標(biāo)準(zhǔn)化廠房銷售策劃書模板

1、.XX興昊林投資管理有限公司昊林現(xiàn)代物流園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房銷售策劃書2013/8/6目錄1宏觀市場分析 -31.1XX市工業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析-31.2XX市物流行業(yè)發(fā)展態(tài)勢及分布 -31.3XX工業(yè)園發(fā)展情況-41.4政策解讀-42項(xiàng)目周邊市場調(diào)研分析 -52.1調(diào)研對象 -52.2 調(diào)研內(nèi)容 -52.3情況圖表 -63項(xiàng)目分析 -73.1項(xiàng)目概況 -73.2交通概況 -73.3運(yùn)營模式 -84示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房規(guī)劃建議 -84.1根據(jù)周邊市場信息數(shù)據(jù)分析示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房規(guī)劃建議 -84.2示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房配套建議 -105示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房設(shè)計(jì)目標(biāo) -116招商細(xì)則 -126.1銷售模式 -126.2招

2、商對象 -126.3招商價(jià)格 -136.4入園條件 -136.5招商流程 -137宣傳推廣策略 -137.1一期宣傳 -147.2二期宣傳 -147.3三期宣傳 -148經(jīng)濟(jì)效益分析 -14昊林現(xiàn)代物流工業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化廠房銷售策劃方案1宏觀市場分析1.1XX市工業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析根據(jù)省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)顯示,XX市近4年工業(yè)發(fā)展呈上升趨勢,發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn)明顯。20XX-20XX同比增長了4-5個(gè)百分點(diǎn),20XX亞洲金融危機(jī)對工業(yè)及出口行業(yè)影響較大,然而XX工業(yè)并未呈現(xiàn)較大波動,基本趨于平穩(wěn)。由此可見,XX工業(yè)發(fā)展總體上升趨勢顯著并呈現(xiàn)逐年遞增態(tài)勢。1.2XX市物流行業(yè)發(fā)展態(tài)勢及分布20XXXX市全市社會物流總額

3、達(dá)到6418.15億元。20XXXX社會物流總額達(dá)2615億元,同比增長20%。XX是西北發(fā)展核心地帶,物流運(yùn)轉(zhuǎn)及樞紐作用顯著,然而物流行業(yè)發(fā)展并未呈現(xiàn)規(guī)?；\(yùn)營。根據(jù)關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃布局,以XX國際港物區(qū)、XX機(jī)場及空港新城為物流行業(yè)規(guī)?；L(fēng)向標(biāo),帶動XX乃至西北地區(qū)物流也新發(fā)展。XX市物流分布較為集中的區(qū)域?yàn)槲鹘肌⒏蹌?wù)區(qū)、空港區(qū)。其余物流企業(yè)分布較為散點(diǎn),各工業(yè)園均有物流配套,大明宮建材、康復(fù)路、輕工等貨物集中運(yùn)轉(zhuǎn)區(qū)。根據(jù)XX物流行業(yè)發(fā)展的支柱行業(yè)為重型裝備制造業(yè)、中小加工企業(yè)物流運(yùn)轉(zhuǎn)需求。1.3XX工業(yè)園發(fā)展情況近年來由于城市發(fā)展需要,生產(chǎn)型工業(yè)逐步退出城市中心,入駐周邊較為空曠的郊縣以及

4、早先興起的村鎮(zhèn)式類如和平工業(yè)園魚化寨工業(yè)園等老式工業(yè)園區(qū)。然而此類工業(yè)園由于沒有進(jìn)行產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,入駐客戶產(chǎn)品單一且園區(qū)雜亂,管理混亂,問題十分顯著,隨著XX的城市擴(kuò)大勢必存在拆遷、購置集體土地合法性的隱患。根據(jù)關(guān)天經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃的出爐,XX作為西部開發(fā)的樞紐城市,工業(yè)發(fā)展集約化要求明顯,藍(lán)田、草灘、涇河、高凌等各周邊開始進(jìn)行大規(guī)模工業(yè)園擴(kuò)建,由于擴(kuò)建時(shí)間基本集中于近5年,致使工業(yè)園集約發(fā)展模式成為XX新興的發(fā)展模式。1.4政策解讀政策一：20XX6月25日,西咸新區(qū)是國務(wù)院批復(fù)頒布關(guān)中XX經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃,西部大開發(fā)十二五規(guī)劃確定的西部地區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的五大城市新區(qū)之一。涇河新城作為西咸新區(qū)五大重要組團(tuán)之

5、一,承擔(dān)著工業(yè)集約、集群、集成,筑巢引鳳、引鳳筑巢的重要任務(wù)。涇河新城重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)：現(xiàn)代物流園區(qū)、地理信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)。政策二：根據(jù)XX市工業(yè)發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整行動方案,到20XX以前,將完成50左右政府主導(dǎo)性企業(yè)的搬遷任務(wù),20XX,基本實(shí)現(xiàn)城墻內(nèi)無工業(yè)企業(yè),二環(huán)內(nèi)及二環(huán)沿線無高耗能、高污染、不符合城市規(guī)劃及安全生產(chǎn)的企業(yè),2015年,完成所有企業(yè)的搬遷改造。小結(jié)：XX工業(yè)發(fā)展態(tài)勢迅猛。XX市工業(yè)園區(qū)是近5年新興發(fā)展行業(yè),新興園區(qū)的各項(xiàng)配套及規(guī)劃均為試水階段,作為新興行業(yè),行業(yè)細(xì)則等都有待于開發(fā)。物流行業(yè)在XX發(fā)展較為分散,沒有形成集約化發(fā)展態(tài)勢。西部開發(fā)和大XX發(fā)展趨勢,XX將引領(lǐng)西北生產(chǎn)和消費(fèi)產(chǎn)

6、業(yè),物流樞紐功能顯著。2項(xiàng)目周邊市場調(diào)研分析2.1調(diào)研對象XX較成熟新興工業(yè)園區(qū),草灘工業(yè)園,渭北工業(yè)區(qū),涇河新城等發(fā)展中新型工業(yè)園區(qū),對形成規(guī)模各項(xiàng)機(jī)制較完善的單個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行抽樣調(diào)查。2.2調(diào)研內(nèi)容個(gè)項(xiàng)目的,地址,周邊環(huán)境,廠房各項(xiàng)規(guī)格數(shù)據(jù),操作模式。2.3情況圖表項(xiàng)目名稱地址周邊環(huán)境建筑情況情況說明華夏石材城草灘10路南段草灘工業(yè)園內(nèi),交通便利鋼結(jié)構(gòu)/現(xiàn)房/單層8米,為專業(yè)石材項(xiàng)目入住率80%以上一期租賃模式26元每平米印包基地草灘4路南段成熟園區(qū)配套完善。周邊入駐企業(yè)較多框架結(jié)構(gòu)/現(xiàn)房/4層1層4.8米,其余4.2米,承重500KG/平米,貨梯1部承重2噸,樓梯2部,樓面承重500公斤,柱

7、子間距7.8米,物業(yè)費(fèi)1.5元,多層捆綁式銷售,3680/平,基礎(chǔ)設(shè)施較為完善,有生活配套區(qū),傾向招商范圍輕加工、包裝類,單層面積1200平整棟5000可分割一半智巢產(chǎn)業(yè)園草灘6路草灘工業(yè)園內(nèi),經(jīng)開管委會將遷至其附近框架結(jié)構(gòu)/現(xiàn)房/6層1層4.8米,其余3.6米,承重500KG/平米,柱子間距7米,物業(yè)費(fèi)1.6元,多層捆綁式銷售,3680/平,基礎(chǔ)設(shè)施不完善,生活配套區(qū)準(zhǔn)備建,傾向招商范圍電子、醫(yī)藥、輕加工類,單層面積1260平-1800平,租價(jià)26元,逐層減2元,可享受政府補(bǔ)貼,由園區(qū)代辦,廠房出售均價(jià)4000元涇渭中小工業(yè)園涇渭新城、陜汽集團(tuán)周邊陜汽中鋼集團(tuán)帶動上下游框架結(jié)構(gòu)/期房/2層/

8、連體樓單層面積2500平,1層6米,2層4.5米,承重1層1000KG/平,2層600KG/平,3500元/平,物業(yè)費(fèi)2元。其1期200畝建設(shè)12棟鋼構(gòu)廠房,雙層,全部租完,為12家陜汽的上下游企業(yè),租金19元,物業(yè)2元其1期布局合理、環(huán)境好、綠化率高,有位置優(yōu)勢,屬于經(jīng)開集團(tuán)開發(fā),企業(yè)實(shí)力雄厚。溫商高制造涇河新城前期已有18家購地自建企業(yè)框架結(jié)構(gòu)/期房/4層,單層面積2000平左右,1層3500元2層以上2500均價(jià),其他未定美國產(chǎn)業(yè)園涇河新城企業(yè)內(nèi)部關(guān)系已引進(jìn)大量企業(yè)購地自建,剩余40畝價(jià)格為36 萬每畝綠化容積率求高中國鋰產(chǎn)業(yè)園涇河新城企業(yè)內(nèi)部關(guān)系已引進(jìn)大量企業(yè)項(xiàng)目占地約300畝,購地自

9、建私人場地涇渭新區(qū)高茹路東周邊有幾個(gè)正在建設(shè)大型企業(yè)鋼構(gòu),在建,集體用地,綠化配套較差,19元每平米。私人場地涇渭新區(qū)西銅高速各中小企業(yè)混亂分布鋼結(jié)構(gòu)租金12元,3年遞增15%,合同可簽20年。農(nóng)村集體用地注：紅色區(qū)域?yàn)楦偁庬?xiàng)目。小結(jié)：項(xiàng)目周邊市場主要操作模式以廠房定制,銷售,租賃為主。購地自建較為稀缺。廠房銷售價(jià)格在26003600元每平方米之間,根據(jù)地段周邊環(huán)境和企業(yè)實(shí)力及項(xiàng)目成熟度來定。銷售模式均為多層捆綁式銷售。租賃價(jià)格1226元平方米物業(yè)1.52元分私人場地和專業(yè)園區(qū)及鋼構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)。租期3至5年。面積20005000平方米,層高4.86米,承重500公斤每平米,配電100w平米。媒

10、體推廣主要有戶外大牌、報(bào)紙、電視、百度推廣。3項(xiàng)目分析3.1項(xiàng)目概況昊林園區(qū)整體規(guī)劃約2000畝,物流園區(qū)占地約859畝、鳳棲園占地約1029畝。區(qū)域交通以鐵路、陸路為主、航空為輔,園區(qū)位于XX涇河邊沿,西咸新區(qū)涇河新城內(nèi)。項(xiàng)目總體分為2期招商,1期物流園招商,2期鳳棲園招商。3.2交通概況園區(qū)東臨包茂高速,西靠咸銅鐵路,緊鄰涇渭新城鐵路專用線、包茂高速復(fù)線、西咸環(huán)線。距包茂速高速高涇大道出入口2公里,距西咸鐵路永樂站僅1公里,距XX國際機(jī)場18公里、距XX主城區(qū)鐘樓30公里、XX繞城高速18公里,高涇中路貫穿園內(nèi),園內(nèi)計(jì)劃新增3條規(guī)劃路,以滿足園區(qū)道路需求。3.3運(yùn)營模式期物流園招商模式以購

11、地自建、廠房銷售、廠房租賃為合作方式。廠房租賃招商計(jì)劃用地為 9 畝廠區(qū)配套計(jì)劃用地為6畝4示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房規(guī)劃建議4.1根據(jù)周邊市場信息數(shù)據(jù)分析,示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房規(guī)劃建議2層框架連體樓,中間連接部分一層挑空單棟面積25003000平方米單棟單層面積12001500平方米整棟面積50006000平方米例圖：詮釋：2層框架連體結(jié)構(gòu)便于企業(yè)進(jìn)行分割,以連體部位為分割線,左右兩邊均有獨(dú)立貨梯、樓梯,企業(yè)可以各自進(jìn)行貨物上下運(yùn)輸,不會相互干擾,中間連接部位還可做運(yùn)輸通道,連接部位2層則為企業(yè)辦公區(qū)域。根據(jù)市調(diào)信息周邊競爭項(xiàng)目廠房面積區(qū)間為20005000平方米,此規(guī)劃面積符合現(xiàn)行市場流通面積。4.2示

12、范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房配套建議沿示范性廠房及園區(qū)生活區(qū)域邊沿進(jìn)行園區(qū)配套建設(shè)和綠化建設(shè)如上圖結(jié)合園區(qū)配套可同步建設(shè)4層園區(qū)標(biāo)志性導(dǎo)視建筑園區(qū)內(nèi)部整潔,突出綠化和生活區(qū)及配套設(shè)施設(shè)立物業(yè)客服,企業(yè)服務(wù)中心詮釋：園區(qū)配套須與廠房同步完工,為企業(yè)員工提供宿舍、食堂、休息中心等,配套以租賃為主,僅為企業(yè)配套之用,為企業(yè)解決后顧之憂,便于企業(yè)入園。后期根據(jù)園區(qū)發(fā)展不斷推進(jìn)此配套區(qū)可按照底商+酒店模式進(jìn)行商業(yè)包裝,重新定位發(fā)售。標(biāo)志性導(dǎo)視建筑的建設(shè)以彰顯園區(qū)實(shí)力及未來發(fā)展方向。同時(shí)可以給客戶以直觀的視覺感官為園區(qū)整體設(shè)計(jì)定調(diào)。在建筑上可直視示范園區(qū)綠化為客戶洽談提供便利。前期項(xiàng)目形象展示區(qū)可設(shè)立在此。目的：增強(qiáng)示

13、范性廠房的示范性及標(biāo)志性,為企業(yè)樹立一個(gè)園區(qū)未來發(fā)展形象標(biāo)桿。整體布局以企業(yè)需求為出發(fā)點(diǎn),滿足企業(yè)入駐需求,所有建設(shè)任務(wù)均為企業(yè)入駐標(biāo)準(zhǔn)。5示范性標(biāo)準(zhǔn)化廠房設(shè)計(jì)目標(biāo)要求：靈活分割；廠房運(yùn)用的獨(dú)立性；體量成本節(jié)約性風(fēng)格：建議借鑒西方設(shè)計(jì)理念以中式元素融入設(shè)計(jì)風(fēng)格。詮釋：園區(qū)規(guī)劃龍鳳呈祥是以傳統(tǒng)的中式風(fēng)格為規(guī)劃理念,農(nóng)業(yè)觀光園設(shè)計(jì)風(fēng)格均以中式風(fēng)格為基調(diào),為統(tǒng)一設(shè)計(jì)風(fēng)格,建議運(yùn)用新中式格調(diào)。XX為中國古都,文化氣氛濃郁區(qū)域,周邊生活人群多受此熏陶,對于中式風(fēng)格較為認(rèn)同,且認(rèn)為中式風(fēng)格格調(diào)較高,隸屬高端品牌。故建議為新中式風(fēng)格融入西式理念進(jìn)行設(shè)計(jì)。如圖：新中式廠房新中式配套6招商細(xì)則6.1銷售模式：前

14、期租賃、整棟銷售、分割銷售、定制銷售6.2招商對象：結(jié)合宏觀市場分析,建議園區(qū)以物流產(chǎn)業(yè)及物流企業(yè)為主導(dǎo),企業(yè)生產(chǎn)加工、新興材料低碳環(huán)保、高科技研發(fā)為輔。物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展盡管是機(jī)遇然而發(fā)展較為稚嫩,不夠成熟,工業(yè)發(fā)展迅猛,增加工業(yè)企業(yè)入園有利于園區(qū)產(chǎn)品快速去化。招商對象范圍：以可以購置10畝以上土地,資金為1000萬以上的客戶為主,XX外遷企業(yè)及對土地?fù)碛休^大體諒需求企業(yè)為主,輻射周邊XX、戶縣、高凌等客戶為輔。外企及其他地域客戶結(jié)合6.3招商價(jià)格：基于市調(diào)信息,結(jié)合項(xiàng)目自身情況,前期示范性廠房價(jià)格如表：價(jià)格物業(yè)費(fèi)用備注招商3000元起/平米小于2元租賃12-19元/平方米建議多元式合作以土地自建

15、、廠房定制、標(biāo)準(zhǔn)化廠房銷售租賃同步打開前期開盤局面。6.4入園條件：企業(yè)依法注冊,從事合法經(jīng)營活動非污染型企業(yè)6.5招商流程客戶提交入園申請項(xiàng)目評審項(xiàng)目考察確定合同方式商務(wù)談判簽訂合同繳納款項(xiàng)雙方按照約定履行合同辦理進(jìn)場手續(xù)企業(yè)入駐7宣傳推廣策略由于工業(yè)地產(chǎn)客戶范圍較為局限性,渠道拓客及實(shí)力影響客戶對于銷售可起到促進(jìn)作用。根據(jù)市調(diào)信息,廠房銷售目前市場份額巨大,競爭壓力明顯,然而宏觀市場較為顯著,長期宣傳有利于樹立客戶的信任感。建議進(jìn)行階段性宣傳。7.1一期宣傳需增加物料：折頁、招商手冊、手提袋、紙杯、筆記本、饋贈禮品。媒體采用報(bào)紙廣告、形象大牌、網(wǎng)絡(luò)全面推廣。在銷售中心周邊進(jìn)行大牌包裝,在項(xiàng)目地進(jìn)行大牌展示,在臨界舊高速周邊項(xiàng)目地進(jìn)行園區(qū)形象字展示,西銅高速上大牌展示。目的：樹立企業(yè)形象,增加企業(yè)認(rèn)知度,釋放園區(qū)信息,樹立客戶信心,增強(qiáng)客戶認(rèn)知度,增加客戶來電上訪量。7.2二期宣傳需增加物料：DM單多樣化設(shè)計(jì)及產(chǎn)品多樣化推出,廠房手冊、VI物料增加以促進(jìn)企業(yè)形象推廣。以項(xiàng)目包裝、廠房示范區(qū)形象展示、老客戶跟蹤宣傳為主,輔以產(chǎn)品