物業(yè)管理成本核算

1、物業(yè)管理成本核算（一）經(jīng)費(fèi)測算的依據(jù)以及說明1、依據(jù)：A、國家建設(shè)部有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)。B、湖南省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)登記收費(fèi)管理辦法。C、長沙市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法D、星郵物業(yè)管理有限公司的成功管理經(jīng)驗(yàn)。2、說明：A、按聯(lián)通公司住宅小區(qū)11幢、小高層1幢、聯(lián)體辦公樓1幢，建議為小區(qū)配套 小型商業(yè)生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)一個。小區(qū)總建筑面積69410平方米，其中辦公樓 27200平方米，住宅小區(qū)42210平方米，物業(yè)管理費(fèi)測算如下：辦公樓營業(yè) 廳按2.5元加7月、其他辦公樓部分按1.9元加7月、多層住宅樓按0.8元/m7月、小高層住宅樓按1.3元/m7月標(biāo)準(zhǔn)收?。ê娞蓦娰M(fèi)分?jǐn)偅?。B、特約服務(wù)

2、收入只能估算。（二）收入測算：（收入按業(yè)主入住率95%考慮計算）序號項(xiàng)目測算依據(jù)月收入（元）年收入（元）備注1公共服務(wù)費(fèi)1.87 元/月 x27400 5123851238x12x0.952公共服務(wù)費(fèi)1.2 元/月 x8000 m296009600 x 12x0.953公共服務(wù)費(fèi)0.8 元/mW月 x29600 m2368023680 x12x0.954特約服務(wù)費(fèi)估算10012005停車費(fèi)估算250030000合計（元）86618994705注：1、考慮到前期入住率可能只有50%，這樣物業(yè)管理費(fèi)用：84618 x 12 x 50%=503000元。各 項(xiàng)開支超出，企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，此時物業(yè)公司

3、應(yīng)該與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)磋商，協(xié)商解決。1、等到入住率達(dá)到95%左右，各項(xiàng)指標(biāo)將基本正常。（三）支出測算：序號項(xiàng)目測算依據(jù)月支出年支出備注,工資及福利管理處經(jīng)理2000元/月200024000綜合主管1200 元120014400客戶主管1200 元120014400會計1200 元120014400工程維修主管1000 元100012000維修工800 元 x3240028800保安隊長1000 元100012000保安員班長800 x3240028800保安員700 x 2819600235200保潔主管6006007200保潔員500 x8400048000綠化工7007008400鍋爐工80

4、08009600社會保險工資總額30%11670福利基金工資總額2%1894教育基金工資總額1.5%1420員工服裝50 人 x300 元/套 x2/36831伙食、加班補(bǔ)助6520合計：60390元/月二行政辦公費(fèi)交通費(fèi)綜合測算600通訊費(fèi)綜合測算1200書報費(fèi)25辦公用房水電費(fèi)分?jǐn)偟矫總€人1500估算業(yè)務(wù)費(fèi)200估算合計：3525元/月三公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)化糞池清理240 元/ （座.年）x204004800估算水池清洗，消殺按政府檢測標(biāo)準(zhǔn)4004800電梯年檢按政府檢測標(biāo)準(zhǔn)7509000電梯維保200元以下材料人工費(fèi)2002400消防報警3003600估算燈泡、開關(guān)更換1201440估算發(fā)、

5、配電設(shè)施年檢按政府檢測標(biāo)準(zhǔn)5006000發(fā)、配電設(shè)施維保200元以下材料人工費(fèi)2002400合計：2870元/月四保潔工費(fèi)用垃圾清運(yùn)辦公樓及住宅區(qū)綜合測算124014600保潔工具、用品綜合測算3043648消殺藥品綜合測算60720大小垃圾袋綜合測算180021600合計：3400元/月五其他支出社區(qū)文化綜合測算6007200固定資產(chǎn)折舊按5年平均分?jǐn)?66720000不可預(yù)見費(fèi)用前項(xiàng)之和x 2%1448企業(yè)管理費(fèi)前項(xiàng)之和x 6%4433稅金前項(xiàng)之和x 5.6%4305合計：12445元/月總計：82630 x12個月=991560元/年綜上所述：每年收入994705元，支出991560元。每年贏利(994705-991560) =3145元。星郵物業(yè)管理有限公司為表示企業(yè)的誠意，將從企業(yè)管理利潤當(dāng)中支 出一部分提升小區(qū)服務(wù)管理水平，開展與業(yè)主之間的聯(lián)誼活動，增進(jìn)相互之間的 友情，使小區(qū)的環(huán)境與物業(yè)管理水平更上一個臺階。二、開源節(jié)流措施1、利用星郵物業(yè)管理有限公司的規(guī)模經(jīng)營優(yōu)勢，與本公司其他管理處密切合 作，優(yōu)勢互補(bǔ)，資源共享，降低管理成本，提高管理水平。2、在房屋交驗(yàn)入住期間，采取積極有效的措施，與有關(guān)部門協(xié)作，盡快完善 小區(qū)的配套設(shè)施，迅速管理到位，營造良好的居住環(huán)境，消除業(yè)主的后顧之憂， 迅速提高入住率，增加管理