開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品研究

1、開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品爭(zhēng)辯一、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)展態(tài)勢(shì)隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速進(jìn)展，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品漸漸成為目前 國內(nèi)信托產(chǎn)品市場(chǎng)的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展也為 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的較高預(yù)期收益率和良好運(yùn)作奠定了基礎(chǔ)。 從目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品運(yùn)行狀況來看，絕大多數(shù)產(chǎn)品均 能順當(dāng)兌付,加之房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率較高，產(chǎn)品發(fā)行均較為順當(dāng)。這也在肯定程度上增加了投資者的投資信 心。二、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要分類依據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品 組合投資類、權(quán)益投資類等四種類型。其中貸款類是指由房地產(chǎn)開發(fā)商將土地使用權(quán)、在建工程或 現(xiàn)房作為抵押后申請(qǐng)信托借款，開發(fā)商在產(chǎn)品到期后還本付 息的融資方式。股權(quán)投資類是指

2、信托公司通過收購或增資獲 得項(xiàng)目公司股權(quán)，并通過項(xiàng)目順當(dāng)銷售進(jìn)而實(shí)現(xiàn)本金回收及 投資收益實(shí)現(xiàn).組合投資類則兼有股權(quán)投資及信托貸款等多種運(yùn)作方式.權(quán)益投資類是國外較為流行的房地產(chǎn)信托運(yùn)作方式,該類產(chǎn)品將持有的物業(yè)作為信托財(cái)產(chǎn)，以物業(yè)自身租金收入或經(jīng)營收入等多種形式的穩(wěn)定現(xiàn)金流作為投資收益來源.國外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品目前主要是由物業(yè)出租為基礎(chǔ)的 REITS 權(quán)益類信托產(chǎn)品為主組成。與此不同的是，國內(nèi)房地產(chǎn)信托 產(chǎn)品的發(fā)行重點(diǎn)則是貸款類、股權(quán)投資類及組合投資類這三 類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品,而這也是與國內(nèi)以項(xiàng)目開發(fā)為重點(diǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)呈現(xiàn)狀相適應(yīng)的。在這三類產(chǎn)品中，貸款類產(chǎn)品設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔、抵押關(guān)系清楚，產(chǎn) 品在本質(zhì)

3、上與銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款類似,只是資金來源為信托公司募集資金，屬于典型的信用類產(chǎn)品。鑒于篇幅所限，本文的爭(zhēng)辯重點(diǎn)是股權(quán)投資類及組合投資類 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。為了便于進(jìn)行爭(zhēng)辯分析，本文將這兩類產(chǎn) 品統(tǒng)稱為“開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品”。三、開發(fā)型房地產(chǎn)信托簡(jiǎn)介開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的主要特 點(diǎn)是通過股權(quán)及債權(quán)等多種途徑參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，并 最終通過項(xiàng)目順當(dāng)銷售而實(shí)現(xiàn)投資本金退出及相應(yīng)的投資回報(bào)。由于項(xiàng)目開發(fā)有肯定的開發(fā)周期，開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在 早期往往沒有投資收益,但是其將來的高回報(bào)對(duì)投資者具有較強(qiáng)的吸引力.特殊是在國內(nèi)目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展較快的狀況下，開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為寬敞投資者通過參與房地產(chǎn)

4、開發(fā)從中獲得投資收益開拓了一條途徑.四、國外房地產(chǎn)信托現(xiàn)狀與國內(nèi)狀況不同，發(fā)達(dá)國家及地區(qū)而且與國內(nèi)信托產(chǎn)品通過信托、私人銀行等私募渠道發(fā)行不同,國外的REITS 類型信托產(chǎn)品已經(jīng)實(shí)現(xiàn)證券化并公開上市，所以這些國家及地區(qū)均對(duì) REITS 類房地產(chǎn)信托基金投資于 “開發(fā)型房地產(chǎn)”有著肯定的限制和監(jiān)管要求，例如在新加坡，信托基金投資于未完成開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)，不得超過資產(chǎn)總額的20%。而在臺(tái)灣地區(qū)，REITS30.五、開發(fā)型房地產(chǎn)信托的現(xiàn)實(shí)意義充分的市場(chǎng)空間房地產(chǎn)開 發(fā)目前已經(jīng)成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的重要產(chǎn)業(yè)之一。但是房地產(chǎn) 開發(fā)資金投入大、開發(fā)周期長(zhǎng)，加之依據(jù)目前國內(nèi)房地產(chǎn)開 發(fā)行業(yè)融資管理的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)

5、開發(fā)商在“四證”齊全 之后才可以向銀行申請(qǐng)項(xiàng)目開發(fā)貸款。而除此之外，銀行不 得以其他形式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。房地產(chǎn)行業(yè)融資 渠道狹窄。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展以及房地產(chǎn)開發(fā)單體開發(fā)規(guī)模的快速擴(kuò)大，加之國家又進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)項(xiàng)目分期開發(fā)的嚴(yán)格限 制,這些諸多因素均造成了房地產(chǎn)開發(fā)的資金需求日益加 大。房地產(chǎn)開發(fā)商在“四證齊全”之前又不能通過銀行融資 渠道來籌措資金，這些都造成了項(xiàng)目“四證齊全”前的資金 問題漸漸成為開發(fā)商的進(jìn)展瓶頸。在這一階段，開發(fā)商需要通過各種途徑籌措資金來盡快達(dá)到 商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款的相關(guān)要求，而屢禁不止的“內(nèi)部認(rèn)購”等各種非法銷售活動(dòng)均與在這一階段開發(fā)商資金相對(duì) 緊急不

6、無關(guān)系.由于“開發(fā)型房地產(chǎn)信托”可以通過股權(quán)、債權(quán)等多種方式 之前的資金問題，這就為“開發(fā)型房地產(chǎn)信托”供應(yīng)了肯定的市場(chǎng)空間。從這個(gè)角度上來說,開發(fā)型房地產(chǎn)信托對(duì)于目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有肯定的正面意義.除了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之外，目前國內(nèi)城市化進(jìn)展同樣產(chǎn)生了 巨額資金需求，也可以將開發(fā)型房地產(chǎn)的操作思路運(yùn)用到城 市開發(fā)等各個(gè)方面.其現(xiàn)實(shí)好處在于可以吸引民間資金并削減政府負(fù)擔(dān)。當(dāng)然隨著適用范圍的擴(kuò)大，對(duì)于信托產(chǎn)品的相 關(guān)管理應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)。有利于豐富并完善房地產(chǎn)投資品種國內(nèi)投資者目前參與房 地產(chǎn)投資主要是投資于房地產(chǎn)公司股票、直接投資于房地 產(chǎn)、房地產(chǎn)信托等方式。在這幾種方式中,投資于房地產(chǎn)公司股票

7、受股票市場(chǎng)波動(dòng)影響,風(fēng)險(xiǎn)較大。而直接投資于房地產(chǎn)則存在一次性投入資金量偏大，一旦投資失敗損失嚴(yán)峻,轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)較高且投資過程較為簡(jiǎn)單等問題。而房地產(chǎn)信托則有著投資周期居中、預(yù)期 收益合理等諸多優(yōu)點(diǎn)，但由于諸多緣由進(jìn)展相對(duì)滯后，市場(chǎng) 份額較小。從國際閱歷來看，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品作為國際上一種流行的房 地產(chǎn)投資工具，為投資者供應(yīng)了一種參與房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的 渠道，具有肯定的進(jìn)展前景.有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展較快,但由 于相關(guān)金融服務(wù)滯后,導(dǎo)致了很多不規(guī)范現(xiàn)象發(fā)生。 雖然由于國內(nèi)樓市多年火爆而未顯示出相關(guān)問題，但是各地均有相關(guān)不良案例發(fā)生.政府及有關(guān)方面雖有意規(guī)范,但效 果不甚抱負(fù).假如引入

8、“開發(fā)型房地產(chǎn)信托”的開發(fā)理念，則可以相應(yīng)引入相關(guān)信托機(jī)制，利于對(duì)項(xiàng)目資金運(yùn)作的整體監(jiān)管。對(duì)于投 購房者的利益將在肯定程度上得到保障。房地產(chǎn)信托的進(jìn)展也對(duì)國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展有著諸多好處。 由于與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)的管理要求更高。目前國內(nèi) 的商業(yè)地產(chǎn)還處于不成熟階段,存在著定位錯(cuò)誤、管理力量不足、經(jīng)營理念不完善、整體規(guī)劃考慮不周等等問題.而這些諸多問題均與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中資金周轉(zhuǎn)要求高有著肯定的關(guān)系。假如能夠有效地解決資金問題，開發(fā)商不會(huì)迫于短期資金壓 力進(jìn)行商鋪等項(xiàng)目的分拆出售.開發(fā)商就可以通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的統(tǒng)一管理，通過經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)而獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的利潤 來源,而這無疑對(duì)于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展

9、不無裨益。六、開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的運(yùn)作模式開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn) 品是通過參與房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)并最終通過項(xiàng)目順當(dāng)銷售來實(shí)現(xiàn)投資收益。開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品運(yùn)行模式的核心為“受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”.從本質(zhì)上來說受益權(quán)轉(zhuǎn)讓可以被看作托付人和受益權(quán)受讓人之間的融資或合資開發(fā)關(guān)系。只是將此借貸或合資關(guān)系通 過信托這一機(jī)制完成相關(guān)規(guī)范，使得各方的利益得以規(guī)范,并得以解決開發(fā)商的融資問題.開發(fā)型房地產(chǎn)信托的實(shí)質(zhì)是開發(fā)商依據(jù)項(xiàng)目實(shí)際狀況，將可 分得的收益部分轉(zhuǎn)讓給受讓人，而受讓人則通過支付對(duì)價(jià)資 金來取得這部分收益。而信托公司則必需把握整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目 中的風(fēng)險(xiǎn)和整體運(yùn)作。在受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的操作流程中，信托公司作為受托機(jī)構(gòu)僅負(fù)責(zé)

10、管理信托財(cái)產(chǎn)但并不保證本金收回或者最低收益率等事項(xiàng)， 托付人即信托產(chǎn)品的投資者自行擔(dān)當(dāng)產(chǎn)品相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。國內(nèi)開發(fā)型房地產(chǎn)信托運(yùn)作的主要方式是通過信托資金的注入完成對(duì)項(xiàng)目公司的增資，使得該項(xiàng)目得以滿足商業(yè)銀行 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款的相關(guān)要求.而項(xiàng)目公司在完成增資并取得“四證后，可以通過取得商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)開發(fā)貸款來滿足項(xiàng)目持續(xù)開發(fā)的融資需求，最終通過項(xiàng)目順當(dāng) 銷售實(shí)現(xiàn)信托資金退出及利潤安排.可以看出，“開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品”與貸款類信托產(chǎn)品存 在較大差異.貸款類信托產(chǎn)品其實(shí)質(zhì)是債權(quán)產(chǎn)品,是信用類理財(cái)產(chǎn)品的一種。而開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的操作則要通過 股權(quán)增資、信托貸款發(fā)放等多個(gè)層面的操作來進(jìn)行。二

11、者之 間的簡(jiǎn)單程度不行同日而語.這也就是本文對(duì)“開發(fā)型房地產(chǎn)信托進(jìn)行重點(diǎn)分析的緣由所在。七、開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的主要特點(diǎn)目前國內(nèi)的開發(fā)型房 地產(chǎn)信托產(chǎn)品有股權(quán)投資類和組合投資類兩種類型。由于房 地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的簡(jiǎn)單性,組合投資類的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品漸漸成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。目前國內(nèi)消滅的主動(dòng)管理全功能型房地產(chǎn)信 托產(chǎn)品，其特點(diǎn)是綜合運(yùn)用股權(quán)投資、信托貸款等金融手段 進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，這類產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)歸屬于開發(fā)型房地產(chǎn)信 托產(chǎn)品中的組合投資類。投資者回報(bào)不穩(wěn)定由于房地產(chǎn)開發(fā)前期主要是資金投入而往往沒有收益，投資者在這一階段往往沒有投資回報(bào)，開發(fā) 型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與貸款類產(chǎn)品相比較收益不穩(wěn)定.加之開發(fā)型房地產(chǎn)信

12、托產(chǎn)品的資金回籠最終來自于房產(chǎn)銷售收入,假如市場(chǎng)境況不好，銷售消滅問題，則開發(fā)型不動(dòng)產(chǎn)信托產(chǎn) 品的投資人將面臨損失的風(fēng)險(xiǎn)。受償挨次劣后在將項(xiàng)目為商業(yè)銀行設(shè)定抵押后，在債務(wù)償還 挨次上，銀行為第一挨次債權(quán)人。而受益人即信托產(chǎn)品投資 者所擁有的債權(quán)為一般債權(quán)性質(zhì),次于作為第一挨次債權(quán)人的銀行。也就是說,在受償挨次方面，與商業(yè)銀行相比，房地產(chǎn)信托 產(chǎn)品的投資者處于劣后地位.投資者在投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí)對(duì)于這一點(diǎn)應(yīng)當(dāng)是有所警示的。而作為信托產(chǎn)品發(fā)行方的信托公司則應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行開發(fā) 型不動(dòng)產(chǎn)信托產(chǎn)品銷售時(shí)將債權(quán)挨次這一重要信息對(duì)投資者進(jìn)行充分披露，這樣也利于投資者進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。抵質(zhì)押措施相對(duì)不足在風(fēng)險(xiǎn)把

13、握措施方面，貸款類信托產(chǎn)品 設(shè)定有足額完善的抵質(zhì)押措施。而開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由 于需要將項(xiàng)目抵押給商業(yè)銀行以獲得項(xiàng)目開發(fā)貸款，所以其 配套的抵質(zhì)押措施相對(duì)不足.開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)把握措施更多依靠于對(duì)項(xiàng)目的良好把握和管理。在這方面，信托公司多數(shù)追加了把握項(xiàng)目公司多數(shù)股權(quán)、委 派財(cái)務(wù)總監(jiān)等相關(guān)管理人員等風(fēng)險(xiǎn)把握措施.甚至部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品還設(shè)定了應(yīng)收賬款抵押、其他資產(chǎn)抵押等多種信 用增加手段.對(duì)信托公司管理力量要求較高開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由于有股權(quán)、債權(quán)等多個(gè)層面的操作，并且信托公司為了對(duì)開發(fā) 型房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效把握,實(shí)行了股權(quán)質(zhì)押等手段作為項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)把握措施.也就是說假如發(fā)

14、生風(fēng)險(xiǎn)，接管項(xiàng)目將是信托公司不能不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)選擇，而如何對(duì)項(xiàng)目 進(jìn)行妥當(dāng)處理并使得投資者的相關(guān)利益得到有效保障則是對(duì)信托公司管理力量的現(xiàn)實(shí)考驗(yàn).所以這類產(chǎn)品對(duì)于相關(guān)信托公司的運(yùn)作力量有著較高的要求.目前國內(nèi)的信托公司并非都擁有專業(yè)化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品運(yùn)作團(tuán)隊(duì)。多數(shù)項(xiàng)目是依靠開發(fā)商進(jìn)行管理的。在目前國內(nèi) 房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展態(tài)勢(shì)良好的狀況下，信托公司在管理力量存 在的短板并未能被充分暴露出來。但是假如房地產(chǎn)行業(yè)景氣 發(fā)生變化,則是另外一種景象了.信息披露要求較高房地產(chǎn)信托產(chǎn)品作為一種專業(yè)化的投資產(chǎn)品,對(duì)于信息披露的要求甚高。在發(fā)達(dá)國家及地區(qū)，均對(duì)REITS 之類的權(quán)益型房地產(chǎn)信托基金有著嚴(yán)格的監(jiān)管措施，

15、 對(duì)權(quán)益型房地產(chǎn)信托基金投資于“開發(fā)型房地產(chǎn)”更是有進(jìn) 一步的嚴(yán)格要求.例如臺(tái)灣地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)信托基金投資于“開發(fā)型房地產(chǎn)” 的信息披露有著嚴(yán)格規(guī)定，相關(guān)說明書要披露項(xiàng)目概況、預(yù) 定開發(fā)地點(diǎn)、市場(chǎng)分析、可行性分析、產(chǎn)權(quán)調(diào)研報(bào)告及預(yù)定 開發(fā)周期等相關(guān)信息。但是引起投資者憂慮的是,目前國內(nèi)信托公司的相關(guān)產(chǎn)品信息說明中僅僅能看到項(xiàng)目簡(jiǎn)況、估計(jì)銷售價(jià)格、預(yù)期收益率 等信息，對(duì)于開發(fā)商的經(jīng)營力量、財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績(jī)等方面的信息披露甚少，風(fēng)險(xiǎn)提示不足，更易造成投資者的錯(cuò)誤 推斷。八、開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)分析行業(yè)總體風(fēng)險(xiǎn)開發(fā)型 房地產(chǎn)信托存在的主要風(fēng)險(xiǎn)在于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，周期風(fēng)險(xiǎn)無法規(guī)避。假

16、如在項(xiàng)目開發(fā)期間，患病市場(chǎng)變 化，則對(duì)信托公司更是嚴(yán)格的考驗(yàn)。國內(nèi)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)間 較短，經(jīng)營者應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的力量較差。如何在應(yīng)對(duì)運(yùn)作風(fēng) 險(xiǎn)方面?zhèn)渥愎φn，是房地產(chǎn)信托方面要面對(duì)的重要問題。在這方面,日本國內(nèi)的六本木項(xiàng)目可以為大家供應(yīng)借鑒。該項(xiàng)目運(yùn)作歷經(jīng)17年時(shí)間,歷經(jīng)地產(chǎn)泡沫裂開及不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格暴跌等多起風(fēng)浪，最終完成項(xiàng)目開發(fā)，其困難由此可見。管理風(fēng)險(xiǎn)在前幾年各地均消滅了所謂的產(chǎn)權(quán)式酒店投資項(xiàng)目。項(xiàng)目運(yùn)行的特點(diǎn)是將一個(gè)建筑物以戶為單位分割后出售 給投資者，通過售后回租的方式使得投資者在肯定時(shí)間內(nèi)完 成本金的回收并實(shí)現(xiàn)投資收益。這類投資項(xiàng)目的運(yùn)作主要依靠于投資者與開發(fā)商的契約關(guān)系，也就是高度依靠于開

17、發(fā)商的信譽(yù)，缺乏對(duì)于項(xiàng)目資金運(yùn) 用的有效監(jiān)控。而正是由于缺乏有效監(jiān)管，這類項(xiàng)目演化成 非法集資、造成投資者損失慘重的案例亦不少見。這類項(xiàng)目的運(yùn)作中主要存在以下幾個(gè)問題:投資者與開發(fā)商之間僅僅是以租賃為主的合約關(guān)系，缺乏信托財(cái)產(chǎn)的獨(dú)立保 障；物業(yè)管理狀況不透亮,又缺乏對(duì)物業(yè)經(jīng)營狀況的有效監(jiān)督，投資者相關(guān)權(quán)益無法得到保障；運(yùn)營方給投資者供應(yīng)的 產(chǎn)品預(yù)期收益率過高，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本過高、運(yùn)營負(fù)擔(dān) 過重，發(fā)生經(jīng)營困難。雖然這些失敗案例并不是以房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的形式消滅的,但這些案例運(yùn)作中暴露出來的問題對(duì)目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托的進(jìn)展仍舊有肯定的警示作用。究其根本，房地產(chǎn)項(xiàng)目存在 的潛在風(fēng)險(xiǎn)主要是持續(xù)經(jīng)營問題

18、。而這在很大程度上取決于 開發(fā)商的管理力量。房地產(chǎn)信托運(yùn)作中的管理風(fēng)險(xiǎn)不行小視。九、開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)防范措施投資者在投資開 發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品時(shí),可以通過以下措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范。做好項(xiàng)目事先評(píng)估假如對(duì)項(xiàng)目的事先評(píng)估不夠完善,最終導(dǎo)致不能順當(dāng)實(shí)現(xiàn)完工銷售，則投資者有被套牢的危急。投資者在進(jìn)行事先評(píng)估中，除了對(duì)行業(yè)景氣及項(xiàng)目推出時(shí)機(jī) 進(jìn)行審慎考察之外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目具體狀況進(jìn)行細(xì)致考慮。這 包括對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況、交通及區(qū)域狀況等內(nèi)容進(jìn)行 具體評(píng)估。到底只有所開發(fā)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)良好銷售，投資者 才能完成資金的順當(dāng)回收。通過參與管理強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)把握從房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的操作實(shí)務(wù)上來進(jìn)行分析，風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)

19、制的建立是格外重要的。在國際 上其他發(fā)達(dá)國家及地區(qū)，這一機(jī)制的建立是通過特殊目的機(jī) 構(gòu)的建立來完成的。具體操作方式是將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給特殊目的機(jī)構(gòu),使得投資標(biāo)的與開發(fā)商其他資產(chǎn)相隔離，避開所投資項(xiàng)目受到開發(fā)商其他運(yùn)作項(xiàng)目虧損的影響，并且可以避開開 發(fā)商將房地產(chǎn)經(jīng)營收入挪作他用等狀況發(fā)生。而依據(jù)目前國內(nèi)的法律架構(gòu)，由于缺乏信托登記制度，相應(yīng) 的風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制無法建立.所以信托公司只能通過把握目的公司股權(quán)、委派管理人員等方式來參與管理，以期達(dá)到相關(guān) 風(fēng)險(xiǎn)把握的目的.除了信托公司參與管理之外,投資者也可以通過“受益人大會(huì)”等形式來參與管理，集體打算房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將來的發(fā) 展方向和投資方針。投資者在進(jìn)行開發(fā)型

20、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資時(shí)也要更新觀念,適應(yīng)新的房地產(chǎn)投資理念，即在適當(dāng)時(shí)候通過參與管理以維 護(hù)自身權(quán)益。提高自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)投資者在投資開發(fā)型不動(dòng)產(chǎn)理財(cái)產(chǎn)品時(shí)準(zhǔn)時(shí)更新自己的理財(cái)觀念、提高自身風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)是格外重 要的.投資者要將開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品與貸款類信托產(chǎn)品進(jìn)行認(rèn)真區(qū)分，要生疏到二者雖然均有預(yù)期收益率這一因素，但 是其內(nèi)在運(yùn)作機(jī)理卻有著本質(zhì)的不同.貸款類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品是信用類產(chǎn)品，其風(fēng)險(xiǎn)把握是基于對(duì) 標(biāo)的公司經(jīng)營和財(cái)務(wù)狀況以及抵押措施的精確把握。而由于 需要將項(xiàng)目抵押給商業(yè)銀行獵取項(xiàng)目開發(fā)貸款，開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品所配套的抵質(zhì)押措施相對(duì)不足，開發(fā)型房地產(chǎn)信 托產(chǎn)品的收益在很大程度上基于對(duì)項(xiàng)目的精

21、確推斷和良好管理。投資者在進(jìn)行開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資時(shí)肯定要秉承風(fēng)險(xiǎn)觀念,切不行只貪圖信托公司提出的高預(yù)期收益率。要謹(jǐn)防產(chǎn)品發(fā)行方所提出的高預(yù)期收益率僅僅是為了吸引投資者，發(fā)行方并未對(duì)項(xiàng)目的投資收益狀況進(jìn)行精確的測(cè)算。這 樣就可以避開由于高預(yù)期收益率造成項(xiàng)目運(yùn)作成本過大，最 終導(dǎo)致項(xiàng)目失敗的狀況發(fā)生。十、開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的方案設(shè)計(jì)開發(fā)型房地產(chǎn)信托產(chǎn) 品由于涉及股權(quán)、債權(quán)等多種操作方式，加之目前房地產(chǎn)項(xiàng) 目運(yùn)作規(guī)模較大，導(dǎo)致信托產(chǎn)品需要募集資金量較大,這都為產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出了更高的要求.這就要求要綜合考慮多個(gè)因素進(jìn)行產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)。受益權(quán)層級(jí)設(shè)置受益權(quán)層級(jí)設(shè)置是產(chǎn)品方案設(shè)計(jì)中的重要 內(nèi)容。為了滿足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好投資者的需要，進(jìn)行產(chǎn)品受益權(quán)多層 級(jí)設(shè)計(jì)時(shí)格外必要的?？梢詫⒍鄠€(gè)順位受益權(quán)劃分為第一順 位受益權(quán)、其次順位受益權(quán)、第三順位受益權(quán)、末位順位受 益權(quán)等多個(gè)層次。在投資酬勞安排方面，第一順位和其次順位受益權(quán)均可以采 用固定收益、浮動(dòng)收益、固定收益和浮動(dòng)收益相結(jié)合的混合式收益等多種形式。末位順位受益權(quán)則建議接受權(quán)益安排方 式.末位順位受益權(quán)由于接受了權(quán)益安排方式，其收益風(fēng)險(xiǎn)最大，但由于擁有剩余利潤安排權(quán)，所以也可能投資酬勞最 高。增信機(jī)制的建立房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的重要一環(huán)是信用增加機(jī)制的建立。信用增加機(jī)制的建立在于提高投資者的投資意愿, 信用增加可分為內(nèi)部增加和外部增加兩種