某年房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告

1、要點(diǎn)提示示 20004年年房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增長(zhǎng)幅度度逐月降降低，11-6月月份增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度已已經(jīng)低于于20002年和和20003年同同期的增增長(zhǎng)水平平，表明明自去年年以來(lái)國(guó)國(guó)家采取取的一系系列控制制投資高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)的政策策措施已已初見(jiàn)成成效。1-66月份，全國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)資金來(lái)來(lái)源增幅幅比一季季度降低低20.4個(gè)百百分點(diǎn)，特別是是流動(dòng)資資金貸款款逐月負(fù)負(fù)增長(zhǎng)。在資金金來(lái)源中中國(guó)內(nèi)貸貸款和拖拖欠工程程款的比比重明顯顯下降，而由房房屋需求求較旺帶帶來(lái)的售售房定金金及預(yù)付付款的大大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)，成為為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的重重要資金金來(lái)源。二季度度，全國(guó)國(guó)35個(gè)個(gè)大中城城市房屋屋銷售價(jià)價(jià)格比去去年同期

2、期上漲110.44%，土土地交易易價(jià)格上上漲111.5%，房屋屋租賃價(jià)價(jià)格上漲漲1.00%。 宏觀觀緊縮政政策將加加劇行業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整；建建筑原材材料價(jià)格格上漲使使企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本上升；開(kāi)征物物業(yè)稅有有利于平平抑房?jī)r(jià)價(jià)，降低低購(gòu)房門門檻。預(yù)計(jì)220044年房地地產(chǎn)業(yè)投投資增幅幅在200%左右右，20005年年會(huì)回落落到155%左右右的水平平；未來(lái)來(lái)房?jī)r(jià)將將保持升升勢(shì)，但但升幅不不大；與與此相對(duì)對(duì)應(yīng)，行行業(yè)平均均盈利水水平將下下降；房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司優(yōu)勝劣劣汰加劇劇。目 錄TOC o 1-3 h z基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)3一、全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資情況況3二、各地地區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資情情況3三、全國(guó)國(guó)

3、房地產(chǎn)產(chǎn)土地開(kāi)開(kāi)發(fā)與銷銷售情況況5四、各地地區(qū)土地地開(kāi)發(fā)與與購(gòu)置增增長(zhǎng)情況況5五、各地地區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模與與開(kāi)、竣竣工面積積增長(zhǎng)情情況7六、各地地區(qū)商品品房住宅宅銷售增增長(zhǎng)情況況8市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行狀況況10一、上半半年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)綜合景景氣指數(shù)數(shù)呈回落落態(tài)勢(shì)10二、上半半年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給情情況分析析11（一）投投資增幅幅逐月降降低，增增速過(guò)猛猛勢(shì)頭得得到初步步遏制11（二）房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)和消消費(fèi)貸款款增速放放緩，資資金來(lái)源源偏緊13（三）施施工面積積大幅增增長(zhǎng)，竣竣工面積積增長(zhǎng)緩緩慢14三、上半半年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求情情況分析析16（一）商商品房銷銷售面積積同比增增長(zhǎng)266.399%16（

4、二）商商品房銷銷售額同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)40.9%16四、上半半年商品品房空置置面積增增幅比一一季度回回落5.11%17五、上半半年全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格呈快快速上漲漲態(tài)勢(shì)18（一）房房屋銷售售價(jià)格上上漲100.4%19（二）土土地交易易價(jià)格上上漲111.5%21（三）房房屋租賃賃價(jià)格與與一季度度持平22熱點(diǎn)問(wèn)問(wèn)題分析析23一、宏觀觀緊縮政政策將加加劇行業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整23二、建筑筑原材料料價(jià)格上上漲使企企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)成本上上升29三、開(kāi)征征物業(yè)稅稅有利于于平抑房房?jī)r(jià)，降降低購(gòu)房房門檻34下半年年趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)39一、投資資增速將將繼續(xù)回回落平均均盈利水水平降低低39二、房?jī)r(jià)價(jià)走勢(shì)仍仍將以升升為主，但漲勢(shì)勢(shì)不

5、會(huì)過(guò)過(guò)大40三、有關(guān)關(guān)部門將將繼續(xù)加加大信貸貸和土地地方面的的緊縮力力度41 基礎(chǔ)礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資情況況單位：億億元，%主要指標(biāo)標(biāo)自年初累累計(jì)實(shí)際完成成投資比去年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)比重（以以投資總總額為1100）自年初累累計(jì)去年同期期投資完成成額49233.69928.77100.0100.0其中：國(guó)國(guó)有經(jīng)濟(jì)濟(jì)控股11544.53346.3323.4420.66商品房建建設(shè)投資資35422.25530.1171.9971.22土地開(kāi)發(fā)發(fā)投資232.760.24.76.1一、按工工程用途途分住宅33622.35529.7768.3367.88其中：經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房236.984.24.8

6、5.9辦公樓245.0438.335.04.6商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房614.2133.6612.5512.00其他702.118.0014.3315.66二、按構(gòu)構(gòu)成分：建筑工程程31777.13333.7764.5562.11安裝工程程198.9931.774.04.0設(shè)備工器器具購(gòu)置置62.99831.771.31.3其他費(fèi)用用14844.59918.9930.2232.77其中：土土地購(gòu)置置費(fèi)903.9520.4418.4419.66計(jì)劃總投投資384559.77533.22本年計(jì)劃劃投資119447.22526.00新增固定定資產(chǎn)16922.89939.44二、各地地區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資情情況

7、單位：億億元，%地區(qū)投資額比去年同期增長(zhǎng)長(zhǎng)住宅住宅經(jīng)濟(jì)適用用房經(jīng)濟(jì)適用用房全國(guó)總計(jì)計(jì)49233.69933622.355236.9828.7729.774.2一、東部部地區(qū)34466.35523999.377123.0926.4426.44-2.77北京490.15261.4326.88724.2219.556.5天津122.7187.99714.66522.4439.55-52.4河北113.4578.66116.11828.9936.5510.00遼寧197.52140.994.29922.1122.33-55.8上海502.77385.920.00020.4417.550.0江蘇450.

8、1329.4117.77136.2236.775.7浙江502.02384.2315.00040.3348.9955.11福建198.92131.144.92237.2242.77149.2山東288.98216.4617.99935.5542.9951.66廣東557.11365.383.9779.90.5-19.5海南22.66217.8831.522116.9110.582.22二、中部部地區(qū)302.21475.1254.88741.5551.2213.00山曲37.55321.1113.83338.0058.77-33.2吉林48.99436.1123.39920.4428.44-33

9、.4黑龍江50.22033.1168.20030.2250.6648.66安徽132.8393.4454.02248.4451.77-26.0江西85.22153.7746.37732.6643.1125.88河南92.44168.7768.86642.0042.2227.66湖北118.2584.0063.88861.5567.11-4.22湖南136.8584.77116.33239.7759.7752.22三、西部部地區(qū)775.13487.8659.00228.7728.1112.44內(nèi)蒙古37.44222.7793.16631.6650.8830.11廣西75.88546.6670.5

10、2239.1136.00-54.8重慶153.0883.0096.90035.8831.2229.44四川216.41153.698.67716.8820.661.0貴州44.99826.9993.56614.5523.7767.77云南57.11037.4426.63338.6636.22-16.1西藏1.5551.3110.72298.22106.113.77陜西89.33054.44011.44036.8821.880.7甘肅26.77118.9904.76635.7738.0040.88青海11.1176.6331.44425.1117.77-24.7寧夏21.22714.0092.1

11、5523.1123.33160.2新疆40.22821.8889.11139.3343.5531.77三、全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)土地開(kāi)開(kāi)發(fā)與銷銷售情況況單位：萬(wàn)萬(wàn)平方米米，億元元主要指標(biāo)標(biāo)實(shí)際完成成比去年同同期增減減自年初累累計(jì)去年同期期絕對(duì)數(shù)一、土地地開(kāi)發(fā)與與購(gòu)置情情況1、本年年購(gòu)置土土地面積積154889.44150772.003417.382.82、完成成開(kāi)發(fā)土土地面積積79200.23371033.644816.5911.553、本年年土地成成交價(jià)款款956.89二、商品品房建筑筑、銷售售面積1、施工工面積977885.441777005.001200880.44025.88其中：新新開(kāi)工面面

12、積280336.774243337.00436999.70015.222、竣工工面積95522.98882666.19912866.79915.663、銷售售建筑面面積110009.88887177.55522922.33326.33三、商品品房竣工工價(jià)值13211.05511777.999143.0612.11四、商品品房銷售售額29733.54421100.511863.0340.99其中：銷銷售給個(gè)個(gè)人27400.33319244.788815.5542.44四、各地地區(qū)土地地開(kāi)發(fā)與與購(gòu)置增增長(zhǎng)情況況單位：億億元，萬(wàn)萬(wàn)平方米米，%地區(qū)土地購(gòu)置費(fèi)本年購(gòu)置置土地面積積完成開(kāi)發(fā)發(fā)土地面積積比去

13、年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)土地購(gòu)置費(fèi)購(gòu)置土地地面積完成開(kāi)發(fā)發(fā)土地面面積全國(guó)總計(jì)計(jì)903.95154889.44179200.23320.442.811.55一、東部部地區(qū)643.9479977.26646344.77717.770.48.3北京71.110248.88120.505.1-39.5-41.7天津11.440148.54270.0313.6681.55-39.8河北18.332527.87129.1825.4414.66-25.9遼寧39.009616.63455.3516.0027.1139.99上海67.668326.27185.877.4-34.720.44江蘇102.2217011.0

14、44930.3910.0038.5567.99浙江160.54900.49577.4232.00-26.215.22福建42.001740.88375.6849.7738.0035.66山東55.00314800.833776.1357.3320.1116.99廣東73.88312500.188793.31-2.8817.66-18.5二、中部部地區(qū)133.6537611.69917322.32237.559.42.7山西5.699143.0749.33857.9986.00-8.99古林16.992211.4586.00634.5510.66-2.33黑龍江7.399213.03164.75

15、0.818.5572.77安徽31.008734.45237.2646.0011.77-19.9江西15.557480.82280.9715.44-28.4-3.22河南18.334462.80140.7957.118.1-20.3湖北24.447696.19302.42158.375.4423.44湖南20.220819.87470.69-9.22-1.886.6三、西部部地區(qū)126.3637300.46615533.15518.441.836.66內(nèi)蒙占8.222341.95133.582.617.0092.22廣西10.229332.17213.5228.2225.3327.33重慶15

16、.220507.55424.7336.5512.00185.4四川50.770956.5659.88522.553.851.66貴州5.222259.99134.0416.9925.007.5云南10.001336.69171.811.6-56.731.55西藏陜西13.445181.38153.1022.994.8169.7甘肅3.01192.99361.11224.33-24.5-38.7青海1.71186.44361.223-8.5556.4487.44寧夏1.877113.2016.889-49.437.22-27.8新疆6.688521.63122.1837.5568.1138.88

17、五、各地地區(qū)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)規(guī)模與與開(kāi)、竣竣工面積積增長(zhǎng)情情況單位：萬(wàn)萬(wàn)平方米米，%地區(qū)施工面積積竣工面積積比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)新開(kāi)工面積施工面積竣工面積新開(kāi)工面積全國(guó)總計(jì)計(jì)977885.441280336.77495522.98825.8815.2215.66一、東部部地區(qū)615331.554160554.55358888.23324.2215.5511.66北京72411.12211544.466712.8018.1112.5566.55天津17199.166490.94267.1813.1133.6625.66河北21655.699865.62181.5621.5516.2222.77遼寧3

18、8499.77714377.844197.8119.4413.44-9.33上海74644.77714999.622718.1518.44-5.2212.77江蘇82700.54430555.655892.7655.0047.8839.55浙江100776.11423466.222724.7936.6620.225.6福建44666.766895.24465.5125.002.017.99山東55366.08819244.522480.9627.6610.5521.22廣東103004.44323055.28812311.4336.75.3-13.5海南437.0979.22415.22946

19、.44-5.1152.99二、中部部地區(qū)157991.66455577.19916188.30036.7726.1121.33山西824.30300.5167.00526.7726.4484.44古林868.49470.5651.1146.312.11249.6黑龍江14233.933619.5358.00146.6636.0032.88安徽28577.288975.82317.3342.4423.99-2.66江西20522.277688.14226.3841.770.214.11河南25911.199762.15258.1741.6655.1122.77湖北24699.099884.792

20、55.5631.4442.4414.44湖南27055.088855.68384.6638.5521.1136.99三、西部部地區(qū)204662.22264244.92220466.45523.226.623.77內(nèi)蒙占870.75497.6419.33531.8829.55-39.9廣西20411.744622.63298.8348.0025.7730.11重慶44777.811986.06396.7818.44-6.2214.99四川53199.80015844.122694.9213.55-15.811.55貴州18366.422524.37191.3822.7728.99134云南119

21、77.444481.78152.7421.7723.5541.33西藏27.77423.330119.884.66陜西18900.933499.10108.9044.1121.6653.00甘肅10611.588385.6984.33351.2254.55121.9青海293.84122.388.09931.1113.99290.9寧夏604.02281.7832.33533.1117.33-33.1新疆840.14416.0858.778-8.554.5-20.9六、各地地區(qū)商品品房住宅宅銷售增增長(zhǎng)情況況單位:萬(wàn)萬(wàn)平方米米，億元元，%地區(qū)銷售面積積銷售額比去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)銷售給個(gè)人銷售面積銷

22、售額銷售給個(gè)人全國(guó)總計(jì)計(jì)98311.24424455.03323555.19926.4438.8840.00一、東部部地區(qū)59977.68818755.12218011.38823.9938.0039.00北京659.25296.06291.5934.4440.3348.33天津318.8197.66896.88729.3361.8861.99河北254.2735.99434.99735.0034.9945.33遼寧448.94105.53102.8937.4442.3346.00上海789.40405.37381.4414.2236.1131.11江蘇826.59187.23182.7927

23、.0041.2239.33浙江613.39158.9157.518.724.2225.88福建358.0781.99079.22026.6628.6629.88山東619.14117.23113.1033.4455.7762.77廣東10655.266380.17352.0516.3333.1133.66海南44.5559.1228.988154.1138.4134.7二、中部部地區(qū)17766.100267.24255.7740.5561.7762.55山曲71.0049.9559.85561.0084.0094.99吉林99.44518.44518.22015.4437.7735.99黑龍江

24、140.8925.11724.33543.6646.0042.77安徽323.1545.2243.99421.2238.4440.99江西190.1821.33821.0029.238.5537.33河南292.4240.99539.77463.5575.5580.99湖北353.6864.33960.22762.1185.7787.55湖南305.2941.77438.44154.1180.6680.22三、西部部地區(qū)20577.477302.68298.0522.8827.7730.11內(nèi)蒙古80.7759.2229.15513.5517.5517.00廣西241.7343.44443.3

25、3338.1143.9945.99重慶344.1449.99647.88625.5527.3323.11四川614.3481.55180.66311.2215.4416.11貴州155.8617.88717.55917.5516.1117.00云南184.7233.77533.66176.2281.8895.11西藏0.6770.1440.144陜西118.7119.55719.443-6.66-3.773.6甘肅70.66510.3399.80023.4457.7768.55青海19.2262.6882.599168.9129.6121.9寧夏71.22611.66111.66198.668

26、1.1199.11新疆155.3722.55422.33012.999.315.33數(shù)據(jù)來(lái)源源：以上上數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源于國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局 市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行狀狀況今年以來(lái)來(lái)，全社社會(huì)固定定資產(chǎn)投投資呈高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭。一季度度全社會(huì)會(huì)固定資資產(chǎn)投資資同比增增長(zhǎng)433%，增增幅比去去年同期期提高了了15.2個(gè)百百分點(diǎn)；鋼鐵、水泥投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)一倍以以上；其其中房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資增增長(zhǎng)411.1%，增幅幅比去年年同期提提高6.2個(gè)百百分點(diǎn)。針對(duì)這這種情況況，中央央采取了了一系列列宏觀調(diào)調(diào)控措施施，連續(xù)續(xù)出臺(tái)與與房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)相相關(guān)的多多項(xiàng)重大大政策，如對(duì)房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目堅(jiān)持持適度從從緊的供供地政策策、緊縮縮房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)

27、信信貸政策策等，旨旨在從房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的源源頭土地和和金融兩兩方面來(lái)來(lái)對(duì)行業(yè)業(yè)進(jìn)行調(diào)調(diào)控。上半年房房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行行情況顯顯示，這這一系列列宏觀調(diào)調(diào)控措施施已經(jīng)取取得初步步成效：房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)幅度逐逐月降低低，1-6月份份全國(guó)累累計(jì)完成成房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資增幅幅比去年年同期回回落5.3個(gè)百百分點(diǎn)，比今年年一季度度回落112.44個(gè)百分分點(diǎn)；房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款增速放放緩，資資金來(lái)源源偏緊；土地開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積和商品品房竣工工面積增增速也持持續(xù)回落落。但這這種態(tài)勢(shì)勢(shì)導(dǎo)致了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供需矛盾盾可能進(jìn)進(jìn)一步加加劇的預(yù)預(yù)期，并并推動(dòng)了了房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的的上漲，二季度度房屋銷銷售價(jià)格格比去年年

28、同期上上漲100.4%，土地地交易價(jià)價(jià)格上漲漲11.5%，房屋租租賃價(jià)格格上漲11.0%。 一、上半半年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)綜合景景氣指數(shù)數(shù)呈回落落態(tài)勢(shì)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局最新新測(cè)算的的全國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)景氣氣指數(shù)表表明：66月份“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”為1105.18點(diǎn)點(diǎn)，比55月份回回落0.74點(diǎn)點(diǎn)，比去去年同月月回落11.866點(diǎn)，今今年以來(lái)來(lái)，全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)市市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)明顯的的“高開(kāi)低低走”態(tài)勢(shì)。1月份份“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”達(dá)到1107.75點(diǎn)點(diǎn)，高于于20003年末末的水平平，此后后指數(shù)略略有回落落，特別別是3月月份以后后，由于于國(guó)家加加大了對(duì)對(duì)重點(diǎn)行行業(yè)投資資的宏觀觀調(diào)控力力度對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)市

29、場(chǎng)場(chǎng)的影響響十分顯顯著。在構(gòu)成“國(guó)房景景氣指數(shù)數(shù)”的主主要分類類指數(shù)中，除除商品房房平均銷銷售價(jià)格格指數(shù)比比5月份份上升00.044點(diǎn)以外外，其他他分類指指數(shù)都呈呈現(xiàn)回落落勢(shì)頭。其中：房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資分類類指數(shù)為為1055.988點(diǎn)，比55月份回回落0.55點(diǎn)點(diǎn)；新開(kāi)工工面積分分類指數(shù)數(shù)為1033.366點(diǎn)，比55月份回回落0.81點(diǎn)點(diǎn)；土地開(kāi)開(kāi)發(fā)面積積分類指指數(shù)為1108.92點(diǎn)點(diǎn)，比55月份回回落2.32點(diǎn)點(diǎn)；竣工面面積分類類指數(shù)為為1022.911點(diǎn)，比55月份回回落1.60點(diǎn)點(diǎn)；商品房房空置面面積分類類指數(shù)為為92.42點(diǎn)點(diǎn)，比55月份回回落0.60點(diǎn)點(diǎn)。圖2-11：20003-20

30、004年66月房地地產(chǎn)綜合合景氣指指數(shù)及主主要分類類指數(shù)變變動(dòng)情況況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局二、上半半年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供給情情況分析析（一）投投資增幅幅逐月降降低，增增速過(guò)猛猛勢(shì)頭得得到初步步遏制6月份，全國(guó)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資完成額額12220.88億元，比上年年同期增增長(zhǎng)199.6%，增幅幅降低119.11個(gè)百分分點(diǎn)。上上半年，全國(guó)累累計(jì)完成成房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資49924億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)28.7%，增幅比比去年同同期回落落5.33個(gè)百分分點(diǎn)，比比今年一一季度回回落122.4個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。20044年房地地產(chǎn)投資資增長(zhǎng)幅幅度逐月月降低，從圖22-2中中可以看看出，11-6月月份增

31、長(zhǎng)長(zhǎng)幅度已已經(jīng)低于于20002年和和20003年同同期的增增長(zhǎng)水平平（20002年年和20003年年1-66月份房房地產(chǎn)投投資分別別增長(zhǎng)332.99%和334%）。這表表明自去去年以來(lái)來(lái)國(guó)家采采取的諸諸如進(jìn)一一步整頓頓土地市市場(chǎng)秩序序、暫停停農(nóng)轉(zhuǎn)非非用地審審批、提提高存款款準(zhǔn)備金金和項(xiàng)目目資本金金比率、清理整整頓固定定資產(chǎn)投投資項(xiàng)目目等一系系列控制制投資高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)的政策策措施已已初見(jiàn)成成效。圖2-22：20002-20004年11-6月月房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增長(zhǎng)情況況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源源：根據(jù)據(jù)國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)景氣氣月報(bào)整理分地區(qū)看看，東部部地區(qū)完完成投資資額34446億億元，比比去年同同期增長(zhǎng)

32、長(zhǎng)26.4%，中部地地區(qū)完成成投資7702億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)41.5%，西部地地區(qū)完成成投資7775億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)28.7%。中、西西部地區(qū)區(qū)投資額額增長(zhǎng)速速度快于于東部地地區(qū)，主主要原因因是由于于年初以以來(lái)，東東部經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)地地區(qū)土地地資源偏偏緊、價(jià)價(jià)格高和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈，使得得一些房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商選選擇開(kāi)發(fā)發(fā)重點(diǎn)向向中、西西部轉(zhuǎn)移移的戰(zhàn)略略，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的地區(qū)區(qū)結(jié)構(gòu)開(kāi)開(kāi)始發(fā)生生變化，中、西西部地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)比比重逐月月上升。表2-11：20004年年上半年年各地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投投資額比比重變化化單位：%1-2月月1-3月月1-4月月1-5月月1-6月月東部73.

33、66173.22472.00171.11670.000中部12.11112.55712.99113.22114.226西部14.22814.11915.00815.66315.774數(shù)據(jù)來(lái)源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局分類別看看，在房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)完成成投資額額中，商商品住宅宅完成投投資33362億億元，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)29.7%；辦公樓樓完成投投資2445億元元，同比比增長(zhǎng)338.33%；商商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房完完成投資資6144億元，同比增增長(zhǎng)333.6%。圖2-33：按工工程用途途分上半半年房地地產(chǎn)累計(jì)計(jì)開(kāi)發(fā)投投資及增增長(zhǎng)情況況數(shù)據(jù)來(lái)源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局從圖2-3中可可以看出出，辦公公樓和商商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房的的

34、投資增增幅明顯顯大于同同期住宅宅投資的的增長(zhǎng)幅幅度，而而商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房房去年同同期的增增長(zhǎng)幅度度更是達(dá)達(dá)到了550%，分析其其原因，可能有有三個(gè)方方面：一一是城市市第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，包包括商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展和變變化帶來(lái)來(lái)的新需需求；二二是城市市改造加加快，大大量拆建建所致，如黨政政機(jī)關(guān)大大樓、大大型購(gòu)物物中心和和物流園園區(qū)、會(huì)會(huì)展中心心等項(xiàng)目目紛紛上上馬；三三是自去去年以來(lái)來(lái)出現(xiàn)的的一股“商鋪熱熱”至今熱熱度未減減。（二）房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)和消消費(fèi)貸款款增速放放緩，資金來(lái)來(lái)源偏緊緊1-6月月份，全全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)到到位資金金76002.8億元，比上年年同期增增長(zhǎng)322.8%，增幅幅比一季季度降低低2

35、0.4個(gè)百百分點(diǎn)。其中國(guó)國(guó)內(nèi)貸款款16667.77億元，同比增增長(zhǎng)122.1%，比重重占全部部資金來(lái)來(lái)源的221.9%；企企業(yè)自籌籌資金223522.9億元，同比增增長(zhǎng)366.9%，比重重為300.9%。資金金來(lái)源中中國(guó)內(nèi)貸貸款和拖拖欠工程程款的比比重明顯顯下降，而由房房屋需求求較旺帶帶來(lái)的售售房定金金及預(yù)付付款的大大幅增長(zhǎng)長(zhǎng)，成為為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)的重重要資金金來(lái)源。據(jù)人民銀銀行調(diào)整整口徑后后的最新新統(tǒng)計(jì)，今年55月，各金融融機(jī)構(gòu)新新增房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)貸款117.33億元，較上月月少增1145.1億元元；截至至5月末末，房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)流流動(dòng)資金金貸款余余額16684億億元，比比上月末末凈

36、減少少43.8億元元，比年年初減少少1444.3億億元。55月份新新增個(gè)人人住房貸貸款3551.33億元，較上月月少增1113.3億元元。房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)貸款款和消費(fèi)費(fèi)貸款增增速放緩緩，特別別是流動(dòng)動(dòng)資金貸貸款逐月月負(fù)增長(zhǎng)長(zhǎng)，主要要原因是是由于年年初以來(lái)來(lái)，國(guó)家家陸續(xù)出出臺(tái)了上上調(diào)銀行行存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率、提高高房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資項(xiàng)項(xiàng)目資本本金比例例、對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)貸款款進(jìn)行重重點(diǎn)檢查查等緊縮縮信貸的的調(diào)控措措施，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的資金來(lái)來(lái)源產(chǎn)生生了較大大影響，推動(dòng)了了房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)資資金來(lái)源源的結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整。表2-22：1-6月份份房地產(chǎn)產(chǎn)投資資資金來(lái)源源情況單位：億億元，%到位資金金比

37、重（以以本年資資金為1100）1-6月月同比增長(zhǎng)長(zhǎng)1-3月月1-6月月上年同期期本年資金金來(lái)源76022.8032.88100.0100.0100.0國(guó)內(nèi)貸款款16677.6912.1124.3321.9926.00利用外資資99.8806.21.61.31.6其中：外外商直接接投資57.2271.40.90.81.0自籌資金金23522.9336.9934.1130.9930.00其中：自自有資金金12422.4934.6616.3316.11其他資金金來(lái)源34755.6743.9945.7742.22其中：定定金及預(yù)預(yù)付款29555.2046.7733.2238.9935.22各項(xiàng)應(yīng)付付款

38、合計(jì)計(jì)954.2019.2212.6614.00其中：欠欠工程款款584.8613.447.79.0數(shù)據(jù)來(lái)源源：固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資統(tǒng)統(tǒng)計(jì)快報(bào)報(bào)，國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局。（三）施施工面積積大幅增增長(zhǎng)，竣竣工面積積增長(zhǎng)緩緩慢1-6月月份，全全國(guó)累計(jì)計(jì)完成房房屋施工工面積9977885.441萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng) 225.88%，其其中住宅宅施工面面積7557300.533萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)25.2%。同期，完成房房屋竣工工面積995522.988萬(wàn)平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)15.6%，其中完完成住宅宅竣工面面積77799.48萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)114.22%?？⒖⒐っ娣e積增長(zhǎng)幅幅度逐月月回落，而且

39、分分別比去去年同期期低244.8%和244.4%（20003年年1-66月份房房屋竣工工面積和和住宅竣竣工面積積分別增增長(zhǎng)400.4%和388.6%）。圖2-44：20004年年1-66月份房房屋市場(chǎng)場(chǎng)供給增增長(zhǎng)情況況（%）數(shù)據(jù)來(lái)源源：根據(jù)據(jù)國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)景氣氣月報(bào)整理之所以出出現(xiàn)這種種房屋施施工面積積大幅度度增長(zhǎng)，但竣工工面積卻卻增長(zhǎng)緩緩慢的原原因主要要是由于于信貸收收縮、資資金偏緊緊；或是是年初趕趕著立項(xiàng)項(xiàng)，攤子子鋪的太太大；電電力、運(yùn)運(yùn)輸緊張張影響了了工程進(jìn)進(jìn)度；另另外一點(diǎn)點(diǎn)值得注注意的是是，按照照房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的施工規(guī)規(guī)律，一一般情況況下是項(xiàng)項(xiàng)目年初初開(kāi)工較較多，年年末竣工工較

40、多，隨著時(shí)時(shí)間的推推移，房房屋竣工工率會(huì)不不斷提高高。 表2-33：2000220004年116月份份房屋竣竣工率對(duì)對(duì)比單位：%20022年20033年20044年1-2月月2.9223.9113.5221-3月月5.0555.6885.2551-4月月6.3556.9886.6111-5月月8.3998.3337.9111-6月月12.33910.5569.777數(shù)據(jù)來(lái)源源：根據(jù)據(jù)國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)景氣氣月報(bào)整理三、上半半年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求情情況分析析由于上半半年房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資、新開(kāi)工工面積增增速的持持續(xù)回落落，導(dǎo)致致了房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供需矛矛盾可能能進(jìn)一步步加劇的的預(yù)期，使市場(chǎng)場(chǎng)需

41、求較較為旺盛盛。（一）商商品房銷銷售面積積同比增增長(zhǎng)266.399%1-6月月份，全全國(guó)商品品房銷售售面積1110110萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)266.399%，其其中，商商品住宅宅銷售面面積98831萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比增長(zhǎng)226.44%。雖雖然銷售售增長(zhǎng)幅幅度呈回回落之勢(shì)勢(shì)（1-2月、1-33月、11-4月月、1-5月，商品房房銷售面面積同比比分別增增長(zhǎng)422.7%、355.4%、333.3%、300.9%），但但各月的的銷售量量仍然保保持在較較高水平平上，與與20002年和和20003年同同期相比比，繼續(xù)續(xù)平穩(wěn)增增長(zhǎng)。圖2-55：20002-20004年上上半年各各月商品品房銷售售面積對(duì)對(duì)

42、比情況況數(shù)據(jù)來(lái)源源：根據(jù)據(jù)中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)景景氣月報(bào)報(bào)整理理；1月月和2月月當(dāng)月數(shù)數(shù)據(jù)為11-2月月份的平平均數(shù)（二）商商品房銷銷售額同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)40.9%在商品房房銷售面面積保持持增長(zhǎng)的的同時(shí)，1-66月累計(jì)計(jì)完成商商品房銷銷售額229744億元，同比增增長(zhǎng)400.9%，增幅幅比一季季度回落落3.55個(gè)百分分點(diǎn)。其其中，銷銷售給個(gè)個(gè)人27740.3億元元，同比比增長(zhǎng)442.44%，增增幅比一一季度回回落8個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。銷售售額增幅幅的回落落說(shuō)明銀銀行對(duì)限限制個(gè)人人購(gòu)房信信貸的政政策發(fā)揮揮了作用用。圖2-66：20004年年1-66月份商商品房銷銷售額情情況（億億元）數(shù)據(jù)來(lái)源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局從圖2

43、-6中可可以明顯顯地看出出，針對(duì)對(duì)個(gè)人的的銷售額額在整個(gè)個(gè)商品房房銷售額額中占有有絕大的的比重，這說(shuō)明明，雖然然供給市市場(chǎng)在政政策調(diào)控控下逐月月回落，但房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展有有真實(shí)的的需求在在支撐，其主要要依據(jù)是是：1、20003年年，我國(guó)國(guó)城市房房屋拆遷遷量為11.4億億平方米米，約占占當(dāng)年竣竣工量的的30%，在拆拆舊建新新的過(guò)程程中存在在大量剛剛性的被被動(dòng)需求求，今后后一段時(shí)時(shí)間，拆拆遷量將將有所收收縮，但但仍將保保持較大大規(guī)模。2、目前前我國(guó)城城鎮(zhèn)人均均住房建建筑面積積為222.8平平方米，據(jù)預(yù)測(cè)測(cè)到20020年年實(shí)現(xiàn)全全面小康康時(shí)，人人均住房房面積將將達(dá)到335平方方米。3、到22020

44、0年，我我國(guó)城市市化水平平將達(dá)到到55-60%，在此此期間將將有2.2-22.3億億人從農(nóng)農(nóng)村轉(zhuǎn)移移到城市市，這些些人需要要解決居居住問(wèn)題題。四、上半半年商品品房空置置面積增增幅比一一季度回回落5.1%由于上半半年商品品房竣工工面積持持續(xù)減少少，而市市場(chǎng)需求求旺盛，銷售面面積大幅幅增長(zhǎng)，導(dǎo)致了了商品房房空置面面積呈現(xiàn)現(xiàn)出下降降的走勢(shì)勢(shì)。6月月末，全全國(guó)商品品房空置置面積為為96997萬(wàn)平平方米，同比增增長(zhǎng)0.2%，增幅比比一季度度回落55.1個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，也明明顯低于于去年同同期增長(zhǎng)長(zhǎng)8.44%的水水平。其其中，空空置一年年以上的的商品房房面積為為56772萬(wàn)平平方米，所占比比重為558.55

45、%。從從用途來(lái)看看，商品品住宅和和辦公樓樓空置面面積為負(fù)負(fù)增長(zhǎng)，分別下下降了77.4%和3.9%；商業(yè)營(yíng)營(yíng)業(yè)用房房空置面面積依然然保持快快速增長(zhǎng)長(zhǎng)，同比比增長(zhǎng)221.33%。分分地區(qū)看看，天津、湖湖北和云云南等110個(gè)地地區(qū)的商商品房空空置面積積下降。商品房大大量積壓壓現(xiàn)象多多年來(lái)一一直存在在，主要要原因是是早期政政府未能能適時(shí)適適地合理理使用土土地，大大量批出出的土地地使市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)供供過(guò)于求求，商品品房供應(yīng)應(yīng)總量相相對(duì)于需需求偏大大；同時(shí)時(shí)，目前前的居民民預(yù)期收收入和預(yù)預(yù)期支出出具有不不對(duì)稱性性，而住住房?jī)r(jià)格格相對(duì)于于居民收收入偏高高，在客客觀上抑抑制了居居民對(duì)商商品房的的需求等等原因形形成

46、了大大量空置置房。五、上半半年全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格呈快快速上漲漲態(tài)勢(shì)從以上的的統(tǒng)計(jì)分分析中可可以看出出，房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的宏觀觀調(diào)控雖雖然已經(jīng)經(jīng)取得一一定的效效果，但但這種態(tài)態(tài)勢(shì)導(dǎo)致致了房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)供需矛矛盾可能能進(jìn)一步步加劇的的預(yù)期，并推動(dòng)動(dòng)了房地地產(chǎn)價(jià)格格的上漲漲。據(jù)國(guó)國(guó)家發(fā)改改委、國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)計(jì)局對(duì)全全國(guó)355個(gè)大中中城市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查查顯示，二季度度房屋銷銷售價(jià)格格比去年年同期上上漲100.4%，土地地交易價(jià)價(jià)格上漲漲11.5%，房屋租租賃價(jià)格格上漲11.0%。 表2-44：20004年年二季度度35個(gè)個(gè)大中城城市房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格指指數(shù)單位：%地區(qū)房屋銷售售價(jià)格指指數(shù)土地交易易

47、價(jià)格指指數(shù)房屋租賃賃價(jià)格指指數(shù)地區(qū)房屋銷售售價(jià)格指指數(shù)土地交易易價(jià)格指指數(shù)房屋租賃賃價(jià)格指指數(shù)全國(guó)10.44 11.55 1.0南昌5.7 36.77 1.9 北京3.3 1.5 3.1 濟(jì)南7.6 3.9 2.7 天津16.77 21.66 -0.44 青島12.55 1.7 -7.77 石家莊4.00.7 0.1 鄭州3.1 1.3 0.0太原3.6 1.3 -0.99 武漢10.002.7 0.5 呼和浩特特5.03.2 2.0長(zhǎng)沙4.9 3.05.2 沈陽(yáng)12.88 24.77 -1.22 廣州2.00.01.3 大連3.8 - -0.66 深圳3.7 5.7 0.7 長(zhǎng)春-0.11

48、8.1 1.9 南寧6.00.00.0哈爾濱9.2 0.01.0?？?.6 1.6 -2.55 上海21.44 24.88 5.4 成都6.4 21.11 2.8 南京16.22 1.8 6.5 貴陽(yáng)3.01.0-0.88 杭州13.0081.33 6.5 昆明0.9 0.00.1 寧波19.99 4.5 3.5 重慶15.002.2 5.8 合肥7.2 6.1 0.4 西安4.02.03.6 福州3.1 10.33 -0.44 蘭州8.6 0.0-2.77 廈門4.8 6.5 4.5 西寧4.9 5.8 0.9 銀川3.9 7.6 7.1 烏魯木齊齊1.00.0-1.33 數(shù)據(jù)來(lái)源源：國(guó)家家

49、統(tǒng)計(jì)局局 （以去去年同期期價(jià)格為為1000）（一）房房屋銷售售價(jià)格上上漲100.4%今年二季季度，全全國(guó)房屋屋銷售價(jià)價(jià)格比去去年同期期上漲110.44%，比比一季度度上漲22.3%。全國(guó)國(guó)有8個(gè)個(gè)城市房房屋銷售售價(jià)格同同比漲幅幅超過(guò)110個(gè)百百分點(diǎn)。其中，具體漲漲幅分別別是上海海21.4%，寧波119.99%，天天津166.7%，南京京16.2%，重慶115.00%，杭杭州133.0%，沈陽(yáng)陽(yáng)12.8%，青島112.55%。昆昆明和烏烏魯木齊齊房屋銷銷售價(jià)格格一季度度與去年年同期持持平，二二季度比比去年同同期分別別上漲00.8%和1.0%，長(zhǎng)春房房屋銷售售價(jià)格今今年二季季度比去去年同期期下降0

50、0.1%。表2-55：主要要城市房房屋銷售售價(jià)格指指數(shù)變動(dòng)動(dòng)情況單位：%20044年1季度20044年2季度上半年累累計(jì)同比增長(zhǎng)長(zhǎng)環(huán)比增長(zhǎng)長(zhǎng)上海28.3321.442.824.99寧波11.9919.996.515.99天津14.2216.775.215.55南京12.1116.224.614.22重慶14.5515.001.814.88杭州10.5513.002.411.88沈陽(yáng)19.6612.880.816.22青島16.0012.552.414.33數(shù)據(jù)來(lái)源源：根據(jù)據(jù)中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)景景氣月報(bào)報(bào)整理理分類別看看，在商商品房銷銷售價(jià)格格中，住住宅價(jià)格格比去年年同期上上漲100.1%，比一一季度上

51、上漲2.5%。其中，經(jīng)濟(jì)適適用房和和普通住住宅銷售售價(jià)格比比去年同同期分別別上漲22.8%和100.6%，豪華華住宅價(jià)價(jià)格上漲漲11.1%；非住宅宅用房銷銷售價(jià)格格比去年年同期上上漲6.0%。其中，寫字樓樓和商業(yè)業(yè)用房銷銷售價(jià)格格分別比比去年同同期上漲漲9.33%和55.1%，其他他用房銷銷售價(jià)格格上漲11.0%。 表2-66：全國(guó)國(guó)房屋銷銷售價(jià)格格指數(shù)變變動(dòng)情況況單位：%20011.20022.20033.20044.20044.房屋銷售售價(jià)格指指數(shù)2.52.85.07.710.44其中：商商品房2.42.64.47.69.7其中：住住宅2.42.94.87.610.11經(jīng)濟(jì)適用用房2.21

52、.23.05.22.8普通住宅宅2.53.25.27.710.66豪華住宅宅1.21.73.37.911.11非住宅2.51.92.47.46.0寫字樓3.03.12.47.89.3商業(yè)用房房4.31.31.38.25.1數(shù)據(jù)來(lái)源源：根據(jù)據(jù)中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)景景氣月報(bào)報(bào)整理理盡管中央央政府做做了一系系列的努努力以抑抑制房地地產(chǎn)業(yè)等等發(fā)展過(guò)過(guò)熱的部部門，但但今年以以來(lái)的房房屋售價(jià)價(jià)平均漲漲幅仍高高達(dá)100%以上上，分析析認(rèn)為，主要有有以下幾幾方面原原因：第一，今今年以來(lái)來(lái)，我國(guó)國(guó)出現(xiàn)了了通貨膨膨脹苗頭頭。6月月份，各各類物價(jià)價(jià)指數(shù)全全面持續(xù)續(xù)上漲，而且大大部分達(dá)達(dá)到了119966年以來(lái)來(lái)的最高高點(diǎn)。若若

53、計(jì)算其其累計(jì)漲漲幅，僅僅近5個(gè)個(gè)月來(lái)物物價(jià)指數(shù)數(shù)上漲幅幅度將超超過(guò) 220%。正是基基于這種種判斷，分析認(rèn)認(rèn)為，我我國(guó)已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)了了類似119888年通貨貨膨脹特特征的苗苗頭。事事實(shí)上，中國(guó)人人民銀行行宣布于于4月225日將將存款準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率從7%上調(diào)至至 7.5%，在一定定程度上上也是為為了對(duì)短短期可能能出現(xiàn)的的通脹趨趨勢(shì)進(jìn)行行宏觀調(diào)調(diào)控。這這種形勢(shì)勢(shì)使很多多人紛紛紛將資金金投向房房地產(chǎn)，導(dǎo)致了了房?jī)r(jià)的的上漲。 第二，地地價(jià)的上上漲直接接推動(dòng)了了房?jī)r(jià)上上漲。220033年國(guó)家家五部委委聯(lián)合對(duì)對(duì)全國(guó)土土地市場(chǎng)場(chǎng)秩序進(jìn)進(jìn)行整治治，最近近又開(kāi)始始了土地地市場(chǎng)秩秩序的檢檢查驗(yàn)收收，其重重要內(nèi)容容是要

54、推推行土地地公開(kāi)交交易，即即經(jīng)營(yíng)性性建設(shè)用用地實(shí)行行“招拍掛掛”。土地地公開(kāi)交交易必然然導(dǎo)致地地價(jià)的上上漲。地地價(jià)是拉拉動(dòng)房?jī)r(jià)價(jià)上漲的的一個(gè)剛剛性因素素，今年年二季度度地價(jià)平平均漲幅幅達(dá)111.5%，所以以，地價(jià)價(jià)上漲必必然直接接推動(dòng)房房?jī)r(jià)上漲漲。 第三，上上半年房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)投資資、新開(kāi)開(kāi)工面積積和竣工工面積增增速同時(shí)時(shí)回落，導(dǎo)致了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供供需矛盾盾進(jìn)一步步加劇的的預(yù)期，推動(dòng)了了價(jià)格上上漲。另外，鋼鋼材、水水泥等主主要建筑筑原材料料價(jià)格的的大幅上上漲，使使企業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本上升，在一定定程度上上增加了了房?jī)r(jià)的的上調(diào)壓壓力。拉拉升房?jī)r(jià)價(jià)上漲的的其他因因素還包包括在投投機(jī)氣氛氛影響下下，部

55、分分消費(fèi)者者跟風(fēng)買買房。如如所謂的的“溫州炒炒房團(tuán)”所到之之處抬升升了區(qū)域域內(nèi)的房房?jī)r(jià)，并并可能帶帶動(dòng)一些些居民提提前做出出購(gòu)房決決定。而而最近幾幾年房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)快快速發(fā)展展的穩(wěn)定定因素、居民對(duì)對(duì)住房潛潛在的龐龐大需求求，也是是影響房房?jī)r(jià)“向上”的一個(gè)個(gè)重要因因素。（二）土土地交易易價(jià)格上上漲111.5%二季度土土地交易易價(jià)格比比去年同同期上漲漲11.5%，比一季季度上漲漲4.11%。分分類別看看，居民民住宅用用地交易易價(jià)格比比去年同同期上漲漲12.2%，比一季季度上漲漲3.22%。其其中，豪豪華住宅宅和普通通住宅用用地價(jià)格格分別比比去年同同期上漲漲11.0%和和12.2%。商業(yè)旅旅游娛

56、樂(lè)樂(lè)用地交交易價(jià)格格上漲112.66%，工工業(yè)用地地交易價(jià)價(jià)格上漲漲4.77%，其其他用地地交易價(jià)價(jià)格上漲漲13.2%。除豪華華住宅用用地價(jià)格格與一季季度走平平外，其其他各種種用地價(jià)價(jià)格比一一季度均均有不同同幅度的的上漲。分地區(qū)區(qū)看，335個(gè)大大中城市市中，土土地交易易價(jià)格與與去年同同期相比漲幅幅超過(guò)110%的的6個(gè)城城市是：杭州881.33%、南南昌366.7%、上海海24.8%、沈陽(yáng)224.77%、天天津211.6%、成都都21.1%。圖2-77：20004年年全國(guó)土土地交易易價(jià)格指指數(shù)（%）導(dǎo)致土地地價(jià)格上上漲的主主要原因因是土地地資源供供應(yīng)的減減少。在在去年國(guó)國(guó)家對(duì)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)用地地

57、實(shí)施清清理整頓頓措施的的基礎(chǔ)上上，今年年4月以以來(lái)積極極調(diào)整土土地供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)，使房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的土地地開(kāi)發(fā)與與購(gòu)置面面積增長(zhǎng)長(zhǎng)勢(shì)頭明明顯減緩緩，特別別是土地地購(gòu)置面面積的增增幅已經(jīng)經(jīng)接近零零增長(zhǎng)。上半年年，全國(guó)國(guó)完成開(kāi)開(kāi)發(fā)土地地面積779200萬(wàn)平方方米，增增長(zhǎng)幅度度分別比比今年一一季度和和去年同同期下降降17.3和228.55個(gè)百分分點(diǎn)；本本年土地地購(gòu)置面面積1554899萬(wàn)平方方米，與與去年同同期相比比回落了了51.9個(gè)百百分點(diǎn)，其中66月份完完成土地地購(gòu)置面面積31109萬(wàn)萬(wàn)平方米米，比去去年同期期減少6680萬(wàn)萬(wàn)平方米米，同比比下降118.11%。土土地開(kāi)發(fā)發(fā)面積與與購(gòu)置面面積增幅幅的

58、急劇劇下降，使房地地產(chǎn)新開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目受到約約束，抑抑制了房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)模模。（三）房房屋租賃賃價(jià)格與與一季度度持平二季度，全國(guó)房屋屋租賃價(jià)價(jià)格比去去年同期期上漲11.0%，但與與一季度度價(jià)格持持平。受受季節(jié)等等因素影影響，住住宅租賃賃價(jià)格上上漲2.4%，漲幅比比一季度度減小11個(gè)百分分點(diǎn)。其其中公房房和私房房的租賃賃價(jià)格分分別上漲漲1.00%和33.6%。商業(yè)業(yè)用房和和廠房倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)租賃賃價(jià)格分分別上漲漲0.33%和00.5%，辦公公用房?jī)r(jià)價(jià)格則與與去年同同期持平平。房屋屋租賃價(jià)價(jià)格經(jīng)過(guò)過(guò)20003年下下半年大大幅上漲漲之后，今年以以來(lái)漲幅幅回落，價(jià)格趨趨勢(shì)平穩(wěn)穩(wěn)。圖2-88：20003-200

59、04年二二季度房房屋租賃賃價(jià)格指指數(shù)（%）數(shù)據(jù)來(lái)源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局 熱點(diǎn)點(diǎn)問(wèn)題分分析一、宏觀觀緊縮政政策將加加劇行業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整從20003年22月起至至今共計(jì)計(jì)出臺(tái)了了約400項(xiàng)全國(guó)國(guó)性的關(guān)關(guān)于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的政策策法規(guī)，如“1211號(hào)”文件、“18號(hào)號(hào)”文件、“4號(hào)令令”等從信信貸、土土地兩方方面對(duì)行行業(yè)進(jìn)行行宏觀調(diào)調(diào)控，至至今年44月底，上至國(guó)國(guó)務(wù)院下下至地方方商業(yè)銀銀行，調(diào)調(diào)控政策策接踵而而至。而而令房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)更為憂憂慮的是是，央行行目前正正在密切切關(guān)注物物價(jià)指數(shù)數(shù)，隨時(shí)時(shí)有可能能做出99年以來(lái)來(lái)的首次次加息決決定，這這將極大大抬高房房地產(chǎn)企企業(yè)的資資金成本本，至此此，房地地產(chǎn)開(kāi)

60、發(fā)發(fā)的兩大大命脈土土地和資資金均被被納入調(diào)調(diào)控范圍圍。（一）土土地政策策成為重重要宏觀觀調(diào)控手手段國(guó)土資源源部調(diào)查查顯示，20003年，冶金、化工、紡織等等行業(yè)全全年固定定資產(chǎn)投投資增長(zhǎng)長(zhǎng)了500%以上上，帶動(dòng)動(dòng)建設(shè)用用地比上上年增加加了499萬(wàn)畝，增幅達(dá)達(dá)17%。不僅僅造成某某些行業(yè)業(yè)投資過(guò)過(guò)熱，同同時(shí)還因因?yàn)檎加糜酶?，直接威威脅糧食食安全。針對(duì)這這些情況況，20004年年國(guó)土資資源部根根據(jù)新的的職能定定位，決決定將建建設(shè)用地地指標(biāo)壓壓減200.3%，占用用耕地指指標(biāo)調(diào)減減到1880萬(wàn)畝畝，壓減減23.4%。這是國(guó)國(guó)土資源源部第一一次通過(guò)過(guò)土地供供應(yīng)對(duì)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)其他領(lǐng)領(lǐng)域進(jìn)行行宏觀調(diào)調(diào)控