北京中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

1、北京中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究報(bào)告第一章 北京市市目前寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)狀況況分析(九力研研究部，策劃部部聯(lián)合編編制）20011年，北北京申奧奧成功、中國(guó)加加入WTTO、APEEC會(huì)議議圓滿(mǎn)舉舉行等一一系列大大事的發(fā)發(fā)生，無(wú)無(wú)疑為沉沉寂已久久的北京京寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)注注入了一一劑強(qiáng)心心針。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，20002年北北京擬、在建寫(xiě)寫(xiě)字樓面面積達(dá)到到12000萬(wàn)平平方米以以上，其其中市場(chǎng)場(chǎng)新增供供給量為為2800萬(wàn)平方方米，是是20001年市市場(chǎng)新增增供給量量的一倍倍，同時(shí)時(shí)也使北北京寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)存量達(dá)達(dá)到了9925.98萬(wàn)萬(wàn)平米。 圖 截截至到220022年底北北京市寫(xiě)寫(xiě)字樓存存量(單單位:萬(wàn)萬(wàn)平米) 圖20

2、002年年北京市市寫(xiě)字樓樓新增供供應(yīng)量（單位：萬(wàn)平米米） 數(shù)據(jù)來(lái)源源：北京京市寫(xiě)字字樓信息息網(wǎng) 預(yù)計(jì)20003年年北京市市將有3300萬(wàn)萬(wàn)平米的的寫(xiě)字樓樓入市，再加上上未被消消化的市市場(chǎng)存量量，市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程程度還會(huì)會(huì)進(jìn)一步步的加深深。 1. 區(qū)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)：中關(guān)關(guān)村略遜遜一籌 目前，北北京市寫(xiě)寫(xiě)字樓主主要分布布于CBBD（商商務(wù)中心心區(qū)）、中關(guān)村村、金融融街三大大板塊，但由于于三大板板塊寫(xiě)字字樓的存存量與新新增供量量不同，各個(gè)板板塊在今今年的表表現(xiàn)也會(huì)會(huì)大不一一樣，有有的板塊塊將呈現(xiàn)現(xiàn)租金和和售價(jià)回回升的趨趨勢(shì)，而而有的區(qū)區(qū)域則會(huì)會(huì)出現(xiàn)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一一步加劇劇的場(chǎng)面面。 CBD區(qū)區(qū)域歷來(lái)來(lái)是高檔檔寫(xiě)

3、字樓樓的聚集集地，預(yù)預(yù)計(jì)20003年年該區(qū)域域會(huì)有四四棟寫(xiě)字字樓入市市，共222萬(wàn)平平米。 圖20003 CBDD區(qū)域新新上市的的樓盤(pán) 數(shù)據(jù)來(lái)源源：北京京市寫(xiě)字字樓信息息網(wǎng) 另外，在在建項(xiàng)目目世紀(jì)財(cái)財(cái)富中心心（155萬(wàn)平米米）和北北京財(cái)富富中心（70萬(wàn)平平米）今今年也會(huì)會(huì)有少量量的寫(xiě)字字樓供應(yīng)應(yīng)量，220033年該地地區(qū)能提提供給市市場(chǎng)的面面積至少少也在440萬(wàn)平平方米以以上，而而且未來(lái)來(lái)三年內(nèi)內(nèi)該區(qū)域域的市場(chǎng)場(chǎng)總供給給量將達(dá)達(dá)到700萬(wàn)平米米。 隨著CBBD規(guī)劃劃的出臺(tái)臺(tái)，該區(qū)區(qū)域的需需求也日日趨放大大。根據(jù)據(jù)九力公公司去年年對(duì)CBBD區(qū)域域部分甲甲級(jí)寫(xiě)字字樓客戶(hù)戶(hù)類(lèi)型的的調(diào)查結(jié)結(jié)果來(lái)看看，

4、外企企特別是是跨國(guó)企企業(yè)是該該區(qū)域?qū)憣?xiě)字樓最最主要的的客戶(hù)類(lèi)類(lèi)型。此此外，保保險(xiǎn)、汽汽車(chē)制造造、銀行行等和世世界貿(mào)易易組織相相關(guān)行業(yè)業(yè)的需求求也比較較強(qiáng)烈，如民生生銀行與與另外一一家公司司合資成成立的民民生人壽壽保險(xiǎn)公公司在聯(lián)聯(lián)合大廈廈也租了了26000平方方米的使使用面積積；一汽汽大眾、中國(guó)一一汽和現(xiàn)現(xiàn)代汽車(chē)車(chē)在嘉里里中心、南銀大大廈和盛盛世大廈廈分別租租或買(mǎi)了了30000、45000和16000平方方米的面面積；外外資銀行行盡管在在20002年沒(méi)沒(méi)有大的的動(dòng)作，但由于于預(yù)計(jì)會(huì)會(huì)有更多多的外資資銀行拿拿到營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照（目前已已有199家），因此220033年估計(jì)計(jì)外資銀銀行對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字樓的的需求會(huì)

5、會(huì)日趨強(qiáng)強(qiáng)烈。 表CBBD區(qū)域域現(xiàn)有寫(xiě)寫(xiě)字樓的的主要客客戶(hù)群體體 寫(xiě)字樓名名稱(chēng) 套間面積積 入住時(shí)間間 開(kāi)間狀況況 客戶(hù)數(shù)量量和需求求面積描描述 主要的客客戶(hù)類(lèi)型型 航華科貿(mào)貿(mào)中心 11020000 現(xiàn)房 大開(kāi)間 不祥，沒(méi)沒(méi)有統(tǒng)計(jì)計(jì)過(guò)。 外企 國(guó)貿(mào)寫(xiě)字字樓2座 64111333 現(xiàn)房 自由組合合 有80左右的的客戶(hù)需需求在22015000平米之之間，他他們消化化了300的寫(xiě)寫(xiě)字樓面面積；另另外200的客客戶(hù)需求求在2000150000平米米之間，消化了了寫(xiě)字樓樓70左左右的面面積。 主要是世世界5000強(qiáng)的的跨國(guó)公公司和外外企。 建外SOOHO 702250 20044 自由組合合 有大部分分

6、客戶(hù)需需求在22015000平米之之間。 私營(yíng)企業(yè)業(yè) 東方銀座座 10010000 20033 自由組合合 各種面積積客戶(hù)比比例比較較均衡。 外資 贏嘉大廈廈 13313666 現(xiàn)房 大開(kāi)間 有10的客戶(hù)戶(hù)需求在在2000平米以以下，550在在50118000平米，2030在在801110000平米米。 合資，外外資和國(guó)國(guó)有 京匯大廈廈 10018000 現(xiàn)房 大開(kāi)間 70%客客戶(hù)需求求在20000平平米以下下，其中中中等面面積需求求占了550。 外企 數(shù)碼011大廈 905542 現(xiàn)房 自由組合合 20330的的客戶(hù)需需求在220000平米以以下，其其他的比比較均衡衡。 外企，國(guó)國(guó)有股份份制

7、公司司 金融街作作為全國(guó)國(guó)最主要要的金融融中心，長(zhǎng)期以以來(lái)是國(guó)國(guó)內(nèi)外大大型金融融企業(yè)的的盤(pán)踞之之地，對(duì)對(duì)寫(xiě)字樓樓的需求求也比較較旺盛，甚至導(dǎo)導(dǎo)致了220022上半年年整個(gè)區(qū)區(qū)域處于于無(wú)房可可賣(mài)的斷斷檔期。但隨著著下半年年到20003年年北京國(guó)國(guó)際金融融大廈，富凱大大廈、中中證大廈廈的開(kāi)盤(pán)盤(pán)，宣告告了金融融街二期期建設(shè)的的正式開(kāi)開(kāi)始，也也使金融融街寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)的斷檔檔現(xiàn)象逐逐步得到到緩解。 表2000220003金融融街區(qū)域域新增寫(xiě)寫(xiě)字樓 項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng) 總建筑面面積 現(xiàn)已入駐駐客戶(hù) 富凱大廈廈 11萬(wàn) 中國(guó)保險(xiǎn)險(xiǎn)公司，華夏銀銀行，中證大廈廈 15萬(wàn) 金融國(guó)際際大廈 11萬(wàn)中國(guó)證券券監(jiān)督委委員會(huì)、

8、三峽證證券、西西城區(qū)資資產(chǎn)管理理有限公公司總計(jì)37萬(wàn)以中資的的金融企企業(yè)為主主但由于北北京國(guó)際際金融大大廈一棟棟已被中中國(guó)保險(xiǎn)險(xiǎn)公司買(mǎi)買(mǎi)下，另另一棟的的大部分分也賣(mài)給給了華夏夏銀行，而富凱凱大廈的的大部分分也賣(mài)給給了中國(guó)國(guó)證券監(jiān)監(jiān)督委員員會(huì)、三三峽證券券、西城城區(qū)資產(chǎn)產(chǎn)管理有有限公司司這樣的的國(guó)內(nèi)金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)，因此此這兩棟棟新入伙伙的寫(xiě)字字樓在220033年實(shí)際際上已剩剩不了很很多空置置面積，加上中中證大廈廈15萬(wàn)平平米，新新增供應(yīng)應(yīng)量在220萬(wàn)平平米左右右。但金金融街地地區(qū)不像像CBDD及中關(guān)關(guān)村地區(qū)區(qū)公司那那樣多，需求那那樣旺盛盛，所以以預(yù)計(jì)220033年該地地區(qū)寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)也不會(huì)會(huì)出現(xiàn)

9、很很大波動(dòng)動(dòng)，發(fā)展展較為平平穩(wěn)。 圖金融融街目前前在租在在售項(xiàng)目目 與以上兩兩個(gè)區(qū)域域相比，今年中中關(guān)村寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)將呈呈現(xiàn)進(jìn)一一步加劇劇的態(tài)勢(shì)勢(shì)。一來(lái)來(lái)是該地地區(qū)寫(xiě)字字樓新增增供應(yīng)量量過(guò)大有有關(guān)，預(yù)預(yù)計(jì)今年年中關(guān)村村地區(qū)將將有800萬(wàn)平方方米的寫(xiě)寫(xiě)字樓供供應(yīng)，主主要集中中在中關(guān)關(guān)村西區(qū)區(qū)、中關(guān)關(guān)村科學(xué)學(xué)城、北北大科學(xué)學(xué)園、清清華科技技園。二二是產(chǎn)品品同質(zhì)化化日趨嚴(yán)嚴(yán)重，供供需錯(cuò)位位突出。在中關(guān)關(guān)村目前前開(kāi)發(fā)的的寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目中中，面對(duì)對(duì)跨國(guó)企企業(yè)，定定位于國(guó)國(guó)際型55A級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓的的項(xiàng)目居居多，一一般開(kāi)間間大，價(jià)價(jià)格高，而忽視視了目前前對(duì)寫(xiě)字字樓需求求最為強(qiáng)強(qiáng)烈的成成長(zhǎng)型中中小企業(yè)業(yè)

10、的需求求，市場(chǎng)場(chǎng)供需結(jié)結(jié)構(gòu)日益益畸形。 所以從以以上三個(gè)個(gè)區(qū)域的的比較來(lái)來(lái)看，220033年的熱熱點(diǎn)區(qū)域域還將是是CBDD區(qū)域，區(qū)域內(nèi)內(nèi)供需兩兩旺，越越來(lái)越多多的外資資企業(yè)將將扎根CCBD，特別是是世界5500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)，商務(wù)氛氛圍濃厚厚，商業(yè)業(yè)配套齊齊全，交交通設(shè)施施發(fā)達(dá)的的CBDD將是他他們的首首選；金金融街區(qū)區(qū)域由于于供需都都比較平平緩，預(yù)預(yù)計(jì)今年年的發(fā)展展態(tài)勢(shì)將將十分平平穩(wěn)；競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)最為為激烈而而殘酷當(dāng)當(dāng)屬中關(guān)關(guān)村區(qū)域域，過(guò)多多的政府府行為，無(wú)序的的開(kāi)發(fā)，一窩蜂蜂的上項(xiàng)項(xiàng)目，對(duì)對(duì)中小企企業(yè)的視視而不見(jiàn)見(jiàn)，都將將把區(qū)域域內(nèi)眾多多的寫(xiě)字字樓項(xiàng)目目推上絕絕路。 2. 需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)：中小小企業(yè)和和

11、投資型型買(mǎi)家漸漸成主體體 20000年以前前，北京京市寫(xiě)字字樓大單單購(gòu)買(mǎi)的的成交量量比例達(dá)達(dá)到了770%以以上，每每年都要要消耗330萬(wàn)平平米以上上的寫(xiě)字字樓面積積，而11996620000年五五年之間間消化的的面積更更是在1150萬(wàn)萬(wàn)平米以以上；而而從20001年年以來(lái)寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)的成成交情況況看，大大單購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的面積積比例已已經(jīng)大幅幅下降，20001年除除了金融融街的國(guó)國(guó)企大廈廈，金融融大廈有有較大面面積的成成交之外外，其他他區(qū)域的的成交量量都比較較小，樂(lè)樂(lè)觀估計(jì)計(jì)20001年全全年的大大單成交交量也就就在400萬(wàn)平米米左右，20002年估估計(jì)不到到25萬(wàn)平平米。隨隨著市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，

12、中小型型企業(yè)，特別是是國(guó)內(nèi)的的新興創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型企企業(yè)數(shù)量量越來(lái)越越多，他他們對(duì)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字字樓的需需求也越越來(lái)越大大，中小小企業(yè)的的小面積積購(gòu)買(mǎi)肯肯定將成成為市場(chǎng)場(chǎng)的主流流。不過(guò)過(guò)，由于于大部分分純寫(xiě)字字樓要么么成交面面積過(guò)大大，價(jià)格格過(guò)高；要么就就是軟硬硬件服務(wù)務(wù)不過(guò)關(guān)關(guān)，加之之銀行按按揭手續(xù)續(xù)繁雜，難于辦辦理，適適于這些些中小規(guī)規(guī)模企業(yè)業(yè)的純寫(xiě)寫(xiě)字樓可可選范圍圍并不多多，使大大部分企企業(yè)轉(zhuǎn)向向購(gòu)買(mǎi)商商務(wù)公寓寓或商住住兩用型型物業(yè)。不過(guò)，商務(wù)公公寓畢竟竟還是公公寓，用用于辦公公無(wú)論是是在建筑筑形式上上，還是是在后期期管理上上都存在在一些難難以克服服的問(wèn)題題，市場(chǎng)場(chǎng)更需要要為中小小企業(yè)精精心打造造的

13、高檔檔寫(xiě)字樓樓。 表商住住公寓和和寫(xiě)字樓樓的規(guī)劃劃比較 物業(yè)類(lèi)型型 使用年限限 按揭政策策 出讓金（每平方方米） 使用規(guī)范范 商住兩用用樓 70年 8成200年 6508000元 按公寓（低標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)） 商務(wù)樓 70年 8成200年 6508000元 按公寓（高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)） 寫(xiě)字樓 50年 6成100年 13000元以上上 按寫(xiě)字樓樓（高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)） 特別值得得注意的的是，隨隨著去年年以來(lái)北北京寫(xiě)字字樓市場(chǎng)場(chǎng)的升溫溫，投資資性買(mǎi)家家越來(lái)越越多。CCBD目目前在售售樓盤(pán)中中，投資資型用戶(hù)戶(hù)就占了了40，而新推推出的住住幫20000、中證大大廈、帝帝恒寫(xiě)字字樓、當(dāng)當(dāng)代青云云大廈、銀網(wǎng)中中心也吸吸引了大大批投資

14、資性買(mǎi)家家進(jìn)場(chǎng)。投資型型買(mǎi)家投投資的寫(xiě)寫(xiě)字樓大大多屬于于針對(duì)中中小企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)的的戶(hù)型較較小的高高檔寫(xiě)字字樓，他他們最大大的特點(diǎn)點(diǎn)就是投投資較少少，回報(bào)報(bào)較快，價(jià)格相相對(duì)較低低，租務(wù)務(wù)市場(chǎng)比比較廣泛泛。 從上面的的分析中中我們可可以看出出，隨著著北京寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)的發(fā)發(fā)展，需需求主體體結(jié)構(gòu)已已經(jīng)發(fā)生生了巨大大的變化化，以往往由大客客戶(hù)大單單購(gòu)買(mǎi)的的情況越越來(lái)越少少，取而而代之的的是充滿(mǎn)滿(mǎn)市場(chǎng)活活力的中中小型企企業(yè)客戶(hù)戶(hù)，他們們把經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭異常常強(qiáng)勁的的北京當(dāng)當(dāng)成為了了發(fā)展自自己事業(yè)業(yè)的溫床床，逐漸漸成為了了京城寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)的需需求主體體；伴隨隨著中小小型企業(yè)業(yè)一起成成長(zhǎng)的就就是投資資型買(mǎi)

15、家家，將和和中小企企業(yè)一起起構(gòu)成北北京市寫(xiě)寫(xiě)字樓最最核心的的需求群群體。 3. 產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)：邊緣緣產(chǎn)品先先聲奪人人 為了迎合合中小企企業(yè)辦公公的市場(chǎng)場(chǎng)需求特特點(diǎn)，去去年北京京寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)上上就出現(xiàn)現(xiàn)了眾多多的邊緣緣性寫(xiě)字字樓產(chǎn)品品，讓人人令人耳耳目一新新的同時(shí)時(shí)也先聲聲奪人，取得了了意想不不到的銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)績(jī)。這類(lèi)類(lèi)產(chǎn)品一一是以住住邦20000，數(shù)碼001大廈廈為代表表的經(jīng)過(guò)過(guò)住宅改改造的商商住公寓寓；二是是以中關(guān)關(guān)村韋伯伯豪，長(zhǎng)遠(yuǎn)天天地以及及朝陽(yáng)區(qū)區(qū)建外ssohoo為代表表的“公司公公園”純商務(wù)務(wù)公寓。這些邊邊緣產(chǎn)品品的出現(xiàn)現(xiàn)不僅揭揭示了目目前北京京市寫(xiě)字字樓產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)的的單一，供需錯(cuò)錯(cuò)位的

16、程程度，同同時(shí)也表表明了寫(xiě)寫(xiě)字樓的的市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)觀念念必須要要從以“以產(chǎn)品品為核心心”轉(zhuǎn)向?yàn)闉椤耙钥蛻?hù)戶(hù)為核心心，以需需求為核核心”的重要要性。其其實(shí)，無(wú)無(wú)論是商商住公寓寓也好，純商務(wù)務(wù)公寓也也好，與與純寫(xiě)字字樓相比比總有較較大的差差異，那那為什么么市場(chǎng)總總對(duì)中小小企業(yè)的的需求缺缺乏關(guān)注注呢？其其中主要要的原因因就在于于開(kāi)發(fā)商商“總想著著把產(chǎn)品品做成什什么樣的的才有名名氣，才才有氣派派”，諸不不知需求求是根本本，產(chǎn)品品銷(xiāo)售不不出去就就什么都都不會(huì)有有，而大大量同質(zhì)質(zhì)化的開(kāi)開(kāi)發(fā)只會(huì)會(huì)把項(xiàng)目目送上絕絕路。 總的說(shuō)來(lái)來(lái)，北京京市寫(xiě)字字樓的供供給量在在今后幾幾年會(huì)持持續(xù)放大大，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力也也會(huì)越來(lái)來(lái)越大

17、。而從區(qū)區(qū)域上看看，中關(guān)關(guān)村不僅僅區(qū)域環(huán)環(huán)境差強(qiáng)強(qiáng)人意，而且供供給量也也是三個(gè)個(gè)區(qū)域上上最大的的，面臨臨的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)將空前前慘烈；而和市市場(chǎng)激烈烈的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)形成鮮鮮明對(duì)比比的是，中小企企業(yè)巨大大的市場(chǎng)場(chǎng)需求得得不到滿(mǎn)滿(mǎn)足和邊邊緣型寫(xiě)寫(xiě)字樓的的熱銷(xiāo)，而這一一切正是是開(kāi)發(fā)商商以“以產(chǎn)品品為核心心”市場(chǎng)觀觀念的結(jié)結(jié)果第二章 中關(guān)村村目前寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)狀況況分析中關(guān)村作作為我國(guó)國(guó)知識(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的中中心區(qū)，吸引了了全國(guó)大大量的高高新技術(shù)術(shù)企業(yè)，這樣就就給中關(guān)關(guān)村的寫(xiě)寫(xiě)字樓帶帶來(lái)了巨巨大的發(fā)發(fā)展空間間。19997年年以前，中關(guān)村村地區(qū)僅僅有9個(gè)優(yōu)質(zhì)質(zhì)寫(xiě)字樓樓項(xiàng)目，供給量量為9.3萬(wàn)平平米；119977年以后后，隨著

18、著西格瑪瑪大廈，中電信信息大廈廈等項(xiàng)目目先后入入市，中中關(guān)村寫(xiě)寫(xiě)字樓供供給量達(dá)達(dá)到了555萬(wàn)平平米；據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，到20002年年底，中中關(guān)村一一共有寫(xiě)寫(xiě)字樓項(xiàng)項(xiàng)目3000個(gè)，其中不不乏像中中關(guān)村金金融中心心，融科科資訊中中心這樣樣定位于于國(guó)際型型5A級(jí)寫(xiě)寫(xiě)字樓的的項(xiàng)目，中關(guān)村村寫(xiě)字樓樓在擁有有樂(lè)觀的的市場(chǎng)前前景時(shí)，也面臨臨著巨大大潛在供供應(yīng)量的的壓力。 1. 宏宏觀環(huán)境境利好，商務(wù)環(huán)環(huán)境難盡盡人意 “第一是是地段，第二是是地段，第三還還是地段段”，地段段論是房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的金金科玉律律，而好好地段的的潛臺(tái)詞詞就是一一個(gè)好的的環(huán)境。對(duì)于寫(xiě)寫(xiě)字樓來(lái)來(lái)說(shuō)，濃濃厚的商商務(wù)環(huán)境境，完善善的配套套設(shè)施，便捷

19、的的交通是是決定一一個(gè)寫(xiě)字字樓項(xiàng)目目定位的的前提。雖然中中關(guān)村在在利好的的宏觀環(huán)環(huán)境下得得到了巨巨大的發(fā)發(fā)展，但但是其無(wú)無(wú)論在配配套，商商務(wù)環(huán)境境還是交交通等方方面都難難盡人意意，根本本無(wú)法達(dá)達(dá)到高品品質(zhì)寫(xiě)字字樓客戶(hù)戶(hù)，特別別是像跨跨國(guó)公司司這樣高高端用戶(hù)戶(hù)的要求求，這也也是為什什么CBBD寫(xiě)字字樓被眾眾多外企企所消化化，而微微軟等卻卻要“外逃”中關(guān)村村的主要要原因。 商務(wù)環(huán)境境的首先先表現(xiàn)是是整體形形象。目目前中關(guān)關(guān)村尚屬屬于開(kāi)發(fā)發(fā)期間，整體上上給人的的形象就就像一個(gè)個(gè)大工地地，到處處都開(kāi)膛膛破肚，坑坑洼洼洼，而而且隨著著開(kāi)發(fā)力力度的加加大，這這樣的情情況還可可能持續(xù)續(xù)35年，這這么長(zhǎng)時(shí)時(shí)間

20、保持持這樣的的形象，對(duì)中關(guān)關(guān)村的影影響是十十分巨大大的。另另外，隨隨著大面面積電子子城的入入市，中中關(guān)村看看上就更更像一個(gè)個(gè)電子市市場(chǎng)了，賣(mài)盜版版光盤(pán)的的，推銷(xiāo)銷(xiāo)電子器器材的，給中關(guān)關(guān)村的整整體形象象蒙上了了一層巨巨大的陰陰影。 其次就是是商務(wù)配配套建設(shè)設(shè)跟不上上。在中中關(guān)村，幾乎找找不到一一家像樣樣的大飯飯店、大大展覽中中心，甚甚至連一一家像樣樣的咖啡啡館都沒(méi)沒(méi)有。據(jù)據(jù)說(shuō)微軟軟每次開(kāi)開(kāi)新聞發(fā)發(fā)布會(huì)，都選擇擇遠(yuǎn)在北北京東三三環(huán)的國(guó)國(guó)貿(mào)大廈廈。 最后就是是交通設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)的落后后。中關(guān)關(guān)村是一一個(gè)人口口密度比比較大的的區(qū)域，所以車(chē)車(chē)流量也也比較大大，而在在19999年之之前，整整個(gè)海淀淀區(qū)的主主

21、干線只只有南北北走向的的白頤路路、學(xué)院院路和東東西走向向的老西西外大街街等幾條條為數(shù)不不多的干干道，這這些道路路因?yàn)榻?jīng)經(jīng)常處于于飽和狀狀態(tài)變得得非常擁?yè)矶拢h(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能能適應(yīng)科科技園區(qū)區(qū)發(fā)展的的需要，給人們們的出行行帶來(lái)了了極大不不便。盡盡管三年年以來(lái)海海淀區(qū)又又完成220余條條道路的的改擴(kuò)建建和新建建任務(wù)，但對(duì)于于即將迎迎接世界界5000強(qiáng)企業(yè)業(yè)的中關(guān)關(guān)村來(lái)說(shuō)說(shuō)，仍然然是任重重道遠(yuǎn)。 隨著跨國(guó)國(guó)公司在在中國(guó)的的發(fā)展，他們之之中的大大部分企企業(yè)即將將走完他他們?cè)谥兄袊?guó)的摸摸索期，轉(zhuǎn)而進(jìn)進(jìn)入第二二階段。中國(guó)的的入世和和北京申申奧成功功，會(huì)給給他們帶帶來(lái)更大大的發(fā)展展空間和和機(jī)遇，他們也也會(huì)以更更新

22、的姿姿態(tài)挑戰(zhàn)戰(zhàn)中國(guó)，會(huì)更加加注重形形象，而而中關(guān)村村不是他他們的理理想地點(diǎn)點(diǎn)。 2. 供供給量持持續(xù)放大大，國(guó)際際型5AA級(jí)高檔檔寫(xiě)字樓樓競(jìng)爭(zhēng)加加劇 中關(guān)村歷歷來(lái)是北北京市寫(xiě)寫(xiě)字樓比比較集中中的區(qū)域域之一，但由于于其商務(wù)務(wù)環(huán)境的的原因入入市的寫(xiě)寫(xiě)字樓數(shù)數(shù)量一直直比較少少，特別別是一些些高檔的的寫(xiě)字樓樓，在中中關(guān)村一一直處于于斷檔期期，從而而導(dǎo)致了了區(qū)域內(nèi)內(nèi)寫(xiě)字樓樓長(zhǎng)期處處于供不不應(yīng)求的的狀態(tài)，寫(xiě)字樓樓價(jià)格居居高不下下。但隨隨著20002年年1月關(guān)于于“中關(guān)村村3年內(nèi)變變樣，中中關(guān)村要要以世界界5000強(qiáng)、國(guó)國(guó)際著名名高科技技公司、國(guó)內(nèi)大大型企業(yè)業(yè)集團(tuán)和和風(fēng)險(xiǎn)投投資機(jī)構(gòu)構(gòu)為重點(diǎn)點(diǎn)”政策的的出現(xiàn)，

23、中關(guān)村村寫(xiě)字樓樓掀起了了新一輪輪的開(kāi)發(fā)發(fā)熱潮，供給量量持續(xù)加加大，其其中又以以定位為為國(guó)際跨跨國(guó)客戶(hù)戶(hù)為主，級(jí)別在在國(guó)際型型5A級(jí)的的高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓開(kāi)開(kāi)發(fā)為重重點(diǎn)，導(dǎo)導(dǎo)致了高高檔市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異異常激烈烈，產(chǎn)品品同質(zhì)化化現(xiàn)象日日益嚴(yán)重重。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中中關(guān)村供供應(yīng)的寫(xiě)寫(xiě)字樓個(gè)個(gè)數(shù)在330個(gè)以以上，供供應(yīng)面積積(含已租租、已售售、在租租、在售售)已經(jīng)達(dá)達(dá)到1229萬(wàn)平平方米，其中220022年的供供給量是是40萬(wàn)平平米，今今年還將將有800萬(wàn)平米米的寫(xiě)字字樓投入入使用，也就是是說(shuō)到220044年初中中關(guān)村的的寫(xiě)字樓樓總量將將在2000萬(wàn)平平米以上上。另外外，從目目前市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)的的項(xiàng)目類(lèi)類(lèi)型來(lái)看看，像

24、融融科資訊訊中心這這樣面對(duì)對(duì)跨國(guó)企企業(yè)，定定位高檔檔的寫(xiě)字字樓層出出不窮，如下表表所示。 表近近期5AA級(jí)高檔檔寫(xiě)字樓樓信息 寫(xiě)字樓名名稱(chēng) 總建筑面面積 均價(jià) 位置 融科資訊訊中心 4.9萬(wàn)萬(wàn) 28美金金/月.平米（租金） 科學(xué)院南南路 柏彥大廈廈 3.4萬(wàn)萬(wàn) 4元/天天.平米（租金） 北四環(huán)中中路 銀谷大廈廈 7萬(wàn) 117117元/平米（售價(jià)） 北四環(huán)東東北角 中關(guān)村科科技貿(mào)易易中心 20萬(wàn) 135000元/平米 中關(guān)村大大街東南南角 大地科技技大廈 5.1萬(wàn)萬(wàn) 4.5元元/天.平米（租金） 北四環(huán)路路西北角角 中關(guān)村金金融中心心 11萬(wàn) 待定 中關(guān)村西西區(qū) 清華同方方科技廣廣場(chǎng) 11萬(wàn) 1

25、30000元/平米 清華東路路 豪景大廈廈 5萬(wàn) 120000元/平米 海淀區(qū)知知春路 富海中心心 10.11萬(wàn) 120000元/平米 北方交大大西門(mén) 科技財(cái)富富中心 6.6萬(wàn)萬(wàn) 110000元/平米 海淀區(qū)學(xué)學(xué)清路 數(shù)碼大廈廈A座 6.8萬(wàn)萬(wàn) 180000元/平米 中關(guān)村南南大街 可見(jiàn)，以以忽略中中關(guān)村中中小型企企業(yè)需求求，而面面向跨國(guó)國(guó)企業(yè)為為主的國(guó)國(guó)際型55A級(jí)高高檔寫(xiě)字字樓已經(jīng)經(jīng)成為市市場(chǎng)主要要供給類(lèi)類(lèi)型，該該類(lèi)型寫(xiě)寫(xiě)字樓不不僅要面面對(duì)區(qū)域域內(nèi)眾多多寫(xiě)字樓樓的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，同時(shí)時(shí)還要面面對(duì)來(lái)自自CBDD區(qū)域?qū)憣?xiě)字樓的的競(jìng)爭(zhēng)。CBDD區(qū)域今今年高檔檔的寫(xiě)字字樓供應(yīng)應(yīng)量也非非常大，光北京京財(cái)富中

26、中心就有有70萬(wàn)平平米的建建筑面積積，此外外還有世世紀(jì)財(cái)富富中心，恒禾國(guó)國(guó)際中心心等項(xiàng)目目也將于于今年面面市。當(dāng)當(dāng)然，對(duì)對(duì)于跨國(guó)國(guó)公司客客戶(hù)來(lái)說(shuō)說(shuō)，在商商務(wù)氛圍圍極其濃濃厚，商商務(wù)配套套齊全，而價(jià)格格不相上上下的CCBD和和中關(guān)村村之間，熟輕熟熟重不言言而喻。 3. 成成長(zhǎng)型中中小企業(yè)業(yè)成需求求主力，供需錯(cuò)錯(cuò)位明顯顯 自從9.11之之后，全全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)普遍不不景氣，外資企企業(yè)對(duì)寫(xiě)寫(xiě)字樓的的需求也也日益萎萎縮，即即使是在在入世和和申奧成成功雙層層刺激下下，需求求的釋放放也會(huì)比比較緩慢慢；而國(guó)國(guó)內(nèi)大型型企業(yè)也也由于前前幾年的的大單購(gòu)購(gòu)買(mǎi)和租租賃，需需求基本本飽和；相反，中國(guó)強(qiáng)強(qiáng)勁的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展勢(shì)頭卻

27、卻催生了了眾多創(chuàng)創(chuàng)業(yè)型小小企業(yè)，他們成成了北京京寫(xiě)字樓樓的需求求主力。 根據(jù)相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)顯顯示，在在中關(guān)村村現(xiàn)有的的企業(yè)當(dāng)當(dāng)中，550人以以下的中中小型企企業(yè)占885%，平均需需要的辦辦公面積積為2665.332平方方米，而而其中110人左左右的企企業(yè)又占占了800，他他們需要要的辦公公面積只只有1000平米米左右；501000人企業(yè)業(yè)占9%，平均均需要的的辦公面面積10094.20平平方米；而1000人以以上企業(yè)業(yè)僅占66%，平平均面積積56660.887平方方米。其其實(shí)中關(guān)關(guān)村之所所以作為為中國(guó)的的知識(shí)聚聚集點(diǎn)，正是由由于眾多多的創(chuàng)業(yè)業(yè)型中小小企業(yè)起起到了源源動(dòng)力和和生力軍軍的作用用，然而而

28、相關(guān)資資料表明明，這些些中小型型企業(yè)中中有800不在在中關(guān)村村本地進(jìn)進(jìn)行辦公公，而在在外辦公公的面積積竟高達(dá)達(dá)1000萬(wàn)平米米。究其其原因，就是中中關(guān)村現(xiàn)現(xiàn)有的寫(xiě)寫(xiě)字樓要要么檔次次不高，配套較較差，形形象難以以如意；要么就就是定位位于跨國(guó)國(guó)企業(yè)的的5A級(jí)高高檔寫(xiě)字字樓，戶(hù)戶(hù)型面積積普遍較較大，總總價(jià)極為為昂貴；而專(zhuān)門(mén)門(mén)為中小小企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)的超超高檔小小型寫(xiě)字字樓幾乎乎沒(méi)有，市場(chǎng)供供需錯(cuò)位位十分明明顯。 而近年來(lái)來(lái)，中關(guān)關(guān)村大規(guī)規(guī)模中高高檔公寓寓的出世世，正好好彌補(bǔ)了了這片市市場(chǎng)空間間，10002000平米左左右的小小辦公戶(hù)戶(hù)型，租租金相對(duì)對(duì)便宜，配套齊齊全，品品質(zhì)高，物業(yè)服服務(wù)和管管理好，完全滿(mǎn)

29、滿(mǎn)足了眾眾多成長(zhǎng)長(zhǎng)型中小小企業(yè)的的入駐，市場(chǎng)十十分火爆爆。但商商住公寓寓畢竟是是市場(chǎng)畸畸形發(fā)展展的產(chǎn)物物，但總總體上來(lái)來(lái)講，無(wú)無(wú)論其商商務(wù)形象象，品質(zhì)質(zhì)和整個(gè)個(gè)配套設(shè)設(shè)寫(xiě)字樓樓相媲美美的，對(duì)對(duì)寫(xiě)字樓樓的客戶(hù)戶(hù)分流不不會(huì)很明明顯。所所以在中中關(guān)村專(zhuān)專(zhuān)門(mén)針對(duì)對(duì)中小企企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)的超小小戶(hù)型寫(xiě)寫(xiě)字樓具具有巨大大的市場(chǎng)場(chǎng)空間。 綜上所述述，目前前中關(guān)村村對(duì)內(nèi)的的寫(xiě)字樓樓開(kāi)發(fā)明明顯處于于無(wú)序狀狀態(tài)，政政府行為為較多，開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目呈現(xiàn)現(xiàn)一窩蜂蜂，產(chǎn)品品同質(zhì)化化日益嚴(yán)嚴(yán)重，同同時(shí)對(duì)村村內(nèi)主要要需求主主力中中小企業(yè)業(yè)關(guān)注不不夠，市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)形式日日趨嚴(yán)峻峻；而向向外比較較，中關(guān)關(guān)村無(wú)論論在商務(wù)務(wù)配套，氛圍，交通上

30、上都無(wú)法法同競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)區(qū)域CCBD和和金融街街相比，隨著后后兩個(gè)區(qū)區(qū)域高檔檔寫(xiě)字樓樓供給量量的增加加，在高高端客戶(hù)戶(hù)特別是是跨國(guó)公公司的爭(zhēng)爭(zhēng)奪上，中關(guān)村村明顯處處于下風(fēng)風(fēng)。所以以，對(duì)于于中關(guān)村村目前眾眾多的高高檔寫(xiě)字字樓來(lái)說(shuō)說(shuō)，只有有力爭(zhēng)滿(mǎn)滿(mǎn)足本地地中小型型客戶(hù)的的需求，才是避避免殘酷酷競(jìng)爭(zhēng)的的唯一出出路第三章 北京市市寫(xiě)字樓樓大單租租購(gòu)分析析北京市寫(xiě)寫(xiě)字樓市市場(chǎng)歷年年來(lái)都有有大面積積的成交交案例發(fā)發(fā)生，特特別是在在20001年以以前，市市場(chǎng)上770的的面積被被大單購(gòu)購(gòu)買(mǎi)所消消化。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，19996至20000年五五年內(nèi)認(rèn)認(rèn)購(gòu)一萬(wàn)萬(wàn)平方米米以上寫(xiě)寫(xiě)字樓面面積的大大單成交交數(shù)量達(dá)達(dá)到666家，認(rèn)認(rèn)

31、購(gòu)面積積達(dá)1550萬(wàn)平平方米以以上；從從租購(gòu)客客戶(hù)的類(lèi)類(lèi)型和分分布上看看，國(guó)家家部委政政府機(jī)構(gòu)構(gòu)、金融融保險(xiǎn)機(jī)機(jī)構(gòu)和國(guó)國(guó)有的大大型集團(tuán)團(tuán)公司占占了大頭頭，主要要的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)區(qū)域是是西部金金融街區(qū)區(qū)域，基基本上是是建一棟棟消化一一棟。隨隨著北京京城市建建設(shè)的大大面鋪開(kāi)開(kāi)，大單單租購(gòu)無(wú)無(wú)論是面面積，還還是客戶(hù)戶(hù)類(lèi)型，區(qū)域都都發(fā)生了了較大變變化，特特別是中中國(guó)加入入世貿(mào)和和北京申申奧成功功，推動(dòng)動(dòng)了京城城寫(xiě)字樓樓格局的的改變。 1. 大大單租購(gòu)購(gòu)的需求求總量和和需求單單位面積積近年有有較大幅幅度的下下降 20011年以前前京城每每一年都都有大量量的大單單租購(gòu)需需求，特特別是在在19997年，全年租租購(gòu)1

32、萬(wàn)平米米以上的的大單一一共有119例，其中不不乏像中中國(guó)農(nóng)業(yè)業(yè)發(fā)展銀銀行購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)月壇大大廈6550000平米，民航總總局購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)金銳大大廈6770000平米這這樣的大大單出現(xiàn)現(xiàn)，總成成交量在在40萬(wàn)平平米以上上。但到到了20002年年，成交交量在11萬(wàn)平米米以上的的案例僅僅有3例，分分別是兩兩國(guó)內(nèi)在在華麟購(gòu)購(gòu)買(mǎi)了66萬(wàn)平米米，中國(guó)國(guó)進(jìn)出口口銀行在在牡丹公公寓購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)了3000000平米和和建設(shè)部部在騰達(dá)達(dá)租賃了了110000平平米。 圖1999620002年成成交量在在100000平平米以上上案例的的總成交交量 其實(shí)，從從2000120002年租租購(gòu)的單單位面積積來(lái)看，以50000平平米以下下的成交

33、交案例居居多，如如20001年上上半年中中澤科技技惠普購(gòu)購(gòu)買(mǎi)了118855平米，BEAA系統(tǒng)在在中國(guó)人人壽大廈廈購(gòu)買(mǎi)了了26000平米米；20002年年單位需需求面積積有了進(jìn)進(jìn)一步的的縮小，如loone staar在嘉嘉里中心心租的5510平平米，中中洲會(huì)計(jì)計(jì)在中國(guó)國(guó)人壽大大廈買(mǎi)的的6000平米，都是典典型的小小面積成成交案例例。鑒于于現(xiàn)有中中小企業(yè)業(yè)的需求求比較旺旺盛，而而大型企企業(yè)相對(duì)對(duì)需求飽飽和的趨趨勢(shì)，預(yù)預(yù)計(jì)今年年大單租租購(gòu)的需需求量還還會(huì)進(jìn)一一步萎縮縮，單位位需求面面積還將將減小。 表2000120002年部部分小面面積成交交案例 客戶(hù) 項(xiàng)目 區(qū)域 成交面積積 成交時(shí)間間 施樂(lè) 豐聯(lián)

34、廣場(chǎng)場(chǎng) 朝陽(yáng)區(qū) 900 20011.1 匯氏制藥藥 中國(guó)人壽壽大廈 朝陽(yáng)區(qū) 850 20011.2 中華英才才網(wǎng) 國(guó)際大廈廈 朝陽(yáng)區(qū) 800 20011.2 北京電信信通 京匯大廈廈 朝陽(yáng)區(qū) 800 20011.3 金都律師師事務(wù)所所 中國(guó)人壽壽大廈 朝陽(yáng)區(qū) 850 20011.3 美國(guó)電報(bào)報(bào)電話(huà)公公司 國(guó)貿(mào)一座座 朝陽(yáng)區(qū) 600 20011.3 日產(chǎn)汽車(chē)車(chē) 京匯大廈廈 朝陽(yáng)區(qū) 600 20011.3 奧迪斯電電梯 京匯大廈廈 朝陽(yáng)區(qū) 650 20011.4 番德律師師 國(guó)貿(mào)一座座 朝陽(yáng)區(qū) 700 20011.4 共和律師師事務(wù)所所 盛福大廈廈 朝陽(yáng)區(qū) 900 20011.4 雷諾汽車(chē)車(chē) 京匯

35、大廈廈 朝陽(yáng)區(qū) 520 20011.4 三九汽車(chē)車(chē) 騰達(dá)大廈廈 西城區(qū) 900 20011.4 時(shí)代華納納 國(guó)貿(mào)一座座 朝陽(yáng)區(qū) 700 20011.4 lonee sttar 嘉里中心心 朝陽(yáng)區(qū) 510 20022.1 中洲會(huì)計(jì)計(jì) 中國(guó)人壽壽大廈 朝陽(yáng)區(qū) 600 20022.1 注：“220011.1”表示220011年第一一季度 2. 大大單成交交區(qū)域逐逐漸由西西部向東東部轉(zhuǎn)移移 在20001年以以前，有有關(guān)大單單租購(gòu)的的發(fā)生多多數(shù)在遍遍布國(guó)家家部位機(jī)機(jī)關(guān)和金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)的西城城區(qū)，特特別是金金融街區(qū)區(qū)域，是是寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)主主要的大大單租購(gòu)購(gòu)區(qū)域。如下圖圖，在220011年以前前，共有有25例

36、上上萬(wàn)平米米的大單單是在西西城區(qū)成成交，而而僅有88例是在在東部的的朝陽(yáng)區(qū)區(qū)成交，加上東東城區(qū)的的11例，也才有有19例。 圖20001年年以前各各個(gè)區(qū)域域上萬(wàn)平平米案例例的成交交個(gè)數(shù)和和成交面面積 再來(lái)看以以下2000120002年間間各個(gè)區(qū)區(qū)域的成成交情況況，如下下圖，朝朝陽(yáng)區(qū)的的成交數(shù)數(shù)量已經(jīng)經(jīng)達(dá)到557個(gè)，成交面面積為227萬(wàn)平平米；而而西城區(qū)區(qū)僅為111個(gè)，成交面面積也只只有6萬(wàn)；另另外，海海淀區(qū)雖雖然有116例大大單成交交，但成成交面積積僅有44.7萬(wàn)萬(wàn)平米，可見(jiàn)其其成交單單位面積積之小。 圖2000120002年各各個(gè)區(qū)域域的大單單成交例例數(shù)和成成交面積積 3. 中中資企業(yè)業(yè)仍是

37、大大單租購(gòu)購(gòu)的主體體客戶(hù) 根據(jù)1999620000年五五年內(nèi)認(rèn)認(rèn)購(gòu)1000000平方米米以上寫(xiě)寫(xiě)字樓面面積的客客戶(hù)比例例來(lái)看，中資企企業(yè)占了了92，其中金金融保險(xiǎn)險(xiǎn)機(jī)構(gòu)222家，占433%，部部委機(jī)關(guān)關(guān)9家，占占16%，大型型集團(tuán)公公司144家，占占27%，外省省/市公司司3家，占占6%；而而外國(guó)公公司僅有有4家，占占8%。如如下圖所所示。 圖1999620000年認(rèn)認(rèn)購(gòu)在1100000平米米以上的的機(jī)構(gòu) 但進(jìn)入220011年之后后，外資資企業(yè)明明顯加快快了進(jìn)入入中國(guó)的的腳步，大單租租購(gòu)寫(xiě)字字樓數(shù)量量有了明明顯增長(zhǎng)長(zhǎng)。在220011年第一一季度成成交的114例大大單租賃賃里面，外資企企業(yè)占了了

38、8例，成成交面積積達(dá)1553000平米，且海淀淀區(qū)的成成交量比比較活躍躍。 表20001年年第一季季度北京京市大單單案例成成交單 單位名稱(chēng)稱(chēng) 認(rèn)購(gòu)樓盤(pán)盤(pán) 位置 認(rèn)購(gòu)面積積(平方米米） 日期 澳門(mén)駐京京辦 華潤(rùn)大廈廈 東城區(qū) 1,8000 20011.1 高通 中關(guān)村大大廈 海淀區(qū) 4,0000 20011.1 嘉德國(guó)際際 騰達(dá)大廈廈 海淀區(qū) 1,6000 20011.1 金佰利 成遠(yuǎn)大廈廈 朝陽(yáng)區(qū) 1,6000 20011.1 康培英語(yǔ)語(yǔ)學(xué)院 招商局大大廈 朝陽(yáng)區(qū) 3,0000 20011.1 立安達(dá)會(huì)會(huì)計(jì)師事事務(wù)所 新東安市市場(chǎng) 東城區(qū) 1,0000 20011.1 亮馬水晶晶房地產(chǎn)產(chǎn) 北京

39、第一一上海中中心 朝陽(yáng)區(qū) 1,6000 20011.1 雀巢 城市廣場(chǎng)場(chǎng) 朝陽(yáng)區(qū) 3,0000 20011.1 日本電報(bào)報(bào)電話(huà)公公司 中關(guān)村大大廈 海淀區(qū) 1,5000 20011.1 日本交通通公社中中國(guó)旅行行北京事事物所 豐聯(lián)廣場(chǎng)場(chǎng) 朝陽(yáng)區(qū) 1,0000 20011.1 施樂(lè) 豐聯(lián)廣場(chǎng)場(chǎng) 朝陽(yáng)區(qū) 900 20011.1 松下 中關(guān)村大大廈 海淀區(qū) 1,7000 20011.1 中國(guó)網(wǎng)通通 建威大廈廈 西城區(qū) 1,2000 20011.1 中訊集團(tuán)團(tuán) 騰達(dá)大廈廈 海淀區(qū) 1,5000 20011.1 但自20002年年9.111事件件以來(lái)，西方國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)濟(jì)普遍疲疲軟，如如傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的巨

40、人人麥當(dāng)當(dāng)勞已面面臨477年來(lái)的的首次虧虧損，所所以外資資企業(yè)對(duì)對(duì)入世后后的中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)以以及北京京寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)表表現(xiàn)出了了謹(jǐn)慎態(tài)態(tài)度，多多數(shù)都?jí)簤嚎s控制制管理運(yùn)運(yùn)營(yíng)成本本（如寫(xiě)寫(xiě)字樓租租金），更換到到租金條條件相對(duì)對(duì)低廉的的寫(xiě)字樓樓。20002年年表現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)的是是中資企企業(yè)中的的傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，特特別是對(duì)對(duì)于像金金融、律律師、媒媒體、教教育以及及高檔消消費(fèi)品如如汽車(chē)、電訊包包括旅游游等現(xiàn)已已成為WWTO效效應(yīng)受益益的行業(yè)業(yè)層面，相應(yīng)伴伴隨將會(huì)會(huì)是越來(lái)來(lái)越多的的與政府府相關(guān)的的機(jī)構(gòu)和和企業(yè)成成為北京京寫(xiě)字樓樓市場(chǎng)的的主要需需求來(lái)源源，同時(shí)時(shí)也包括括強(qiáng)勁需需求的部部分地方方政府，尤其體體現(xiàn)在銷(xiāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)場(chǎng)上。 表20002年年第四季季度大單單成交案案例 公司名稱(chēng)稱(chēng) 面積（建建筑平方方米） 物業(yè)名稱(chēng)稱(chēng) 地理位置置 微軟 12,0000平平方米 盛世大廈廈 朝陽(yáng)區(qū)三三元