房地產(chǎn)開發(fā)項目研究課件

1、第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第三章 房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究 Copyrights By Maosong Mao, 2007, HuaQiao University.4 工程項目財務(wù)評價指標體系 Copyrights By Maosong Mao, 1. 資金時間價值理論 2.工程項目財務(wù)評價指標體系與應(yīng)用 主要內(nèi)容1. 資金時間價值理論 主要內(nèi)容1. 資金時間價值理論1.4 名義利率和實際利率1.1 現(xiàn)金流量的概念及其構(gòu)成1.2 資金時間價值的概念1.3 利息的計算1.5 資金的等值計算1. 資金時間價值理論1.4 名義利率和實際利率1.1 現(xiàn)金1.1 現(xiàn)金流量的概念及其構(gòu)成1.1.3

2、現(xiàn)金流量圖的繪制1.1.2 財務(wù)現(xiàn)金流量表及其構(gòu)成的基本要素1.1.1 現(xiàn)金流量的概念1.1 現(xiàn)金流量的概念及其構(gòu)成1.1.3 現(xiàn)金流量圖的繪制1 在進行工程經(jīng)濟分析時，可把所考察的對象視為一個系統(tǒng)，這個系統(tǒng)可以是一個建設(shè)項目、一個企業(yè)，也可以是一個地區(qū)、一個國家。而投入的資金、花費的成本、獲取的收益，均可看成是以資金形式體現(xiàn)的該系統(tǒng)的資金流出或資金流入，這種在考察對象整個期間各時點t上實際發(fā)生的資金流出或資金流入稱為現(xiàn)金流量。 工程項目 在進行工程經(jīng)濟分析時，可把所考察的對象視為一現(xiàn)金流入（CI）：在每一時點上，項目或系統(tǒng)實際發(fā)生的資金流入.即指投資方案在一定時期內(nèi)所取得的收入。現(xiàn)金流出（C

3、O）：在每一時點上，項目或系統(tǒng)實際發(fā)生的資金流出.即指投資方案在一定時期內(nèi)支出的費用。凈現(xiàn)金流量（CICO）：同一時點上的現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出之差?，F(xiàn)金流入（CI）：在每一時點上，項目或系統(tǒng)實際發(fā)生的資金流入序號項目計 算 期合計123456n11.11.21.322.12.22.32.42.534現(xiàn)金流入(CI)銷售（營業(yè)）收入回收固定資產(chǎn)余值回收流動資產(chǎn)現(xiàn)金流出(CO)建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)流動資金經(jīng)營成本銷售稅金及附加增值稅凈現(xiàn)金流量(CICO)累計凈現(xiàn)金流量計算指標:財務(wù)凈現(xiàn)值(ic= %):財務(wù)內(nèi)部收益率:投資回收期:項目財務(wù)現(xiàn)金流量表序號項目計 算 期合序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期1

4、234561現(xiàn)金流入002461134516.462691.229529.51.1銷售收入002461134516.462691.229529.51.2其他現(xiàn)金流入0000002現(xiàn)金流出10924.5213103.437066.3119648.3525159.725323.45452.1建設(shè)投資10924.5213103.434139.3915255.417528.61734.032.2土地增值稅00246.11345.164626.912295.2952.3銷售稅金及附加001533.2652150.3723905.6621839.68792.4所得稅001147.551897.423098

5、.54371454.44163凈現(xiàn)金流-10924.5-13103.4-12455.3114868.0537531.4824206.054累計凈現(xiàn)金流-10924.5-24027.9-36636.91-21768.8615762.6239968.675折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-10115.3-11234-9887.4310928.46125543.29515253.926累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-10257.6-21491.6-31379.03-20450.575092.72620346.6467稅前凈現(xiàn)金流-10924.5-13103.4-11307.7616765.4740630.0225660.498稅前累

6、計凈現(xiàn)金流-11078.2-24181.6-35489.36-18723.8921906.1347566.629稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-10115.3-11234-8976.4612323.1227652.1116170.4610稅前累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-10257.6-21491.6-30468.06-18144.949507.16625677.63評價指標稅前稅后財務(wù)凈現(xiàn)值25677.6320346.646財務(wù)內(nèi)部收益率30.98%22.63%序號項目名稱建設(shè)經(jīng)營期1234561現(xiàn)金流入00246113一種反映各時點上現(xiàn)金流量大小的圖。在現(xiàn)金流量圖中： 水平線表示時間坐標, 時間的推移從左到右。 第

7、一年初規(guī)定為“0”，本期末與下期初重合。 比如“2”表示第二年年末, 第三年年初 。 垂直箭頭線表示現(xiàn)金流量多少, 箭頭向上表示現(xiàn)金流入, 箭頭向下表示現(xiàn)金流出。012345610000元/年15000元時間(年)30000元一種反映各時點上現(xiàn)金流量大小的圖。在現(xiàn)金流量圖中： 1.2 資金時間價值的概念很顯然, 是今天的 $10,000.你已經(jīng)承認了 資金的時間價值! 資金時間價值是指資金在周轉(zhuǎn)使用中隨著時間的推移而發(fā)生的增值，其價值增量與時間長短成正比。對于 和 ，你將選擇哪一個呢？ 5年后的 $10,000今天的$10,0001.2 資金時間價值的概念很顯然, 是今天的 $10,00 資金

8、的使用時間影響資金時間價值的因素很多，其中主要有： 資金周轉(zhuǎn)的速度。資金周轉(zhuǎn)越快，在一定的時間內(nèi)等量資金的時間價值越大；反之，資金的時間價值越小。 資金投入和回收的特點。在總投資一定的情況下，前期投入的資金越多，資金的負效益越大；反之，后期投入的資金越多，資金的負效益越小，而在資金回收額一定的情況下，離現(xiàn)在越近的時間回收的資金越多，資金的時間價值就越大；反之，離現(xiàn)在越遠的時間回收的資金越多，資金的時間價值就越小。 資金數(shù)量的大小 資金的使用時間影響資金時間價值的因素很多，其1.3 利息的計算復(fù)利 不僅借（貸）的本金要支付利息，而且前期的利息在下一期也計息，逐期滾算，俗稱“利滾利”。單利 只就借

9、（貸）的原始金額或本金支付利息1.3 利息的計算復(fù)利單利 I = P0(i)(n)I:單利利息P0:原始金額 (t=0)i:利率n:期數(shù)單利公式 I = P0(i)(n)單利公式假設(shè)投資者按 7% 的單利把$1,000 存入銀行 2年. 在第2年年末的利息額是多少? I= P0(i)(n) = $1,0000.072 = $140假設(shè)投資者按 7% 的單利把$1,000 存入銀行 2年. FV1 = P0 (1+i)1 = $1,000 1.07 = $1,070FV2 = FV1 (1+i)1 = P0 (1+i)(1+i) = $1,0001.071.07= P0 (1+i)2= $1,0

10、00(1.07)2 = $1,144.90在第2年你比單利利息多得 $4.90復(fù)利公式FVn = P0 (1+i)nFV1 = P0 (1+i)1 = $一筆$1,000 存款的終值Future Value (U.S. Dollars)一筆$1,000 存款的終值Future Value (U.1.4 名義利率和實際利率 在復(fù)利計算中，利率周期通常以年為單位，它可以與計息周期相同，也可以不同。當(dāng)計息周期小于一年時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的概念。 名義利率 r是指計息周期利率乘以一年內(nèi)的計息周期數(shù)m所得的年利率。即： 若計息周期月利率為1%，則年名義利率為12%。很顯然，計算名義利率時忽略了

11、前面各期利息再生的因素，這與單利的計算相同。 1.4 名義利率和實際利率 在復(fù)利計算中，利率周期通 資金在復(fù)利計息中所發(fā)生的實際利率，包括計息周期實際利率和年實際利率兩種情況。 （1）計息周期實際利率，即計息周期利率i （2）年實際利率 已知某年初有資金P，名義利率為r，一年內(nèi)計息m次，則計息周期利率為 。根據(jù)復(fù)利計息公式可得該年的本利和F，即： 資金在復(fù)利計息中所發(fā)生的實際利率，包括計息周根據(jù)利息的定義可得該年的利息I為： 再根據(jù)利率的定義可得該年的實際利率，即： 如$1,000 存款的年終值根據(jù)利息的定義可得該年的利息I為： 再根據(jù)利率的定義可得該年(F/P,i,n)終值系數(shù)F=P(1+i

12、)n(P/F,i,n)現(xiàn)值系數(shù)P=F(F/A,i,n)等額年金終值系數(shù)F=A(A/F,i,n)等額年金償債基金系數(shù)A=F(P/A,i,n)等額年金現(xiàn)值系數(shù)P=A(A/P,i,n)等額年金資金回收系數(shù)A=P(P/G,i,n)等差序列現(xiàn)值系數(shù)P=A1(P/A,i,n)+G1.5 資金的等值計算(F/P,i,n)終值系數(shù)F=P(1+i)n(P/F,i,一次支付終值系數(shù) (F/P,i,n)01234n-1nPF=?已知：P, n, i, 求：FF=P(1+i)n或 F=P(F/P, i, n)一次支付終值系數(shù) (F/P,i,n)01234n-1nP例：某廠利用外資500萬元引進設(shè)備，協(xié)議規(guī)定貸款年利率

13、為20%，第四年末一次歸還本利，問到時應(yīng)還多少？ 已知： P = 500, i = 20% , n = 4 , 求：F F=P(1+i)n=500(1+20%)4=5002.0736= 1036.8 或 F = 500(F/P,20%,4)=5002.0736= 1036.8 012345500F=?例：某廠利用外資500萬元引進設(shè)備，協(xié)議規(guī)定貸款年利率為20房地產(chǎn)開發(fā)項目研究課件一次支付現(xiàn)值系數(shù) (P/F,i,n)已知 F, n, i 求 P01234n-1nP=?F或 P=F(P/F, i, n)P=F一次支付現(xiàn)值系數(shù) (P/F,i,n)已知 F, n, 例：某廠對年報酬率為10%的項目進

14、行投資，若希望5年后得到1000萬元，現(xiàn)應(yīng)投資多少？ 已知：F = 1000, i = 10%, n = 5，求：P P = 10001 / ( 1+ 10%)5 = 10000.6209 = 620.9 或P = 1000 (P/F, 10%, 5) = 10000.6209 = 620.9 012345P=?1000例：某廠對年報酬率為10%的項目進行投資，若希望5年后得到1等額年金終值系數(shù) (F/A,i,n)已知 A, n, i 求 F (n個A合并到F )現(xiàn)金流量特點: (a) A發(fā)生在每一計息期期末， (b) 在第n期期末，A與F同時發(fā)生。F = A = A(F/A, i, n) 在

15、Excel里輸入公式“-FV(i, n, A) ” 也可求其終值。01234n-1nAF=?等額年金終值系數(shù) (F/A,i,n)已知 A, n,例：某廠基建5年，除自有資金外，計劃在建設(shè)期5年內(nèi)，于每年末向銀行借500萬元，年利率10%，問投產(chǎn)期初共借多少？已知：A = 500, i = 10%, n = 5, 求： F F = A(1+i)n 1 / i = 500(1+ 10%)5 1 / 10% = 5006.1051 = 3052.55 或F = 500(F/A, 10% , 5)= 5006.1051 = 3052.55012345500F？例：某廠基建5年，除自有資金外，計劃在建設(shè)

16、期5年內(nèi)，于每年末等額年金償債基金系數(shù) (A/F,i,n)已知: F, n, i 求: A (F 向過去的時間分解為n個A)現(xiàn)金流量特點: (a) A發(fā)生在每一計息期期末， (b) 在第n期期末，A與F同時發(fā)生。A = F = F(A/F, i, n) 01234n-1nA？F等額年金償債基金系數(shù) (A/F,i,n)已知: F,例：某投資項目需在5年后償還債務(wù)1000萬元，問從現(xiàn)在起每年年末應(yīng)等額籌集多少資金，以備支付到期的債務(wù)？（設(shè)年利率為10%） 已知：F = 1000, i = 10%, n = 5， 求：A A=100010%/(1+10%)5 1 = 10000.1638 = 163

17、.8或A = 1000 (A/F, 10%, 5) = 10000.1638 = 163.8 012345A？1000例：某投資項目需在5年后償還債務(wù)1000萬元，問從現(xiàn)在起每年等額年金現(xiàn)值系數(shù) (P/A,i,n)已知: A, n, i , 求: P (將n個A合并為P)P =A = A(P /A, i, n) 01234n-1nAP？等額年金現(xiàn)值系數(shù) (P/A,i,n)已知: A, n, i例：某廠投產(chǎn)前需借一筆資金，估計投產(chǎn)后，7年內(nèi)每年可從凈收入中取出500萬元還本付息，問現(xiàn)在可借多少以便到第7年末能全部償還本利？（年利率10%） 已知：A = 500, i = 10%, n = 7,

18、求： P P = A(1+i)n 1 / (1+i)n i = 500(1+10%)7 1 / (1+10%)710% = 2434或P=500(P/A, 10%, 7) = 5004.8684 = 2434 012345500P=?67例：某廠投產(chǎn)前需借一筆資金，估計投產(chǎn)后，7年內(nèi)每年可從凈收入等額年金資金回收系數(shù) (A/P,i,n)已知: P, n, i , 求: A (將P分解為n個A)現(xiàn)金流量特點：(a) A發(fā)生在每一計息期期末，(b) 在第一個計息期中，P發(fā)生在期初，A發(fā)生在期末。 A = P = P(A / P, i, n) 01234n-1nA？P等額年金資金回收系數(shù) (A/P,

19、i,n)已知: P, n,例：某廠向租賃公司租一臺設(shè)備價值200萬元，租賃期5年，租金年利率15%，問該廠每年末應(yīng)等額償還多少租金？已知： P = 200, i = 15%, n = 5年 , 求：A A = Pi(1+i)n / (1+i)n 1 = 200 15% (1+15%)5 / (1+15%)5 1 = 2000.2983 = 59.66或A = 200 (A/P, 15%, 5) = 2000.2983 = 59.66 012345A？200例：某廠向租賃公司租一臺設(shè)備價值200萬元，租賃期5年，租金等差序列現(xiàn)值系數(shù) (P/G,i,n)已知: G, n, i , 求: P P=A

20、1(P/A,i,n)+G0123n-1nA1A1+ (n-1)GP=?等差序列現(xiàn)值系數(shù) (P/G,i,n)已知: G, n, 0123n-1nA1A1+ (n-1)GP=?0123n-1nG(n-1)GP2=?0123n-1nA1P1=?0123n-1nA1A1+ (n-1)GP=?0123n-1例：某設(shè)備在使用的頭5年內(nèi)所需維修費，估計第1年支出1000元，以后每年遞增300元，若年利率為10%，那么現(xiàn)在應(yīng)準備多少維修資金？ P = A1 (1+i)n 1 / (1+i)n i + G 1/ i 2 (1+in) / i 2(1+i)n = 3790.79 + 2058.54 =5849.3

21、3已知：A1=1000， G=300，n=5, i=10% 求：P 0 1 2 3 4 5 P =？10001300160019002200A1 = 1000例：某設(shè)備在使用的頭5年內(nèi)所需維修費，估計第1年支出10002.工程項目財務(wù)評價指標體系與應(yīng)用項目財務(wù)評價指標 靜態(tài)評價指標靜態(tài)投資回收期投資收益率動態(tài)評價指標凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值指數(shù)凈年值費用現(xiàn)值費用年值內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期2.工程項目財務(wù)評價指標體系與應(yīng)用項目財務(wù)評價指標 靜態(tài)評價式中：CI現(xiàn)金流入量（Cash Inflow）CO現(xiàn)金流出量（Cash Outflow）(CICO)t 第t年的凈現(xiàn)金流量Pt 靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期式

22、中：靜態(tài)投資回收期實用公式： T為項目各年累計凈現(xiàn)金流量首次出現(xiàn)正值的年份 例： 某投資項目投資與年凈收入如下表所示單位：萬元實用公式： T為項目各年累計凈現(xiàn)金流量首次出現(xiàn)正值的年份 其中：R投資收益率，根據(jù)NB的含義，分為投資利潤率和投資利稅率K投資總額NB正常年份的凈收益，可以是年利潤總額，也可以是年利稅總額 年利潤總額年產(chǎn)品銷售收入年產(chǎn)品銷售稅金及附加年總成本費用 年利稅總額年產(chǎn)品銷售收入年總成本費用 投資收益率其中：投資收益率房地產(chǎn)開發(fā)項目研究課件其中： ic 基準折現(xiàn)率 基準折現(xiàn)率的確定應(yīng)考慮加權(quán)平均資本成本、投資機會成本、風(fēng)險貼補率、年通貨膨脹率等因素。 凈現(xiàn)值（NPV）Net Present Value其中：凈現(xiàn)值（NPV）Net Present Value例：某項目各年凈現(xiàn)金流量如表所示，試用凈現(xiàn)值指標判斷項目的經(jīng)濟性（ic=10%)例：某項目各年凈現(xiàn)金流量如表所示，試用凈現(xiàn)值指標判斷項目的經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)項目研究課件其中： KP 總投資額折現(xiàn)值 凈現(xiàn)值率（NPVR）上例計算該項目的凈現(xiàn)值率其中： KP 總投資額折現(xiàn)值 凈現(xiàn)值率（NPVR）上例其中：（A/P,ic,n）資金時間價值的等額年金系數(shù)（A/P,ic,n）凈年值（NAV）其中：凈年值（NAV）例某投資方案的現(xiàn)金流量圖如下圖所示，若基準收益率為10%，要求用凈年值指標判別方案可行否。例某投