智慧物流園區(qū)項目開發(fā)思路

1、智慧物流產(chǎn)業(yè)園項 目 開 發(fā) 策 劃 書第1頁第一部分：項目解析項目發(fā)展背景區(qū)位分析對城市空間結(jié)構(gòu)影響作用項目發(fā)展條件評價第二部分：戰(zhàn)略定位總體發(fā)展目標定位提升差異化定位競爭性分析第三部分：實施體系可行性系統(tǒng)分析招商戰(zhàn)略體系制訂整體發(fā)展概念第四部分：功效組團基礎(chǔ)物流企業(yè)組團商貿(mào)展示企業(yè)組團物流及相關(guān)企業(yè)總部組團物流及相關(guān)企業(yè)孵化器組團物流信息企業(yè)組團園區(qū)配套企業(yè)組團物流商務(wù)主題公園附件：規(guī)劃提議招商路徑物流信息化平臺一些問題第2頁項目發(fā)展背景區(qū)位分析對城市空間結(jié)構(gòu)影響作用項目發(fā)展條件評價第一部分：項目解析1第3頁國家宏觀政策1第一部分：項目解析 項目發(fā)展背景關(guān)于推進物流高質(zhì)量發(fā)展促進形成強大國

2、內(nèi)市場意見“物流是實體經(jīng)濟有機組成部分，加緊處理物流發(fā)展不平衡不充分問題，推進物流高質(zhì)量發(fā)展是推進物流業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、結(jié)構(gòu)優(yōu)化和動力轉(zhuǎn)換，實現(xiàn)物流業(yè)本身轉(zhuǎn)型升級必由之路；是降低實體經(jīng)濟尤其是制造企業(yè)物流成本水平，增強實體經(jīng)濟活力必定選擇；是深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，增強經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)生動力，提升社會經(jīng)濟運行效率迫切需要；是促進形成強大國內(nèi)市場，構(gòu)建當代化經(jīng)濟體系，實現(xiàn)國民經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展內(nèi)在要求。物流業(yè)發(fā)展貢獻不但在于行業(yè)企業(yè)本身創(chuàng)造稅收、就業(yè)等，更在于支撐和促進區(qū)域內(nèi)各相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生更多稅收和就業(yè)，有力推進區(qū)域經(jīng)濟較快增加。要把推進物流高質(zhì)量發(fā)展作為當前和今后一段時期改進產(chǎn)業(yè)發(fā)展和投資環(huán)境主要抓手，培育

3、經(jīng)濟發(fā)展新動能關(guān)鍵一招，以物流高質(zhì)量發(fā)展為突破口，加緊推進提升區(qū)域經(jīng)濟和國民經(jīng)濟綜合競爭力?！?2月26日，發(fā)改委等24部委聯(lián)合發(fā)文第4頁建設(shè)商貿(mào)物流中心。充分發(fā)揮麻城交通、物流、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)商貿(mào)物流合理流動，借力互聯(lián)網(wǎng)等新興信息技術(shù)，大力發(fā)展電子商務(wù)、物流配送，建成中部石材交易中心、特色農(nóng)產(chǎn)品交易中心，將麻城打造成大別山區(qū)域商貿(mào)物流中心。建設(shè)交通樞紐中心。充分發(fā)揮麻城現(xiàn)有“四高”(大廣高速、滬蓉高速、麻竹高速、麻陽高速)、“三鐵”(京九鐵路、滬漢蓉快速鐵路、漢麻鐵路聯(lián)絡(luò)線)和“兩站”(麻城站和麻城北站)優(yōu)勢，加緊謀劃推進京九客專阜麻九段、隨麻安鐵路等重大鐵路項目和公路項目建設(shè)，著力構(gòu)

4、建網(wǎng)絡(luò)完善、結(jié)構(gòu)合理、銜接緊密、信息互通、便捷高效區(qū)域性綜合性交通樞紐，將麻城建成大別山區(qū)域交通中心。麻城市政府規(guī)劃1第一部分：項目解析 項目發(fā)展背景第5頁麻城市政府關(guān)于交通運輸和物流服務(wù)規(guī)劃麻城市將交通運輸和物流服務(wù)業(yè)確定為地域四大支柱產(chǎn)業(yè)之一麻城市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十三五”計劃綱要（草案）總體思緒為“重點領(lǐng)域和關(guān)鍵步驟改革取得實質(zhì)性突破，若干領(lǐng)域走在全省乃至全國前列，麻城成為全省改革創(chuàng)新排頭兵。改革創(chuàng)新活力和紅利充分釋放，城市競爭力全方面提升。麻城與大京九、滬漢蓉沿線城市經(jīng)濟文化貿(mào)易交流協(xié)作，與大別山周圍縣市開放、協(xié)作、交流不停加深，麻城在大別山區(qū)域“五大中心”功效(交通樞紐中心、產(chǎn)業(yè)集

5、聚中心、商貿(mào)物流中心、金融服務(wù)中心、文化旅游中心)不停提升，麻城在大別山周圍縣市中集聚、輻射、帶動、引領(lǐng)作用不停發(fā)揮。.”“麻城市應(yīng)該打造成麻城市TCBD（T就是Transportation），功效定位應(yīng)該是大別山地域區(qū)域交通中心，構(gòu)建以當代交通服務(wù)業(yè)為關(guān)鍵當代產(chǎn)業(yè)體系”1第一部分：項目解析 項目發(fā)展背景第6頁麻城市政府關(guān)于交通運輸和物流服務(wù)規(guī)劃建設(shè)商貿(mào)物流中心。充分發(fā)揮麻城交通、物流、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)商貿(mào)物流合理流動，借力互聯(lián)網(wǎng)等新興信息技術(shù)，大力發(fā)展電子商務(wù)、物流配送，建成中部石材交易中心、特色農(nóng)產(chǎn)品交易中心，將麻城打造成大別山區(qū)域商貿(mào)物流中心。建設(shè)區(qū)域一體化大交通。加強與周圍縣市在交

6、通規(guī)劃與建設(shè)方面銜接，建立基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)協(xié)調(diào)和溝通機制。通暢內(nèi)外通道，完善區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)，重點建設(shè)高速公路連接線、中心城市間快速干道，加緊推進麻竹、麻陽高速延伸線建設(shè)。加緊跨區(qū)域鐵路大通道建設(shè)，謀劃建設(shè)京九客專阜麻九段(阜陽麻城九江)、隨麻安鐵路(隨州麻城安慶)、武漢至合肥高鐵(麻城段)。不停強化麻城交通樞紐功效，將麻城納入布局合理、銜接緊密、內(nèi)通外聯(lián)、便捷高效綜合交通運輸體系。1第一部分：項目解析 項目發(fā)展背景第7頁杜鵑節(jié)對麻城影響“人間四月天麻城看杜鵑”，每年一屆麻城杜鵑旅游節(jié)將極大地改變麻城市市城市面貌，同時也對麻城市市城市建設(shè)與發(fā)展提出了更高要求 1第一部分：項目解析 項目發(fā)展背景第8頁麻

7、城歷史演進麻城市傳統(tǒng)物流比較落后麻城市交通運輸業(yè)發(fā)展是北客南貨人流和商流聚集在麻城市南部地域，麻城市城市建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展展現(xiàn)出南高北低不平衡狀態(tài)1 項目發(fā)展背景第一部分：項目解析第9頁石材產(chǎn)業(yè)園作為貨物集散地優(yōu)勢正在變?yōu)榱觿荩胍魪U氣污染，交通擁堵，貨運站及附近地域環(huán)境混亂，物流稅收嚴重流失。1 項目發(fā)展背景第一部分：項目解析第10頁麻城石材產(chǎn)業(yè)園是麻城市市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，即使石材產(chǎn)業(yè)園建設(shè)已具雛形，但其物流運輸散亂（麻城石材產(chǎn)業(yè)園物流稅收地方留存不到10），所以該區(qū)域新急需確立智慧物流監(jiān)管平臺，把物流稅收引流到當?shù)亍? 項目發(fā)展背景第一部分：項目解析第11頁1 區(qū)位分析第一部分：項目解析麻城市市戰(zhàn)

8、略地位四高”(大廣高速、滬蓉高速、麻竹高速、麻陽高速)、“三鐵”(京九鐵路、滬漢蓉快速鐵路、漢麻鐵路聯(lián)絡(luò)線)和“兩站”(麻城站和麻城北站)第12頁1 區(qū)位分析第一部分：項目解析 麻城位于武漢城市圈,皖江城市帶,中原經(jīng)濟區(qū)三角區(qū)域中心和黃岡，六安，信陽三角區(qū)域中心第13頁麻城市政府經(jīng)過詳細調(diào)研后，確定麻城市關(guān)鍵競爭力是交通經(jīng)濟和人流經(jīng)濟，提出了建設(shè)“麻城市當代物流商務(wù)區(qū)”準確概念和詳細發(fā)展戰(zhàn)略。石材產(chǎn)業(yè)園區(qū)和智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園為相呼應(yīng)兩極，充分利用了麻城特有資源和戰(zhàn)略優(yōu)勢。1 區(qū)位分析第一部分：項目解析“智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園”發(fā)展戰(zhàn)略第14頁1 區(qū)位分析第一部分：項目解析物流園區(qū)北部與東部

9、是傳統(tǒng)居住小區(qū)物流園區(qū)西部是麻城市新興城市工業(yè)區(qū)物流園區(qū)南部規(guī)劃為中高檔居住小區(qū)“智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園”地理位置和周圍環(huán)境第15頁智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園資源招商全國龍頭無車承運人企業(yè)入駐園區(qū)改變麻城當?shù)剡\輸零碎亂現(xiàn)象，整合資源，把物流稅收引流回麻城。利用企業(yè)各種資源，投資600輛新能源運輸車輛，打造麻城市綠色城市配送。幫助政府打造一個先進城市物流監(jiān)管平臺。1 區(qū)位分析第一部分：項目解析第16頁1 對城市空間結(jié)構(gòu)影響作用第一部分：項目解析降低物流對環(huán)境不利影響，優(yōu)化城市生態(tài)環(huán)境，提升城市形象及土地價值聚集物流及相關(guān)企業(yè)，提升物流產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模效應(yīng)，實現(xiàn)資源共享和資源價值最大化完善市政配套設(shè)施，改進

10、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境改進交通管理，減輕城市交通壓力第17頁總體發(fā)展目標戰(zhàn)略層次分析競爭性分析2第二部分：戰(zhàn)略定位第18頁物流園區(qū)總體發(fā)展目標形成一個符合二十一世紀標準現(xiàn)代化物流網(wǎng)絡(luò)，塑造麻城物流商務(wù)區(qū)新形象經(jīng)過商流、物流、人流、信息流聚合與流動所形成資金流，產(chǎn)生最大化稅收，促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展提升物流園區(qū)所在地區(qū)形象與土地價值，使物流園區(qū)及周邊土地達到最有效利用打造核心產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過產(chǎn)業(yè)聚集模式降低商業(yè)成本，建設(shè)物流大數(shù)據(jù)平臺，推進多式聯(lián)運，甩掛運輸及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，填補麻城市物流產(chǎn)業(yè)空白2第二部分：項目戰(zhàn)略定位總體發(fā)展目標第19頁戰(zhàn)略層次分析2第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析制高層基本層 提升層建立以“物

11、流信息平臺”為關(guān)鍵“當代物流”發(fā)展平臺，提升園區(qū)物流企業(yè)綜合運行能力拓展層以增加商貿(mào)業(yè)務(wù)為目標，大力發(fā)展“物流商務(wù)”，增加落地交易，提升產(chǎn)出和稅收，帶動周圍發(fā)展建設(shè)“物流企業(yè)孵化器”和“物流企業(yè)總部”，聚集和發(fā)展高等級產(chǎn)業(yè)元素確立智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園在 “有形物流”體系中定位第20頁2第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析基本層：在麻城市“有形物流”體系中定位智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園需要充分利用地處中心城區(qū)地位，發(fā)揮優(yōu)勢資源，找到自己獨特定位基 本 層 第21頁提升層：發(fā)展當代智慧物流2第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析訂單處理能力信息反饋 能力項目策劃和 推進能力企業(yè)對“當代物流” 主要需求

12、流程管理 能力 提 升 層 第22頁信息化平臺無車承運人平臺無車承運人平臺主要面向物流產(chǎn)業(yè)鏈中相關(guān)企業(yè)，向其提供合作者信息服務(wù)，信息公布和入口服務(wù)等，提升物流企業(yè)信息溝通能力。比如接收和處理電子訂單，貨物跟蹤反饋，計算機配載等。電子商務(wù)平臺（虛擬展示、交易中心）面向客戶，包含銷售方和采購方，進行商品信息公布、展示、交易。是有形商品交易中心虛擬化和延伸。2電子商務(wù)平臺兩個平臺之間相互獨立又有著親密鏈接。物流信息平臺同時也可處理其它電子商務(wù)網(wǎng)站業(yè)務(wù)，電子商務(wù)平臺也不局限于智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園。 物流信息支持平臺第二部分：項目戰(zhàn)略定位第23頁2 物流信息支持平臺CallCenter系統(tǒng)是信息化平臺

13、主要基石第二部分：項目戰(zhàn)略定位第24頁 系統(tǒng)牽涉到各項技術(shù)，如GPS定位、WMS（倉儲管理系統(tǒng)）、Callcenter、VoIP、電子訂單等技術(shù)都已成熟并普遍應(yīng)用。6附件：信息化平臺 物流信息支持平臺建設(shè)可行性作為國內(nèi)首個高科技、普及性優(yōu)異中小企業(yè)物流信息平臺，其成功無疑將成為地域物流信息中心示范，帶動先進管理技術(shù)在國內(nèi)應(yīng)用水平，提升物流業(yè)服務(wù)質(zhì)量。第25頁形成物流指揮中心“將大腦留在麻城，將四肢伸向各地”2第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析 提 升 層 即形成當代物流指揮中心，物流和商流分離是物流業(yè)發(fā)展必定趨勢在智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園內(nèi)留下物流企業(yè)總部和運行中心，使物流及相關(guān)業(yè)務(wù)交易發(fā)生在

14、物流園區(qū)內(nèi)，而有形物流則能夠延伸出去第26頁資金流信息流拓展層：大力發(fā)展“物流商務(wù)”2第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析人流商流物流“物流商務(wù)”是“交通商務(wù)（T-CBD）”概念中“北客”部分詳細化結(jié)果，其內(nèi)涵是：由物流引發(fā)人流。智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園位于中心市區(qū)，擁有些人流聚集、企業(yè)開展商務(wù)、辦公活動各項便利條件；同時大量物流活動也將聚集大量人流。由人流產(chǎn)生商流。因為人流和企業(yè)聚集，形成物流產(chǎn)業(yè)鏈中各部分元素聚集和交流，即商流產(chǎn)生環(huán)境。促成商流詳細辦法有建設(shè)商品展示交易中心、物流信息平臺、引進電子商務(wù)企業(yè)、整體品牌推廣等。由商流帶動物流。經(jīng)過商流形成交易，能夠快速經(jīng)過園區(qū)物流企業(yè)擴散，從而帶

15、動物流。在這個過程中，包含了資金流和信息流活動，象潤滑劑一樣促進人流、商流、物流良性循環(huán)。拓 展 層 第27頁物流企業(yè)總部 包含中小型物流企業(yè)全國總部和國外物流企業(yè)、國內(nèi)大型物流企業(yè)地域總部和匯算中心。經(jīng)過這些龍頭企業(yè)，奠定“物流商務(wù)”基礎(chǔ)，大力發(fā)展外向型經(jīng)濟和總部經(jīng)濟。商貿(mào)設(shè)施，包含商品展示交易中心和電子商務(wù)平臺經(jīng)過這些設(shè)施組織和加強人流和信息流活動，引進商家銷售機構(gòu)、采購機構(gòu)入住，促進商流繁榮，并形成園區(qū)內(nèi)“落地交易”。信息化服務(wù)機構(gòu)及設(shè)施信息化是實現(xiàn)當代物流關(guān)鍵原因，經(jīng)過信息服務(wù)商能順利地提供物流流程改造、供給鏈管理、物流服務(wù)質(zhì)量控制等一系列企業(yè)需求功效，它建設(shè)有利于提升智運天下智慧物流

16、產(chǎn)業(yè)園“當代物流” 特色和品牌，促進招商。其它基于交通及物流高科技含量、高附加值各類中介性當代服務(wù)業(yè)如咨詢、研發(fā)、金融、廣告、會計審計等，完善產(chǎn)業(yè)鏈，提供園區(qū)綜合服務(wù)能力。要形成良好“物流商務(wù)”環(huán)境，就必須引進和提升產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵要素，這些要素包含：2第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析拓 展 層 第28頁制高層：“物流企業(yè)孵化器”和“物流總部經(jīng)濟”“物流企業(yè)孵化器”新創(chuàng)物流企業(yè)及中小型物流企業(yè)聚集地，經(jīng)過服務(wù)體系完善，物流資源整合，為這些企業(yè)提供良好生存空間和發(fā)展機會。國內(nèi)物流產(chǎn)業(yè)高端服務(wù)發(fā)展微弱，在物流企業(yè)孵化器建設(shè)過程中，經(jīng)過政策導(dǎo)向和示范引導(dǎo)，對物流企業(yè)進行培育，促進物流高端企業(yè)集群形成。

17、物流企業(yè)孵化器建立，能夠使園區(qū)形成可連續(xù)發(fā)展能力，保持“指揮中心”領(lǐng)先地位，并經(jīng)過向外輸出智力服務(wù)增加園區(qū)產(chǎn)值。2第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析制 高 層 第29頁制高層：“物流企業(yè)孵化器”和“物流總部經(jīng)濟”物流總部經(jīng)濟指經(jīng)過營造良好物流企業(yè)發(fā)展環(huán)境，更多地引進和留住國內(nèi)外物流企業(yè)地域總部或匯算中心，形成落地交易。物流企業(yè)總部聚集含有規(guī)模效應(yīng)，企業(yè)越是聚集，企業(yè)各項運行成本就越低，資源更輕易獲取，從而促進物流園區(qū)總部經(jīng)濟良性成長。2第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析制 高 層 第30頁物流園區(qū)戰(zhàn)略定位競爭性分析麻城物流商務(wù)區(qū)優(yōu)勢在黃岡及周圍區(qū)域含有唯一性。石材產(chǎn)業(yè)園和智運天下智慧物流產(chǎn)

18、業(yè)園形成人流、貨流有機互補整合效應(yīng)。麻城區(qū)位優(yōu)勢特征對于眾多從事物流管理和客戶企業(yè)駐麻城市工作人員含有更大吸引力，假如規(guī)劃處理好車流和人流分離，就能使這一點發(fā)揮得淋漓盡致。2第二部分：項目戰(zhàn)略定位 競爭性分析第31頁園區(qū)機制含有可連續(xù)發(fā)展能力。以引進著名物流咨詢、信息、管理企業(yè)在國內(nèi)研發(fā)基地和培訓(xùn)中心為主導(dǎo)，在園區(qū)形成強大物流設(shè)計、咨詢和服務(wù)能力，能夠向全國輸出，而聚集效應(yīng)能夠確保進入企業(yè)不愿外遷，能夠減弱競爭園區(qū)產(chǎn)生機會前瞻性當代物流規(guī)劃，信息化充分應(yīng)用，先入為主優(yōu)勢，提升麻城市物流行業(yè)整體服務(wù)水平2第二部分：項目戰(zhàn)略定位 戰(zhàn)略層次分析第32頁可行性系統(tǒng)分析招商戰(zhàn)略體系制訂整體發(fā)展概念第三部

19、分：實施體系3第33頁3 可行性系統(tǒng)分析第三部分：實施體系以“有形市場”為依靠，從特色交易中盈利以“電子商務(wù)”為平臺，從信息服務(wù)中盈利以培育“物流市場”為目標，從社會服務(wù)中盈利以“政府優(yōu)惠政策”為契機，從規(guī)模經(jīng)濟中盈利以“第三方物流”企業(yè)為服務(wù)對象，從相關(guān)消費中盈利物流園區(qū)盈利模式第34頁3 可行性系統(tǒng)分析第三部分：實施體系物流園區(qū)成功關(guān)鍵原因園區(qū)內(nèi)在增加引擎硬件設(shè)施關(guān)鍵性入駐企業(yè)良好市政配套完善園區(qū)設(shè)施正確行業(yè)領(lǐng)域第35頁優(yōu)惠土地使用政策政府投資政策稅收政策政府扶持建設(shè)企業(yè)化經(jīng)營管理入駐園區(qū)企業(yè)自主經(jīng)營統(tǒng)一開發(fā)3 可行性系統(tǒng)分析第三部分：實施體系物流園區(qū)成功關(guān)鍵原因 財務(wù)優(yōu)惠政策 穩(wěn)定經(jīng)營環(huán)

20、境第36頁3 可行性系統(tǒng)分析第三部分：實施體系物流園區(qū)成功關(guān)鍵原因人力資源金融資本實施組織技術(shù)開發(fā)能力管理能力勞動力資源企業(yè)和金融機構(gòu)園區(qū)吸引外界投資能力獨立開發(fā)機構(gòu)（唯一一級開發(fā)商以確保園區(qū)規(guī)劃完整性、項目實施延續(xù)性）代表并協(xié)調(diào)全部利益相關(guān)方管控機構(gòu)園區(qū)管理委員會）第37頁3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系招商戰(zhàn)略體系一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)過程也即是一個招商過程。即策劃一系列活動吸引外來資金在園區(qū)落戶過程，在其過程中需要一個統(tǒng)觀全局、立足久遠戰(zhàn)略布署。物流園區(qū)招商戰(zhàn)略包含分析物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，對目標企業(yè)進行篩選和優(yōu)先排序確定智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園競爭優(yōu)勢建立物流園區(qū)整體開發(fā)概念及組團規(guī)劃建立開發(fā)商

21、和各利益方財務(wù)模型及實施計劃第38頁第一階段3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系物流產(chǎn)業(yè)在全球現(xiàn)實狀況及發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)在中國現(xiàn)實狀況及發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)在麻城市現(xiàn)實狀況及發(fā)展 按市場發(fā)展?jié)摿?篩選 按與園區(qū)相互 適應(yīng)性篩選 對篩選出企業(yè) 進行優(yōu)先排序123了解物流產(chǎn)業(yè)現(xiàn)實狀況和發(fā)展趨勢對物流產(chǎn)業(yè)進行細分企業(yè)類型細分企業(yè)規(guī)模細分發(fā)展?jié)摿毞謱毞纸Y(jié)果進行篩選和優(yōu)先排序確定市場潛力大、增加性較高、與園區(qū)發(fā)展相符招商對象，即對園區(qū)含有吸引力企業(yè)，并按照吸引力大小進行排序。第一階段戰(zhàn)略布署最終結(jié)果是第39頁3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系目標行業(yè)選擇該行業(yè)是否一個全球性大規(guī)模、高增加行業(yè)？（以第四方物流為代表

22、新興物流產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為世界上發(fā)展最快、最含有發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)業(yè)。伴隨經(jīng)濟全球化發(fā)展和網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟興起，全球物流服務(wù)業(yè)加速發(fā)展。上世紀九十年代，全球物流年均增加7以上，高于同期GDP增幅。，整年物流產(chǎn)業(yè)規(guī)模為36萬億美元，與世界旅游業(yè)總收入基本相當）該行業(yè)是否含有巨大國內(nèi)市場，而且比全球市場發(fā)展更加快？（發(fā)達國家物流成本占GDP總值10左右，而我國占到20，物流成本降低12個百分點，將產(chǎn)生社會效益1000到億元，所以，該行業(yè)含有巨大國內(nèi)市場）麻城市物流業(yè)發(fā)展前景該行業(yè)是否含有吸引外資潛力？（全球物流巨頭馬士基、聯(lián)邦快遞、香港嘉里物流等已紛紛進駐中國，伴隨我國加入WTO，道路運輸?shù)葘ν忾_放，越來越多外資物流企

23、業(yè)將進駐中國）該行業(yè)是否含有遷移性？（大部分含有遷移性）該行業(yè)是否含有吸引力？第40頁物流服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈運輸、倉儲、包裝、裝卸搬運、流通加工、配送。提供詳細物流服務(wù) 市場、鐵路、物流房地產(chǎn)、信息設(shè)施、運輸企業(yè)、汽車服務(wù)、物流設(shè)備等基礎(chǔ)及配套服務(wù)提供者 3（提供流程設(shè)計和供給鏈管理服務(wù)）提供運輸倉儲等物流項目外包集成服務(wù)客戶第四方物流第三方物流企業(yè)傳統(tǒng)第二方外圍配套 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系第41頁3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系第二階段123第二階段最終結(jié)果是確定智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園關(guān)鍵競爭力，即園區(qū)對商家所含有吸引力。園區(qū)本身競爭優(yōu)勢提升優(yōu)勢政策舉措麻城石材產(chǎn)業(yè)園園區(qū)開發(fā)商選擇園區(qū)入駐

24、商家分析開發(fā)商選擇與入住商家分析分析智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園競爭優(yōu)勢分析麻城市現(xiàn)有物流園區(qū)情況第42頁 公鐵聯(lián)運以及無車承運人平臺是智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園開發(fā)基礎(chǔ)緊鄰高鐵站和大別山地域中心醫(yī)院對外交通便捷，綜合交通運輸能力強，四路聚合（鐵路、 地鐵、長途客運、市內(nèi)公交）麻城人流量充分，區(qū)域內(nèi)人口密度較高，有相當大消費市場規(guī)模，含有五流 交匯商機（商流、人流、物流、信息流、資金流）緊鄰大型商住房區(qū)，周圍有待發(fā)展商圈，具備足夠發(fā)展空間物流園區(qū)作為一個專題園區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵；石材產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)建設(shè)已初具規(guī) 模，恰好能在產(chǎn)業(yè)擴展上為物流園區(qū)提供補充麻城市城市建設(shè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展后發(fā)優(yōu)勢3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實

25、施體系園區(qū)競爭優(yōu)勢智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園具備什么樣競爭優(yōu)勢，能否為這一行業(yè)提供獨特價值定位？第43頁為提升智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園競爭優(yōu)勢，政府應(yīng)采取對應(yīng)發(fā)展辦法和配套政策發(fā)展辦法明確智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園是麻城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目標重點，并 投入必要資源，同意一系列與物流園區(qū)相關(guān)項目 制訂物流當代化推進技術(shù)標準 公布物流建設(shè)指南 建立物流設(shè)施開發(fā)運行招標制度 實施市場化重組調(diào)整 組建物流園區(qū)開發(fā)（運行）企業(yè)3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系政府應(yīng)采取政策舉措第44頁3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系政府應(yīng)采取政策舉措土地政策 對列入規(guī)劃物流園區(qū)土地征用給予優(yōu)惠 建立物流基地用地預(yù)留制度建設(shè)資金起

26、源政策 貸款優(yōu)惠政策 勉勵民間資金、外資進入 建立物流發(fā)展基金參組執(zhí)行工業(yè)外運政策，勉勵物流業(yè)區(qū)域調(diào)整配套政策第45頁3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系投資者（開發(fā)商）選擇為確保園區(qū)規(guī)劃前瞻性和整體性，開發(fā)延續(xù)性，以及招商工作有效性，應(yīng)該選擇適當一級開發(fā)商在進行園區(qū)前期整體規(guī)劃以及招商戰(zhàn)略制訂時，應(yīng)該為園區(qū)二級、三級開發(fā)商留有充分發(fā)展空間，以吸引投資者進入第46頁3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系對于遷移企業(yè)來說，與原有經(jīng)濟環(huán)境相比，只有當物流園區(qū)能為其提供更大發(fā)展機會和利潤空間，才能吸引它入駐對于新創(chuàng)企業(yè)來說，商務(wù)成本和生存空間是其考慮入駐物流園區(qū)首要原因所以物流園區(qū)應(yīng)該，大力發(fā)展公共平臺建

27、設(shè)，同時需要充分考慮區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境對這些企業(yè)支撐作用入駐商家（企業(yè)）分析第47頁3 招商戰(zhàn)略體系第三部分：實施體系12第三階段123第三階段最終結(jié)果是展現(xiàn)園區(qū)整體概念，即各個組團結(jié)構(gòu)，定位及之間聯(lián)絡(luò)。4確定園區(qū)內(nèi)適當功效組團明確各功效組團定位確定各功效組團規(guī)模制訂園區(qū)整體 發(fā)展概念確定園區(qū)功效 組團確定各功效組 團之間關(guān)系確定各組團 定位對各組團定 位進行論證分析各組團 市場供求依據(jù)供求狀 況確定組團 規(guī)模，輔以 敏感度分析依據(jù)功效組團制訂土地開發(fā)計劃及建設(shè)周期第48頁制訂一個整體物流園區(qū)發(fā)展概念確定適當企業(yè)功效組團，并確定各功效組團之間相互關(guān)系分析各功效組團詳細功效明確各功效組團高層次價值定位

28、匹配對應(yīng)物業(yè)形態(tài)3 制訂整體發(fā)展概念第三部分：實施體系第49頁3第三部分：實施體系 制訂整體發(fā)展概念123第四階段設(shè)計總體實施計劃評定投資需求為相關(guān)利益方建立財務(wù)模型物流園區(qū)整體投 資規(guī)模分析依據(jù)各功效組團 規(guī)模和定位估算投 資需求為項目整體開發(fā)建立 財務(wù)模型為政府利益方建立財務(wù) 模型為開發(fā)商、投資者建立 財務(wù)模型為商家、入駐企業(yè)建立 財務(wù)模型優(yōu)化財務(wù)模型第50頁4基礎(chǔ)物流企業(yè)組團商貿(mào)展示企業(yè)組團物流及相關(guān)企業(yè)總部組團物流及相關(guān)企業(yè)孵化器組團物流信息企業(yè)組團園區(qū)配套企業(yè)組團綠核-交通商務(wù)主題公園第四部分：功效組團第51頁4 園區(qū)功效組團第四部分：功效組團園區(qū)功效組團示意圖公鐵聯(lián)運平臺倉儲物業(yè)辦

29、公物業(yè)及孵化器信息平臺網(wǎng)上交易平臺第三方物流企業(yè)大企業(yè)物流部門物流裝備企業(yè)物流咨詢、軟件企業(yè)孵化器服務(wù)中心外資企業(yè)虛擬展示中心金融服務(wù)設(shè)施交易中介機構(gòu)電子商務(wù)平臺標準物業(yè)出租定制代建物業(yè)倉儲保管包裝加工配送中心公路運輸企業(yè)汽車服務(wù)裝卸搬運企業(yè)集裝箱作業(yè)行政管理鐵路運輸企業(yè)商品交易中心企業(yè)展銷外辦企業(yè)采購?fù)廪k旅館等服務(wù)業(yè)廣告、會展企業(yè)通訊服務(wù)專業(yè)培訓(xùn)企業(yè)文化、休閑園區(qū)管理機構(gòu)企業(yè)總部高端商務(wù)寫字樓酒店金融服務(wù)機構(gòu)信息服務(wù)類企業(yè)交易中介園區(qū)開發(fā)管理企業(yè)第52頁4 園區(qū)功效組團第四部分：功效組團基礎(chǔ)物流企業(yè)組團價 值 定 位物 業(yè) 形 態(tài)功 能多式聯(lián)運停車、中轉(zhuǎn)、配載貨代倉儲保管、分撥、包裝城區(qū)配送

30、貨物調(diào)劑中心（庫存物 資處理） 北貨站運輸能力與城區(qū)交通運輸能力這兩種資源優(yōu)勢最大化 當代化、多功效 小型倉儲區(qū)與 停車配送區(qū)是以公鐵聯(lián)運平臺為基礎(chǔ)，以城市配送為關(guān)鍵傳統(tǒng)物流企業(yè)功效組團第53頁4 園區(qū)功效組團第四部分：功效組團基礎(chǔ)物流企業(yè)組團第54頁4 商貿(mào)展示企業(yè)組團第四部分：功效組團商貿(mào)展示企業(yè)組團價 值 定 位物 業(yè) 形 態(tài)功 能 聚集人流、商流，為物流與電子商務(wù)交易提供 展示平臺 大型商品展示交易中心 可靈活分割商品展廳商貿(mào)展示企業(yè)組團：聚集各類旗艦店、展演中心，為能形成大量交易額商品提供展示平臺第55頁4 商貿(mào)展示企業(yè)組團第四部分：功效組團商貿(mào)展示企業(yè)組團第56頁4 物流及相關(guān)企業(yè)

31、總部組團第四部分：功效組團物流及相關(guān)企業(yè)總部組團價 值 定 位物 業(yè) 形 態(tài)功 能物流及相關(guān)企業(yè)總部組團：吸引國內(nèi)外大型物流及相關(guān)企業(yè)總部落地物流園區(qū) 高端商務(wù)寫字樓 完善商業(yè)配套設(shè)施開 發(fā)公園式高端酒店 配合麻城市發(fā)展外向型經(jīng)濟和總部經(jīng)濟戰(zhàn)略目標，成為國內(nèi)外大型物流及相關(guān)企業(yè)總部聚集地，確立物流園區(qū)關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)地位第57頁4 物流及相關(guān)企業(yè)總部組團第四部分：功效組團物流及相關(guān)企業(yè)總部組團第58頁4第四部分：功效組團 物流及相關(guān)企業(yè)孵化器組團物流及相關(guān)企業(yè)孵化器組團價 值 定 位物 業(yè) 形 態(tài)功 能物流及相關(guān)企業(yè)孵化器組團：配置信息化、標準化企業(yè)服務(wù)平臺，完善配套設(shè)施，提升園區(qū)企業(yè)服務(wù)能力，使物流

32、園區(qū)成為物流設(shè)計、咨詢企業(yè)聚集地，向全國范圍提供服務(wù) 為物流與電子商務(wù)交易提供展示平臺，孵化器戰(zhàn)略是信息化建設(shè)延伸，最終確立物流園區(qū)在區(qū)域龍頭地位。 可靈活分割商務(wù)寫字樓與多功效工業(yè)寫字樓組合第59頁4第四部分：功效組團 物流及相關(guān)企業(yè)孵化器組團物流及相關(guān)企業(yè)孵化器組團第60頁4 物流信息企業(yè)組團第四部分：功效組團物流信息企業(yè)組團價 值 定 位物 業(yè) 形 態(tài)功 能配置物流信息平臺和電子商務(wù)平臺，圍繞兩個平臺，聚集各類物流信息服務(wù)企業(yè)，提升園區(qū)企業(yè)服務(wù)能力，使物流園區(qū)成為物流設(shè)計、咨詢企業(yè)聚集地，向全國范圍提供物流信息服務(wù) 構(gòu)建全國最大物流與電子商務(wù)交易平臺 配置有完善通信網(wǎng)絡(luò)設(shè)施辦公樓及物流數(shù)

33、據(jù)中心大樓第61頁4 物流信息企業(yè)組團第四部分：功效組團物流信息企業(yè)組團第62頁4 園區(qū)配套企業(yè)組團第四部分：功效組團園區(qū)配套企業(yè)組團價 值 定 位物 業(yè) 形 態(tài)功 能 構(gòu)建一個人本化、親和力產(chǎn)業(yè)新城 金融配套服務(wù)（金融、保險等） 生活配套服務(wù)（住宿、餐飲、娛樂、購物等） 汽車輔助服務(wù)（展示、檢修、培訓(xùn)、硬件供給、汽車文化沙龍等） 共同稅務(wù)服務(wù)融合生活區(qū)、商業(yè)配套、園區(qū)共享空間，促使智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園朝著產(chǎn)業(yè)新城方向發(fā)展第63頁4 園區(qū)配套企業(yè)組團第四部分：功效組團園區(qū)配套企業(yè)組團第64頁4第四部分：功效組團物流園區(qū)綠核物流商務(wù)主題公園 園區(qū)配套企業(yè)組團中國首個物流商務(wù)主題公園50畝主題公

34、園， 25米寬水系穿越綠地 服務(wù)性、知識性與趣味性為特色 突出麻城市交通商務(wù)特點 利用北郊貨運站現(xiàn)有資源 提升智運天下智慧物流產(chǎn)業(yè)園整體價值第65頁物流園區(qū)綠核交通商務(wù)主題公園第66頁基礎(chǔ)物流服務(wù)區(qū)物流信息企業(yè)組團物流企業(yè)總部組團配送停車區(qū)商貿(mào)展示企業(yè)組團物流及相關(guān)企業(yè)孵化器綠核-物流商務(wù)主題公園物流業(yè)務(wù)綜合服務(wù)區(qū)特殊用地麻城北高鐵站第67頁5政府整體發(fā)展辦法與配套政策招商計劃招商伎倆招商理念招商方案第68頁5招商方案招商方案工作項目及內(nèi)容舉例政府整體發(fā)展辦法與配套政策招商計劃招商伎倆招商理念第69頁5招商方案政府整體發(fā)展辦法政府整體發(fā)展辦法與配套政策建立物流設(shè)施開發(fā)運行招標制度制訂物流當代化

35、推進技術(shù)標準公布物流建設(shè)指南實施市場化重組調(diào)整組建物流開發(fā)（運行）企業(yè)第70頁5招商方案配套政策政府整體發(fā)展辦法與配套政策建設(shè)資金起源政策便捷通關(guān)政策參組執(zhí)行工業(yè)外運政策，勉勵物流業(yè)區(qū)域調(diào)整土地政策對列入規(guī)劃物流園區(qū)土地征用給予優(yōu)惠建立物流基地用地預(yù)留制度貸款優(yōu)惠政策勉勵民間資金、外資進入建立物流發(fā)展基金第71頁5招商方案 招商計劃由開發(fā)商與政府組成合作招商團體，并明確責任準備營銷材料針對不一樣商家，選擇對應(yīng)招商渠道，開發(fā)最正確接觸戰(zhàn)略，并建立與商家聯(lián)絡(luò)實施跟進辦法，建立招商跟進備忘錄分析商家重點需求，整合包含政府在內(nèi)各方資源，調(diào)整招商談判思緒依據(jù)談判進程，調(diào)整修訂潛在入駐商家名單，確定關(guān)鍵招

36、商目標跟蹤招商備忘錄執(zhí)行整合包含政府在內(nèi)各方資源，協(xié)調(diào)入駐商家與相關(guān)各方關(guān)系促進商家作出入駐決議與商家簽署入駐協(xié)議展開對入駐商家落地服務(wù)選擇潛在入駐商家與目標入駐商家接觸談判最終鎖定入駐對象招商實現(xiàn)建立可能商家數(shù)據(jù)庫Customer Service依據(jù)物流園區(qū)戰(zhàn)略定位制訂篩選明確標準搜集候選商家信息，進行篩選完善潛在入駐商家數(shù)據(jù)庫對可能商家進行優(yōu)先度排序形成可能入駐商家優(yōu)先序列名單，包含聯(lián)絡(luò)信息和企業(yè)背景查對聯(lián)絡(luò)信息并嘗試建立初步聯(lián)絡(luò)招商計劃第72頁5招商方案后投資服務(wù)招商工作延續(xù)在全球范圍內(nèi)，新外資總流量中,60%以上都是現(xiàn)有外商投資者再投資；此外，成功后投資服務(wù)工作可以顯著地給地方經(jīng)濟增加

37、價值。所以，后投資服務(wù)應(yīng)看成為招商工作一個重點，納入招商戰(zhàn)略體系。物流園區(qū)后投資服務(wù)有4個主要目：開展親商工作，留住目前投資者，在可能情況下，說服投資者加強和擴大現(xiàn)有業(yè)務(wù)物流園區(qū)所在地現(xiàn)有企業(yè)親商工作物流園區(qū)新入駐企業(yè)親商工作擴大和深化當?shù)赝顿Y：選擇物流園區(qū)內(nèi)有增加投資可能性目標企業(yè)，說服它們擴大在園區(qū)業(yè)務(wù)范圍，從而使園區(qū)內(nèi)企業(yè)外遷可能性減小吸引設(shè)在其他地方、給目標投資者配套產(chǎn)品和服務(wù)供給商在物流園區(qū)附近投資設(shè)廠，發(fā)揮市北工業(yè)新區(qū)與物流園區(qū)配套互補功能發(fā)展供給鏈聯(lián)系，增加麻城市產(chǎn)業(yè)間貿(mào)易，提高麻城市產(chǎn)值與稅收，使新投資對麻城市經(jīng)濟價值最大化。 招商計劃第73頁5招商方案 招商伎倆園區(qū)招商行業(yè)招商合作招商由物流園區(qū)開發(fā)商與麻城市政府合作成立專門招商中心，以企業(yè)化方式掛牌運行，重點做好園區(qū)項目標接盤、協(xié)調(diào)、落