契稅基礎(chǔ)知識

1、契稅基礎(chǔ)知識一、契稅的沿革（一）起源諺語：“地憑文契官憑印”、“買地不稅契，訴訟沒憑據(jù)”。起源于東晉時期的“估稅”。買賣田宅、奴婢、牛馬，立契 據(jù)雙方都要交估稅。北宋開始征收印契錢，不再由買賣雙方分攤，而是由買方繳 納了，并規(guī)定繳納期限為兩個月。清清順治四年：明確民間買賣、典押土地和房屋登錄于官時 繳納。（二）民國時期1.1914年頒布契稅條例。2.1927年國民政府公布驗契暫行條例及章程，將契稅劃歸地方收入。3.1934年國民政府通過了契稅辦法四項，要求各省整理 契稅，規(guī)定買契6%，典契3%為稅率高限。（三）新中國成立后政務(wù)院于1950年發(fā)布契稅暫行條例，規(guī)定對土地、房屋的買賣、典當、贈與和

2、交換征收契稅。社會主義改造完成以后：土地禁止買賣和轉(zhuǎn)讓，征收土地 契稅也就自然停止了，使得契稅征收范圍大大縮小，收入額很小。到文革后期，全國契稅征收工作基本處于停頓狀態(tài)。改革開放后：為適應(yīng)形勢的要求，從1990年開始，全國 契稅征管工作全面恢復，全國年收入才1.3億元。4.1997年7月國務(wù)院發(fā)布了現(xiàn)行契稅暫行條例，并于同 年10月1日起開始實施。二、契稅的納稅義務(wù)人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和 個人為契稅的納稅人，應(yīng)當依照條例的規(guī)定繳納契稅。土地、房屋權(quán)屬，是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。承受，是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房 屋權(quán)屬的行為。以招拍掛方式出讓

3、國有土地使用權(quán)的，納稅人為最終與土地 管理部門簽訂出讓合同的土地使用權(quán)承受人。一財政部 國家 稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進行融資等有關(guān)契稅政策的 通知（財稅2012 ） 82號）。主要源于國土部2006年印發(fā)的招 標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）。竟得人擬成立新 公司進行開發(fā)的，要提出申請。三、征稅范圍（一）條例規(guī)定轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣、贈與和交換；以上第2項土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營 權(quán)的轉(zhuǎn)移。（二）視同轉(zhuǎn)讓的情形（細則第八條）以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房 屋贈與

4、征稅：以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；以土地、房屋權(quán)屬抵債；以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán) 屬。（三）工礦用地或礦山用地屬于國有土地范疇，凡礦山用地發(fā)生土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按 規(guī)定繳納契稅。-福建省財政廳關(guān)于礦山用地征收契稅問題的 批復（閩財農(nóng)稅2002 ） 41號）（四）未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地、房屋對法院拍賣未完稅房產(chǎn)過戶，應(yīng)以拍賣所得，照章追繳上手契稅。-福建省財政廳關(guān)于法院拍賣未完稅房產(chǎn)過戶應(yīng)追繳上手契稅的批復（閩財農(nóng)稅2001 ） 32號土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該 土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地

5、過程中是 否與對方當事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土 地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同 等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟 利益，受讓人應(yīng)當依照規(guī)定繳納契稅。-國家稅務(wù)總局關(guān)于未 辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復（五）不屬于征稅范圍的情形繼承。僅指法定繼承，其他繼承按贈與征收契稅。-關(guān) 于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復解決歷史問題原由個人投資創(chuàng)建的企業(yè)，掛靠當?shù)卣蔀榧w所有制企 業(yè)，經(jīng)有關(guān)政府及相關(guān)部門審核后，變更登記為個人獨資企業(yè)， 承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬時，按規(guī)定不征契稅。-福建 省財政廳關(guān)于契稅征收有關(guān)問

6、題的批復（閩財農(nóng)稅2004 ） 28 號）自建房單位或個人向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買土地，已辦理了土地使用 權(quán)證并已繳契稅，土地使用者取得相應(yīng)的基建手續(xù)后，自行投資 建設(shè)，房屋建成后，在辦理房屋所有權(quán)證時，按規(guī)定不征契稅。-（閩財農(nóng)稅2004 ） 28號）取得自建房用地的，應(yīng)依法征收土地契稅。自建房建成后自 用的，不征收房屋契稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定征收房屋交易契 稅。四、計稅依據(jù)（一）條例第四條國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買賣，為成交價格；土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán) 出售、房屋買賣的市場價格核定；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房 屋的價格的差額。（由多支付一方繳納）成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換 土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的， 由征收機關(guān)參照市場價格核定?！扒覠o正當理由”，學理解釋：土地房屋因自身物理屬性上 存在瑕疵，影響其使用價值。（二）細則及其他規(guī)范性文件有關(guān)規(guī)定成交價格，是指土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格。包 括承受者應(yīng)交付的貨