房屋漏水引發(fā)的糾紛

1、房屋漏水引發(fā)的糾紛來(lái)自：（本案例摘錄自中國(guó)審判案例要覽2004民事卷）住過(guò)樓房的人往往有這樣的經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)橄嗯R房屋漏水，使得原本和睦的鄰里關(guān)系而受影響，甚至破裂。而且作為受害方，不知如何索賠，也不知索賠多少。下面這個(gè)案例，可以提供一些借鑒意義。原告（上訴人）：劉女士被告（被上訴人）：陳女士一、基本案情原被告系上下樓鄰居。2002年3月8日至12日間，由于被告衛(wèi)生間水管破裂，大量自來(lái)水沿被告房屋地坪自上而下流入樓下原告住房?jī)?nèi)，直到漫溢室外被鄰居發(fā)現(xiàn)。漏水造成原告三房二廳二衛(wèi)及廚房間裝潢重度受損，所有房間地面積水，天花板受潮起皺、涂料脫落，墻紙剝落，地板起翹。家中大量物品受潮濕、水浸損壞，以致無(wú)法居

2、住在內(nèi)，只能將出租給他人的另一套自有住房收回自住。因被告拒不承擔(dān)相鄰方應(yīng)盡的賠償義務(wù)，故原告起訴要求被告賠償直接與間接損失人民幣8萬(wàn)元。訴訟中。原告變更訴訟請(qǐng)求為要求：1）判令被告對(duì)原告的因漏水損壞的SONY29英寸彩電一臺(tái)、落地音響一對(duì)、寫字臺(tái)一張、紫紅色皮沙發(fā)一套、聶耳牌鋼琴一架予以修復(fù)；2）判令被告支付原告裝潢損失修復(fù)費(fèi)用人民幣4萬(wàn)元；3）判令被告賠償自2002年3月10日起至今的房租損失人民幣25000（按月租金人民幣1600元計(jì)）；4）判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)及鑒定費(fèi)。被告辯稱：2002年3月8日至12日間因其衛(wèi)生間抽水馬桶連接水箱的軟管破裂，確實(shí)發(fā)生了漏水。但漏水原因不在被告。被告所

3、住該房從未進(jìn)行裝修，且房屋地坪傾斜，存在質(zhì)量問(wèn)題，更由于原告沒(méi)有配合共同更換污水管道才造成水漏出后流向樓下。在此次漏水之前，原告的房屋已經(jīng)歷兩次漏水。1998年因三樓住戶陽(yáng)臺(tái)出水管堵塞造成的漏水損壞了原告一部分室內(nèi)裝潢，原告未就此重新裝潢。2002年1月，因三樓住戶熱水器故障，漏水造成原告廚房受損，原告曾向熱水器生產(chǎn)廠家索賠，但后來(lái)又放棄了?，F(xiàn)原告將兩次漏水的損失轉(zhuǎn)嫁到被告處，明顯不合理。至于原告的租金損失，與本案無(wú)關(guān)。原告要求其承擔(dān)全部責(zé)任是不公平的，請(qǐng)求法院駁回原告的全部訴訟請(qǐng)求。二、一審法院的認(rèn)定與判決上海市閔行區(qū)人民法院經(jīng)公開(kāi)審理查明：本案原告劉女士系上海市閔行區(qū)滬青平路338號(hào)榮德公

4、寓16號(hào)101室及上海市滬青平路101弄榮德大廈2號(hào)203室房屋的所有人。本案被告陳女士系原告住所樓上榮德公寓16號(hào)201室所有人。2002年3月8日至12日間，因被告衛(wèi)生間抽水馬桶連接水箱的軟管破裂，大量自來(lái)水沿被告房屋地坪自上而下流入樓下底層原告住房?jī)?nèi)，直至漫溢室外被鄰居發(fā)現(xiàn)。其時(shí)原、被告均不在滬。漏水造成原告臥室、廳墻面和頂面不同程度出現(xiàn)涂料、墻紙起殼、剝落、霉變，客廳、臥室地板、木質(zhì)踢腳線浸水、受潮，不同程度隆起、褶皺和斷裂，臥室房門變形，發(fā)霉。裝潢修復(fù)費(fèi)用經(jīng)上海市價(jià)格認(rèn)證中心閔行分部鑒定為人民幣13559元。漏水造成原告家中一對(duì)音響外殼變形，寫字臺(tái)發(fā)霉、開(kāi)裂。漏水發(fā)生后，原告及家人居

5、住上海市滬青平路101弄榮德大廈2號(hào)203室至今。另查明，1999年因榮德公寓16號(hào)三樓陽(yáng)臺(tái)下水口堵塞，發(fā)生漏水，殃及本案原、被告的住房。2002年1月，因榮德公寓16號(hào)三樓住戶的熱水器故障，漏水影響到原告的廚房間。原告為此曾與熱水器生產(chǎn)廠家交涉，要求賠償。又查明，上海市閔行區(qū)滬青平路338號(hào)榮德公寓B座102室即現(xiàn)榮德公寓16號(hào)101室，建筑面積為150平方米左右。本案有如下證據(jù)：現(xiàn)場(chǎng)照片2本、洪菁實(shí)業(yè)公司照相館的沖印證明1份，證明照片拍攝的時(shí)間、漏水造成裝潢受損情況。錄像帶1盤，證明漏水發(fā)生5天后現(xiàn)場(chǎng)情況。華舒物業(yè)公司的證明1份，證明漏水原因在于201室衛(wèi)生間洗臉盆下閥門破裂所致。上海市閔

6、行區(qū)人民法院（1998）閔民初字第2558號(hào)民事判決書(shū)1份，以及上海市第二中級(jí)人民法院（2000）滬二中執(zhí)字第783號(hào)民事裁定書(shū)1份，以證明原告是現(xiàn)滬青平路338號(hào)榮德公寓16號(hào)101室和滬青平路101弄榮德大廈2號(hào)203室房屋所有人。租賃合同一份，證明原告原將自有的另一套住宅榮德大廈2號(hào)203室房屋出租給上海金洲酒店服務(wù)有限公司，租期為2002年4月1日至2003年4月1日，租金每月人民幣3200元。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)書(shū)1份，證明201室是被告所有。通告1份，證明榮德公寓的開(kāi)發(fā)商因房屋經(jīng)常發(fā)生漏水問(wèn)題，要求業(yè)主配合維修管道。向劉猛勇、朱業(yè)明、王桂琴、沈信杰、張若杰做的調(diào)查筆錄，證明1999年該

7、幢房屋三樓陽(yáng)臺(tái)出水管堵塞引起漏水，2002年1月三樓滲水影響到原告廚房，原告曾要求更換廚房的天花板和吊廚。上海市價(jià)格認(rèn)證中心閔行分部對(duì)上海市閔行區(qū)滬青平路338號(hào)榮德公寓16號(hào)101室受損裝潢的修復(fù)費(fèi)用進(jìn)行價(jià)格鑒定，結(jié)論為“受損裝潢修復(fù)材料費(fèi)、人工費(fèi)合計(jì)人民幣13559元”。上海市閔行區(qū)人民法院根據(jù)上述事實(shí)和證據(jù)認(rèn)為：關(guān)于物品損失。原告主張因漏水損壞的物品有：SONY29英寸彩電圖像失真;音箱因浸水外殼變形；寫字臺(tái)發(fā)霉、開(kāi)裂；皮沙發(fā)外觀未壞但內(nèi)里受水浸受損；鋼琴?gòu)棽怀雎?。原告要求被告?duì)上述物品進(jìn)行修復(fù)。被告提出異議，認(rèn)為上述物品漏水前是否已損壞、漏水后損壞到何程度不明，原告要求被告進(jìn)行修復(fù)的依

8、據(jù)不足。經(jīng)庭前證據(jù)交換，被告確認(rèn)上述物品存在于原告漏水侵害的上海閔行區(qū)滬青路338號(hào)榮德公寓16號(hào)101室現(xiàn)場(chǎng)。原告提供向朱震宇所做的調(diào)查筆錄，以證明漏水前的2002年春節(jié)鋼琴?gòu)椬嗲闆r良好。經(jīng)庭審質(zhì)證，被告認(rèn)為證人是原告的熟人，與原告有利害關(guān)系，即使鋼琴當(dāng)時(shí)是好的，現(xiàn)在有損壞，也不能排除其他原因引起的損壞。原告提出的證據(jù)又是孤證，故缺乏證明力。原告要求被告修復(fù)的物品系在家庭內(nèi)部使用的器物，按音箱因浸水外殼變形、寫字臺(tái)受潮發(fā)霉、開(kāi)裂，不需再對(duì)受損原因舉證，法院即可確認(rèn)損害系漏水造成。原告雖有初步證據(jù)證明漏水前鋼琴?gòu)椬酄顩r良好，但原告主張的彩電、鋼琴、皮沙發(fā)的損壞情況是內(nèi)在的，僅憑視覺(jué)觀察無(wú)法確定

9、，現(xiàn)被告不認(rèn)可此三樣物品損壞系由漏水引起，故應(yīng)由原告對(duì)此進(jìn)行舉證。原告現(xiàn)未能就其主張?zhí)峁┳C據(jù)，法院對(duì)彩電、鋼琴、皮沙發(fā)因漏水而損壞的事實(shí)難以采信。關(guān)于裝潢修復(fù)費(fèi)用。原、被告雙方對(duì)鑒定結(jié)論均無(wú)異議，法院予以采納。原告堅(jiān)持以人民幣4萬(wàn)元來(lái)計(jì)算其裝潢受損費(fèi)用，缺乏依據(jù)。被告認(rèn)為鑒定結(jié)論是針對(duì)房屋現(xiàn)狀作出的，應(yīng)當(dāng)扣除房屋遭受前兩次漏水造成的裝潢損失，被告只愿補(bǔ)償原告相當(dāng)于13559元的1/3的損失。因原告當(dāng)庭承認(rèn)1999年、2002年1月三樓漏水殃及原告住房，故被告要求扣除相關(guān)的裝潢損失，是合理的。關(guān)于租金損失。2002年3月28日原告之夫回國(guó)處理漏水事件，因家中無(wú)法居住，遂取消另一套住宅的出租協(xié)議，

10、住進(jìn)榮德大廈2號(hào)203室。原告于2002年10月回國(guó)后也居住在該房?jī)?nèi)至今。原告要求租金損失按每月人民幣1600元計(jì)算，因賠償糾紛尚未解決，要求租金損失以人民幣25000元總計(jì)。而被告認(rèn)為漏水的房屋經(jīng)收拾尚可住人，不愿賠償租金損失。法院認(rèn)為，原告有關(guān)租金的舉證與其欲證明的租金損失有25000元之事實(shí)缺乏客觀聯(lián)系，法院不予采納。但漏水發(fā)生后，原告房屋裝潢受損程度較為嚴(yán)重，使原告與其家人難以在短時(shí)間內(nèi)繼續(xù)居住該房屋，原告另覓住處合情合理。即使原告居住的是自己的另一套房屋，但原告利益受損的事實(shí)足以認(rèn)定。原告以租金損失形式提出的賠償，具體數(shù)額可由法院參照同類地段相似房屋的月租金予以確定。法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)

11、相鄰各方應(yīng)當(dāng)按照方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神處理相鄰關(guān)系。經(jīng)審理查明漏水原因在于被告房屋衛(wèi)生間設(shè)施的缺陷，漏水造成樓下鄰居原告房屋裝潢及物品損失，損害了原告的權(quán)益，故應(yīng)賠償原告因此所受的損失。被告辯稱漏水的發(fā)生是房屋質(zhì)量問(wèn)題及原告不配合更換污水管道所致。因被告作為房屋的所有人的義務(wù)對(duì)房屋行使管理職責(zé)，故被告不能據(jù)此對(duì)抗原告的訴情。在此次漏水之前，原告的底層住房已經(jīng)歷兩次漏水，因被告對(duì)前兩次漏水給原告造成的損失范圍難以舉證，價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)裝潢修復(fù)費(fèi)用的鑒定又是根據(jù)房屋現(xiàn)狀作出的，另考慮到原告因廚房間漏水曾向案外人提出索賠后又放棄的情節(jié)，從公平、合理的角度出發(fā)，法院酌情確定由被告承擔(dān)裝潢修復(fù)

12、費(fèi)用的90%。原告要求被告修復(fù)的物品，其范圍應(yīng)當(dāng)是因漏水造成的物品損壞，法院根據(jù)常理推斷及原告的舉證，確定由被告人修復(fù)音箱、寫字臺(tái)?？紤]到原告房屋裝潢受損程度較為嚴(yán)重，使原告及其家人難以在短時(shí)間內(nèi)繼續(xù)居住、使用該房屋，原告另覓住處合情合理。即使原告居住的是自己的另一套房屋，但原告的利益損失應(yīng)當(dāng)由被告賠償?，F(xiàn)原告以租金損失的形式來(lái)主張此項(xiàng)利益，對(duì)合理部分法院可予支持。法院為彌補(bǔ)原告的利益損失及促使原告收拾發(fā)生水患的房屋，早日回搬，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，參考同類地段同類型房屋的租賃價(jià)格，酌情確定以租金每月人民幣1200元計(jì)支持租金損失3個(gè)月。法院另考慮到原告遭受如此漏水后清理現(xiàn)場(chǎng)需花費(fèi)精力，其提出過(guò)

13、高的訴訟請(qǐng)求尚在情理之中，故法院在確定訴訟費(fèi)用的負(fù)擔(dān)時(shí)亦酌情考慮。上海市閔行區(qū)人民法院依照中華人民共和國(guó)民法通則第五條、第八十三條、第一百零六條之規(guī)定，作出如下判決：被告陳女士應(yīng)自本判決生效之日起30日內(nèi)委托具有維修資質(zhì)的企業(yè)，對(duì)漏水造成損壞的原告劉女士所有的、現(xiàn)在上海市閔行區(qū)滬青平路338號(hào)榮德公寓16號(hào)101室內(nèi)的音箱一對(duì)、寫字臺(tái)一張予以修復(fù)。被告陳女士應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)賠償原告劉女士裝潢修復(fù)費(fèi)用人民幣12203.10元。被告陳女士應(yīng)自本判決生效之日起10日內(nèi)賠償原告劉女士租金損失人民幣3600元。駁回原告劉女士其余之訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)人民幣2910元、財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)人民幣670元

14、、鑒定費(fèi)人民幣680元，由原告劉女士負(fù)擔(dān)1000元，被告陳女士負(fù)擔(dān)3260元。上訴人訴稱：撤銷原判第三項(xiàng)，改判陳女士應(yīng)賠償劉女士租金損失25600元（以每月人民幣3200元計(jì)，計(jì)算8個(gè)月）。原審以人民幣1200元計(jì)算租金損失不合理，參照周圍鄰居及自己原出租的同地段同類型房屋，每月以3200元計(jì)算租金實(shí)屬合理；由于事件發(fā)生后為便于進(jìn)行受損評(píng)估，故保留現(xiàn)場(chǎng)至今，原審確定租金損失僅為3個(gè)月，也屬欠公平，現(xiàn)主張以8個(gè)月為限計(jì)付租金損失應(yīng)屬恰當(dāng)。被上訴人辯稱：劉女士的上訴請(qǐng)求缺乏依據(jù)，要求維持原判。三、二審法院的認(rèn)定與判決上海市第一中級(jí)人民法院審理查明：原審法院認(rèn)定事實(shí)無(wú)誤。原審中劉女士未主張對(duì)租金損失

15、進(jìn)行評(píng)估；二審中劉女士也不主張對(duì)受損房屋2002年3月間租金價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：原審法院對(duì)本案的賠償范圍的認(rèn)定、賠償責(zé)任的確定、責(zé)任承擔(dān)方式的判令均合法、有據(jù)，且雙方當(dāng)事人對(duì)此亦無(wú)異議，故二審法院對(duì)上述處理予以維持?，F(xiàn)雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是賠償數(shù)額中租金損失的確認(rèn)。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)自己的主張負(fù)有舉證的義務(wù)。劉女士就其主張的租金損失，在本案中未行舉證，亦不要求有關(guān)專業(yè)權(quán)威機(jī)構(gòu)就此進(jìn)行評(píng)估，因此，其對(duì)租金的主張因缺乏證據(jù)而難獲支持。原審考慮到事件發(fā)生后，劉女士確實(shí)一時(shí)難以在該房?jī)?nèi)居住，發(fā)生了另居他處的情況，客觀上也可能發(fā)生因此事件而帶來(lái)的利益損失，故依據(jù)雙方陳述的同地段

16、同類型房屋租賃價(jià)格酌情確定租金以每月人民幣1200元講，支持3個(gè)月的租金損失，已屬公平合理。在劉女士無(wú)充分證據(jù)支持其主張的前提下，劉女士的上述請(qǐng)求，二審法院難予支持，原判可予維持。上海市第一中級(jí)人民法院依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴、維持原判。上訴案件受理費(fèi)人民幣2910元，由上訴人劉女士負(fù)擔(dān)。四、對(duì)本案的解析我們?cè)谔幚硐噜彄p害糾紛案件時(shí)，常遇到損失的確定問(wèn)題。對(duì)一些價(jià)值明顯不大，但確有損壞的物品，進(jìn)行價(jià)值評(píng)估的訴訟成本可能遠(yuǎn)大于物品損失本身。也有一些物品的損壞是否在侵權(quán)行為中形成，沒(méi)有專業(yè)機(jī)構(gòu)愿意鑒定、評(píng)估，導(dǎo)致這部分事實(shí)難以查明。我們認(rèn)

17、為，簡(jiǎn)單地以當(dāng)事人未提供損失的依據(jù)而不予支持，有失公允。應(yīng)當(dāng)在確認(rèn)賠償范圍的前提下，結(jié)合法官的生活經(jīng)驗(yàn)和現(xiàn)有的相關(guān)依據(jù)，充分考慮公平合理原則，酌情確定損失的具體數(shù)額。對(duì)確需鑒定的事項(xiàng)，如果當(dāng)事人在人民法院指定的期限內(nèi)不提出申請(qǐng)或不預(yù)交鑒定費(fèi)用的，可依據(jù)最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定第二十五條第二款的規(guī)定，由其承擔(dān)舉證不能的后果。本案中，關(guān)于雙方爭(zhēng)議的裝潢損失費(fèi)用，經(jīng)審理查明確定包含前兩次漏水引起的損失，但損失有多少，原、被告沒(méi)有舉證，鑒定結(jié)論也無(wú)法明確，法院根據(jù)前兩次漏水主要侵害廚房間的天花板、吊櫥，酌情確定在總的裝潢損失中扣除10%，是比較合理的。關(guān)于租金損失，比較嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖龇ㄊ俏袑I(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)發(fā)生水患的房屋在該時(shí)段內(nèi)的租金市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行評(píng)估。但這樣做勢(shì)必增加訴訟成本，拉長(zhǎng)辦案周期，最終加重當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。而且，租金市場(chǎng)價(jià)不是非鑒定評(píng)估不可，原、被告是上、下樓領(lǐng)居，對(duì)本地租金行情有達(dá)成共識(shí)的可能。法官遂征求雙方意見(jiàn)，原告稱每月租金1600元，被告稱裝潢新舊程度為1000元至1500元不等。從原告的訴訟心理來(lái)看其一般是就高要求的，考慮其裝修已有6年，遂確定租金為每月1200元。根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)，通常家庭裝修住房3個(gè)月可完工。為促使原告早日回搬，防止損失進(jìn)一步擴(kuò)大，酌情支持3個(gè)月的租金以計(jì)算原告的