定位篇(商業(yè)產(chǎn)品)市場分析需改課件

1、商業(yè)屬性分析商業(yè)屬性分析一、商業(yè)定位商業(yè)屬性分析第五部分項目定位對于商業(yè)地產(chǎn)最基礎和關鍵的是本項目的商業(yè)屬性，而規(guī)劃、產(chǎn)品、業(yè)態(tài)甚至于調(diào)研和營銷應當匹配商業(yè)屬性，順勢而為，造就水到渠成式的成功。那么，本項目的商業(yè)屬性是什么呢？我們通過以下分析。一、商業(yè)定位商業(yè)屬性分析第五部分項目定位對于商業(yè)地產(chǎn)最一、商業(yè)定位商業(yè)屬性分析第五部分項目定位回顧本案，在項目本體分析中，我們得出以下結(jié)論：項目位于羊山新區(qū)，緊鄰市政府新址，屬于新城核心區(qū)域，具備很強的發(fā)展?jié)摿?。項目北?cè)新七大道、東側(cè)新十六大街均為城市快速路，交通便捷。項目距離現(xiàn)有商業(yè)聚集區(qū)較遠，屬于非商業(yè)聚集區(qū)。項目周邊24個住宅項目，但入住率較低，居

2、住密度較低。項目周邊無論是社區(qū)相關配套設施，還是商業(yè)相關配套設施均集中在項目西南1.5公里，其他方位有明顯的落差。同時，1公里范圍內(nèi)配套嚴重匱乏。項目總占地284481.4，去除市政道路及綠化用地，可用占地面積215281，其中商業(yè)占70%，即150696.7。屬于大型開發(fā)項目。本案一、商業(yè)定位商業(yè)屬性分析第五部分項目定位回顧本案，在項一、商業(yè)定位商業(yè)屬性分析第五部分項目定位如此，我們得出項目的商業(yè)屬性為，：本案屬性新城核心區(qū)域非商業(yè)聚集區(qū)大型規(guī)模居住密度較低配套嚴重匱乏發(fā)展?jié)摿薮笠?、商業(yè)定位商業(yè)屬性分析第五部分項目定位如此，我們得出業(yè)態(tài)定位分析市場分析客群分析業(yè)態(tài)定位分析市場分析商業(yè)地產(chǎn)定

3、位的核心是業(yè)態(tài)定位。業(yè)態(tài)定位必須要考慮的關鍵指標是可操作性。對可操作性產(chǎn)生影響的有四方面因素：一，法律法規(guī)限制。二，開發(fā)商實力，包括資金實力和運作項目的能力。定位必須切合開發(fā)商的資金實力，而運作項目的能力是可以通過借助外力來解決的。三，各業(yè)態(tài)整合、提升、擴容、填補的空間和難易程度。四，適銷性，即消費因素。一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位商業(yè)地產(chǎn)定位的核心是業(yè)態(tài)定位。業(yè)態(tài)定位必須要考慮的關鍵指標是一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位商業(yè)業(yè)態(tài)可操作性可操作性依據(jù)商超大百貨大西亞和美廣場、天潤廣場、新瑪特等大型商場集中在老城市中心，羊山新區(qū)目前還沒有成型的大型商場，多業(yè)態(tài)組合的商超存在操

4、作機會。街鋪百貨大老城區(qū)街鋪百貨的規(guī)模較大，品牌度較高，但羊山新區(qū)缺乏街鋪百貨類街道，需要擴容 。餐飲有信陽大型的酒店餐飲店面功能性比較明確，多為因信陽茶葉而來往的客群服務，其他街道型酒店餐飲店面以滿足周邊社區(qū)和商圈的需求存在，逐步形成商業(yè)配套類業(yè)態(tài)，對于拉動商業(yè)氛圍、促進商業(yè)繁榮具有非常重大意義，酒店餐飲有較大的操作空間。酒店有休閑娛樂有信陽當?shù)匦蓍e娛樂主要以KTV、洗浴足療、美容美體會所等為主，現(xiàn)娛樂場所規(guī)模、經(jīng)營檔次及經(jīng)營環(huán)境一般，大型KTV、中高端洗浴、影院、兒童主題游樂園等業(yè)態(tài)可做升級補充?；榧喕閼c大信陽的婚慶攝影門店零星分布在城區(qū)各個地方，在經(jīng)營品牌上比較有名氣的也缺少，年輕一代對

5、婚禮形式及婚紗照的要求越來越高，婚慶攝影類可做整合。電子數(shù)碼小對區(qū)域人口數(shù)量、消費能力、中心地段等有著較高要求，信陽也擁有自己的專業(yè)商場，整合市場的空間比較小家居建材市場小信陽家居建材專業(yè)市場占據(jù)較大市場，還有信陽的老的家具城零星分布在各個街道，因此家具市場近乎飽和，整合市場的難度較大，可操作性較小；其他業(yè)態(tài)小信陽地理區(qū)位決定了商業(yè)消費流向，其他業(yè)態(tài)需謹慎考慮市場分析一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位商業(yè)業(yè)態(tài)可操作一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位客群分析本地、周邊人群高收入人群旅游人群一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位客群分析本地、人群特征：本地居民的社會角色比較多重化，文

6、化程度比較低。購買力：收入較低，市域人口和下屬縣域人口貧富差不大。消費現(xiàn)狀：信陽距離省會較遠，更喜歡去武漢購物，認為信陽現(xiàn)有零售商品品牌檔次低，缺乏生活娛樂休閑場所，夜生活需求大，市場匱乏。消費需求：人們需要享受生活、開始注重生活品質(zhì)一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位土豪小微企業(yè)主務農(nóng)務工客群分析本地、周邊人群人群特征：本地居民的社會角色比較多重化，文化程度比較低。一、一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位榮譽需求社交需求體驗需求 服務需求 產(chǎn)品需求 服務需求體驗需求升級日常消費品牌零售美食廣場專業(yè)超市娛樂消費休閑餐飲室內(nèi)運動電玩游戲夜間消費夜市街吧休閑娛樂地方特色一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位

7、分析第五部分項目定位榮譽需求社交需人群特征：有良好的價值觀，思維敏捷，人生閱歷豐富，精神壓力大。購買力：高收入，注重質(zhì)量、安全、服務。消費現(xiàn)狀：認為信陽現(xiàn)有零售商品品牌檔次低，缺乏生活娛樂休閑場所。消費需求：開始關注個人價值的實現(xiàn)，渴望社會認同，追逐社會地位。一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位客群分析高收入人群成功商人創(chuàng)業(yè)青年公務員人群特征：有良好的價值觀，思維敏捷，人生閱歷豐富，精神壓力大一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位榮譽需求社交需求體驗需求 服務需求 產(chǎn)品需求 服務需求體驗需求升級便捷消費夜間消費休閑消費汽車養(yǎng)護快餐美食24小時便利店商務宴請精神娛樂休閑運動特色美食休閑健身

8、美容美體一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位榮譽需求社交需人群特征：大多為三種群里有穩(wěn)定收入的白領階層、有一定存款的退休老人、無生活壓力的學生，容易形成組團購買。一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位客群分析旅游人群學生退休老人都市白領人群特征：大多為三種群里有穩(wěn)定收入的白領階層、有一定存款的退一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位飲食消費購物消費本地美食特色小吃本地特產(chǎn)旅游紀念品一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位飲食消費購物消一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位客群分析本地、周邊人群提升生活配套商業(yè)，增加休閑娛樂比重和檔次，讓本地 人有個休閑好去處。高收入人群提升配套商務檔

9、次，完善品質(zhì)與服務，滿足人群對社交和體 驗的需求。旅游人群通過完善購物及配套產(chǎn)業(yè)，遠期產(chǎn)業(yè)相關的旅游前景較好。一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位客群分析本地、一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位綜上所述，結(jié)合市場與本案的屬性，業(yè)態(tài)定位方向為： “百貨+餐飲+休閑娛樂+婚慶+兒童消費用+小商品+文化產(chǎn)業(yè)”一、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位分析第五部分項目定位綜上所述，結(jié)合開發(fā)策略開發(fā)策略對于地產(chǎn)項目來講，定位永遠是最核心的戰(zhàn)略。商業(yè)地產(chǎn)最本質(zhì)的功能是商，房產(chǎn)只是從事商業(yè)功能的一個載體。并且商業(yè)地產(chǎn)具有三重客戶，即產(chǎn)權擁有者、商業(yè)經(jīng)營者、終端客戶。更決定了商業(yè)地產(chǎn)定位的重要性和復雜性。一、商業(yè)定位開發(fā)

10、策略第五部分項目定位對于地產(chǎn)項目來講，定位永遠是最核心的戰(zhàn)略。一、商業(yè)定位開輻射性強更具輻射性的行業(yè)及業(yè)態(tài)，不過度依賴城市商業(yè)聚集區(qū)，擴大受眾人群范圍。PK擬定業(yè)態(tài)：專業(yè)市場最具備輻射能力強的特點，如特色風情百貨街、小商品批發(fā)市場等。突破束縛：非商業(yè)聚集區(qū)人口密度低一、商業(yè)定位開發(fā)策略第五部分項目定位PK擬定業(yè)態(tài)：一、商業(yè)定位開發(fā)策略第五部分項目定位吸附力強吸附力強的行業(yè)及業(yè)態(tài)，能夠吸引更多的客戶進行目標消費。PK擬定業(yè)態(tài)：吸附力強的行業(yè)如：餐飲、娛樂或其他新興產(chǎn)業(yè)或新奇特產(chǎn)業(yè)等（如兒童娛樂、旅游用品、地方特產(chǎn)、婚慶用品等）。突破束縛：非商業(yè)聚集區(qū)人口密度低一、商業(yè)定位開發(fā)策略第五部分項目定位

11、PK擬定業(yè)態(tài)：突破束縛：一、商業(yè)定位開發(fā)策略第五部分項綜合性強集多種消費特點于一體，能夠承載更大的體量，能夠獨立形成城市商業(yè)圈。PK擬定模式：商業(yè)綜合體（綜合百貨類如shoppingmall、百貨與專業(yè)市場結(jié)合類、或城市綜合體等）。突破束縛：非商業(yè)聚集區(qū)大型規(guī)模配套匱乏一、商業(yè)定位開發(fā)策略第五部分項目定位PK擬定模式：突破束縛：一、商業(yè)定位開發(fā)策略第五部分項容蓋性強PK行業(yè)具備門類全、種類多、市場整合有基礎、慣性消費有認識。突破束縛：非商業(yè)聚集區(qū)大型規(guī)模配套匱乏一、商業(yè)定位開發(fā)策略第五部分項目定位PK行業(yè)具備門類全、種類多、市場整合有基礎、慣性消費有認識。前瞻性強前瞻性的定位對于項目整體的概念

12、的打造，對于保障商業(yè)項目銷售、運營、投資三個層面的長期利好具有重要的意義。PK擬定模式：情景式、體驗式的商業(yè)設計。突破束縛：非商業(yè)聚集區(qū)居住密度低大型規(guī)模一、商業(yè)定位開發(fā)策略第五部分項目定位PK擬定模式：突破束縛：一、商業(yè)定位開發(fā)策略第五部分項趨勢一：體驗型商業(yè)模式將大行其道消費是物質(zhì)和精神的雙重滿足，休閑比購物更重要。趨勢二：商業(yè)規(guī)劃更倡導街坊式布局可分可合的商業(yè)街，能將街道、廣場、景觀購物融為一體。趨勢三：商業(yè)定位注重挖掘文化特色體驗商業(yè)不能忽視文化特色的挖掘，挖掘文化更易成功。趨勢四：重視商業(yè)地產(chǎn)城市景觀功能打造城市標志性建筑，能得到政府更多支持，吸引消費者。整合更多國際知名品牌或者主題

13、性商品知品牌，形成消費熱點。趨勢五：重視商業(yè)地產(chǎn)品牌組合化體驗商業(yè)、合理布局、文化特色、標志建筑、品牌組合將引領未來商業(yè)發(fā)展。前瞻性之商業(yè)發(fā)展趨勢一、商業(yè)定位開發(fā)策略第五部分項目定位趨勢一：體驗型商業(yè)模式將大行其道消費是物質(zhì)和精神的雙重滿足標志性強滿足和匹配其城市重要節(jié)點的特殊地理位置PK從建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)組合、主力品牌、市場規(guī)模等方面做到出類拔萃、獨樹一幟。自此，注入城市新活力、改善城市形象、完善城市商業(yè)業(yè)態(tài)、實現(xiàn)城市升級換代、提升城市價值！突破束縛：非商業(yè)聚集區(qū)居住密度低大型規(guī)模一、商業(yè)定位開發(fā)策略第五部分項目定位PK從建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)組合、主力品牌、市場規(guī)模等方面做到出類拔實現(xiàn)性強PK項目定

14、位的可實現(xiàn)性，確保資金的回籠的快速性，銷售的安全性，其次才可以考慮利潤的最大化和品牌的提升。安全定位，保駕護航！如：充分考慮自持和銷售面積比例，主力店和商街的比例。突破束縛：大型規(guī)模一、商業(yè)定位開發(fā)策略第五部分項目定位PK項目定位的可實現(xiàn)性，確保資金的回籠的快速性，銷售的安全性衣、食、住、用、行、吃、喝、玩、樂、購全天候全客層泛商業(yè)綜合體一、商業(yè)定位開發(fā)策略第五部分項目定位綜上所述，商業(yè)部分定位方向為：衣、食、住、用、行、吃、喝、玩、樂、購一、商業(yè)定位開發(fā)策規(guī)劃布局建議大型購物中心商業(yè)街規(guī)劃布局建議大型購物中心商業(yè)項目常見操作誤區(qū)1盲目模仿不落地表現(xiàn)1：不考慮本地實際，無市場調(diào)研，無業(yè)態(tài)定位，

15、盲目模仿大城市大型商業(yè)設計，照搬照套表現(xiàn)2：盲目追求高大上，盲目追求容積率，設計大量衍生類商業(yè)物業(yè)（如寫字樓、商務公寓、酒店等）2無資金平衡意識表現(xiàn)1：不了解商業(yè)運營方式，不了解主力店的帶動作用，不了解自持和銷售面積比例設定表現(xiàn)2：不了解商業(yè)各產(chǎn)品類型的銷售特點和銷售方式，不清晰甚至不知道商業(yè)可售情況及資金關系3設計先行于招商表現(xiàn)1：空間設計不符合商家選址、設店需求 表現(xiàn)2：空間設計無法滿足商鋪空間的硬件需求4外觀設計綜合癥表現(xiàn)1：只注重形態(tài)設計，忽視業(yè)態(tài)空間組合與配置 表現(xiàn)2：只注重立面設計，忽視商業(yè)設計特殊性、實用性5公建設計綜合癥表現(xiàn)1：忽視一定的公共活動空間所帶來的商業(yè)效應 表現(xiàn)2：忽

16、視各類商業(yè)店面的實際設計需求（柱網(wǎng)、開間、預留管井、后勤通道等）6無交通動線意識表現(xiàn)1：忽視商業(yè)人流的交通特征 表現(xiàn)2：忽視豎向交通設置的引導性 表現(xiàn)3：忽視主力店對人流的帶動作用商業(yè)地產(chǎn)操作常見誤區(qū)一、商業(yè)定位第五部分項目定位1盲目模仿不落地表現(xiàn)1：不考慮本地實際，無市場調(diào)研，無業(yè)態(tài)定商業(yè)整體規(guī)劃方案一一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位主力店主力店商業(yè)街商業(yè)整體規(guī)劃方案一一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分商業(yè)整體規(guī)劃方案二一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位主力店商業(yè)街商業(yè)整體規(guī)劃方案二一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分商業(yè)整體規(guī)劃方案三一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位商業(yè)街主

17、力店商業(yè)整體規(guī)劃方案三一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分商業(yè)整體規(guī)劃方案四一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位主力店商業(yè)街主力店商業(yè)整體規(guī)劃方案四一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分薈萃名品，引領生活時尚風向標推動城市新商圈誕生城市商業(yè)升級典范改變城市天際線一站式全體驗消費空間大型購物中心一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位薈萃名品，引領生活時尚風向標一站式全體驗消費空間大型購物中心大型購物中心一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位大型購物中心一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位大型購物中心主題建議（兒童主題）一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位大型購物中心一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議

18、第五部分項目定大型購物中心主題建議（水主題）一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位大型購物中心一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定商業(yè)街一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位全天候、全客層、多層次、無縫消費街區(qū)點燃整個城市繁華商業(yè)街一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位全天候、風情商街一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位風情商街一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位1、采用開放式商業(yè)街設計開放式商業(yè)街實現(xiàn)良好車行路線和人行導入系統(tǒng)，將商業(yè)街弱化距離感，增強商業(yè)尤其是內(nèi)街的價值。風情商街設計建議一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位1、采用開放式商業(yè)街設計開放式商業(yè)街實現(xiàn)良好車行

19、路線和人行導2、商業(yè)街采用雙首層或N首層設計N首層設計，使商業(yè)街擺脫傳統(tǒng)的1拖2或1拖3等商業(yè)連體設計，通過步梯、電梯、連廊等將商業(yè)街按層分割，使得每個商鋪都是單層，且鋪鋪相鄰、廊廊相通，增強商鋪的使用率和使用價值。一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位風情商街設計建議2、商業(yè)街采用雙首層或N首層設計N首層設計，使商業(yè)街擺脫傳統(tǒng)一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位3、注重商業(yè)街的向上的導入性N首層設計的商業(yè)街銷售中，重點是2或3層商業(yè)的認可度提高，向上的導入性設計提高客戶認可。一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位風情商街設計建議3、注重商業(yè)街的

20、向上的導入性N首層設計的商業(yè)街銷售中，重點是一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位4、注重和主力店的互通性主力店的價值奠定商業(yè)的迅速整合，保障商業(yè)的成功運營。主力店的人氣吸附力極強，注重商業(yè)街和主力店的互通性就是為了實現(xiàn)主力店的人氣共享，價值拉動。 主力店主力店一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位風情商街設計建議4、注重和主力店的互通性主力店的價值奠定商業(yè)的迅速整合，保障5、注重廣場的設計商業(yè)廣場的設計對于吸客力有極大的提升作用。一個商業(yè)廣場的作用不亞于“一個肯德基”的作用。一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位風情商街設計建議5、注重廣場的設計商業(yè)廣場的設計對于吸客力有極大的提升作用。一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位風情商街形式建議一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位風情商街形一、商業(yè)定位規(guī)劃布局建議第五部分項目定位風情商街業(yè)態(tài)建議1，涵蓋不同年齡段、各種消費階層，滿足各時間段消費需求。2，突出新、奇、特業(yè)態(tài)，增強商業(yè)街的趣味性。3，注重與主力店業(yè)態(tài)的互補性，