房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對宏觀調(diào)控政策_第1頁
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文檔簡介

1、房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對宏觀調(diào)控政策內(nèi)容摘要:在正確對待房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的市場背景的根底上,理性分析宏觀調(diào)控的效應(yīng)及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響,然后提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控政策的策略。關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)策略目前房地產(chǎn)業(yè)過熱跡象逐漸顯露,為了房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)開展,政府宏觀調(diào)控的兩記“重拳控制土地和控制信貸,正擊中了整個房地產(chǎn)業(yè)的要害,房地產(chǎn)企業(yè)必將在調(diào)控中不斷地進展自身調(diào)整。正確對待宏觀調(diào)控,便成為房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對宏觀調(diào)控的關(guān)鍵。正確對待宏觀調(diào)控的市場背景目前房地產(chǎn)市場根本呈持續(xù)安康開展態(tài)勢,但也出現(xiàn)了部分房價上漲過快、投資過熱等問題,已引發(fā)了新一輪的房地產(chǎn)過熱。主要表如今:房地產(chǎn)投資增長過猛近年來房價

2、連年上漲,吸引大量資本的涌入,導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的投資幾乎是以大爆炸的方式急劇增長。19982022年每年投資增長的環(huán)比分別為13.7%、13.5%、21.5%、27.3%、21.9%和32.5%,平均年增幅為21.7%。2022年第一季度固定投資增長過快,尤其是房地產(chǎn)工程的開發(fā)投資增長高達41%。房地產(chǎn)供求構(gòu)造嚴重失衡目前我國各地高收入家庭只占極小的部分(約占10%),而中低收入家庭才是社會的主要組成部分。在房地產(chǎn)開發(fā)建立過程中,各地應(yīng)該多開發(fā)建立低價位的經(jīng)濟適用住房才能滿足廣闊中低收入家庭的需要。但是現(xiàn)實情況是供給構(gòu)造暫時性失衡,集中表如今高檔房、花園別墅過多,中低價住房、特別是動遷用房短缺,導(dǎo)

3、致住房平均價格上漲過快。房地產(chǎn)價格上漲過快商品住房價格與家庭收入的比例,是居民支付才能的標(biāo)志。房價收入的比值越小,居民買房才能越強。上海2001-2022年商品房價格平均漲幅分別為1.8%、8.2%、24.2%,呈一路上升態(tài)勢,三年漲幅累計到達34.2%,成為房價增長最快的省市,這一增長速度遠遠超過上海居民的收入增長幅度。房地產(chǎn)貸款比重過高房地產(chǎn)融資渠道單一,對銀行依賴度過高。銀行由于有實物抵押認為房地產(chǎn)抵押貸款是非常平安的,從而增加貸款額度。在這種機制作用下,銀行貸款余額中30%以上的貸款都流向了房地產(chǎn)領(lǐng)域。隨著房地產(chǎn)價格的上漲,金融風(fēng)險會相應(yīng)增加,甚至?xí)鸷甏蟮慕鹑谖C。房地產(chǎn)企業(yè)盲目圈

4、地自2001年以來,各路開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)的開展充滿著預(yù)期希望,于是一股規(guī)模宏大、聲勢不小的征地運動正在全國各大中城市掀起。房地產(chǎn)投資客增多近年來城市居民的收入大幅增長,而投資渠道卻非常狹窄。為了降低投資風(fēng)險,進步收益,許多投資者紛紛將目光投向房地產(chǎn)市場,導(dǎo)致虛假的需求現(xiàn)象。由于開發(fā)投資量和開工面積的增長速度明顯高于同期商品房銷售的增長,使我國商品房空置面積大幅度增加,空置面積增長幅度為9.2%。至2022年9月全國空置房面積增加到1.25億平方米,空置率估計為26%,已遠遠超過國際公認的10%15%的戒備線。理性對待目前的宏觀調(diào)控理性對待調(diào)控的力度回憶這些年房地產(chǎn)業(yè)開展的歷程,我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷

5、了兩次房地產(chǎn)過熱的調(diào)控,其中,1993年大規(guī)模的對部分地區(qū)“過熱的宏觀調(diào)控。90年代房地產(chǎn)增長是在一個房地產(chǎn)投資與消費的低潮期起步的,過高的投資沒有消費市場的支撐,而如今的房地產(chǎn)投資增長是在連續(xù)多年的高速增長程度上,有較高的住房需求的根底;90年代房地產(chǎn)投資增長是以國有資產(chǎn),特別是財政資金與銀行貸款投資為主的增長和以國有資金為主的消費,而如今的房地產(chǎn)市場是以非國有投資為主和以個人消費為主的市常所以,當(dāng)前宏觀調(diào)控的市場背景與以前的調(diào)控有著根本的不同,不會采用一刀切的行政干預(yù)方法,企業(yè)不必對市場開展喪失信心。我國政府宏觀調(diào)控才能不斷增強,調(diào)控手段日趨成熟,經(jīng)濟運行趨于平穩(wěn)。宏觀調(diào)控的手段堅持市場化

6、的方向,沒有采取緊急剎車政策,而是從土地、金融政策上加以調(diào)控。從已經(jīng)出臺的政策看,絕大部分的政策還是采用經(jīng)濟的手段、市場的手段,不會對中國的經(jīng)濟和中國的房地產(chǎn)造成致命的傷害,只會使它安康開展。理性對待調(diào)控政策的效應(yīng)2022年至今調(diào)控政策不斷出臺。2022年2月央行發(fā)布?貨幣政策執(zhí)行報告?,3月治理整頓土地市場秩序,5月公布?最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件假設(shè)干問題的解釋?,6月121號文件和8月18號文件,9月實行第一部?物業(yè)管理條例?。2022年4月25日實行差異準備金率,并上調(diào)存款準備金率0.5個百分點,4月底,國務(wù)院下發(fā)通知,將房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)固定資產(chǎn)投資工程資本金比例從20%進步到

7、35%以上。同時地方政府從加大土地市場調(diào)控、優(yōu)化住房供給構(gòu)造、完善市場交易法規(guī)、建立預(yù)警預(yù)報機制、健全住房保障體系等五大配套措施調(diào)控房地產(chǎn)市常轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.土地政策的效應(yīng)分析國土資源部的11號令、國務(wù)院的45號文,是清理整頓土地市場的一個武器。經(jīng)營型土地的招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供給使得土地的實際供給者變成了市或者縣單一主體,這樣政府可主動介入市場,控制總量與供給構(gòu)造,可以防止開發(fā)商盲目儲藏土地,造成土地資源的浪費,從而提升對土地的調(diào)控才能。土地市場的供求關(guān)系更加穩(wěn)定,波動會更校同時,開發(fā)商獲得土地的方式以及過程都更為簡單明了,獲得土地的環(huán)節(jié)也減少了,有利于土地獲得的價格的穩(wěn)定或者穩(wěn)中有升

8、。土地供給的市場化程度會有比擬大的進步,各路開發(fā)商可以以公平競爭方式獲得土地,偶爾性的暴利時機減少,有利于促進整個行業(yè)平均利潤的形成和防止盲目追求效益的投資過度。金融政策的效應(yīng)分析從2022年121號文件到國務(wù)院出臺進步資本金政策的一系列金融調(diào)控措施,首先有利于通過利率、貸款期限、貸款投放時間和規(guī)模等信貸政策,使房地產(chǎn)信譽規(guī)模保持合理程度和內(nèi)部構(gòu)造。其次有利于標(biāo)準銀行對房地產(chǎn)的信貸業(yè)務(wù),對防范金融風(fēng)險有積極的影響;同時大幅度進步開發(fā)商自有資金比率,有利于降低房地產(chǎn)市場的供給風(fēng)險。再次,央行房貸政策要求嚴格控制土地儲藏貸款的發(fā)放,就是通過金融杠桿作用平衡土地的需求量,同時,又是在理順金融業(yè)與房地

9、產(chǎn)業(yè)的關(guān)系。最后,央行緊縮銀根政策,防止資金過量涌入,防止企業(yè)超負債才能超方案規(guī)模的開發(fā)工程,防止借用信貸資金進展商品房投機買賣行為的大量出現(xiàn)。這些都更加有利于整個市場的調(diào)整,使市場更加標(biāo)準,更加穩(wěn)定。調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響政府土地、金融調(diào)控措施必將對房地產(chǎn)業(yè)的開展產(chǎn)生深遠的影響,這些影響主要有:調(diào)控政策標(biāo)準市場,有助于為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個公平的市場競爭環(huán)境。調(diào)控措施將帶來的資金壓力,特別是中小開發(fā)企業(yè)瀕臨困境,將迫使一些開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變開發(fā)方向和開發(fā)方案。同時,調(diào)控勢必有可能把更多的投機性開發(fā)商逐出市場,企業(yè)將回歸理性和本分。調(diào)控措施將有助于促進企業(yè)的優(yōu)勝劣汰,在此過程中實力較弱、企圖投機的

10、開發(fā)商將會面臨較大壓力甚至被淘汰出局。經(jīng)過優(yōu)勝劣汰后生存下來的,必將是優(yōu)質(zhì)企業(yè),其抗風(fēng)險才能也將大為進步。調(diào)控措施在限制高檔住房和商業(yè)用房消費的同時,中低價住房消費由于事實上的進步預(yù)售門檻,也會受到一定的影響。部分消費者可能從原來的持幣購房變?yōu)閷r格下降產(chǎn)生預(yù)期,持幣觀望、延遲購房,削弱市場的活力和動力,必將影響房地產(chǎn)企業(yè)市場開展的信心。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對宏觀調(diào)控政策的策略正確對待房地產(chǎn)業(yè)的開展前景正確對待房地產(chǎn)市場需求目前房地產(chǎn)市場的開展是由實實在在的需求所支撐的。從今后的開展來看,黨的十六大提出的全面建立小康社會的奮斗目的要求,2022年國內(nèi)消費總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長7%以上。

11、經(jīng)濟的快速增長必然帶來對房地產(chǎn)的大量需求。房地產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛的狀態(tài),主要包括進步居住程度需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來購房需求四個方面。例如,根據(jù)上海的需求分析,每年商品住宅的需求到達2000萬平方米。按此要求,房地產(chǎn)業(yè)在這20年里必須持續(xù)地以高于國民經(jīng)濟的開展速度向前開展。正確對待房地產(chǎn)企業(yè)利潤房地產(chǎn)市場處于平衡狀態(tài)時,房地產(chǎn)資金利潤率程度,一般應(yīng)當(dāng)為社會平均利潤率。雖然房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、周期長、環(huán)節(jié)多、風(fēng)險也較高,在正常操作情況下,房地產(chǎn)利潤率稍高一些,也應(yīng)視為正常。但它歸根到底會受到社會平均利潤率的制約。隨著土地供給的市場化程度的進步和房地產(chǎn)市場公平競爭環(huán)境的形成

12、,房地產(chǎn)開發(fā)獲得暴利的時代總體上已過去,平均利潤的時代已經(jīng)到來。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對調(diào)控政策的策略投資決策理性化投資規(guī)模理性化,不可盲目做大。根據(jù)企業(yè)自身的資金實力,認真進展市場調(diào)研,正確進展目的市場定位,合理安排投資規(guī)模。投資構(gòu)造理性化。認真承受政府指導(dǎo),吃準市場趨向,適應(yīng)中低收入者需求,多開發(fā)中低價位住房。投資領(lǐng)域理性化,積極參與城市建立用地的拓展和全面整理。土地開發(fā)、土地拓展、土地整理,在地產(chǎn)業(yè)上是一個非常值得探究的領(lǐng)域。投資區(qū)域多樣化,不要盲目集中城區(qū)。城市化進程中小城鎮(zhèn)建立,對于房地產(chǎn)企業(yè)是一個可開拓的新市常經(jīng)營管理科學(xué)化管理出效率,要求開發(fā)商練好內(nèi)功,做好自己的產(chǎn)品。練內(nèi)功主要著重大力進

13、步管理人員素質(zhì),努力進步資金經(jīng)營效率,合理安排建立周期。注重品牌戰(zhàn)略在市場經(jīng)濟條件下,企業(yè)的市場行為往往成為決定企業(yè)命運的關(guān)鍵因素。企業(yè)應(yīng)當(dāng)承當(dāng)一定的社會責(zé)任,對消費者負責(zé),遵紀守法,照章納稅,以標(biāo)準的市場行為建立良好的公眾形象,從而贏得市常房地產(chǎn)業(yè)已進入品牌競爭的時代。在品牌創(chuàng)業(yè)階段,競爭的重心以從單個樓盤間的比賽,變成企業(yè)間實力的比拼。品牌是一種無形資產(chǎn),更是一個整體概念,除有形產(chǎn)品外,還包括附加產(chǎn)品,即消費者購房所得到的附加效勞和附加利益。只有那些具有品牌優(yōu)勢并且經(jīng)歷豐富的房地產(chǎn)企業(yè),才會贏得更大的開展機遇。多元化融資渠道銀根收緊和房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻進步,無疑對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑,運用兼并重組、結(jié)合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運作,盤活現(xiàn)有資產(chǎn),做大做強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),為新一輪的開展打下堅實的基矗不斷創(chuàng)新產(chǎn)品與效勞單位和家庭由于經(jīng)濟實力的不同而對房地產(chǎn)包括住宅具有不同層次的需求,同時隨著人們收入程度的進步、生活程度的改善,人們消費需求也在發(fā)生變化。因此適應(yīng)不同層次人的要求,適應(yīng)不同層次人程度進步了以后對住房的需求,就要求房地產(chǎn)企業(yè)不斷推出的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新種類,以滿足市場的需求。只要有變化就是新的賣點,就可以推動房地產(chǎn)開發(fā)向一個新層次、新的高度開展。

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