抑制房地產(chǎn)泡沫的金融對(duì)策分析研究 財(cái)務(wù)管理專(zhuān)業(yè)

1、目錄 TOC o 1-3 u 摘要 PAGEREF _Toc483781493 h IAbstract PAGEREF _Toc483781494 h II第一章 緒論 PAGEREF _Toc483781495 h 11.1課題研究背景,目的和意義 PAGEREF _Toc483781496 h 11.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀2第二章 房地產(chǎn)泡沫理論基礎(chǔ) PAGEREF _Toc483781499 h 52.1 房地產(chǎn)泡沫相關(guān)概念和特征 PAGEREF _Toc483781500 h 52.2房地產(chǎn)泡沫的成因分析 PAGEREF _Toc483781501 h 62.3房地產(chǎn)泡沫的影響 PAGERE

2、F _Toc483781503 h 7第三章 我國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析 PAGEREF _Toc483781504 h 93.1 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc483781505 h 93.2 我國(guó)房地產(chǎn)泡沫測(cè)量 PAGEREF _Toc483781506 h 11第四章 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融政策分析174.1各地抑制房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控對(duì)策簡(jiǎn)要回顧174.2我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融政策問(wèn)題分析18第五章 抑制房地產(chǎn)泡沫的金融對(duì)策205.1國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)金融政策借鑒 PAGEREF _Toc483781511 h 185.2抑制房地產(chǎn)泡沫的金融對(duì)策21結(jié)束語(yǔ)24參考文獻(xiàn)25摘要近半年我國(guó)房

3、地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了巨大波動(dòng)，本文先著眼于12個(gè)月以內(nèi)我房地產(chǎn)運(yùn)行情況和數(shù)據(jù)，先討論研究背景和國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家學(xué)者的研究綜述，接著深入研究房地產(chǎn)相關(guān)理論包括房地產(chǎn)泡沫的概念特征，成因和影響由于部分最新數(shù)據(jù)存在有一定限制，所以在衡量房地產(chǎn)泡沫方面，采用功效系數(shù)法，利用最近12個(gè)月數(shù)據(jù)進(jìn)行泡沫化衡量然后介紹近年來(lái)各地出臺(tái)的調(diào)控措施，結(jié)合房?jī)r(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)和股市數(shù)據(jù)分析其相關(guān)性綜合以上分析，提出總結(jié)我國(guó)抑制房地產(chǎn)泡沫的金融對(duì)策，針對(duì)現(xiàn)有問(wèn)題提出一些建設(shè)性意見(jiàn)繼續(xù)推進(jìn)理利率市場(chǎng)化，逐步完善利率調(diào)控渠道，完善信息披露制度加強(qiáng)政策預(yù)見(jiàn)性，建立政策協(xié)調(diào)機(jī)制，提高政策實(shí)施配合度，繼續(xù)推行差別化的利率和限購(gòu)政策，完善股票市場(chǎng)與房

4、價(jià)泡沫的治理。希望能對(duì)抑制我國(guó)房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有所幫助。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；調(diào)控；金融對(duì)策AbstractNearly half of Chinas real estate market experience the huge fluctuations, this paper focuses on the first 12 months of my real estate operation and data, first reviewed the research background and the domestic and foreign experts and s

5、cholars, the concept, followed by in-depth study of real estate related theories including the real estate bubble characteristics, causes and effects, as part of the latest data are limited, so in the measure of the real estate bubble, using the efficacy coefficient method, using the latest 12 month

6、s data bubble measure and then introduces the control measures in recent years around the introduction of the node. Closing price trend data and stock market data to analyze their correlation on the current real estate bubble and the financial countermeasures were analyzed, and then introduces the s

7、trategy of overseas especially the United States and Japan real estate bubble governance. Based on the above analysis, put forward countermeasures of financial summary of Chinas real estate bubble, in view of the existing problems and puts forward some constructive suggestions continue to promote th

8、e management of interest rate marketization, and gradually improve the interest rate control channels, improve the information disclosure system to strengthen policy foresight, establish policy coordination mechanism, improve the implementation of the policy coordination, continue to implement diffe

9、rentiated interest rates and the purchase of the policy, improve the governance of stock market and the housing bubble. Hoping to suppress the real estate bubble in China. To promote stable and healthy development of the real estate market will help.Key words: real estate bubble; regulation; Financi

10、al Countermeasures第一章 緒論1.1課題研究的背景、目的和意義1.1.1課題研究的背景房地產(chǎn)行業(yè)作為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在過(guò)去的幾十年中取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，并對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)總量的增加以及就業(yè)的改善做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)，也正是因?yàn)槿绱?，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展得到了我國(guó)政府的大力支持。值得注意的是，自美國(guó)爆發(fā)次貸危機(jī)以來(lái)，出于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的我國(guó)政府推行了一系列的刺激政策，從而使得對(duì)于經(jīng)濟(jì)具有高貢獻(xiàn)率的房地產(chǎn)行業(yè)得到了更多的流動(dòng)性支持，與此同時(shí)，伴隨著市場(chǎng)流動(dòng)性的過(guò)剩，通脹預(yù)期的形成使得房地產(chǎn)同樣成為了規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)配置的首選，在此情況下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的投機(jī)性日益突出

11、，并最終演化成房地產(chǎn)泡沫。此外，縱觀我國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的過(guò)程可以發(fā)現(xiàn)，資金的大量流入是房地產(chǎn)泡沫得以形成的一個(gè)基本前提，因而房地產(chǎn)泡沫與資金的融通之間存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。因此，基于金融政策的角度研究如何抑制我國(guó)房地產(chǎn)泡沫具有顯著的必要性與可行性。1.1.2課題研究目的2017年5月中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2017年1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)情況和70個(gè)大中城市住房銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況,立刻吸引了社會(huì)關(guān)注,去年底我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大波動(dòng),各地紛紛響應(yīng)中央號(hào)召出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施,房?jī)r(jià)有一定回落.房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的行業(yè),與國(guó)家經(jīng)濟(jì)和百姓生活息息相關(guān).因此,本文立足于此次房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)結(jié)合以往經(jīng)

12、驗(yàn)探討抑制我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的金融對(duì)策.在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升的背景下，土地成本提高，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代大背景下，研究房地產(chǎn)泡沫化情況，從而了解我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行狀況和發(fā)展前景，響應(yīng)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議探求如何進(jìn)行經(jīng)濟(jì)改革，為解決廣大居民住房問(wèn)題提供解決方案。1.1.3 課題研究的意義解決好房地產(chǎn)問(wèn)題，防控房地產(chǎn)泡沫，保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，就要保障商品房?jī)r(jià)格平穩(wěn)。價(jià)格穩(wěn)定最直接的就是增強(qiáng)民眾對(duì)房地產(chǎn)的信心，確保商品房?jī)r(jià)格不過(guò)快增長(zhǎng)影響大多數(shù)剛需購(gòu)房者的利益，大幅度下降保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的興盛可以進(jìn)一步推動(dòng)實(shí)體行業(yè)的發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，增加就業(yè)。當(dāng)今社會(huì)，經(jīng)濟(jì)緊密相連，房地產(chǎn)行業(yè)的平

13、穩(wěn)發(fā)展必然影響其他市場(chǎng)變革走向美好的未來(lái)。房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)財(cái)政的重要影響因素，其平穩(wěn)運(yùn)行使得財(cái)政稅收更加穩(wěn)定?，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，金融的影響越來(lái)越重要。金融與房地產(chǎn)行業(yè)緊密交織，互相影響。金融工具運(yùn)用的好能夠推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行，如果哪一環(huán)節(jié)出了問(wèn)題就容易導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，同時(shí)，房地產(chǎn)的發(fā)展影響著金融行業(yè)的健康，尤其對(duì)于投機(jī)者。房地產(chǎn)價(jià)格低迷就會(huì)導(dǎo)致人們將錢(qián)投入股市使得股市繁榮。股市低迷使得投資者將目光投向房地產(chǎn)。總之，房?jī)r(jià)平穩(wěn)，人們買(mǎi)的起房子，民眾安居樂(lè)業(yè)，幸福感提升，社會(huì)必定更加安定團(tuán)結(jié)，國(guó)家必定繁榮強(qiáng)盛，倆個(gè)一百年奮斗目標(biāo)必將實(shí)現(xiàn)。1.2國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀以美國(guó)和日本為

14、首的發(fā)達(dá)國(guó)家資本市場(chǎng)發(fā)展歷史較長(zhǎng)，市場(chǎng)制度完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)也相當(dāng)成熟。國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了較長(zhǎng)發(fā)展過(guò)程，也經(jīng)歷了不少房地產(chǎn)泡沫和危機(jī)以及相關(guān)事件，因此對(duì)于抑制房地產(chǎn)泡沫的金融對(duì)策方面，國(guó)外某些研究機(jī)構(gòu)和學(xué)者已有相當(dāng)完善和系統(tǒng)性的理論研究。由于股票債券等資本市場(chǎng)發(fā)展在世界上處于前列，他們對(duì)用金融對(duì)策治理房地產(chǎn)泡沫的研究更加收入，對(duì)策使用更加得心應(yīng)手。不管包括對(duì)房地產(chǎn)泡沫概念等理論的研究和抑制房地產(chǎn)泡沫的對(duì)策方面，都值得我們借鑒。國(guó)外學(xué)者更傾向理論創(chuàng)新性的數(shù)學(xué)模型提出偏向資本市場(chǎng)的可衡量對(duì)策。國(guó)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究更加深入和資本化理論化。但在貨幣政策和財(cái)政政策方面，都主張?zhí)岣叻抠J利率等。 Di

15、dier Sornette(2015)1研究了美國(guó)50個(gè)州的房屋交易數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)22個(gè)州明顯的泡沫化情況，利用復(fù)雜的數(shù)學(xué)公式計(jì)算出房地產(chǎn)泡沫化程度。Nigeria2對(duì)美國(guó)，英國(guó)，德國(guó)，澳大利亞等房地產(chǎn)投資信托現(xiàn)狀的研究，提出在新型國(guó)家要加強(qiáng)房地產(chǎn)投資與股市的連續(xù)，加強(qiáng)信托投資制度和框架建設(shè)。Eugenio Cerutti(2016)3以50個(gè)國(guó)家的住房信貸為樣本對(duì)抵押貸款的利弊和機(jī)理進(jìn)行了深入分析，系統(tǒng)提出房地產(chǎn)金融概念，對(duì)住房金融特點(diǎn)深入闡述，分析住房金融和房地產(chǎn)泡沫之間的關(guān)系，認(rèn)為信用泡沫可以幫助我們預(yù)測(cè)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)，認(rèn)為房?jī)r(jià)泡沫是信用泡沫的循環(huán)。提出要優(yōu)化法律結(jié)構(gòu)，提供更穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)

16、境，強(qiáng)調(diào)處理房地產(chǎn)的繁榮是需要廣泛的政策組合，超越了宏觀審慎政策和貨幣政策的使用，也可能涉及到長(zhǎng)期激勵(lì)機(jī)制調(diào)整。STEFANO GIGLIO4研究了英國(guó)和新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)以及其租賃市場(chǎng)的歷史發(fā)展，制度和特點(diǎn)，利用工具PtPTtBt=limTEtt-t+TPt+T for T700 years測(cè)度房地產(chǎn)泡沫。如果B接近0 ，則存在房地產(chǎn)泡沫同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)股票進(jìn)行深入測(cè)度分析，主要研究與泡沫相關(guān)的橫截條件泡沫理論模型。51.2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)專(zhuān)家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)的泡沫研究較為單一，通過(guò)對(duì)政策解讀和官方發(fā)布最新數(shù)據(jù)，采用常見(jiàn)的房地產(chǎn)泡沫衡量指標(biāo)，建立相關(guān)統(tǒng)計(jì)學(xué)模型進(jìn)行檢驗(yàn)，普通得出我國(guó)存在嚴(yán)重房地產(chǎn)

17、泡沫的結(jié)論。對(duì)于治理對(duì)策研究方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者普遍認(rèn)為應(yīng)從控制超發(fā)貨幣，實(shí)施差別化利率政策，控制房地產(chǎn)信貸等方面去緩解泡沫帶來(lái)的危機(jī)。在這一方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者在利用資本市場(chǎng)工具和方法去分析防范房地產(chǎn)泡沫，相比國(guó)外研究，有一定差距，這也與我國(guó)國(guó)情和資本市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r有關(guān)。我國(guó)利率市場(chǎng)化逐漸放開(kāi)，資本市場(chǎng)雖然發(fā)展迅速但與發(fā)達(dá)國(guó)家相比還處于高速成長(zhǎng)期，體質(zhì)機(jī)制不完善不成熟，但也有了很大發(fā)展，我國(guó)一方面在加強(qiáng)對(duì)資本市場(chǎng)管控的同時(shí)，也出臺(tái)許多政策讓其在符合國(guó)情的基礎(chǔ)上自由發(fā)展。對(duì)房地產(chǎn)泡沫的理論認(rèn)識(shí)上，國(guó)外研究雖然歷史長(zhǎng)理論多，但研究偏零散，國(guó)內(nèi)學(xué)者關(guān)于房地產(chǎn)泡沫概念的理解更系統(tǒng)化。普遍認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫是房產(chǎn)價(jià)格偏

18、離其正常價(jià)值引起市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。 康洪艷6指出房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機(jī)因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲所形成一種表面上的虛假繁榮。張艷麗7提出泡沫就是在連續(xù)交易中，一種資產(chǎn)突然增價(jià)，價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離得到現(xiàn)象。姬智8認(rèn)為，房地產(chǎn)泡沫就是房?jī)r(jià)高和房屋空置率高的雙高現(xiàn)象。超過(guò)其市場(chǎng)價(jià)值，人民購(gòu)買(mǎi)力和社會(huì)的承受程度。在抑制房地產(chǎn)泡沫的金融對(duì)策研究領(lǐng)域，國(guó)內(nèi)學(xué)者意見(jiàn)比較統(tǒng)一。提出要緊縮信貸，調(diào)控貸款利率。 康紅艷認(rèn)為要加大銀行信貸監(jiān)管力度，嚴(yán)格貸款審批流程，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，提高質(zhì)量。 尹中立9倡導(dǎo)建立長(zhǎng)效機(jī)制以立法形式確定現(xiàn)代住房理念，構(gòu)建符合我國(guó)國(guó)情的住房金融體系，構(gòu)建城鄉(xiāng)一體的土

19、地市場(chǎng)，實(shí)行差別化住房稅收政策。 張金亮楊水清10認(rèn)為要加強(qiáng)對(duì)資本市場(chǎng)監(jiān)管，降低儲(chǔ)蓄率，引導(dǎo)資金向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)發(fā)展，不可盲目開(kāi)放資本市場(chǎng)。 歐陽(yáng)捷11認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)政策的理解，合理指導(dǎo)自己的經(jīng)營(yíng)行為。 在泡沫測(cè)度方法方面，國(guó)內(nèi)學(xué)者意見(jiàn)較不統(tǒng)一。 孫焱林，張攀紅，王中林12對(duì)簡(jiǎn)單指標(biāo)法， 指標(biāo)體系法， 功效系數(shù)法， 綜合指數(shù)法， 單位根-協(xié)整檢驗(yàn)， 邊際收益法等測(cè)度泡沫的工具進(jìn)行實(shí)證分析，并分析其利弊。董芳雨13近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性進(jìn)行檢驗(yàn)，建立模糊綜合評(píng)價(jià)模型測(cè)量了近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化程度，對(duì)房地產(chǎn)泡沫與融資的關(guān)系進(jìn)行有效性檢驗(yàn)，得出我國(guó)企業(yè)融資困難且成本高的結(jié)論。李永

20、剛(2015) 14通過(guò)常見(jiàn)指標(biāo)分析認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)存在泡沫，建議提高銀行準(zhǔn)備金率等相關(guān)利率,建議居民二套房首付率70%、貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.2倍或以上，征收個(gè)人住房房地產(chǎn)稅等措施。綜上，我國(guó)學(xué)者15主要在增加住房供給，限制購(gòu)房資格，調(diào)整信貸利率，增加對(duì)商業(yè)銀行的信貸監(jiān)管等方面進(jìn)行了大量研究。國(guó)家及各地相繼出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也在學(xué)者研究的基礎(chǔ)上根據(jù)本地情況進(jìn)行調(diào)節(jié)。本文系統(tǒng)論述了以往政策并提出要?jiǎng)?chuàng)新性利用股票等資本市場(chǎng)來(lái)預(yù)見(jiàn)調(diào)控房地產(chǎn)泡沫。第二章 房地產(chǎn)泡沫理論基礎(chǔ)2.1 房地產(chǎn)泡沫相關(guān)概念和特征2.1.1 房地產(chǎn)泡沫的概念再論述房地產(chǎn)泡沫的概念之前，本文首先就泡沫的定義進(jìn)行界定。值得一提的

21、是，截至目前，學(xué)術(shù)界在泡沫的界定上并沒(méi)有完全達(dá)一致， 其中具有代表性的觀點(diǎn)包括：Kindle Berge（1987）認(rèn)為，泡沫的產(chǎn)生源于價(jià)格上漲的市場(chǎng)預(yù)期，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，資產(chǎn)價(jià)格的連續(xù)上漲形成了價(jià)格在未來(lái)將進(jìn)一步上漲的預(yù)期，與此同時(shí)，這種預(yù)期由一部分致力于賺取差價(jià)的投機(jī)分子變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格漲到一定程度后價(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)暴跌，并存在誘發(fā)金融危機(jī)的潛在可能性。Grossman（1988）認(rèn)為泡沫在本質(zhì)上表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格對(duì)其價(jià)值基礎(chǔ)的背離，與此同時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格對(duì)價(jià)值基礎(chǔ)的背離往往歸咎于理性預(yù)期的喪失。曹振良（1993）認(rèn)為，泡沫不僅表現(xiàn)為價(jià)格的連續(xù)上漲，同時(shí)也表現(xiàn)為價(jià)格對(duì)價(jià)值基礎(chǔ)的嚴(yán)重背離。綜合上述學(xué)

22、者的觀點(diǎn)可以發(fā)現(xiàn)，一方面，資產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期是泡沫產(chǎn)生的重要誘因；另一方面，資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲與偏離價(jià)值基礎(chǔ)是泡沫的主要特征。因此，本文對(duì)房地產(chǎn)泡沫的定義為：在房地產(chǎn)價(jià)格將進(jìn)一步上升的市場(chǎng)預(yù)期引導(dǎo)下的房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲并嚴(yán)重脫離其價(jià)值基礎(chǔ)的現(xiàn)象。2.1.2 房地產(chǎn)泡沫的特征房地產(chǎn)泡沫的特征16主要包括：第一、有大量的投機(jī)者參與其中。根據(jù)前文分析可知，投機(jī)者是資產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)并最終形成泡沫的主要推手，從某種程度上來(lái)說(shuō)，泡沫的存在為投機(jī)者提供了巨大的套利空間，從而存在泡沫的房地產(chǎn)行業(yè)也必然會(huì)吸引大量的投機(jī)者參與其中；第二、房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)且大幅度的上漲并最終以價(jià)格的暴跌終結(jié)，其中，房地產(chǎn)價(jià)

23、格的持續(xù)大幅上漲歸咎于非理性預(yù)期的推動(dòng)，而房地產(chǎn)價(jià)格的暴跌則歸結(jié)于價(jià)格對(duì)價(jià)值的理性回歸。綜上所述，房地產(chǎn)泡沫的特征主要體現(xiàn)在投機(jī)性與價(jià)格的劇烈波動(dòng)兩個(gè)方面。 2.2房地產(chǎn)泡沫成因分析第一、房地產(chǎn)保值增值功能的具備是房地產(chǎn)泡沫形成的基礎(chǔ)與前提。就房地產(chǎn)保值與增值功能的具備而言，則與社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)需求的相對(duì)剛性具有密不可分的聯(lián)系，從某種程度上來(lái)說(shuō)，由于世界范圍內(nèi)人口基數(shù)的始終保持?jǐn)U大的態(tài)勢(shì)，居民的住房需求逐漸趨于剛性，與此同時(shí)，隨著人口數(shù)量增長(zhǎng)的加快，居民對(duì)住房的需求同樣也會(huì)隨之提升，從而為房地產(chǎn)價(jià)格的提升奠定了基礎(chǔ)，并最終形成價(jià)格上漲的市場(chǎng)預(yù)期。第二、政策的扶持是房地產(chǎn)泡沫形成的重要助力。實(shí)踐表明

24、，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有不可忽視的重要作用，這種作用不僅體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的高貢獻(xiàn)率上，更體現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)及其就業(yè)的帶動(dòng)上。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)知識(shí)可知，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與就業(yè)是國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的兩大核心目標(biāo)，在此情況下，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)整體以及就業(yè)的促進(jìn)作用決定了其必然會(huì)得到來(lái)自政府層面的大力扶持，并主要表現(xiàn)為市場(chǎng)流動(dòng)性的增加，而流動(dòng)性的增加則為房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)行為的開(kāi)展創(chuàng)造了條件。第三、隨著時(shí)間的推移，貨幣貶值已然成為了一種趨勢(shì)，根據(jù)凱恩斯的流動(dòng)性偏好理論可知，人們之所以會(huì)持有貨幣的一個(gè)重要原因在于防止利率波動(dòng)引起的資產(chǎn)貶值，從而最終形成投機(jī)動(dòng)機(jī)，在此情況下，在貨幣貶值預(yù)期的

25、催化下，人們必然會(huì)通過(guò)購(gòu)入具有保值與增值功能的資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)潛在經(jīng)濟(jì)損失的規(guī)避，而房地產(chǎn)本身增值與保值功能的具備則賦予了其本身較強(qiáng)的資金聚合力，從而為泡沫的形成提供了流動(dòng)性基礎(chǔ)。地產(chǎn)泡沫的形成依托于房?jī)r(jià)上漲的市場(chǎng)預(yù)期與投機(jī)行為的開(kāi)展。就我國(guó)而言，房?jī)r(jià)上漲市場(chǎng)預(yù)期的形成是以下兩個(gè)因素共同作用的結(jié)果：首先，受到傳統(tǒng)“居者有其屋”思想的影響，我國(guó)居民的住房需求剛性特征顯著，從而房?jī)r(jià)的上漲奠定了堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)；其次，作為一個(gè)人口眾多的發(fā)展中國(guó)家，加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)步伐一直被視為解決一切發(fā)展問(wèn)題的根本途徑，在此情況下，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有較強(qiáng)拉動(dòng)作用的房地產(chǎn)行業(yè)必然受到政府的政策扶持，值得一提的是，我國(guó)作為一個(gè)政策導(dǎo)向性

26、色彩濃郁的國(guó)家，政府的支持無(wú)疑為房?jī)r(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用。與此同時(shí)，2008年美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了強(qiáng)烈的沖擊，出于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目標(biāo)，我國(guó)實(shí)施了以“四萬(wàn)億”為代表的一系列的刺激政策，從某種程度上來(lái)說(shuō)，政府刺激政策的實(shí)施為市場(chǎng)注入了大量的流動(dòng)性，而在當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)趨于通縮的背景下，房地產(chǎn)無(wú)疑成為了資產(chǎn)配置的首選，在此情況下，大量資本流入房地產(chǎn)行業(yè)，投機(jī)行為開(kāi)始在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)滋生并日益激化，最終為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生創(chuàng)造了條件。此外，我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快也在一定程度上助推了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。一方面，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升，推進(jìn)農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)化是改善居民生活質(zhì)量的內(nèi)在要

27、求，另一方面，實(shí)踐表明，城市化的過(guò)程往往伴隨著人口的大量集聚，繼而引起住房需求的快速增長(zhǎng)，并最終通過(guò)需求的增長(zhǎng)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的提升。由此可以看出，我國(guó)的城市化建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的影響在于助推房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的形成。綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策環(huán)境共同作用的結(jié)果，在此過(guò)程中，政府的政策扶持扮演了尤為重要的角色。綜上所述，房地產(chǎn)泡沫形成的根源在于政府政策以及住房需求剛性化所形成的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，而貨幣的貶值所催化出的投機(jī)動(dòng)機(jī)以及房地產(chǎn)本身具備的增值功能是房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格最終持續(xù)上漲并逐步脫離價(jià)值基礎(chǔ)的直接動(dòng)因。2.3房地產(chǎn)泡沫的影響房地產(chǎn)泡沫的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：第一、 根據(jù)馬克思的價(jià)值規(guī)律

28、可知，價(jià)值是價(jià)格的決定性因素，而價(jià)格則圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，在此情況下，基于價(jià)格與價(jià)值背離的房地產(chǎn)泡沫將不可避免地面臨破滅的結(jié)局。根據(jù)前文分析可知，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)論是對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)還是就業(yè)的增加而言都具有重要的促進(jìn)作用，從而房地產(chǎn)泡沫的破滅必然會(huì)在短期內(nèi)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)以及就業(yè)造成不可忽視的沖擊。此外，房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生往往伴隨著大量資金的涌入，與此同時(shí)，涌入的資金中相當(dāng)一部分屬于杠桿資金，這意味著一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)大幅度下滑將不可避免地引發(fā)金融杠桿風(fēng)險(xiǎn)并最終威脅整個(gè)金融體系的穩(wěn)定性。第二、根據(jù)前文分析可知，居民的住房需求具有較為顯著的剛性特征，而房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生往往意味著房地產(chǎn)

29、價(jià)格持續(xù)且大幅的上漲，在此情況下，房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)甚至超出居民收入增長(zhǎng)的速度無(wú)疑將直接導(dǎo)致居民尤其是中下層居民的住房需求得不到有效滿足，從而最終對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定與和諧造成一定程度的沖擊。第三、實(shí)踐表明，增值性是資本的本質(zhì)屬性，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生必然會(huì)引起資本的大量流入。值得注意的是，資本作為基本生產(chǎn)要素之一，這種建立在非理性價(jià)格上漲基礎(chǔ)上的要素流入必然與資源的合理配置背道而馳，更為確切地說(shuō)，房地產(chǎn)泡沫往往會(huì)引起以資本為代表的生產(chǎn)要素的非理性流動(dòng)，從而最終將不利于經(jīng)濟(jì)整體的良性發(fā)展。第四、如前文所述，房地產(chǎn)對(duì)于一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有顯著的帶動(dòng)作用，在此情況下，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生往往會(huì)在一定程度造成經(jīng)

30、濟(jì)的虛假繁榮，進(jìn)而對(duì)社會(huì)生產(chǎn)與分配以及政府部門(mén)宏觀經(jīng)濟(jì)政策的制定形成誤導(dǎo)。綜上所述，房地產(chǎn)泡沫的影響主要表現(xiàn)為對(duì)金融體系與社會(huì)秩序的穩(wěn)定、要素資源的配置以及經(jīng)濟(jì)決策的制定造成不可忽視的負(fù)面影響。第三章 我國(guó)房地產(chǎn)泡沫分析3.1 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析3.1.1 我國(guó)房地產(chǎn)投資分析如表3-1所示，2016年我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模總體呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)，由第二季度的28954億元下降到27967億元，然后上升到27984億元。與此同時(shí)，就房地產(chǎn)投資的增速而言，則體現(xiàn)出緩步下降又輕微上升的趨勢(shì)。綜上所述，2016年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資有所減弱，投資規(guī)模顯著回落，我國(guó)出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控措施顯現(xiàn)了一些作用。

31、 表3-1 2016年4月-2017年3月我國(guó)房地產(chǎn)投資規(guī)模時(shí)間實(shí)際投資總額(億元)年增長(zhǎng)率%2016年第二季度289542016年第三季度27967-3.412016年第四季度279840.6數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)整理3.1.2 我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格分析 考慮到數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性與代表性，本文擬選取商品房?jī)r(jià)格來(lái)反映我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變化趨勢(shì)。由于商品房具體價(jià)格數(shù)據(jù)存在困難，所以本文選取北京、上海、深圳、南京、武漢等10個(gè)城市考察他們的商品房?jī)r(jià)格在過(guò)去12個(gè)月內(nèi)的變動(dòng)情況，以便把握房?jī)r(jià)變動(dòng)原因及趨勢(shì)，考察政府出臺(tái)的調(diào)控措施的有效性。有一下圖表可看出，按城市平均房?jī)r(jià)來(lái)算，北京、上海、深圳成為中國(guó)房?jī)r(jià)最高的三

32、個(gè)城市，東部發(fā)達(dá)省會(huì)城市在2萬(wàn)徘徊，其他省會(huì)城市直逼萬(wàn)元。從房?jī)r(jià)走勢(shì)圖來(lái)看，去年8月份，各地房?jī)r(jià)經(jīng)歷了大幅度的上升，然后有一定回落，在今年元旦前后又經(jīng)歷一次小幅度上調(diào)。深圳房?jī)r(jià)甚至有一定回落下降，可見(jiàn)政府出臺(tái)的調(diào)控措施起到了一定作用，市場(chǎng)越來(lái)越來(lái)越理性。表3-2 我國(guó)10個(gè)城市商品房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行情網(wǎng)整理 圖3-1 我國(guó)10個(gè)城市商品房?jī)r(jià)格3.1.3我國(guó)房地產(chǎn)泡沫與股市走勢(shì)分析此處為本文具有創(chuàng)新性的地方，在分析中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)時(shí)，股市不可避免地被談及。之前學(xué)者的研究?jī)H限于從現(xiàn)有財(cái)政貨幣政策來(lái)抑制房地產(chǎn)泡沫。既然中國(guó)股市時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的晴雨表，受限于數(shù)據(jù)分析，因此選取過(guò)去12個(gè)月中上證指數(shù)

33、，已經(jīng)房地產(chǎn)板塊的股票發(fā)展研究股市與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系。上證指數(shù)1991年發(fā)布，以滬交所全部上市股票為樣本，反映了市場(chǎng)變動(dòng)。股市被稱(chēng)為經(jīng)濟(jì)晴雨表，圖4，可看出，在去年下半年房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲之時(shí)，股市已經(jīng)出現(xiàn)了由下降開(kāi)始爬升的上漲跡象。房地產(chǎn)指數(shù)的K線走勢(shì)圖也開(kāi)始出現(xiàn)小陽(yáng)春，接著伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)股市也開(kāi)始上漲。隨后由于各地房?jī)r(jià)調(diào)控措施的出臺(tái)，股價(jià)有一定回落。圖3-2 2016-2017年上證指數(shù)走勢(shì)分析3.2 我國(guó)房地產(chǎn)泡沫測(cè)量3.2.1 測(cè)量方法選擇功效系數(shù)法是根據(jù)多目標(biāo)規(guī)劃原理，分別對(duì)每一項(xiàng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)給定一個(gè)滿意值為上限與不允許值為下限，計(jì)算各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)滿意值的程度用來(lái)確定其分?jǐn)?shù)。然后加權(quán)平均綜

34、合研究對(duì)象的狀況分析。 3.2.2 測(cè)量步驟功效系數(shù)法的具體計(jì)算過(guò)程如下： 第一步，收集某一時(shí)期內(nèi)各個(gè)預(yù)警指標(biāo)的觀測(cè)值。 第二步，確定每一指標(biāo)的不允許值和滿意值，可根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)加以確認(rèn)。第三步，計(jì)算單項(xiàng)指標(biāo)的功效系數(shù)Yi =（指標(biāo)的觀測(cè)值-指標(biāo)不允許值）/（指標(biāo)滿意值-指標(biāo)不允許值）40+60。 第四步，求出綜合預(yù)警系數(shù) K=Yi Wi。其中， Wi為權(quán)重。第五步，運(yùn)用綜合預(yù)警系數(shù) K 判斷房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的程度。3.2.3 測(cè)量指標(biāo)選擇考慮到眾多學(xué)者對(duì)于房地產(chǎn)泡沫的測(cè)量均采用包括房地產(chǎn)投資/GDP、房?jī)r(jià)收入比以及房地產(chǎn)貸款/貸款總額作為衡量指標(biāo)，本文擬采用上述指標(biāo)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的泡沫進(jìn)行量化

35、分析。針對(duì)“房地產(chǎn)投資/GDP”指標(biāo)，采用四個(gè)季度數(shù)據(jù)來(lái)反映2016年下半年的樓市波動(dòng)和調(diào)控政策的效果。針對(duì)“房?jī)r(jià)-收入比”指標(biāo)，目前國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)此計(jì)算公式比較模糊，沒(méi)有細(xì)致計(jì)算方法，為方便計(jì)算，本文采用40平米的房屋總價(jià)/人均年收入，數(shù)據(jù)均為全國(guó)平均水平，考慮到當(dāng)今居民生活方式和家庭結(jié)構(gòu)的變化，以單人承擔(dān)40平米的房?jī)r(jià)為測(cè)度標(biāo)準(zhǔn)。表3-3 房地產(chǎn)投資/GDP表房地產(chǎn)投資額當(dāng)季GDP房地產(chǎn)投資/GDP2016年第二季度28954180743.70.1601936892016年第三季度27967190529.50.1467856682016年第四季度27984211281.30.132449015

36、2017年第一季度27731180682.70.153478999數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)整理表3-4 房?jī)r(jià)收入比40平米房屋總價(jià)(萬(wàn)元)人均年收入(萬(wàn)元)房?jī)r(jià)-收入比2016年第二季度34.113.361610.146953832016年第三季度34.483.361610.257020472016年第四季度34.213.361610.176701572017年第一季度36.393.361610.82520228數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)整理表3-5 房地產(chǎn)貸款/貸款總額房地產(chǎn)貸款(億元)人民幣貸款總額房地產(chǎn)貸款/貸款總額 2016年第二季度5103283000.1803180212016年第三

37、季度4699282000.1666312062016年第四季度6701387000.1731524552017年第一季度6281328000.191493902數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)整理3.2.4 測(cè)量結(jié)果分析 測(cè)量結(jié)構(gòu)見(jiàn)如下分析：表3-6 Y1 系數(shù)觀測(cè)值滿意值不允許值Y12016年第二季度16.021112-100.82016年第三季度14.681112-47.22016年第四季度13.24111210.42017年第一季度15.351112-74數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)整理表3-7 Y2系數(shù)觀測(cè)值滿意值不允許值Y22016年第二季度10.1556-1062016年第三季度10.2656

38、-110.42016年第四季度10.1856-107.22017年第一季度10.8356-133.2數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)整理表3-8 Y3系數(shù)觀測(cè)值滿意值不滿意值Y32016年第二季度18.031012-60.62016年第三季度16.671012-33.42016年第四季度17.311012-46.22017年第一季度19.151012-83數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)整理表3-9 指標(biāo)觀測(cè)值季度房地產(chǎn)投資/GDP%房?jī)r(jià)收入比%房地產(chǎn)貸款/貸款總額%2016年第二季度16.0210.1518.032016年第三季度14.6810.2616.672016年第四季度13.2410.1817.31

39、2017年第一季度15.3510.8319.15數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局整理表3-10 指標(biāo)滿意值與不允許值指標(biāo)名稱(chēng)滿意值不允許值房地產(chǎn)投資/GDP(Y1)11%12%房?jī)r(jià)收入比(Y2)56房地產(chǎn)貸款/貸款總額(Y3)10%12%數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制與影響利用功效系數(shù)法的計(jì)算公式可以分別計(jì)算出2016年第二季度至2017各項(xiàng)指標(biāo)的功效系數(shù)以及綜合預(yù)警系數(shù)，具體見(jiàn)表3-11（考慮到指標(biāo)實(shí)際影響難以準(zhǔn)確估計(jì)，本文擬將各指標(biāo)的權(quán)重均設(shè)置為1/3）。表3-11 各指標(biāo)功效系數(shù)與綜合預(yù)警系數(shù)Y1Y2Y3K2016年第二季度-100.8-106-60.6-89.133333332016年第三季度-4

40、7.2-110.4-33.4-63.666666672016年第四季度10.4-107.2-46.2-47.666666672017年第一季度-74-133.2-83-96.73333333從表3-11中可以看出，2016年第二季度以來(lái)年我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的綜合預(yù)警系數(shù)均位于-100至0區(qū)內(nèi)，根據(jù)李維哲、曲波24對(duì)房地產(chǎn)泡沫綜合預(yù)警指數(shù)的劃分可知（見(jiàn)表13），第一，去年來(lái)來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫均位于危險(xiǎn)級(jí)別，尤其是2017年第一季度進(jìn)一步接近為高度危險(xiǎn)級(jí)別；第二，2016年以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫綜合預(yù)警系數(shù)呈先上升后下降趨勢(shì)，表明房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)程度有所上升。由此可以看出，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為威脅我國(guó)房地產(chǎn)行

41、業(yè)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的一大隱患，而房地產(chǎn)泡沫危險(xiǎn)程度在2017年第一季度的進(jìn)一步提升決定了化解房地產(chǎn)泡沫是維持行業(yè)有序發(fā)展與金融穩(wěn)定的當(dāng)務(wù)之急。表3-12 K值預(yù)警級(jí)別K值浮動(dòng)區(qū)間危險(xiǎn)程度30，60低度警戒0，30)高度警戒-100，0)危險(xiǎn)程度（-，-100高度危險(xiǎn)第四章 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融政策分析4.1各地抑制房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控對(duì)策簡(jiǎn)要回顧近年來(lái),我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)也火熱.房?jī)r(jià)的年年攀在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí),也給居民帶來(lái)沉重負(fù)擔(dān)。之前我國(guó)調(diào)控房?jī)r(jià)措施主要集中在調(diào)整信貸規(guī)模和利率，限購(gòu)和嚴(yán)控市場(chǎng)。政策雖有一定成效，但對(duì)抑制房地產(chǎn)泡沫能力有限。去年下旬，中央為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)行供給側(cè)

42、改革，作為配套的房地產(chǎn)市場(chǎng)改革，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)一些政策表明嚴(yán)控房?jī)r(jià)的決心和改革基調(diào)。在此背景下，各地政府紛紛出臺(tái)大量調(diào)控政策，主要集中在“限購(gòu)”和“限售”。從“限購(gòu)”到“限售”體現(xiàn)了調(diào)控思路的新轉(zhuǎn)變，主要調(diào)控政策還包括：實(shí)行差別化利率政策，對(duì)購(gòu)房者實(shí)行身份限制，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控，打擊投機(jī)者和擾亂秩序等。下表為一些城市重點(diǎn)調(diào)控措施。北京、海南等地本市戶籍限購(gòu)倆套，非本市戶籍連續(xù)繳納5年社保限購(gòu)一套，首套房首付比例35%，二套房提高到50%。深圳本市戶籍成年單身人士（含離異）限購(gòu)1套住房；連繳5年以上個(gè)稅或社保的非戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策，對(duì)無(wú)房且無(wú)貸款記錄的，繼續(xù)

43、執(zhí)行三成首付；對(duì)無(wú)房但有貸款記錄的，首付不低于五成；已有1套住房的，首付提高到七成以上。南京1.加大住宅用地供應(yīng)。2.加強(qiáng)土地供后監(jiān)督。3.提高土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)入門(mén)檻。 4.調(diào)整優(yōu)化土地出讓方式。5.加大人才安居供給。6 .新購(gòu)住房取得產(chǎn)權(quán)三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。杭州1.住房限購(gòu)及銷(xiāo)售監(jiān)管政策: 本市戶籍成年單身(含離異)人士在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)限購(gòu)一套住房， 增設(shè)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)區(qū)域住房的限制上市交易年限，需滿3年方可上市交易。對(duì)戶籍由外地遷入四縣(市)的居民家庭的購(gòu)房限制，自戶籍遷入之日起滿2年，方可在本市市區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房。2.住房公積金貸款政策: ，貸款首付款比例不低于60%，公積金貸款利率按同期住房公積金貸款

44、基準(zhǔn)利率1.1倍執(zhí)行成都調(diào)整公積金政策，實(shí)行貸款雙掛鉤， 調(diào)整住房公積金貸款最低首付款比例，購(gòu)買(mǎi)首套住房或已有一套住房，并已結(jié)清相應(yīng)住房貸款余額的，最低首付款比例為30%;已有一套住房，但未結(jié)清相應(yīng)住房貸款余額的，最低首付款比例為40%。對(duì)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的繳存職工家庭不予以公積金貸款長(zhǎng)沙嚴(yán)格房?jī)r(jià)審查，嚴(yán)控預(yù)售網(wǎng)簽，開(kāi)展重點(diǎn)稽查，加強(qiáng)資金監(jiān)管，打擊投機(jī)炒房，增加有效供應(yīng)，曝光不良企業(yè)。4.2 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)金融政策問(wèn)題分析4.2.1金融市場(chǎng)不成熟和利率市場(chǎng)化程度低目前，我國(guó)金融市場(chǎng)還不夠成熟，融資渠道單一，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給者和需求者的貸款很大程度上都依賴(lài)于商業(yè)銀行，而我國(guó)商業(yè)銀行大多數(shù)是國(guó)有

45、或者國(guó)家控股，使得貨幣的供給不能完全由市場(chǎng)需求決定。另外，雖然我國(guó)在逐漸推行利率市場(chǎng)化，但是目前來(lái)看利率市場(chǎng)化機(jī)制還沒(méi)有完全形成，因此利率不能完全真實(shí)地代表市場(chǎng)中資金的價(jià)格。此外，我國(guó)時(shí)間金融資本市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，不如發(fā)達(dá)國(guó)家城市，資本市場(chǎng)缺乏國(guó)家有效管控，法律法規(guī)不健全，機(jī)制體制不完善，也影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。4.2.2 金融政策的制定和實(shí)施存在時(shí)滯金融政策時(shí)滯是指政策從開(kāi)始制定到獲得主要或者全部效果所經(jīng)歷的時(shí)間，是影響政策效果的重要因素。包括內(nèi)部時(shí)滯和外部時(shí)滯，其中內(nèi)部時(shí)滯是貨幣當(dāng)局從認(rèn)識(shí)到需要調(diào)整政策到采取實(shí)際行動(dòng)的時(shí)間間隔，外部時(shí)滯是指從采取行動(dòng)到取得效果的這一段時(shí)間。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控

46、缺乏預(yù)見(jiàn)性，通常是在價(jià)格出現(xiàn)異常之后才引起相關(guān)部門(mén)的注意，這是我國(guó)甚至全世界大部分國(guó)家普遍存在的情況。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)問(wèn)題，從央行意識(shí)到這一變化，到對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的情況進(jìn)行跟蹤、分析，以及制定相關(guān)的對(duì)策，都需要耗費(fèi)一定的時(shí)間，這就會(huì)產(chǎn)生內(nèi)部時(shí)滯，貨幣當(dāng)局的預(yù)見(jiàn)能力和行動(dòng)效率是決定內(nèi)部時(shí)滯長(zhǎng)短的主要因素。當(dāng)央行對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)施相應(yīng)政策進(jìn)行調(diào)控之后，也需要通過(guò)一定的傳導(dǎo)途徑才能產(chǎn)生效果，這樣就會(huì)出現(xiàn)外部時(shí)滯。4.2.3房地產(chǎn)金融政策與其它政策配合不夠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府的主要職責(zé)在于制定規(guī)則，保持政策的一致協(xié)調(diào)和連續(xù)，而不是隨意更改規(guī)則。我國(guó)監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控存在爭(zhēng)議，主要因?yàn)楦鞅O(jiān)管部門(mén)之間

47、配合不夠，政策缺乏一致性和連續(xù)性。最典型的例子就是 2003年開(kāi)始我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，中國(guó)人民銀行加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，6月5 日發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格限制對(duì)高檔房和個(gè)人商業(yè)用房的貸款，以此來(lái)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱。該通知出臺(tái)之后引起了強(qiáng)烈的反對(duì)，在開(kāi)發(fā)商的消極回應(yīng)和影響下，同年 8 月國(guó)務(wù)院發(fā)布18 號(hào)文件基本上否定了之前央行通知的內(nèi)容，認(rèn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康的，并且積極鼓勵(lì)對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放貸款。當(dāng)時(shí)甚至有媒體以“國(guó)務(wù)院 18 號(hào)文推倒央行泡沫論 121 號(hào)文件無(wú)疾而終”為題進(jìn)行了報(bào)道。另外一個(gè)典型的例子就是我國(guó)土地政策中的“招拍掛”，這一政策使得

48、出價(jià)最高的開(kāi)發(fā)商獲得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，而高額的土地出讓費(fèi)又轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格中去，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著明顯的推動(dòng)作用。這些舉動(dòng)表現(xiàn)出了各監(jiān)管部門(mén)之間政策缺乏一致協(xié)調(diào)性，根據(jù)吉德蘭德和普雷斯特的時(shí)間一致性定理，假如政策在時(shí)間上不一致，那么就會(huì)使政策缺乏可信性，從而導(dǎo)致政府的預(yù)期目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控的政策是多種多樣的，各種政策能否協(xié)調(diào)配合對(duì)調(diào)控效果有著極其重要的影響。第五章 抑制房地產(chǎn)泡沫的金融對(duì)策5.1國(guó)外房地產(chǎn)行業(yè)金融政策借鑒本文擬以美國(guó)為例就國(guó)外利用金融政策抑制房地產(chǎn)泡沫的經(jīng)驗(yàn)展開(kāi)論述。作為典型的以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)為主體的國(guó)家，美國(guó)自由開(kāi)放的理念也滲入房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控中，其主要的一個(gè)特點(diǎn)是，政府較少

49、干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，充分發(fā)揮市場(chǎng)資源配置的作用。直到 1929 年經(jīng)濟(jì)大蕭條出現(xiàn)后，以凱恩斯為代表的學(xué)者主張政府應(yīng)積極干預(yù)市場(chǎng)，政府這才開(kāi)始了較多地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控?？偟膩?lái)說(shuō)，美國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還是比較成功的，關(guān)鍵在于如何把握好政府參與市場(chǎng)的時(shí)間和力度。1994 年以后美國(guó)經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常繁榮，為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行控制，美聯(lián)儲(chǔ)先后幾次上調(diào)利率。2000 年 2 月、3 月和 5 月，聯(lián)邦基金利率由 5。75%上調(diào)至 6。5%，貼現(xiàn)率從 4。5%上調(diào)到 6%，房?jī)r(jià)雖然還在上漲，但是其速度得到有效控制。2004 年開(kāi)始房?jī)r(jià)再次大幅上漲，2004 年 6 月到 2005年

50、 8 月又連續(xù) 13 次加息，直到 2006年過(guò)熱的房地產(chǎn)幾個(gè)才出現(xiàn)回落，達(dá)到了政府調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)。次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)政府采取降低利率和稅收補(bǔ)貼等方式來(lái)“救市”，2009 年 2 月奧巴馬公布屋主可負(fù)擔(dān)能力和穩(wěn)定計(jì)劃，這項(xiàng)計(jì)劃最高耗資可達(dá) 2750 億美元，。相比之下，美國(guó)對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)還是比較少的，總統(tǒng)克林頓和布什分別在 1995年和 2000 年提出，以提高房屋自有率作為美國(guó)政府房地產(chǎn)政策的主要目標(biāo)。2006年，美國(guó)大約有 1。06 億個(gè)家庭，其中約 7100 萬(wàn)個(gè)家庭擁有自己的房屋，房屋自有率高達(dá) 67。7%，剩下 30%左右的家庭主要通過(guò)房屋租賃市場(chǎng)解決住房。，國(guó)政府常用的手段包括：對(duì)

51、自住房和投資房實(shí)施差別化的貸款利率，對(duì)普通住房小額貸款和高檔公寓大額貸款實(shí)施差別利率。另外，自住房的貸款利息可以抵消個(gè)人所得稅，對(duì)于首次購(gòu)房的低收入家庭，政府還提供很多優(yōu)惠的貸款條件，比如降低（甚至為零）購(gòu)房首付款、住房抵押保險(xiǎn)、減免買(mǎi)房時(shí)的交易費(fèi)用等等。5.2 抑制房地產(chǎn)泡沫的金融對(duì)策5.2.1繼續(xù)推進(jìn)利率市場(chǎng)化，逐步完善利率調(diào)控渠道從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，未來(lái)金融政策的傳導(dǎo)必然是以市場(chǎng)化的方式為主，利率市場(chǎng)化是增強(qiáng)我國(guó)金融政策調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格效果的重要環(huán)節(jié)。利率市場(chǎng)化就是要建立以中央銀行利率為基礎(chǔ)、貨幣市場(chǎng)利率為中介，由市場(chǎng)供求決定金融機(jī)構(gòu)存貸款利率水平的市場(chǎng)利率體系。因此要繼續(xù)推進(jìn)利率市場(chǎng)化進(jìn)程，盡快

52、建立并逐步完善以市場(chǎng)供求決定利率水平的利率體系，這樣暢通的利率渠道才有利于金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控發(fā)揮作用。我國(guó)正在逐步放松對(duì)利率的管制，積極推進(jìn)利率市場(chǎng)化，實(shí)習(xí)差異化利率政策，對(duì)不同購(gòu)房者實(shí)行不行利率，以保障居民剛需購(gòu)房，抑制投機(jī)者需求。 5.2.2完善信息披露制度，加強(qiáng)政策實(shí)施的預(yù)見(jiàn)性我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問(wèn)題之一是信息嚴(yán)重的不對(duì)稱(chēng)、不透明，沒(méi)有明確的組織或者機(jī)構(gòu)及時(shí)向社會(huì)民眾提供房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)準(zhǔn)確的信息。信息的不完全使得人們無(wú)法形成合理的預(yù)期，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在大量的非理性投資和投機(jī)行為，因此防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)需要完善信息披露制度。中國(guó)人民銀行可以與其它監(jiān)管部門(mén)以及金融機(jī)構(gòu)之間建立合

53、作關(guān)系，密切關(guān)注房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)，定期或者不定期地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)信息進(jìn)行搜集、整理、分析和公布，時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)的變化情況。5.2.3建立政策協(xié)調(diào)機(jī)制，提高多種政策實(shí)施的配合度在尊重市場(chǎng)資源自由配置的基礎(chǔ)上，同時(shí)發(fā)揮政府部門(mén)宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，但是這種調(diào)控手段不是單一的、獨(dú)立的，而應(yīng)該是多種政策協(xié)調(diào)使用。其中，包括同一政策不同調(diào)控工具的協(xié)調(diào)，比如金融政策的利率工具和信貸工具，不同調(diào)控工具對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用是不一樣的，如果不能很好地保持各政策工具之間的有效協(xié)調(diào)，其實(shí)施的效果就會(huì)受到影響。還包括不同類(lèi)型政策的協(xié)調(diào)，比如金融政策、財(cái)政政策和土地政策等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控

54、要有良好的效果除了同一政策不同工具內(nèi)部的協(xié)調(diào)外，還必須與其它一系列政策相配合。目前，我國(guó)金融市場(chǎng)還不夠成熟，金融政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控效果還有待加強(qiáng)，所以需要結(jié)合其它政策來(lái)保證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。5.2.4加大對(duì)三大金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)察，建立股市預(yù)警機(jī)制由以上研究結(jié)論可知，上市企業(yè)從事房地產(chǎn)投資已經(jīng)房地產(chǎn)上市公司的行為會(huì)影響股市股票走勢(shì)，一方面，投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)可以抬升公司股價(jià)，使企業(yè)和投資者盈利，另一方面，若上市公司存在不符合規(guī)定的行為，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)其處理會(huì)影響公司股價(jià)。此外，國(guó)家政策是影響上市公司股價(jià)的一個(gè)基本但是重要的因素，它反映了國(guó)家對(duì)于市場(chǎng)調(diào)控的決心和政策方向，預(yù)示著今后較長(zhǎng)

55、一段時(shí)間內(nèi)政策的主基調(diào)。因此，需要三大監(jiān)管機(jī)構(gòu)，證監(jiān)會(huì)，保監(jiān)會(huì)，銀監(jiān)會(huì)在促進(jìn)金融市場(chǎng)化自由的同時(shí)也加強(qiáng)對(duì)其合法合規(guī)的監(jiān)察，維護(hù)市場(chǎng)秩序。對(duì)房地產(chǎn)板塊上市企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)監(jiān)控和管理，建立股市等資本市場(chǎng)與房?jī)r(jià)之間的預(yù)警和調(diào)節(jié)機(jī)制。更好地利用市場(chǎng)機(jī)制為市場(chǎng)服務(wù)。5.2.5 繼續(xù)實(shí)行差別化利率政策，嚴(yán)控信貸規(guī)模房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸業(yè)務(wù)主要針對(duì)購(gòu)房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，又可以分為投機(jī)性購(gòu)房者和剛需購(gòu)房者。政策要保證大多數(shù)剛需購(gòu)房者的合理購(gòu)房需求，對(duì)首套房的剛需購(gòu)房者的信貸要支持，給以正常的利率水平。對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房者，要嚴(yán)格控制信貸，避免利用杠桿資金流向房地行業(yè)，加重泡沫化程度。對(duì)于多套房的投機(jī)者

56、，要提高其貸款利率，控制其信貸規(guī)模。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的信貸規(guī)模惡化利率，國(guó)家相關(guān)部門(mén)要根據(jù)實(shí)際情況和不同對(duì)象確定相應(yīng)對(duì)策，以確定要支持或者限制其發(fā)展。要有效利用信貸和利率政策引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)和供給側(cè)改革的大方向，促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康良好運(yùn)行。5.2.6限制國(guó)際熱錢(qián)流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由于我國(guó)國(guó)際參與度提升，融入全球經(jīng)濟(jì)密不可分。經(jīng)濟(jì)全球化給我們帶來(lái)巨大機(jī)遇得到同時(shí)，我們也要防范國(guó)際資本對(duì)我國(guó)的影響。一方面，我們要嚴(yán)控國(guó)內(nèi)資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)增加泡沫化程度。另一方面，也要防范國(guó)際熱錢(qián)的進(jìn)入。央行已經(jīng)相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)進(jìn)入我國(guó)際資本流動(dòng)的監(jiān)控，制定相關(guān)法律法規(guī)和體制機(jī)制促進(jìn)國(guó)際資金合理在

57、我國(guó)的投資。5.2.7穩(wěn)定人民幣匯率和幣值2008年的全球金融危機(jī)展示了全球經(jīng)濟(jì)的一體化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由之前的研究可知，通貨膨脹引起的人民幣貶值也加深了房地產(chǎn)泡沫化程度，人民幣的貶值導(dǎo)致更多投資者將資金投入更加保值的房地產(chǎn)行業(yè)。因此，國(guó)家相關(guān)部門(mén)要綜合利用財(cái)政和貨幣政策已經(jīng)，穩(wěn)定人民幣幣值和匯率。幣值穩(wěn)定了，價(jià)格就會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，可以減輕投資者為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象。匯率穩(wěn)定了，可以減少?lài)?guó)際資金流動(dòng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成的沖擊。針對(duì)我國(guó)目前的嚴(yán)重的泡沫化情況，應(yīng)該穩(wěn)健的貨幣政策和緊縮的財(cái)政政策降低房地產(chǎn)熱度，穩(wěn)定人民幣幣值。5.2.8 加強(qiáng)租房市場(chǎng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展也促使居民觀念的變化，

58、尤其是年輕人觀念的變化。雖然我國(guó)居民深受傳統(tǒng)房屋思想的影響，但是由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，很多具有新思想，新觀念的年輕人更傾向于租房來(lái)滿足他們的住房需求。我國(guó)目前租房市場(chǎng)雖然已經(jīng)有很大規(guī)模，但還很不完善，有很大提升空間，主要體現(xiàn)在：租房信息不夠透明完善豐富，缺乏相關(guān)法律法規(guī)保護(hù)，租房行業(yè)缺乏監(jiān)管機(jī)制等。因此，國(guó)家及地方相關(guān)部門(mén)要根據(jù)本區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況規(guī)范建設(shè)租房市場(chǎng)，滿足日益增長(zhǎng)的租房人群。可以建立同意租房信息共享平臺(tái)，結(jié)合市場(chǎng)和政府的力量規(guī)范平臺(tái)；加強(qiáng)租房法律法規(guī)建設(shè)，對(duì)于違法違規(guī)行為及時(shí)處理，加強(qiáng)市場(chǎng)健康；建立租房保險(xiǎn)制度，倡導(dǎo)契約精神，既保障房客的住房的權(quán)益也要保障房東的權(quán)益。結(jié)束語(yǔ)綜合全文不

59、難發(fā)現(xiàn)，第一、房地產(chǎn)泡沫在本質(zhì)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)其價(jià)值基礎(chǔ)的背離，因而必將面臨破滅的結(jié)局；第二、房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生與破滅對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會(huì)的穩(wěn)定都具有巨大的危害性，從而合理引導(dǎo)與化解房地產(chǎn)泡沫是維持經(jīng)濟(jì)與社會(huì)穩(wěn)定的內(nèi)在要求；第三。就我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)而言，泡沫化現(xiàn)象已然凸顯，并存在進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)；第四、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成是我國(guó)政策環(huán)境與經(jīng)濟(jì)環(huán)境共同作用的結(jié)果，從而具有一定的歷史必然性；第五、我國(guó)利用金融政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控主要立足于引導(dǎo)信貸資金流向、抑制房地產(chǎn)投機(jī)資金供給、實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策與遏制非居住性購(gòu)房需求，值得注意的是，從調(diào)控的結(jié)果來(lái)看，金融政策的實(shí)施在抑制房地產(chǎn)泡沫上的成效并不顯

60、著，而這又與政策本身存在的問(wèn)題具有密切的聯(lián)系。因此，我國(guó)在利用金融政策抑制房地產(chǎn)泡沫的過(guò)程中一方面需要切實(shí)立足于自身實(shí)際并著力修正政策推行過(guò)程中存在的問(wèn)題，另一方面則需要充分借鑒國(guó)外在抑制房地產(chǎn)泡沫方面的有益經(jīng)驗(yàn)，從而最終實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的去泡沫化。參考文獻(xiàn)1Zhou W X, Sornette D. Is there a real-estate bubble in the US?J. Physical A: Statistical Mechanics and its Applications, 2006,(01):12-33.2Case K E, Sheller R J. Is ther