房地產(chǎn)成本控制秘籍

1、成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南 (試 用 本) 編者按 我們將公司成本操縱專題的討論成果匯合起來，編纂成這本公司成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南。其中有三點(diǎn)需要講明： 第一：操縱要點(diǎn)是大伙兒總結(jié)公司歷史經(jīng)驗(yàn)，按權(quán)重篩選出來的，不可能涵蓋所有的成本操縱內(nèi)容。 第二：成本操縱的詳細(xì)方法已體現(xiàn)在相應(yīng)的規(guī)范里，我們以操縱什么What、如何樣操縱How和誰來操縱Who的編寫形式，僅提供一本應(yīng)用指南。 第三：由于相應(yīng)的規(guī)范仍在編制中，本指南的內(nèi)容將在實(shí)踐中不斷完善。希望它能在工作中為大伙兒帶來便利。 總部人事部培訓(xùn)基地、2000、6目 錄目 錄目 錄第一項(xiàng). REF _Ref484587871 h * MERGEFORMAT

2、立項(xiàng)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第二項(xiàng). REF _Ref486643698 h * MERGEFORMAT 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng). REF _Ref484588164 h * MERGEFORMAT 招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng). REF _Ref484588177 h * MERGEFORMAT 施工環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng). REF _Ref484588187 h * MERGEFORMAT 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng). REF _Ref484588198 h * MERGEFORMAT 銷售環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng). REF _Ref4845

3、88209 h * MERGEFORMAT 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng). REF _Ref484588220 h * MERGEFORMAT 期間費(fèi)用的成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第九項(xiàng). REF _Ref484588240 h * MERGEFORMAT 物業(yè)治理成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南附件.北京公司規(guī)范化治理系列文件第一項(xiàng)第一項(xiàng)立項(xiàng)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本操縱依照項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)不。該環(huán)節(jié)由于有國家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時靈活度較小，差不多原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地操縱企業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)目部在項(xiàng)目開發(fā)前期起要緊作用，因此，這一環(huán)節(jié)成本操縱的要緊任務(wù)由項(xiàng)目部來承擔(dān)。

4、操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰來操縱備查文件開發(fā)形式新征土地征地費(fèi)用 少交或晚交，力爭減免項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本操縱要點(diǎn)講明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二。拆遷安置費(fèi)用房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費(fèi)用項(xiàng)目部負(fù)責(zé)大市政費(fèi)用自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定辦理工程部、設(shè)計(jì)部和審算部負(fù)責(zé)自建部分；工程部負(fù)責(zé)交政府部分。規(guī)劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)買斷項(xiàng)目買斷內(nèi)容明確買斷內(nèi)容明細(xì)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本操縱要點(diǎn)講明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及買斷方式的成本構(gòu)成付款總額為公司爭取最大利益項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款時刻周期長、次數(shù)多項(xiàng)目部負(fù)責(zé)三

5、通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)明確驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工程部、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)手續(xù)風(fēng)險與項(xiàng)目付款時刻直接掛鉤。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)合作開發(fā)合作方式符合集團(tuán)要求，有利于北京公司；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見項(xiàng)目立項(xiàng)成本操縱要點(diǎn)講明中項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成表、附表一、附表二及合作開發(fā)的成本構(gòu)成分成比例雙贏原則；項(xiàng)目部負(fù)責(zé)交房時刻盡可能地延后交房，工程部負(fù)責(zé)交房標(biāo)準(zhǔn)不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)付款總額付款時刻選擇有利于公司利益的方式項(xiàng)目部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)第二項(xiàng)第二項(xiàng)規(guī)劃環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本操縱所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本操縱是實(shí)現(xiàn)事前操縱的關(guān)鍵，能夠最大限度的減少事后變動帶來的成本。因此該環(huán)節(jié)操縱要點(diǎn)和

6、操縱內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，差不多原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)要緊的職能。操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰來操縱備查文件規(guī)劃方案（1）可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場信息搜集和分析市政狀況信息分析規(guī)劃要點(diǎn)確立可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書可行性設(shè)計(jì)變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目、審算、銷售部配合暫缺相應(yīng)可操作參考文件，以下同（2）方案評審組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進(jìn)行評審、確定。未通過的方案進(jìn)入可行性設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)，再重新評審。由項(xiàng)目、設(shè)計(jì)、工程、審算、財(cái)務(wù)、銷售等各部門組成評審委員會，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（3）設(shè)計(jì)成果對可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)依照實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整設(shè)備選型方案提早確定設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部配合依照

7、提交的設(shè)計(jì)成果進(jìn)行投資估算審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合2、報批設(shè)計(jì)（1）設(shè)計(jì)方案依照項(xiàng)目前期運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部、銷售部協(xié)作方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)設(shè)計(jì)部方案設(shè)計(jì)評審招投標(biāo)評審委員會（2）報批注意市政設(shè)計(jì)注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整項(xiàng)目部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部配合操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰來操縱備查文件3、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（1）擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對報批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)要求內(nèi)部審核設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，知會各部門（2）成本概算依照擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算設(shè)計(jì)部與工程部負(fù)責(zé)制訂經(jīng)營指導(dǎo)書審算部負(fù)責(zé)（3）擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖依照擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)專家評審內(nèi)部評審招投標(biāo)

8、評審委員會設(shè)計(jì)調(diào)整設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)4、樁基設(shè)計(jì)（1）地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料自己專業(yè)人員勘察設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（2）設(shè)計(jì)方案評審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評審（3）樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整5、施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)要求依照銷售包裝設(shè)計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。設(shè)計(jì)部和工程部負(fù)責(zé)，其他部門協(xié)助報建政府部門報批費(fèi)，按政府有關(guān)政策交納。項(xiàng)目部報施圖審圖施工配合互審互簽，明確修改意見，設(shè)計(jì)洽商設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程協(xié)助，知會銷售部面積測算設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際

9、施工時檢驗(yàn)相結(jié)合設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助6、銷售包裝設(shè)計(jì)結(jié)合營銷費(fèi)用操縱施工招投標(biāo)7、裝修方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)要求依照擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助材料設(shè)備選型成本方案市場信息調(diào)研依照設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本打算明細(xì)表裝飾綜合價格拆分分析參見深圳公司文件招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售部協(xié)助評審招投標(biāo)評審委員會操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰來操縱備查文件8、功能設(shè)計(jì)（1）小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評估市場調(diào)研銷售部負(fù)責(zé)有針對性擴(kuò)充建筑物功能設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程部協(xié)助（2）市政配套方案市政狀況調(diào)研爭取政府有利條件項(xiàng)目部負(fù)責(zé)（3）

10、環(huán)境方案設(shè)計(jì)依照投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目部協(xié)助招投標(biāo)招投標(biāo)評審委員會（4）智能化設(shè)計(jì)市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容操縱銷售部負(fù)責(zé)招投標(biāo)，查找外部合作，爭取雙贏招投標(biāo)小組組織，總經(jīng)理負(fù)責(zé)（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助9、設(shè)計(jì)變更（1）設(shè)計(jì)調(diào)整費(fèi)用（2）設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程、銷售部協(xié)助詳見工程現(xiàn)場變更治理規(guī)范10、材料設(shè)備（1）選型（2）方案確定時刻在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙時期就考慮了材料設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，工程部協(xié)助（3）采購招投

11、標(biāo)招投標(biāo)評審委員會詳見設(shè)備材料采購規(guī)范其他費(fèi)用物業(yè)治理完善費(fèi)限額設(shè)計(jì)審算部第三項(xiàng)招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第三項(xiàng)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本操縱涉及到工程、設(shè)計(jì)、審算、銷售等多個部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特不是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有專門強(qiáng)的針對性。那個環(huán)節(jié)成本操縱的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂，重點(diǎn)在于評標(biāo)。操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰來操縱參考文件1、投標(biāo)單位的選擇（1）資質(zhì)（2）治理水平（3）技術(shù)力量（4）歷史記錄（5）資金實(shí)力（6）合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。主辦部門推舉五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作

12、組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。詳見招投標(biāo)治理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)治理程序招投標(biāo)工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位報招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo) 招投標(biāo)評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。詳見招投標(biāo)治理規(guī)范第8條至15條和招投標(biāo)治理程序2、招投標(biāo)文件各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含：（1）工期；（2）工程造價或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求；（4）付款方式；（5）招標(biāo)范圍；（6）結(jié)算方式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件（投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章）；（10）接標(biāo)時刻；（

13、11）開標(biāo)時刻；（12）定標(biāo)方法；（13）投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合同條文；（15）圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本1、工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；2、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。3、審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同。4、銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。詳見招投標(biāo)治理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)治理程序招投標(biāo)工作組審核招投標(biāo)評審委員會審核；主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；詳見招投標(biāo)治理規(guī)范第6條、第16條至20條、和招投標(biāo)治理程序操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰來操縱參考文件3、評標(biāo)和定標(biāo)(1)技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)(2)經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)優(yōu)先順序1、技術(shù)評標(biāo)2、經(jīng)濟(jì)評標(biāo)3、合作經(jīng)歷1

14、、技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)2、審算部負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)詳見招投標(biāo)治理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)治理程序綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位招投標(biāo)評審委員會審核、評定。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)詳見招投標(biāo)治理規(guī)范第21條至33條、和招投標(biāo)治理程序第四項(xiàng)施工環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第四項(xiàng)施工環(huán)節(jié)的成本操縱要緊應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的緣故，施工時期不可幸免由于各種情況而要對施工打算和內(nèi)容進(jìn)行改動，而在變更時明確目的和遵循程序差不多上必須的。這一時期進(jìn)行成本操縱時要注意各部門的及時溝通和良好合作。操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰

15、來操縱參考文件1、設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)（1）變更評估審算部負(fù)責(zé)計(jì)算變更費(fèi)用（含可能引起的索賠）。甲方項(xiàng)目代表執(zhí)行修改的工期評估。審算部成本治理員負(fù)責(zé)計(jì)算變更后的成本現(xiàn)狀。詳見工程變更治理方法“工程變更的操縱方法”？（2）變更的審核簽認(rèn)經(jīng)辦部門？詳見工程現(xiàn)場簽證治理規(guī)范第二條、第十三條。發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人詳見工程現(xiàn)場簽證治理規(guī)范第5到第8條。變更經(jīng)辦部門詳見工程現(xiàn)場簽證治理規(guī)范第九到第十二條。（3）變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場簽證治理規(guī)范第十三條。施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。 經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）（2）簽證的時限

16、現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)時發(fā)生當(dāng)時簽證的原則。詳見工程現(xiàn)場簽證治理規(guī)范第十條。操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰來操縱參考文件（續(xù)）2、施工現(xiàn)場簽證（1）簽證的工程量認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、緣故、工程量應(yīng)清晰準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全，并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。經(jīng)辦部門（設(shè)計(jì)部或工程部）詳見工程變更治理方法“工程變更的操縱方法”？（2）簽證的審批施工洽商通知單發(fā)生變更項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人詳見工程現(xiàn)場簽證治理規(guī)范第5到第8條。在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審，通過后方可正式簽證。主管總經(jīng)理詳見工程現(xiàn)場簽證治理規(guī)范第十四條。（3）簽證的反饋資料工程師詳見工程現(xiàn)場簽證治理規(guī)范第十八、十九條。3、審圖

17、（1）擴(kuò)初圖會審（2）施工圖會審（3）分項(xiàng)、分部圖會審（4）各專業(yè)技術(shù)圖紙會審圖紙多層次會審會簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。甲方技術(shù)負(fù)責(zé)人詳見施工環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)三、“審圖”4、總分包配合費(fèi)（1）分包方式（2）分包內(nèi)容（3）分包的責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)幸免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。甲方代表詳見施工環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)四、“總分包配合費(fèi)”5、材料供應(yīng)（1）選型（2）材料供應(yīng)方式（3）材料打算（4）預(yù)留時刻施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。設(shè)計(jì)部要緊解決的是材料供應(yīng)對施工環(huán)節(jié)成本的阻礙，詳見施工環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)五、“

18、材料供應(yīng)”先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。審算部組織工程部參加限時編制材料打算。材料打算簽認(rèn)。甲方代表要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時刻。經(jīng)辦部門6、工程款的支付（5）付款進(jìn)度（6）工程進(jìn)度按合同約定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程進(jìn)度。甲方代表與監(jiān)理工程師審核完成的形象部位預(yù)算人員審核工程價值量詳見付款審批程序規(guī)范附件2：“工程款付款流程”（1）付款的審批依照情況由不同級不人員最終審批。主管副總或總經(jīng)理第五項(xiàng)材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第五項(xiàng)材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本操縱的核心要素是打算和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就能夠最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概率，達(dá)到

19、成本操縱的目的。操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰來操縱參考文件1、材料進(jìn)場打算采購招投標(biāo)及訂立合同時刻暫缺工程部招投標(biāo)規(guī)范中未提及生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合具體參照標(biāo)準(zhǔn)暫缺運(yùn)輸周期具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對應(yīng)安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合交叉作業(yè)時刻與工序安排相聯(lián)系2、材料的性能價格比市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。審算部技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。設(shè)計(jì)部招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)打算。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采納三家以上廠家報價選擇。審算部詳見招投標(biāo)治理規(guī)范第六、七條和設(shè)備材料采購規(guī)范第四條3、材料款支付材料款支付方式材料款支付進(jìn)度保修款預(yù)付款限額操縱首次驗(yàn)收后付

20、款總額進(jìn)度操縱。保修款一般不低于合同總價的5%。依據(jù)合同中約定付款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計(jì)部）詳見付款審批程序規(guī)范附件3“甲供材料付款流程”和附件7“采購類付款流程”4、材料驗(yàn)收數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量甲方工地代表或?qū)I(yè)工程師負(fù)責(zé)監(jiān)控驗(yàn)收詳見設(shè)備材料采購規(guī)范第八條質(zhì)量驗(yàn)收外觀質(zhì)量的驗(yàn)收安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收工程部投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收物業(yè)公司5、材料保管與保修材料保管在合同中明確物資的卸貨和保管的責(zé)任承擔(dān)者工程部詳見設(shè)備材料采購規(guī)范第九條、第十三到十六條材料保修用合同的方式明確保修責(zé)任和保修期第六項(xiàng)銷售環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第六項(xiàng)銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例操縱，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體

21、的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格操縱。由于銷售涉及的部門比較多，因此各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的操縱職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物業(yè)治理產(chǎn)生重要的阻礙，因此那個環(huán)節(jié)的成本操縱也必須有長線考慮。操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰來操縱備查文件1、營銷方案（1）費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo)總額項(xiàng)目部詳見營銷費(fèi)用治理規(guī)范（2）市場信息收集（3）營銷打算（4）營銷預(yù)算依照各種相關(guān)因素確定具體打算和費(fèi)用銷售部（5）營銷方案審批征求各方面意見，按審批流程操作主管總經(jīng)理詳見營銷操作流程規(guī)范2、營銷現(xiàn)場費(fèi)用（1）現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用銷售人數(shù)操縱銷售工作進(jìn)度操縱獎勵方法操縱銷售部部門經(jīng)理（2）現(xiàn)場銷售器具費(fèi)（3）賣場

22、、現(xiàn)場包裝費(fèi)（4）銷售模型費(fèi)用（5）宣傳資料及禮品費(fèi)（6）展銷費(fèi)銷售部專業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理詳見營銷包裝操作規(guī)范（7）打算額度操縱額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度主管總經(jīng)理詳見營銷費(fèi)用治理規(guī)范3、媒體選擇（1）媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負(fù)責(zé)銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范（2）招投標(biāo)先評后選的原則銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范內(nèi)部評審銷售部詳見招投標(biāo)治理規(guī)范招投標(biāo)評審委員會4、樣板房裝修（1）設(shè)計(jì)、裝修市場信息收集制訂裝修目標(biāo)成本總額設(shè)計(jì)部、銷售部詳見營銷包裝操作規(guī)范和設(shè)計(jì)規(guī)劃治理規(guī)范（2）材料采購信息搜集材料、設(shè)備選型設(shè)計(jì)部詳見設(shè)備、材料采購規(guī)范（3）信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)招投標(biāo)評審小組詳見招投標(biāo)治理規(guī)

23、范（4）樣板房維護(hù)托付物業(yè)代管協(xié)議物業(yè)公司、銷售部祥見物業(yè)治理規(guī)范（5）材料回收、保管和再利用建立材料設(shè)備清單使用登記閑置品評估和處理設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，物業(yè)、銷售部配合詳見營銷包裝操作規(guī)范操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰來操縱備查文件5、銷售回款（1）銷售折扣點(diǎn)待定銷售前臺負(fù)責(zé)待制訂相關(guān)治理方法（2）回款周期待定銷售前臺負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)監(jiān)督詳見回款治理規(guī)范6、銷售補(bǔ)充條款及承諾承諾的給出制作樓書承諾分類營銷部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)、工程監(jiān)督待制訂相關(guān)治理方法（2）設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會制度承諾變更設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，銷售、工程協(xié)助7、客戶交房（1）交房日期（2）保修期（3）質(zhì)量補(bǔ)償晚交房緣故分類處理與施工隊(duì)洽商延長保修期交房

24、驗(yàn)收協(xié)議客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)，銷售前臺、物業(yè)公司協(xié)作詳見補(bǔ)償治理規(guī)范8、其他（1）中介費(fèi)待定銷售部（2）與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行主管副總詳見工程現(xiàn)場變更治理規(guī)范等第七項(xiàng)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第七項(xiàng)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本操縱難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。這些信息能夠來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰來操縱備查文件1、乙方預(yù)算（1）乙方預(yù)算內(nèi)容的審查先由造價比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報價拆分、施工方法、報價

25、及招標(biāo)方法不同會阻礙成本的問題審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計(jì)部協(xié)助參見深圳公司有關(guān)文件2、鋼筋用量的核實(shí)（1）施工圖中的鋼筋用量（2）洽商、變更的鋼筋用量選擇并托付現(xiàn)場治理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)算工作財(cái)務(wù)部、審算部與主管副總負(fù)責(zé)確定工程造價咨詢公司。詳見正在草擬中工程預(yù)決算治理規(guī)范審算部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價咨詢公司的鋼筋用量計(jì)算工作工程造價咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況審算部經(jīng)理監(jiān)督3、價差的調(diào)整（1）材料價差（2）人工價差（3）費(fèi)用價差嚴(yán)格執(zhí)行合同中價差調(diào)整方法及時跟蹤價格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與相關(guān)

26、單位商量對策審算部材料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé)詳見正在草擬中工程預(yù)決算治理規(guī)范4、洽商、變更的費(fèi)用操縱（1）圖紙審核（2）因市場因素甲方對圖紙的修改（3）現(xiàn)場簽證工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的緣故和責(zé)任設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù)洽商）及經(jīng)濟(jì)性詳見正在草擬中工程預(yù)決算治理規(guī)范操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰來操縱備查文件5、違約與索賠（1）工期（2）質(zhì)量甲方履行自己的合同義務(wù)甲方督促乙方

27、履行合同義務(wù)工期與質(zhì)量重視過程中操縱1、工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工合同中技術(shù)條款的監(jiān)控2、審算部負(fù)責(zé)施工合同中合同條款經(jīng)濟(jì)部分的監(jiān)控詳見正在草擬中工程預(yù)決算治理規(guī)范（3）配合治理工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問題工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)施工過程中協(xié)調(diào)、配合（4）停工、窩工當(dāng)造成重大停、窩工時，工程部與審算部及時進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算審算部負(fù)責(zé)違約費(fèi)用的核實(shí)第八項(xiàng)期間費(fèi)用的成本操縱要點(diǎn)應(yīng)用指南第八項(xiàng)期間費(fèi)用要緊有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性專門高，更需要加強(qiáng)對期間費(fèi)用的打算操縱。財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)要緊的操縱任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。操縱要點(diǎn)操縱什么如何操縱誰來操縱參考文件1、財(cái)務(wù)費(fèi)用（1）公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款打算制定年度資金打算資金占壓費(fèi)用估算與操縱1、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)年度資金打算2、財(cái)務(wù)部與審算部配合操縱占壓資金量詳見付款審批程序規(guī)范中工程款