一體兩翼”進展全局的中心區(qū)位；旅游資源豐富，歷史人文底蘊深厚，都市內(nèi)涵豐富，都市進展的基礎優(yōu)勢突出。二、青州市都市進展規(guī)劃研究1、都市總體規(guī)劃11都市進展定位青州市位于山東半島都市群的中間區(qū)位。在都市進展規(guī)模上，到2020年，建成區(qū)面

18、積達到50平方公里，都市人口45萬，成為現(xiàn)代化中等都市；在性質定位上，成為山東半島都市群中心都市；在產(chǎn)業(yè)定位上，以服務業(yè)為先導，以工業(yè)為主體，以農(nóng)業(yè)為基礎；在功能定位上，成為特色鮮亮、布局合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的最佳人居環(huán)境都市；在目標定位上，建成“三名一強都市”（文化名城、旅游明市、生態(tài)名城和經(jīng)濟強市）。建設現(xiàn)代化中等都市，到2020年建成面積達到50平方公里，都市人口達到45萬人。建成“三名一強都市”。12都市性質山東半島重要中間區(qū)位都市，以機械加工為主導產(chǎn)業(yè)，商貿(mào)旅游發(fā)達的歷史文化名城。13都市環(huán)境風貌青州市現(xiàn)狀建設用地36.5平方公里，建成區(qū)要緊集中在東南西北四條環(huán)路以內(nèi)，以及南環(huán)以

19、南和東環(huán)以東部分區(qū)域，呈現(xiàn)為“三山二水映古城，四軸五片畫青州”的整體環(huán)境風貌，三山： 即西南近鄰城區(qū)的云門山、駝山和堯王山。 二水： 即穿城而過的南陽河和北陽河。四軸：范公亭路行政辦公軸線；玲瓏山北路-云門山路商業(yè)軸線、堯王山路商業(yè)軸線；東方路都市綜合進展推進軸線。五片： 一是以西環(huán)路、南環(huán)路、青州路和南陽河圍合而成的古城片區(qū)； 二是以南陽河、鐵路和西外環(huán)路之間的北城片區(qū)。三是鐵路以北的鐵北片區(qū)；四是青州南路以東，鐵路以南，南環(huán)路以北，東環(huán)路以西的現(xiàn)代片區(qū)；五是南環(huán)路以南的云門片區(qū)。三山二水映古城，四軸五片畫青州，更以“古”字和“青”字凸顯山水歷史文化名城的都市特色。14都市進展布局都市進展格

20、局中心城區(qū)中心城區(qū)黃樓花卉產(chǎn)業(yè)邵莊工業(yè)園經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)青州市的都市進展格局，是推進一城四區(qū)建設，目前差不多初步形成了：南部文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)兩翼齊飛；東部黃樓花卉園區(qū)、西部峱山經(jīng)濟進展區(qū)首尾互動，鯤鵬展翅，仰頭東進的都市進展格局。城區(qū)要緊是行政、商貿(mào)、金融中心，北部、西部要緊功能是進展工業(yè)，東部要緊功能是進展農(nóng)業(yè)，南部要緊功能是進展服務業(yè)?！耙怀撬膮^(qū)六大基地”進展格局“一城”即青州都市中心區(qū)；“四區(qū)”即南部文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)、北部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、東部黃樓花卉園區(qū)、西部峱山經(jīng)濟進展區(qū)；“六大基地”即機械制造業(yè)基地、石油化工基地、冶煉建材基地、現(xiàn)代物流基地、旅游居住基地和花卉苗木基地。

21、2、都市產(chǎn)業(yè)布局21農(nóng)業(yè)布局青州市擁有聞名的花卉產(chǎn)業(yè)和瓜果農(nóng)業(yè)。農(nóng)業(yè)布局呈現(xiàn)為黃樓鎮(zhèn)的花卉苗木種植交易基地；東夏、黃樓鎮(zhèn)的優(yōu)質小麥生產(chǎn)基地；譚坊、東夏、何官、王墳鎮(zhèn)的瓜果蔬菜加工基地；彌河、東夏鎮(zhèn)的食用菌基地；何官、高柳鎮(zhèn)的蛋雞生產(chǎn)基地。22工業(yè)布局工業(yè)企業(yè)要緊分布在城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和城西峱山經(jīng)濟進展區(qū)。城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積64平方公里，要緊進展先進技術和高新技術產(chǎn)業(yè)。目前進區(qū)項目已達到121個，總投資76.2億元。初步形成了機械加工業(yè)、紡織服裝業(yè)、石油化工業(yè)、印刷包裝業(yè)等產(chǎn)業(yè)集群。峱山經(jīng)濟進展區(qū)總操縱面積60平方公里，一期規(guī)劃占地2300公頃，主導產(chǎn)業(yè)涉及機械加工、建材、化工、紡織等領域，

22、已入駐項目11個，其中過億元項目2個。是青州市承接國內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉移、加快經(jīng)濟進展的重要載體。23第三產(chǎn)業(yè)布局城區(qū)是以中百大廈、銀座商城、人民商場、大利群、王府商場、王府購物廣場等為主的中央商務區(qū)，城西是以汽車、摩托車配件、農(nóng)機配件為主的物流組團，城南是以農(nóng)產(chǎn)品、海鮮干貨批發(fā)為主的市場物流組團，城東是以鋼材、家具、建材批發(fā)為主的綜合性物流園區(qū)。在城區(qū)北部正在規(guī)劃建設占地20平方公里的現(xiàn)代物流中心，是山東省“十一五”重點服務業(yè)項目。旅游業(yè)分為以城區(qū)為中心的古城文化片區(qū)、以云駝玲風景區(qū)為主的佛壽文化片區(qū)、西南山區(qū)山地森林休閑旅游片區(qū)以及彌河生態(tài)旅游區(qū)等四大特色旅游片區(qū)。以服務業(yè)為先導，以工業(yè)為主體，以

23、農(nóng)業(yè)為基礎。以機械加工、石油化工、冶煉建材為三大支柱產(chǎn)業(yè)，以現(xiàn)代物流、花卉苗木、旅游休閑為三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，培育房地產(chǎn)、信息服務、農(nóng)業(yè)生物工程、新型建材、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新的經(jīng)濟增長點。3、交通規(guī)劃青州市地處山東半島交通樞紐位置，交通發(fā)達，規(guī)劃建設中和立即動工建設的一系列鐵路、公路重點項目，更加提升青州都市交通的檔次。正在建設中的膠濟鐵路客運專線在青州市建設高等次的客運站，該項目將在08年北京奧運會開幕前建成投入使用，屆時從青州乘火車去濟南僅需1小時、去青島僅需1小時30分鐘；長春深圳高速公路是我國高速公路體系“五縱五橫”網(wǎng)絡之一，也是國家“十一五”重點工程，貫穿青州南北，2008年開工建設，青州設

24、立3個出入口，屆時青州的交通優(yōu)勢更加突出；對現(xiàn)有國道省道青州段全部進行升級改造。規(guī)劃建設新的城區(qū)外環(huán)線，打通寶通街，建設石坊路，延伸青州路等，構建便捷的城區(qū)交通網(wǎng)絡。其中，寶通街與濰坊城區(qū)連接，全長28.8公里，道路建成后，到濰坊的車程縮短為半小時，青州將融入濰坊半小時經(jīng)濟圈，增強同意青島輻射的能力。文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)緊靠新南外環(huán)，與中心城區(qū)連成一體，新南外環(huán)路的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)段差不多建成。青州市都市道路網(wǎng)完善，陸運、海運、空運交通將更加方便，為都市產(chǎn)業(yè)快速進展奠定基礎，積極拉動房地產(chǎn)業(yè)的進展。4、都市化進程研究41都市化改造與升級青州市近年來不斷加大都市建設力度，積極推進都市化建設。目前，全市都市化

25、水平45，都市化進程正處于加速時期，預測2010年達到50%，2020年達到67%。青州都市化進展的要緊動力包括：城鎮(zhèn)人口的增加、城鎮(zhèn)間的相互作用、產(chǎn)業(yè)的空間集聚、產(chǎn)業(yè)結構轉換以及外部資金和技術的進入。42城鄉(xiāng)體系及其進展規(guī)劃依照青州城鄉(xiāng)體系所采取的點軸集聚進展戰(zhàn)略和青州城鎮(zhèn)空間分布的特點，形成了“一心兩點三軸四片區(qū)”的城鄉(xiāng)進展空間結構。一心，指青州城區(qū)，位于全市轄區(qū)的幾何中心。兩點，為市域的兩個中心鎮(zhèn)，分不為東部的譚坊鎮(zhèn)和西南部的廟子鎮(zhèn)。三軸，膠濟鐵路和濟青高速公路構成的東西向運輸大通道，是山東省經(jīng)濟進展的重要軸線和四大聯(lián)系通道之一，這同樣也是目前青州市域城鎮(zhèn)經(jīng)濟進展的主軸線。膠濟軸線覆蓋了

26、市域中部和北部大部分地區(qū)。以濟青通道為依托，以廟子鎮(zhèn)為端點，形成了一條由市區(qū)向西部山區(qū)輻射的二級軸線。以濟青高速公路通道為依托，沿長深高速公路向北延伸，以高柳鎮(zhèn)為次節(jié)點形成另一條由市區(qū)向北輻射的二級軸線。四片區(qū)，一是中部城鎮(zhèn)群，以中心城區(qū)為中心。二是東部城鎮(zhèn)群，以譚坊鎮(zhèn)為中心，包括譚坊、黃樓和東夏。三是西部城鎮(zhèn)群，以廟子鎮(zhèn)為中心，包括廟子鎮(zhèn)、王墳鎮(zhèn)和邵莊鎮(zhèn)。四是北部城鎮(zhèn)群，以高柳鎮(zhèn)為中心，包括何官鎮(zhèn)、高柳鎮(zhèn)。43城鄉(xiāng)一體化的進展研究青州的城鄉(xiāng)一體化進程，通過結合市域產(chǎn)業(yè)結構和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，促進人口和產(chǎn)業(yè)向城鎮(zhèn)集中，逐步形成具有較強的社會經(jīng)濟凝聚力的職能分工明確、城鎮(zhèn)特色鮮亮的市域城鎮(zhèn)體系，加快

27、城鎮(zhèn)化進程。特不是采取了一系列措施，鼓舞農(nóng)民放棄宅基地和承包田，到城鎮(zhèn)或市區(qū)居住，由農(nóng)民變?yōu)槭忻?，加快城鄉(xiāng)一體化進程。近期規(guī)劃（到2010年）城鎮(zhèn)化水平以年均1.11.2個百分點速度提高；遠期規(guī)劃（到2020年）按年均1.51.7個百分點速度提高。預測近、遠期城鎮(zhèn)人口總數(shù)分不為40萬人和60萬人。44城區(qū)改造進程青州是一個傳統(tǒng)的工業(yè)都市，隨著經(jīng)濟社會的進展，原有的都市布局正在發(fā)生專門大變化。 在新一輪都市總體規(guī)劃中，青州市以建設“魯中商城”為目標，發(fā)揮地理位置優(yōu)越、交通便利的優(yōu)勢，不斷培育和完善市場體系。全市先后在城區(qū)規(guī)劃建設了海天水產(chǎn)干貨批發(fā)市場、摩托車批發(fā)市場、東方商貿(mào)城等大型批發(fā)市場。對

28、城區(qū)開通13條商貿(mào)街，形成山東省目前最大的副食品專業(yè)批發(fā)市場。青州市結合舊城改造提升，確立了“以路帶項目、以河帶項目、以公共事業(yè)建設帶項目，成片開發(fā)、集中建設”的原則。目前的重點工程有占地2000畝的城東安置區(qū)、占地1800畝的北城花園、占地1077畝的開發(fā)區(qū)綜合服務區(qū)、占地2000畝的堯王老年休閑文化社區(qū)，及海岱、前營子、南燕都等小區(qū)建設。隨著青州市推進都市化進程，中心城區(qū)也開始擴張，功能強化，具有鮮亮的人文自然景觀特色的南部文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將成為都市中的高檔區(qū)域。三、青州在區(qū)域都市體系中的作用與定位1、山東半島都市群進展規(guī)劃山東半島都市群是由濟南、青島、煙臺、淄博、威海、濰坊、東營、日照等8

29、個設區(qū)都市構成的都市地域空間組合，土地面積近7.4萬平方公里，人口4244萬，是全省經(jīng)濟進展的重心。改革開放以來，山東半島成為全省經(jīng)濟進展的重心、都市分布的密集區(qū)、對外開放的門戶。為了進一步提升山東省社會經(jīng)濟進展，山東省提出了“促進山東半島都市群崛起”的新戰(zhàn)略，2006年山東半島都市群總體規(guī)劃（20062020年）實施。依照這一規(guī)劃，半島都市群將以青島為龍頭，以青島和濟南為區(qū)域進展雙中心，形成六個等級的都市規(guī)模結構，依托“膠濟線”、“沿海線”等四條進展軸線的輻射作用，推動以韓日為要緊方向的經(jīng)濟國際化戰(zhàn)略等六大進展戰(zhàn)略。在這一規(guī)劃的預期中，半島都市群最終將進展成山東以及黃河中下游地區(qū)對外開放的門

30、戶、區(qū)域綜合競爭力強大的國際化都市連綿區(qū)和都市空間聯(lián)系密集區(qū)。在全國范圍內(nèi)，半島都市群也將是黃河流域的經(jīng)濟中心和龍頭帶動區(qū)域，與京津冀、遼中南地區(qū)共同構筑引領中國經(jīng)濟進展的重要增長極。到2020年時，半島都市群將實現(xiàn)都市體系逐步優(yōu)化完善、都市群網(wǎng)絡化程度大幅提高、都市連綿區(qū)的實體地域差不多形成、半島都市群都市化水平達到70%的目標。山東半島都市群在全國區(qū)域經(jīng)濟中的位置2007年，山東省積極轉換進展思路，在進一步強化“主體”進展的同時，查找“兩翼”縱向進展的突破口，對全省區(qū)域進展格局提出了“一體兩翼”的重要構想。所謂“一體”，確實是從山東東部沿海沿膠濟鐵路向西到省會濟南周圍，這一帶聚攏了山東要緊

31、都市，總體進展水平比較高，經(jīng)濟總量約占全省的三分之二，構成了山東區(qū)域經(jīng)濟進展的主體部分；“兩翼”，即北翼和南翼，北翼是指黃河三角洲及周邊，南翼是指魯南經(jīng)濟帶。 “一體”是全省的交通發(fā)達帶、主體產(chǎn)業(yè)帶、都市連綿帶、創(chuàng)新密集帶、前沿開放帶、資本聚攏帶和人才薈萃帶，構成山東經(jīng)濟社會進展的主體。由黃河三角洲和魯南經(jīng)濟帶構成的南北“兩翼”，是支撐山東進展的資源之翼、基礎產(chǎn)業(yè)之翼、進展腹地之翼和后發(fā)優(yōu)勢之翼。“一體”和“兩翼”各具優(yōu)勢又存在有機聯(lián)系，在進展要素、產(chǎn)業(yè)層次、功能定位等方面，形成一個相互依存、相互支撐、分工協(xié)作、優(yōu)勢互補的有機整體。山東省“一體兩翼”進展構想“一體兩翼”進展構想主 體北 翼南

32、翼“一體兩翼”進展構想主 體北 翼南 翼山東半島都市群總體規(guī)劃（20062020年）的實施，將推動以后山東省經(jīng)濟進展，并引領山東省經(jīng)濟整體進展，半島都市群是山東經(jīng)濟“火車頭”、是全國最具活力的地區(qū)之一，在全球服務鏈和產(chǎn)業(yè)鏈中承擔重要角色。2、青州在區(qū)域都市體系中的作用與定位在山東省“一體兩翼”進展全局中，青州市的區(qū)位極具專門性，從東到西，從南至北，青州都處于中心位置，是全省區(qū)域經(jīng)濟布局的交匯點，是“一體”的中心，“兩翼”的聯(lián)結點。在山東半島都市群規(guī)劃的基礎上，為在“一體兩翼”經(jīng)濟格局中扮演一個重要角色，青州市確立了“融入一體，聯(lián)結兩翼”的進展思路，立足得天獨厚的區(qū)位、交通、人文、資源等眾多優(yōu)勢

33、，對工業(yè)、都市和服務業(yè)進行了全方位提升，力爭在“一體兩翼”進展全局中承載更多的功能。青州市在山東半島都市群中的重要位置為了突出“中心”地位，青州把都市建設作為第一推動力，確立了“一城四區(qū)六大基地”的都市布局，沿襲和擴展“白墻灰瓦、綠樹青石”的都市風貌，規(guī)劃建設總投資150億元，建設包括體育中心、會展中心、中央商務區(qū)在內(nèi)的“六路一河四中心”等30多個項目。通過市場化運作，先后引進城建項目38個，改造“城中村”13個，整合了六所職業(yè)學校，新建20多處高檔小區(qū)。同時，對都市的居住、商貿(mào)、休閑、工業(yè)等功能區(qū)進行重新劃分。青州市大力進展工業(yè)企業(yè)，拉長產(chǎn)業(yè)鏈條。為更好地承擔半島都市群制造業(yè)轉移，積極做大做

34、強機械制造這一優(yōu)勢行業(yè)。通過山工機械與美國卡特彼勒聯(lián)合，打造了自己的行業(yè)龍頭，逐步形成了包括潤光科技等的機械加工組團和100多家中小企業(yè)相互配套的機械加工行業(yè)集群，為制造業(yè)向青州轉移制造了條件。立足豐富的礦產(chǎn)資源優(yōu)勢，引進了總投資30億元的中聯(lián)魯宏水泥以及新型建材、泰和礦業(yè)等一大批投資過億元的建材生產(chǎn)企業(yè)，努力打造半島都市群的建筑材料基地。以進展精深加工為方向，推進弘潤石化與中石油合作，建設金泉化工、振華化工等重點項目，拉長了石油化工產(chǎn)業(yè)鏈條，進一步確立自己在“一體兩翼”中的重要位置。為讓區(qū)位優(yōu)勢變成進展優(yōu)勢，讓都市融入“一體兩翼”，放大“中心”作用，青州立足豐富的物流和旅游資源，把進展服務業(yè)

35、放在突出位置。一方面，抓住立即修建的長(春)深(圳)高速公路的契機，規(guī)劃現(xiàn)代物流中心，以此對原鋼鐵市場、配物資流中心進行全面整合。目前，新建的益都鋼材物流園，引進了哈韋斯特物流中心、廣東歐浦鋼鐵物流等國內(nèi)外知名企業(yè)，與龍口港聯(lián)手建立了保稅物流中心和天保電子商務網(wǎng)上交易平臺，進一步把青州連接了大海，變成了鋼材“旱地碼頭”。同時，結合309國道青州段的拓寬改造，對沿路的農(nóng)機、摩托車、建材等原有市場進行了全面整合，并借助花博會，規(guī)范和拓展江北花卉交易中心，形成江北最大的花卉市場。如此一個入駐600多家物流企業(yè)和實體，銷售網(wǎng)絡覆蓋全省，年物流量160萬噸的大型“物流城”差不多形成。與此同時，青州不斷挖

36、掘和豐富歷史文化和旅游資源，強力推進旅游業(yè)進展。在提升原來旅游資源的基礎上，規(guī)劃運作了云駝玲風景區(qū)整合、龍興寺重建、十里古街開發(fā)等60多項文化旅游項目，打造出古城、佛壽文化、生態(tài)休閑、農(nóng)業(yè)觀光等“四大旅游片區(qū)”， 使青州成為全省重要的旅游都市。借助上述因素，青州市關于周邊地區(qū)形成了一定的輻射能力，要緊阻礙范圍有南至臨朐、臨沂，東至昌樂、濰坊，北至壽光、東營、濱州，西至淄博。尤其是作為國家衛(wèi)生都市、國家園林都市和中國優(yōu)秀旅游都市，青州市優(yōu)美的自然環(huán)境、舒適的人居條件以及便利的交通吸引了周邊地區(qū)（淄博、濰坊、東營、壽光、臨淄、廣饒等地）專門多高素養(yǎng)人群到青州市買房居住。小結：山東省“一體”帶動“兩

37、翼”，“兩翼”支撐“一體”，全面推進與重點突破相結合，合力撬動全省區(qū)域協(xié)調(diào)進展。青州，正積極融入到這一進展全局，正在充分放大在“一體”中的經(jīng)濟社會進展承載功能，充分提升在“兩翼”中的樞紐地位，青州市更富有吸引力和輻射功能。四、青州市都市經(jīng)濟進展研究1、青州GDP分析（數(shù)據(jù)來源：青州市政府工作報告濰坊市國民經(jīng)濟和社會進展統(tǒng)計公報）依據(jù)近6年統(tǒng)計數(shù)據(jù)制成的圖表中，我們能夠看出青州市GDP增長穩(wěn)定，同時始終保持著增長的趨勢，特不是近四年增長速度開始加速。以后五年青州市經(jīng)濟將接著保持高速進展的態(tài)勢，打算到2012年全市生產(chǎn)總值突破500億元。依照目前GDP的增長趨勢，以及政府對以后的預期，幾年內(nèi)青州市

38、GDP將保持較高的增長速度，這也是促進房地產(chǎn)業(yè)進展的核心之一。2、財政收入分析2003-2007年青州市地點財政收入情況分析（數(shù)據(jù)來源：青州市政府工作報告、濰坊年鑒）通過對2003-2007年青州市地點財政收入情況分析，青州市財政收入逐年以25%左右的速度提升，這為房地產(chǎn)規(guī)劃和相應區(qū)域配套設施的建設提供了經(jīng)濟基礎。3、固定資產(chǎn)投資分析進入2007年，隨著青州市新一輪的都市規(guī)劃和青州在山東“一體兩翼”進展全局中的地位凸顯，青州市加大了都市投資的力度，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生了巨大變化。自2003年的五年來，青州市全社會規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資498億元，年均增長32.9%。依照青州市政府工作目標，2008年將接

39、著加大固定資產(chǎn)投資，打算完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資150億元。完成體育中心和會展中心二期、石坊路建設、南陽河綜合整治一期、市民休閑娛樂中心、中央商務區(qū)一期、星級酒店等工程。重點抓好青州路延伸，青墾路、濟青路拓寬改造，東環(huán)路提升，309國道東高段綠化等工程，配合搞好長深高速公路青州段建設，打通范公亭路至濰坊寶通街，延伸云門山路至文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。青州市房地產(chǎn)投資在全社會固定資產(chǎn)中的比重較小，僅占到6 %左右，這與全國平均水平還存在專門大差距，這在一定程度上講明在青州市全社會固定資產(chǎn)投資的構成中，都市基礎配套建設投資仍是要緊構成部分，青州市房地產(chǎn)市場進展空間專門大。隨著都市改造、市政建設的進行，土地供應

40、、居住需求加大，將為青州市房地產(chǎn)市場的進展提供內(nèi)在支撐，同時隨著都市功能日益完善，青州市將越來越適合居住。4、 產(chǎn)業(yè)結構分析“南有江蘇無錫，北有山東青州”， 八十年代，青州市是江北第一財政收入過億元的縣，經(jīng)濟基礎牢靠。自2003年的五年來，青州市產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整取得了突破性進展，經(jīng)濟運行質量得到顯著改善?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)進展水平不斷提高，現(xiàn)已形成瓜菜、果品、花卉、畜牧、優(yōu)質糧五大支柱產(chǎn)業(yè)，是“中國花木之鄉(xiāng)”和全國“蜜桃之鄉(xiāng)”。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度不斷提高，連續(xù)成功舉辦花博會，又奪得2009年第七屆中國花卉博覽會舉辦權，確立了江北花卉貿(mào)易中心的地位。工業(yè)新增規(guī)模以上企業(yè)349家，實繳稅金過千萬元企業(yè)16家，機械加

41、工、石油化工、冶煉建材三大主導產(chǎn)業(yè)主營業(yè)務收入占規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的比重達到60%。2007年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)主營業(yè)務收入、利稅、利潤分不是2002年的6.8倍、7.9倍和13.4倍。服務業(yè)進展迅速，旅游總收入、市場交易額年均分不增長23%和25%；現(xiàn)代物流中心列入省“十一五”服務業(yè)進展規(guī)劃，一批物流項目開工建設。截至2007年，二、三產(chǎn)業(yè)占全市生產(chǎn)總值的比重達到88%，比2002年提高6.8個百分點。服務業(yè)從行業(yè)內(nèi)部的進展情況看，傳統(tǒng)三產(chǎn)進展穩(wěn)定，如交通運輸和商業(yè)，比重稍有降低；而房地產(chǎn)開發(fā)、金融、旅游、信息、咨詢、社區(qū)服務等新興行業(yè)進展迅速。特不是青州擁有優(yōu)美的自然旅游景觀資源和豐富的人文

42、景觀資源，在旅游經(jīng)濟的帶動下，服務業(yè)又有專門大的進展?jié)摿?。第二產(chǎn)業(yè)是拉動國民經(jīng)濟增長的要緊力量，是房地產(chǎn)進展的基礎，而加快進展第三產(chǎn)業(yè)，關于優(yōu)化結構、增加就業(yè)、增加地點財政收入和居民收入，有著直接和顯著的作用，從而擴大內(nèi)需。因而，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的快速進展為整個都市的房地產(chǎn)市場的進展制造了條件。同時，第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值的增加，意味著青州市中小型企業(yè)的進展，隨著他們的經(jīng)濟實力和總體數(shù)量的不斷提高，為青州市房地產(chǎn)市場提供了更廣泛類型的客戶群。5、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)專題介紹51現(xiàn)代物流優(yōu)越的區(qū)位和交通優(yōu)勢是青州做大現(xiàn)代物流業(yè)的前提條件。青州市地處山東半島中部，膠濟鐵路中段，是山東省“一體兩翼”進展的交通樞紐，具

43、有進展物流業(yè)得天獨厚的區(qū)位與交通優(yōu)勢。2007年，物流業(yè)作為青州三大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一，越來越受到青州市的重視，并成為加快推進服務業(yè)提升的重要進展途徑。規(guī)劃面積17.5平方公里的青州現(xiàn)代物流中心項目，被列入山東省“十一五”服務業(yè)進展規(guī)劃，總投資20億元的港天保稅物流中心項目開工建設，益都鋼材物流園近期投入使用，哈韋斯特物流中心、廣東歐浦鋼鐵物流落戶青州，天保電子商務網(wǎng)上交易平臺成立。近年來，全市流通服務業(yè)得到長足進展，流通設施日趨完善，流通規(guī)模得到擴大，流通結構明顯改善，建設了一批規(guī)模較大、檔次較高的綜合型商品大市場和功能較為完善的專業(yè)批發(fā)市場，全市有各類商品交易市場十余個，其中山東大華機動車交易市

44、場是江北最大的摩托車批發(fā)市場，農(nóng)機批發(fā)、副食品批發(fā)、水產(chǎn)品干貨批發(fā)、譚坊瓜菜批發(fā)等市場都形成了一定規(guī)模。各類專業(yè)批發(fā)市場的蓬勃興起為物流業(yè)的進展奠定了堅實的基礎。進展物流業(yè)，提高青州市在山東省“一體兩翼”中的地位，放大了在“一體”中的社會經(jīng)濟進展承載功能，提升了在“兩翼”中的聯(lián)結功能，同時也成為青州經(jīng)濟進展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟增長點。52旅游業(yè)青州市名勝薈萃，風光秀麗，是聞名的歷史文化名城。云門山、駝山、玲瓏山、仰天山、偶園、范公亭、博物館等，以其優(yōu)美的自然風光，眾多的歷史人文景觀，吸引著成千上萬的中外游客。青州市將獨具特色的文化資源和得天獨厚的旅游資源有機結合，突出“古、青”特色，建設古州，充分

45、挖掘整合青州歷史文化和民俗風情，以“古”為底色，以改造提升為重點，整合古街、古寺、古庭院等古跡，做大“古城文化”，全力打造“佛國壽山，古州福地”都市文化品牌，規(guī)劃建設了“四片、十一園、十二館”?！八钠?，一是古城文化片區(qū)。以老城區(qū)為中心，以范公亭公園、偶園、真教寺、清真寺等為要緊景點，以燦爛的古州文化為主題，占地40平方公里；二是佛壽文化片區(qū)。以城南云駝玲風景區(qū)為中心，以甲子文化生態(tài)園、東夷文化生態(tài)園、龍興寺等為要緊景點，以文化體驗、修身養(yǎng)性為主題，占地60平方公里；三是山地森林生態(tài)休閑片區(qū)。以西南山區(qū)為中心，以仰天山、唐賽兒寨、八喜谷為要緊景點，以綠色生態(tài)、休閑度假為主題，占地600平方公里

46、；四是彌河生態(tài)休閑旅游片區(qū)。沿城東彌河兩岸，以黃樓花卉博覽園、農(nóng)家樂、白鷺洲、華東保育院和華東局指揮部為要緊景點，占地260平方公里?！笆粓@”確實是以青州歷史文化為主線，充分愛護和挖掘青州的遺址遺存和民俗風情，建設十一個不同朝代風貌的，散落城區(qū)的，折射歷史的遺址公園、花園小區(qū)、生態(tài)園區(qū)?！笆^”是依托各個朝代留下的遺址遺跡，深入挖掘青州的歷史遺存，規(guī)劃建設9個博物館，加上都市規(guī)劃展覽館、科技館和新圖書館。差不多有龍興寺修復、九龍澗景觀公園、東夷文化生態(tài)園、甲子文化生態(tài)園等重點旅游項目在建。2007年，青州市接待中外游客320萬人次，實現(xiàn)總收入15.8億元。青州市的特有歷史文化、自然風光、花

47、卉產(chǎn)業(yè)等，已形成青州獨具特色的旅游資源，旅游業(yè)差不多成為青州經(jīng)濟進展的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)之一，旅游業(yè)的進展對都市地產(chǎn)宣傳有著重要意義。53花卉苗木業(yè)青州是花木之鄉(xiāng)，素有“東方花都”、“仙客來之鄉(xiāng)”之稱，花卉產(chǎn)業(yè)是青州的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。從上世紀八十年代初開始，青州花卉開始進入產(chǎn)業(yè)進展時期。通過二十年快速進展，目前差不多形成了黃樓花卉博覽園、城區(qū)花卉種植觀賞區(qū)、王府街道花卉種植區(qū)、王墳鎮(zhèn)花卉苗木區(qū)、云門山花卉種植區(qū)“一園四區(qū)”的生產(chǎn)格局。全市建起了黃樓花卉集中種植基地、云門山大花蕙蘭基地、王府街道蘭花基地、譚坊高檔綠化苗木基地、城區(qū)花卉盆景基地、王墳苗木樹樁基地、東夏綠化苗木基地、邵莊果樹苗木基地八大基地。全

48、市花卉苗木種植面積10萬畝，其中花卉面積5萬畝，品種1000多個，花卉生產(chǎn)專業(yè)戶15000多戶，年生產(chǎn)各種花卉2.1億多株（盆），銷售收入18億元。建成了20萬平方米花木交易市場和12.7萬平方米設施齊全的花卉交易大廳，在全國設立了160余處銷售點，銷售網(wǎng)絡覆蓋全國20多個?。ㄊ小⒆灾螀^(qū)），是江北最大的花卉生產(chǎn)、集散地?；ɑ墚a(chǎn)業(yè)的進展帶動了旅游、服務等相關產(chǎn)業(yè)的進展，已成為青州農(nóng)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)?；ú?001年至2003年，先后舉辦了青州花卉交易會和第三屆山東省花卉博覽會。2004年開始，持續(xù)舉辦中國（青州）花卉博覽交易會。歷屆花博會期間，共有來自國內(nèi)外1.5萬余家企業(yè)與會參展，300

49、多萬人次參觀交易，吸引了韓國、日本、香港、臺灣等國家和地區(qū)的100多家知名花木企業(yè)落戶青州，花木交易量年增30%以上?；ú恼匍_取得了良好的社會效益和經(jīng)濟效益，“青州花卉”品牌效應越來越顯著,花博會被評為全省“社會文化活動知名品牌”,被濰坊市政府列入“三大節(jié)會”之一，并入選2005年中國節(jié)慶五十強?；ú罱ㄆ鹎嘀莼ɑ茏呦蛉珖褪澜绲慕涣髌脚_。2007年，青州市又成功取得2009中國第七屆花卉博覽會承辦權，“七博會”是全國最高級不花卉盛會，被譽為花卉世界“奧林匹克”，將明顯提高青州市的都市品牌知名度。青州將以“七博會”為契機推出15 條以上以花卉旅游為主題的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)旅游線路，聚攏更多的人氣和

50、商機。同時，工業(yè)招商、商貿(mào)物流等產(chǎn)業(yè)也將隨著“七博會”聚攏的人氣和商機而快速進展。為辦好“七博會”，青州市開工建設一系列配套工程，國家、省、濰坊市和青州市的投入將在50億元以上，匯合巨大的人流、物流、信息流、資金流，能夠講一次花博會就能把整個城建帶動起來，極大地增強了都市的承載功能和輻射能力。“七博會”的召開，對青州市花卉產(chǎn)業(yè)乃至社會各項事業(yè)的進展產(chǎn)生推動作用，推向更高層次進展。6、居民收入與消費水平分析目前青州市人均GDP已高于2000美元，按照國際經(jīng)驗，人均GDP超過1000美元，消費結構向進展型、享受型升級，過去的奢侈品將轉化為居民的必需品，居民消費結構升級。從居民收入水平來看，2007

51、年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11050元，年均增長了10%，居民收入水平升級。2007年全市居民儲蓄127.8億元，人均達1.4萬，消費潛力升級。青州市2007年居民收入水平增幅專門大，近五年的社會消費品零售總額和人均可支配收入持續(xù)增長，固定資產(chǎn)投資猛增，房地產(chǎn)市場需求潛力旺盛。7、居住水平分析通過調(diào)查，青州近年都市化進程速度較快，青州居民的居住水平有了較大的改善，據(jù)統(tǒng)計2007年青州城鎮(zhèn)居民人均居住面積已超過25平方米。超過濰坊市“十一五”打算中提出的“人均建筑面積23平方米”的標準。從住宅指標看，青州今后房地產(chǎn)開發(fā)的重要概念確實是品質和性價比的提高。因此下一步青州市的房地產(chǎn)開發(fā)，假如只建設簡

52、單的房屋，會缺乏市場潛力；而營造居住理念、引領居住潮流、追求舒適化、人性化的住宅將獨領風騷。小結：通過宏觀經(jīng)濟分析能夠發(fā)覺，目前青州市良好的經(jīng)濟進展為房地產(chǎn)的進展奠定了堅實的基礎，第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的進展在拉動都市經(jīng)濟建設、改善都市居住環(huán)境的同時，為房地產(chǎn)市場進展提供了強大的內(nèi)在支撐，都市規(guī)劃及時地確定以后都市的進展方向，為房地產(chǎn)的進展儲備了足夠的土地資源，而人口的增長和居民收入增加為房地產(chǎn)提供了足夠的需求，以后幾年青州市的房地產(chǎn)迎來進展的高峰期。通過目前青州市住宅市場的產(chǎn)品結構看，以后綜合性大盤將成為主流產(chǎn)品，不墅和高端住宅將成為亮點，文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)從宏觀方面來看差不多具備了比較完整的條

53、件。第二部分 青州市房產(chǎn)市場分析研究一、都市房地產(chǎn)進展進程青州市房地產(chǎn)市場的迅速進展能夠講是從2005年后開始的。2005年之前，青州盡管有一些房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房上市，但企事業(yè)單位的公房在這部分商品房中仍占有一定的比例，購買商品房的消費者也要緊以自住為主，可見青州的商品房開發(fā)面積與市場需求差不多吻合，達到了供需平衡。因此，2005年6月份國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對青州的房地產(chǎn)業(yè)阻礙甚小，沒有進入門檻限制。2005年后，隨著一手房市場中企事業(yè)單位的公房占有的比例越來越小，面向社會各階層的商品房銷售開始如火如荼的推向了市場。同時，青州的都市化進程的加快，青州的大規(guī)模舊城改造，以及提出的建設現(xiàn)代化

54、中級都市的奮斗目標，更加加速了青州的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步健康的進展。據(jù)初步統(tǒng)計，目前青州市區(qū)內(nèi)規(guī)模較大的住宅小區(qū)有20多處，2006年青州市僅市區(qū)房屋施工總面積中，住宅用房的面積超過了50萬平方米，比2005年增加了20%以上。而青州的房價卻不僅沒有下降反而呈現(xiàn)上升趨勢，截至2006年年底，青州城區(qū)的一手房平均房價已達2000元/平方以上，比2005年年底增長20%以上。這充分講明青州的經(jīng)濟增長，帶動了房地產(chǎn)市場繁榮。2006年后，青州房地產(chǎn)市場全面放開，市場開發(fā)進一步活躍。一批全國知名房地產(chǎn)商開始進駐青州，盛世東方、九州名座、北城花園等新型住宅區(qū)相繼開工建設。隨著眾多省內(nèi)外的開發(fā)商的進駐，新奇、先進

55、的理念對青州房地產(chǎn)的進展開始產(chǎn)生阻礙。中都財寶廣場在2007年吸引了青州人的眼球。中國華通集團對青州人來講特不陌生，當他們高調(diào)進入青州的時候，更多的人是持懷疑態(tài)度。然而，隨著中都財寶廣場的日漸崛起，越來越多的青州人開始關注中都，關注那個灌注著國際理念的中央商務區(qū)的成長。相比中都財寶廣場，青都國際能夠講是靜悄悄地成長。該項目總建筑面積萬平方米，由涉外五星級國際酒店、國際花園、國際步行街組團而成。能夠預見的是，不遠的今后，青都國際將成為南陽河畔一大景觀標志。與青都國際一步之遙，盛世東方自從年月份通過拍賣獲得土地，時刻相隔僅僅個月，棟、戶、南北兩個區(qū)的樓房差不多全部封頂。隨著青州現(xiàn)在的都市化進程的加

56、快和交通環(huán)境的改善，青州面向的購房者將不僅僅是青州，例如云門山花園的購房者中，淄博，東營的購房者眾多，青州的住房環(huán)境和消費水平等吸引了這些外地的購房者。以后青州的房地產(chǎn)市場依舊特不樂觀，隨著市政府等方面招商引資力度的加大以及城鄉(xiāng)人民收入的增加，青州2008年的房地產(chǎn)市場將會更加活躍。二、土地供應分析目前，國家已形成較為完善的土地供應政策體系，總的來講確實是提高土地資源的市場配置度，逐步縮小劃撥用地比例，擴大土地的有償使用范圍。今后對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施（產(chǎn)業(yè)）、都市基礎設施以及各類社會事業(yè)用地要逐漸實行有償使用，關于工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅，及供地打算公布后同一宗地

57、有兩個或者兩個以上意向用地者，必須實行招標拍賣掛牌出讓。土地供應須符合國家產(chǎn)業(yè)政策，出讓價格不得低于國家最低限價，青州市的工業(yè)用地最低價標準為144元/平方米。基準地價測算范圍內(nèi)，出讓價格不得低于基準地價的70%。國土資源部門統(tǒng)計資料顯示：2005年青州市用于招拍掛出讓的土地為255畝，2006年為578畝，2007年為1037畝，合計1870畝。土地供應來源分為新增建設用地和存量建設用地。最嚴格的土地治理政策決定了每年分配的新增用地指標特很多。2007年，分配給青州市的農(nóng)用地轉建設用地指標只有200畝。國家實行節(jié)約集約用地原則，因此鼓舞充分挖掘、利用存量建設用地。2007年，青州市結合礦山資

58、源整合、治理，在邵莊鎮(zhèn)峱山、杏木山區(qū)域治理廢棄礦山2000多畝，進行儲備用于峱山經(jīng)濟進展區(qū)工業(yè)項目區(qū)。因此，受用地指標限制，今后青州城區(qū)范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的國有出讓土地供應量將大幅減少。在這種形勢下，只有勢力雄厚的開放商能夠獲得稀缺的用地指標進行商業(yè)開發(fā)，項目將具有較大的經(jīng)濟效益。通過近三年土地供應情況來看，進入2006年后，由于青州都市化進程加快，房地產(chǎn)業(yè)的進展，外地開發(fā)公司開始紛紛進駐青州，土地供應量成倍增加，2007年土地供應量接近前三年之和，達到69.18公頃。這也顯示著青州房產(chǎn)業(yè)將進入快速進展時期。三、房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)開發(fā)治理部門統(tǒng)計資料顯示，近三年內(nèi)青州的房地產(chǎn)開發(fā)投資呈逐年

59、遞增趨勢：2005年完成投資3.2億元；2006年完成投資3.6億元；2007年完成投資5.5億元。由此能夠看出，2005年、2006年在國家新出臺的一系列調(diào)控措施作用下，青州市房地產(chǎn)投資規(guī)模平穩(wěn)增長，投機、投資性購房減少，整個房地產(chǎn)市場運行差不多平穩(wěn)。進入2007年以來，受整體市場的回轉，房地產(chǎn)開發(fā)重新活躍，房地產(chǎn)投資及開發(fā)規(guī)模增加，新開盤、開發(fā)數(shù)量增加，青州房地產(chǎn)市場空前繁榮。市場形勢的突然升溫，除宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長、居民購房需求旺盛的阻礙外，政府舊城改造等政策起到了拉動作用。依照青州市經(jīng)濟進展狀況的綜合分析，可能這一趨勢在以后的幾年內(nèi)將會持續(xù)。2006年到2007年，青州市房地產(chǎn)銷售各項

60、指標也均有大幅度提高。青州市商品房價格穩(wěn)步攀升：全市二手房市場情況見下表：年度成交戶數(shù)（戶）交易面積（）交易額（萬元）2007.1.1-10.30114393734105922006.1.1-10.30175513341910541同比增長情況-34.87%-29.74%0.5%通過數(shù)據(jù)顯示，與2006年相比，2007年青州市的二手房成交量明顯下降。要緊是由于新開發(fā)的商品房投放市場，居民消費的重點轉向新房。盡管成交量下降，但二手房價格總體上較之2006年普遍呈現(xiàn)較大增長趨勢。目前青州市住房供應的總量差不多上與需求持平，市內(nèi)近幾年開發(fā)建設的王府花園一期、天虹花園、云門山花園、陽光花園、泰和苑、天