上海市住宅物業(yè)管理制度

1、 HYPERLINK 上海市住宅宅物業(yè)管管理規(guī)定定( 上上海市住住宅物業(yè)業(yè)管理規(guī)規(guī)定 20010年12月28日 177:533 （20004年8月19日上海海市第十十二屆人人民代表表大會(huì)常常務(wù)委員員會(huì)第十十四次會(huì)會(huì)議通過(guò)過(guò)20110年12月23日上海海市第十十三屆人人民代表表大會(huì)常常務(wù)委員員會(huì)第二二十三次次會(huì)議修修訂） 第一章章總則 第一條條為了規(guī)規(guī)范住宅宅物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)，維護(hù)護(hù)業(yè)主和和物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)的合法法權(quán)益，根根據(jù)中中華人民民共和國(guó)國(guó)物權(quán)法法、國(guó)國(guó)務(wù)院物物業(yè)管理理?xiàng)l例和和其他有有關(guān)法律律、行政政法規(guī)，結(jié)結(jié)合本市市實(shí)際情情況，制制定本規(guī)規(guī)定。 第二條條本市行行政區(qū)域域內(nèi)住宅宅物業(yè)管管理

2、、使使用及其其監(jiān)督管管理，適適用本規(guī)規(guī)定。 第三條條本規(guī)定定所稱住住宅物業(yè)業(yè)管理（以以下簡(jiǎn)稱稱物業(yè)管管理），是是指住宅宅區(qū)內(nèi)的的業(yè)主通通過(guò)選聘聘物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)，由業(yè)業(yè)主和物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)按按照物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同約定定，或者者通過(guò)其其他形式式，對(duì)房房屋及配配套的設(shè)設(shè)施設(shè)備備和相關(guān)關(guān)場(chǎng)地進(jìn)進(jìn)行維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)、管理理，維護(hù)護(hù)相關(guān)區(qū)區(qū)域內(nèi)的的環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生和秩秩序的活活動(dòng)。 本規(guī)定定所稱業(yè)業(yè)主，是是指房屋屋的所有有權(quán)人。 本規(guī)定定所稱使使用人，是是指房屋屋的承租租人和實(shí)實(shí)際居住住人。 本規(guī)定定所稱物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)，是指依法取得獨(dú)立法人資格、具有相應(yīng)資質(zhì)，從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。 第四條條市房屋屋行政管管理部門

3、門負(fù)責(zé)全全市物業(yè)業(yè)管理的的監(jiān)督管管理工作作。區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門負(fù)負(fù)責(zé)本轄轄區(qū)內(nèi)物物業(yè)管理理的監(jiān)督督管理；其設(shè)立立的房屋屋管理辦辦事機(jī)構(gòu)構(gòu)（以下下簡(jiǎn)稱房房管辦事事處）承承擔(dān)相關(guān)關(guān)具體事事務(wù)。 市和區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門履行行以下職職責(zé)： （一）業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)和業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的業(yè)務(wù)務(wù)指導(dǎo)與與監(jiān)督管管理； （二）物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)和和從業(yè)人人員的監(jiān)監(jiān)督管理理； （三）專專項(xiàng)維修修資金歸歸集、使使用的指指導(dǎo)與監(jiān)監(jiān)督； （四）物物業(yè)使用用和維護(hù)護(hù)的監(jiān)督督管理； （五）物物業(yè)管理理方面的的其他監(jiān)監(jiān)督管理理職責(zé)。 第五條條區(qū)、縣縣人民政政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)建立住住宅小區(qū)區(qū)綜合管管理工作作制度，組組織區(qū)、

4、縣縣相關(guān)行行政管理理部門和和單位，部部署、推推進(jìn)和協(xié)協(xié)調(diào)轄區(qū)區(qū)內(nèi)物業(yè)業(yè)管理各各項(xiàng)工作作，并指指導(dǎo)監(jiān)督督業(yè)主大大會(huì)、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)的各各項(xiàng)工作作。 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府和街街道辦事事處應(yīng)當(dāng)當(dāng)建立本本轄區(qū)住住宅小區(qū)區(qū)綜合管管理工作作制度，協(xié)協(xié)調(diào)和處處理轄區(qū)區(qū)內(nèi)物業(yè)業(yè)管理綜綜合事務(wù)務(wù)和糾紛紛，指導(dǎo)導(dǎo)監(jiān)督業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的組建建及日常常運(yùn)作。 第六條條市物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)是實(shí)行行行業(yè)服服務(wù)和自自律管理理的社會(huì)會(huì)組織，依依法制定定和組織織實(shí)施自自律性規(guī)規(guī)范，組組織業(yè)務(wù)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)對(duì)物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)之間的的糾紛進(jìn)進(jìn)行調(diào)解解，維護(hù)護(hù)物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)合法權(quán)權(quán)益。 本市鼓鼓勵(lì)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)加入入市

5、物業(yè)業(yè)管理行行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)。 第二章章業(yè)主及及業(yè)主大大會(huì) 第七條條住宅小小區(qū)，包包括分期期建設(shè)或或者兩個(gè)個(gè)以上單單位共同同開發(fā)建建設(shè)的住住宅小區(qū)區(qū)，其設(shè)設(shè)置的配配套設(shè)施施設(shè)備是是共用的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)劃分為為一個(gè)物物業(yè)管理理區(qū)域；但被道道路、河河道等分分割為兩兩個(gè)以上上自然街街坊或者者封閉小小區(qū)，且且能明確確共用配配套設(shè)施施設(shè)備管管理、維維護(hù)責(zé)任任的，可可以分別別劃分為為獨(dú)立的的物業(yè)管管理區(qū)域域。 第八條條房屋行行政管理理部門負(fù)負(fù)責(zé)核定定物業(yè)管管理區(qū)域域。 規(guī)劃行行政管理理部門在在住宅建建設(shè)工程程設(shè)計(jì)方方案審查查時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)征求求區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門對(duì)對(duì)物業(yè)管管理區(qū)域域的預(yù)劃劃意見(jiàn)。 建設(shè)單單位在

6、申申請(qǐng)辦理理住宅建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證的的同時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門提出出劃分物物業(yè)管理理區(qū)域的的申請(qǐng)，區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)在五日日內(nèi)核定定物業(yè)管管理區(qū)域域。 建設(shè)單單位在房房屋銷售售時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)將區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門核定定的物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域范圍圍，通過(guò)過(guò)合同約約定方式式向物業(yè)業(yè)買受人人明示。 第九條條尚未劃劃分或者者需要調(diào)調(diào)整物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的，區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)會(huì)同鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處，按按照第七七條的規(guī)規(guī)定，結(jié)結(jié)合當(dāng)?shù)氐鼐用裎瘑T會(huì)、村村民委員員會(huì)的布布局劃分分物業(yè)管管理區(qū)域域。調(diào)整整物業(yè)管管理區(qū)域域的，還還

7、應(yīng)當(dāng)征征得專有有部分占占建筑物物總面積積過(guò)半數(shù)數(shù)的業(yè)主主且占總總?cè)藬?shù)過(guò)過(guò)半數(shù)的的業(yè)主同同意。 物業(yè)管管理區(qū)域域調(diào)整后后，區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)在相相關(guān)物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公公告。 第十條條建設(shè)單單位在辦辦理房屋屋交付使使用許可可手續(xù)時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)向房管管辦事處處提交下下列資料料： （一）竣竣工總平平面圖，單單體建筑筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備備竣工圖圖，配套套設(shè)施、地地下管網(wǎng)網(wǎng)工程竣竣工圖等等竣工驗(yàn)驗(yàn)收資料料； （二）設(shè)設(shè)施設(shè)備備的安裝裝、使用用和維護(hù)護(hù)保養(yǎng)等等技術(shù)資資料； （三）物物業(yè)質(zhì)量量保修文文件和物物業(yè)使用用說(shuō)明文文件； （四）物物業(yè)管理理所必需需的其他他資料。 建設(shè)單單位在辦辦理物業(yè)業(yè)承

8、接驗(yàn)驗(yàn)收手續(xù)續(xù)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)向物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)移移交前款款規(guī)定的的資料。 業(yè)主可可以向房房管辦事事處、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)申申請(qǐng)查詢?cè)儽疚飿I(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)第第一款規(guī)規(guī)定的資資料。 第十一一條業(yè)主主在物業(yè)業(yè)管理活活動(dòng)中，除除享有中中華人民民共和國(guó)國(guó)物權(quán)法法、國(guó)國(guó)務(wù)院物物業(yè)管理理?xiàng)l例規(guī)規(guī)定的權(quán)權(quán)利外，還還有權(quán)提提議召開開首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議。 業(yè)主在在物業(yè)管管理活動(dòng)動(dòng)中，應(yīng)應(yīng)當(dāng)履行行中華華人民共共和國(guó)物物權(quán)法、國(guó)國(guó)務(wù)院物物業(yè)管理理?xiàng)l例規(guī)規(guī)定的義義務(wù)。 業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)直接接或者通通過(guò)建設(shè)設(shè)單位、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)向向業(yè)主委委員會(huì)提提供聯(lián)系系地址、通通訊方式式。 第十二二條業(yè)主主大會(huì)由由一個(gè)物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的全

9、體體業(yè)主組組成。 一個(gè)物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)，房屋屋出售并并交付使使用的建建筑面積積達(dá)到百百分之五五十以上上，或者者首套房房屋出售售并交付付使用已已滿兩年年的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)召開開首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議，成成立業(yè)主主大會(huì)。但但只有一一個(gè)業(yè)主主的，或或者業(yè)主主人數(shù)較較少且經(jīng)經(jīng)全體業(yè)業(yè)主一致致同意，決決定不成成立業(yè)主主大會(huì)的的，由業(yè)業(yè)主共同同履行業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)職責(zé)。 第十三三條物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域符合合本規(guī)定定第十二二條第二二款所列列應(yīng)當(dāng)成成立業(yè)主主大會(huì)條條件之一一的，建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)在在三十日日內(nèi)向物物業(yè)所在在地的鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處提出出成立業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的書面面報(bào)告，并并提供下

10、下列資料料： （一）物物業(yè)管理理區(qū)域核核定意見(jiàn)見(jiàn)； （二）物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)用用房和業(yè)業(yè)主委員員會(huì)用房房（以下下合稱物物業(yè)管理理用房）配配置證明明； （三）業(yè)業(yè)主清冊(cè)冊(cè)和物業(yè)業(yè)建筑面面積； （四）物物業(yè)出售售并交付付使用時(shí)時(shí)間； （五）已已籌集的的專項(xiàng)維維修資金金清冊(cè)。 建設(shè)單單位未及及時(shí)書面面報(bào)告的的，業(yè)主主可以向向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處提提出成立立業(yè)主大大會(huì)的書書面要求求。 第十四四條鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處應(yīng)應(yīng)當(dāng)在接接到建設(shè)設(shè)單位書書面報(bào)告告或者業(yè)業(yè)主書面面要求后后的六十十日內(nèi)，會(huì)會(huì)同區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門組組建業(yè)主主大會(huì)籌籌備組（以以下簡(jiǎn)稱稱籌備組組）?；I

11、籌備組應(yīng)應(yīng)當(dāng)自成成立之日日起七日日內(nèi)，將將成員名名單在物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)公告。 籌備組組由業(yè)主主代表，建建設(shè)單位位代表，鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處代表表，房管管辦事處處代表，物物業(yè)所在在地居民民委員會(huì)會(huì)或者村村民委員員會(huì)代表表組成?；I籌備組人人數(shù)應(yīng)當(dāng)當(dāng)為單數(shù)數(shù)，其中中業(yè)主代代表應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合本本規(guī)定第第十九條條第二款款的規(guī)定定，人數(shù)數(shù)所占比比例應(yīng)當(dāng)當(dāng)不低于于籌備組組總?cè)藬?shù)數(shù)的二分分之一?；I籌備組組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處代表表?yè)?dān)任。 籌備組組中的業(yè)業(yè)主代表表，由街街道辦事事處或者者鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府組織織業(yè)主推推薦產(chǎn)生生。 業(yè)主對(duì)對(duì)籌備組組成員有有異議的的，由鄉(xiāng)鄉(xiāng)

12、、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處協(xié)調(diào)調(diào)解決。 第十五五條籌備備組應(yīng)當(dāng)當(dāng)做好以以下籌備備工作： （一）確確認(rèn)并公公示業(yè)主主身份、業(yè)業(yè)主人數(shù)數(shù)以及所所擁有的的專有部部分面積積； （二）確確定首次次業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議召開的的時(shí)間、地地點(diǎn)、形形式和內(nèi)內(nèi)容； （三）草草擬管理理規(guī)約、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則； （四）確確定首次次業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議表決規(guī)規(guī)則； （五）制制定業(yè)主主委員會(huì)會(huì)成員候候選人產(chǎn)產(chǎn)生辦法法，確定定業(yè)主委委員會(huì)成成員候選選人名單單； （六）制制定業(yè)主主委員會(huì)會(huì)選舉辦辦法； （七）完完成召開開首次業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議的的其他準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作。 前款內(nèi)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)當(dāng)在首次次業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議召開十十五日前前

13、在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公公告。業(yè)業(yè)主對(duì)公公告內(nèi)容容有異議議的，籌籌備組應(yīng)應(yīng)當(dāng)記錄錄并作出出答復(fù)。 籌備組組應(yīng)當(dāng)自自成立之之日起九九十日內(nèi)內(nèi)，組織織召開首首次業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議。 籌備組組在業(yè)主主委員會(huì)會(huì)依法成成立后自自行解散散。 第十六六條業(yè)主主大會(huì)除除履行中中華人民民共和國(guó)國(guó)物權(quán)法法、國(guó)國(guó)務(wù)院物物業(yè)管理理?xiàng)l例規(guī)規(guī)定的職職責(zé)外，還還可以決決定業(yè)主主委員會(huì)會(huì)的工作作經(jīng)費(fèi)、撤撤銷業(yè)主主小組不不適當(dāng)?shù)牡臎Q定。 第十七七條業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議可以以采用集集體討論論形式，也也可以采采用書面面征求意意見(jiàn)的形形式。業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議應(yīng)應(yīng)當(dāng)有物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)專有部部分占建建筑物總總面積過(guò)過(guò)半數(shù)的的業(yè)主且且占總?cè)巳藬?shù)

14、過(guò)半半數(shù)的業(yè)業(yè)主參加加。 業(yè)主大大會(huì)作出出決定，應(yīng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專專有部分分占建筑筑物總面面積過(guò)半半數(shù)的業(yè)業(yè)主且占占總?cè)藬?shù)數(shù)過(guò)半數(shù)數(shù)的業(yè)主主同意。業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)決定籌籌集和使使用專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金，或或者改建建、重建建建筑物物及其附附屬設(shè)施施的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專專有部分分占建筑筑物總面面積三分分之二以以上的業(yè)業(yè)主且占占總?cè)藬?shù)數(shù)三分之之二以上上的業(yè)主主同意。 業(yè)主可可以委托托代理人人參加業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議，代代理人應(yīng)應(yīng)當(dāng)持業(yè)業(yè)主書面面委托書書并依據(jù)據(jù)委托人人對(duì)所議議事項(xiàng)的的意見(jiàn)進(jìn)進(jìn)行投票票表決。 第十八八條首次次業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議通過(guò)的的議事規(guī)規(guī)則，應(yīng)應(yīng)當(dāng)就業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的議事事方式、表表決程序序、業(yè)主主小組的的設(shè)立、

15、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)的組組成、任任期、罷罷免和補(bǔ)補(bǔ)選等事事項(xiàng)作出出約定。 第十九九條業(yè)主主委員會(huì)會(huì)由業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議選舉舉產(chǎn)生，依依法履行行職責(zé)。業(yè)業(yè)主委員員會(huì)由五五人以上上單數(shù)組組成，任任期為三三年到五五年。 業(yè)主委委員會(huì)成成員應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合國(guó)國(guó)務(wù)院物物業(yè)管理理?xiàng)l例規(guī)規(guī)定的條條件。業(yè)業(yè)主有損損壞房屋屋承重結(jié)結(jié)構(gòu)、違違法搭建建、破壞壞房屋外外貌、擅擅自改變變物業(yè)使使用性質(zhì)質(zhì)、欠交交物業(yè)服服務(wù)費(fèi)或或者專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金、違違法出租租房屋等等情形且且未改正正的，不不得擔(dān)任任業(yè)主委委員會(huì)成成員；擔(dān)擔(dān)任業(yè)主主委員會(huì)會(huì)成員后后出現(xiàn)上上述情形形的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照業(yè)主大大會(huì)確定定的規(guī)則則予以罷罷免。 業(yè)主委委員會(huì)履履行下

16、列列職責(zé)： （一）召召集業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議，報(bào)報(bào)告物業(yè)業(yè)管理的的實(shí)施情情況； （二）代代表業(yè)主主與業(yè)主主大會(huì)選選聘的物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)簽簽訂物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同； （三）及及時(shí)了解解業(yè)主、物物業(yè)使用用人的意意見(jiàn)和建建議，督督促業(yè)主主交納物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)，監(jiān)監(jiān)督和協(xié)協(xié)助物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)履行行物業(yè)服服務(wù)合同同； （四）監(jiān)監(jiān)督管理理規(guī)約的的實(shí)施； （五）業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)賦予的的其他職職責(zé)。 業(yè)主委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)接受受業(yè)主大大會(huì)和業(yè)業(yè)主的監(jiān)監(jiān)督。 第二十十條業(yè)主主委員會(huì)會(huì)主任、副副主任由由業(yè)主委委員會(huì)選選舉產(chǎn)生生。 業(yè)主委委員會(huì)主主任負(fù)責(zé)責(zé)主持業(yè)業(yè)主委員員會(huì)日常常工作，并并履行以以下職責(zé)責(zé)： （一）召召集和主主持業(yè)主

17、主委員會(huì)會(huì)會(huì)議； （二）提提出業(yè)主主委員會(huì)會(huì)會(huì)議議議題； （三）按按照業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議的決決定，簽簽署有關(guān)關(guān)文書。 業(yè)主委委員會(huì)主主任因故故不能履履行職責(zé)責(zé)時(shí)，由由副主任任履行。 第二十十一條業(yè)業(yè)主委員員會(huì)自選選舉產(chǎn)生生之日起起三十日日內(nèi)，持持下列文文件向鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處備案案： （一）業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議記記錄和會(huì)會(huì)議決定定； （二）業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則； （三）管管理規(guī)約約； （四）業(yè)業(yè)主委員員會(huì)成員員的名單單和基本本情況。 鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處對(duì)對(duì)依法選選舉產(chǎn)生生的業(yè)主主委員會(huì)會(huì)出具業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)備案證證明和印印章刻制制證明。業(yè)業(yè)主委員員

18、會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)依法刻刻制和使使用印章章。 第二十十二條業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議分分為定期期會(huì)議和和臨時(shí)會(huì)會(huì)議。業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)定期會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則的規(guī)規(guī)定召開開。經(jīng)百百分之二二十以上上業(yè)主提提議，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)組織召召開業(yè)主主大會(huì)臨臨時(shí)會(huì)議議。 召開業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)事先將將會(huì)議時(shí)時(shí)間、地地點(diǎn)、議議題和議議程書面面通知所所在地房房管辦事事處、居居民委員員會(huì)或者者村民委委員會(huì)，邀邀請(qǐng)房管管辦事處處、居民民委員會(huì)會(huì)或者村村民委員員會(huì)派代代表參加加，并聽(tīng)聽(tīng)取房管管辦事處處、居民民委員會(huì)會(huì)或者村村民委員員會(huì)的意意見(jiàn)、建建議。 業(yè)主委委員會(huì)不不依法組組織召開開業(yè)主大大會(huì)會(huì)議

19、議的，鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處應(yīng)當(dāng)當(dāng)督促其其限期召召開；逾逾期不召召開的，鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處可以以應(yīng)業(yè)主主要求組組織召開開業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議。 第二十十三條業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)建立定定期接待待制度，聽(tīng)聽(tīng)取業(yè)主主和使用用人對(duì)物物業(yè)管理理和業(yè)主主委員會(huì)會(huì)日常工工作的意意見(jiàn)和建建議，接接受業(yè)主主和使用用人的咨咨詢、投投訴和監(jiān)監(jiān)督。 業(yè)主委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)建立立工作記記錄制度度，做好好業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)會(huì)議、物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同協(xié)協(xié)商簽訂訂活動(dòng)，以以及物業(yè)業(yè)管理中中各項(xiàng)重重要事項(xiàng)項(xiàng)的記錄錄，并妥妥善保管管。 業(yè)主委委員會(huì)應(yīng)應(yīng)當(dāng)建立立信息公公開制度度，按照照規(guī)定及及

20、時(shí)公布布業(yè)主大大會(huì)和業(yè)業(yè)主委員員會(huì)作出出的決定定、物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)選聘聘、物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同等物物業(yè)管理理中的各各項(xiàng)決定定和重大大事項(xiàng)；定期公公布專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金和公公共收益益收支；接受業(yè)業(yè)主查詢?cè)兯９芄艿奈飿I(yè)業(yè)管理信信息。 第二十十四條業(yè)業(yè)主委員員會(huì)任期期屆滿的的兩個(gè)月月前，應(yīng)應(yīng)當(dāng)書面面報(bào)告鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處。鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處應(yīng)當(dāng)當(dāng)在六十十日內(nèi)會(huì)會(huì)同區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門組組建換屆屆改選小小組，由由換屆改改選小組組組織召召開業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議選舉舉產(chǎn)生新新一屆業(yè)業(yè)主委員員會(huì)。 換屆改改選小組組由業(yè)主主代表，鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處代

21、表表，房管管辦事處處代表，物物業(yè)所在在地居民民委員會(huì)會(huì)或者村村民委員員會(huì)代表表組成。換換屆改選選小組人人數(shù)應(yīng)當(dāng)當(dāng)為單數(shù)數(shù)，其中中業(yè)主代代表應(yīng)當(dāng)當(dāng)符合本本規(guī)定第第十九條條第二款款的規(guī)定定，人數(shù)數(shù)所占比比例應(yīng)當(dāng)當(dāng)不低于于換屆改改選小組組總?cè)藬?shù)數(shù)的二分分之一。換換屆改選選小組組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處代表表?yè)?dān)任。 自換屆屆改選小小組產(chǎn)生生至新一一屆業(yè)主主委員會(huì)會(huì)選舉產(chǎn)產(chǎn)生期間間，業(yè)主主委員會(huì)會(huì)不得組組織召開開業(yè)主大大會(huì)會(huì)議議對(duì)下列列事項(xiàng)作作出決定定： （一）選選聘、解解聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)； （二）除除管理規(guī)規(guī)約規(guī)定定情形之之外的物物業(yè)維修修、更新新、改造造等重大大事項(xiàng)； （三）其

22、其他重大大事項(xiàng)。 第二十十五條業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)自換屆屆改選小小組成立立之日起起十日內(nèi)內(nèi)，將其其保管的的有關(guān)財(cái)財(cái)務(wù)憑證證、業(yè)主主清冊(cè)、會(huì)會(huì)議紀(jì)要要等檔案案資料、印印章及其其他屬于于業(yè)主大大會(huì)所有有的財(cái)物物移交物物業(yè)所在在地房管管辦事處處保管。業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)、業(yè)主主委員會(huì)會(huì)依法需需要使用用上述物物品的，物物業(yè)所在在地房管管辦事處處應(yīng)當(dāng)及及時(shí)提供供。 新一屆屆業(yè)主委委員會(huì)選選舉產(chǎn)生生后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在三三十日內(nèi)內(nèi)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處辦理?yè)Q屆備案手續(xù)，并由物業(yè)所在地房管辦事處在備案后十日內(nèi)，將其保管的前款所述物品移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。 拒不移移交第一一款所述述物品的的，新一一屆業(yè)主主委員會(huì)會(huì)可以

23、請(qǐng)請(qǐng)求物業(yè)業(yè)所在地地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處督督促移交交，物業(yè)業(yè)所在地地公安機(jī)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以協(xié)協(xié)助。 第二十十六條不不再擔(dān)任任業(yè)主委委員會(huì)成成員的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在十十日內(nèi)將將其保管管的本規(guī)規(guī)定第二二十五條條第一款款所述物物品移交交業(yè)主委委員會(huì)；拒不移移交的，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)可以以按照本本規(guī)定第第二十五五條第三三款規(guī)定定處理。 第二十十七條業(yè)業(yè)主委員員會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)成員人人數(shù)不足足二分之之一或者者其他無(wú)無(wú)法正常常運(yùn)作情情形的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)作出決定啟動(dòng)補(bǔ)選或者提前換屆改選程序。 第二十十八條業(yè)業(yè)主委員員會(huì)的名名稱、所所轄區(qū)域域范圍、成成員、業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則和管管理規(guī)約約發(fā)生變變更的，業(yè)業(yè)主委員

24、員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在三十十日內(nèi)向向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處辦辦理變更更備案手手續(xù)。 因物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域調(diào)整整、房屋屋滅失或或者其他他原因致致使業(yè)主主委員會(huì)會(huì)無(wú)法存存續(xù)的，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在三十十日內(nèi)向向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)鎮(zhèn)人民政政府或者者街道辦辦事處辦辦理注銷銷備案手手續(xù)。 第二十十九條按按照本規(guī)規(guī)定第二二十一條條、第二二十五條條、第二二十八條條規(guī)定，鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處受理理業(yè)主委委員會(huì)備備案后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)完成備案手續(xù)，并將備案資料抄送區(qū)、縣房屋行政管理部門。 第三十十條同一一物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)有兩兩幢以上上房屋的的，可以以以幢、單單元為單單位成立立業(yè)主小小組。業(yè)業(yè)主小組組

25、由該幢幢、單元元的全體體業(yè)主組組成。 業(yè)主小小組應(yīng)當(dāng)當(dāng)履行下下列職責(zé)責(zé)： （一）推推選業(yè)主主代表出出席業(yè)主主大會(huì)會(huì)會(huì)議，表表達(dá)本小小組業(yè)主主的意愿愿； （二）決決定本小小組范圍圍內(nèi)住宅宅共用部部位、共共用設(shè)施施設(shè)備的的維修、更更新、改改造和養(yǎng)養(yǎng)護(hù)； （三）決決定本小小組范圍圍內(nèi)的其其他事項(xiàng)項(xiàng)。 業(yè)主小小組議事事由該業(yè)業(yè)主小組組產(chǎn)生的的業(yè)主代代表主持持。業(yè)主主小組行行使前款款規(guī)定職職責(zé)的程程序，參參照本物物業(yè)管理理區(qū)域業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)議事規(guī)規(guī)則執(zhí)行行。 第三十十一條居居民委員員會(huì)、村村民委員員會(huì)設(shè)立立的人民民調(diào)解委委員會(huì)，可可以依法法調(diào)解本本地區(qū)業(yè)業(yè)主、業(yè)業(yè)主委員員會(huì)、物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)之之間的物物業(yè)

26、管理理糾紛。 第三章章物業(yè)管管理服務(wù)務(wù) 第三十十二條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照國(guó)家有有關(guān)規(guī)定定，取得得相應(yīng)資資質(zhì)。 房屋行行政管理理部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法對(duì)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的服服務(wù)活動(dòng)動(dòng)實(shí)施監(jiān)監(jiān)督檢查查。 第三十十三條物物業(yè)服務(wù)務(wù)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理應(yīng)當(dāng)當(dāng)取得相相應(yīng)的資資格證書書。 物業(yè)服服務(wù)項(xiàng)目目經(jīng)理承承接物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域數(shù)量量和建筑筑面積的的規(guī)范，由由市房屋屋行政管管理部門門制定。 第三十十四條市市房屋行行政管理理部門應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)物業(yè)服服務(wù)合同同履行、投投訴處理理和日常常檢查等等情況，建建立物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)信用用檔案庫(kù)庫(kù)和物業(yè)業(yè)服務(wù)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理理信用檔檔案庫(kù)。 第三十十五條選選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)前，業(yè)業(yè)主

27、委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)擬定選選聘方案案。選聘聘方案應(yīng)應(yīng)當(dāng)包括括擬選聘聘物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)的資質(zhì)質(zhì)、管理理實(shí)績(jī)要要求、物物業(yè)服務(wù)務(wù)內(nèi)容和和收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同期期限和選選聘方式式等內(nèi)容容。 選聘方方案經(jīng)業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)會(huì)議表表決通過(guò)過(guò)后，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)公公告。 第三十十六條選選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)通過(guò)過(guò)本市統(tǒng)統(tǒng)一的物物業(yè)管理理招投標(biāo)標(biāo)平臺(tái)公公開招標(biāo)標(biāo)，但業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)決定繼繼續(xù)聘用用原物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)或者者業(yè)主大大會(huì)決定定采用協(xié)協(xié)議選聘聘等其他他方式的的除外。 市房屋屋行政管管理部門門負(fù)責(zé)建建立本市市統(tǒng)一的的物業(yè)管管理招投投標(biāo)平臺(tái)臺(tái)，為選選聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)提供供指導(dǎo)和

28、和服務(wù)。 第三十十七條建建設(shè)單位位在申請(qǐng)請(qǐng)房屋預(yù)預(yù)售許可可前，應(yīng)應(yīng)當(dāng)參照照市房屋屋行政管管理部門門制作的的示范文文本，制制定臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約和房房屋使用用說(shuō)明書書，作為為房屋銷銷售合同同的附件件。 臨時(shí)管管理規(guī)約約應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)物業(yè)的的使用和和維護(hù)管管理、業(yè)業(yè)主義務(wù)務(wù)、違反反臨時(shí)管管理規(guī)約約應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)的責(zé)責(zé)任等事事項(xiàng)作出出規(guī)定，但但不得與與法律、法法規(guī)、規(guī)規(guī)章相抵抵觸，不不得侵害害物業(yè)買買受人的的合法權(quán)權(quán)益。臨臨時(shí)管理理規(guī)約應(yīng)應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門備案案。 房屋使使用說(shuō)明明書應(yīng)當(dāng)當(dāng)載明房房屋平面面布局、結(jié)結(jié)構(gòu)、附附屬設(shè)備備，注明明房屋承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)的房屋屋結(jié)構(gòu)圖圖，不得得占用、移移裝的共

29、共用部位位、共用用設(shè)備，以以及其他他有關(guān)安安全合理理使用房房屋的注注意事項(xiàng)項(xiàng)。 建設(shè)單單位與物物業(yè)買受受人簽訂訂的房屋屋銷售合合同，應(yīng)應(yīng)當(dāng)包含含前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約約定的內(nèi)內(nèi)容，以以及建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可文件載載明的建建設(shè)項(xiàng)目目平面布布局圖，并并在房屋屋交接書書中列明明物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)歸全全體業(yè)主主所有的的配套設(shè)設(shè)施設(shè)備備。 建設(shè)單單位不得得將物業(yè)業(yè)共用部部分的所所有權(quán)或或者使用用權(quán)單獨(dú)獨(dú)轉(zhuǎn)讓。 第三十十八條建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管管理區(qū)域域地面上上配置獨(dú)獨(dú)用成套套的物業(yè)業(yè)管理用用房，其其中物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)用房房按照物物業(yè)管理理區(qū)域房房屋總建建筑面積積的千分分之二配配置，但但不得低低于

30、一百百平方米米；業(yè)主主委員會(huì)會(huì)用房按按照不低低于三十十平方米米配置。在在物業(yè)交交付時(shí)，物物業(yè)管理理用房由由建設(shè)單單位交付付物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)代管，并并在業(yè)主主大會(huì)成成立后三三十日內(nèi)內(nèi)無(wú)償移移交給業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)。 規(guī)劃行行政管理理部門在在核發(fā)建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)在許可可證附圖圖上注明明物業(yè)管管理用房房的具體體部位。 區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門在在核發(fā)房房屋預(yù)售售許可證證和辦理理房屋所所有權(quán)初初始登記記時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)注明明物業(yè)管管理用房房室號(hào)。 物業(yè)管管理用房房不得擅擅自變更更位置，也也不得分分割、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、抵抵押。 第三十十九條物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的下列列配套設(shè)設(shè)施設(shè)備備歸業(yè)主主共有：

31、（一）物物業(yè)管理理用房； （二）門門衛(wèi)房、電電話間、監(jiān)監(jiān)控室、垃垃圾箱房房、共用用地面架架空層、共共用走廊廊； （三）物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)按規(guī)劃劃配建的的非機(jī)動(dòng)動(dòng)車車庫(kù)庫(kù)； （四）物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的共有有綠化、道道路、場(chǎng)場(chǎng)地； （五）建建設(shè)單位位以房屋屋銷售合合同或者者其他書書面形式式承諾歸歸全體業(yè)業(yè)主所有有的物業(yè)業(yè)； （六）其其他依法法歸業(yè)主主共有的的設(shè)施設(shè)設(shè)備。 建設(shè)單單位申請(qǐng)請(qǐng)房屋所所有權(quán)初初始登記記時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提出出前款規(guī)規(guī)定的配配套設(shè)施施設(shè)備登登記申請(qǐng)請(qǐng)，由房房地產(chǎn)登登記機(jī)構(gòu)構(gòu)在房地地產(chǎn)登記記冊(cè)上予予以記載載，但不不頒發(fā)房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證書。 第四十十條物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照物物業(yè)

32、服務(wù)務(wù)合同的的約定，提提供相應(yīng)應(yīng)的服務(wù)務(wù)。物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同可以以約定下下列服務(wù)務(wù)事項(xiàng)： （一）物物業(yè)共用用部位、共共用設(shè)施施設(shè)備的的使用管管理和維維護(hù)； （二）共共有綠化化的維護(hù)護(hù)； （三）共共有區(qū)域域的保潔潔； （四）共共有區(qū)域域的秩序序維護(hù)； （五）車車輛的停停放管理理； （六）物物業(yè)使用用中對(duì)禁禁止性行行為的管管理措施施； （七）物物業(yè)維修修、更新新、改造造和養(yǎng)護(hù)護(hù)費(fèi)用的的賬務(wù)管管理； （八）物物業(yè)檔案案資料的的保管； （九）業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)或者業(yè)業(yè)主委托托的其他他物業(yè)服服務(wù)事項(xiàng)項(xiàng)。 物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)可以將將物業(yè)服服務(wù)合同同中的專專項(xiàng)服務(wù)務(wù)事項(xiàng)委委托給專專業(yè)性服服務(wù)企業(yè)業(yè)，但不不得將物物業(yè)服

33、務(wù)務(wù)合同約約定的全全部事項(xiàng)項(xiàng)一并委委托給他他人。 第四十十一條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)提提供物業(yè)業(yè)服務(wù)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵守守下列規(guī)規(guī)定： （一）符符合國(guó)家家和本市市規(guī)定的的技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)規(guī)范； （二）及及時(shí)向業(yè)業(yè)主、使使用人告告知安全全合理使使用物業(yè)業(yè)的注意意事項(xiàng)； （三）定定期聽(tīng)取取業(yè)主的的意見(jiàn)和和建議，改改進(jìn)和完完善服務(wù)務(wù)； （四）配配合居民民委員會(huì)會(huì)、村民民委員會(huì)會(huì)做好社社區(qū)管理理相關(guān)工工作。 物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)協(xié)助做好好物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的安安全防范范工作。 第四十十二條物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同期期限屆滿滿的三個(gè)個(gè)月前，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)組織召召開業(yè)主主大會(huì)，作作出續(xù)聘聘或者另另聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)的決決

34、定，并并將決定定書面告告知物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)。業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)決定續(xù)續(xù)聘且物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)接接受的，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)在物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同屆屆滿前重重新簽訂訂物業(yè)服服務(wù)合同同。 物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)決定物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同期期限屆滿滿后不再再為該物物業(yè)管理理區(qū)域提提供物業(yè)業(yè)服務(wù)的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)提前三三個(gè)月書書面告知知業(yè)主委委員會(huì)。 物業(yè)服服務(wù)合同同期限屆屆滿后，業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)沒(méi)有作作出續(xù)聘聘或者另另聘物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)決定定，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)按照照原合同同繼續(xù)提提供服務(wù)務(wù)的，原原合同權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)延續(xù)。在在合同權(quán)權(quán)利義務(wù)務(wù)延續(xù)期期間，任任何一方方提出終終止合同同的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提前前三個(gè)月月書面告告知對(duì)方

35、方。 第四十十三條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)建立立和保存存下列檔檔案和資資料： （一）小小區(qū)共有有部分經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理檔案； （二）小小區(qū)監(jiān)控控系統(tǒng)、電電梯、水水泵、電電子防盜盜門等共共用設(shè)施施設(shè)備檔檔案及其其運(yùn)行、維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)記錄錄； （三）水水箱清洗洗記錄及及水箱檢檢測(cè)報(bào)告告； （四）住住宅裝飾飾裝修管管理資料料； （五）業(yè)業(yè)主清冊(cè)冊(cè)； （六）物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)或或者建設(shè)設(shè)單位與與相關(guān)公公用事業(yè)業(yè)單位簽簽訂的供供水、供供電、垃垃圾清運(yùn)運(yùn)、電信信覆蓋等等書面協(xié)協(xié)議； （七）物物業(yè)服務(wù)務(wù)活動(dòng)中中形成的的與業(yè)主主利益相相關(guān)的其其他重要要資料。 物業(yè)服服務(wù)合同同終止時(shí)時(shí)，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)向業(yè)主主委員

36、會(huì)會(huì)移交本本規(guī)定第第十條第第一款和和前款規(guī)規(guī)定的檔檔案和資資料，以以及物業(yè)業(yè)管理用用房。 第四十十四條物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵循循合理、公公開、質(zhì)質(zhì)價(jià)相符符的原則則。 物業(yè)服服務(wù)收費(fèi)費(fèi)實(shí)行政政府指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)和市市場(chǎng)調(diào)節(jié)節(jié)價(jià)，同同一物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)實(shí)實(shí)施同一一物業(yè)服服務(wù)內(nèi)容容和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)執(zhí)執(zhí)行同一一價(jià)格標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。具具體辦法法由市人人民政府府另行制制定。 物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)可以根根據(jù)業(yè)主主的委托托提供物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同約約定以外外的服務(wù)務(wù)項(xiàng)目，服服務(wù)報(bào)酬酬由雙方方協(xié)商確確定。 物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)書面面公布物物業(yè)服務(wù)務(wù)項(xiàng)目及及其收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 第四十十五條前前期物業(yè)業(yè)服

37、務(wù)合合同生效效之日至至出售房房屋交付付之日的的當(dāng)月發(fā)發(fā)生的物物業(yè)服務(wù)務(wù)費(fèi)用，由由建設(shè)單單位承擔(dān)擔(dān)。 出售房房屋交付付之日的的次月至至前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)合同終終止之日日的當(dāng)月月發(fā)生的的物業(yè)服服務(wù)費(fèi)用用，由物物業(yè)買受受人按照照房屋銷銷售合同同約定的的前期物物業(yè)服務(wù)務(wù)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)擔(dān)；房屋屋銷售合合同未約約定的，由由建設(shè)單單位承擔(dān)擔(dān)。 業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)根據(jù)據(jù)物業(yè)服服務(wù)合同同約定，按按時(shí)交納納物業(yè)服服務(wù)費(fèi)；業(yè)主逾逾期不交交納物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)的，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)督促其其交納；物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)可以依依法向人人民法院院起訴。 業(yè)主轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓物業(yè)業(yè)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)結(jié)結(jié)清物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)；未結(jié)結(jié)清的，買買賣雙方

38、方應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)物業(yè)服服務(wù)費(fèi)的的結(jié)算作作出約定定，并告告知物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)。 第四十十六條利利用物業(yè)業(yè)共用部部分獲取取的收益益，歸共共同擁有有該物業(yè)業(yè)的業(yè)主主所有，主主要補(bǔ)充充專項(xiàng)維維修資金金，也可可以按照照業(yè)主大大會(huì)的決決定用于于業(yè)主委委員會(huì)工工作經(jīng)費(fèi)費(fèi)或者物物業(yè)管理理方面的的其他需需要。 第四十十七條經(jīng)經(jīng)專有部部分占建建筑物總總面積過(guò)過(guò)半數(shù)的的業(yè)主且且占總?cè)巳藬?shù)過(guò)半半數(shù)的業(yè)業(yè)主同意意，業(yè)主主可以自自行管理理物業(yè)，并并對(duì)下列列事項(xiàng)作作出決定定： （一）自自行管理理的執(zhí)行行機(jī)構(gòu)； （二）自自行管理理的內(nèi)容容、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、費(fèi)用用和期限限； （三）聘聘請(qǐng)專業(yè)業(yè)機(jī)構(gòu)的的方案； （四）其其他有關(guān)關(guān)自行管管理的內(nèi)

39、內(nèi)容。 電梯、消消防、技技防等涉涉及人身身、財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安全以以及其他他有特定定要求的的設(shè)施設(shè)設(shè)備管理理，應(yīng)當(dāng)當(dāng)委托專專業(yè)機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行維維修和養(yǎng)養(yǎng)護(hù)。 業(yè)主大大會(huì)可以以委托具具有資質(zhì)質(zhì)的中介介機(jī)構(gòu)對(duì)對(duì)管理費(fèi)費(fèi)用、專專項(xiàng)維修修資金、公公共收益益等進(jìn)行行財(cái)務(wù)管管理，根根據(jù)委托托財(cái)務(wù)管管理合同同開通專專項(xiàng)維修修資金賬賬戶，并并應(yīng)當(dāng)向向業(yè)主每每季度公公布一次次自行管管理賬目目。 業(yè)主自自行管理理物業(yè)的的具體范范圍和實(shí)實(shí)施辦法法由市人人民政府府另行制制定。 第四章章物業(yè)的的使用和和維護(hù) 第四十十八條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)承承接物業(yè)業(yè)時(shí)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)對(duì)移移交的房房屋及配配套設(shè)施施設(shè)備和和相關(guān)場(chǎng)場(chǎng)地進(jìn)行行檢查驗(yàn)驗(yàn)收，并并對(duì)相關(guān)

40、關(guān)資料進(jìn)進(jìn)行核對(duì)對(duì)接收。 物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)自自承接驗(yàn)驗(yàn)收之日日起七日日內(nèi)簽署署驗(yàn)收確確認(rèn)書。 第四十十九條建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)按按照國(guó)家家規(guī)定的的保修期期限和保保修范圍圍，承擔(dān)擔(dān)物業(yè)的的保修責(zé)責(zé)任。建建設(shè)單位位委托物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)維維修的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)與物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)另另行簽訂訂委托協(xié)協(xié)議。 建設(shè)單單位應(yīng)當(dāng)當(dāng)在房屋屋所有權(quán)權(quán)初始登登記前，將將物業(yè)保保修金交交存至指指定專戶戶，專項(xiàng)項(xiàng)用于保保修期內(nèi)內(nèi)物業(yè)維維修的保保障。保保修期內(nèi)內(nèi)，物業(yè)業(yè)保修金金不足的的，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足足；保修修期滿后后，物業(yè)業(yè)保修金金有余額額的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)返還還建設(shè)單單位。 物業(yè)保保修金監(jiān)監(jiān)管實(shí)行行統(tǒng)一交交存、資資金歸屬屬不變、

41、專專款專用用、政府府監(jiān)管的的原則。 第五十十條業(yè)主主、使用用人應(yīng)當(dāng)當(dāng)遵守國(guó)國(guó)家和本本市的規(guī)規(guī)定以及及臨時(shí)管管理規(guī)約約、管理理規(guī)約，按按照房屋屋安全使使用規(guī)定定使用物物業(yè)。 禁止下下列損害害公共利利益及他他人利益益的行為為： （一）損損壞房屋屋承重結(jié)結(jié)構(gòu)； （二）違違法搭建建建筑物物、構(gòu)筑筑物； （三）破破壞房屋屋外貌； （四）擅擅自改建建、占用用物業(yè)共共用部分分； （五）損損壞或者者擅自占占用、移移裝共用用設(shè)施設(shè)設(shè)備； （六）存存放不符符合安全全標(biāo)準(zhǔn)的的易燃、易易爆、劇劇毒、放放射性等等危險(xiǎn)性性物品，或或者存放放、鋪設(shè)設(shè)超負(fù)荷荷物品； （七）排排放有毒毒、有害害物質(zhì)； （八）發(fā)發(fā)出超過(guò)過(guò)規(guī)定標(biāo)

42、標(biāo)準(zhǔn)的噪噪聲； （九）法法律、法法規(guī)和規(guī)規(guī)章禁止止的其他他行為。 第五十十一條業(yè)業(yè)主、使使用人裝裝飾裝修修房屋，應(yīng)應(yīng)當(dāng)遵守守國(guó)家和和本市的的規(guī)定以以及臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約、管管理規(guī)約約。 業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、使用人。 在業(yè)主主、使用用人裝飾飾裝修房房屋期間間，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)裝飾飾裝修房房屋情況況進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)巡查查，業(yè)主主應(yīng)當(dāng)予予以配合合。 第五十十二條業(yè)業(yè)主、使使用人應(yīng)應(yīng)當(dāng)按照照規(guī)劃行行政管理理部門批批準(zhǔn)或者者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書書載明的的用途使使用物業(yè)業(yè)，不得得擅自改改變物業(yè)業(yè)使用性性質(zhì)。 確需改改變

43、物業(yè)業(yè)使用性性質(zhì)的，由由區(qū)、縣縣規(guī)劃行行政管理理部門會(huì)會(huì)同區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門提提出允許許改變物物業(yè)使用用性質(zhì)的的區(qū)域范范圍和方方案，并并召開聽(tīng)聽(tīng)證會(huì)聽(tīng)聽(tīng)取利害害關(guān)系人人意見(jiàn)后后，報(bào)區(qū)區(qū)、縣人人民政府府決定。 在允許許改變物物業(yè)使用用性質(zhì)的的區(qū)域范范圍內(nèi)，具具體房屋屋單元的的業(yè)主需需要改變變使用性性質(zhì)的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合合法律、法法規(guī)以及及管理規(guī)規(guī)約，經(jīng)經(jīng)有利害害關(guān)系的的業(yè)主同同意后報(bào)報(bào)區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門審審批，并并依法向向其他行行政管理理部門辦辦理有關(guān)關(guān)手續(xù)。 第五十十三條物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)發(fā)發(fā)現(xiàn)業(yè)主主、使用用人在物物業(yè)使用用、裝飾飾裝修過(guò)過(guò)程中有有違反國(guó)國(guó)家和本本市有關(guān)關(guān)規(guī)定以以

44、及臨時(shí)時(shí)管理規(guī)規(guī)約、管管理規(guī)約約行為的的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)依據(jù)有有關(guān)規(guī)定定或者臨臨時(shí)管理理規(guī)約、管管理規(guī)約約予以勸勸阻、制制止；勸勸阻、制制止無(wú)效效的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在二二十四小小時(shí)內(nèi)報(bào)報(bào)告業(yè)主主委員會(huì)會(huì)和有關(guān)關(guān)行政管管理部門門。有關(guān)關(guān)行政管管理部門門在接到到物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)的報(bào)告告后，應(yīng)應(yīng)當(dāng)依法法對(duì)違法法行為予予以制止止或者處處理。 第五十十四條供供水、供供電、供供氣等專專業(yè)單位位應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)分戶戶計(jì)量表表和分戶戶計(jì)量表表前管線線、設(shè)施施設(shè)備的的維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)責(zé)任任。 第五十十五條物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)，規(guī)劃劃用于停停放機(jī)動(dòng)動(dòng)車的車車位、車車庫(kù)的歸歸屬，由由當(dāng)事人人通過(guò)出出售、附附贈(zèng)或者者出租等等方式約約定。占占用業(yè)

45、主主共有的的道路或或者其他他場(chǎng)地用用于停放放機(jī)動(dòng)車車的車位位，屬于于業(yè)主共共有。 建設(shè)單單位所有有的機(jī)動(dòng)動(dòng)車停車車位向業(yè)業(yè)主、使使用人出出租的，其其收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照價(jià)價(jià)格主管管部門的的規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。 車輛在在全體共共用部分分的停放放、收費(fèi)費(fèi)和管理理等事項(xiàng)項(xiàng)，由業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)決定。業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)決定對(duì)對(duì)車輛停停放收費(fèi)費(fèi)的，參參照價(jià)格格主管部部門的規(guī)規(guī)定確定定收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)成立前前，車輛輛在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)停停放的，其其收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照價(jià)價(jià)格主管管部門的的規(guī)定執(zhí)執(zhí)行。 車主對(duì)對(duì)車輛有有保管要要求的，由由車主和和物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)另行簽簽訂保管管合同。 公安、消消防、搶搶險(xiǎn)、救救護(hù)、環(huán)環(huán)

46、衛(wèi)等特特種車輛輛執(zhí)行公公務(wù)時(shí)在在物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)停放放，不得得收費(fèi)。 第五十十六條物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的機(jī)動(dòng)動(dòng)車停車車位，應(yīng)應(yīng)當(dāng)提供供給本物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的業(yè)主主、使用用人使用用。建設(shè)設(shè)單位尚尚未出售售的停車車位，應(yīng)應(yīng)當(dāng)出租租給業(yè)主主、使用用人停放放車輛。停停車位不不得轉(zhuǎn)讓讓給物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域外的的單位、個(gè)個(gè)人；停停車位有有空余的的，可以以臨時(shí)出出租給物物業(yè)管理理區(qū)域外外的單位位、個(gè)人人。 物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)停放放車輛，不不得影響響其他車車輛和行行人的正正常通行行。 第五十十七條新新建商品品住宅、公公有住宅宅以及住住宅區(qū)內(nèi)內(nèi)的非住住宅物業(yè)業(yè)出售時(shí)時(shí)，物業(yè)業(yè)出售人人和買受受人應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國(guó)國(guó)

47、家和本本市的規(guī)規(guī)定交納納專項(xiàng)維維修資金金。專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金應(yīng)當(dāng)當(dāng)用于物物業(yè)共用用部分的的維修、更更新和改改造，不不得挪作作他用。 第五十十八條未未建立首首期專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金或者者專項(xiàng)維維修資金金余額不不足首期期籌集金金額百分分之三十十的，業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照國(guó)國(guó)家和本本市的相相關(guān)規(guī)定定、管理理規(guī)約和和業(yè)主大大會(huì)的決決定，及及時(shí)補(bǔ)建建或者再再次籌集集專項(xiàng)維維修資金金。 補(bǔ)建或或者再次次籌集專專項(xiàng)維修修資金應(yīng)應(yīng)當(dāng)采用用分期交交納的方方式，并并由物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)在收收取物業(yè)業(yè)服務(wù)費(fèi)費(fèi)時(shí)予以以代收；業(yè)主大大會(huì)也可可以決定定由業(yè)主主一次性性交納。 業(yè)主申申請(qǐng)房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)移移登記或或者抵押押登記時(shí)時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)同時(shí)

48、向向房地產(chǎn)產(chǎn)登記機(jī)機(jī)構(gòu)提供供已足額額交納專專項(xiàng)維修修資金的的相關(guān)憑憑證。 第五十十九條專專項(xiàng)維修修資金應(yīng)應(yīng)當(dāng)存入入銀行專專戶，按按幢立賬賬、按戶戶核算。 受委托托的物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)每半半年至少少公布一一次專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金和公公共收益益的收支支情況，接接受業(yè)主主的監(jiān)督督。 第六十十條專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金使用用實(shí)行工工程審價(jià)價(jià)和使用用程序?qū)弻徍恕?業(yè)主委委員會(huì)任任期屆滿滿前，應(yīng)應(yīng)當(dāng)在換換屆改選選小組的的指導(dǎo)下下委托有有資質(zhì)的的中介機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)專專項(xiàng)維修修資金、公公共收益益的使用用情況以以及業(yè)主主委員會(huì)會(huì)工作經(jīng)經(jīng)費(fèi)進(jìn)行行財(cái)務(wù)審審計(jì)。 第六十十一條物物業(yè)維修修、更新新、改造造和養(yǎng)護(hù)護(hù)的費(fèi)用用，按照照下列規(guī)規(guī)定

49、承擔(dān)擔(dān)： （一）專專有部分分的所需需費(fèi)用，由由擁有專專有部分分的業(yè)主主承擔(dān)； （二）部部分共用用部分的的所需費(fèi)費(fèi)用，由由擁有部部分共用用部分業(yè)業(yè)主按照照各自擁?yè)碛械姆糠课萁ㄖ娣e比比例共同同承擔(dān)； （三）全全體共用用部分的的所需費(fèi)費(fèi)用，由由物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)的全全體業(yè)主主按照各各自擁有有的房屋屋建筑面面積比例例共同承承擔(dān)。 按照本本規(guī)定設(shè)設(shè)立專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金的，部部分共用用部分、全全體共用用部分的的維修、更更新和改改造費(fèi)用用在專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金中列列支。但但物業(yè)的的共用部部分屬于于人為損損壞的，費(fèi)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)當(dāng)由責(zé)任任人承擔(dān)擔(dān)。 第六十十二條物物業(yè)部分分共用部部分的維維修、更更新和改改造應(yīng)當(dāng)當(dāng)由部

50、分分共用的的業(yè)主決決定，并并經(jīng)專有有部分占占部分共共用部分分建筑物物總面積積三分之之二以上上的業(yè)主主且占部部分共用用部分總總?cè)藬?shù)三三分之二二以上的的業(yè)主同同意，其其他決定定事項(xiàng)，應(yīng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專專有部分分占部分分共用部部分建筑筑物總面面積過(guò)半半數(shù)的業(yè)業(yè)主且占占部分共共用部分分總?cè)藬?shù)數(shù)過(guò)半數(shù)數(shù)的業(yè)主主同意。 前款決決定不得得與業(yè)主主大會(huì)對(duì)對(duì)全體共共用部分分作出的的決定相相抵觸；對(duì)上述述決定，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)執(zhí)行。 第六十十三條機(jī)機(jī)動(dòng)車停停車場(chǎng)（庫(kù)庫(kù)）的維維修、養(yǎng)養(yǎng)護(hù)費(fèi)用用由其所所有人承承擔(dān)。機(jī)機(jī)動(dòng)車停停車場(chǎng)（庫(kù)庫(kù)）的專專項(xiàng)維修修資金按按照物業(yè)業(yè)管理專專項(xiàng)維修修資金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)交納納，納入入業(yè)主大大會(huì)的專

51、專項(xiàng)維修修資金賬賬戶管理理，單獨(dú)獨(dú)核算。 第六十十四條建建設(shè)單位位未按照照規(guī)定提提出成立立業(yè)主大大會(huì)書面面報(bào)告前前，專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金不得得動(dòng)用，住住宅共用用部位、共共用設(shè)施施設(shè)備需需要維修修、更新新和改造造的，應(yīng)應(yīng)當(dāng)由建建設(shè)單位位承擔(dān)物物業(yè)維修修責(zé)任。 建設(shè)單單位已經(jīng)經(jīng)按照規(guī)規(guī)定提出出成立業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)的書面面報(bào)告但但業(yè)主大大會(huì)尚未未成立期期間，需需要?jiǎng)佑糜脤ｍ?xiàng)維維修資金金的，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)提出出維修實(shí)實(shí)施方案案，由物物業(yè)所在在地的居居民委員員會(huì)或者者村民委委員會(huì)組組織征詢?cè)儤I(yè)主意意見(jiàn)，經(jīng)經(jīng)全體共共用部分分業(yè)主依依法討論論通過(guò)后后，由物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)組組織實(shí)施施。僅涉涉及部分分共用部部分

52、的，可可以提交交涉及共共用部分分的業(yè)主主依法討討論通過(guò)過(guò)。 維修費(fèi)費(fèi)用經(jīng)市市房屋行行政管理理部門指指定的中中介機(jī)構(gòu)構(gòu)審價(jià)后后，在專專項(xiàng)維修修資金中中列支。 第六十十五條業(yè)業(yè)主應(yīng)當(dāng)當(dāng)定期對(duì)對(duì)物業(yè)進(jìn)進(jìn)行維修修養(yǎng)護(hù)，并并按照規(guī)規(guī)定檢測(cè)測(cè)和鑒定定。 物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)根根據(jù)物業(yè)業(yè)服務(wù)合合同的約約定，履履行物業(yè)業(yè)維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)義務(wù)務(wù)。 物業(yè)出出現(xiàn)國(guó)家家和本市市規(guī)定的的必須維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)的情形形時(shí)，業(yè)業(yè)主或者者物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)及及時(shí)履行行維修養(yǎng)養(yǎng)護(hù)義務(wù)務(wù)。 第六十十六條發(fā)發(fā)生下列列緊急情情況時(shí)，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)立即即采取應(yīng)應(yīng)急防范范措施，并并制定維維修、更更新方案案，同時(shí)時(shí)向業(yè)主主委員會(huì)會(huì)和物業(yè)業(yè)所

53、在地地房管辦辦事處報(bào)報(bào)告： （一）電電梯、水水泵故障障影響正正常使用用的； （二）消消防設(shè)施施損壞，消消防部門門出具整整改通知知書的； （三）外外墻墻面面有脫落落危險(xiǎn)、屋屋頂或外外墻滲漏漏等情況況，嚴(yán)重重影響房房屋使用用和安全全，經(jīng)有有資質(zhì)的的鑒定機(jī)機(jī)構(gòu)出具具證明的的。 前款規(guī)規(guī)定涉及及維修費(fèi)費(fèi)用需要要?jiǎng)佑米∽≌瑢ｍ?xiàng)項(xiàng)維修資資金的，業(yè)業(yè)主大會(huì)會(huì)成立前前，物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)持有關(guān)關(guān)材料，報(bào)報(bào)區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門審審核同意意，并經(jīng)經(jīng)具有相相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的中介介機(jī)構(gòu)審審價(jià)后，在在專項(xiàng)維維修資金金中直接接列支；業(yè)主大大會(huì)成立立后，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當(dāng)持有有關(guān)材料料，向業(yè)業(yè)主委員員會(huì)提出出列支

54、住住宅專項(xiàng)項(xiàng)維修資資金，由由業(yè)主委委員會(huì)審審核同意意，報(bào)區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門備案案，并經(jīng)經(jīng)具有相相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的中介介機(jī)構(gòu)審審價(jià)后，在在專項(xiàng)維維修資金金中列支支。 發(fā)生本本條第一一款所列列情形，未未按規(guī)定定實(shí)施維維修和更更新、改改造的，區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門可以以組織代代為維修修，維修修費(fèi)用在在專項(xiàng)維維修資金金中列支支。 第六十十七條物物業(yè)存在在房屋結(jié)結(jié)構(gòu)安全全隱患或或者被鑒鑒定為危危險(xiǎn)房屋屋，可能能危及公公共利益益或者他他人合法法權(quán)益時(shí)時(shí)，責(zé)任任人應(yīng)當(dāng)當(dāng)及時(shí)維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)，有關(guān)關(guān)業(yè)主應(yīng)應(yīng)當(dāng)予以以配合。責(zé)責(zé)任人不不履行維維修養(yǎng)護(hù)護(hù)義務(wù)的的，可以以由物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)報(bào)經(jīng)經(jīng)業(yè)主大大會(huì)同

55、意意或者直直接按照照管理規(guī)規(guī)約的規(guī)規(guī)定，代代為維修修養(yǎng)護(hù)或或者采取取應(yīng)急防防范措施施，費(fèi)用用由責(zé)任任人承擔(dān)擔(dān)。 第六十十八條物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)的房屋屋外墻應(yīng)應(yīng)當(dāng)保持持整潔和和完好，并并定期進(jìn)進(jìn)行清洗洗或者粉粉刷，具具體辦法法由市人人民政府府另行制制定。 第六十十九條物物業(yè)共用用部分需需要維修修、養(yǎng)護(hù)護(hù)、更新新、改造造的，相相關(guān)專有有部分的的業(yè)主、使使用人應(yīng)應(yīng)當(dāng)予以以配合。 供水、供供電、供供氣、信信息、環(huán)環(huán)衛(wèi)、郵郵政、民民防等專專業(yè)單位位進(jìn)行相相關(guān)作業(yè)業(yè)需要進(jìn)進(jìn)入物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域的,物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)應(yīng)當(dāng)予予以配合合；需要要進(jìn)入專專有部分分的，相相關(guān)業(yè)主主、使用用人應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以配配合。 上述作作

56、業(yè)造成成共有部部分或者者專有部部分損失失的,責(zé)任人人應(yīng)當(dāng)依依法恢復(fù)復(fù)原狀、承承擔(dān)賠償償責(zé)任。 第五章章法律責(zé)責(zé)任 第七十十條違反反本規(guī)定定的行為為，法律律、行政政法規(guī)或或者本市市其他法法規(guī)有處處罰規(guī)定定的，依依照有關(guān)關(guān)法律、法法規(guī)處理理。 第七十十一條業(yè)業(yè)主、使使用人違違反管理理規(guī)約應(yīng)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)相應(yīng)的的民事責(zé)責(zé)任。對(duì)對(duì)違反管管理規(guī)約約的，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)應(yīng)當(dāng)當(dāng)予以勸勸阻、制制止；對(duì)對(duì)不聽(tīng)勸勸阻的，業(yè)業(yè)主委員員會(huì)可以以在物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)就就相關(guān)情情況予以以公示；相關(guān)業(yè)業(yè)主可以以依法向向人民法法院提起起民事訴訴訟。 第七十十二條發(fā)發(fā)現(xiàn)物業(yè)業(yè)服務(wù)企企業(yè)不再再符合原原資質(zhì)等等級(jí)條件件的，房房屋行政政管

57、理部部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)責(zé)令限限期改正正；逾期期不改正正的，重重新核定定其資質(zhì)質(zhì)等級(jí)，其其中原資資質(zhì)等級(jí)級(jí)為一級(jí)級(jí)的，報(bào)報(bào)國(guó)務(wù)院院建設(shè)主主管部門門處理。 第七十十三條建建設(shè)單位位違反本本規(guī)定第第十三條條第一款款規(guī)定，未未將物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域符合合業(yè)主大大會(huì)成立立條件的的情況書書面報(bào)告告物業(yè)所所在地鄉(xiāng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人人民政府府或者街街道辦事事處，或或者未按按照規(guī)定定提供有有關(guān)資料料的，由由區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門責(zé)責(zé)令限期期改正，可可處一萬(wàn)萬(wàn)元以上上十萬(wàn)元元以下的的罰款。 第七十十四條違違反本規(guī)規(guī)定第三三十三條條第一款款規(guī)定，物物業(yè)服務(wù)務(wù)企業(yè)聘聘用的物物業(yè)服務(wù)務(wù)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理未取取得相應(yīng)應(yīng)的資格格證書的的，由區(qū)區(qū)、縣房房屋行政政管理部部門責(zé)令令物業(yè)服服務(wù)企業(yè)業(yè)限期改改正，并并可處五五萬(wàn)元以以上二十十萬(wàn)元以以下的罰罰款。 第七十十五條建建設(shè)單位位違反本本規(guī)定第第四十九九條第二二款規(guī)定定，未交交存物業(yè)業(yè)保修金金的，由由區(qū)、縣縣房屋行行政管理理部門責(zé)責(zé)令限期期改正；逾期不不改正的的，處一一萬(wàn)元以以上五萬(wàn)萬(wàn)元以下下的罰款款，并自自逾期之之日起按按日加收收萬(wàn)分之之三的滯滯納金。 第七十十六條違違反本規(guī)規(guī)定第五五十