城市花園小區(qū)智能化系統(tǒng)管理方案

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔城市花園小區(qū)智能化系統(tǒng)管理方案一、智能系統(tǒng)管理的前期措施我們將在智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試、驗收階段，選派高素質(zhì)專業(yè)人員提前介入，積極參于配合相關(guān)工作，力爭盡快盡早熟悉整個智能系統(tǒng)，在前期從物業(yè)管理角度給出建議。對相關(guān)上崗人員，進(jìn)行崗前業(yè)務(wù)技能、技術(shù)培訓(xùn)以及持續(xù)的在職培訓(xùn)。1對監(jiān)控總值班室人員進(jìn)行系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)工作原理，所轄設(shè)備的性能、原理、特點、操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范，故障處理方法、報警處理程序等方面的培訓(xùn)。2管理處相關(guān)人員進(jìn)行住宅內(nèi)智能系統(tǒng)終端設(shè)施操作、使用方法、檢查保養(yǎng)方法等方面的培訓(xùn)。3對工程維修人員進(jìn)行有關(guān)設(shè)備設(shè)施原理、使用操作方法、維護(hù)，維修規(guī)程

2、等方面的培訓(xùn)。4對保安員進(jìn)行住宅內(nèi)智能終端設(shè)施、巡更簽到器、停車場設(shè)備設(shè)施的使用操作方法以及各類事件處理程序等方面的進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)。5所述各類人員必須考核合格后，方能上崗、留崗。二、智能化系統(tǒng)的日常運行及維護(hù)保養(yǎng)（一）智能監(jiān)控中心的設(shè)置及運作 小區(qū)設(shè)置集中的智能監(jiān)控中心，遣專人實施24小時監(jiān)控操作，當(dāng)班人員負(fù)責(zé)全小區(qū)運行狀況的監(jiān)視及信息采集、傳遞、記錄、反饋等，作為小區(qū)總值班聯(lián)絡(luò)各種支持和資源，完成小區(qū)正常運行或應(yīng)急狀態(tài)下的協(xié)調(diào)、調(diào)度功能。智能監(jiān)控中心實行3班倒，每班1人，在任何情況下堅守崗位、履行總值班職能。智能監(jiān)控中心權(quán)限及職能：負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)之監(jiān)控主機設(shè)備的運行操作、維護(hù)。負(fù)責(zé)小區(qū)運行信息

3、收集、統(tǒng)計、分析、傳遞，制作統(tǒng)計報表。受理小區(qū)住戶、業(yè)主及本管理處其它崗位人員提出的服務(wù)申請與投訴，協(xié)調(diào)相關(guān)人員并予以處理，對處理結(jié)果作電話回訪和記錄。發(fā)生應(yīng)急事件時，履行調(diào)度指揮職能，及時組織力量處理并向上級報告。（二）智能化系統(tǒng)的日常運行 1保安巡更系統(tǒng) 為保證保安巡更人員切實巡查到位，及時了解巡查過程中的任何異常情況和保障巡查人員的人身安全，根據(jù)小區(qū)所布置的巡更簽到點和小區(qū)特征，管理處將組織隊伍，合理安排路線，實行24小時全天候巡更。智能中心將把巡更路線、簽到器點對點的時間間隔和巡更遙控器、對講機的資料記入電腦加以控制。當(dāng)出現(xiàn)異常情況報警時，監(jiān)控人員將立即與巡更人員進(jìn)行對講聯(lián)系，確認(rèn)情況

4、類別。一般情況時，由巡更人員處理后繼續(xù)按路線巡查，中心將記錄事發(fā)原因；遇要支援時，由智能中心派出快速應(yīng)急隊伍趕赴現(xiàn)場協(xié)助解決；緊急情況時，按本公司應(yīng)急處理方案辦理。為保證巡更人員和固定崗人員始終保持良好的體力和精神狀況，我們將制定合理的值班程序，對流動崗、固定崗、巡查路線進(jìn)行輪換。2水、電、燃?xì)庾詣映硐到y(tǒng)根據(jù)市政府關(guān)于水、電、氣抄表到戶統(tǒng)一收費的原則精神及小區(qū)的具體情況，管理處將密切配合市主管部門做好此項工作。燃?xì)獬?、計費由市燃?xì)夤矩?fù)責(zé)，而水電表的抄錄、計費等工作將由小區(qū)物業(yè)管理處配合供水、供電通過電腦終端進(jìn)行操作。我公司將積極創(chuàng)造條件，使三表自動抄表計費系統(tǒng)正常運作，以便準(zhǔn)確、及時、無

5、打擾地完成業(yè)主、客戶水電表抄錄，我方將與供水供電主管部門聯(lián)系，采用統(tǒng)一的計費標(biāo)準(zhǔn)和方法，按市政府規(guī)定實施統(tǒng)一收費，并以銀行托收方式結(jié)算，減輕居民水電費負(fù)擔(dān)，消除收費中間層糾紛。3智能停車管理系統(tǒng)小區(qū)管理處對于車輛的管理，除了采用固定崗?fù)?，將充分利用智能設(shè)備的先進(jìn)功能。智能中心將已辦理停車手續(xù)的車主資料記入電腦，并配發(fā)感應(yīng)式磁卡，控制道閘起落，完成車輛出入登記。一旦車主將磁卡丟失，應(yīng)立即報告管理處，可避免出現(xiàn)丟車事故。外來車輛的進(jìn)出在嚴(yán)格控制的情況下，由固定崗輸入該車資料方準(zhǔn)予進(jìn)場。出場時調(diào)出電腦資料核對無誤方能離開。未在智能停車系統(tǒng)監(jiān)控下的車輛無法進(jìn)出。4保安監(jiān)控系統(tǒng)電梯、小區(qū)及周邊各重要通道

6、等部位布置的攝像機，24小時密切監(jiān)控小區(qū)停車場、重要出入口、圍墻等主要場所。智能中心的監(jiān)控人員將實施24小時屏幕監(jiān)控，同時將異常情況記入錄像帶，以備查證。結(jié)合流動崗、固定崗的人員多層監(jiān)控，對小區(qū)的治安起到可靠的保障作用。當(dāng)出現(xiàn)異常情況時，監(jiān)控人員將視情況通知該區(qū)域的固定崗、巡更人員、快速應(yīng)急隊伍及公安部門進(jìn)行現(xiàn)場處理。緊急情況時按應(yīng)急處理方案執(zhí)行。5消防報警系統(tǒng)樓宇火災(zāi)危險性大，一旦起火則不易控制，消防安全至關(guān)重要。消防設(shè)施是樓宇火災(zāi)自救的重要手段。智能中心消防監(jiān)控設(shè)備必須24小時正常工作，所有消防設(shè)備必須保持完好。智能中心消防監(jiān)控在任何時候均有人值班，并嚴(yán)格按照公司消防設(shè)施管理規(guī)定，定時檢查

7、維護(hù)和試運行各消防系統(tǒng)設(shè)備，一旦發(fā)生火警信號，將按公司“應(yīng)急處理程序”和“滅火作戰(zhàn)方案”執(zhí)行。6電梯報警對講系統(tǒng)電梯是住宅樓宇和辦公樓重要的垂直交通工具，但由于電梯轎箱是一個較小的封閉空間，一旦發(fā)生停梯困人故障，被困人員會感到處于孤立無援境地，心情將十分緊張煩躁。因此電梯中設(shè)有報警按鈕和對外通話裝置。智能中心接聽報警后，一方面通過閉路電視觀察梯內(nèi)情況，并應(yīng)與梯內(nèi)被困人員保持聯(lián)系、給予安慰，囑其耐心等待救援；另一方面迅速通知管理人員解救被困人員。如電梯內(nèi)發(fā)生治安報警，智能中心將立即派巡更人員或快速應(yīng)急隊伍前往現(xiàn)場處理。7住戶安防系統(tǒng)住戶安防裝置是忠實的家庭衛(wèi)士，取代以往住宅樓宇普遍安裝的防盜網(wǎng)，

8、使小區(qū)環(huán)境更加整齊。當(dāng)有險情發(fā)生時，監(jiān)控人員將視情況通知該區(qū)域的固定崗、巡更人員和快速應(yīng)急分隊、公安等相關(guān)部門進(jìn)行現(xiàn)場處理。8電子布告欄智能監(jiān)控中心將充分利用電子布告欄的特點，及時向小區(qū)住戶發(fā)布時事消息，宣傳有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)及動態(tài)，發(fā)布天氣預(yù)報等與住戶相關(guān)的信息。定時公布物業(yè)管理費用的收支情況和小區(qū)重大改造項目情況介紹，通過這一窗口讓住戶能夠充分了解小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)思想及運作情況。9戶外綠地背景音樂系統(tǒng)為營造溫馨的小區(qū)環(huán)境，活躍小區(qū)氣氛，智能中心將根據(jù)小區(qū)的特點及住戶的層次結(jié)構(gòu)，按不同的季節(jié)、時間定時播放幽雅的音樂，可通過該系統(tǒng)發(fā)布一些重要信息，在相關(guān)的社區(qū)文化活動中發(fā)揮作用。10日常運行

9、的管理 （1）建立智能化系統(tǒng)設(shè)備檔案 設(shè)備分類及編號 建立設(shè)備臺帳和卡片 建立設(shè)備技術(shù)資料檔案 定期進(jìn)行設(shè)備全面測試聯(lián)動記錄編制日常運行管理制度及操作、維修規(guī)程操作維修人員常規(guī)培訓(xùn) 此措施能夠使操作維修人員了解系統(tǒng)構(gòu)成及工作原理、熟練掌握操作規(guī)程、維修保養(yǎng)規(guī)范、故障處理方法、報警處理程序等規(guī)定。人員經(jīng)培訓(xùn)考核合格后，方能上崗。（三）智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)1維護(hù)保養(yǎng)工作方式分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)兩個層次。 日常維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容主要是巡視檢查及調(diào)整、清潔，由值班、巡視人員進(jìn)行，重點在于監(jiān)控中心設(shè)備的外觀、功能狀態(tài)。定期維護(hù)保養(yǎng)工作內(nèi)容包含性能狀態(tài)檢查，系統(tǒng)試驗及計劃性修理，由維修人員按有關(guān)規(guī)范

10、進(jìn)行實施。2日常維護(hù)保養(yǎng)、定期維護(hù)保養(yǎng)質(zhì)量控制日常和定期維護(hù)保養(yǎng)均按相關(guān)工作規(guī)程實施。保養(yǎng)工作按工作性質(zhì)和區(qū)域劃分到人，專職負(fù)責(zé)。各責(zé)任人按規(guī)程、計劃作完保養(yǎng)維護(hù)工作后在相應(yīng)圖表中作記錄。管理處主任及工程師根據(jù)設(shè)備管理和維護(hù)保養(yǎng)制度分層次、分系統(tǒng)對設(shè)備狀況、保養(yǎng)工作質(zhì)量進(jìn)行定期和不定期檢查、評議，發(fā)現(xiàn)不合格即查找其發(fā)生原因，提出改進(jìn)措施并跟進(jìn)實施。對各責(zé)任人的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作質(zhì)量及效果之檢查評議結(jié)果，將作為員工工作業(yè)績量化考核的依據(jù)。3主要系統(tǒng)定檢工作要點閉路電視監(jiān)控子系統(tǒng)：對各處監(jiān)視探頭檢測鏡頭是否清潔，螺絲是否有松脫，云臺是否轉(zhuǎn)動靈活，線路是否連接完好，監(jiān)控室的屏幕圖象是否清晰，信號是否受

11、到干擾，24小時錄象機是否工作正常，錄制磁帶是否圖像清晰。檢測需每月進(jìn)行一次。中央監(jiān)控室機房監(jiān)控系統(tǒng)：檢測監(jiān)控室的空氣溫濕度是否符合標(biāo)準(zhǔn)，防靜電環(huán)境是否合格，各路子系統(tǒng)弱電信號是否連接正常，各主機及監(jiān)視器和電視墻顯示是否正常，各個設(shè)備接地是否良好，UPS不間斷電源是否工作良好。檢測需每季度進(jìn)行一次。停車場管理子系統(tǒng)：檢測道閘升降是否自如，讀卡器是否工作正常，各處指示燈是否正常動作，報警器是否工作，計算機停車場數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)是否運行良好。檢測需每季度進(jìn)行一次。消防監(jiān)控系統(tǒng)：檢測消防聯(lián)動控制臺各項控制功能是否有效，線路連接是否可靠，報警信號裝置是否失效。抽查煙、溫感探頭是否反應(yīng)正常，試驗消火栓破玻

12、按鈕信號是否有效，檢查消防電話、應(yīng)急廣播功能是否正常，檢查試驗送風(fēng)及排煙系統(tǒng)設(shè)備，檢測每月進(jìn)行一次。水電煤氣表自動抄表系統(tǒng)：檢查系統(tǒng)主機功能，檢查各戶數(shù)據(jù)是否出現(xiàn)不合理之嚴(yán)重盈縮，抽查電表、水表表身計度數(shù)與自動采集抄錄數(shù)是否有差，抽查有否人為干擾損壞計量表具現(xiàn)象。檢測每月進(jìn)行一次。背景音樂及電子布告欄：檢查各音響的音質(zhì)、音色、背景噪音水平，電子顯示屏顯示是否正常、清晰。三、充分發(fā)揮智能化系統(tǒng)在物業(yè)管理中的作用隨著科學(xué)技術(shù)的飛躍發(fā)展，信息技術(shù)、計算機技術(shù)越來越多地深入物業(yè)管理工作，樓宇智能化已成為現(xiàn)代高級商住樓中一個不可或缺的重要功能。管好用好小區(qū)的智能化系統(tǒng)是物業(yè)管理工作中一個極其重要的環(huán)節(jié)。

13、 （一）智能化系統(tǒng)的概況1系統(tǒng)構(gòu)成：（1）防盜、保安對講系統(tǒng)（2）火災(zāi)自動報警、消防聯(lián)動控制、電梯運行監(jiān)控系統(tǒng)（3）停車場智能化管理系統(tǒng)（4）自動抄送水、電、煤氣三表系統(tǒng)（5）住戶安防系統(tǒng)（6）小區(qū)巡更及閉路監(jiān)控周邊防護(hù)系統(tǒng)（7）電子布告欄及背景音樂系統(tǒng)功能：通過采用計算機集控技術(shù)，將各現(xiàn)場采集點的監(jiān)控對象的狀況集中到智能化監(jiān)控中心，經(jīng)電腦處理后作出處理決定并反映于智控顯示報警設(shè)備，使值班人員及時準(zhǔn)確掌握現(xiàn)場情況，并能通過遙控設(shè)備實施相應(yīng)操作。 （二）巡邏路線的最佳選擇最佳的巡邏路線與通訊工具將使各小區(qū)的安全管理無死區(qū)、盲區(qū)。合理的巡更簽到與智能監(jiān)控中心密切配合，及時處理突發(fā)事件；快速支援可靠

14、迅速，巡更人員無后顧之憂。流動崗巡邏路線的定時輪換將使巡更人員始終保持良好的精神狀態(tài)和充沛的體力。1建立以監(jiān)控中心為主導(dǎo)、技防為主、人防為輔的防范體系管理處將在小區(qū)的主要入口處設(shè)立固定崗，負(fù)責(zé)視線范圍內(nèi)的監(jiān)控，小區(qū)配備保安人員按指定路線進(jìn)行24小時巡邏監(jiān)控，固定崗、流動崗、智能監(jiān)控中心三者間隨時保持無線電對講機聯(lián)絡(luò)。智能監(jiān)控中心24小時全方位監(jiān)控，這就形成了一個內(nèi)外結(jié)合、立體交叉、動靜互補的全方位防范體系。2實行24小時安管員巡邏值勤層層落實管理責(zé)任，小區(qū)門衛(wèi)對出入小區(qū)的外來人員實行驗證登記，并由管理處主任負(fù)責(zé)監(jiān)督管理，如有突發(fā)事件發(fā)生，小區(qū)安管員1分鐘到達(dá)現(xiàn)場，并隨時調(diào)動附近值勤點的安管員在

15、3-5分鐘內(nèi)前往支援（如：聯(lián)合醫(yī)院、聯(lián)合大廈、桂園、愛榕園、文竹園等），以確保小區(qū)治安。巡邏路線的確定根據(jù)不同情況，按智能監(jiān)控系統(tǒng)配置特點，合理安排保安管理工作方案和巡邏路線 各固定崗 小區(qū)各巡更點 重點防火部位 小區(qū)內(nèi)重 要保衛(wèi)目標(biāo)保安防范圖巡邏路線應(yīng)根據(jù)小區(qū)不同時期的管理要求，因地因時制宜，制訂出恰當(dāng)方案，并經(jīng)常加以調(diào)整、交換，防止被人掌握規(guī)律造成漏洞。應(yīng)急處理養(yǎng)兵千日，用兵一時。一支隊伍是否訓(xùn)練有素、能征善戰(zhàn)，關(guān)鍵時刻的應(yīng)急處理能力最能體現(xiàn)隊伍整體素質(zhì)。xx物業(yè)管理公司有著豐富的管理經(jīng)驗和充分的人才資源，結(jié)合小區(qū)的實際狀況，建立一支指揮有序、團(tuán)結(jié)協(xié)調(diào)、令行禁止、技藝精湛的管理隊伍，能嚴(yán)格

16、按照預(yù)定程序，有條不紊地解決各種突發(fā)事件。1以智能監(jiān)控中心為主導(dǎo)的應(yīng)急信息處理網(wǎng)絡(luò) 居家報警 政府職能部門監(jiān)控設(shè)備 供水供電部門巡更保安 電梯保養(yǎng)公司固定保安 智能監(jiān)控中心 快速應(yīng)急隊伍 報警電話 （信息收集處理） 維修電工上級部門 管理處 巡更保安新聞媒介 固定保安其它 義務(wù)消防隊 公司后備支援 應(yīng)急信息處理網(wǎng)絡(luò)圖智能監(jiān)控中心在接到報警后，首先應(yīng)經(jīng)過核實，確定真?zhèn)?。如屬誤報，應(yīng)區(qū)分是人為還是設(shè)備誤報，再決定相應(yīng)處理方式；如屬實，視情況轉(zhuǎn)報相關(guān)職能部門處理。必要時報政府主管部門，如公安局、消防局、勞動局、自來水公司、供電局、煤氣公司等，并如實記錄在案。 2消防報警應(yīng)急處理xx物業(yè)管理公司歷年來

17、一直是深圳市消防工作先進(jìn)單位，多年來積累了豐富的消防工作經(jīng)驗。特別是隨著ISO9002質(zhì)量保證體系的建立，制定了更嚴(yán)密規(guī)范的程序文件（如“滅火作戰(zhàn)方案”、“突發(fā)事件的處理”等），管理處將嚴(yán)格按照文件的要求，將事故消滅在萌芽狀態(tài)。管理處全體員工均是義務(wù)消防宣傳員和消防救護(hù)員，平時在不同的崗位從事本職工作?；鹁l(fā)生時，迅速進(jìn)入緊急狀態(tài)，在智能中心統(tǒng)一指揮下履行自己的職責(zé)。按照公司的文件規(guī)定，每年還將舉行一次消防模擬演習(xí)，以檢驗和提高自身的消防和應(yīng)急能力。 知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。智能中心作為消防指揮中心，能充分發(fā)揮高技術(shù)的智能優(yōu)勢，及時準(zhǔn)確地收集各種信息，統(tǒng)一綜合分析后作出處理決定并能及時得到反饋

18、信息，能較好地實現(xiàn)指揮的實時準(zhǔn)確，從而恰當(dāng)?shù)靥幚砀鞣N報警事件。 報警信息 智能監(jiān)控中心 查證落實人為誤報 設(shè)備誤報 初期火警 重大火警 智能中心 工程技 固定崗 消防局 術(shù)人員 巡邏隊 義務(wù)消防隊 巡更人員 義務(wù)消防隊 各職能部門 各職能部門消除 檢修調(diào)整 現(xiàn)場撲救 全力配合 參與撲救 消防報警處理流程圖 3治安報警的應(yīng)急處理 每幢樓宇均安裝了較為先進(jìn)齊全的技防設(shè)施，但是，僅有先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備優(yōu)勢是不足夠的，決定的因素是人，是經(jīng)過恰當(dāng)培訓(xùn)具備優(yōu)秀素質(zhì)的安全保衛(wèi)隊伍。我們將通過智能中心把兩種優(yōu)勢融為一體，24小時全天候服務(wù)可使得治安防范固若金湯。各種報警，都將通過智能監(jiān)控中心得到迅速有序的處理。報警信息 智能監(jiān)控中心 查證落實 人為誤報 設(shè)備誤報 一般事件