貸款買(mǎi)房很多學(xué)問(wèn)復(fù)習(xí)進(jìn)程

1、文檔編碼 : CS7O3J2G4Y5 HO7N9V7E1Y2 ZO5A2O2V3X8貸 款 買(mǎi) 房 很 多 學(xué) 問(wèn)精品文檔伴侶,你貸款買(mǎi)房了嗎？你貸款買(mǎi)房時(shí),是不是只看他們用運(yùn)算器算,而一點(diǎn)沒(méi)關(guān)懷你的貸款方式和仍款方式？假如是,你就確定遭受了售房者和銀行的忽悠,你將可能多付上萬(wàn),甚至上十萬(wàn)的利息；不信你就看一看；貸款運(yùn)算公式：貸款公式主要有兩種,它們分別叫做等額本息貸款運(yùn)算公式和 等額本金貸款運(yùn)算公式 ；這兩個(gè)公式的最大不同：在于運(yùn)算利息的方式不同；前者接受的是復(fù)合方式運(yùn)算利息 即本金和利息都要產(chǎn)生利息 ,后者接受簡(jiǎn)潔方式運(yùn)算利息 即只有本金產(chǎn)生利息 ；這樣,在其它貸款條件相同的情形下,等額本

2、息貸款很明顯地要比等額本金貸款多出許多利息；另外,等額本息貸款運(yùn)算出的每期仍款金額都相等；而等額本金貸款運(yùn)算出的每期仍款金額就不同,從仍款前期都后期,金額逐步削減；1；等額本息貸款運(yùn)算公式 : 每月仍款金額 簡(jiǎn)稱每月本息 = 貸款本金 X 月利率 （1+月利率） 仍款月數(shù) - （1+月利率） 仍款月數(shù) - 1 2；等額本金貸款運(yùn)算公式 : 每月仍款金額 簡(jiǎn)稱每月本息 = 收集于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系治理員刪除精品文檔（貸款本金 / 仍款月數(shù)） + 本金 - 已歸仍本金累計(jì)額 X 每月利率后期,金額逐步削減；等額本息貸款與等額本金貸款比較國(guó)內(nèi)銀行最早推出的貸款方式是等額本息貸款；但在2022 年

3、6 月份的時(shí)候,突然有媒體揭秘,說(shuō)銀行仍有一種等額本金的貸款方式?jīng)]有告知消費(fèi)者；并算了一筆帳,買(mǎi)一套房子貸款40 萬(wàn)元 30 年,前者比后者要多出利息10 萬(wàn)元之巨；消費(fèi)者一片埋怨；于是有媒體總結(jié)如下：銀行方在乎信貸額度 仍款方式不能挑售樓員關(guān)懷提取傭金 貸款銀行不能選開(kāi)發(fā)商期望早收放貸 按揭律師不算帳購(gòu)房者的利益誰(shuí)計(jì)較 你的利益誰(shuí)知道等額本息貸款與等額本金貸款相比,在正常仍款情形下,等額本金貸款的確能節(jié)省許多利息；但為什么在國(guó)外,接受等額本息貸款的借款人能比等額本金貸款節(jié)省更多的利息呢？當(dāng)您明白了貸款后,您會(huì)發(fā)覺(jué)目前國(guó)內(nèi)有成千上萬(wàn)的借款人每年都無(wú)謂地多支付著成千上萬(wàn)的利息；下面,我來(lái)深化地分

4、析這兩種貸款,從而可以得出一個(gè)結(jié)論,等額本息貸款通過(guò)調(diào)整仍款方式,可以在節(jié)省利息和節(jié)省時(shí)間方面,比等額本金貸款更好；兩種貸款的利息運(yùn)算方式下面我們先來(lái)分析一下這兩種貸款在傳統(tǒng)的仍款方式下的區(qū)分；收集于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系治理員刪除精品文檔在運(yùn)算利息方面,等額本息貸款為什么與等額本金貸款有那么大的差別？緣由在于兩者運(yùn)算利息的方式不同；等額本息貸款 接受的是復(fù)合利率運(yùn)算；在每期仍款的結(jié)算時(shí)刻,剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金 貸款余額 一起被計(jì)息,也就是說(shuō)未付的利息也要計(jì)息,這好像比 “ 利滾利 ” 仍要厲害；在國(guó)外,它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸 款方式；等額本金貸款 接受的是簡(jiǎn)潔利率方式運(yùn)算利

5、息；在每期仍款的結(jié)算時(shí)刻,它只 對(duì)剩余的本金 貸款余額 計(jì)息,也就是說(shuō)未支付的貸款利息不與未支付的貸款 余額一起作利息運(yùn)算,而只有本金才作利息運(yùn)算；因此,在傳統(tǒng)仍款方式下,貸款周期越長(zhǎng),等額本息貸款就要比等額本金貸款 產(chǎn)生越多的利息；所以 ,假如借款人無(wú)法調(diào)整 或選擇 仍款方式的話,貸款周 期越長(zhǎng)的借款人,越應(yīng)當(dāng)選擇等額本金貸款；兩種貸款的每期仍款特點(diǎn)讓我們連續(xù)分析這兩種貸款的區(qū)分；雖然等額本金貸款能節(jié)省許多利息,但等額本金貸款的“ 缺點(diǎn) ” 是它的每期仍款金額都不同,而且是前期仍款金額較重,后期仍款金額較輕；這要求借款人的仍款才能要適應(yīng)這種情形；而對(duì)于等額本息貸款來(lái)講卻沒(méi)有這樣的“ 缺點(diǎn)”

6、,它的每期仍款金額都相同；借款人可以比較簡(jiǎn)潔地依據(jù)自己仍款才能,收集于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系治理員刪除精品文檔制定貸款方案；但要留意的是,等額本金貸款的每期仍款額雖然不等,但它的每期平均仍款金額卻比等額本息貸款低許多；下面兩張截圖來(lái)自于 貸款分析師 軟件 , 呈現(xiàn)了兩種貸款的每期仍款特點(diǎn)；. 等額本息貸款仍款表（部分）：每期仍款額相同. 等額本金貸款仍款表（部分）：每期仍款額不同下面的分析,將能夠進(jìn)一步揭示出貸款的奧妙；收集于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系治理員刪除精品文檔兩種仍款的比較前面介紹了兩種貸款方式各自的特點(diǎn),我用表格歸納如下；等額本息貸款 等額本金貸款計(jì)息方式簡(jiǎn)潔利率計(jì)息復(fù)合利率計(jì)息每期仍款本

7、息等額不等額（前期重,后期輕）每期仍款本金前期輕,后期重等額每期仍款利息前期重,后期輕前期重,后期輕利息飆升速度加速度勻速度國(guó)內(nèi)流行度主流弱流 . 國(guó)際流行度主流弱弱流操作靈敏程度強(qiáng)弱運(yùn)算難度高難較難評(píng)判可以造出最好的仍款方選它沒(méi)錯(cuò),但可能不會(huì)是最案,也可以造出最糟糕的好方案；留意上表中,等額本息貸款的流行度 和操作靈敏度 都超過(guò)了等額本金貸款；由于等額本息貸款占有主導(dǎo)位置,所以許多數(shù)學(xué)家對(duì)其進(jìn)行了深化的爭(zhēng)論,并發(fā) 現(xiàn)等額本息貸款中, 除了利率以外,仍款方式和貸款周期對(duì)利息的影響也特殊 大；超越等額本金貸款之一：雙周加速仍款歸功于運(yùn)算機(jī)的普及以及軟件工程師的努力,現(xiàn)在的老百姓可以象貸款精算師

8、一樣,輕易地把握貸款的各種運(yùn)算方法,細(xì)致地對(duì)貸款方案作分析比較,深化收集于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系治理員刪除精品文檔地明白貸款方法的多樣性；這使得借款人可以依據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況,靈敏地采 用一些仍款方式,來(lái)削減利息、縮短貸款期限,減輕貸款利率變化所帶來(lái)的壓 力；等額本息貸款中的 雙周加速仍款 就能用來(lái)削減利息、縮短貸款期限,達(dá)到與等 額本金貸款相同的效力；下面我用一個(gè)簡(jiǎn)潔例子來(lái)說(shuō)明；假設(shè)您貸款30 年 50 萬(wàn)元,分別接受等額本息貸款的標(biāo)準(zhǔn)月仍款、等額本息貸款的雙周加速仍款、等額本金貸款三種方式計(jì) 算；貸款年利率為 6.39%；下面我用貸款分析師軟件（個(gè)人版）的二張截圖來(lái) 說(shuō)明它們的差別；.等額本息

9、貸款截圖：標(biāo)準(zhǔn)的月仍款 用等額本息貸款運(yùn)算器運(yùn)算 收集于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系治理員刪除精品文檔.等額本金貸款截圖 用等額本金貸款運(yùn)算器運(yùn)算 .等額本息貸款截圖：雙周加速仍款 用等額本息貸款運(yùn)算器運(yùn)算收集于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系治理員刪除精品文檔. 雙周加速仍款與等額本金貸款的對(duì)比依據(jù)上面三張截圖制作出下表,以便各位比較；原始本金等額本息貸款之等額本息貸款之標(biāo)準(zhǔn)月仍款 參等額本金貸款雙周加速仍款照 50 萬(wàn)50 萬(wàn)50 萬(wàn)貸款年利率6.39% 6.39% 6.39% 貸款周期30 年30 年24 年 1 個(gè)月支付頻率每月支付一次每月支付一次每?jī)芍苤Ц兑淮蚊吭轮Ц督穑?,124.26 月 ￥2,72

10、3.84 月平均 值 ￥3,124.26 4額周 利息累計(jì)￥483,100.27￥624,733.6￥480,581.25仍款期數(shù)360 期360 期629 期節(jié)省利息- ￥144,152.35￥141,633.33 收集于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系治理員刪除精品文檔節(jié)省天數(shù)- 0 天2,135 天每年需多仍每年仍款不等￥3,124.26- 款貸款成本率124.95% 96.125% 96.62% 以等額本息貸款的標(biāo)準(zhǔn)月仍款為參照,從上表中可以看出,等額本息貸款中的雙周加速仍款方式像等額本金貸款一樣,也能大量的節(jié)省利息；雙周加速仍款雖然比等額本金貸款多付 將近 6 年；2500 元的利息,但貸款周期

11、卻比等額本金貸款縮短了等額本息貸款中的雙周加速仍款看起來(lái)仍不錯(cuò),但在美國(guó),選擇它的借款人只 是特殊小的一部份人,大部分借款人選擇的是等額本息貸款中的 額外仍款 方 法；它比雙周仍款方法操作起來(lái)更便利、更靈敏、更省錢(qián)；超越等額本金貸款之二：額外仍款在等額本息貸款中,接受部分提前仍款,是節(jié)省貸款利息和縮短貸款時(shí)間的基 本方法,也是最有效的方法；它主要有兩種方式,一是上面介紹的 加速仍款 ,另一種是這里介紹的 額外仍款 ；而額外仍款就更簡(jiǎn)潔、靈敏,在國(guó)外,它是借 款人的主要仍款方式；最典型的方法就是在每年的最終一期仍款中,多付上一 筆同樣金額的仍款；由于這種方法比較靈敏,所以,假如借款人為了達(dá)到自己

12、的財(cái)務(wù)目標(biāo),就需要經(jīng)過(guò)幾次試算來(lái)準(zhǔn)備自己的額外仍款時(shí)間、頻率和金額；在這里,為了說(shuō)明這種仍款方法可以比等額本金貸款節(jié)省更多的利息,假設(shè)借款人有這樣一筆貸收集于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系治理員刪除精品文檔款, 30 年貸款周期 50 萬(wàn)元,每月仍款一次,貸款年利率為 6.12%,經(jīng)過(guò)幾次試算后發(fā)覺(jué),在正常仍款表的每年最終一期仍款中,多付上一筆 3,360 元的仍款,就貸款合計(jì)利息就剛好開(kāi)頭少于等額本金貸款的合計(jì)利息；. 等額本息貸款之額外仍款表 部分 . 額外仍款與等額本金貸款之比較收集于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系治理員刪除精品文檔上圖是兩種貸款的比較,顯示了等額本息貸款加額外仍款可以比等額本金貸款節(jié)省更多

13、的利息；我們可以用3,360 元額外仍款作為一個(gè)閥值來(lái)調(diào)整節(jié)省利息的多少：比該閥值越大,就比等額本金貸款節(jié)省的利息越多；比該閥值越小,就比等額本金貸款節(jié)省的利息越少；當(dāng)?shù)扔谠撻y值時(shí),就比等額本金貸款節(jié)省利息 151.46 元,節(jié)省貸款時(shí)間5 年 10 個(gè)月 2129 天 ；所以假如借款人選擇了等額本息貸款,確定要考慮相應(yīng)的額外仍款或加速仍款；. 綜合對(duì)比將上面的運(yùn)算結(jié)果用下表綜合地進(jìn)行比較,以便更全面地了等額本息貸款和等額本金貸款的差別；原始本金 貸款年利率 貸款周期支付頻率 每月支付金額 利息累計(jì) 仍款期數(shù)等額本金貸款等額本息貸款 + 額外仍 款50 萬(wàn)50 萬(wàn)6.12% 6.12% 30

14、年24 年 2 個(gè)月每月支付一次每月支付一次￥2,667.43 月平均值 ￥3,036.44￥460,275.00￥460,123.54360 期290 期收集于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系治理員刪除精品文檔節(jié)省利息- ￥151.46 節(jié)省天數(shù)- 2,129 天 5 年 10 個(gè)月 每年需多仍款- ￥3,360.00 貸款成本率 92.055% 92.024% 對(duì)于借款人來(lái)講,治理好自己的貸款是一項(xiàng)特殊重要的理財(cái)項(xiàng)目；所以 重要的 是依據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)收入來(lái)制定財(cái)務(wù)目標(biāo)和仍款方案,而不是確定要比等額本金 貸款節(jié)省利息 ；而等額本息貸款加上額外仍款方法能夠幫忙借款人靈敏的理 財(cái)；秉持著省錢(qián)就是掙錢(qián)的原就,量

15、入為出,您確定能早日脫離貸款一族的苦 海；備注觀點(diǎn)：. 目前,老百姓的購(gòu)房貸款由于風(fēng)險(xiǎn)低、利潤(rùn)大成為銀行的最優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；但老百姓卻要付出繁重的經(jīng)濟(jì)代價(jià)；其原應(yīng)就在于國(guó)內(nèi)一些銀行實(shí)行各 種方式 例如要求繳納提前仍款違約金,限定提前仍款次數(shù),或者提高每 次提前仍款的金額 只答應(yīng)老百姓依據(jù)銀行的規(guī)定仍款,而不答應(yīng)老百姓 依據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況用其它提前仍款手段來(lái)縮短貸款周期和貸款利息；. 通過(guò)文章 “ 提前仍款與貸款違約金 ” 可以看出,國(guó)外銀行限制提前仍款 是為了防止貸款的成本遭受滅頂之災(zāi),而國(guó)內(nèi)一些銀行限制提前仍款是 為了讓自己的收益最大化；當(dāng)貸款利率上升時(shí),承擔(dān)缺失的是老百姓,收集于網(wǎng)絡(luò),如有侵權(quán)請(qǐng)聯(lián)系治理員刪除精品文檔而銀行卻在極端獲益的情形下連續(xù)獲益；而一旦不能達(dá)到收益最大化,就認(rèn)為有自己缺失,就要借用所謂的“ 遵循國(guó)際慣例 ” 或“ 與國(guó)際接軌” 的借口,