寫字樓戶型選擇標(biāo)準(zhǔn)

1、對于寫字樓的選擇，許多人都會(huì)有點(diǎn)不知所措，最后全聽房地產(chǎn)銷售或代理行一陣忽悠，就稀里糊涂的選擇了一處可能根本不適合自己企業(yè)的辦公面積，為此給公司帶來許多的不便。當(dāng)然選擇寫字樓要考慮的東西有很多，包括交通位置、戶型、大廈物業(yè)品質(zhì)、大廈內(nèi)的客戶品質(zhì)、大廈性價(jià)比、企業(yè)成本、選址對企業(yè)以及員工的影響等這里我先介紹寫字樓戶型的優(yōu)劣。一、面積的優(yōu)劣1、房間進(jìn)深與面寬；面積也不能按大小評(píng)判其好壞，一般大開間，進(jìn)深相對較小的，利于采光和通風(fēng)。當(dāng)然進(jìn)深太淺也不行，要考慮到房間過道的寬度，會(huì)不會(huì)使實(shí)用率降低。2、內(nèi)部互通；對于大面積的客戶，需要幾層的面積，內(nèi)部復(fù)式結(jié)構(gòu)的大廈，除了給門禁系統(tǒng)的保安管理方面帶來方便，

2、也方便企業(yè)進(jìn)行行政管理和成本控制。公司辦公地點(diǎn)的分隔會(huì)造成了一些管理的不便和管理成本的上升，如能合在一起辦公，內(nèi)部溝通比較方便，也可以省下不少辦公面積。例如只用設(shè)一個(gè)前臺(tái)，就可以節(jié)約十幾到幾十平方米的面積，按現(xiàn)在寫字樓的租金，按一平米每天4-5塊的租金，一年應(yīng)該節(jié)約了幾萬元啊；3、柱間結(jié)構(gòu)；a、一般分隔房間越多，要求柱間距越大，而且柱間距越大，企業(yè)在分割空間時(shí)余地越大；b、通常板式寫字樓的機(jī)電設(shè)置、防火等功能區(qū)都分布在樓體兩端，這樣可以節(jié)省面積，提高實(shí)用率。而塔式寫字樓的功能則通常分布在樓體中心，這樣做則是出于各個(gè)方向采光的考慮，但中間朝里肯定是沒有采光的。二、豎井管廊很多企業(yè)其局域網(wǎng)、集團(tuán)電

3、話都要求大廈在建造時(shí)就留下足夠的線槽，有的大廈專門設(shè)置豎井管廊，在線路設(shè)備上連接相對分散的面積。并能預(yù)留足夠空間，以備一些企業(yè)的特殊需求。三、能源消耗優(yōu)劣案例：漢威大廈最大平面層達(dá)到7000平米以上，國內(nèi)一家很著名的企業(yè)希望遷到漢威大廈，需求面積是800平米。當(dāng)時(shí)所考察的平面層為5700平米，盡管幫助這家公司的代理公司建議其慎重考慮在一個(gè)較大面積里租用很少部分，造成的進(jìn)深和面寬比例不適的問題，但這家公司最終還是決定租下來。結(jié)果一系列的問題隨之而來。因?yàn)檫M(jìn)深室內(nèi)隔斷造成房間采光差，空調(diào)能耗升高、溫差較大，室內(nèi)空氣不暢等四、實(shí)用率使用率和實(shí)用率并不是一碼事，一般大廈使用率在70%左右，但并不意味著

4、這70%都能被企業(yè)很好的利用。比如說有些樓設(shè)計(jì)的弧度非常大，且弧弓很短，很不好利用。1.面積大小面積問題首先是大小問題，正如戶型沒有絕對好壞之分，面積也不能按大小評(píng)價(jià)其好壞，國際通行的大廈平面層面積為2000-3000平方米。對于員工人數(shù)上千、所需面積上萬平方米的大型企業(yè)來說，通常會(huì)在平面層上有所要求，如果大廈是無柱結(jié)構(gòu)，則便于空間的自由分割和設(shè)置，同時(shí)大開間、進(jìn)深相對較小的空間，利于采光和通風(fēng)。值得注意的是，任何面積大小都不是絕對的概念，在一個(gè)面積較小的平面層里占大部分面積，和同樣的面積放在另一個(gè)面積很大的平面層，辦公舒適度相差很大。內(nèi)部溝通不少跨國公司在尋找寫字樓時(shí)希望能擁有自己獨(dú)立的空間

5、，所以許多寫字樓開始嘗試將幾層空間用內(nèi)部樓梯連結(jié)起來，以供大面積客戶使用，也有的寫字樓部分樓層采用高挑空，來靈活適應(yīng)一些客戶樓層部分隔斷的需要。內(nèi)部復(fù)式結(jié)構(gòu)的大廈除了在門鏡系統(tǒng)的保安管理方面帶來方面，也方便企業(yè)進(jìn)行政管理和成本控制，比如說可以只設(shè)一個(gè)前臺(tái)。豎井管廊特別要提到豎井管廊是因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)，尤其是高科技企業(yè)，其局域網(wǎng)、集團(tuán)電話都要求大廈在建造時(shí)就留下足夠的線槽，有的大廈專門設(shè)置豎井管廊，在線路設(shè)施上連結(jié)相對分散的面積。柱間結(jié)構(gòu)一個(gè)企業(yè)分隔房間的方式?jīng)Q定著選擇什么樣的柱間結(jié)構(gòu)，分割房間越多要求柱間距越大，對于不同國家的公司選擇也有所不同，中國、美國公司偏向于有更多房間隔斷，尤其是高層管理者

6、的獨(dú)立空間比較多，而歐洲公司則相對開放，日本企業(yè)則干脆是完全開放式的布局。通常板式寫字樓的機(jī)電配置、防火等功能區(qū)都分布在樓體兩端，因?yàn)檫@樣可以節(jié)省面積，提高實(shí)用率。而塔式寫字樓的功能區(qū)則通常分布在樓體中心，這樣做則是出于各個(gè)方向采光的考慮。能源利用一般超大平面層的寫字樓，其核心筒的運(yùn)轉(zhuǎn)常常會(huì)帶來更多的熱量，在考慮房間分割時(shí)要把握這樣的因素。大廈的朝向也會(huì)影響到電能的利用，所以在選擇物業(yè)時(shí)，基本就要對公司各個(gè)功能分區(qū)心中有數(shù)，比如說放置電腦多的地方盡量放在不靠窗戶或太陽無法直曬的地方，避免陽光直射對電腦屏幕的損害。實(shí)用率一般大廈的使用率在70%左右，但并不意味著這70%都能被企業(yè)很好地利用，比如

7、說有些樓體設(shè)計(jì)的弧度非常大，且弧弓又很短，這樣會(huì)浪費(fèi)很多面積。品質(zhì)之三空間感任何一個(gè)辦公環(huán)境最重要的室內(nèi)的要求，硬性的主要體現(xiàn)優(yōu)越的空間感，層高、進(jìn)深、視覺的開闊性?？臻g的靈活性。軟性的體現(xiàn)，室內(nèi)的設(shè)計(jì)元素要更具人性與熱情，體現(xiàn)人文與文化的結(jié)合，理性與自然的感受。優(yōu)越的空間感體現(xiàn)在：通透感。寫字樓里陽光直射時(shí)最不舒服的，為了避免陽光直射，都把窗簾拉下來，整體樓的視覺被破壞，這也是現(xiàn)在寫字樓選擇玻璃幕墻最大的弊病，窗墻結(jié)構(gòu)可以有效地解決這個(gè)問題，沒有陽光直射，且每個(gè)房間里都有明窗，不影響正常采光。進(jìn)深。一個(gè)樓的進(jìn)深，體現(xiàn)在空間感，視覺感，和內(nèi)外區(qū)的冷熱感都是不同的，國際上公認(rèn)的寫字樓進(jìn)深10米左

8、右是最舒適的。樓層的高度，寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)層高都在3.2-4米之間，寫字樓的空調(diào)設(shè)備和消防設(shè)備占去了1/4到1/3的空間，凈高都不是很理想，市場上凈高在2.6米以下的寫字樓，比比皆是，國際上的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)在2.8-3米左右是最理想的，凈高不是越高越好，要考慮到能源的問題，因國際人士的個(gè)子普遍高于中國人，所以寫字樓要達(dá)到國際化，凈高時(shí)最嚴(yán)格的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。靈活度，最為寫字樓樓層面積多少才是最合適？3000-5000平米是最合適的選擇，樓層面積過小，滿足不了大公司整體獨(dú)立辦公的需求，過大將過分依賴電梯與衛(wèi)生間的配比。面對日后公司發(fā)展同樓層擴(kuò)充面積的局限，更好的滿足公司日后的發(fā)展和現(xiàn)今的需求，合理化的靈活分割和整層面積的有效設(shè)計(jì)是最重要的。環(huán)球財(cái)訊中心區(qū)位解讀：大空間靈活分割優(yōu)越的空間感靈活的平面布局、空間尺度以及功能安排都體現(xiàn)著國際化的人文設(shè)計(jì)理念。小進(jìn)深寫字樓，視野開闊，采光充足，為長時(shí)間留守辦公室的現(xiàn)代人帶來更多的陽光和健康。整體呈四個(gè)核心筒均勻分布，每個(gè)核心筒相互連接，可整體使用，也可分隔成為相對獨(dú)立的四棟大樓，標(biāo)準(zhǔn)層的分隔則更加靈活，整個(gè)建筑內(nèi)部是相互聯(lián)通的，各組成部分可分可合，可適應(yīng)大客戶不斷增長的業(yè)務(wù)需要，為大客戶提供靈活多變的辦公空間組合