中建商業(yè)寫字樓

1、惠濟區(qū)毛莊鎮(zhèn)改造項目易居（中國）河南區(qū)域開發(fā)部2017年1月謹呈：中建地產(chǎn)本體分析項目區(qū)位本案四環(huán)線三環(huán)線會展中心火車站本項目位于惠濟區(qū)毛莊鎮(zhèn)，緊鄰大河路（北四環(huán)），距離北三環(huán)約8公里，距離鄭州火車站和會展中心均16公里8km16km16km 項目地塊南鄰大河路，北鄰黃河濕地公園，索須河從中穿過，內(nèi)部包含常莊村、李西河村及宋莊村?？傆玫孛娣e約8000畝。常莊村西李河村宋莊村本體分析交通配套地塊道路交通便利，距離城市主干道較近，未來享受雙地鐵規(guī)劃，二號線二期工程的建成通車將為地塊創(chuàng)造巨大利好。黃河大堤路大河路連霍高速中州大道天河路道路交通 地塊南側(cè)為大河路（北四環(huán)），北側(cè)黃河大堤路從地塊內(nèi)部穿行

2、而過，西側(cè)鄰天河路，距離最近高速口3.7公里。軌道交通 地塊未來享受雙地鐵，2號線二期和7號線均距離較近，其中2號線二期計劃于2018年底建成運營。公共交通 地塊周邊目前公共交通相對匱乏，目前僅有4路公交通向地塊附近（78路、90路、197路、723路）花園路開元路二號線劉莊站2號線二期1.3km3.7km高速口高速口文化路7號線本案本體分析資源條件本案地塊北側(cè)緊鄰黃河濕地，索須河從地塊穿過，景觀資源豐富；周邊旅游資源豐富，主要有馬拉灣，豐樂葵園、古樹苑公園等。豐樂葵園古樹苑公園黃河迎賓館黃河濕地公園索須河馬拉灣本體分析競爭市場地塊周邊項目分部密集，品牌開發(fā)商匯聚，既有全國一線房企（萬科、融創(chuàng)

3、、萬達等），也有本土品牌開發(fā)房企（建業(yè)、永威、正商、和昌等）雙河苑本案和昌林與城建業(yè)運河上院融創(chuàng)瀚海大河宸院正商玉蘭谷民安北郡天倫莊園萬科天倫紫臺碧源月湖惠濟萬達融創(chuàng)龍府美景麟起城錦藝金水灣迎賓路三號永威迎賓府正商林語溪岸河畔春天正弘瀾庭序富力建業(yè)尚悅居金茂城錦藝四季城本體分析競爭市場序號項目開發(fā)商占地面積（畝）建筑體量（萬）容積率銷售均價（元/）1雙河苑鑫達置業(yè)9071.02和昌林與城和昌集團9801291.993建業(yè)運河上院建業(yè)綠源置業(yè)15027.41.989000（2016年7月）4正商玉蘭谷正商置業(yè)200471.5洋房100005融創(chuàng)瀚海大河宸院中創(chuàng)置業(yè)909.71.66民安北郡民泰置

4、業(yè)20022002.2311000（2016年8月）7天倫莊園天倫置業(yè)500480.86別墅320008錦藝金水灣香港錦藝集團4282303.7150009錦藝四季城香港錦藝集團23022902.2310萬科天倫紫臺鄭州天倫萬科120172.3912500（2016年7月）11融創(chuàng)龍府鄭州大有永固置業(yè)435902.912美景麟起城美景置業(yè)300803.71670013河畔春天時今星置業(yè)1200561.814碧源月湖碧源置業(yè)25002831.8公寓1080015迎賓路三號裕華置業(yè)909.40.8別墅1700萬/套16正商林語溪岸晨光正商置業(yè)480801.99洋房1300017永威迎賓府蘭博置業(yè)8

5、7152.6公寓1400018正弘瀾庭序正弘置業(yè)990652.0819富力建業(yè)尚悅居惠花城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展12132612.92.520金茂城南光實業(yè)316.81.99公寓13000地塊周邊大體量項目較多，其中民安北郡、錦藝金水灣、錦藝四季城、碧源月湖、富力建業(yè)尚悅居體量均超高200萬方，容積率多在1.0-2.5之間。商業(yè)辦公市場 位置：文化路與英才街交匯處西南角開發(fā)商：鄭州美景置業(yè)有限責任公司建筑規(guī)模：80萬方物業(yè)類型：高層（精裝修1500元/） 層數(shù)：公寓房源30層，住宅房源33層 戶型面積：公寓18-35，高層75兩房、75-115三房、125四房 產(chǎn)品標準：頂棚：立邦乳膠漆，地面：北美楓情復(fù)

6、合地板，窗戶：雙層斷橋鋁合金中空玻璃。燈具：三雄極光，插座電器：羅朗格，衛(wèi)生間潔具：科勒，五金：摩恩開盤時間：2015年10月7日 月均去化量：2.3萬 當前價格：高層均價為16700元/，公寓12000元/，LOFT：14500元/潛在供應(yīng)量：24.4萬方 賣點：地段+品質(zhì) 客群：客戶主要來自惠濟區(qū)，項目客戶主要以自住為主，較少部分用于投資。美景麟起城圖：美景麟起城量價走勢數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局備案數(shù)據(jù)位置：惠濟區(qū)北三環(huán)與南陽路交叉口向西300米路北開發(fā)商：鄭州勤豐實業(yè)有限公司建筑規(guī)模：8萬方物業(yè)類型：高層 層數(shù)：6棟11層，園區(qū)內(nèi)設(shè)電商孵化中心、電商運營中心、網(wǎng)貨展示中心、第三方服務(wù)中心、

7、園區(qū)服務(wù)中心、大數(shù)據(jù)中心等運營平臺，高起點、高戰(zhàn)略構(gòu)筑一站是電商城成長體系。 戶型面積：公寓一居室29-49；二居室 66.61;三居室 78.16 產(chǎn)品標準：毛坯，以“前沿、國際化”為設(shè)計理念，模塊化的外部設(shè)計，精裝入戶大堂、3.4米層高、90系彩鋁玻璃等，極致強調(diào)現(xiàn)代與都市的先進屬性。 月均去化量： 當前價格：公寓8600元/潛在供應(yīng)量： 賣點：地鐵口+準現(xiàn)房客群：客戶主要來自惠濟區(qū)，項目客戶主要以投資為主，較少部分用于自住。良庫老街公寓（易谷國際）位置：惠濟區(qū)新城路清華園路交匯處開發(fā)商：鄭州世貿(mào)置業(yè)有限公司建筑規(guī)模：20萬方物業(yè)類型：高層層數(shù)：5棟公寓，層別69層，共220戶；3棟寫字樓

8、，共270戶；7棟商業(yè)，約1000套（6#為高端百貨商場） 戶型面積：目前在售商鋪建筑面積約為20-200平米 產(chǎn)品標準：毛坯 月均去化量：當前價格：均價20000元/平，具體一鋪一價。潛在供應(yīng)量： 賣點：鄭州北區(qū)的商業(yè)綜合體，一期20萬商業(yè)地標，涵蓋多種業(yè)態(tài)，功能齊全客群：客戶主要來自惠濟區(qū)，項目客戶主要以投資為主，較少部分用于自住。鵬翔商業(yè)中心位置：惠濟區(qū)文化路與開元路交匯處向北200米路西開發(fā)商：鄭州碧源置業(yè)有限公司建筑規(guī)模：28萬方 物業(yè)類型：高層層數(shù)：公寓房源共有4棟樓，2棟為平層公寓，2棟為Loft公寓戶型面積：目前在售商鋪建筑面積約為40-450平米 產(chǎn)品標準：毛坯 月均去化量：

9、當前價格：毛坯公寓均價11000元/平；商鋪均價25000元/平 潛在供應(yīng)量：賣點：交通+湖景+配套 客群：客戶主要來自惠濟區(qū)，項目客戶主要以投資為主，較少部分用于自住。碧園月湖 位置：惠濟區(qū)綠環(huán)路南、豐沛街西開發(fā)商：河南恒東置業(yè)有限公司建筑規(guī)模：3.6萬方 物業(yè)類型：高層 層數(shù)：戶型面積： 產(chǎn)品標準：毛坯 月均去化量：當前價格：待定潛在供應(yīng)量：商業(yè)建筑面積23000平方米，餐飲、服務(wù)、配套設(shè)施建筑面積7000平方米；地下車庫面積6000平方米。 賣點：客群：恒東商業(yè)中心 位置：惠濟區(qū)迎賓路和花園路交匯處開發(fā)商：河南蘭博置業(yè)有限公司建筑規(guī)模：15萬方 物業(yè)類型：高層 層數(shù)：7號樓為17層，其余

10、樓棟均為18層。 戶型面積：公寓42-58產(chǎn)品標準：毛坯，新亞洲主義建筑風格，采用永威系列建材，有永威自有苗圃基地苗木全冠移植。 月均去化量：當前價格：公寓14000元/，預(yù)計2018年9月30日公寓交房 潛在供應(yīng)量： 賣點：永威品牌+物業(yè) 客群：客戶主要來自惠濟區(qū)，項目客戶主要以投資為主，較少部分用于自住。永威迎賓府V尚 位置：花園路與英才街交匯處西10米右轉(zhuǎn)開發(fā)商：河南省南光實業(yè)有限公司建筑規(guī)模：6萬方物業(yè)類型：小高層，修建配套自帶漫時光休閑商業(yè)街，創(chuàng)客空間，創(chuàng)客商務(wù)服務(wù)中心 層數(shù)：5棟7-10層低密度電梯LOFT公寓、產(chǎn)品涵蓋商業(yè)、LOFT、公寓。其中1是公寓，剩余4棟樓都是LOFT，7-10層不等，其中1-2層為商鋪，預(yù)計2018年上半年2、3、6號樓交房