市場營銷定價報告

1、關(guān)于綠城桂花園一期多層定價建議的報告宋總：綠城桂花園計劃于2003年4月16日開始接受重要關(guān)系戶、公司員工及集團公司員工定位，同時開始簽訂預(yù)售協(xié)議和商品房買賣合同。4月26日在合肥古井假日酒店召開產(chǎn)品推介會。5月1日正式開盤，接受一般客戶定位，并開始簽訂預(yù)售協(xié)議和商品房買賣合同。所以，現(xiàn)在迫切需要確定一期多層房屋的價格。在綠城桂花園成本分析和合肥市市場調(diào)查、市場分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合綠城桂花園的實際情況，我們制定出一期多層定價原則，開盤價格擬定為：多層住宅均價：2568元/平方米； 起步價：2118元/平方米。地上車庫：1012萬元/個。地下車庫：8萬元/個。地下車位：6萬元/個。一期商鋪為數(shù)不多

2、（16間），且未形成氣候，所以暫不銷售。以上建議妥否？請批示。附：1、市場分析報告；2、桂花園成本分析報告；3、一期多層定價原則。 安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2003年4月3日定價附件1 市場分析報告2002年合肥市經(jīng)濟發(fā)展概況合肥市為安徽省的省會，位于江淮之間、巢湖之濱，市域總面積7266平方公里，轄三縣四區(qū)，全市總?cè)丝?42.16萬人，是全省的經(jīng)濟、政治和文化中心。合肥環(huán)境優(yōu)美，滿城綠色，1992年，合肥被授予全國首批“園林城市”稱號，1999年榮獲“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號。合肥的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正在向優(yōu)化和升級的方向發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在由“二、一、三”向“三、二、一”轉(zhuǎn)變。各產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)也發(fā)生了

3、較大的變化, 郵電、房地產(chǎn)、社區(qū)服務(wù)及金融業(yè)等新興服務(wù)業(yè)發(fā)展迅速。2002年，為進一步加快合肥市現(xiàn)代化建設(shè)，合肥市行政區(qū)作了部分調(diào)整，連接合肥老城區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的合肥政務(wù)文化新區(qū)開始興建，合肥進入了經(jīng)濟發(fā)展的快車道。1、2002年合肥市現(xiàn)代化大城市框架進一步拓展，城鄉(xiāng)面貌發(fā)生顯著變化。2002年，合肥市轄區(qū)面積由596.01平方公里擴大到639.7平方公里，擴展了城市發(fā)展空間，城市布局漸趨合理，老城區(qū)、三大開發(fā)區(qū)功能分區(qū)日益明顯，政務(wù)文化新區(qū)建設(shè)開始啟動。城市建成區(qū)面積擴展到148.3平方公里，市區(qū)人口由2001年的142.57萬人增至152.9萬人。2、綜合實力進一步增強

4、，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)日趨優(yōu)化，人民收入水平進一步提高，生活條件進一步改善。2002年，合肥市全年國內(nèi)生產(chǎn)總值達到412.4億元，同比增長13.1%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值提高到9290元，比2001年的8257元提高了12.51%。全年財政收入60.92億元，同比收入增長23.6%，其中地方財政收入29.12億元，同比增長17.5%。三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為9.7：50.1：40.2，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整取得明顯成效。2002年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7124元，同比增長10%，農(nóng)民人均純收入為2195元，同比增長8%。2002年末合肥市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達288.11億元，同比增長27.69%。2002年城市居民家

5、庭人均居住面積達16.1平方米，人均公共綠地增加到7.9平方米，綠化覆蓋率由31%上升到35.3%。城鎮(zhèn)居民消費結(jié)構(gòu)有明顯變化，恩格爾系數(shù)為40.6%，降低了14.6個百分點，人民收入和生活水平不斷得到提高。3、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)掀起新高潮，以經(jīng)營城市為理念，城市資本運營力度加大。推進土地收購儲備制度，出臺實施新的合肥市土地儲備實施辦法，建立了市土地交易市場，經(jīng)營性用地實行招標、拍賣、掛牌出讓，強化了土地資源管理。政務(wù)文化新區(qū)建設(shè)按計劃推進，完成征地、拆遷和區(qū)內(nèi)城市設(shè)計、總體規(guī)劃、各專項規(guī)劃設(shè)計，區(qū)內(nèi)6條主干道開工建設(shè)。 二、合肥市房地產(chǎn)概況1、2002年合肥市房地產(chǎn)概況： 2002年合肥市房地

6、產(chǎn)開發(fā)累計完成投資37.25億元，施工面積553.06萬平方米，與2001年同期相比，分別增長45.85%和35.98%，其中商品住宅完成投資額28.01億元，施工面積449.8萬平方米，同比分別增長50.03%和39.45%。 2002年合肥市累計空置房屋面積為57.37萬平方米，比2001年增加11.17萬平方米。2002年11月底，合肥累計空置商品房面積為51.26萬平方米，其中商品住宅22.92萬平方米，而竣工一年后未銷售的商品房積壓面積僅56萬平方米，僅占前3年開發(fā)總面積的2%左右。 2002年合肥市全面停止了住房的實物分配，房地產(chǎn)市場取得了較大的發(fā)展，已購公房上市交易3181件，面

7、積19.8萬平方米，交易額2.1億元，同比分別增長了70%、72%和64%。隨著房改政策的不斷深入，政府金融部門的大力支持，活躍了房地產(chǎn)三級市場，并帶動了一、二級市場的聯(lián)動。全年共完成各類房地產(chǎn)交易23067件，面積達246萬平方米，交易額34.5億元，同比分別增長50%、35%和46%。商品房預(yù)售發(fā)證692幢，面積達288萬平方米，同比增長33%，僅商品房銷售面積就達到194萬平方米。 截至2002年年底，合肥市注冊的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已達421家，其中有20余家浙江企業(yè)，外地大型房產(chǎn)商紛紛介入，如“綠城集團”、“上海綠地”、“英泰房產(chǎn)”等。2002年，合肥的商品住宅平均價格已達到了2013.6

8、元/平方米，其中一環(huán)以內(nèi)2454.3元/平方米，一二環(huán)間2053.5元/平方米，二環(huán)以外1755.8元/平方米，較前兩年的均價均有小幅提高，如下表所示：2、合肥市房地產(chǎn)市場發(fā)展特征：最受購房者青睞的城區(qū)是西區(qū)據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，選擇西區(qū)的人占了30.15%，這與合肥市西區(qū)優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境有很大關(guān)聯(lián)；選擇南區(qū)的人占21.32%，與政務(wù)區(qū)南移、良好的居家環(huán)境逐步形成有很大的關(guān)系；合肥東部由于以長江批發(fā)市場、漕沖糖酒批發(fā)市場為代表的38個市場的興起，這種批發(fā)、零售市場的居住環(huán)境，較少成為購房者首選的區(qū)域。地理位置仍然是影響購房者購買決策的重要因素據(jù)調(diào)查顯示，有78.19%的人認為地理位置很重要，這也是有的

9、樓盤整體水平不高但受到消費者認可的原因，相同品質(zhì)的樓盤因為地段的不同而價格、銷量迥異。 3、2002年商品住宅供應(yīng)量據(jù)統(tǒng)計，2002年合肥的在銷樓盤共有108個,在四個行政區(qū)域的分布上各有特點：瑤海區(qū)的樓盤數(shù)量最多，占樓盤總量的37%，但平均規(guī)模最小，僅4.47萬平方米/個，蜀山區(qū)的樓盤數(shù)量占總量30%，平均規(guī)模達9.58萬平方米/個，在四個區(qū)域中平均規(guī)模最大。如下圖所示：4、2003年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：2003年，合肥市計劃房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額42億元，商品房施工面積550萬平方米，（其中住宅施工面積440萬平方米），房地產(chǎn)市場將進一步繁榮，商品房價格穩(wěn)中將有小幅攀升。 房地產(chǎn)市場發(fā)展的有

10、利因素 經(jīng)濟的大發(fā)展，必將為房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展提供殷實的基礎(chǔ)，也預(yù)示著必將有一些有利房地產(chǎn)發(fā)展的政策出臺。在新一年的政府工作報告中指出，2003年合肥市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展主要預(yù)期目標是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長12%以上，其中第一產(chǎn)業(yè)增長5%，第二產(chǎn)業(yè)增長13%，第三產(chǎn)業(yè)增長12%以上；財政收入增長10%以上，其中，地方財政收入增長8%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長9%，農(nóng)民人均純收入增長7%，把合肥建設(shè)成為國內(nèi)外重要的制造加工基地、國內(nèi)重要的高新技術(shù)研究和產(chǎn)業(yè)化基地、國內(nèi)重要的旅游、文化和教育產(chǎn)業(yè)化基地、全省城郊型農(nóng)業(yè)示范基地。隨著市民收入的不斷提高以及對未來收入和國內(nèi)經(jīng)濟形勢的樂觀態(tài)度，人們對住房

11、的要求已從過去的安居型向小康型、舒適型轉(zhuǎn)變。人口的增加、城市規(guī)模的擴大、購房入戶政策的實施，為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了新的契機。1989年合肥市非農(nóng)業(yè)人口有71萬多人，2001年已達110萬多人（均不含三縣），12年增加了近40萬人，而市區(qū)人口也由2001年的142.57萬人增至152.9萬人。根據(jù)合肥市的規(guī)劃，到2005年，城市人口規(guī)?？刂圃?00萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在210平方公里以內(nèi)。二手房市場的繁榮，推動住房一級市場的發(fā)展。2002年合肥市二手房市場價格排除地段的影響每平方米上漲了約200元，市場的繁榮，帶動住房的階梯消費。 房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利因素 土地價格的驟漲，必然帶來房地產(chǎn)價格

12、的上漲。2002年，合肥市政府重新制定了土地等級標準，對土地的標準基價重新定位。新的土地級別分為三大類：商業(yè)類、住宅類、工業(yè)類，住宅類土地共分6級。以綠城桂花園為例，現(xiàn)屬住宅類第5級，基準價為485元/平方米（32.33萬元/畝）。在合肥市剛剛結(jié)束的土地拍賣中，合肥市合作化路與望江路交口地塊從138萬元/畝拍到234萬元/畝，樓面地價達1755元/，從近期的土地拍賣市場看，合肥新站區(qū)住宅用地起拍價約在40萬/畝左右，政務(wù)文化新區(qū)的土地起拍價約在68萬元/左右。土地價格的上漲，必然會加大房產(chǎn)開發(fā)成本，進一步抬高房價。 大盤時代的到來，競爭進一步激烈2002年，是合肥市房地產(chǎn)開發(fā)由零星開發(fā)走向規(guī)模

13、化建設(shè)轉(zhuǎn)變的一年，建筑面積達三十萬平方米以上有新加坡花園城、東?；▓@、栢景灣、夢園小區(qū)、世紀陽光花園、安居苑、新華學(xué)府花園七個樓盤。2003年，綠城桂花園、頤和花園、英泰金色池塘、合肥上海城等五個規(guī)模在三十五萬平方米以上的樓盤又將相繼開盤，鳳凰城家家景園、碧湖云溪、香樟雅苑等一批大規(guī)模、中高檔次的樓盤已在醞釀階段。 金融政策的不穩(wěn)定，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來許多不可控的因素。2002年在全國討論房地產(chǎn)到底有沒有泡沫時，國家可能會加強銀行對房地產(chǎn)企業(yè)放貸的控制。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的矛盾將更突出。中高檔住宅的市場供應(yīng)量過大，高檔商品房購買力將明顯不足，商品住宅積壓加重；中低檔商品房購買力相對較強，但供給

14、卻相對不足，而且價格明顯偏高。三、綠城桂花園項目1、項目簡介綠城桂花園項目東臨科學(xué)大道，北靠合肥市著名的景觀大道黃山路，西連人工湖路，南接天湖路，與人工湖及合肥唯一的一座山大蜀山相鄰，自然資源相當優(yōu)越。綠城桂花園由多層公寓、小高層公寓、大型會所、學(xué)校、幼兒園及各類現(xiàn)代化生活服務(wù)設(shè)施組成，總用地480畝，建筑面積近41萬平米，容積率1. 22, 綠化率42.3%，是低層次、低密度、高綠化率的大型高尚生活園區(qū)。綠城桂花園采用圍而不合的布局，外借湖光山色入園，內(nèi)依各組團高低錯落的建筑，構(gòu)成靈活有序的空間形態(tài)。大規(guī)模的中心花園、組團鄰里公園、宅間綠化和蜿蜓曲折的水系，形成了層次豐富的生態(tài)視域。建成后的

15、綠城桂花園將是一個清新典雅、溫馨秀麗的現(xiàn)代化生活社區(qū)。2、項目優(yōu)勢綠城房產(chǎn)的品牌優(yōu)勢 盡管綠城集團在合肥的市場影響力目前尚有待增強，但作為一家全國性的優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，綠城的品牌優(yōu)勢毋庸置疑。綠城先進的開發(fā)理念、優(yōu)秀的設(shè)計和完善的售后服務(wù)將在桂花園項目中得以全面體現(xiàn)。獨有的區(qū)位優(yōu)勢桂花園地處合肥高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，毗鄰合肥政務(wù)新區(qū)，且所在區(qū)域住宅用地稀少，高新區(qū)目前已控制審批住宅用地。該區(qū)域依托高科技產(chǎn)業(yè)和政務(wù)新區(qū)，有較大的升值潛力。外部的環(huán)境優(yōu)勢本樓盤附近擁有人工湖及合肥市唯一的山脈大蜀山，溫度、濕度適宜、空氣質(zhì)量較好、噪聲明顯低于市中心，更適于居住和生活。整體規(guī)劃中充分考慮到西面“一山一湖”

16、的借用，成為目前合肥市場中罕缺的風(fēng)景住區(qū)。 項目的規(guī)模優(yōu)勢本樓盤占地面積480畝，總建筑面積達41萬平方米。如此大規(guī)模的社區(qū)更加有利于環(huán)境的營造，配套設(shè)施和功能也可以更加齊全，而這些恰恰是目前消費者購房時所重點關(guān)注的。 成熟的園區(qū)風(fēng)格桂花園基本沿用了杭州桂花城的園區(qū)風(fēng)格，清新典雅、溫馨秀麗、含蓄大氣，我們相信本樓盤的整體園區(qū)風(fēng)格易被合肥市民所接受。 層次豐富的空間安排合肥市是一座缺“山”的城市，城市總體由較開闊的平地組成，因此消費者對“山”和園區(qū)起伏地形的感覺是很微妙的。本樓盤外部借山，在居住單元、廣場、會所和休閑帶之間又設(shè)立了不同層次的立體空間，園區(qū)視覺落差較大，使景觀多層次，視域多角度，仿

17、佛依山而居。這在形態(tài)上，與合肥現(xiàn)有樓盤明顯地區(qū)分開來。 低容積率、低密度、高綠化率本樓盤容積率為1.22，建筑密度為21.3，綠化率達42.3%，沿襲了綠城集團一貫的開發(fā)思路。桂花園聘請美國北半球公司設(shè)計園區(qū)景觀，營造獨特的“江南小城”的意境，應(yīng)當也是較好的賣點。 人車分流和高車庫配比桂花園設(shè)計了完善的人車分流體系，居民出行既安全又方便。同時，園區(qū)的車庫配比率為65%，如此高的車庫配比率在合肥市處領(lǐng)先地位，能適應(yīng)今后的發(fā)展趨勢，必將成為小區(qū)的亮點。 多元化的生活方式桂花園居住單元建筑形態(tài)各具特色，戶型面積大小適當，功能合理，以二房二廳和三房二廳為主流戶型，配以四房以上大面積套房，可滿足不同層次

18、的需求，實現(xiàn)多元化的生活方式的有機結(jié)合。結(jié)論：綠城桂花園得天獨厚的地理位置、卓越的品牌實力、極具前瞻性的規(guī)劃、人性化的設(shè)計和管理以及園區(qū)豐富的景觀視域，無不增加了綠城桂花園的房產(chǎn)附加值。3、項目威脅點 配套設(shè)施薄弱 本項目地處合肥高新區(qū)，區(qū)塊公共配套薄弱。樓盤周邊500米范圍內(nèi)公共配套設(shè)施極其匱乏，超市、農(nóng)貿(mào)市場、金融、醫(yī)療、教育、郵政等生活必須的公建設(shè)施普遍距離較遠；公交班車班次少，間隔時間長；據(jù)了解，由于高新區(qū)的最新規(guī)劃內(nèi)由沒有專門生活服務(wù)區(qū)的配套，附近樓盤入住率偏低。因為公建配套較弱，可能會導(dǎo)致對目標客戶對本地塊一定程度的抗性。 樓盤競爭激烈目前合肥市建筑面積在30萬平方米以上的樓盤已經(jīng)

19、有11個，未來還有“大盤”不斷推出。目前，在桂花園周邊5公里范圍內(nèi)可用于開發(fā)土地的存量約在200萬平方米以上，桂花園以南約3公里的合肥市政務(wù)文化新區(qū)內(nèi)也有大量的土地將會出籠（政務(wù)文化新區(qū)占地面積12.67平方公里），其中住宅用地4800畝，每畝均價80萬元。區(qū)內(nèi)規(guī)劃有市級政務(wù)中心、行政辦公區(qū)、文化娛樂區(qū)、住宅區(qū)和體育中心等設(shè)施。2002年底進行土地掛牌拍賣出讓，這些都可能會造成客戶的分流。 價格抗性桂花園追求居住舒適型，享受豪華型，品質(zhì)高于周邊其它樓盤，相應(yīng)的成本也比較高，由于合肥本地市場對價格比較敏感，因此可能會有一定的價格抗性。結(jié)論：由于項目的入市期正處在合肥市樓盤競爭較為激烈的階段，且合

20、肥市民總體收入水平不高，而項目周邊生活配套又尚未成熟，過高的價格必然會導(dǎo)致一批客戶的分流，給銷售帶來不利。建議在定價時，綜合考慮以上因素。4、目標客戶群分析 根據(jù)桂花園的產(chǎn)品定位，桂花園的主要目標客戶為：大專院校的教職員工公務(wù)員階層和經(jīng)濟效益較好的企事業(yè)單位職工白領(lǐng)階層及民營企業(yè)業(yè)主信任綠城品牌的部分投資者合肥周邊地區(qū)的購房者結(jié)合目前對合肥綠城桂花園來電來訪客戶的記錄，通過對300多位客戶預(yù)約情況的統(tǒng)計分析，其中絕大多數(shù)的購房者為第一、二、三類客戶群，其具體比例如下圖所示：結(jié)論：本項目的目標客戶群均為收入相對較高且較為穩(wěn)定的人群，房價對他們來說雖然很重要，但他們最關(guān)注的還是小區(qū)的品質(zhì)。 目標客

21、戶群特征分析主力客戶群的年齡大多在3555歲之間。絕大部分客戶為二次購房者，因此他們的購房經(jīng)驗相對來說比較豐富，對園區(qū)的環(huán)境、戶型、配套要求較高。大部分客戶文化層次較高，重視自然環(huán)境、生活品位、房產(chǎn)品質(zhì)，對文化、娛樂、休閑等配套設(shè)施十分關(guān)注。大專院校的教職員工占了很大一部分比例。例如：中國科技大學(xué)、解放 軍電子工程學(xué)院、解放軍炮兵學(xué)院都有很多教職工有購房意向。他們屬于合肥的中高收入階層，收入穩(wěn)定且另有補貼，是目前最集中的客戶群。例如：科大教授級別買房可享受10.5萬元的補貼。周邊城鎮(zhèn)的購房者絕大多數(shù)為事業(yè)成功者，購房是為了子女能獲得更好的教育或者是為了其事業(yè)發(fā)展方便。一部分杭州的客戶被綠城的品

22、牌所吸引，來合肥買房投資。四、定價原則及參照依據(jù)價格是一個非常敏感的因素，制定合理的價格將直接影響到營銷速度和銷售周期，進而影響整個項目的利潤和投資回收期。就本項目而言，定價的基本原則及參照依據(jù)主要體現(xiàn)在以下三個方面：1、成本加成原則及其參照依據(jù) 成本加成原則：即房屋的銷售價格應(yīng)是其開發(fā)成本與一定比例的利潤之和，如果利潤率低于行業(yè)平均利率或社會性投資平均利率，即應(yīng)視為投資失敗。本樓盤由于配套成本相對較高，因此成本的因素必須適當考慮，但又不能超越市場接受的合理成本界線。 桂花園的成本預(yù)算。（見前）2、市場比較原則及其參照依據(jù)房屋的價格并不是孤立存在的，從客戶的需求角度而言，市場比較原則是房屋定價

23、的重要原則，同質(zhì)同價，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。就本項目而言，對周邊項目及有競爭性的樓盤做一定深度的價格定位分析，將對自身的價格策略制定有著較大的參考價值。參照數(shù)據(jù): 住宅（桂花園周邊項目及合肥市競爭性樓盤的價格走勢） 夢園小區(qū)于1999年10月開盤,共分五期，一期工程多層均價1500元/平方米,小高層均價1960元/平方米，經(jīng)過三年的時間，目前已經(jīng)開發(fā)到四期工程，多層均價已達2260元/平方米，小高層均價為2680元/平方米。 栢景灣2000年開盤時均價2600元/平方米，目前均價3200元/平方米，小高層與多層價格相差不大。 東?；▓@2002年2月份開盤時采用零公攤計價，均價4000元/平方米，后改用建筑

24、面積銷售，起價2700元/平方米。 學(xué)府花園2002年6月8日開盤，一期標段均價2400元/平方米，標段于2002年9月28日開盤，均價漲至2600元/平方米，均為多層，三期近期將開盤，價格未定。 園景天下 2001年7月份開盤時多層均價1850元/平方米，小高層均價2080元/平方米，目前多層均價為2000元/平方米，小高層均價2480元/平方米。 元一時代花園 于2001年7月開盤，均價為2150元/平方米，目前均價達2600元/平方米，已基本售盡。 世紀陽光花園 于2001年1月開盤，均價為2200元/平方米，九六折優(yōu)惠，2002年8月二期開盤時九四折優(yōu)惠，優(yōu)惠前多層均價2480元/平方

25、米，小高層均價2680-2880元/平方米，目前多層均價2560元/平方米，小高層未上調(diào)。實際成交均價銷售情況柏景灣（一環(huán)內(nèi)）開盤價：2600元/一期均價3100元/二期均價3200元/三期均價3200元/一、二期多層、小高層已全部售盡三期多層基本售盡，小高層銷售情況良好黃金廣場（一環(huán)外、二環(huán)內(nèi)）一期3600元/一期住宅銷售約95%，目前僅剩部分頂層帶閣樓的房型，商鋪已售完百盛苑（一環(huán)外、二環(huán)內(nèi)）三期：多層均價3000元/小高層均價：3300元/一、二期多層基本售盡，三期多層銷售約70%，小高層銷售約50%左右。新華學(xué)府（一環(huán)外、二環(huán)內(nèi)）開盤價2400元/；二期均價2600元/；一期6棟168

26、套售盡，二期11幢基本售盡，僅剩180、200以上的大戶型萬振逍遙苑（一環(huán)外、二環(huán)內(nèi)）開盤價2100元/現(xiàn)多層均價2600元/聯(lián)排別墅一期基本售盡，二期30%左右 車庫（車位） 栢景灣車位配比率為50%，全地下車位8萬元/個，可辦理六成十年按揭。 夢園小區(qū) 車位配比率為40%，目前只有地上車位，只租不售，租金150元/月/個，地下車位價格未定。 園景天下 半地下車庫100間，未售；半地下車位200個，對外銷售8萬元/個，對業(yè)主6.8萬元/個，不能辦理按揭，有產(chǎn)權(quán)。 元一時代花園 車庫配比率為34%，地上58個供出租用，地下145個車位，九三折優(yōu)惠前8.8萬元/個，可以辦理按揭，有產(chǎn)權(quán)。3、客戶

27、對本項目的心理承受價位通過前期我們對來訪及預(yù)約的一些客戶做過統(tǒng)計，大部分客戶的心理承受價格在24002500元/平方米。具體如下圖所示：五、定價方案綜上所述，考慮成本、市場因素及客戶的心理承受價位等各項因素，我們建議： 一期多層開盤均價在2588元/平方米較為合適，開盤后，可采用“低開高走”的方法，在銷售過程中根據(jù)銷售情況適時調(diào)價 地上車庫1012萬元/個、地下車庫8萬元/個、地下車位6萬元/個。定價附件2 成本測算計算書1、本計算書所采用的數(shù)據(jù)均以附件中各項費用為依據(jù)。2、按可銷售的房屋類型劃分為四部分：多層，小高層，商鋪，地下車庫、庫房，最終產(chǎn)生各自的成本指標。3、將總成本劃分為兩部分：建

28、安成本，除建安成本外其他不可銷售的各項費用（稱之為公共成本），包括：土地、道路、綠化、弱電、管理費用、各項規(guī)費以及其它不用于銷售的學(xué)校、公建、會所、地下自行車庫等配套設(shè)施的費用。4、建安成本多層、小高層、商鋪、地下車庫依成本測算資料中各項指標計算，公共成本按面積分攤到多層、小高層、商鋪及地下車庫中。5、按照上述的計算方法所得各自的銷售成本指標為：多層： 2287.48元/（擱樓1700元/） 小高層：2597.87元/（擱樓1900元/） 商鋪：3000元/ 車庫及車位：7萬元/個（均價） 地下庫房：1000元/ 地上庫房：1700元/ 一、投資估算1、前期費用 14562.63萬元土地費用

29、12500萬元建筑設(shè)計費 436565*26.5元/=1156.90萬元(綜合價)景觀設(shè)計費 210920.4*10=210.92萬元室外管線設(shè)計費3492.52*3%=104.78萬元圖紙交叉審核費1004.10*4%=40.16萬元勘探費436565*1元/=43.66萬元三通一平281227.20*18=506.21萬元2、各項規(guī)費及配套 715.03萬元供水200萬元白蟻防治費436565*0.8元/=34.93萬元住宅區(qū)公用設(shè)施專項費用60012.55*0.8%=480.10萬元3、工程費用 60012.55萬元建安工程費用45235.90萬多層165388*900=14884 .9

30、2萬元小高層165388*1100=18192.68萬元地下室70970*900=6387.30萬元會所4820*3000=1446萬元學(xué)校及幼兒園11500*2000=2300萬元地上公建500*900=45萬元商鋪18000*1100=1980萬元設(shè)備工程費電梯67 部*40萬/部=2680 萬弱電系統(tǒng)436565*35=1527.98萬室外工程 7710.93萬水電管煤井線436565*80=3492.52萬環(huán)境及公共配套工程210920.25*200=4218.41萬元不可預(yù)計費（1）-（4）的5%=57154.81*5%=2857.74萬4、期間費用 10810.62萬元（1）財務(wù)費

31、用4891萬元土地款利息12500*6*36=2700萬1億元貸款利息10000*6*36=2160萬土地抵押登記費 31萬（2）管理費用及銷售費用98660.40*6%=5919.62萬元5、其他費用 759.80萬元質(zhì)監(jiān)費60012.55*0.2%=120.03萬元監(jiān)理費60012.55*0.8%=480.10萬元招投標管理費60012.55*0.1%=60.01萬元測量定位放樣3.60萬元房產(chǎn)證預(yù)測繪費用397327*1.36=54.04萬元合同簽證費60012.55*0.01%=6.01萬元建設(shè)工程交易費60012.55*1.5*40%=36.01萬元6、稅金及附加 5584.18萬元

32、營業(yè)稅98660.4*5%=4933.02萬元城建稅98660.4*0.35%=345.31萬元教育費附加98660.4*0.25%=246.65萬元地方附加費98660.4*0.06%=59.20萬元 7、總投資1-6合計92444.81萬元二、成本計算1、項目總成本的劃分 將項目總成本劃分為兩部分：A）建安成本(可銷售)，B）公共成本(不可銷售)。不可銷售的公共成本按面積分攤。安成本(可銷售部分)： 44212.644萬元A）多層 165388*900元/*1.05=15629.166萬元B）小高層 165388*1100元/*1.05=19102.314萬元 電梯 67部*40萬元/部*

33、1.05=2814萬元小計：21916.314萬元C）商鋪 18000*1100元/*1.05=2079萬元D）地下室 69360*70%*900元/*1.05=4588.164萬元（地下室可銷售的面積按總面積的70%計算，含車庫、車位、庫房。自行車庫及其他不可銷售占30%。） 說明：a)多層和小高層的面積比例約為1：1；b) 地下室中(含地上車庫)，可銷售的車庫、車位、按總面積的60%計算。庫房占10%，合計70%。自行車庫及其他不可銷售部分的比例約為30%左右。c) 1.05 系數(shù)為不可預(yù)計費增加。（2）公共成本（不可銷售部分）： 48366.70萬元土地成本12500萬元前期費用2062

34、.63萬元各項規(guī)費及配套 715.03萬元弱電系統(tǒng) 1527.98萬元室外工程 7710.93萬元期間費用 10810.62萬元其他費用（質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理）759.80萬元稅金 5584.18萬元會所 1446萬元學(xué)校及幼兒園 2300萬元地上公建500*900=45萬元地下室公建 1610*900元/=144.90萬元地下室不可銷售部分（自行車庫）69360*30%*900= 1872.72萬元不可預(yù)見費(1527.98+7710.93+1446+2300+45+144.90+1872.72)*5%=15047.53*5%=752.38萬元 公共成本合計48232.17萬元總成本：92444.81

35、萬元2、公共成本按面積分攤 項目內(nèi)容建筑面積面積分攤權(quán)數(shù)參與分攤的面積分攤面積合計多層1653881165388 397328小高層1653881165388商下室69360148552 （1）公共成本： 48232.17萬元 （2）分攤面積397328 （3）分攤系數(shù)K=48232.17萬元/397328=0.121391319說明:多層、小高層、商鋪及地下室按相同的權(quán)數(shù)、按面積分攤不可銷售部分的費用。3、各部分應(yīng)分攤的公共費用（1）多層 0.121391319*165388=20076.667萬元（2）小高層 0.121391319*165388=20076.66

36、7萬元（3）商鋪 0.121391319*18000=2185.044萬元（4）地下室 0.121391319*48552=5893.791萬元4、各部分費用合計 （1）多層 建安成本15629.166萬元 （占總成本的43.77%） 公共成本20076.667萬元 （占總成本的56.23%） 成本合計：35705.833萬元 （2）小高層 建安成本21916.314萬元（占總成本的52.19%） 公共成本20076.667萬元（占總成本的47.81%） 成本合計：41992.981萬元 （3）商鋪 建安成本2079萬元 公共成本2185.044萬元 成本合計：4264.044萬元 （4）地下

37、車庫 建安成本4588.164萬元 公共成本5893.791萬元 成本合計：10481.955萬元 總計92285.381萬元5、各部分平均建筑成本指標 （1）多層 總成本：35705.833萬元 總面積：165388 每平方米費用指標=35705.833/165388=2158.91元/（2）小高層 總成本：41992.981萬元 總面積：165388 每平方米費用指標=41992.981/165388=2539.06元/（3）商鋪 總成本：4264.044萬元 總面積：18000 每平方米費用指標=4264.044/18000=2368.91元/下及半地下室 總成本：10481.955萬元

38、總面積：48552每平方米費用指標=10481.955/48552=2158.91元/ 其中：(A)車庫及車位69360*60%*2158。91=8984.52萬元地下車庫（位）個數(shù):1156個單個車位平均成本8984.52/1156=7.772萬/個 (B)庫房 2158.91元/6、銷售成本指標（1）地下及半地下室 ：A、總成本10481.955萬元，總面積48552，每平方米建筑費用2158.91元/。B、可銷售收入：車庫及車位1156個*7萬元/個=8092萬，庫房6936*1000元/=693.60萬，合計銷售收入8785。60萬。C、收入-成本=8785.60-10481.955=

39、-1696.355萬。（2）商鋪 A、總成本4264.044萬元，總面積18000，每平方米建筑費用2368.91元.B、可銷售收入： 18000*3000元/=5400萬，收入-成本=5400-4264.044=1135.956萬1135.956-1696.355=-560.399萬元，該部分虧損由多層和小高層按建筑面積分攤，多層分攤280 .20萬元，小高層分攤280.20萬元。（3）多層 A、總成本：35705.833+280.20=35986.033萬元.B、總面積：165388. 其中：擱樓和庫房占總面積的19%約31424，住宅占81%為133964。C、擱樓和庫房市場售價在1700元/左右，可銷售31424*1700元/=5342.08萬元，則住宅部分的成本為35986.033-5342.08=30643.953萬，可銷售面積為133964，平均售價30643.953/133964=2287.48元/.（4）小高層 A、總成本:41992.981+280.2=42273.181萬元。B、總面積165388.其中擱樓占6%約9923，住宅占94%為155465。C、小高層擱樓市場售價在1900元/左右，可銷售9923*1900元/=1885.37萬元，則住宅部分的成本為42273.