8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms實(shí)踐總結(jié)

1、PAGE PAGE 5專業(yè)實(shí)踐總結(jié)報(bào)告作者：李曉敏 單位：重慶暢客達(dá)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司 摘要：估價(jià)師是一個(gè)較為新興的行業(yè)，是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實(shí)的理論知識(shí)的同時(shí)，也要求估價(jià)師擁有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我從事土地估價(jià)工作已經(jīng)有不少的時(shí)間了，在實(shí)踐中，我學(xué)到了很多書本上學(xué)不到的知識(shí)，受益非淺，本總結(jié)報(bào)告從實(shí)踐角度出發(fā)，主要總結(jié)了我在土地估價(jià)的具體工作事務(wù)、工作流程、估價(jià)方法的選擇及現(xiàn)實(shí)運(yùn)用等遇到的問題及解決辦法。關(guān)鍵詞：業(yè)務(wù)處理程序、估價(jià)方法、估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)正文：土地評(píng)估行業(yè)是一個(gè)對(duì)理論和實(shí)踐要求較高的行業(yè)，要想成為一名出色的土地估價(jià)師，最重要的是要積累估價(jià)案例經(jīng)驗(yàn)，這一經(jīng)驗(yàn)需

2、要在工作過程中進(jìn)行積累，而不僅僅是通過估價(jià)師考試的那些實(shí)例題目。同時(shí)還需要對(duì)國(guó)家出臺(tái)的土地相關(guān)法律法規(guī)比較了解，政治嗅覺比較敏銳，還有經(jīng)濟(jì)金融的相關(guān)知識(shí)的經(jīng)驗(yàn)。土地估價(jià)就是估價(jià)人員依據(jù)土地估價(jià)的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場(chǎng)交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟(jì)和自然屬性，按土地的質(zhì)量、等級(jí)及其在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一般收益狀況，充分考慮社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對(duì)土地收益的影響，綜合評(píng)定出待估地塊在某一權(quán)利狀態(tài)下在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的過程。下面，我就自己在實(shí)踐工作中的心得體會(huì)總結(jié)一下，談?wù)剬?duì)實(shí)踐工作的理解，請(qǐng)各位專家批評(píng)指正。第一部分 專業(yè)實(shí)踐的單位基本情況重慶暢客

3、達(dá)土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司，注冊(cè)資金100萬元，該公司于2008年4月由重慶渝咨會(huì)計(jì)師事務(wù)所剝離成立的，重慶市土地評(píng)估C級(jí)資格和房地產(chǎn)評(píng)估三級(jí)資格，并正在辦理土地評(píng)估B級(jí)資格和房地產(chǎn)評(píng)估二級(jí)資格升級(jí)。第二部分專業(yè)實(shí)踐期間完成的主要工作及流程一、主要工作：（1）土地一級(jí)市場(chǎng)出讓地價(jià)評(píng)估工作。涉及土地招拍掛過程中出讓底價(jià)的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評(píng)估。（2）土地抵押貸款評(píng)估。涉及取得土地后進(jìn)行融資需要進(jìn)行的抵押貸款評(píng)估，以估價(jià)值確定貸款金額，主要由當(dāng)事人或銀行委托。（3）土地二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)過戶評(píng)估工作。二、工作流程：工作流程分為業(yè)務(wù)受理、制定計(jì)劃、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查、報(bào)告撰寫、報(bào)告

4、審核、出具報(bào)告、資料存檔等幾個(gè)階段。（1）估價(jià)業(yè)務(wù)受理估價(jià)師不得以自己的名義受理業(yè)務(wù)，必須受雇于一家估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)。如果代表受雇的估價(jià)師事務(wù)所洽談業(yè)務(wù)，在洽談業(yè)務(wù)時(shí)，遇到不屬于自己權(quán)利范疇的情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)，請(qǐng)示，不能隨意向客戶承諾或保證；遇到所在的估價(jià)事務(wù)所不能勝任的業(yè)務(wù)，不得接受，并向客戶說明理由。 （2）簽定業(yè)務(wù)約定書受理業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)簽訂估價(jià)業(yè)務(wù)約定書，作為估價(jià)委托的法律依據(jù)；業(yè)務(wù)約定書上應(yīng)有雙方的蓋章、簽名；業(yè)務(wù)約定書要載明評(píng)估目地、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估時(shí)間、評(píng)估報(bào)告使用范圍、評(píng)估費(fèi)用的收取、違約責(zé)任、雙方的權(quán)利、義務(wù)等事項(xiàng)。（3）擬訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃，合理安排時(shí)間和人員受理業(yè)務(wù)

5、后，根據(jù)已確定的估價(jià)項(xiàng)目，在考慮估價(jià)項(xiàng)目的性質(zhì)、工作量、人員專長(zhǎng)、時(shí)間等因素的情況下，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的工作進(jìn)行計(jì)劃。（4）收集資料，現(xiàn)場(chǎng)工作 收集項(xiàng)目評(píng)估所需的資料，包括收集社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、環(huán)境等一般資料及宗地所處地區(qū)的區(qū)域因素和個(gè)別因素資料，宗地自身?xiàng)l件、權(quán)利狀況和利用狀況及與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實(shí)例資料等；現(xiàn)場(chǎng)工作要采用項(xiàng)目負(fù)責(zé)制，每個(gè)土地評(píng)估項(xiàng)目應(yīng)有土地估價(jià)師的參與，現(xiàn)場(chǎng)人員安排、任務(wù)分工、工作方式等由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人確定。了解土地資產(chǎn)的真實(shí)狀況，確保土地資產(chǎn)真實(shí)存在，不重不漏（5）分析資料，選擇適宜的方法評(píng)估土地對(duì)收集的資料進(jìn)行整理分析，在分析資料的基礎(chǔ)上，選擇兩種以上適宜的估價(jià)方法

6、評(píng)估土地的價(jià)值，并最終根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象的特性等因素確定估價(jià)結(jié)果。（6）撰寫報(bào)告，經(jīng)審核后簽發(fā)現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人要參與底稿的匯總、報(bào)告初稿的撰寫；報(bào)告簽章人負(fù)責(zé)報(bào)告的撰寫，初稿復(fù)核后的修改，正式報(bào)告的完成、裝訂。為了保證報(bào)告的質(zhì)量，由估價(jià)事務(wù)所內(nèi)資深估價(jià)人員對(duì)報(bào)告進(jìn)行全面審核，經(jīng)審核合格的報(bào)告，由報(bào)告簽發(fā)人簽發(fā)正式報(bào)告。（7）資料歸檔保管第三部分專業(yè)實(shí)踐的感受及認(rèn)識(shí)一、對(duì)土地評(píng)估行業(yè)的了解1、土地評(píng)估行業(yè)產(chǎn)生的時(shí)代背景：隨著土地使用制度改革的不斷深化,土地評(píng)估行業(yè)得到了快速發(fā)展,已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中不可或缺的重要中介行業(yè),在積極配合土地使用制度改革、推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)、促進(jìn)土地資源的集約合理利用

7、等方面發(fā)揮了重要作用。2、土地評(píng)估行業(yè)的法律基礎(chǔ)：（1）中華人民共和國(guó)土地管理法和中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例，這是土地管理的基礎(chǔ)法規(guī)，也是土地評(píng)估的重要法律依據(jù)。（2）自1995年1月1日起施行的中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，該法規(guī)的實(shí)施范圍為：在城市規(guī)劃區(qū)外的國(guó)有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理。（3）1990年5月19日國(guó)務(wù)院令第55號(hào)發(fā)布的中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例。3、重慶市土地評(píng)估相關(guān)的法律、法規(guī)：（1）2008年4月23日，重慶市頒布了渝府發(fā)200845號(hào)重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整征地補(bǔ)償安置政策有關(guān)事

8、項(xiàng)的通知，該法規(guī)與土地估價(jià)中成本逼近法直接相關(guān)。（2）2007年4月16日，重慶市頒布了渝府發(fā)200762號(hào)重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整城市建設(shè)配套費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)的通知。二、實(shí)踐中對(duì)估價(jià)方法的運(yùn)用及難點(diǎn)分析估價(jià)方法選擇是否恰當(dāng)對(duì)估價(jià)結(jié)果是否客觀合理有著重要的影響，因此選擇估價(jià)方法要考慮多方面的因素，首先要掌握各種方法適用的原則和評(píng)估對(duì)象；其次要根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況，如評(píng)估目的、評(píng)估期日、評(píng)估對(duì)象所處的區(qū)域、評(píng)估所能收集到的數(shù)據(jù)和資料、評(píng)估對(duì)象的個(gè)性等情況選擇兩種或兩種以上適宜的方法進(jìn)行評(píng)估；最后，對(duì)不同估價(jià)方法評(píng)估所得到的結(jié)果進(jìn)行分析比較，按照一定的方法確定最終結(jié)果。我所從事土地估價(jià)的地區(qū)是重慶市，重

9、慶市這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較迅速，土地交易也有較快的發(fā)展，有不少土地交易的客觀實(shí)例，同時(shí)重慶已頒布了城市基準(zhǔn)地價(jià)體系，因此，在實(shí)際的估價(jià)業(yè)務(wù)上，我主要采用市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行土地估價(jià)，成本逼近法，最后在分析的基礎(chǔ)上，一般按兩種方法估計(jì)權(quán)重最終確定土地使用權(quán)的評(píng)估結(jié)果。1、市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法就是在求取一宗待評(píng)估土地時(shí)，根據(jù)替代原則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并根據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估日地價(jià)的方法。市場(chǎng)比較法適用于地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市

10、場(chǎng)比較法可用于評(píng)估土地的價(jià)值或價(jià)格，也可用于評(píng)估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。市場(chǎng)比較法根據(jù)比較基準(zhǔn)的不同，分為直接比較分析和間接比較分析，根據(jù)實(shí)際中資料收集的情況，我常采用直接比較分析。市場(chǎng)比較法基本公式為：?jiǎn)挝坏貎r(jià)=比較案例宗地價(jià)格情況修正系數(shù)期日修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正土地使用年期修正容積率修正系數(shù)（或+）其他相關(guān)因素修正。由于房地產(chǎn)的個(gè)別性和多樣性，估價(jià)人員很難找到兩宗完全相同的房地產(chǎn)，為了準(zhǔn)確把握估價(jià)對(duì)象的價(jià)格、需要對(duì)其進(jìn)行必要的修正，剔除某些不必要因素的影響，這都需要依靠科學(xué)的知識(shí)和豐富的經(jīng)驗(yàn)。2、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城

11、鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和宗地地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)，是某一級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格，該級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域該類用地的其他宗地價(jià)格在基準(zhǔn)地價(jià)上下波動(dòng)。基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基本公式為：?jiǎn)挝坏貎r(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)1+（成熟度修正系數(shù)）+（區(qū)域和個(gè)別因素修正系數(shù)）+（土地使用權(quán)類型修正系數(shù)） 容積率修正系數(shù)年限修正系數(shù)期日修正系數(shù)。該估價(jià)方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估。在實(shí)踐過程中，首先要收集當(dāng)?shù)刈钚碌?/p>

12、基準(zhǔn)地價(jià)成果，包括基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實(shí)地踏勘過程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的調(diào)查、區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查，這個(gè)在實(shí)踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和還原利率的確定。3、成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價(jià)格的方法。由于土地的價(jià)格大部分取決于效用，而非取決于其成本，故采用成本逼近法有時(shí)可能會(huì)與市場(chǎng)產(chǎn)生偏差，因而成本逼近法估價(jià)主要適用于交易實(shí)例少，無法用市場(chǎng)比較法估價(jià)的土地心以及一些既

13、無收益又無交易情況的學(xué)校、公園及公共建筑、公益設(shè)施、園地等特殊性土地的估價(jià)。成本逼近法的基本公式為：地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益在確定土地取得收得費(fèi)時(shí)：分別按城市拆遷土地和征用集體土地采用相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。其它的方法在此就不一一敘述了，總的來說，沒有那種方法是十全十美的，因此，估價(jià)師在現(xiàn)實(shí)估價(jià)中，要多調(diào)查分析，做到有理有據(jù)，這樣才能評(píng)估出客觀合理的土地價(jià)格，以更好地盡到作為一名專業(yè)估價(jià)人員的職責(zé)。三、對(duì)土地估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)踐認(rèn)識(shí) 任何一個(gè)行業(yè)都存在風(fēng)險(xiǎn)，土地估價(jià)也不例外，作為一名專職估價(jià)人員，而且是即將成為一名執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師的專職人員來說，樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，防范風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)控制

14、到盡可能低的程度，顯得尤為重要。根據(jù)我在估價(jià)業(yè)務(wù)中的實(shí)踐來看，應(yīng)從以下幾個(gè)方面防范、控制風(fēng)險(xiǎn)：1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)獲取估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)盡可能的了解委托人的誠(chéng)信情況，以及其對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的意圖。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，或明知有欺詐性的項(xiàng)目，應(yīng)該堅(jiān)決予以回避；對(duì)于以高價(jià)為誘餌的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，更是堅(jiān)決予以拒絕。2、操作估價(jià)業(yè)務(wù)在具體操作估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，估價(jià)人員要嚴(yán)格按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等估價(jià)相關(guān)的法律法規(guī)、規(guī)范的要求來進(jìn)行。認(rèn)真收集估價(jià)所需的資料，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘，了解待估宗地的真實(shí)狀況，與宗地權(quán)屬資料核對(duì)相符。在評(píng)估日常業(yè)務(wù)中，有時(shí)候會(huì)碰到特別敏感的估價(jià)業(yè)務(wù)，比如在涉案評(píng)估和處理糾紛過程中，評(píng)估的每一個(gè)參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)，比如基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的地價(jià)指數(shù)及還原利率的確定、假設(shè)