某別墅項(xiàng)目提案

1、序 秩秩斯干，幽幽南山，如竹苞矣，如松茂矣 似續(xù)妣祖，筑室百堵，西南其戶，爰居爰處，爰笑爰語(yǔ) 約之閣閣，椓之橐橐，風(fēng)雨攸除，鳥(niǎo)鼠攸去，君子攸芋 如跂斯翼，如矢斯棘，如鳴斯革，如翬斯飛，君子攸躋 殖殖其庭，有覺(jué)其楹，噲噲其正，噦噦其冥，君子攸寧 上莞下簟，乃安斯寢，乃寢乃興，乃占我夢(mèng)，吉夢(mèng)維何？ 大人占之：維熊維羆，男子之祥，維虺維蛇，女子之祥 乃生男子，載寢之床，載衣之裳，載弄之璋，其泣 口皇口皇，朱芾市斯皇，室家君王 乃生女子，載寢之地，載衣之裼，載弄之瓦，無(wú)非無(wú)儀，唯酒食是議，無(wú)父母詒罹詩(shī)經(jīng)小雅斯干 人類從很久以前，就在向往和歌頌優(yōu)美舒適氣派的居住環(huán)境 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和推廣的思考邏輯 什么是別墅

2、？ 什么人住別墅？ 住什么樣的別墅？ 現(xiàn)有市場(chǎng)上有什么別墅？ 我們要建造什么樣的別墅？ 我們?cè)趺磥?lái)建這種別墅？ 我們?cè)趺磥?lái)賣(mài)這種別墅？第一部 解讀別墅 身份與地位的象征 享受自然鮮氧氣的健康生活 古今別墅理解現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典 “在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)的園林住宅”宋書(shū)謝靈運(yùn)傳 “修營(yíng)別業(yè)，傍山依水，盡幽居之美”新唐書(shū)王維列傳 “別墅在輞川，地奇勝，有華子崗，欹湖，竹里館，柳浪，辛夷塢” 現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商別墅已經(jīng)成為廣義的概念，與傳統(tǒng)意義上的別墅有一定的區(qū)別，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的別 墅主要是指“高級(jí)住宅”或“花園住宅”馬斯諾需求理論層次別墅滿足的不僅僅是一種物質(zhì)生活的需要，更多的是一種生理和心理的需要

3、，代表著人們 對(duì)于居住理想的終極追求形式別墅國(guó)際標(biāo)準(zhǔn) (5S) 景觀( Scenery )： 優(yōu)美的景觀是別墅的基本條件，而且還有私家花園，使居住環(huán)境與自然融為一體陽(yáng)光（ Sun）： 廣闊的視野，明朗的空間，陽(yáng)光伴隨左右。運(yùn)動(dòng)（ Sport ）： 沒(méi)有喧囂和擁護(hù)，有充足的自由空間，可以伸展身心，充分現(xiàn)自我。溪流（ Stream）： 因?yàn)橛兴錆M靈性、智慧和情趣，更顯尊貴 逸事（ Story ）： 有深厚的人文歷史文化的陪襯，體現(xiàn)身份和品味。別墅的市場(chǎng)本質(zhì) 別墅意味著占有大量的稀缺資源（土地、河流湖泊、森林等自然資源） ，因而是實(shí)力 和身份的象征 別墅永遠(yuǎn)只為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才能享受 別

4、墅必須體現(xiàn)個(gè)性化，代表著人們對(duì)理想的終極追求 別墅的核心價(jià)值身份與地位的象征 享受自然鮮氧氣的健康生活別墅類型以建筑風(fēng)格分以選址分以消費(fèi)類型的分以建筑結(jié)構(gòu)分以建筑材 料分按目標(biāo)客戶群分近開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)分中國(guó)傳統(tǒng)園林風(fēng)格別墅市區(qū)交通型別墅居住型別 墅獨(dú)體別 墅磚混凝土 別墅頂級(jí)別墅規(guī)?；瘎e墅日式風(fēng)格別墅近郊綜合型別墅渡假型別 墅連排別 墅木制別墅中高檔別 墅頂級(jí)別墅歐洲傳統(tǒng)貴族風(fēng)格別墅遠(yuǎn)郊風(fēng)景型別墅出租型別 墅雙拼別 墅新型材料 別墅經(jīng)濟(jì)型別 墅旅游型別墅北美風(fēng)情風(fēng) 格別墅異地渡假 別墅旅游型別 墅疊加別墅別墅框架結(jié)構(gòu) 別墅TOWNHOUS及E經(jīng) 濟(jì)型現(xiàn)代風(fēng)格別 墅辦公型空中別 墅開(kāi)發(fā)模式創(chuàng)新型 別

5、墅投資別墅產(chǎn)品創(chuàng)新型別墅第二部 別墅市場(chǎng)分析市場(chǎng)形成條件 人對(duì)高層次的物質(zhì)和精神生活的追求是別墅產(chǎn)生、存在和發(fā)展的源動(dòng)力 經(jīng)濟(jì)發(fā)展， GDP 迅速增長(zhǎng)，民營(yíng)企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，為別墅市場(chǎng)造就了很大的一批消費(fèi)群 體 個(gè)人收入增加，形成了一個(gè)非常有消費(fèi)實(shí)力的階層中產(chǎn)階層，為別墅市場(chǎng)提供了更 廣闊的空間 市區(qū)土地稀缺、房?jī)r(jià)上漲、環(huán)境惡化、生活空間越來(lái)越鋏小擁擠，居住已經(jīng)開(kāi)始向近 郊延伸，“生活在郊區(qū)，工作在市區(qū)”的模式開(kāi)始形成 個(gè)人收入增加，生活水平不斷提高，消費(fèi)者開(kāi)始選擇環(huán)境優(yōu)美、空氣清新的居家之地 公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)展迅速，已經(jīng)完全將郊區(qū)與市區(qū)緊密連接在一起 汽車(chē)普及，消除了距離障礙，使近郊居住成為現(xiàn)實(shí) 別墅

6、消費(fèi)者分析身份和職業(yè)首先明白是什么人會(huì)買(mǎi)別墅，才能準(zhǔn)確地捕捉到目標(biāo)消費(fèi)者，才能了解他們真實(shí)的綜 合情況，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、 制定價(jià)格、市場(chǎng)推廣提供科學(xué)的依據(jù)。 國(guó)內(nèi)成功的開(kāi)發(fā)案例的統(tǒng)計(jì)， 購(gòu)買(mǎi)別墅的人士為： 福布斯級(jí)超級(jí)富豪 大中型國(guó)有企業(yè)的最高層管理人士 大中型外資企業(yè)的高層管理人士 中小民營(yíng)企業(yè)主 文藝界、文化界知名人士 高級(jí)知識(shí)分子：高級(jí)醫(yī)生、高級(jí)教授、高級(jí)工程師、高級(jí)律師、 政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位高級(jí)公務(wù)員 海歸派人士 職業(yè)投資者購(gòu)買(mǎi)別墅的人士共性特征： 年齡在 30 歲 60 歲，主力是 35 50 歲 多為男性 這一部分人士有穩(wěn)定的較高的社會(huì)收入 有一輛或一輛以上的車(chē)， 有較高的社會(huì)地位，有

7、的甚至有顯赫的社會(huì)地位 日常生活不張揚(yáng)，深藏不露 家庭人數(shù)大多在人 行為習(xí)慣及愛(ài)好（共性） 商務(wù)社交活動(dòng)多，經(jīng)常出入高檔消費(fèi)場(chǎng)所 穿著名牌服飾，使用名牌用品 對(duì)運(yùn)動(dòng)、健康很注重 有主見(jiàn)，個(gè)性強(qiáng)，喜歡張揚(yáng)個(gè)性 對(duì)香車(chē)美女關(guān)注 關(guān)注政策、財(cái)經(jīng)方面的信息 出差頻率較高，經(jīng)常往返在城市之間 對(duì)別墅的要求：消費(fèi)者身份對(duì)別墅的要求福布斯級(jí)超級(jí)富豪環(huán)境一流， 外觀和內(nèi)部超大豪華， 生活、娛樂(lè)、 健身等配套十分完善，人身財(cái)產(chǎn)安全保障，頂級(jí)豪華別墅大中型民營(yíng)企業(yè)主環(huán)境一流，外觀氣派，內(nèi)部裝修精致舒適，有 文化氛圍，對(duì)生活、娛樂(lè)、健身等配套有一定 要求，中高檔居家別墅大型外資企業(yè)的高層管理人士大中型國(guó)有企業(yè)的最

8、高層管理人士交通便捷，環(huán)境優(yōu)美寧?kù)o，景觀別致，有文化 氛圍，外觀美觀，戶型設(shè)計(jì)和配套設(shè)施適宜居 家，并能在一定程度上滿足身份和地位的心理 需要，人身財(cái)產(chǎn)安全有保障，私密性較好，作 為二次置業(yè)，常住居家經(jīng)濟(jì)型居家別墅大中型外資企業(yè)的高層管理人士小型民營(yíng)企業(yè)主 （個(gè)體 戶）文藝界、文化界知名人明星運(yùn)動(dòng)員高級(jí)知識(shí)分子政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位高級(jí)公務(wù)員海歸派人士職業(yè)投資者有升值空間，具備出租條件優(yōu)勢(shì)入市較早，搶先挖掘出主力消費(fèi)者劣勢(shì)為控制成本，追求最大利潤(rùn)，在建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)上缺乏現(xiàn)代感，千篇一律，這也是這些項(xiàng)目致命的地方公共用地面積過(guò)大，私有用地面積過(guò)小，綠化多以草坪和灌木為主，立體感和層次感較差，象是做的盆

9、景，完全沒(méi)有“自然”感個(gè)別的距離太遠(yuǎn)，即不適合常住居家戶型設(shè)計(jì)從 150 m2450 m2都有，造成混亂， 200 m2300 m2的必然成為 300 m2400 m2的銷售障礙第三部分 全程開(kāi)發(fā)采取差異化策略創(chuàng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力 目標(biāo)市場(chǎng) 由于開(kāi)發(fā)規(guī)模的限制，不能兼顧更多的細(xì)分市場(chǎng)，結(jié)合自身的綜合條件及成都市別墅 市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)狀況，必須集中地針對(duì)基中的個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為目標(biāo)市場(chǎng)： 大中型民營(yíng)企業(yè)主企業(yè)已成規(guī)模，收入穩(wěn)定，具有巨大的購(gòu)買(mǎi)力，能打動(dòng)他們的是環(huán)境、景觀、現(xiàn)代品味的建筑風(fēng)格、完善的配套設(shè)施及安全保障，他們將成為我們20的買(mǎi)家 小型民營(yíng)企業(yè)主（個(gè)體戶）這部分人士月收入數(shù)萬(wàn)元至數(shù)十萬(wàn)元不等，在創(chuàng)業(yè)過(guò)

10、程中，他們一邊發(fā)展自己的事業(yè)，一邊提高生活質(zhì)量，有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力，但比較實(shí)際，他們將是我們 80的市場(chǎng)的主力 大型外資企業(yè)的高層管理人士這部分人士家庭月收入在 20000 元以上，無(wú)自有企業(yè)，高收入就是用于提高生活質(zhì)量，而且文化層次高，有很強(qiáng)的個(gè)性和現(xiàn)代審美觀他們將是我們 80市場(chǎng)的主力 文藝界、文化界知名人這部分人士家庭月收入在 20000 元以上，無(wú)自有企業(yè)，高收入就是用于提高生活質(zhì)量，而且文化層次高，有很強(qiáng)的個(gè)性和現(xiàn)代審美觀他們將是我們 80市場(chǎng)的主力 明星運(yùn)動(dòng)員這部分人士月收入數(shù)萬(wàn)元至數(shù)十萬(wàn)元不等，提高生活質(zhì)量，是終極置業(yè)項(xiàng)目定位戰(zhàn)略定位開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型獨(dú)立別墅 由于土地規(guī)模只有 123 畝，

11、無(wú)法進(jìn)行規(guī)模化開(kāi)發(fā)。 根據(jù)確定的目標(biāo)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力只適合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型別墅。 由于近郊大量的多層住宅、 聯(lián)排別墅、 雙拼別墅開(kāi)發(fā)， 因此不能再走同樣的開(kāi)發(fā)模式 優(yōu)越的自然條件不能浪費(fèi)。 基于以上四點(diǎn)，確定最坐佳的開(kāi)發(fā)模式為：獨(dú)立型經(jīng)濟(jì)別墅市場(chǎng)定位消費(fèi)群定位：（詳見(jiàn)目標(biāo)市場(chǎng) ）產(chǎn)品層次：經(jīng)濟(jì)精品型別墅； 從推出的產(chǎn)品類型和品質(zhì)來(lái)看，屬于小型中高檔別墅，以滿足消費(fèi)者高品味和體現(xiàn) 身份的需求 由于控制了總面積，雖然價(jià)格較高，總價(jià)也不會(huì)高，以適應(yīng)目標(biāo)市場(chǎng) 總而言之，性價(jià)比很高產(chǎn)品定位產(chǎn)品功能定位：居住生活型別墅 缺乏旅游風(fēng)景資源，不可能開(kāi)發(fā)渡假型別墅和有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的旅游型別墅 離市區(qū)很近，道路狀況優(yōu)良，駕車(chē)只

12、需 20 分鐘就可進(jìn)入市區(qū)，具備第一居所的條件 缺乏外事辦事機(jī)構(gòu)和大中型外資企業(yè)，不具備出租條件，因此不能開(kāi)發(fā)出租型別墅 基于以上三點(diǎn)，確定居住生活型別墅是最佳選擇戶型定位：面積：80的別墅面積在 180m2240 m2為主力；20的別墅面積為 300 m2400 m2，以 DIY 的形式進(jìn)行銷售 在市場(chǎng)推進(jìn)過(guò)程中，根據(jù)儲(chǔ)蓄的客戶類型可適當(dāng)調(diào)整比例價(jià)格定位目前近郊別墅的價(jià)格在 3000元 m2 5000元 m2之間，根據(jù)我們的規(guī)劃、 建筑品質(zhì) 及自然條件，我們的價(jià)格定在 3800 元m2 5500元 m2之間。 確定低開(kāi)高走的基本原則： 一方面避免開(kāi)局不利，另外可以產(chǎn)生一種增值現(xiàn)象，刺激和逼

13、迫消費(fèi)者迅速購(gòu)買(mǎi)，另外還可以吸引以投資為目的的買(mǎi)家。以 3800元 m2低價(jià)入市：限 18套，一方面可立即吸引一定數(shù)量的消費(fèi)者，積蓄客戶，另 一方面避免入市價(jià)格過(guò)高，造成銷售障礙價(jià)格高走 ：當(dāng) 18 套售完后，單價(jià)上漲 300元 m2，然后逐漸上漲最終達(dá)到 4800 元的均價(jià)付款方式： 為了方便消費(fèi)者，推出靈活多樣的付款方式：銀行按揭 2 分期付款 3 一次付款（優(yōu)惠 5） 整體規(guī)劃原生森林中，享受獨(dú)立私家大庭院 在市場(chǎng)分析中，我們指出了目前成都市別墅規(guī)劃存在的主要問(wèn)題是：公共用地和綠地過(guò)大，消費(fèi)者沒(méi)有享受真正意義上獨(dú)立庭院間距太小，根本就沒(méi)有消費(fèi)者的私的自由空間水景是人工大水塘，全是死水，只

14、占面積，無(wú)實(shí)用價(jià)值，時(shí)間一長(zhǎng)，成為臭水塘，污 染環(huán)境 總而言之，是由于開(kāi)發(fā)商既想控制成本，又不因地制宜，還要一味仿效造成的 原山別墅可利用優(yōu)勢(shì)：有大面積的原生林木可以利用緩丘坡地，地形層次豐富礦泉水資源 須彌補(bǔ)的劣勢(shì)： 缺乏自然的水景景觀針對(duì)同類競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的缺陷，利用自己的優(yōu)勢(shì)，作創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)的規(guī)劃：1 容積率：左右建筑覆蓋率：去掉沒(méi)有實(shí)際功能的公共用地，盡量縮小公共用地面積和公共綠化面積，增加單位用 地面積，使每戶獨(dú)立擁有 300 m2340m2的私有大庭院 ，從而使消費(fèi)者感到物有所值，同時(shí)也 作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)利用現(xiàn)有雜木林因地制宜，略加處理，建造 森林氧吧 ，作為賣(mài)點(diǎn)每單位占地面積： 400 m2

15、800 m2建筑占地 60 m2左右（戶型面積 160 m2180 m2）、120 m2左右（戶型面積 300 m2400 m2）道路以東西走向?yàn)橹?，乘?jiǎn)潔流暢實(shí)用，作一些彎道降低車(chē)速，但不能有急彎和陡坡！建筑物為東西狹長(zhǎng)，避免過(guò)強(qiáng)日照，并可以加大庭院縱深建造一個(gè) 500 m2左右的中心廣場(chǎng)將水塔改造成 小天文臺(tái) ，作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)兒童游戲區(qū)： 100 m2一個(gè) 600 m2 的游泳池利用庭院景觀設(shè)計(jì)，制造一些活水景觀，做到私家庭院公共景觀，不必另外建造湖泊 或水溝建造中央礦泉水供水系統(tǒng)，作為一個(gè)賣(mài)點(diǎn)別墅建筑設(shè)計(jì) 審美與實(shí)用的雙重平衡 別墅社區(qū)最重要的就是別墅建筑，一方面要體現(xiàn)主人的品質(zhì)和品味，體

16、現(xiàn)主人的身份 和地位，另一方面，要具備使用功能。別墅建筑如果處理不當(dāng)，或者平淡無(wú)奇，或者雜亂 無(wú)章，將會(huì)嚴(yán)重到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功與否。建筑風(fēng)格：是指建筑給人的視覺(jué)效果及這種效果投射到人的意識(shí)上的心理效果， 有明顯風(fēng)格的別 墅不僅只滿消費(fèi)者足的物質(zhì)生活需要，更重要的是滿足消費(fèi)者對(duì)個(gè)性的追求、自身價(jià)值和 身份的體現(xiàn)的心理需求，將會(huì)成為最主要的賣(mài)點(diǎn)目前成都市的別墅的風(fēng)格幾乎清一色的歐洲傳統(tǒng)貴族風(fēng)格和南美風(fēng)情風(fēng)格， 盲目地模 仿和翻版別人的作品問(wèn)題；因此根據(jù)這個(gè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，結(jié)合國(guó)一人對(duì)傳統(tǒng)居住文化的情 結(jié)，采用川西民居建筑代表性的風(fēng)格，以現(xiàn)代建筑藝術(shù)形式進(jìn)行來(lái)確定別墅建筑風(fēng)格為： 現(xiàn)代川西風(fēng)格別墅 主要

17、以現(xiàn)代建筑藝術(shù)為主，大膽造型（簡(jiǎn)約流暢的線條） ，部分結(jié)合川西民居建筑外觀代 表性的風(fēng)格1 除了必要的承重墻外，盡量少存在墻，以大幅的玻璃墻代替，使室外的自然環(huán)境融入 室內(nèi)，給人寬敞的明朗的良好視沉效果，心情舒暢。在銷售中能給參觀者巨大的吸 引力2 采用落地窗簾來(lái)保護(hù)主人的私密性因?yàn)槭仟?dú)立大庭院，取消上層露臺(tái)，由一層室外回廊向外延伸，與庭院自然銜接，形 成半露天休閑場(chǎng)所建筑外觀采用現(xiàn)代造型，從消費(fèi)者看到別墅的第一眼就要被吸引住全部為兩層建筑 建筑材料： 以磚混為基礎(chǔ)為主，結(jié)合使用新型材料（輕型鋼材）及竹木材料 目前成都市的別墅，全采用磚混結(jié)構(gòu) 新型材料（輕型鋼材）及竹木材料可塑性很強(qiáng)，在創(chuàng)造建

18、筑風(fēng)格上有很大幫助 竹木材料可以讓建筑物與自然和諧從創(chuàng)造核心競(jìng)爭(zhēng)力的角度衡量，新型材料（輕型鋼材）及竹木材料有著非常重要的 作用戶型設(shè)計(jì) 根據(jù)成都市家庭的人口數(shù)及日常生活起居習(xí)慣，以最科學(xué)合理的布局達(dá)到使用功 能，把沒(méi)有實(shí)際使用功能及重復(fù)功能的部分放棄，在某些重要區(qū)域適度放寬，控制總面積，從而在提高 單價(jià)后，總價(jià)不會(huì)太高，限制市場(chǎng)。具體的設(shè)計(jì)，由專業(yè)設(shè)計(jì)師在這個(gè)指導(dǎo)思想下完成 功能設(shè)計(jì) 使用功能及面積（ 240 m2）客廳休閑廳餐廳主衛(wèi)次衛(wèi)次衛(wèi)主臥次臥次臥次臥廚房工人房45m212 m212 m210 m27 m24 m22m218 m214 m214 m212 m26 m2起居室貯存室16

19、m24 m2使用功能及面積（ 213m2）客廳餐廳休閑廳主衛(wèi)次衛(wèi)次衛(wèi)主臥次臥次臥廚房工人房洗衣房貯室38 m212 m212 m210 m27 m24 m222m216m212 m210m25 m24 m24使用功能及面積（ 187m2）客廳餐廳休閑廳主衛(wèi)次衛(wèi)次衛(wèi)主臥次臥次臥廚房工人房洗衣房貯室235 m2210 m2210 m27 m27 m24 m220m212 m212 m210m25 m24 m24關(guān)于車(chē)庫(kù)建議：將車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)結(jié)合起來(lái)設(shè)計(jì)：在主體建筑的旁邊設(shè)計(jì)一個(gè)高 250cm的小丘，車(chē)庫(kù)則設(shè)計(jì)在小丘內(nèi)，一地兩用，節(jié)約用地景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃“融入自然的生活”別墅的景觀設(shè)計(jì)關(guān)系到別墅的形

20、象和價(jià)值，抓住現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手自然景觀資源缺乏的弱點(diǎn)，發(fā)揮自身自然景觀資源較好的優(yōu)勢(shì)，延伸自然景觀，創(chuàng)造賣(mài)點(diǎn)：具體要點(diǎn)：1 利用東北面的叢林陡坡，設(shè)計(jì)建造一個(gè)落差 8 米的一個(gè)自然環(huán)境融洽的林間小瀑布， 作為入口處的景觀，起到先聲奪人2 綠化以喬木為主，多品種交叉種植，形成自然叢林：多種植香樟、銀杏、松樹(shù)、黃葛 樹(shù)等、棕櫚樹(shù)；以灌木為輔：臘梅、桂花等；人造活水，彌補(bǔ)水景不足的缺陷人造小丘并栽種喬木，以此對(duì)各別墅進(jìn)行自然分隔，不露痕跡業(yè)主會(huì)所 高尚品味生活 會(huì)所前期作為現(xiàn)場(chǎng)售部，為銷售服務(wù)，交房以后是為業(yè)主提供方便的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，集休 閑、聚會(huì)、運(yùn)動(dòng)健身、購(gòu)物、就餐的場(chǎng)所， 建造一個(gè)占地 4000元 m

21、2，以 GOLF為主題的、建筑面積 500 m2的會(huì)所： 一個(gè) 2000元 m2的 GOLF揮桿練習(xí)球場(chǎng) 一個(gè)網(wǎng)球場(chǎng) 室內(nèi)功能配置：日用品購(gòu)物中心、休閑廳、觀光臺(tái)、乒乓球室、臺(tái)球室、餐廳以會(huì)所為基地，以 GOLF為主題，制造賣(mài)點(diǎn)來(lái)挖掘潛在的消費(fèi)者物業(yè)管理 全面系統(tǒng)的管家 對(duì)于購(gòu)買(mǎi)別墅的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，除了完美的硬件外，更重要的是享受高質(zhì)量的服務(wù)體系 保障，這不但是享受生活，而且也是身份的象征。因此，物業(yè)管理與銷售是不可侵害的。 以下幾點(diǎn)將是消費(fèi)者最每感的：1 誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)綱物業(yè)管理2 別墅安全保障，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人首要關(guān)心的就是人身和財(cái)產(chǎn)安全（其次是健康） 建議：專業(yè)的物業(yè)管理公司必須開(kāi)盤(pán)前 90 天就要進(jìn)

22、駐管理，對(duì)銷售會(huì)有很大的種進(jìn)3第四部分 營(yíng)銷推廣方案市場(chǎng)推廣計(jì)劃階段時(shí)間營(yíng)銷推廣策略目的第一階 段市場(chǎng)導(dǎo) 入期開(kāi)盤(pán)前80天完成會(huì)所和樣版別墅為推廣活動(dòng)作準(zhǔn)備開(kāi)盤(pán)前60天公關(guān)活動(dòng)：人與自然環(huán)保大使選拔賽選出形象代方人，在廣告中應(yīng)用開(kāi)盤(pán)前45 天戶外巨幅廣告將品牌先導(dǎo)入市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)前40天公關(guān)活動(dòng)：“人與自然人體藝術(shù)攝影”利用媒體跟蹤報(bào)道來(lái)炒作環(huán)境第二階 段內(nèi)部認(rèn) 購(gòu)期開(kāi)盤(pán)前28天會(huì)所、樣板房開(kāi)放日 媒介軟文：中央礦泉水供水系統(tǒng)開(kāi)始排號(hào)，儲(chǔ)蓄客戶 繼續(xù)擴(kuò)大和深社會(huì)影響開(kāi)盤(pán)前20天公關(guān)活動(dòng)：給別墅標(biāo)價(jià)引起社會(huì)對(duì)價(jià)值的認(rèn)知，樹(shù)立產(chǎn)品形象和價(jià)值開(kāi)盤(pán)前15天媒介軟文： DIY 別墅以炒作炒，開(kāi)盤(pán)前 8 天公關(guān)

23、活動(dòng)：歡樂(lè)周末（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)日）巴西烤肉冷餐會(huì)第三階 段熱銷期正式開(kāi) 盤(pán)公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)儀式開(kāi)盤(pán)后15天公關(guān)活動(dòng)：名車(chē)名模名宅利用目標(biāo)消費(fèi)者的特點(diǎn)再一次引起關(guān)注開(kāi)盤(pán)后45 天公關(guān)活動(dòng)：周末晚會(huì)創(chuàng)造社區(qū)文化生活氛圍，進(jìn)一步帶動(dòng)銷售封盤(pán)開(kāi)盤(pán)后90天公關(guān)活動(dòng)簡(jiǎn)述公關(guān)活動(dòng)（一） 活動(dòng)主題：人與自然環(huán)保大使選拔賽 活動(dòng)目的： 1 引起社會(huì)觀注，開(kāi)始將品牌導(dǎo)入市場(chǎng)2 通過(guò)媒體將原山別墅的自然景觀、建筑風(fēng)格展現(xiàn)給公眾 活動(dòng)對(duì)象： 18 歲 22 歲女性 活動(dòng)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前 70天至開(kāi)盤(pán)前 60 天 活動(dòng)地點(diǎn)：原山別墅 活動(dòng)形式：通過(guò)形體、才藝比賽選拔出環(huán)保大使 1 人 將環(huán)保大使簽約為形象代言 媒介配合：通過(guò)跟蹤報(bào)道中的圖片和圖像來(lái)將原山別墅的自然景觀、建筑風(fēng)格展現(xiàn)給 公眾公關(guān)活動(dòng)（二） 活動(dòng)主題：人與自然人體模特?cái)z影 活動(dòng)目的：通過(guò)這種最能引起社會(huì)的轟動(dòng)方式，在媒介的跟蹤報(bào)道下，來(lái)引起全社 會(huì)的強(qiáng)烈關(guān)注迅速提高原山別墅的知名度 活動(dòng)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前 36 天 活動(dòng)方式：邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名的人體模特及其攝影師來(lái)成都通過(guò)媒介介紹來(lái)蓉的目的：選外景創(chuàng)作作品兩天后通過(guò)媒介向外宣布：外景選在原山別墅，