財(cái)務(wù)報(bào)告分析-臥龍地產(chǎn)

1、 頁(yè)一、公司簡(jiǎn)介 （一）臥臥龍公司簡(jiǎn)介介臥龍地產(chǎn)集團(tuán)股股份有限公司司系國(guó)內(nèi)A股股上市公司（股股票代碼6000173），由由黑龍江省牡牡丹江新材料料科技股份有有限公司更名名而來(lái)。公司司主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，建建筑工程、裝裝飾裝璜工程程設(shè)計(jì)、施工工，物業(yè)管理理。公司的房房地產(chǎn)資產(chǎn)是是由公司大股股東浙江臥龍龍置業(yè)投資有有限公司（原原名稱為浙江江臥龍置業(yè)集集團(tuán)有限公司司）與公司通通過(guò)資產(chǎn)置換換取而得到的的。 （二）公公司發(fā)展歷史史浙江臥龍置業(yè)集集團(tuán)有限公司司前身上虞市市臥龍房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公公司創(chuàng)建于11994年112月，20004年8月月開(kāi)始集團(tuán)化化運(yùn)作，組建建浙江臥龍置置業(yè)集團(tuán)有限限公司，

2、20007年7月月浙江臥龍置置業(yè)集團(tuán)有限限公司通過(guò)對(duì)對(duì)公司股權(quán)收收購(gòu)、資產(chǎn)置置換、用資產(chǎn)產(chǎn)認(rèn)購(gòu)定向增增發(fā)的股份、股股權(quán)分置改革革、變更注冊(cè)冊(cè)地及更名等等完成對(duì)公司司的重組。22007 年年9 月300 日，公司司更名為浙江江臥龍地產(chǎn)股股份有限公司司，注冊(cè)地為為浙江省上虞虞市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，20008 年1 月4 日公公司更名為臥臥龍地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)股份有限公公司。公司目目前具有二級(jí)級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)資質(zhì)，是一一家集房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資資經(jīng)營(yíng)、建筑筑工程、裝飾飾工程及物業(yè)業(yè)管理為一體體的集團(tuán)型企企業(yè) 。在22008第八八屆中國(guó)房地地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)會(huì)上，臥龍地地產(chǎn)獲“20008中國(guó)最最具影響力品品牌企業(yè)”；公司注冊(cè)

3、資資本3.3億億，控股子公公司8家，子子公司分布于于武漢、廣東東清遠(yuǎn)、銀川川、寧波、紹紹興等地；專專業(yè)技術(shù)人員員120余人人。公司秉承承臥龍控股集集團(tuán)有限公司司“誠(chéng)、和、創(chuàng)創(chuàng)”的企業(yè)文文化，依托雄雄厚的人才優(yōu)優(yōu)勢(shì)和資本實(shí)實(shí)力，以O(shè)AA自動(dòng)化辦公公、CRM信信息化管理系系統(tǒng)以及目標(biāo)標(biāo)成本管理系系統(tǒng)為手段，實(shí)實(shí)施現(xiàn)代企業(yè)業(yè)管理。以二二、三線城市市為目標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)，著力打造造人性化、精精品化、舒適適節(jié)能、時(shí)尚尚超前的經(jīng)典典樓盤(pán)，以加加快產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張張、加大土地地資源儲(chǔ)備，努努力實(shí)現(xiàn)精細(xì)細(xì)化管理為目目標(biāo)，使自身身達(dá)到規(guī)模化化開(kāi)發(fā)、社會(huì)會(huì)化融資的具具有可持續(xù)發(fā)發(fā)展能力的大大型房地產(chǎn)集集團(tuán)。 （三）上上市情況公司

4、法定中文名名稱臥龍地產(chǎn)集團(tuán)股股份有限公司司公司法定中文名名稱縮寫(xiě)臥龍地產(chǎn)公司法定代表人人 陳建成公司董事會(huì)秘書(shū)書(shū)馬亞軍公司A股上市交交易所上海證券交易所所公司A股簡(jiǎn)稱臥龍地產(chǎn)公司A股代碼600173公司目前注冊(cè)登登記地點(diǎn)浙江省公司首次注冊(cè)登登記日期1993 年 7 月 117 日公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（見(jiàn)見(jiàn)附錄）三、現(xiàn)金流量表表分析（一）現(xiàn)金流量量表增減變動(dòng)動(dòng)分析從表結(jié)果可以看看出，臥龍地地產(chǎn)公司20008年現(xiàn)金金及現(xiàn)金等價(jià)價(jià)物凈增加額額為-7544262888.18元，22009年88224299526.331元，20010年為-807422856.994元，20011年-22464744900.88

5、3元，20009年比22008年增增加了89778558114.49元元，增加的幅幅度為11990%，20010年比22009年減減少了90331723883.25元元，下降幅度度為109.82，20111年比20111年減少了了1657332043.9元，下下降幅度為2205.266，造成這種種情況的原因因可能有以下下幾點(diǎn)： （1）22009年的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)金流入量和和流出量均有有所增加，增增加的幅度分分別為1766%，31%，導(dǎo)致現(xiàn)金金流量?jī)纛~增增加，增加的的金額為69948385582.333元，增加的的幅度是3661%，說(shuō)明明臥龍地產(chǎn)22009年經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)創(chuàng)造造現(xiàn)金流量的的能力大大增

6、增強(qiáng)。然而22010年經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金金流入量增加加的幅度622.63%，小小于流出量增增加的幅度1108.677%，導(dǎo)致現(xiàn)現(xiàn)金流量的凈凈額為負(fù)數(shù)。22011年經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金金流入量和流流出量均大幅幅度減少，且且流入量減少少的幅度433.84%，大大于流出量減減少的幅度118.23%，導(dǎo)致現(xiàn)金金凈額減少的的更多。從總總體的趨勢(shì)上上看，臥龍地地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)的現(xiàn)金凈凈流量從20009年開(kāi)始始逐年減少，呈呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的的趨勢(shì)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)創(chuàng)造現(xiàn)金金流量的能力力大大減弱。結(jié)合當(dāng)時(shí)的房地地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境，從20007年下半年年至20088年上半年，面面臨著較大的的通貨膨脹壓壓力，CPII最高達(dá)到88.7%。央央

7、行貨幣政策策以控制通脹脹為第一目標(biāo)標(biāo)，“從緊”是是貨幣政策的的主基調(diào)，市市場(chǎng)資金面非非常緊張。市市場(chǎng)流動(dòng)性的的緊張是20008年房?jī)r(jià)價(jià)下跌的主要要原因之一22009年央央行采用過(guò)于于寬松的貨幣幣政策，市場(chǎng)資金面面仍較20008年寬松很很多導(dǎo)致房地地產(chǎn)行業(yè)需求求旺盛，房?jī)r(jià)價(jià)快速上漲，整整個(gè)行業(yè)呈上上升的趨勢(shì)。但但是20100年，政府為為了控制房?jī)r(jià)價(jià)的上漲，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)進(jìn)行了宏觀觀調(diào)控，遏制制房?jī)r(jià)的過(guò)度度增長(zhǎng)，20011年房?jī)r(jià)價(jià)得到了有效效的控制，商商品房交易下下降，導(dǎo)致了了2011年年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)金流量急劇劇下降。 （2）投投資活動(dòng)現(xiàn)金金流量?jī)纛~這這四年變化較較大，20009年比20008年

8、大幅幅度降低了11069%，其其中現(xiàn)金流入入減少了633%，現(xiàn)金流流出增加了11069%，導(dǎo)導(dǎo)致了現(xiàn)金流流量?jī)纛~大大大減少。20010年比22009年現(xiàn)現(xiàn)金流量?jī)纛~額增加了377.57%，現(xiàn)現(xiàn)金流入增加加了20188476600.7，增長(zhǎng)長(zhǎng)的幅度為337.56%，現(xiàn)金流入入增長(zhǎng)了1005.62%，現(xiàn)金流出出減少了377.56%。22011年現(xiàn)現(xiàn)金流量?jī)纛~額為11988993166.81元，比比2010年年現(xiàn)金流量?jī)魞纛~增加了44553755663.33元，增加的的幅度為1335.74%，其中現(xiàn)金金流入大幅度度增長(zhǎng)，增加加，變化幅幅度為18115087.00%，2201

9、0年僅僅為86155.66元，現(xiàn)現(xiàn)金流出減少少了29899939388.34元，這這些數(shù)據(jù)看出出臥龍地產(chǎn)公公司投資偏于于穩(wěn)健型，22011年房房地產(chǎn)行業(yè)不不景氣，該公公司用于房地地產(chǎn)投資的規(guī)規(guī)模下降，導(dǎo)導(dǎo)致現(xiàn)金流出出大大減少，之之前投資的項(xiàng)項(xiàng)目在20111年產(chǎn)生大大量的現(xiàn)金流流入，所以22011年的的凈現(xiàn)金流量量大幅度增加加。 （3）籌籌資活動(dòng)現(xiàn)金金流入20009年比20008年增加加了83255135199.83元，增增加了4%，現(xiàn)現(xiàn)金流出增加加92元，增增加了1099%，現(xiàn)金凈凈流量增加了了6943661962.91元，相相比增加了4426%，其其中20099年大

10、幅度增增加的現(xiàn)金流流入是吸收投投資收到的現(xiàn)現(xiàn)金，占現(xiàn)金金流入69.72%。22010年比比2009年年現(xiàn)金流入減減少了57665895119.8元，減減少了51.36%，現(xiàn)現(xiàn)金流出增加加了155.15%，現(xiàn)現(xiàn)金凈流量為為-98833365366.6，主要要的原因有吸吸收投資收到到的現(xiàn)金明顯顯減少，償還還債務(wù)的現(xiàn)金金和支付其他他與籌資有關(guān)關(guān)的現(xiàn)金流出出大大增加。22011年現(xiàn)現(xiàn)金流入略微微下降，現(xiàn)金金流出減少了了602800002.222，減少了了8.9%，主主要原因償還還債務(wù)的現(xiàn)金金流出明顯減減少?？偨Y(jié)：20088年期末現(xiàn)金金及現(xiàn)金等價(jià)價(jià)物余額為11548144688.005元，而22009年

11、突突然增加到99772444214.336元，增長(zhǎng)長(zhǎng)過(guò)于迅速，22010年下下降到89665013557.42元元，20111年為65000264556.59元元，逐年減少少，但是現(xiàn)金金余額仍過(guò)多多，不利于企企業(yè)帶來(lái)更多多的盈利。22011年擴(kuò)擴(kuò)大公司投資資規(guī)模，加大大投資，借款款減少，償還還債務(wù)增多，造造成現(xiàn)金及現(xiàn)現(xiàn)金等價(jià)物為為-24644749000.83元的的原因。現(xiàn)金金大量結(jié)余，會(huì)會(huì)影響企業(yè)資資產(chǎn)的盈利能能力。（二）現(xiàn)金流量量結(jié)構(gòu)分析 （1）現(xiàn)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)構(gòu)分析流入結(jié)構(gòu)項(xiàng)目20082009年2010年2011年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流流入64.1656.0580.9865.52投資活動(dòng)現(xiàn)金流流入

12、7.85籌資活動(dòng)現(xiàn)金流流入35.8443.9519.0226.63合計(jì)100100100100從表中可以看出出，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金金流入所占的的比重最大，22008和22011年的的比重相差不不大，20009年最低，22010年高高達(dá)80.998%，而房房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)現(xiàn)金流入結(jié)構(gòu)構(gòu)中經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金金流入比重一一般在55% 65%左右。2000820010年經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的的現(xiàn)金流入主主要來(lái)自銷(xiāo)售售商品、提供供勞務(wù)收到的的現(xiàn)金，其所所占比重分別別為81.005%，966.4%，999%，主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)突出，經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況良好好。而20111年比重為為48.577%，收到其其他與經(jīng)營(yíng)有有關(guān)的現(xiàn)金55

13、1.43%。20088年20099年20100年投資活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)金流入幾幾乎為0，22011年77.85%，作作用非常小，可可見(jiàn)20111年之前公司司投資的項(xiàng)目目還沒(méi)開(kāi)始產(chǎn)產(chǎn)生收益。對(duì)對(duì)于籌資活動(dòng)動(dòng)2008年年2009年年所占比重較較大，和同行行業(yè)水平相差差不大，而22010年和和2011年年大幅度減少少，說(shuō)明該公公司對(duì)籌資現(xiàn)現(xiàn)金流入依賴賴性逐漸減少少，偏向于穩(wěn)穩(wěn)健型投資，減減少籌資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。 （2）現(xiàn)現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)構(gòu)分析現(xiàn)金流出結(jié)構(gòu)項(xiàng)目20082009年2010年2011年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流流出80.4253.6465.6870.81投資活動(dòng)現(xiàn)金流流出5.231.0311.371.63籌資活動(dòng)現(xiàn)金流流出

14、14.3815.3322.9527.56合計(jì)100100100100從表中看出，22008年-2011年年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)現(xiàn)金流出變化化幅度較大，和和同行業(yè)水平平70%880%之間相相比較，特別別是20099年所占比重重較低，可能能因?yàn)?0009年經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)現(xiàn)金流入入比重也較少少，這樣看來(lái)來(lái)也是合乎情情理的。因此此企業(yè)大部分分現(xiàn)金流出是是為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)動(dòng)所需，而投投資活動(dòng)和籌籌資活動(dòng)占用用較少。在經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金金流出中購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)商品、接受受勞務(wù)支付的的現(xiàn)金占絕大大部分，20008年-22011年分分別為71.06%，662.85%，62%，448.13%，同行業(yè)在在60%-772%左右，除除了20111年，

15、其他相相對(duì)比較穩(wěn)定定。對(duì)于投資資活動(dòng)的現(xiàn)金金流出，相對(duì)對(duì)于同行業(yè)而而言，所占比比例較高，特特別是20009年和20010年，說(shuō)說(shuō)明臥龍地產(chǎn)產(chǎn)公司正在擴(kuò)擴(kuò)大公司規(guī)模模。20088年和20009年中絕大大部分是用于于投資支付的的現(xiàn)金，20010年999%是取得子子公司及其他他營(yíng)業(yè)單位支支付的現(xiàn)金凈凈額，20111年占了995.91%，還有一部部分被購(gòu)建固固定資產(chǎn)、無(wú)無(wú)形資產(chǎn)和其其他長(zhǎng)期資產(chǎn)產(chǎn)支付的現(xiàn)金金占用。在籌籌資活動(dòng)中，22008-22011年所所占比重逐年年上升，可見(jiàn)見(jiàn)公司的籌資資能力增強(qiáng)。其其中償還債務(wù)務(wù)支付的現(xiàn)金金占了大部分分，20088年-20111年分別為為66.800%，64.06

16、%，888.00%，58.004%，其他他一部分籌資資現(xiàn)金流出則則是支付股利利償還利息和和支付其他與與籌資活動(dòng)有有關(guān)的。 （33）現(xiàn)金流入入流出比分析析流入流出比項(xiàng)目2008200920102011經(jīng)營(yíng)活動(dòng)0.81.041.230.93投資活動(dòng)4.82籌資活動(dòng)2.492.870.830.97在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中22009和22010年現(xiàn)現(xiàn)金流入大于于現(xiàn)金流出，說(shuō)說(shuō)明該公司的的經(jīng)營(yíng)流活動(dòng)動(dòng)現(xiàn)金量處于于良好的狀態(tài)態(tài)，而20008年和20011年均小小于1，公司司需進(jìn)一步調(diào)調(diào)整，改善公公司經(jīng)營(yíng)狀況況。在投資結(jié)構(gòu)中，現(xiàn)現(xiàn)金流入流出出比幾乎為00，表明公司司正處于擴(kuò)張張時(shí)期，現(xiàn)金金流入很少。在在籌資活動(dòng)中中，2

17、0088年和20009年均大于于2，說(shuō)明公公司籌資能力力很強(qiáng)，而經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)創(chuàng)造造現(xiàn)金流量一一般，企業(yè)存存在一定的財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，22010和22011年流流入流出比小小于1，說(shuō)明明公司償還借借款，支付利利息分配股利利的現(xiàn)金流出出大于籌資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流流入，說(shuō)明公公司對(duì)籌資依依賴程度減少少，根據(jù)當(dāng)時(shí)時(shí)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境境來(lái)說(shuō)，房地地產(chǎn)行業(yè)不景景氣，公司沒(méi)沒(méi)有找到好的的投資機(jī)會(huì)，不不需要對(duì)外籌籌集大量資金金?？偨Y(jié)：該公司的的現(xiàn)金流入主主要是經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)帶來(lái)的，補(bǔ)補(bǔ)償了一部分分投資活動(dòng)和和籌資的現(xiàn)金金流出。從期期末現(xiàn)金及現(xiàn)現(xiàn)金等價(jià)物的的數(shù)值來(lái)看，目目前臥龍地產(chǎn)產(chǎn)公司的現(xiàn)金金狀況良好，但但是20088年、20009

18、年、20011年的現(xiàn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等等價(jià)物的凈增增加額均為負(fù)負(fù)數(shù)，說(shuō)明該該公司當(dāng)年度度的現(xiàn)金流出出大于流入，公公司需要進(jìn)一一步探究其原原因，改善公公司現(xiàn)金流量量的結(jié)構(gòu)。（三）現(xiàn)金流量量的保障能力力分析下面主要以現(xiàn)金金流動(dòng)負(fù)債比比率和現(xiàn)金債債務(wù)總額比率率兩個(gè)指標(biāo)來(lái)來(lái)分析2008年200920102011現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比比率15.69%60.54%61.17%64.94%現(xiàn)金負(fù)債總額比比率11.26%54.60%45.88%45.56%現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比比率和現(xiàn)金債債務(wù)總額比率率折線圖總結(jié)：1.短期期償債能力分分析：現(xiàn)金流流動(dòng)負(fù)債比率率在20088年20111年呈上升升的趨勢(shì)，表表明臥龍地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)短期償償債

19、能力及現(xiàn)現(xiàn)金流量的質(zhì)質(zhì)量變好。2.償還長(zhǎng)期債債務(wù)能力分析析：現(xiàn)金負(fù)債債總額比率在在2009年年大幅上升，反反映該企業(yè)用用現(xiàn)金流量?jī)攦斶€長(zhǎng)期負(fù)債債的能力明顯顯增強(qiáng)。20010年和22011年維維持在一個(gè)比比較穩(wěn)定的水水平。（四）現(xiàn)金流量量創(chuàng)造能力分分析對(duì)現(xiàn)金流量創(chuàng)造造能力，這里里主要以以下下指標(biāo)進(jìn)行分分析:以上各指標(biāo)趨勢(shì)勢(shì)走向如下：結(jié)合4年來(lái)現(xiàn)金金流量結(jié)構(gòu)分分析，20008年-20009年年經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金金凈額持續(xù)增增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)現(xiàn)金凈流量對(duì)對(duì)銷(xiāo)售收入比比率，資產(chǎn)的的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流流量回報(bào)率、經(jīng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流流量與凈利潤(rùn)潤(rùn)的比率來(lái)看看上升，從22010年開(kāi)開(kāi)始下降，22011年又又變成負(fù)值，反反映出，2

20、0010年開(kāi)始始經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈凈流量對(duì)營(yíng)業(yè)業(yè)收入、資產(chǎn)產(chǎn)和凈利潤(rùn)對(duì)對(duì)現(xiàn)金流入的的貢獻(xiàn)逐漸減減少。我們知知道，主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金金流量是企業(yè)業(yè)全部現(xiàn)金流流量的主要源源泉，而經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生生的現(xiàn)金比例例有下降趨勢(shì)勢(shì)，說(shuō)明主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入中中現(xiàn)金流入的的比例有所下下降，所以應(yīng)應(yīng)該采取相應(yīng)應(yīng)的現(xiàn)金政策策和信用政策策，收入中現(xiàn)現(xiàn)金的收回有有所保障，從從而保證企業(yè)業(yè)資金鏈的完完整。四、企業(yè)償債能能力分析償債能力是指企企業(yè)償還各種種債務(wù)的能力力。分析企業(yè)業(yè)的償債能力力可以了解企企業(yè)的財(cái)務(wù)狀狀況，揭示企企業(yè)所承擔(dān)的的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程程度，預(yù)測(cè)企企業(yè)籌資前景景，為企業(yè)各各種理財(cái)活動(dòng)動(dòng)提供參考。（一）短期償債債

21、能力分析短期償債能力是是指企業(yè)以流流動(dòng)資產(chǎn)償還還負(fù)債的能力力，它反映企企業(yè)償付日常常到期債務(wù)的的能力。對(duì)債債權(quán)人來(lái)說(shuō)，企企業(yè)要具有充充分的償還能能力才能保證證其債權(quán)的安安全，按期收收得利息，到到期取回本金金；對(duì)投資者者來(lái)說(shuō)，如果果企業(yè)的短期期償債能力發(fā)發(fā)生問(wèn)題，就就會(huì)牽制企業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)的管理理 人員耗費(fèi)費(fèi)大量精力去去籌集資金，以以應(yīng)付還債，還還會(huì)增加企業(yè)業(yè)籌資的難 度，或加大大臨時(shí)緊急籌籌資的成本，影影響企業(yè)的盈盈利能力。通過(guò)查看臥龍地地產(chǎn)近四年的的財(cái)務(wù)報(bào)表，我我們從三個(gè)方方面來(lái)分析臥臥龍地產(chǎn)的短短期償債能力力。 1.流動(dòng)動(dòng)比率流動(dòng)比率是企業(yè)業(yè)某一時(shí)點(diǎn)流流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的的比率， 用用來(lái)衡量企業(yè)

22、業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在在短期債務(wù)到到期以前，可可以變?yōu)楝F(xiàn)金金用于償還負(fù)負(fù)債的能力。 計(jì)算公式：流動(dòng)動(dòng)比率=流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債臥龍地產(chǎn)流動(dòng)比比率分析表年份2008200920102011臥龍地產(chǎn)1.821.772.412.97萬(wàn)科1.591.911.761.41上述計(jì)算結(jié)果表表明，臥龍地地產(chǎn)20099年的流動(dòng)比比率低于20008年的流流動(dòng)比率，其其原因是流動(dòng)動(dòng)負(fù)債的增長(zhǎng)長(zhǎng)率高于流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)的增長(zhǎng)長(zhǎng)率。但20009年后呈呈現(xiàn)一個(gè)上升升的趨勢(shì)，說(shuō)說(shuō)明企業(yè)的償償債能力呈上上升的趨勢(shì)。流流動(dòng)資產(chǎn)國(guó)際際標(biāo)準(zhǔn)比例是是2:1，顯顯然臥龍地產(chǎn)產(chǎn)要高于這個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明明臥龍地產(chǎn)的的流動(dòng)資產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)比流動(dòng)負(fù)債債充裕，企業(yè)業(yè)的短期

23、償債債能力強(qiáng)。與與同類(lèi)行業(yè)萬(wàn)萬(wàn)科相比，臥臥龍地產(chǎn)的流流動(dòng)比率明顯顯高于同行業(yè)業(yè)比率，臥龍龍地產(chǎn)的償債債能力在同行行業(yè)中相對(duì)較較強(qiáng)。但是房房地產(chǎn)行業(yè)是是一個(gè)存貨周周轉(zhuǎn)比較慢的的行業(yè)，其產(chǎn)產(chǎn)品的形成到到最后獲得收收入需要較長(zhǎng)長(zhǎng)的一段期間間，臥龍地產(chǎn)產(chǎn)有如此充裕裕的流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)，企業(yè)是否否存在長(zhǎng)融短短用的情況，需需要后面進(jìn)一一步分析。但但是我們通過(guò)過(guò)流動(dòng)比率得得出的結(jié)論是是企業(yè)的短期期償債能力呈呈現(xiàn)一個(gè)良好好的狀態(tài)。 2.速動(dòng)動(dòng)比率速動(dòng)比率，又稱稱“酸性測(cè)驗(yàn)驗(yàn)比率”，是是企業(yè)某一時(shí)時(shí)點(diǎn)速動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的的比率。它是是衡量企業(yè)流流動(dòng)資產(chǎn)中可可以立即變現(xiàn)現(xiàn)用于償還流流動(dòng)負(fù)債的能能力。 計(jì)算公式：速動(dòng)動(dòng)

24、比率=速動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債 臥龍地產(chǎn)產(chǎn)速動(dòng)比率分分析表 年份2008200920102011臥龍地產(chǎn)0.320.871.190.90萬(wàn)科0.430.590.560.37上述計(jì)算結(jié)果表表明,臥龍地地產(chǎn)的速動(dòng)比比率大體呈上上升趨勢(shì)，說(shuō)說(shuō)明企業(yè)償還還流動(dòng)負(fù)債的的能力越來(lái)越越強(qiáng)。20111年略有波波動(dòng)，但總體體來(lái)說(shuō)維持在在比較穩(wěn)定的的水平。與同同行業(yè)萬(wàn)科相相比，臥龍地地產(chǎn)的速動(dòng)比比率較強(qiáng)。國(guó)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)為11，20099年和20111年都比較較接近，說(shuō)明明2009年年和20111年臥龍地產(chǎn)產(chǎn)的短期償債債能力較好，臥臥龍地產(chǎn)的公公司流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)的變現(xiàn)能力力強(qiáng)，速動(dòng)資資產(chǎn)在流動(dòng)資資產(chǎn)中占的比比重較高。但但201

25、1年年速動(dòng)比率高高于1，說(shuō)明明企業(yè)擁有過(guò)過(guò)多的速動(dòng)資資產(chǎn)，值得進(jìn)進(jìn)一步分析，有有可能是因?yàn)闉槠涠嗄晡捶址峙涔蓶|利潤(rùn)潤(rùn)，使得企業(yè)業(yè)有大量的盈盈余資金。 3.現(xiàn)金金比率現(xiàn)金比率,是指指通過(guò)計(jì)算公公司現(xiàn)金和現(xiàn)現(xiàn)金等價(jià)資產(chǎn)產(chǎn)總額與當(dāng)前前流動(dòng)負(fù)債的的比率，用來(lái)來(lái)衡量企業(yè)即即時(shí)付現(xiàn)能力力。計(jì)算公式：現(xiàn)金金比率=現(xiàn)金金類(lèi)資產(chǎn)/流流動(dòng)負(fù)債臥龍地產(chǎn)現(xiàn)金比比率分析表 年份2008200920102011臥龍地產(chǎn)0.160.550.460.45萬(wàn)科0.310.340.290.17上述計(jì)算結(jié)果表表明，臥龍地地產(chǎn)的現(xiàn)金比比率比重過(guò)高高，尤其是22009年高高達(dá)55%，會(huì)會(huì)使企業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)過(guò)多地保留留在盈利能力力最差的現(xiàn)金金

26、資產(chǎn)上，在在提高短期償償債能力的同同時(shí)，增加了了機(jī)會(huì)成本，降降低了企業(yè)的的盈利能力。與與同行業(yè)萬(wàn)科科相比，臥龍龍地產(chǎn)的現(xiàn)金金比率明顯偏偏高，不利于于企業(yè)的資金金運(yùn)行。20010年開(kāi)始始有些改進(jìn)，現(xiàn)現(xiàn)金比率是呈呈下降的趨勢(shì)勢(shì)，但比重仍仍偏高，表明明公司意識(shí)到到了危機(jī)，開(kāi)開(kāi)始比較有效效地運(yùn)用現(xiàn)金金類(lèi)資產(chǎn)，合合理安排資產(chǎn)產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從而而提高了資金金的使用效率率。 4.總結(jié)結(jié)分析臥龍地產(chǎn)這這四年的流動(dòng)動(dòng)比率、現(xiàn)金金比率、速動(dòng)動(dòng)比率，可以以得出臥龍地地產(chǎn)的短期償償債能力較強(qiáng)強(qiáng)，并未發(fā)生生多大的變動(dòng)動(dòng)。但企業(yè)擁?yè)碛羞^(guò)多的速速動(dòng)資產(chǎn)，資資產(chǎn)過(guò)多地保保留在盈利能能力最差的現(xiàn)現(xiàn)金資產(chǎn)上，企企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)有有效地運(yùn)用現(xiàn)

27、現(xiàn)金類(lèi)資產(chǎn)，合合理安排資產(chǎn)產(chǎn)結(jié)構(gòu)，從而而提高了資金金的使用效率率。（二）長(zhǎng)期償債債能力分析長(zhǎng)期償債能力是是指企業(yè)對(duì)債債務(wù)的承擔(dān)能能力和對(duì)償還還債務(wù)的保障障能力。長(zhǎng)期期償債能力分分析是企業(yè)債債權(quán)人、投資資者、經(jīng)營(yíng)者者和與企業(yè)有有關(guān)聯(lián)的各方方面等都十分分關(guān)注的重要要問(wèn)題。同短期償債能力力一樣，我們們也是通過(guò)三三個(gè)方面來(lái)分分析臥龍地產(chǎn)產(chǎn)的長(zhǎng)期償債債能力。 1.資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率 資產(chǎn)負(fù)債率表示示公司總資產(chǎn)產(chǎn)中有多少是是通過(guò)負(fù)債籌籌集的，該指指標(biāo)是評(píng)價(jià)公公司負(fù)債水平平的綜合指標(biāo)標(biāo)，同時(shí)也是是一項(xiàng)衡量公公司利用債權(quán)權(quán)人資金進(jìn)行行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能能力的指標(biāo)，也也反映債權(quán)人人發(fā)放貸款的的安全程度。 計(jì)算公公式：資產(chǎn)負(fù)負(fù)

28、債率=負(fù)債債總額資產(chǎn)產(chǎn)總額1000% 臥龍地產(chǎn)產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率率分析表 單位位%年份2008200920102011臥龍地產(chǎn)65.1856.5853.3946.19萬(wàn)科67.467.074.777.1由上表數(shù)據(jù)可知知，臥龍地產(chǎn)產(chǎn)的整體資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率保持持在較高的水水平，但在房房地產(chǎn)行業(yè)整整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債債率水平都很很高的大背景景下，臥龍地地產(chǎn)仍屬于正正常水平。但但近幾年呈資資產(chǎn)負(fù)債率出出現(xiàn)下降的趨趨勢(shì)，說(shuō)明臥臥龍地產(chǎn)的長(zhǎng)長(zhǎng)期償債能力力在增強(qiáng)，可可能是企業(yè)的的前期投資出出現(xiàn)了匯報(bào)，也也有可能是企企業(yè)調(diào)整了財(cái)財(cái)務(wù)策略。臥臥龍地產(chǎn)的長(zhǎng)長(zhǎng)期償債能力力、資本結(jié)構(gòu)構(gòu)、資金成本本、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)杠桿桿的利用程度度都

29、有了一定定的變化。 2.產(chǎn)權(quán)權(quán)比率產(chǎn)權(quán)比率是負(fù)債債總額與所有有者權(quán)益總額額的比率，是是為評(píng)估資金金結(jié)構(gòu)合理性性的一種指標(biāo)標(biāo)。 計(jì)算公式產(chǎn)權(quán)比比率=負(fù)債總總額所有者者權(quán)益 臥龍地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比例分分析表 單位%年份2008200920102011臥龍地產(chǎn)187.21130.33114.5485.83萬(wàn)科207203297336.68 由上表表數(shù)據(jù)可知，臥臥龍地產(chǎn)的產(chǎn)產(chǎn)權(quán)比率整體體偏高，但與與同行業(yè)萬(wàn)科科相比形式相相對(duì)緩和。表表明企業(yè)舉債經(jīng)營(yíng)營(yíng)程度偏高，財(cái)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不太太穩(wěn)定，長(zhǎng)期償償債能力弱，債債權(quán)人權(quán)益的的保障程度低低，承擔(dān)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)大，但近近幾年呈下降降趨勢(shì)，尤其其是20111年度臥龍地地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)比

30、比率發(fā)生了很很大的變化，可可能企業(yè)發(fā)揮揮了財(cái)務(wù)杠桿桿的作用，可可能有較大的的投資活動(dòng)。同同時(shí)也表明企企業(yè)的資金結(jié)結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)杠杠桿的利用程程度都有了不不同程度的變變化。 3.權(quán)益益乘數(shù)權(quán)益乘數(shù)是指資資產(chǎn)總額是股股東權(quán)益的多多少倍。該乘乘數(shù)越大，說(shuō)說(shuō)明股東投入入的資本 在在資產(chǎn)中所點(diǎn)點(diǎn)比重越小。它它是用來(lái)衡量量的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。 計(jì)算公式：權(quán)益益乘數(shù)=資產(chǎn)產(chǎn)總額所有有者權(quán)益 臥龍地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)益乘數(shù)分分析表 單位%年份2008200920102011臥龍地產(chǎn)2.872.302.151.86萬(wàn)科3.073.033.954.02由上表數(shù)據(jù)可知知，與同行業(yè)業(yè)萬(wàn)科相比，臥臥龍地產(chǎn)權(quán)益益乘數(shù)相對(duì)較較低，這

31、四年年出現(xiàn)了下降降的趨勢(shì)，表表明臥龍地產(chǎn)產(chǎn)的長(zhǎng)期償債債能力有所增增強(qiáng)，財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)在減小。 4.總結(jié)結(jié)通過(guò)以上分析，臥臥龍地產(chǎn)的長(zhǎng)長(zhǎng)期償債能力力較弱，我們們猜測(cè)，可能能是企業(yè)進(jìn)行行了較大的投投資活動(dòng)，充充分發(fā)揮了財(cái)財(cái)務(wù)杠桿的作作用，導(dǎo)致財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高高，長(zhǎng)期償債債能力較弱。但但是結(jié)合前面面的短期償債債能力分析及及現(xiàn)金流，我我們亦任務(wù)臥臥龍地產(chǎn)有長(zhǎng)長(zhǎng)融短投的可可能。五、企業(yè)盈利能能力分析盈利能力就是指指企業(yè)在一定定時(shí)期內(nèi)賺取取利潤(rùn)的能力力，利潤(rùn)率越越高，盈利能能力就越強(qiáng)。對(duì)對(duì)于經(jīng)營(yíng)者來(lái)來(lái)講，通過(guò)對(duì)對(duì)盈利能力的的分析，可以以發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)現(xiàn)的問(wèn)題;通通過(guò)盈利指標(biāo)標(biāo)在行業(yè)內(nèi)的的對(duì)比，可以以衡量

32、經(jīng) 營(yíng)營(yíng)者的工作業(yè)業(yè)績(jī)。對(duì)企業(yè)業(yè)盈利能力的的分析，就是是對(duì)企業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)率的深層次次分析。在這這里，主要以以反映資本經(jīng)經(jīng)營(yíng)與資產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)盈利能力力、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)營(yíng)盈利能力、上上市公司盈利利能力的財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分分析，指標(biāo)主主要有銷(xiāo)售利利潤(rùn)率、資產(chǎn)產(chǎn)利潤(rùn)率和權(quán)權(quán)益凈利率等等。 （一）銷(xiāo)銷(xiāo)售利潤(rùn)率銷(xiāo)售利潤(rùn)率，也也稱營(yíng)業(yè)利潤(rùn)潤(rùn)率，是指企企業(yè)一定時(shí)期期取得的利潤(rùn)潤(rùn)與銷(xiāo)售收入入凈額的比率率。一般主要要有兩項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)形式：銷(xiāo)售售利潤(rùn)率和銷(xiāo)銷(xiāo)售凈利率。它反映企業(yè)銷(xiāo)售收入中，職工為社會(huì)勞動(dòng)新創(chuàng)價(jià)值所占的份額。 由上表數(shù)據(jù)可知知，臥龍地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售利潤(rùn)率率和銷(xiāo)售凈利利率20088年-20110年均呈上上升趨勢(shì)，22011年均均

33、呈相對(duì)下降降趨勢(shì)。表明明該企業(yè)從銷(xiāo)銷(xiāo)售收入中獲獲取的盈利能能力的盈利能能力有所增強(qiáng)強(qiáng)。與同行業(yè)業(yè)萬(wàn)科相比，臥臥龍地產(chǎn)20011年銷(xiāo)售售凈利率下降降的快，企業(yè)業(yè)的盈利能力力減弱。 （二）成成本費(fèi)用利潤(rùn)潤(rùn)率 成本費(fèi)用率，是是指企業(yè)一定定時(shí)期的利潤(rùn)潤(rùn)總額與成本本費(fèi)用總額的的比率。反映映了企業(yè)在當(dāng)當(dāng)期發(fā)生的所所有成本費(fèi)用用所帶來(lái)的收收益的能力。由上圖數(shù)據(jù)可知知，20100年與20009年相比，該該公司的成本本費(fèi)用率由333.44%上升到422.90%，表表明該公司為為取得利潤(rùn)而而付出的代價(jià)價(jià)越小，成本本控制得到提提高，盈利能能力也增強(qiáng)。但但2011年年又降為233.20%，其其成本控制能能力有所下降降

34、，該公司應(yīng)應(yīng)對(duì)銷(xiāo)售成本本，銷(xiāo)售費(fèi)用用，管理費(fèi)用用，財(cái)務(wù)費(fèi)用用進(jìn)一步分析析，然后做出出恰當(dāng)?shù)墓?jié)省省成本策略，控控制好成本，從從而增強(qiáng)盈利利能力。 （三）總總資產(chǎn)報(bào)酬率率總資產(chǎn)報(bào)酬率，是是指企業(yè)一定定時(shí)期內(nèi)獲得得的報(bào)酬總額額與資產(chǎn)平均均總額的比率率。它表示企企業(yè)包括凈資資產(chǎn)和負(fù)債在在內(nèi)的全部資資產(chǎn)的總體獲獲利能力，用用以評(píng)價(jià)企業(yè)業(yè)運(yùn)用全部資資產(chǎn)的總體獲獲利能力，是是評(píng)價(jià)企業(yè)資資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效益益的重要指標(biāo)標(biāo)。由上表數(shù)據(jù)可知知，20088年與20009年相比，其其總資產(chǎn)報(bào)酬酬率（總資產(chǎn)產(chǎn)息稅前利潤(rùn)潤(rùn)率、總資產(chǎn)產(chǎn)凈利率）有有所下降，總總資產(chǎn)息前利利潤(rùn)率由100.13%上上升到8.883%；總資資產(chǎn)凈利率由由

35、7.21%下降到6.04%。這這說(shuō)明企業(yè)的的投資盈利水水平提高了，企企業(yè)盈利能力力增強(qiáng)。20011年，該該公司的總資資產(chǎn)息前利潤(rùn)潤(rùn)率又降到了了5.0%，總總資產(chǎn)凈利潤(rùn)潤(rùn)降到了3.78%?？煽梢钥闯觯淦湎陆捣群芎艽?，說(shuō)明該該公司20111年度投資資盈利水平較較低，企業(yè)盈盈利能力變差差，該公司營(yíng)營(yíng)業(yè)不佳。 與同行業(yè)萬(wàn)科科相比，臥龍龍地產(chǎn)的總資資產(chǎn)報(bào)酬率22009年和和2010年年相對(duì)較高，說(shuō)說(shuō)明臥龍地產(chǎn)產(chǎn)較萬(wàn)科來(lái)說(shuō)說(shuō)，其投資盈盈利水平較高高，企業(yè)盈利利能力較高；但是20111年，臥龍龍地產(chǎn)的總資資產(chǎn)報(bào)酬率低低于同行業(yè)的的萬(wàn)科，并且且下降幅度明明顯，說(shuō)明臥臥龍地產(chǎn)20011年度投投資盈利水平平大

36、幅度下降降，企業(yè)盈利利能力明顯減減弱。（四）凈資產(chǎn)收收益率凈資產(chǎn)收益率又又稱股東權(quán)益益報(bào)酬率，凈值報(bào)酬率率，權(quán)益報(bào)酬率率，權(quán)益利潤(rùn)率率，凈資產(chǎn)利潤(rùn)潤(rùn)率，是指一一定時(shí)期內(nèi)的的凈利潤(rùn)與平平均凈資產(chǎn)總總額的比率。反反映企業(yè)自有有資金的投資資收益水平，是是反映企業(yè)盈盈利能力的核核心指標(biāo)。由上圖可知，臥臥龍地產(chǎn)公司司2008年-20100年凈資產(chǎn)收收益率均高于于行業(yè)平均水水平，說(shuō)明該該企業(yè)所有者者權(quán)益資金獲獲取收益的能能力強(qiáng)，運(yùn)營(yíng)營(yíng)效益較好，企企業(yè)所有者所所享受的凈利利潤(rùn)多，盈利利能力較高。但2011年凈資產(chǎn)收益率與同行業(yè)萬(wàn)科相比明顯下滑，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格控制成本，提升資金利用率。（五）盈利能力力分析總結(jié)通過(guò)

37、對(duì)臥龍地產(chǎn)產(chǎn)的銷(xiāo)售利潤(rùn)潤(rùn)率，成本費(fèi)費(fèi)用率，總資資產(chǎn)報(bào)酬率，凈凈資產(chǎn)收益率率分析及與同同行業(yè)萬(wàn)科的的比較可以看看出，20008年在國(guó)際際金融危機(jī)的的影響下，企企業(yè)盈利能力力有所影響。 2009年年，寬松的貨貨幣政策給資資本市場(chǎng)注入入充足的資金金，加上國(guó)內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)復(fù)復(fù)蘇，資本市市場(chǎng)和房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)活躍，臥臥龍地產(chǎn)盈利利能力恢復(fù)上上升。20110年度，臥臥龍地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展趨勢(shì)最好好，各方面都都比較均衡。但但2011年年度，該公司司各項(xiàng)指標(biāo)均均有所下降，說(shuō)說(shuō)明該公司的的營(yíng)業(yè)策略、投投資方式、盈盈利結(jié)構(gòu)等方方面應(yīng)該存在在問(wèn)題，公司司應(yīng)該及時(shí)作作出調(diào)整。如如要提高總資資產(chǎn)報(bào)酬率，企企業(yè)不但要加加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)

38、、擴(kuò)大銷(xiāo)售售、提高資產(chǎn)產(chǎn)的利用效率率，而且要盡盡可能地降低低耗費(fèi)，提高高投入產(chǎn)出的的比率，從提提高資金營(yíng)運(yùn)運(yùn)能力和盈利利能力兩個(gè)方方面下功夫。六、企業(yè)資金營(yíng)營(yíng)運(yùn)能力分析析 1.總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（周轉(zhuǎn)次數(shù)）0.38510.51060.77950.2906總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期（周轉(zhuǎn)天數(shù)）943.82705.05461.831238.81162萬(wàn)科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.50.630.610.28保利總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.330.320.300.27該企業(yè)總資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率數(shù)值22008年到到2010年年逐年上升，越越來(lái)越接近萬(wàn)萬(wàn)科數(shù)據(jù)，說(shuō)說(shuō)明該企業(yè)總總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速速度變快

39、，資資產(chǎn)利用效率率和管理水平平提高，說(shuō)明明企業(yè)利用全全部資產(chǎn)進(jìn)行行經(jīng)營(yíng)的效率率提高。但是是2011年年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率大幅度下下降，企業(yè)總總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速速度變慢。 2.固定資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率（周轉(zhuǎn)次數(shù)）168.49888107.29991151.7322962.07166固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期期（周轉(zhuǎn)天數(shù)）2.13653.35512.37255.7997萬(wàn)科固定資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率48.1245.3349.4250.99保利固定資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率94.11116.42135.6674.5該企業(yè)固定資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較高高，呈下降趨趨勢(shì)。表明企企業(yè)固定資產(chǎn)產(chǎn)的利用較為為充分

40、，同時(shí)時(shí)表明固定資資產(chǎn)投資得當(dāng)當(dāng)，固定資產(chǎn)產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理，能能夠充分發(fā)揮揮效率。 3.流動(dòng)資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率（周轉(zhuǎn)次數(shù)）0.45460.44930.68770.3013流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)期期（周轉(zhuǎn)天數(shù)）791.90550801.24664523.484411194.82224萬(wàn)科流動(dòng)資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率0.50.40100.30200.294保利流動(dòng)資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率0.33060.32440.30530.28 該企業(yè)業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)速度較快快，表明流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)利用效效果好，以相相同的流動(dòng)資資產(chǎn)完成的周周轉(zhuǎn)額多，從從而相對(duì)節(jié)約約了流動(dòng)資金金，相對(duì)擴(kuò)大大了資產(chǎn)投入入

41、，增強(qiáng)了企企業(yè)的盈利能能力和償債能能力。 4.應(yīng)收收賬款周轉(zhuǎn)率率2008年2009年2010年2011年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率率（周轉(zhuǎn)次數(shù)）45.4582234.4877734.2212219.789應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)期期（周轉(zhuǎn)天數(shù)）7.850310.4385510.5198818.19199萬(wàn)科應(yīng)收賬款周周轉(zhuǎn)率46.2359.7543.9646.15保利應(yīng)收賬款周周轉(zhuǎn)率81.5168.3168.1957.23前三年該企業(yè)應(yīng)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率較高，逐逐年下滑，22011年和和萬(wàn)科保利地地產(chǎn)數(shù)據(jù)相差差較大。周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)天數(shù)短，說(shuō)說(shuō)明該企業(yè)的的變現(xiàn)速度快快，應(yīng)收賬款款的管理效率率高，資產(chǎn)的的流動(dòng)性強(qiáng)，在在一定程度上上可

42、以彌補(bǔ)流流動(dòng)比率和速速動(dòng)比率在分分析短期償債債能力方面的的不足。 5.存貨周周轉(zhuǎn)率2008年2009年2010年2011年存貨周轉(zhuǎn)率（周轉(zhuǎn)次數(shù)）0.36410.42790.74770.3063存貨周轉(zhuǎn)期（周轉(zhuǎn)天數(shù)）988.73994841.31881481.476651175.31183萬(wàn)科存貨周轉(zhuǎn)率率0.490.510.480.25保利存貨周轉(zhuǎn)率率0.270.290.280.232010年該企企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率高，20008年22010年逐逐年上升，表表明存貨資金金周轉(zhuǎn)速度變變快，企業(yè)在在采購(gòu)、儲(chǔ)存存、生產(chǎn)、銷(xiāo)銷(xiāo)售各環(huán)節(jié)的的存貨資金使使用和管理效效率變高，存存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)現(xiàn)金或應(yīng)收賬賬款的能力增

43、增強(qiáng)。 6.總結(jié)2008年22011年臥臥龍地產(chǎn)的資資金營(yíng)運(yùn)能力力，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)總體表現(xiàn)出出下滑趨勢(shì)，除除2010年年有所提高外外。結(jié)合政策策與房地產(chǎn)行行業(yè)行情來(lái)看看，臥龍地產(chǎn)產(chǎn)的的資金營(yíng)營(yíng)運(yùn)能除20009年、22010年有有所增長(zhǎng)，總總體呈下滑趨趨勢(shì)。七、公司發(fā)展能能力分析在激烈競(jìng)爭(zhēng)的市市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件件下，企業(yè)市市場(chǎng)價(jià)值在很很大程度上取取決于企業(yè)未未來(lái)盈利能力力，取決于企企業(yè)未來(lái)的銷(xiāo)銷(xiāo)售收入、收收益及股利增增長(zhǎng)。衡量一一個(gè)企業(yè)未來(lái)來(lái)發(fā)展能力通通常有銷(xiāo)售增增長(zhǎng)率、資本本積累率、總總資產(chǎn)增長(zhǎng)率率等指標(biāo)。項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年銷(xiāo)售增長(zhǎng)率8.78%25.48%110.62%-54.

44、79%資本積累率35.72%87.03%24.23%0.32%總資產(chǎn)增長(zhǎng)率-4.66%49.99%15.71%-13.11%分析：銷(xiāo)售增長(zhǎng)長(zhǎng)率是衡量企企業(yè)市場(chǎng)占有有能力，預(yù)測(cè)測(cè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)拓拓展能力的重重要指標(biāo)。22011年銷(xiāo)銷(xiāo)售增長(zhǎng)率小小于0，說(shuō)明明臥龍地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售市場(chǎng)份額額萎縮。資本本積累率反映映企業(yè)當(dāng)年權(quán)權(quán)益資本的積積累能力，是是評(píng)價(jià)企業(yè)發(fā)發(fā)展能力的重重要指標(biāo)。22009年開(kāi)開(kāi)始，臥龍公公司的資本積積累率下降，不不利于公司未未來(lái)發(fā)展?？偪傎Y產(chǎn)增長(zhǎng)率率是衡量企業(yè)業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)規(guī)模的增長(zhǎng)情情況，評(píng)價(jià)企企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模?？偭可系臄U(kuò)擴(kuò)張程度。從從2009年年起呈下降趨趨勢(shì)，說(shuō)明公公司未來(lái)的資資產(chǎn)規(guī)模縮小小。

45、總結(jié)：臥龍地產(chǎn)產(chǎn)公司資本積積累率和總資資產(chǎn)增長(zhǎng)率從從2009開(kāi)開(kāi)始下降，銷(xiāo)銷(xiāo)售增長(zhǎng)率22008年2010年年上升然后出出現(xiàn)下降的趨趨勢(shì)，由此可可以看出該公公司未來(lái)一定定時(shí)期發(fā)展情情況不是很好好，企業(yè)的財(cái)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的趨趨勢(shì)下降，在在房地產(chǎn)同行行業(yè)中競(jìng)爭(zhēng)力力和綜合能力力降低，對(duì)未未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生生不利影響。八、臥龍地產(chǎn)杜杜邦分析（一）杜邦分析析簡(jiǎn)介杜邦分析以 HYPERLINK /view/114380.htm 凈資資產(chǎn)收益率為為核心的財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)，通過(guò)過(guò)財(cái)務(wù)指標(biāo)的的內(nèi)在聯(lián)系，系系統(tǒng)、綜合的的分析 HYPERLINK /view/38340.htm 企業(yè)的盈利水水平，具體很很鮮明的層次次結(jié)構(gòu)，

46、是典典型的利用財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)之間間的關(guān)系對(duì)企企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行行綜合分析的的方法。杜邦邦分析就是利利用幾種主要要的財(cái)務(wù)比率率之間的關(guān)系系來(lái)綜合地分分析 HYPERLINK /view/38340.htm 企業(yè)的財(cái)務(wù)狀狀況，這種分分析方法最早早由美國(guó) HYPERLINK /view/62322.htm 杜邦邦公司使用，故故名杜邦分析析法。杜邦分分析法是一種種用來(lái)評(píng)價(jià) HYPERLINK /view/9988.htm 公公司贏利能力力和 HYPERLINK /view/10748.htm 股東權(quán)益益回報(bào)水平，從從財(cái)務(wù)角度評(píng)評(píng)價(jià) HYPERLINK /view/38340.htm 企業(yè)績(jī)效的一一種經(jīng)典方法法。

47、其基本思思想是將 HYPERLINK /view/38340.htm 企業(yè)業(yè) HYPERLINK /view/114380.htm 凈資產(chǎn)收益益率逐級(jí)分解解為多項(xiàng)財(cái)務(wù)務(wù)比率乘積，這這樣有助于深深入分析比較較企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)，詳見(jiàn)下下圖。杜邦分析體系（二）從杜邦分分析體系看臥臥龍地產(chǎn)財(cái)務(wù)務(wù)狀況臥龍公司20008年杜邦財(cái)財(cái)務(wù)分析圖臥龍公司20009年杜邦財(cái)財(cái)務(wù)分析圖臥龍公司20110年杜邦財(cái)財(cái)務(wù)分析圖臥龍公司20111年杜邦財(cái)財(cái)務(wù)分析圖 上述200082011年年杜邦財(cái)務(wù)分分析圖的數(shù)據(jù)據(jù)，我們也可可以將其整理理，進(jìn)行縱向向的對(duì)比，詳詳見(jiàn)下表。項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年凈資產(chǎn)收益率2

48、0.30%10.86%19.19%9.40%總資產(chǎn)凈利率5.54%6.04%10.61%3.78%權(quán)益乘數(shù)1/（1-655.18%）1/（1-566.58%）1/（1-533.39%）1/（1-466.19%）銷(xiāo)售凈利率12.31%13.08%12.29%14.19%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.390.400.640.29200820011年臥龍龍地產(chǎn)杜邦分分析指標(biāo)分解解對(duì)比表 下面我們們來(lái)看一下房房地產(chǎn)標(biāo)桿企企業(yè)萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)同期數(shù)據(jù)，詳詳見(jiàn)下表：項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年凈資產(chǎn)收益率12.65%14.26%16.37%18.17%總資產(chǎn)凈利率4.23%5.01%5%4.53%權(quán)益乘數(shù)1/

49、（1-677.44%）1/（1-677%）1/（1-744.69%）1/（1-777.10%）銷(xiāo)售凈利率9.84%10.9%14.36%13.41%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.370.380.290.28200820011年萬(wàn)科科地產(chǎn)杜邦分分析指標(biāo)分解解對(duì)比表通過(guò)上述兩張表表格，我們可可以將臥龍地地產(chǎn)與萬(wàn)科地地產(chǎn)同期數(shù)據(jù)據(jù)進(jìn)行比較，詳詳見(jiàn)下面幾張張圖：通過(guò)上述200082011年年臥龍地產(chǎn)杜杜邦財(cái)務(wù)分析析圖、杜邦分分析指標(biāo)分解解對(duì)比表以及及臥龍地產(chǎn)與與萬(wàn)科地產(chǎn)各各項(xiàng)指標(biāo)對(duì)比比折線圖，我我們可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)： （1）220082011年年該公司凈資資產(chǎn)收益率分分別為20.30%、110.86%、19.119%和9

50、.40%，這這反映出四年年間該指標(biāo)出出現(xiàn)了較大波波動(dòng)，總體來(lái)來(lái)看，20111年相比22008年出出現(xiàn)了大幅度度下滑的趨勢(shì)勢(shì)，說(shuō)明企業(yè)業(yè)所有者投入入資本獲取凈凈利潤(rùn)的能力力總體上出現(xiàn)現(xiàn)了明顯的下下降。200820011年萬(wàn)科科地產(chǎn)凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率分別別為12.665%、144.26%、116.37%和18.447%，顯然然萬(wàn)科地產(chǎn)四四年間凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率比臥臥龍地產(chǎn)的同同期指標(biāo)更穩(wěn)穩(wěn)定，且呈現(xiàn)現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)態(tài)勢(shì)，20111年萬(wàn)科地地產(chǎn)的凈資產(chǎn)產(chǎn)收益率188.17%更更是比同期臥臥龍地產(chǎn)的凈凈資產(chǎn)收益率率9.40%高出近一倍倍，說(shuō)明臥龍龍地產(chǎn)企業(yè)所所有者投入資資本獲取凈利利潤(rùn)的能力與與房地產(chǎn)標(biāo)桿桿企業(yè)仍

51、有不不小差距。 （2）220082011年年該公司總資資產(chǎn)凈利率分分別為5.554%、6.04%、110.61%和3.788%，這反映映出200882010這這三年該指標(biāo)標(biāo)有了較大幅幅度的上升，而而2011年年該指標(biāo)卻出出現(xiàn)了較大幅幅度的下滑，說(shuō)說(shuō)明200882010這這三年企業(yè)的的盈利能力明明顯上升，而而2011年年企業(yè)的盈利利能力明顯下下降，且低于于2008年年水平。 200082011年年萬(wàn)科地產(chǎn)總總資產(chǎn)凈利率率分別為4.23%、55.01%、55%和4.553%，與萬(wàn)萬(wàn)科地產(chǎn)同期期數(shù)據(jù)相比， 我們可以看看到臥龍地產(chǎn)產(chǎn)20082010這這三年的總資資產(chǎn)凈利率指指標(biāo)均高于萬(wàn)萬(wàn)科地產(chǎn)的同同期

52、指標(biāo)，但但2011年年的數(shù)據(jù)則低低于萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)的數(shù)據(jù)，說(shuō)說(shuō)明臥龍地產(chǎn)產(chǎn)的盈利能力力較強(qiáng)，但相相比房地產(chǎn)標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)還是是不夠穩(wěn)定。 （3）220082011年年該公司權(quán)益益乘數(shù)分別為為2.87119、2.33031、22.14555、1.85584，這反反映出四年間間該指標(biāo)出現(xiàn)現(xiàn)了明顯的下下滑趨勢(shì)，說(shuō)說(shuō)明企業(yè)資本本結(jié)構(gòu)中負(fù)債債程度下降，財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)下降降，但有可能能會(huì)減少企業(yè)業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿桿利益。 200082011年年萬(wàn)科地產(chǎn)權(quán)權(quán)益乘數(shù)分別別為3.07713、3.0303、33.95100、4.36668，與萬(wàn)萬(wàn)科地產(chǎn)同期期數(shù)據(jù)相比，我我們可以看到到臥龍地產(chǎn)220082011這這四年的總資資產(chǎn)凈利

53、率指指標(biāo)均低于萬(wàn)萬(wàn)科地產(chǎn)的同同期指標(biāo)，且且發(fā)展趨勢(shì)與與萬(wàn)科恰恰相相反，說(shuō)明臥臥龍地產(chǎn)財(cái)務(wù)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)比房地地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)業(yè)相對(duì)較小，但但獲得的財(cái)務(wù)務(wù)杠桿利益比比房地產(chǎn)標(biāo)桿桿企業(yè)相對(duì)較較少。 （4）220082011年年該公司銷(xiāo)售售凈利率分別別為12.31%、113.08%、112.29%和114.19%，這這反映出四年年間該指標(biāo)出出現(xiàn)了一定的的波動(dòng)，總體體來(lái)看，20011年相比比2008年年出現(xiàn)了一定定幅度的增長(zhǎng)長(zhǎng)，說(shuō)明企業(yè)業(yè)的盈利能力力總體上一定定幅度的提升升。 200082011年年萬(wàn)科地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售凈利率分分別為9.884%、100.9%、144.36%和113.41%，與萬(wàn)萬(wàn)科地產(chǎn)同期期數(shù)據(jù)相比，

54、我我們可以看到到除了20110年外，其其余三年臥龍龍地產(chǎn)的銷(xiāo)售售凈利率均高高于萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)的同期指標(biāo)標(biāo)，說(shuō)明臥龍龍地產(chǎn)盈利能能力相比房地地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)業(yè)較強(qiáng)。 （5）220082011年年該公司總資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分分別為0.39、0.40、0.64和0.29，這反映映出200882010這這三年該指標(biāo)標(biāo)有了較大幅幅度的上升，而而2011年年該指標(biāo)卻出出現(xiàn)了較大幅幅度的下滑，說(shuō)說(shuō)明200882010這這三年企業(yè)的的資金營(yíng)運(yùn)能能力明顯上升升，而20111年企業(yè)的的資金營(yíng)運(yùn)能能力明顯下降降，且低于22008年水水平。200820011年萬(wàn)科科地產(chǎn)總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別別為0.37、0.338、0.29和0.28

55、,與萬(wàn)科科地產(chǎn)同期數(shù)數(shù)據(jù)相比，我我們可以看到到臥龍地產(chǎn)220082011這這四年的總資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率指指標(biāo)均高于萬(wàn)萬(wàn)科地產(chǎn)的同同期指標(biāo)，說(shuō)說(shuō)明臥龍地產(chǎn)產(chǎn)資金營(yíng)運(yùn)能能力相比房地地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)業(yè)較強(qiáng)。九、公司有關(guān)的的財(cái)務(wù)問(wèn)題分分析（一）盈利能力力問(wèn)題2008年2009年2010年2011年?duì)I業(yè)收入831,9933,556.831,043,9960,4007.312,198,7796,4664.66993,9733,960.02營(yíng)業(yè)總成本659,3500,153.21801,3700,514.331,630,7746,4448.21829,1100,523.22銷(xiāo)售費(fèi)用13,610,914.00629,1

56、57,927.00535,825,502.88729,532,132.775管理費(fèi)用27,102,767.99737,632,188.88068,716,420.66372,059,624.332財(cái)務(wù)費(fèi)用-841,5220.93663,6322.877,615,3364.1666,333,5582.444資產(chǎn)減值損失31,316,220.22516,604,972.552150,0144,959.8626,562,392.447從以上表中數(shù)據(jù)據(jù)看出，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有以下問(wèn)題題：1、營(yíng)業(yè)收入22008年-2010年年每年遞增，22010年?duì)I營(yíng)業(yè)收入和成成本的比值相相差有點(diǎn)大，說(shuō)說(shuō)明成本得到到了有效的控控

57、制，而20011年收入入大幅度下滑滑，但是營(yíng)業(yè)業(yè)總成本下降降的幅度相對(duì)對(duì)較小。2、2011年年的營(yíng)業(yè)收入入沒(méi)有比20009年多的的情況下，銷(xiāo)銷(xiāo)售費(fèi)用卻反反而比較高。3、2011年年管理費(fèi)用數(shù)數(shù)額特別大。22010年?duì)I營(yíng)業(yè)收入2,198,7796,4664.66元元, 管理費(fèi)費(fèi)用68,7716,4220.63元元，20111年?duì)I業(yè)收入入993,9973,9660.02元元，管理費(fèi)用用72,0559,6244.32元，在在收入減少的的情況的，費(fèi)費(fèi)用反而上升升。（二）資產(chǎn)質(zhì)量量問(wèn)題從圖形看出20008年-22010年該該公司的流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)的質(zhì)量量狀況逐漸變變好，存活所所占比重下降降，應(yīng)收賬款款所占的份

58、額額幾乎可以忽忽略不計(jì)，貨貨幣資金的比比重也上升。22011年的的資產(chǎn)質(zhì)量下下降，流動(dòng)資資產(chǎn)減少，存存貨增加，貨貨幣資金減少少。（三）償債問(wèn)題題流動(dòng)比率年份2008200920102011臥龍地產(chǎn)1.821.772.412.97速動(dòng)比率年份2008200920102011臥龍地產(chǎn)0.320.871.190.90權(quán)益乘數(shù)年份2008200920102011臥龍地產(chǎn)2.872.302.151.86資產(chǎn)負(fù)債率年份2008200920102011臥龍地產(chǎn)65.1856.5853.3946.19從表中數(shù)據(jù)看出出，20088年-20111年流動(dòng)比比率，20111年的速動(dòng)動(dòng)比率略有下下降，可以說(shuō)說(shuō)明該公司短

59、短期償債能力力增強(qiáng)，但是是權(quán)益乘數(shù)和和資產(chǎn)負(fù)債率率逐年減少，說(shuō)說(shuō)明臥龍地產(chǎn)產(chǎn)長(zhǎng)期償債能能力卻減弱。（四）資金營(yíng)運(yùn)運(yùn)能力問(wèn)題項(xiàng)目2008年2009年2010年2011年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（周轉(zhuǎn)次數(shù)）0.38510.51060.77950.2906流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率（周轉(zhuǎn)次數(shù)數(shù)）0.45460.44930.68770.3013固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率（周轉(zhuǎn)次數(shù)數(shù)）168.49888107.29991151.7322962.07166存貨周轉(zhuǎn)率（周周轉(zhuǎn)次數(shù)）0.36410.42790.74770.3063應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率率（周轉(zhuǎn)次數(shù)數(shù)）45.4582234.4877734.2212219.789從以上表看出，2200

60、8年-2010年年臥龍公司的的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率和流動(dòng)資資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和和存貨周轉(zhuǎn)率率上升，說(shuō)明明這三年公司司資金營(yíng)運(yùn)情情況比較好，固固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率和應(yīng)收周周轉(zhuǎn)率總體呈呈下降的趨勢(shì)勢(shì)，說(shuō)明該公公司的應(yīng)收賬賬款的變現(xiàn)能能力變差，有有可能會(huì)增加加更多的壞賬賬損失。針對(duì)對(duì)這種情況公公司應(yīng)該要采采取必要的收收賬政策和銷(xiāo)銷(xiāo)售政策，盡盡早收回應(yīng)收收賬款，增加加資產(chǎn)的流動(dòng)動(dòng)性，提高企企業(yè)的盈利能能力。十、總結(jié) （1）臥臥龍地產(chǎn)公司司20082011年年業(yè)績(jī)回顧 2008年年,受全球金融融危機(jī)和國(guó)家家宏觀調(diào)控等等因素的影響響，整體房地地產(chǎn)市場(chǎng)低迷迷，持幣觀望望的氣氛較為為濃厚；公司司通過(guò)狠抓市市場(chǎng)、強(qiáng)化管管理、提高