房地產估價師《經營與管理》計算題練習題

1、房地產估價師經營與管理計算題練習題.某家庭準備以抵押貸款方式購置一套住房。該家庭月總收入 7000元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸 款利率為6%,最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30%,假設 采用按月等額歸還方式，問：(1)該家庭能購置此房的最高總價是多少？(2)假設第5年末銀行貸款利率上調為9%,為保持原月歸還額 不變。那么該家庭需在第6年初一次性提前歸還貸款多少元？(3)如果不提前歸還貸款，那么需將貸款期限延長多少年？( 8分).某房地產開發(fā)工程的占地面積為8000m2, 土地使用權年期 為40年，總建筑面積50000m2,其中效勞式公寓35000m2,商務、

2、辦 公、餐飲、健身娛樂等效勞用房5000m2,地下車位230個(10000m2 )o工程建立期為3年，總投資額為35000萬元(不包括貸款利息) ,其中自有資金占35%,其余投資貸款和預售收入：第一年投入資 金9000萬元，全部為自有資金；第二年投入資金13250萬元，其中32 50萬元為自有資金；第三年投入資金12750萬元。該工程的住宅與停 車位從第二年開始銷售，第二、三、四年的凈銷售收入分別為7750 萬元、12600萬元、21650萬元，第四年末全部售完；效勞用房在第 五年開始出租，出租率為90%,租金為3000元/m2.年，運營本錢為 租金收入的20%；效勞用房的殘值為20萬元。假設

3、：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投 入，貸款按年計復利，本息從第四年初開始歸還；在整個出租期內 ,出租率、租金、運營本錢均維持不變；該工程的貸款年利率為10 %、投資者全部投資和自有資金的目標收益率分別為15%和25%。在貸款利息最少條件下，求：(1)該工程的借款方案和還款方案。(2)該工程全部投資內部收益率。(3)該工程自有資金財務凈現值。(12分). (1)月還款額=7000 x25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%購置住房最高額=(1750/0.5%) xl- (1/ (1+0.5%) 240) /70% =348951.93(2)月利率=9%/12=0.75%

4、按6%利率計算第6年年初還剩的貨款 總額=1750/0.5%xl- (1/ (1+0.5%) 180) =207381. 15按9%利率計算月還款1750元相當的貨款總額=1750/0.75%xl-( 1/ (1+0.5%) 180) =172538.47那么第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68元(3)假設保持1750的月還款額不變，需要歸還的年限為n34842.68x (1+0.075%) 180二(1750%/0.75%) xl- (1/ (1+0.75%) 12n) = (1+0.075%) 12n二 1.7973當 n=7 時，1.007

5、584=1.8732當 n=6 時，1.007572=1.7125那么6+1.7973-1.7125/1.8732-1.7125=6.53年.自有資金投入總額=35000 x35%=12250萬元第一年初投入9000萬元；第二年初投入13250萬元，其中3250萬元為自有資金，10000萬 元貸款；第二年末收入7750萬元，全部與第三年初投入，因此第三年初貸款額=12750-7250= 5500萬元；第三年末收入12600萬元，全部與第四年初用于歸還貸款；第四年末收入21650萬元，足以歸還剩余貸款，并有余額；第五年末開始每年收入3000 x90%x5000 x(l-20%)=1080萬元租金;第四十年末，最后一年收入租金后，剩余殘值20萬元。(1)第四年初歸還貸款時，貸款本息合計10000 x(l+10%)2+50 00 x(1+10%)= 17600萬元還款12600萬元，仍需歸還5000萬元。第五年初歸還剩余貸款5000 x(l + 10%)=5500萬元因此借款方案為第二年初借款10000萬元，第三年初借款5000萬7L o還款方案為第四年初歸還12600萬元，第五年初歸還剩余5500萬y u o(2)制