商務(wù)公寓的物業(yè)經(jīng)營管理成本測算

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)經(jīng)營管理成本測算一、物業(yè)概況1、用地面積：9984.85m22、總建筑面積：23470m23、地上建筑面積：19970m24、地下建筑面積：3500m25、建筑占地面積：4450m26、建筑密度：44.6%7、建筑容積：2.008、綠化率：30.4%9、商鋪：9000m210、商務(wù)公寓：10970m2 /11、停車位：92二、人員配置架構(gòu)設(shè)置說明：1、商務(wù)間共計(jì)214間，在初期按40%的入住計(jì)算，即85間。按每個(gè)服務(wù)員做13間計(jì)算則需7名/班2班=14人。2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。三、物管費(fèi)的成本測算1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)

2、。（1）人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)：見表（01）人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表（01）序號項(xiàng)目人數(shù)（人）工資標(biāo)準(zhǔn)（元/月）總額（元/月）一管理人員132346.0030500.00四維修人員51000.005000.00二收費(fèi)員3800.002400.00五治安員20750.0015000.00三服務(wù)員14600.008400.00六保潔員6550.003300.00七合計(jì)61/64600.00(2)費(fèi)用測算管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測算見表(02)工資福利費(fèi)測算表(02)序號項(xiàng)目金額（元/月）依據(jù)測算結(jié)果（元/月.M2）一基本工資64600.00/3.234二福利費(fèi)20341.50注(1)

3、1.148三加班費(fèi)/暫不計(jì)四服裝費(fèi)1625注(2)0.081五合計(jì)79166.50/4.463注(1)：福利費(fèi)為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險(xiǎn)占工資總額的20%。注(2)：服裝按年均300元/人計(jì)算，則每月分?jǐn)倿椋?5300元/人/年12月=1625(元/月)2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)（1）采用總體匡算思路進(jìn)行測算。住宅建造成本按1200元/M2計(jì)算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取，折舊年限按25年計(jì)算，維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。則：維修保養(yǎng)費(fèi)=（1200元/M230%）（25年12月/年）40%=（3

4、60300）40%=0.48元/月.平方米(2)公共照明所用電為（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時(shí)間，共計(jì)12小時(shí)，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算）。則：每日所用電費(fèi)為：（60瓦/盞200盞12小時(shí)30日/月）1.10元/千瓦/小時(shí)=4320千瓦/小時(shí)1.10元/千瓦/小時(shí)=4752.00元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為:4752.0019970=0.237元/平方米/月。(3)電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按5千瓦/小時(shí)每天運(yùn)行12小時(shí)計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為：（4部5千瓦/小時(shí)12小時(shí)30天/月）1.10元/千瓦/小時(shí)=7200千瓦/小時(shí)1.10元/千瓦/小時(shí)=7920元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用

5、為:792019970=0.396元/平方米/月。維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每層每月按50元計(jì)算則為：（4部7層）50元/層/月=2850=1400元/月分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為:140019970=0.070元/平方米/月。3、綠化管理費(fèi)：小區(qū)綠化面積為3035M2,綠化管理費(fèi)測算見表（3）綠化管理測算表（3）序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額（元）測算結(jié)果（元/月.M2）1綠化工具費(fèi)400元/年400.000.0102勞保用品費(fèi)400元/年400.000.0103綠化用水費(fèi)1噸/M2.年,1.35元/噸4097.250.0174農(nóng)藥化肥費(fèi)0.10元/M2.年303.500.0015景觀再造費(fèi)0.10元/M2.年30

6、3.500.0016合計(jì)/0.0394、清潔衛(wèi)生費(fèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表（04）清潔衛(wèi)生費(fèi)測算見表（04）序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額（元）測算結(jié)果（元/月.M2）1工具購置費(fèi)300元/人.年1800.000.0082勞保用品費(fèi)300元/人.年900.000.0083化糞池清掏費(fèi)(注4)3000.000.0134垃圾外運(yùn)費(fèi)2880元/年2880.000.0125水箱清洗/6合計(jì)/0.041注(4):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為：3000元。5、保安費(fèi)：保安費(fèi)用測算見表（05）保安費(fèi)測算表（05）序號項(xiàng)目測算依據(jù)金額（元/年）測算結(jié)果（元/月M2）1裝備費(fèi)250元/人.年50000000202人身保險(xiǎn)費(fèi)（暫不計(jì)

7、）/3房租費(fèi)（暫不計(jì)）/4合計(jì)/00206、辦公費(fèi)：（全年開支辦公費(fèi)約12萬元）辦公費(fèi)=12萬元（12月19970平方米）=0.501元/月.平方米7、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：固定資產(chǎn)總額為100萬元，平均折舊年限為5年，即：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為：100萬元（12月/年.月5年19970M2）=0.834元/月.平方米8、利潤：利潤取5%，則利潤=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）5%=7.045%=0.352元/月.平方米9、法定稅費(fèi)：兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%，則稅費(fèi)=（4.463+0.480+0.237+0.396+0

8、.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）5.57%=7.3925.75%=0.425元/月.平方米10、合計(jì)：經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表見（06）經(jīng)營管理服務(wù)費(fèi)匯總表（1-6）序號項(xiàng)目金額（元/月.平方米）費(fèi)用所占比例1工資福利費(fèi)4.46357%2維修費(fèi)0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%3綠化管理費(fèi)0.03905%4清潔衛(wèi)生費(fèi)0.0410.5%5保安費(fèi)0.0200.2%6辦公費(fèi)0.5016.4%7折舊費(fèi)0.83410.5%8利潤0.3524.5%9法定稅費(fèi)0.4255.4%10合計(jì)7.817100%11、車場管理費(fèi)收入的補(bǔ)貼：機(jī)動車輛車位約為92個(gè)，每個(gè)車位管理費(fèi)為（