農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場投資計劃書

1、 各種批發(fā)交易門面，建成后實行出租，業(yè)主負責建設(shè)和建成后的物業(yè)管理。市場設(shè)物業(yè)公司，統(tǒng)一對市場內(nèi)設(shè)施的維修、環(huán)保、綠化、衛(wèi)生、保安、水電供應(yīng)等進行全方位的管理與服務(wù)。11.2 組織機構(gòu)及勞動定員11.2.1 組織機構(gòu)本工程由項目業(yè)主城步縣十萬古田農(nóng)業(yè)科技開展有限公司和湘城農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場負責組織實施，成立建設(shè)項目領(lǐng)導小組，以協(xié)調(diào)工程建設(shè)，設(shè)經(jīng)理室、辦公室、工程部、策劃部、銷售部、物業(yè)管理部。項目建成后，物業(yè)管部轉(zhuǎn)為物 業(yè)管理公司負責市場物業(yè)管理。11.2.2 勞動定員本項目設(shè)計初步定員 300 人，在實際操作中，對承包項 目人員，不占用市場人員編制。第十二章 項目實施進度及工程招標方案12.1

2、 項目實施進度本項目建設(shè)總工期為 2年 8個月。主要建設(shè)工程為蔬菜、水果、干貨交易門面、綜合樓、辦公樓、冷庫、農(nóng)產(chǎn)品超市 及會展中心、停車場、凈菜加工廠等。建設(shè)進度控制為：前期工作（征地、可研、環(huán)評、規(guī)劃、設(shè)計、籌資及辦理有關(guān)手續(xù)等） ：2005年 48月。蔬菜、水果、干貨交易門面、綜合樓、辦公樓、冷庫、 停車場等工程建設(shè)期為 2005 年 9 月 2006 年 3 月。農(nóng)產(chǎn)品超市及會展中心、凈菜加工廠工程建設(shè)期為 2005 年 12 月 2006 年 11 月。12.2.1 項目招標12.2.1 編制依據(jù)中華人民共和國招投標法；工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容和核準 招標事項暫行規(guī)定

3、（國家發(fā)展計劃委員會第 9 號令）。招投標原則為了確保工程質(zhì)量，縮短建設(shè)期工程，提高投資效益， 秉著公開、公正、公平競爭的原則，該工程在全省范圍內(nèi)公 開招標、擇優(yōu)選定施工單位。招標范圍及方式招標范圍，招標組織形式及招標方式詳見招標基本情 況表。招標基本情況表建設(shè)項目名稱：城步縣湘城農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場招標范圍招標組織形式招標方式不米用 招標方 式招標估 算金額 （萬元）備注全部 招標部分 招標自行 招標委托 招標公開 招標邀請 招標勘察VVV設(shè)計VVV建筑工程VVV安裝工程VV監(jiān)理VVV設(shè)備VVV重要材料其他情況說明：建設(shè)單位蓋章年 月曰注：情況說明在表內(nèi)填寫不下，可另附頁第十三章投資估算與資金籌

4、措13.1投資估算13.1.1估算范圍市場各建筑物、總圖運輸及各項目配套的公用設(shè)施、工 程建設(shè)的其他費用。13.1.2估算依據(jù)建筑工程參照省內(nèi)類似工程造價及邵陽市建筑工程造 價進行估算。設(shè)備價格采用廠價及詢價，并以此為基價按規(guī)定計算 運雜費等設(shè)備附屬費用。安裝工程費按預(yù)算項工程安裝率進行估算。其他費用除征地費外，均以單項工程費用總額為基數(shù) 按如下比例估算：建設(shè)單位管理費 1.2%工程勘察設(shè)計費 1.5% 工程監(jiān)理費 1.2%預(yù)備費預(yù)備費率 5%，以工程費用和其他費用的總額為基數(shù)。根據(jù)中共城步苗族自治縣委（城發(fā)20041號）文件，本項目享受的優(yōu)惠政策的減免和返還的規(guī)費不計算在項目建 設(shè)投資中。建

5、設(shè)投資估算 建設(shè)項目固定資產(chǎn)投資額為 4956 萬元（詳見附表 2），其中：建設(shè)工程費 2513 萬元設(shè)備購置費 746 萬元 安裝工程費 72 萬元 其他費用 1095 萬元 預(yù)備費 166 萬元 建設(shè)期利息 164 萬元流動資金估算項目從第 3 年投入營運后， 需逐年增加市場經(jīng)營周轉(zhuǎn)金， 按擴大指標法估算正常年份需經(jīng)營周轉(zhuǎn)金 200 萬元。13.1.5 總投資項目總投資即項目建設(shè)投資為 4956 萬元。13.2 資金籌措項目總投資本金 4956 萬元，擬定來源如下：建設(shè)單位自籌資本金 1431 萬元（其中用于支付建設(shè)期 利息 164 萬元，用于經(jīng)營周轉(zhuǎn)金 76 萬元）；申請國家立項資金 8

6、00 萬元；銀行長期貸款 2725 萬元， 年利率 5.76%，銀行流動資 金貸款 125 萬元，年利率 5.35%；建設(shè)經(jīng)營期內(nèi)，部分門面出租收入313.2萬元再投入項目。投資計劃與資金籌措計劃見附表2。第十四章 財政評價14.1 評價依據(jù)與參數(shù)選取本項目財務(wù)評價根據(jù)主要依據(jù)建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法 與參數(shù)（第二版），國家及地方有關(guān)財政政策，項目現(xiàn)場調(diào) 查搜集到的有關(guān)資料和工程技術(shù)及經(jīng)營方案。財務(wù)評價采取現(xiàn)行市價， 設(shè)定項目計算期 12年，建設(shè)期3 年（其中含經(jīng)營期 1 年），正常經(jīng)營期 9 年。14.2.1 營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算。交易服務(wù)費收入： 按預(yù)測交易量 2 億公斤 （ 20 萬噸），

7、 按每噸收取 25 元計算，全年收取 500 萬元?？晒┏鲎饨?jīng)營門面 34760m2,月租22元/ m2.月，經(jīng)營 期從建設(shè)經(jīng)營期的第 3 年開始。當年出租率 40%，次年 70%， 正常年 90%，年收入達 783 萬元。冷庫收入：按每月每噸110元，冷庫80%的利用率1000 噸計算，全年可收取費用 132萬元。凈菜加工承包收入，估算27萬元/年。綜合服務(wù)收入：估算 75萬元/年。農(nóng)產(chǎn)品超市及會展中心收入，估算20萬元/年。按上述估算項目正常年收入為 1537 萬元。見附表 6。14.2.2 營業(yè)稅金及附加估算根據(jù)現(xiàn)行財稅制度，項目需繳納 5%的營業(yè)稅，城市維護和教育費附加分別按營業(yè)稅的7

8、%和 3%征收， 出租門面收入的 12%繳納房產(chǎn)稅。本項目年營業(yè)稅附加為 135.46萬元。14.3 總成本費用估算項目成本費用主要有工資福利及保險金， 動力消耗費用， 其他管理費用、 固定資產(chǎn)折舊費、 無形資產(chǎn)攤銷費、 修理費、 財務(wù)費用等。工資福利及保險金項目進入經(jīng)濟評價的勞動定員 100 人，工資福利及保險 按 12000 元/人，計 120 萬元。動力消耗費用根據(jù)電價 1.1 元/度，水價 1.3 元/噸及前述章節(jié)提供的與 項目經(jīng)營有關(guān)的水電消耗量計算，項目正常年動力消耗費用 為 75.25 萬元。其他管理費用 其他管理費用包括管理用易耗品費用、工會經(jīng)費、保險 費、經(jīng)營廣告費以及進入成

9、本的各項稅費等，按營業(yè)收入的 5%左右估算，計 76.87 萬元。折舊費固定資產(chǎn)折舊采用綜合折舊法，綜合折舊率按6%計算，年折舊費為 199.8 萬元。攤銷費土地使用權(quán)按使用年限 40 年進行攤銷， 其他無形資產(chǎn)及 遞延資產(chǎn)按 10 年攤銷，計 54.09 萬元。修理費修理費按折舊費的 20%估算，計 39.96 萬元。財務(wù)費用 主要是利息支出，建設(shè)期利息計入固定資產(chǎn)投資，開發(fā) 經(jīng)營期計入財務(wù)費用，見附表 4。項目總成本費用上述 7 項之和構(gòu)成總成本費， 以第 10 年為例， 年總成本 費用為574.92萬元，年經(jīng)營成本329.34萬元，各年成本費用， 見附表4。14.4財務(wù)效益分析14.4.

10、1利潤估算項目逐年的營業(yè)收入扣除總成本費用與營業(yè)稅金及附加即得利潤總額，彌補上年虧損后繳納 33%的所得稅，以第10 年為例，年利潤額為827.13萬元，年繳納所得稅272.95萬元， 稅后利潤554.17萬元。各年利潤及分配情況見“損益表” 。以第10年（已還清貸款）為例分析計算下列指標：投資利潤率=利潤總額/總投資x 100%=827.13/4956 X100%=16.69%投資利稅率=利稅總額/總投資x 100%=（827.13+135.46）/4956 X100%=19.42%14.4.2財務(wù)盈利能力分析財務(wù)現(xiàn)金流量計算，見“財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 其主要指標如下：指標稅前稅后財務(wù)

11、內(nèi)部收益率%16.2711.16財務(wù)內(nèi)部凈現(xiàn)值（萬元）1372.52239.49投資回收期（年）7.318.65本項目全部投資稅后的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項目可按預(yù)期的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟壽命期內(nèi)發(fā)生投 資凈收益，項目可行。基準折現(xiàn)率選取時，按行業(yè)規(guī)定取iczIO%。項目全部投資稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為11.16%，財務(wù)凈現(xiàn)值239.49萬元，說明本項目具有盈利能力， 在財務(wù)上是可 行的。14.5償還能力分析本項目擬申請銀行長期貸款 2600萬元，利率為5.76%， 通過還本付息計算，借款最大償還能力為 4.69年。本項目具 有較好的償還能力。見附表 8。14.6敏感性分析本項目作了所得稅

12、后全部投資的敏感性分析，分別就營 業(yè)收入，經(jīng)營成本、投資等因素變化對內(nèi)部收益率和投資回 收期影響的敏感性分析。項 目變動率財務(wù)內(nèi)部收益率%財務(wù)凈現(xiàn)值投資回收期（年）正常情況011.16239.498.65銷售收入+5 %12.09435.138.36-5%10.2243.878.98建設(shè)投資+5 %10.1838.718.94-5%12.09418.538.37經(jīng)營成本+5 %10.83169.988.77-5%11.5308.998.54計算結(jié)果表明，本項目財務(wù)效益對營業(yè)收入和投資因素及財務(wù)內(nèi)部收益率影響都較敏感，特別是營業(yè)收入。14.7 盈虧平衡性分析本項目收入源較多， 有經(jīng)營門面出租，

13、交易服務(wù)費收入、 冷庫收入，凈菜加工廠承包收入，綜合商務(wù)服務(wù)收入，農(nóng)產(chǎn) 品會展收入，但基本上都與市場交易量相關(guān)，當交易數(shù)量上 升時，各類收入增加，當交易數(shù)量下降時，各類收入減少， 因此，在一定范圍內(nèi)可近似認為收入與交易數(shù)量呈線性關(guān)系。盈虧平衡點 =固定成本 (營業(yè)收入 -營業(yè)稅金及附加 -可變 成本)=454.91/(1537.5-135.46-120)=35.48%年交易數(shù)量達到計劃的 35.48%，就可保本經(jīng)營。14.8 財務(wù)評價結(jié)論本市場是立足城步等湘西南和大西部， 面向國內(nèi)外市場， 集農(nóng)產(chǎn)品、農(nóng)副產(chǎn)品加工、博覽、交易為一體的現(xiàn)代化、高 標準的批發(fā)市場， 對促進農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代化流通， 農(nóng)貿(mào)經(jīng)

14、濟發(fā)展， 促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營將起到巨大的推動作用。本期工程建成 投入使用后，各項財務(wù)指標見表 14 1。財務(wù)預(yù)測及效益分析匯總表表 14 1序號項目單位數(shù)量備注1總投資萬元49561.1其中:建設(shè)投資萬元45911.2建設(shè)期利息萬元1641.3經(jīng)營周轉(zhuǎn)金萬元200.842自有資金萬元1033.063每百兀銷售收入占用流動資金/百元6.534銷售收入萬元1537正常生產(chǎn)期5總成本費用萬元574.92第10年計6經(jīng)營成本萬元329.34第10年計7利潤總額萬元827.13第10年計8所得稅萬元272.95第10年計9銷售稅金及附加萬元135.46第10年計10增值稅萬元37.72第10年計11銷售

15、利潤率%53.812投資利潤率%16.6913投資利稅率%19.4214項目最大償還能含建設(shè)期年4.6915財務(wù)內(nèi)部收益率%11.16所得稅后16財務(wù)凈現(xiàn)值萬元239.49所得稅后17全部投資回收期建設(shè)期年年8.65所得稅后18盈虧平衡點%35.48從上述指標可以看出，本項目有較好的經(jīng)濟效益，并具 有一定的抗風險能力，財務(wù)上是可行的。第十五章 社會效益分析本項目除有較好的經(jīng)濟效益外，同時具有良好的社會效、人益：項目所在地城步縣是湖南著名的反季節(jié)蔬菜生產(chǎn)基 地， 2002 年，被湖南省授予放心菜基地。隨本市場的擴建， 將進一步推動城步縣及周邊區(qū)域反季節(jié)蔬菜的生產(chǎn)，并由此 帶動包裝、竹木加工、運輸

16、、服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。本市場建設(shè)有利于湘西南地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，帶 動大西部農(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)和發(fā)展（如：新寧的臍橙，武岡的 茶葉，綏寧及廣西的柑桔等農(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)和發(fā)展） ，解決這 些地區(qū)農(nóng)村剩余勞動力的就業(yè)問題，幫助這些地區(qū) 300 萬農(nóng) 民走上脫貧致富的道路，成為東南沿海一帶大城市的“菜籃 子”工程，部分農(nóng)副產(chǎn)品可出口創(chuàng)匯。本項目規(guī)模大、功能全、信息廣、以市場為導向，對 加快湘西南地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐穬?yōu)勢和經(jīng)濟優(yōu)勢的步 伐，增加農(nóng)民收入，加快農(nóng)村小康社會建設(shè)將起到積極的推 動作用。本項目實施后，除市場有關(guān)管理人員300余人之外，尚有 400 余個交易門面， 直接從業(yè)人員 1000 余人，有利于解 決就業(yè)和社會穩(wěn)定，有利于農(nóng)村成千上萬的勞動力解決生產(chǎn) 勞動問題。本市場可為當?shù)刎敹愄峁┹^穩(wěn)定的財源，預(yù)計每年上交各類稅費 400 多萬元。第十六章 項目風險分析本項目是“菜籃子”工程，與農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展緊密相連， 得到了當?shù)卣拇罅χС趾头龀?，并有一系列?yōu)惠政策， 加之，本市場是湘西南唯一的較大的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，具 有很強的競爭力，市場風險性較小，但在實際運作中仍要防 范“場大于市”和“不規(guī)范經(jīng)營”帶來的風險。規(guī)避風險的主要對策是：1、市