房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期旅游地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式觀察概述

1、 .DOC資料. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期旅游地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式觀察概述作者：日期：旅游地產(chǎn)集思錄2009年3月27日旅游地產(chǎn) 集思錄房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型期旅游地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式觀察說(shuō)明：這是一本很淺顯的書，是對(duì)當(dāng)前旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)狀況的觀察，評(píng)析和見解。全書共分成三篇：第一篇是“進(jìn)化論”，以介紹旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新觀念和市場(chǎng)現(xiàn)狀為主，是目前較新的現(xiàn)象和新聞事件的匯編，以觀察者的角度提出見解。第二篇是“方法論”，介紹幾類目前發(fā)展較為主流的運(yùn)營(yíng)模式，收集了旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的豐富案例為大家做深度解讀，圖文并茂，旨在開啟思路、豐富視野。除了介紹旅游地產(chǎn)最新的觀念和技術(shù)，我們還在第三篇：角色篇里針對(duì)目前開發(fā)流程中各個(gè)主體情況，給予清晰的角色定

2、位界定，并結(jié)合前兩篇探索性的提出各角色需要的新思維。目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc225956075 第一篇：進(jìn)化論房產(chǎn)轉(zhuǎn)型期的“大旅游地產(chǎn)觀“ PAGEREF _Toc225956075 h 21 HYPERLINK l _Toc225956076 第一章：“轉(zhuǎn)型”不“轉(zhuǎn)向”旅游地產(chǎn)的成長(zhǎng)環(huán)境及前景分析 PAGEREF _Toc225956076 h 21 HYPERLINK l _Toc225956080 第二章：從“概念地產(chǎn)”到“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”旅游地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì) PAGEREF _Toc225956080 h 30 HYPERLINK l _Toc2

3、25956083 第三章：公益和功利旅游地產(chǎn)開發(fā)的共性問題 PAGEREF _Toc225956083 h 37 HYPERLINK l _Toc225956090 第二篇：方法論不同資源狀況下的旅游地產(chǎn)運(yùn)作模式解碼 PAGEREF _Toc225956090 h 43 HYPERLINK l _Toc225956092 第四章：R-R-P共生模式以依托自然資源為核心的開發(fā)模式 PAGEREF _Toc225956092 h 43 HYPERLINK l _Toc225956096 第五章：R-R-P提生模式以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的開發(fā)模式 PAGEREF _Toc225956096 h 9

4、1 HYPERLINK l _Toc225956170 第六章. R-R-P伴生模式以陳述文化主題為核心的開發(fā)模式 PAGEREF _Toc225956170 h 148第七章. R-R-P附生模式以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的開發(fā)模式 HYPERLINK l _Toc225956234 PAGEREF _Toc225956234 h 195 HYPERLINK l _Toc225956383 第三篇：思維論旅游地產(chǎn)開發(fā)新思維 PAGEREF _Toc225956383 h 269 HYPERLINK l _Toc225956384 第八章：策劃新思維 PAGEREF _Toc225956384 h

5、269 HYPERLINK l _Toc225956390 第九章：定位新思維 PAGEREF _Toc225956390 h 277 HYPERLINK l _Toc225956393 第十章：規(guī)劃設(shè)計(jì)新思維： PAGEREF _Toc225956393 h 290 第一篇：進(jìn)化論房產(chǎn)轉(zhuǎn)型期的“大旅游地產(chǎn)觀“第一章：“轉(zhuǎn)型”不“轉(zhuǎn)向”旅游地產(chǎn)的成長(zhǎng)環(huán)境及前景分析擴(kuò)大內(nèi)需政策搭車，旅游業(yè)發(fā)展借勢(shì)可為“風(fēng)霜過后梅更艷”。今天，我們應(yīng)對(duì)全球經(jīng)濟(jì)嚴(yán)冬再提旅游業(yè)，別有一番景致。眾所周知，此次金融危機(jī)給旅游業(yè)帶來(lái)的影響已開始顯現(xiàn)：2009年1月27日，總部設(shè)在西班牙馬德里的聯(lián)合國(guó)世界旅游組織（UNWTO

6、）發(fā)布了“國(guó)際旅游業(yè)面臨世界經(jīng)濟(jì)惡化的挑戰(zhàn)”的形勢(shì)分析簡(jiǎn)報(bào)稱，2008年國(guó)際旅游人數(shù)增長(zhǎng)只有2%，而這一增長(zhǎng)率是建立在當(dāng)年第一季度金融崩盤之前，下半年國(guó)際旅游者人數(shù)已顯示出下降，下半年每個(gè)月都出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。由于當(dāng)前困擾的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可望延續(xù)到2009年或更長(zhǎng)時(shí)間，聯(lián)合國(guó)世界旅游組織對(duì)于今年的旅游業(yè)初步預(yù)測(cè)更為謹(jǐn)慎，根據(jù)世界旅游組織2009年1月出版的世界旅游晴雨表預(yù)測(cè)，今年國(guó)際旅游業(yè)將出現(xiàn)停滯，甚至小幅度下滑。但仍存在著很大的不確定性，這取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，如果經(jīng)濟(jì)較早開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象的話，國(guó)際旅游業(yè)也可能出現(xiàn)小幅增長(zhǎng)。如果經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步惡化的話，現(xiàn)在的預(yù)測(cè)可能被修正為負(fù)增長(zhǎng)。此次金融危機(jī)給旅游業(yè)帶來(lái)

7、的影響，其深度、廣度和持久性尚未可知，不同行業(yè)、不同市場(chǎng)、不同領(lǐng)域、不同時(shí)段也冷暖各異，但福禍相依，金融危機(jī)之下的旅游業(yè)也并非全是陰霾，其中不乏利好存在，有曙光可見，亦有契機(jī)可用。借勢(shì)：宏觀調(diào)控力度空前，旅游產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期受益2月份國(guó)務(wù)院確定了當(dāng)前進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的對(duì)十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃。分析起來(lái)，這一旨在保增長(zhǎng)，促就業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)整合與升級(jí)的龐大振興計(jì)劃多少都與旅游有直接或間接關(guān)聯(lián)，特別是其中關(guān)于加快鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，尤其是安排西部干線鐵路和中西部干線機(jī)場(chǎng)、支線機(jī)場(chǎng)建設(shè)的決定對(duì)旅游影響最為直接。為了配合國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需政策的需要，確保旅游業(yè)發(fā)展，國(guó)家旅游局也陸續(xù)提出“八大計(jì)劃”

8、刺激旅游消費(fèi)：“國(guó)民旅游休閑計(jì)劃”、“全國(guó)鄉(xiāng)村旅游倍增計(jì)劃”、“地震災(zāi)后旅游恢復(fù)重建計(jì)劃”、“藏區(qū)旅游發(fā)展推動(dòng)計(jì)劃”、“旅游服務(wù)質(zhì)量提升計(jì)劃”、“入境旅游發(fā)展計(jì)劃”、“上海世博會(huì)全球推廣計(jì)劃”、“全國(guó)十萬(wàn)導(dǎo)游培訓(xùn)計(jì)劃”等一系列計(jì)劃。這些計(jì)劃在鼓勵(lì)福利旅游、獎(jiǎng)勵(lì)旅游、修學(xué)旅游、銀發(fā)旅游、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)民旅游等旅游活動(dòng)快速發(fā)展的同時(shí)，還提出了許多增加國(guó)民旅游數(shù)量與質(zhì)量、加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷、提升旅游服務(wù)等諸多方面的具體政策和措施。如果這些計(jì)劃能夠及時(shí)實(shí)施，將有力地拉動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)?？蔀椋豪瓌?dòng)內(nèi)需，旅游產(chǎn)業(yè)振興有助于“保八”旅游消費(fèi)是集食、住、行、游、購(gòu)、娛于一體的綜合性消費(fèi)活動(dòng)多個(gè)方面組成，其對(duì)內(nèi)需的拉動(dòng)作

9、用更為全面。旅游需求更是一種綜合性的需求，涉及面寬，作用半徑大，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的影響更為廣泛。在各種消費(fèi)需求中，許多產(chǎn)業(yè)對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需的作用相對(duì)比較單一。旅游消費(fèi)對(duì)資源的消耗較少，并且旅游業(yè)總體上屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。旅游產(chǎn)業(yè)覆蓋面廣，帶動(dòng)面寬，發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)有利于增加收入、擴(kuò)大就業(yè)、擴(kuò)大消費(fèi)需求、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多種作用，要充分認(rèn)識(shí)發(fā)展旅游的重要作用，切實(shí)抓好旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。據(jù)國(guó)家旅游局預(yù)測(cè)，到2015年，我國(guó)旅游業(yè)可以為民航、鐵路、公路和水運(yùn)等交通帶來(lái)6700億元收入，為餐飲帶來(lái)約1萬(wàn)億元收入。因此，在金融危機(jī)持續(xù)蔓延的情況下，發(fā)展假日旅游，促進(jìn)國(guó)民消費(fèi)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)2009年我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)具有重要作用

10、。我們?cè)侔熏F(xiàn)狀放在歷史維度思考，1997年亞洲金融風(fēng)暴后，國(guó)家適時(shí)推出“黃金周”政策：旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)了國(guó)內(nèi)消費(fèi)。12年后的今天，又出現(xiàn)全球經(jīng)濟(jì)問題，也正是旅游消費(fèi)大發(fā)展的良好開端。2009年的中國(guó)，將面臨高度不確定性，經(jīng)濟(jì)的衰退趨勢(shì)似乎還在繼續(xù)。總的來(lái)看，雖然在經(jīng)濟(jì)災(zāi)害面前，旅游業(yè)也不能幸免，但比其他經(jīng)濟(jì)部門例如建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)或汽車制造業(yè)等具有更強(qiáng)的抵御經(jīng)濟(jì)下降的能力。應(yīng)對(duì)這樣的經(jīng)濟(jì)嚴(yán)冬，旅游業(yè)有望成為恢復(fù)最快的行業(yè)之一，并成為擴(kuò)大內(nèi)需和拉動(dòng)消費(fèi)的戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和優(yōu)先突破口。旅游地產(chǎn)“轉(zhuǎn)型”不“轉(zhuǎn)向”，開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)隨著宏觀調(diào)控力度的逐步加大和行業(yè)自身發(fā)展的重構(gòu)，房地產(chǎn)已

11、進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，由此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往的商業(yè)模式、企業(yè)運(yùn)行策略、內(nèi)部管理方式以及企業(yè)的市場(chǎng)定位都將面臨著重大的戰(zhàn)略性調(diào)整。雖然房地產(chǎn)業(yè)還處在一個(gè)持續(xù)上升時(shí)期，但開發(fā)企業(yè)的內(nèi)外環(huán)境卻發(fā)生了深刻的變化，特別是對(duì)于中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面臨著更嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和新的發(fā)展戰(zhàn)略。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力增大自去年10月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入到供求平衡觀望期，一些資質(zhì)差、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱的房地產(chǎn)開發(fā)商瀕臨淘汰，而在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)對(duì)的市場(chǎng)環(huán)境和盈利模式都發(fā)生了巨大的變化。在環(huán)境發(fā)生重大變化的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須在新的環(huán)境中重新思考發(fā)展和變革的問題。盈利模式發(fā)生轉(zhuǎn)變當(dāng)宏觀調(diào)控力度加大，房從初期

12、的成本競(jìng)爭(zhēng)到后來(lái)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)再到如今的利潤(rùn)競(jìng)爭(zhēng)，大多數(shù)企業(yè)所認(rèn)同和遵從價(jià)值鏈模式已經(jīng)發(fā)生改變。市場(chǎng)黃金期房產(chǎn)企業(yè)都在追求的 “橄欖型”盈利方式，即盈利主要來(lái)源于中期建房銷售，前期開發(fā)和后期的物業(yè)管理、租賃服務(wù)等僅占很小比重。而現(xiàn)在為了獲取更大的利潤(rùn)空間，部分綜合能力較強(qiáng)的開發(fā)商已經(jīng)開始延長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)鏈投資，轉(zhuǎn)變?yōu)椤皢♀徯汀庇Ｊ剑粗衅阡N售僅占盈利中很小比例，而前期開發(fā)和后期管理服務(wù)收入?yún)s占很大比重。這種從開發(fā)土地、建設(shè)住宅，到經(jīng)營(yíng)酒店物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，乃至房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的全流程、多組合盈利模式，使得企業(yè)可以取得綜合性、跨領(lǐng)域復(fù)合效益。行業(yè)整合、產(chǎn)業(yè)嫁接速度加快隨著政府的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的演變，只

13、有實(shí)力強(qiáng)、科技含量高的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才可能在新一輪的競(jìng)爭(zhēng)中勝出。未來(lái)新一輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中，房地產(chǎn)業(yè)也面臨重新洗牌。行業(yè)規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化、開發(fā)專業(yè)化、多元性將是大勢(shì)所趨。在08年傳統(tǒng)房地產(chǎn)一片低迷，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)空前增大時(shí)，一些強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)嫁接的主題地產(chǎn)類項(xiàng)目開始興起。如“旅游+地產(chǎn)”、“工業(yè)+地產(chǎn)”、“創(chuàng)意+地產(chǎn)”等開發(fā)模式已成為重要的突破口。隨著住宅開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，投資空間的狹小及利潤(rùn)驟減，開發(fā)商不得不面臨自我轉(zhuǎn)型，各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的價(jià)值正在被凸顯出來(lái)。綜合目前的大時(shí)代環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)的新變局新思考的大背景下，旅游產(chǎn)業(yè)的振興復(fù)蘇，對(duì)于建立在旅游產(chǎn)業(yè)車輪上的旅游房地產(chǎn)而言，這無(wú)疑是個(gè)好消息。旅游地產(chǎn)作為兩

14、個(gè)黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)開始逐步受到業(yè)界及專家學(xué)者的關(guān)注。從市場(chǎng)需求出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)與旅游建設(shè)相結(jié)合，蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)潛力。海南省就是國(guó)內(nèi)發(fā)展旅游主題地產(chǎn)較為成功的范例。上世紀(jì)90年代，因?yàn)闆]有真實(shí)需求作支撐，海南房地產(chǎn)泡沫最終破滅，房?jī)r(jià)跌入深淵。經(jīng)過近二十年的發(fā)展，在海南旅游業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)下，海南地產(chǎn)由早期的投機(jī)支撐進(jìn)入當(dāng)前的旅游支撐階段。其中三亞房?jī)r(jià)02年之后就一直處于高位增長(zhǎng)階段，08年在全國(guó)樓市低迷形勢(shì)下一枝獨(dú)秀,依然保持了良好的銷售業(yè)績(jī)。民眾旅游度假經(jīng)濟(jì)消費(fèi)的真實(shí)需求對(duì)海南房地產(chǎn)形成有力的支撐。盡管國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃郁，成交量縮減，但是海南房地產(chǎn)仍呈上漲局面。根據(jù)CRIC調(diào)查

15、顯示，09年1月份，三亞新建住房銷售價(jià)格同比上漲8.5%，居全國(guó)前列?？梢姡Ｄ下糜畏康禺a(chǎn)真實(shí)需求的動(dòng)力，正在有力地改變著市場(chǎng)觀望的氣氛。（海南旅游地產(chǎn)發(fā)展脈絡(luò)圖，易居整理） 政府的大力支持，稀缺的資源依托和真實(shí)的市場(chǎng)需求成為海南旅游地產(chǎn)發(fā)展三大驅(qū)動(dòng)力。作為全國(guó)唯一的熱帶島嶼，海南擁有全國(guó)獨(dú)一無(wú)二的氣候、環(huán)境和旅游資源，旅游地產(chǎn)擁有獨(dú)特的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。組合了居住、旅游、度假、商務(wù)、養(yǎng)老、療養(yǎng)等多種因素在內(nèi)的全新度假投資置業(yè)方式，使越來(lái)越多的島外人士來(lái)海南旅游置業(yè)成為時(shí)尚。特別是海南旅游房地產(chǎn)的低價(jià)位，蘊(yùn)含著巨大的提升空間?？梢灶A(yù)期，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)和高端酒店業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，海南旅游房地產(chǎn)業(yè)一

16、定會(huì)呈現(xiàn)更加理性、健康的發(fā)展。【案例鏈接1】“大旅游、小地產(chǎn)”驅(qū)動(dòng)海南房地產(chǎn)快速發(fā)展海南省建設(shè)廳副廳長(zhǎng)日前表示，海南將在保障中低收入家庭住房需求的基礎(chǔ)上，將土地更多地投入開發(fā)高端旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)發(fā)展思路也調(diào)整為少建中低價(jià)位商品房，大力打造高端旅游地產(chǎn)。發(fā)展高端旅游地產(chǎn)可以將海南獨(dú)特的地理資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期、穩(wěn)定的政府財(cái)政收入。他目前海南房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為一個(gè)開放的、區(qū)域性的市場(chǎng)。2006年以來(lái)，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)平均增幅在30%以上，商品房銷售年均增幅在38%以上，65%以上的商品住房銷往島外。近階段，海南房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然有一些波動(dòng)，但總體上還在正常區(qū)間運(yùn)行。海南省政府日前出臺(tái)的一攬子促進(jìn)

17、房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的政策，將對(duì)海南房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到積極作用。據(jù)了解，目前海南有大批旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在建。其中，海棠灣、博鰲、神州半島、文昌航天城、香水灣、清水灣等大型旅游度假綜合開發(fā)項(xiàng)目已進(jìn)入大規(guī)模開發(fā)建設(shè)階段；喜來(lái)登等世界十大高端品牌酒店也將進(jìn)駐海南省東海岸。為擴(kuò)大內(nèi)需，海南正在加緊編制今后3年的發(fā)展規(guī)劃，計(jì)劃投資2070億元。這些項(xiàng)目將集中投資在農(nóng)業(yè)、新型工業(yè)、旅游地產(chǎn)、高新技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)民生等6個(gè)方面。據(jù)海南省發(fā)展和改革委員會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，在今后3年2070億元的發(fā)展規(guī)劃中，2009年計(jì)劃投資480億元，2010年計(jì)劃投資690億元，2011年計(jì)劃投資900億元。（來(lái)源：2008年11月

18、30日 中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng)）從行業(yè)特性上看，跨多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的旅游地產(chǎn)，對(duì)于致力于活血化淤之迫切的房地產(chǎn)投資市場(chǎng)“活絡(luò)劑”，也是“拉內(nèi)需、保增長(zhǎng)”的最有效手段。旅游一直是房地產(chǎn)投資開發(fā)的一個(gè)重要領(lǐng)域。它的的開發(fā)運(yùn)作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它的核心在于旅游項(xiàng)目資源的前期導(dǎo)入，旅游價(jià)值的挖掘和資源的合理配置，以及在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)龍頭旅游資源的再造。旅游業(yè)包含“行、游、住、食、購(gòu)、娛”六大要素在內(nèi)的綜合性產(chǎn)業(yè)；而房地產(chǎn)業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、維修、管理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或行業(yè)的總稱，是一個(gè)獨(dú)立的自成體系的產(chǎn)業(yè)部門。但是歸根到底，兩個(gè)產(chǎn)業(yè)都是依托于土地，通過對(duì)景觀文化資源的開發(fā)利用以滿足人類需

19、要的第三產(chǎn)業(yè)。隨著土地利用的功能復(fù)合化以及人類需求的多樣化，旅游產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了在同一環(huán)境要素上功能重疊的現(xiàn)象，并且在產(chǎn)業(yè)形態(tài)上出現(xiàn)了旅游房地產(chǎn)業(yè)這一交叉分支。說(shuō)到通過旅游資源與房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)嫁接獲得項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最大化的典范，就不得不說(shuō)深圳華僑城，作為國(guó)內(nèi)“旅游地產(chǎn)”開發(fā)的先驅(qū)者，它實(shí)現(xiàn)了“以旅游帶地產(chǎn)”主題文化產(chǎn)業(yè)鏈王國(guó)的打造。其下屬的四大主題公園“世界之窗”、“錦繡中華”、“中國(guó)民俗文化村”、“歡樂谷”是國(guó)內(nèi)目前規(guī)模最大、最為成熟的主題公園；而定位于融旅游、休閑度假和居住功能為一體的高尙社區(qū)波托菲諾意大利風(fēng)情小鎮(zhèn)，更被視為國(guó)內(nèi)主題社區(qū)開發(fā)的典范。沒有旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，就不會(huì)有華僑城的地產(chǎn)，主

20、題公園旅游產(chǎn)業(yè)可以改善城市生活，帶動(dòng)消費(fèi)和提高就業(yè)因而得到政府的支持，以打造主題公園低價(jià)得到土地，以建造旅游高端房地產(chǎn)來(lái)補(bǔ)償公園長(zhǎng)期建設(shè)需要的現(xiàn)金流，華僑城這種獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式已得到市場(chǎng)檢驗(yàn)并已成熟。把“旅游產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)”兩者通過主題文化完美的結(jié)合起來(lái)，打造一個(gè)獨(dú)特的“以旅游帶地產(chǎn)”主題文化產(chǎn)業(yè)鏈王國(guó)是華僑城的核心競(jìng)爭(zhēng)力所在。圍繞“旅游+地產(chǎn)”相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)和上下游的擴(kuò)展，現(xiàn)在已經(jīng)成為華僑城收入的主要源泉。雖然華僑城一直都宣稱以旅游為惟一主業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目卻貢獻(xiàn)了高達(dá)80%的利潤(rùn)?！奥糜螏禺a(chǎn)、景觀提升品位、地產(chǎn)返哺旅游”是華僑城“旅游地產(chǎn)”模式的核心，也是華僑城在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為核心的競(jìng)爭(zhēng)力。

21、（華僑城集團(tuán)年利潤(rùn)變化圖，數(shù)據(jù)來(lái)源：華僑城A年報(bào)，易居整理）【案例鏈接2】華僑城：以旅游帶地產(chǎn)主題文化產(chǎn)業(yè)鏈王國(guó)20年，從產(chǎn)業(yè)到旅游，從旅游到地產(chǎn)，華僑城走了很多路第一階段：（1986-1992）錦繡中華微縮景區(qū)和民俗文化村兩個(gè)主題公園的建設(shè)；第二階段：（1992-1997）多業(yè)并舉、功能復(fù)合。世界之窗主題公園（1995-2004）旅游加地產(chǎn)。第三階段：（1997-2005）多功能、多元化的綜合性：歡樂谷主題公園、國(guó)家級(jí)美術(shù)館何香凝美術(shù)館及其下屬機(jī)構(gòu)OCT當(dāng)代藝術(shù)中心、“當(dāng)代雕塑藝術(shù)展”、“華僑城旅游狂歡節(jié)”等進(jìn)一步提升華僑城文化品位，確立旅游主題地產(chǎn)的行業(yè)地位。第四階段：（2006年起）深化

22、深圳基地，建設(shè)21世紀(jì)中國(guó)可持續(xù)的人文生態(tài)示范城區(qū) 經(jīng)過20年的發(fā)展，在華僑城集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)下，華僑城地產(chǎn)形成了核心競(jìng)爭(zhēng)力那就是“以旅游主題地產(chǎn)為特色的成片綜合開發(fā)和運(yùn)營(yíng)”。以“旅游主題地產(chǎn)”和“成片綜合開發(fā)運(yùn)營(yíng)”為兩大核心，華僑城地產(chǎn)創(chuàng)立了中國(guó)旅游主題地產(chǎn)第一品牌。二者相輔相成、密不可分，它們不是旅游與地產(chǎn)的簡(jiǎn)單捆綁和疊加，而是具有豐富的內(nèi)涵和外延：以具有吸引人們觀賞的公共景觀和有游客進(jìn)入為主要特征，以旅游主題的策劃和注入為特點(diǎn)，以依托華僑城集團(tuán)的豐富資源為核心，以住宅、旅游、商業(yè)、酒店、辦公、休閑娛樂、文化會(huì)展等諸多產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)為發(fā)展動(dòng)力，以不斷創(chuàng)想和自主創(chuàng)新為進(jìn)步源泉，通過“差異化”的大型綜合社

23、區(qū)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，滿足人們對(duì)現(xiàn)代優(yōu)質(zhì)生活的復(fù)合需求。 在運(yùn)作模式上，深圳華僑城作為大型休閑旅游地產(chǎn)項(xiàng)目采用旅游配套地產(chǎn)的三段式運(yùn)作模式，并將其成功模式在全國(guó)一線城市全面復(fù)制擴(kuò)張，繼續(xù)開發(fā)出北京華僑城、上海華僑城（新浦江城）、深圳東部華城等旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。未來(lái)五年內(nèi)，公司將以強(qiáng)勢(shì)開創(chuàng)華僑城旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的領(lǐng)先地位，持續(xù)引領(lǐng)中主題公園、主題地產(chǎn)的發(fā)展。旅游地產(chǎn)開發(fā)的繁榮背后的憂患由于一級(jí)大城市房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)非常激烈，現(xiàn)在很多開發(fā)商開始向二級(jí)旅游城市拓展，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成為開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)歷金融風(fēng)暴后，許多跡象表明，傳統(tǒng)投資領(lǐng)域已基本飽和，特別是主流房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，風(fēng)險(xiǎn)開始增大。大量

24、的房地產(chǎn)資金不得不開辟新的領(lǐng)域，包括旅游、休閑、度假置業(yè)等非主流市場(chǎng)。自2006年以來(lái)，國(guó)內(nèi)開發(fā)商熱衷嘗試旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，已形成了一個(gè)開發(fā)熱潮。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 3年間，僅海南旅游房地產(chǎn)中的大項(xiàng)目意向投資額達(dá)到610.5億元。區(qū)域級(jí)旅游地產(chǎn)開發(fā)增多，萬(wàn)科、富力等國(guó)內(nèi)大品牌開發(fā)商進(jìn)駐海南市場(chǎng)，旅游地產(chǎn)也進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展期。業(yè)內(nèi)權(quán)威人士也曾將2006年稱之為“中國(guó)旅游地產(chǎn)元年”。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和國(guó)內(nèi)政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)未來(lái)10年內(nèi)中國(guó)將有500萬(wàn)個(gè)家庭考慮投資旅游休閑類房產(chǎn)或權(quán)益，市場(chǎng)前景頗為廣闊，預(yù)計(jì)將保持到2020年，會(huì)持續(xù)走強(qiáng)15年時(shí)間。旅游地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)雙重深度復(fù)合型開發(fā)的具備旅游特征

25、非常明顯的市場(chǎng)。旅游地產(chǎn)正在詮釋國(guó)內(nèi)居民注重休閑生活的一種時(shí)尚生活的新方式，這種市場(chǎng)需求是吻合了國(guó)民提升生活質(zhì)量方面的要求，為此，旅游地產(chǎn)的供求規(guī)模均將進(jìn)一步擴(kuò)大。但“風(fēng)光”背后也暗藏著“風(fēng)險(xiǎn)”。對(duì)投資成本的高要求從經(jīng)濟(jì)效益上，做旅游地產(chǎn)短期內(nèi)是很難收支平衡的，因?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)資源需要先改造培育，旅游業(yè)最初需要源源不斷的投資，才能實(shí)現(xiàn)在地產(chǎn)上的利潤(rùn)。另外，作為旅游產(chǎn)業(yè)的派生產(chǎn)品，旅游房地產(chǎn)更是一種彈性置業(yè)的需求，它從前期策劃到市場(chǎng)營(yíng)銷和后期物業(yè)管理的全過程都與第一、二居所有著完全不同的規(guī)律，因此開發(fā)者要有足夠的心理準(zhǔn)備和綜合實(shí)力的儲(chǔ)備。對(duì)產(chǎn)品開發(fā)的高要求旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不再是單純的地產(chǎn)

26、投資活動(dòng)，它對(duì)社會(huì)文化的促進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、土地資源的利用等各種層面的影響，均受到社會(huì)輿論的關(guān)注。旅游地產(chǎn)需求市場(chǎng)保持旺盛的態(tài)勢(shì)，但由于旅游地產(chǎn)的客戶群已不是簡(jiǎn)單地為解決住房有無(wú)的客戶群體而是一批講究生活質(zhì)量、著眼投資效益的苛求客戶，這些消費(fèi)者要求更高，投資行為更理智。對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的高要求旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個(gè)專業(yè)化的時(shí)代，投資開發(fā)的行為向?qū)I(yè)化、集約化和國(guó)際化方向發(fā)展。旅游地產(chǎn)不同于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，它更依賴于環(huán)境條件和投資的實(shí)力。旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷方式是租賃與出售相結(jié)合的形式，要求有更高的管理水平和經(jīng)營(yíng)能力。從以上三點(diǎn)來(lái)看，旅游地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上是一個(gè)投資周期漫長(zhǎng)、投資資金巨大而且對(duì)土地儲(chǔ)備非常嚴(yán)格

27、的行業(yè)，是一個(gè)風(fēng)光無(wú)限也風(fēng)險(xiǎn)無(wú)盡的產(chǎn)業(yè)，其上升空間不可限量，其下跌幅度也不可預(yù)言。第二章：從“概念地產(chǎn)”到“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”旅游地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)旅游+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)=大旅游地產(chǎn)我們這里所指的“大旅游地產(chǎn)”，以旅游作為開發(fā)主導(dǎo)，綜合旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)的大型復(fù)合度假項(xiàng)目或者大型區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)，同時(shí)，旅游和產(chǎn)業(yè)之間是相互轉(zhuǎn)換，相互影響和相互驅(qū)動(dòng)的目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)，通常指的是以多種旅游項(xiàng)目為依托和基礎(chǔ)，以優(yōu)美的景觀和良好的配套為主要特征的具有一定主題的房地產(chǎn)項(xiàng)目，它通過和旅游項(xiàng)目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構(gòu)成一個(gè)旅居結(jié)合的，融旅游、休閑、度假、居住等多種功能于一體的大型旅游休閑空間。也就是說(shuō)，

28、國(guó)內(nèi)主流的旅游地產(chǎn)開發(fā)，其本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)，而旅游是其依附體，通常旅游資源是為房地產(chǎn)服務(wù)的，而作為房地產(chǎn)而言，由于其體量和產(chǎn)品的限制，在單個(gè)旅游區(qū)內(nèi)對(duì)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)和人口的發(fā)展也是有限。與此同時(shí)，由于國(guó)內(nèi)大型區(qū)域開發(fā)不斷遇到瓶頸，產(chǎn)業(yè)布局也在不斷的發(fā)生調(diào)整和升級(jí)，在這樣的大背景下，旅游地產(chǎn)作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)極，以及通過旅游而衍生的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也在不斷的左右著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)和地區(qū)開發(fā)，其在微觀層面也不斷的推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)，而其與房地產(chǎn)和旅游業(yè)之間 ，也是相輔相成，形成一條泛旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，我們稱之為大旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)發(fā)展的新趨勢(shì)旅游地產(chǎn)的誕生從城市化的角度來(lái)看，隨著城際間的交通網(wǎng)絡(luò)化、公交化、投資區(qū)域界

29、線逐漸消失，服務(wù)區(qū)域的地域突破，地區(qū)保護(hù)主義走向消亡，旅游地產(chǎn)面對(duì)的是更大的市場(chǎng)空間與機(jī)會(huì)，區(qū)域資源開發(fā)將被置于更大的地域范圍內(nèi)進(jìn)行優(yōu)化配置，從而發(fā)揮出更大的價(jià)值。旅游房地產(chǎn)的發(fā)源于法國(guó)地中海沿岸中世紀(jì)世襲貴族的度假城堡，本世紀(jì)開始形成一定的市場(chǎng)規(guī)模。上世紀(jì)初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐美政府要員，貴族、富商蜂擁而至，一時(shí)間成為世界乃至歐洲的休閑度假中心。在短短的幾十年時(shí)間里，旅游地產(chǎn)在國(guó)外經(jīng)歷了產(chǎn)生發(fā)展崛起的過程。階段一：上世紀(jì)60年代旅游地產(chǎn)誕生60年代法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售（出售以酒店為主的物業(yè)使用時(shí)間段）的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的開始，今天

30、遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、休閑別墅，將歐洲旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)推向高潮。階段二：上世紀(jì)70年代旅游地產(chǎn)發(fā)展70年代中期，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退、泡沫經(jīng)濟(jì)造成大量房地產(chǎn)積壓、空置，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開發(fā)的大量別墅積壓。為處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國(guó)從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念，取得了巨大成功。1977年美國(guó)市場(chǎng)95%以上的度假物業(yè)是由其他項(xiàng)目改造過來(lái)的。到1987年后，大量的投資商、開發(fā)商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)健全；配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)也迅速成熟。階段三：上世紀(jì)90年代旅游地產(chǎn)崛起1999年全球分時(shí)度假物業(yè)銷售額達(dá)到67.2億美元，540萬(wàn)個(gè)家庭參與了分時(shí)度

31、假網(wǎng)絡(luò)。近幾年市場(chǎng)上又崛起了一批新的以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司，如SUNTERRA公司，不但經(jīng)營(yíng)交換業(yè)務(wù)，還自己開發(fā)并銷售時(shí)權(quán)酒店，已在美國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)家開發(fā)了89個(gè)度假村，擁有5600個(gè)單位。在亞洲，日本、韓國(guó)、菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡等國(guó)家，近幾年大打“旅游度假牌”，假日休閑、周末度假、旅游度假、會(huì)議休閑、運(yùn)動(dòng)健康休閑等方興未艾。大批國(guó)際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游地產(chǎn)開發(fā)，并取得了客觀的收益。從此，旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)重要分支，在全世界發(fā)展起來(lái)并掀起了世界投資的熱潮。國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)背景傳統(tǒng)房地產(chǎn)空間利潤(rùn)轉(zhuǎn)換在金融風(fēng)暴降臨的09年

32、，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著前所未有的大挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)的投資領(lǐng)域、生產(chǎn)領(lǐng)域已基本飽和，市場(chǎng)進(jìn)入成長(zhǎng)發(fā)展階段，特別是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的機(jī)會(huì)越來(lái)越少，住宅市場(chǎng)成熟期已基本到來(lái)。京、滬、深人均居住面積已經(jīng)超過20平米。住宅消費(fèi)開始向舒適型轉(zhuǎn)移，銷售市場(chǎng)也出現(xiàn)了萎縮的前兆，即滯漲期。大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金開始物色新的領(lǐng)域。開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)舵進(jìn)軍旅游地產(chǎn)領(lǐng)域中國(guó)已經(jīng)涉足旅游地產(chǎn)開發(fā)的公司超過百家，除了國(guó)外和港臺(tái)頗具實(shí)力的大公司，包括內(nèi)地首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)集團(tuán)以外、萬(wàn)通等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商及旅游企業(yè)也進(jìn)入了旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。這些開發(fā)商在北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游

33、房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)，以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店超過百家。中國(guó)旅游房地產(chǎn)正在走上中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前沿地帶。旅游行為主體的消費(fèi)習(xí)慣逐漸轉(zhuǎn)變從旅游消費(fèi)的行為來(lái)看，10年前，中國(guó)旅游尚停留在節(jié)日經(jīng)濟(jì)的階段，大部分休閑外出時(shí)間是國(guó)家法定節(jié)假日，旅游地產(chǎn)在中國(guó)尚未形成概念。從1995年5月份我國(guó)實(shí)行五天工作日，到1999年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)開始實(shí)行“五一”、“十一”和春節(jié)三個(gè)黃金周，08年調(diào)整為端午、中秋小長(zhǎng)假，加上我們國(guó)家法定休假日，一年將近114天是假期，將來(lái)如果帶薪休假推行的話，一年將有三分之一的時(shí)間可以休假。假日經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)，并使旅游地產(chǎn)

34、的蓬勃發(fā)展成為可能。同時(shí)，伴隨著假日經(jīng)濟(jì)的興起于蓬勃發(fā)展，休閑產(chǎn)業(yè)已經(jīng)炙手可熱。無(wú)論從經(jīng)濟(jì)能力來(lái)說(shuō)，還是休閑時(shí)間來(lái)說(shuō)，對(duì)休閑產(chǎn)業(yè)的需求空間加大。以旅游、娛樂、健身為主的休閑產(chǎn)業(yè)已形成一種共榮共生的發(fā)展態(tài)勢(shì)，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展。中國(guó)也從假日經(jīng)濟(jì)提升到了休閑經(jīng)濟(jì)階段。隨著休閑經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，休閑旅游、度假旅游、商務(wù)旅游、體育旅游等多種旅游形式開始同步發(fā)展，旅游消費(fèi)越來(lái)越成為許多中等收入以上家庭的必須消費(fèi)，這需要市場(chǎng)提供更多旅游景點(diǎn)、開展更多的旅游形式。并聯(lián)了房地產(chǎn)與旅游特點(diǎn)的旅游房地產(chǎn)必將產(chǎn)生“1+12”的效應(yīng)，并作為未來(lái)幾十年中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)分支的重要領(lǐng)域。小結(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)向來(lái)遵循：先介入、早開發(fā)、先收

35、益的原則。市場(chǎng)日趨成熟及可利用資金相對(duì)充足，一部分強(qiáng)勢(shì)投資商、房地產(chǎn)開發(fā)商利用自己的資金優(yōu)勢(shì)、營(yíng)銷代理優(yōu)勢(shì)已捷足先登，劃地為界，搶占先機(jī)。這本身已昭示著中國(guó)旅游地產(chǎn)的勃然生機(jī)。我們有理由相信，未來(lái)幾年我國(guó)旅游地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)展前景廣闊，旅游與房地產(chǎn)橫向結(jié)合的模式必將帶來(lái)旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的美好明天。國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)面對(duì)目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)背景，旅游房地產(chǎn)的發(fā)展模式也在逐漸的轉(zhuǎn)變，主要呈現(xiàn)出以下六大趨勢(shì)：趨勢(shì)一：功能演變從“概念需求”到“產(chǎn)品支撐”從國(guó)內(nèi)旅游行為的角度出發(fā)，其特征正在逐漸的從單一性的觀光旅游、到有目的的休閑旅游，再發(fā)展到的度假休閑旅游。旅游行為的不斷變化，其旅游產(chǎn)品也在悄然發(fā)生改

36、變。早期的產(chǎn)品多為滿足旅游人口的概念需求，如旅游地產(chǎn)的鼻祖深圳華僑城，其單純的通過主題公園驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)，僅僅滿足概念上的旅游房地產(chǎn)開發(fā)。而在旅游行為方式升級(jí)趨勢(shì)下的項(xiàng)目開發(fā)，多注重創(chuàng)新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和多元產(chǎn)品的組合，在此發(fā)展模式下，產(chǎn)品成為旅游地產(chǎn)的重要支撐。如芙蓉古城通過建筑符號(hào)作為產(chǎn)品表現(xiàn)特征之一，以文化包裝項(xiàng)目，將住宅產(chǎn)品和旅游產(chǎn)品有效的整合在一起。趨勢(shì)二：空間規(guī)模由“小而精”到“大而全”的復(fù)合型區(qū)域開發(fā)不同的資源、不同的土地屬性、不同的開發(fā)商背景等各種因素都會(huì)影響項(xiàng)目的體量和規(guī)模，從國(guó)內(nèi)目前的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，項(xiàng)目規(guī)模正在從小體量單一性逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榇篌w量多元化特征，也就是從“小而精”到“大而全”的

37、發(fā)展方向轉(zhuǎn)變?？臻g規(guī)模并不能單純的以占地面積和建筑體量來(lái)衡量，更多的需要考量不同層次的產(chǎn)品特征和組合方式。就目前旅游房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，占地面積正在逐漸的擴(kuò)大，一方面，不斷增長(zhǎng)的土地價(jià)值使得開發(fā)商更愿意在項(xiàng)目開發(fā)之前先行圈地，且土地越多越好；另一方面，在累計(jì)了多年開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的情況下，很多開發(fā)商都有著較強(qiáng)的開發(fā)自信，在不斷的擴(kuò)大其開發(fā)項(xiàng)目的體量的前提下，在產(chǎn)品組合方面，通過不斷創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)，進(jìn)行合理有效的整合，在“全”的基礎(chǔ)上，不斷的創(chuàng)新。在旅游地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的發(fā)展趨勢(shì)之下，也開始逐漸演化為大型區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開發(fā)，由旅游地產(chǎn)主導(dǎo)的旅游產(chǎn)業(yè)和旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)，逐漸的支撐起地區(qū)的人口、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并通過復(fù)

38、合型的旅游房地產(chǎn)開發(fā)，不斷的提高土地價(jià)值，催熱區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，再反作用于地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，這也就是之前說(shuō)到過的大旅游地產(chǎn)的概念，在這樣的發(fā)展趨勢(shì)之下，空間規(guī)模從“小而精”到“大而全”的復(fù)合型發(fā)展趨勢(shì)將越加明顯。【案例鏈接】天津珠江溫泉城項(xiàng)目東距北戴河和東陵，為1個(gè)小時(shí)車程，北距承德避暑山莊3個(gè)小時(shí)的車程。距盤山和古薊州黃涯關(guān)長(zhǎng)城45公里，溫泉城占地22500畝，總建筑面積約435萬(wàn)平方米，分十期開發(fā)，它包含了上京別墅、珠江帝景溫泉度假村、水上皇宮大酒店、體育中心，27洞高爾夫球會(huì)、珠江國(guó)際外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。除以以外，還設(shè)有亞洲最大4A級(jí)日式帝景溫泉度假村；超五星級(jí)15萬(wàn)平方米仿非洲迷城凱越大酒店；國(guó)

39、際著名設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì)的具有舉辦國(guó)際競(jìng)賽資格的27洞高爾夫球場(chǎng)；大型高爾夫雙層燈光練習(xí)場(chǎng)； 帝景體育俱樂部； 帝景騎術(shù)俱樂部；北京科技大學(xué)天津分院；天津財(cái)經(jīng)大學(xué)珠江學(xué)院；高等教育基地；世界級(jí)歌劇院；國(guó)際會(huì)議中心；潮白河游艇會(huì)；天主教堂；大型水上休閑公園；國(guó)際療養(yǎng)醫(yī)院；作為區(qū)域型的大盤開發(fā)，天津珠江溫泉城通過溫泉作為核心引擎，盤活了超過了2萬(wàn)畝占地的新城開發(fā)。趨勢(shì)三：選址策略自然資源越稀缺越競(jìng)爭(zhēng)，呈現(xiàn)“兩極”開發(fā)戰(zhàn)略布局對(duì)于傳統(tǒng)旅游房地產(chǎn)開發(fā)而言，選址通常會(huì)在兩類資源較好的地區(qū)，一類是自然資源較為豐富的地方，如山、湖、海、河周邊，這些地區(qū)通?？諝廨^好，環(huán)境優(yōu)美，位于城市近郊，具備離城不離塵的特征；另

40、一類是人文資源豐富的地區(qū)，如古城遺址、古村落等，此類地區(qū)通常人文底蘊(yùn)濃厚，歷史厚重，充滿文化氣息，在地方人群中引起強(qiáng)烈的內(nèi)心共鳴，加之自然資源越來(lái)越稀缺，且人們對(duì)于人文歷史的追求不斷增強(qiáng)，因此，依托人文資源開發(fā)旅游地產(chǎn)成為一種新的發(fā)展趨勢(shì)。另外，從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來(lái)考慮，在有限自然資源的經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展旅游地產(chǎn)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)的地區(qū)，相對(duì)貧困的地區(qū)地方政府為了提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行了有效的合作，帶動(dòng)區(qū)域的招商引資和經(jīng)濟(jì)實(shí)力；其次是在缺乏自然資源的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市發(fā)展旅游地產(chǎn)發(fā)展旅游地產(chǎn)，地方政府可以由房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行土地招標(biāo)，城市周邊基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，豐富的商業(yè)配套。城市兩極甚至

41、多極開發(fā)的戰(zhàn)略布局，將成為今后旅游地產(chǎn)選址的主要方向。趨勢(shì)四：資源整合模式多樣，強(qiáng)調(diào)在多元化聯(lián)合中實(shí)現(xiàn)旅游資源再造有效的整合區(qū)域各方資源，增強(qiáng)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，開發(fā)形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn)變?yōu)楣采停瑥?qiáng)調(diào)各種資源的有效融合，旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動(dòng)，它對(duì)社會(huì)文化的促進(jìn)、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)、土地資源的利用等各種層面的影響，均會(huì)受到社會(huì)輿論的關(guān)注；隨著旅游地產(chǎn)進(jìn)一步擴(kuò)張，隨著資源價(jià)值不斷異化，導(dǎo)致我們隨著資源本身的多化，可以看到對(duì)旅游地產(chǎn)本身的內(nèi)容和項(xiàng)目設(shè)計(jì)上進(jìn)一步多樣化，導(dǎo)致我們旅游地產(chǎn)操作上和運(yùn)作上都需要結(jié)合資源本身的特點(diǎn)來(lái)設(shè)置出有吸引力的主題和內(nèi)容，吸引潛在的市場(chǎng)和

42、消費(fèi)者趨勢(shì)五：市場(chǎng)需求投資者對(duì)品質(zhì)越來(lái)越挑剔，主題特色和質(zhì)量提高顯得更加重要旅游行為的發(fā)生載體是客戶群體，旅游地產(chǎn)功能產(chǎn)品的升級(jí)是旅游行為的不斷轉(zhuǎn)變的結(jié)果，多變的客戶需求，引導(dǎo)著旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的不斷變化。對(duì)于旅游地產(chǎn)而言，其客源結(jié)構(gòu)相對(duì)較為復(fù)雜，有第一居所需求，有第二居所需求，也有投資需求、養(yǎng)老需求等，且旅游地產(chǎn)的功能產(chǎn)品較為豐富，不同功能的產(chǎn)品所導(dǎo)入的客戶層次也不盡相同，因此滿足不同檔次客戶的不同需求，又是旅游地產(chǎn)不得不面臨的重要挑戰(zhàn)。面對(duì)這一挑戰(zhàn)，旅游地產(chǎn)的發(fā)展商們正在逐漸的轉(zhuǎn)變產(chǎn)品設(shè)計(jì)和功能布局，而左右這一變化的是對(duì)客戶需求的不斷深入的研究，隨著旅游地產(chǎn)開發(fā)的不斷成熟，這一趨勢(shì)將顯得愈發(fā)明

43、顯。趨勢(shì)六：智力驅(qū)動(dòng)策劃、規(guī)劃、產(chǎn)品顧問的龍頭作用日益凸顯面對(duì)專業(yè)化程度越來(lái)越高的房地產(chǎn)開發(fā)，僅靠開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位已經(jīng)難以滿足復(fù)雜的開發(fā)系統(tǒng)工程，加之旅游地產(chǎn)的規(guī)模龐大，系統(tǒng)繁雜，現(xiàn)有的腦庫(kù)已經(jīng)遠(yuǎn)不夠用，因此專業(yè)顧問公司的作用就顯得非常明顯，尤其是在設(shè)計(jì)方介入之前，顧問公司可以起到指導(dǎo)性的作用。由于顧問公司經(jīng)驗(yàn)豐富，專業(yè)化程度高，在整體定位、市場(chǎng)調(diào)研、客戶研究，產(chǎn)品建議等方面都能提出專業(yè)且合理化的建議，同時(shí)顧問公司在平衡各方關(guān)系方面，如開發(fā)商和政府、開發(fā)商和設(shè)計(jì)院等都能起到特殊的作用。多腦驅(qū)動(dòng)的頭腦風(fēng)暴將成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢(shì)！【易居思考見“異”思“變”，旅游地產(chǎn)開發(fā)思路決定出路】易居在操作

44、旅游地產(chǎn)方面，碰到過各種各樣的開發(fā)難題，其中最大的阻力其實(shí)是來(lái)自開發(fā)商內(nèi)部，無(wú)論是否有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，都會(huì)被傳統(tǒng)思路和思維阻礙。對(duì)于一些行業(yè)龍頭老大，其遇到的是傳統(tǒng)的成功經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新模式之間的矛盾，而對(duì)于經(jīng)驗(yàn)略淺的開發(fā)商，依附于傳統(tǒng)的發(fā)展意味著較低的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，思維固守和不敢創(chuàng)新成為阻礙項(xiàng)目發(fā)展乃至行業(yè)進(jìn)步的絆腳石。面對(duì)這一問題，易居往往會(huì)通過國(guó)內(nèi)外，尤其是國(guó)外的先進(jìn)案例進(jìn)行引導(dǎo)，對(duì)于其在投資開發(fā)過程中的資金和財(cái)務(wù)問題進(jìn)行合理的評(píng)估，最重要的是在當(dāng)?shù)氐目驮词袌?chǎng)找到合適的著力點(diǎn)，即論證創(chuàng)新產(chǎn)品和開發(fā)模式是否能滿足當(dāng)?shù)乜腿旱男枨?。見“異”要思“變”，打破固有的成?guī)，用創(chuàng)新求變的思路去尋找行業(yè)新

45、的出路，在同質(zhì)化傾向越來(lái)越嚴(yán)重的今天，創(chuàng)新和個(gè)性化的發(fā)展必將殺出一條血路！第三章：公益和功利旅游地產(chǎn)開發(fā)的共性問題從目前旅游地產(chǎn)的發(fā)展的現(xiàn)狀來(lái)看，主要存在以下六大問題：主題定位缺失如何選擇合適的定位發(fā)展模式，對(duì)土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置項(xiàng)目整體性的定位，在項(xiàng)目前期策劃過程中是首要問題，也將是指導(dǎo)項(xiàng)目整盤開發(fā)的核心問題。在這個(gè)過程中，往往需要確定項(xiàng)目的開發(fā)主題，主題既是精神性的，也是指導(dǎo)性的。但是在旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程中，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商往往會(huì)忽視主題性的定位，而更加注重設(shè)計(jì)和功能布局，重產(chǎn)品輕概念，重利益輕文化是普遍現(xiàn)象，而這也會(huì)直接導(dǎo)致項(xiàng)目在長(zhǎng)久的開發(fā)過程中，缺乏主線和精神綱領(lǐng)，出現(xiàn)狗尾續(xù)貂的現(xiàn)象較多。

46、主題定位的難以把握，主要原因在于兩點(diǎn)，一是開發(fā)商沒有充分理解土地屬性，沒能將土地資源進(jìn)行優(yōu)化配置，從而確立開發(fā)主線；二是開發(fā)商更注重產(chǎn)品的利潤(rùn)價(jià)值，通過快速銷售項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)迅速盈利。啟動(dòng)引擎模糊如何在缺乏有效資源的前提下，選擇引擎來(lái)帶動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)這其中涉及到兩個(gè)層面的問題，一、項(xiàng)目將通過怎樣的開發(fā)模式來(lái)運(yùn)作；二、在已確定的開發(fā)模式之下，通過何種引擎產(chǎn)品來(lái)啟動(dòng)項(xiàng)目。對(duì)于開發(fā)模式的問題，實(shí)際上是依托項(xiàng)目的主題定位而定的，不同的主題定位引導(dǎo)下的功能組織和產(chǎn)品布局各不相同，而開發(fā)模式最核心的問題就是各類功能產(chǎn)品之間的組合與開發(fā)。因此，從項(xiàng)目整體性開發(fā)的角度而言，需要對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)通盤的思慮。對(duì)于啟動(dòng)引擎的問題

47、，則是在確定了開發(fā)模式之后，選擇先行開發(fā)的產(chǎn)品。而該類產(chǎn)品的選擇，面臨著風(fēng)險(xiǎn)控制、項(xiàng)目盈利、樹立形象、平衡關(guān)系等諸多問題，這些復(fù)雜的問題交雜在一起，就需要有一個(gè)科學(xué)和系統(tǒng)的論證，而啟動(dòng)區(qū)的成功與否，直接關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)的成敗?！景咐溄印寇饺毓懦擒饺毓懦俏挥诔啥嘉鹘记嘌蚪?，溫江永寧鎮(zhèn)，新成-溫-郫國(guó)家級(jí)生態(tài)保護(hù)帶，占地近1000畝，投資逾3億元，以川西民居為主，同時(shí)融入江蘇民居、云南民居、唐風(fēng)建筑等中國(guó)傳統(tǒng)建筑精髓而成，由四合院和獨(dú)立宅院的建筑群組成，因此成為西部最大的生態(tài)園林式旅游、休閑度假、商務(wù)會(huì)展接待基地，是目前國(guó)內(nèi)屈指可數(shù)的融居住、餐飲娛樂、旅游觀光、休閑度假、投資于一體的復(fù)合式旅游地產(chǎn)

48、項(xiàng)目芙蓉古城從02年開始推出旅游商業(yè)和住宅產(chǎn)品，巧妙的是，開發(fā)商將兩者結(jié)合在一起，即住宅產(chǎn)品就是旅游產(chǎn)品，將富有各地文化的建筑產(chǎn)品作為公寓出售，同時(shí)，這些建筑產(chǎn)品又成為旅游景點(diǎn)，輔之以文化、休閑、酒店、商業(yè)等休閑旅游功能，即滿足了旅游需求，開發(fā)商也實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目盈利，獲得了較為穩(wěn)健的發(fā)展資金。經(jīng)營(yíng)管理不善運(yùn)作主體如何理順各類關(guān)系，平衡各方利益，實(shí)現(xiàn)有效管理運(yùn)作大型旅游地產(chǎn)的開發(fā)，周期較長(zhǎng)，而在這個(gè)漫長(zhǎng)的開發(fā)周期中，開發(fā)商同時(shí)還扮演著經(jīng)營(yíng)管理的角色，除了前期的開發(fā)銷售以外，還承擔(dān)著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、地區(qū)開發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。通常在旅游地產(chǎn)開發(fā)的過程中，發(fā)展商往往面臨多重角

49、色扮演的問題，而在這個(gè)角色扮演的過程中，通常要平衡三方關(guān)系，一是政府，二是民眾，三是自身。各個(gè)主體的利益點(diǎn)不同，對(duì)于政府而言，關(guān)注的是土地資源的有效整合與利用；對(duì)于民眾而言，關(guān)注的是旅游區(qū)域的娛樂、休閑和配套設(shè)施，而對(duì)于開發(fā)商自身而言，關(guān)注的是項(xiàng)目的盈利和品牌的塑造管理問題。如果無(wú)法理順這些關(guān)系，旅游地產(chǎn)的深入開發(fā)將會(huì)遇到瓶頸?！景咐溄印磕蠀R桃花節(jié)上海南匯桃花節(jié)是一種以“桃文化”為基礎(chǔ)，依托鄉(xiāng)村特有生活風(fēng)情和季節(jié)性桃花風(fēng)景為資源，從事觀光經(jīng)濟(jì)作物生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，將經(jīng)濟(jì)作物與旅游業(yè)相結(jié)合的體驗(yàn)式生態(tài)旅游活動(dòng)，桃花節(jié)從最初單一的觀光旅游逐步豐富為“集觀光旅游、產(chǎn)品展銷、民俗體驗(yàn)和休閑度假為一體的多

50、元化旅游活動(dòng)。通過近二十年的發(fā)展，南匯桃花節(jié)的運(yùn)營(yíng)模式日趨成熟，由早期的政府獨(dú)營(yíng)，到當(dāng)前的“政府引導(dǎo)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、民眾參與”政府所扮演的角色是桃花節(jié)模式成功的根本因素，其職責(zé)就是將地方旅游資源整合在一起，并進(jìn)行行業(yè)的管理和服務(wù)。企業(yè)的介入，則是桃花節(jié)模式做大做強(qiáng)的關(guān)鍵所在。企業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，能夠打破行政壁壘、最大化旅游資源的價(jià)值。成功的市場(chǎng)運(yùn)作使桃花節(jié)成為了上海人每年的固定節(jié)日，市民們熱情參與其中，積極傳播桃文化，保障了她的永續(xù)發(fā)展產(chǎn)品創(chuàng)新匱乏如何突破傳統(tǒng)的物業(yè)形態(tài)和功能組織，結(jié)合客戶需求創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)不是一個(gè)新問題，國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司，都已經(jīng)成立了自己的產(chǎn)品研發(fā)小組，甚至是設(shè)計(jì)部

51、門，對(duì)各自的產(chǎn)品進(jìn)行升級(jí)和創(chuàng)新，以符合各種人群的不斷挑剔的產(chǎn)品需求。作為旅游房地產(chǎn)而言，產(chǎn)品創(chuàng)新已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的產(chǎn)品形態(tài)的升級(jí)，而是產(chǎn)品功能的突破。比如在度假類物業(yè)中，別墅式酒店就是將標(biāo)準(zhǔn)酒店和低密度別墅產(chǎn)品相融合的產(chǎn)物，但是在此基礎(chǔ)上，結(jié)合第二居所度假的需求，別墅的面積較小，通常面積會(huì)在100-200平米之間，提供一房、二房、三房等小面積住宅空間，在設(shè)計(jì)上往往會(huì)設(shè)置私家泳池，但是沒有地下空間和私家的停車空間，有效的結(jié)合需求提高土地利用價(jià)值。而這種產(chǎn)品的變化，是在充分結(jié)合了客戶的度假需求以及科學(xué)的產(chǎn)品布局論證之后產(chǎn)生的。在通過多個(gè)成功案例比較后發(fā)現(xiàn)，其實(shí)產(chǎn)品的創(chuàng)新并不需要復(fù)雜的設(shè)計(jì)論證，尤其是旅

52、游地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新，更多的是結(jié)合客戶特殊需求而變化的產(chǎn)品組合方式不同?！景咐溄印縼嘄垶掣郀柗騽e墅位處海南三亞亞龍灣，坐擁36洞高爾夫球場(chǎng)，占地約100000平米,共規(guī)劃108套寬院別墅，110套客房。位于亞龍灣高爾夫球會(huì)內(nèi)的優(yōu)越地理位置，使得項(xiàng)目獨(dú)享亞龍灣得天獨(dú)厚的自然美景和36洞國(guó)際高爾夫環(huán)抱的優(yōu)雅環(huán)境，“水中有島、島中有水”，戶戶鄰水的獨(dú)特建筑規(guī)劃；濃郁東南亞現(xiàn)代風(fēng)格的園林設(shè)計(jì)；超五星級(jí)酒店私人定制式服務(wù)；構(gòu)成了無(wú)與倫比的亞龍灣高爾夫度假別墅亞龍灣高爾夫別墅的戶型面積分為120-130的一房，130-150的二房和150以上的三房，同時(shí)每戶配有私家泳池。別墅產(chǎn)品合理有效的利用高爾夫景觀進(jìn)行

53、布局，提高了社區(qū)的綠化面積，同時(shí)也提高了別墅產(chǎn)品的整體檔次和品質(zhì)。別墅產(chǎn)品在售后統(tǒng)一回租，保證投資者一定的投資回報(bào)的同時(shí)，也滿足了大量前往亞龍灣度假的游客需求，是國(guó)內(nèi)目前較為成功的度假類產(chǎn)品的案例之一營(yíng)銷推廣不力如何在強(qiáng)勢(shì)樹立形象、強(qiáng)力推售項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目品牌塑造作為項(xiàng)目開發(fā)的重要步驟，營(yíng)銷推廣的重要性已經(jīng)被越來(lái)越多的開發(fā)商關(guān)注，而一個(gè)好項(xiàng)目要提高市場(chǎng)知名度，塑造品牌形象，則必須通過強(qiáng)有力的營(yíng)銷手段來(lái)達(dá)到目的，但是從目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，營(yíng)銷推廣存在著諸多問題：?jiǎn)栴}一：僅以項(xiàng)目作為營(yíng)銷對(duì)象，忽略區(qū)域價(jià)值對(duì)于一般的開發(fā)企業(yè)而言，其對(duì)營(yíng)銷推廣焦點(diǎn)多集中在項(xiàng)目自身，其主要目的只是為了短期內(nèi)推

54、售項(xiàng)目，而無(wú)法滿足項(xiàng)目的長(zhǎng)期開發(fā)推廣需求。同時(shí)，面對(duì)旅游地產(chǎn)所依附的自然資源，也只是簡(jiǎn)單的借用其知名度，而沒有對(duì)其進(jìn)行充分的挖掘。問題二：無(wú)法深層挖掘客源通路，吸引更多客群這是營(yíng)銷推廣過程中的通病。其主要是源于前期市場(chǎng)調(diào)研不充分，對(duì)于未來(lái)可能導(dǎo)入的客戶判斷不嚴(yán)謹(jǐn)。對(duì)于旅游地產(chǎn)而言，其客戶結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，客戶來(lái)源也比較分散，且不同開發(fā)時(shí)期所導(dǎo)入的客戶也不相同。問題三：營(yíng)銷手段單一，推廣執(zhí)行不力營(yíng)銷手段需要經(jīng)驗(yàn)的指導(dǎo)和實(shí)操經(jīng)歷，由于旅游地產(chǎn)體量較大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營(yíng)銷推廣無(wú)法滿足于旅游地產(chǎn)的開發(fā)。另外，從國(guó)內(nèi)主要的營(yíng)銷推廣方式來(lái)看，處于行業(yè)領(lǐng)先地位的開發(fā)商會(huì)選擇自主進(jìn)行營(yíng)銷和推廣，而少部

55、分開發(fā)商如萬(wàn)科等，會(huì)將諸多開發(fā)事項(xiàng)細(xì)分，打包給銷售代理公司。而一些行業(yè)經(jīng)驗(yàn)較淺的開發(fā)公司，則多會(huì)選擇一些知名的顧問公司進(jìn)行營(yíng)銷顧問，或者委托代理銷售?！景咐溄印堪肷桨雿u，位于三亞市小東海鹿回頭半島，整個(gè)半島由鹿回頭公園、鹿回頭嶺兩山和小東海、鹿回頭灣兩灣組成，是三亞市西至海坡，東至亞龍灣的五十余公里海岸線中唯一一個(gè)待開發(fā)的半島，半山半島占地面積2066多畝，建筑面積100多萬(wàn)平方米，由三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司開發(fā)的超大型綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目。整個(gè)項(xiàng)目包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)等。項(xiàng)目總銷售額預(yù)計(jì)200多億元，是三亞乃至整個(gè)海南島銷售額最大的房地產(chǎn)項(xiàng)目半山

56、半島的整體營(yíng)銷策略體現(xiàn)了“先三亞后項(xiàng)目”，其通過1）出版刊物為什么半山半島、2）贊助“大佛杯”中國(guó)高爾夫男子職業(yè)球員錦標(biāo)賽、3)聯(lián)辦“中國(guó)財(cái)富管理論壇”、4）舉行“海洋之星”夏令營(yíng)等推廣方式，提升三亞和鹿回頭半島的綜合知名度來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值體現(xiàn)。盈利模式單一如何通過整合項(xiàng)目功能資源，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模式國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的開發(fā)主體依然是地產(chǎn)開發(fā)，其核心的盈利依然是房地產(chǎn)項(xiàng)目，旅游資源更多的只是作為概念存在與項(xiàng)目的整體開發(fā)過程中。此種模式無(wú)法充分的將區(qū)域旅游資源有效利用，提高資源價(jià)值。而對(duì)于一些有較強(qiáng)經(jīng)營(yíng)能力的開發(fā)商而言，其更會(huì)注重旅游地產(chǎn)長(zhǎng)期開發(fā)中的后期利潤(rùn)價(jià)值，即不動(dòng)產(chǎn)的租賃經(jīng)營(yíng)、旅游產(chǎn)品的門票和

57、輔助收入、商業(yè)配套設(shè)施的收入等，從而形成一個(gè)良好的產(chǎn)業(yè)鏈條，實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模型，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期獲益。【案例鏈接】上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，它是以上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具國(guó)際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂、文化的休閑步行街。上海新天地坐落在市中心，淮海中路南側(cè)、黃陂南路和馬當(dāng)路之間三萬(wàn)平方米的地塊上，毗鄰黃陂南路地鐵站和南北、東西高架路的交匯點(diǎn)。這個(gè)項(xiàng)目是建設(shè)一個(gè)具傳統(tǒng)和新紀(jì)元生活文化的都市旅游景點(diǎn)，它以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫(kù)門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體新天地項(xiàng)目作為上海最成功的旅游商業(yè)地產(chǎn)，其開發(fā)至今歷時(shí)超過10年，核心利潤(rùn)已經(jīng)從房地產(chǎn)項(xiàng)目

58、（翠湖天地）逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)街的租金收益，同時(shí)，舊城改造、公建配套的建造等通過多元化的經(jīng)營(yíng)方式，提高了區(qū)域知名度和土地價(jià)值，還實(shí)現(xiàn)了政府、開發(fā)商、民眾共贏的發(fā)展模式。易居思考旅游地產(chǎn)開發(fā)六大共性問題環(huán)環(huán)相扣從中國(guó)旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀可以看出，中國(guó)旅游房地產(chǎn)的發(fā)展任重道遠(yuǎn)。由于發(fā)展過程中的諸多不成熟因素及開發(fā)的無(wú)序，中國(guó)旅游地產(chǎn)釋放的過于快速，中國(guó)現(xiàn)有的旅游地產(chǎn)發(fā)展格局面臨著重新洗牌，每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)開發(fā)商都面臨調(diào)整自身定位、自我謀求發(fā)展問題。從目前這六大主要問題來(lái)看，其都是旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中的核心環(huán)節(jié)，且每個(gè)單一的環(huán)節(jié)都不是單一存在的，而是環(huán)環(huán)相扣，相互影響又是相互制約的，如果其中的某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題

59、，將直接影響下一個(gè)環(huán)節(jié)的開發(fā)。易居發(fā)現(xiàn)，在一個(gè)旅游地產(chǎn)大盤開發(fā)的之前，前期策劃的重要性日益突出。從項(xiàng)目整盤開發(fā)的高度去思量每一個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)中的主要問題，將降低項(xiàng)目在操盤過程中的難度，長(zhǎng)效解決諸多難點(diǎn)問題。第二篇：方法論不同資源狀況下的旅游地產(chǎn)運(yùn)作模式解碼第四章：R-R-P共生模式以依托自然資源為核心的開發(fā)模式所謂共生模式，主要是指大型旅游度假項(xiàng)目依托自然資源為核心進(jìn)行開發(fā)的模式，這也是目前國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)最主要的開發(fā)方式。其主要特征為：1）資源條件優(yōu)良；2）景觀塑造成本較低，提高項(xiàng)目的收益成本。從目前國(guó)內(nèi)的資源優(yōu)勢(shì)來(lái)看，主要分為三大類：一是濱湖類度假項(xiàng)目開發(fā)。其主要依托的是現(xiàn)有的湖景資源，如千島湖、

60、太湖等；二是濱海類度假項(xiàng)目開發(fā)。其主要依托的是海體資源，如海南的亞龍灣，青島、大連等沿海城市；三是溫泉度假項(xiàng)目的開發(fā)，其主要依托的是溫泉資源，如天津的珠江溫泉城，通過對(duì)溫泉資源的開發(fā)利用，開發(fā)地產(chǎn)盈利。從這些度假類項(xiàng)目開發(fā)的情況來(lái)看，其主要的盈利方式還是通過地產(chǎn)開發(fā)，但是越來(lái)越多的開發(fā)獲利模式已經(jīng)從單一的地產(chǎn)盈利逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)槁糜钨Y源的開發(fā)獲利（旅游景區(qū)收費(fèi)）和后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。但是，隨著自然資源的不斷稀缺，這種依托自然資源的地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)逐漸陷入困境，地產(chǎn)開發(fā)商們不得不另辟蹊徑，通過多元化的開發(fā)模式來(lái)取代傳統(tǒng)的“共生模式”一、濱湖類項(xiàng)目1.濱湖類度假項(xiàng)目開發(fā)解讀1.1.濱湖類度假項(xiàng)目的概述、分類及