收益還原法實(shí)例

1、第 第6頁(yè) 共 6 頁(yè)收益還原法具體測(cè)算過(guò)程 (二）（簡(jiǎn)述技術(shù)過(guò)程計(jì)算公式為：V=A/Y1-1/（1+Y）N其中：V報(bào)酬率；n評(píng)估測(cè)算過(guò)程：1、測(cè)算有效毛收入、測(cè)算租金價(jià)格（要進(jìn)行簡(jiǎn)化）經(jīng)過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)， 123。比較因素表 1、編制比較因素條件說(shuō)明表估價(jià)對(duì)象案例12案例 3案例名稱交易情況租金（元/）交易日期文明北路159號(hào)大院文明北路339號(hào)富泰56號(hào)首層12號(hào)商鋪園首層商鋪正常正常待測(cè)105估價(jià)時(shí)點(diǎn)（2010年62010年6月）商鋪商鋪較繁華一般便捷便捷齊全齊全良好良好38華城市花園首層商鋪正常1102010 年 6 月商鋪官ft85花園首層商鋪正常1

2、082010 年 6 月商鋪便 捷 齊 全 良好個(gè)別因素臨街狀況單面臨街東北向雙面臨街西向單面臨街南向單面臨街層高5.0 米5.0 米5.0 米5.0 米寬深比058042055040建筑裝修好較好好較好在上述各因素條件說(shuō)明表的基礎(chǔ)上，進(jìn)行比較實(shí)例交易情況修正，交易日期修正，區(qū)域因素及個(gè)別因素修正，列表如下：表 2、編制比較因素條件指數(shù)表 （表中加入權(quán)重欄）序號(hào)序號(hào)比較因素1名稱估價(jià)對(duì)15.25.35.466.16.26.36.4（元/交易情況交易日期區(qū)域因素繁華程度交通條件配套設(shè)施環(huán)境景觀個(gè)別因素臨街狀況層高寬深比建筑裝修1001001004025201510035

3、202520案例1案例2案例3文明北路339號(hào)富文明北路38號(hào)大院福官ft四路85號(hào)財(cái)泰花園首層商鋪華城市花園首層商鋪城市花園首層商鋪1051101081001001001001001009810298384140252525202220151515102102102353735202020272527202020序號(hào)項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目1房地產(chǎn)名稱案例一案例二文明北路339號(hào)富泰花文明北路38號(hào)大院福園首層商鋪城市花園首層商鋪案例三官ft85園首層商鋪2交易價(jià)格（元/）1051101083交易情況修正100/100100/100100/1004交易日期修正100/100100/100100/1005

4、區(qū)域因素修正100/98100/102100/986個(gè)別因素修正100/102100/102100/1027修正后的單價(jià)（元/）105.04105.73108.048評(píng)估單價(jià)（元/）91.78估價(jià)對(duì)象單價(jià)=(105.04+105.73+108.04)3=106.27（元/平方米）、使用現(xiàn)狀分析估價(jià)對(duì)象目前由業(yè)主自己經(jīng)營(yíng) ,商業(yè)策劃較好,不存在長(zhǎng)期租約限制問(wèn)題,也未發(fā)現(xiàn)存在非法占用或受其它限制而影響房地產(chǎn)價(jià)值的情況。、有效出租面積或有效出租率說(shuō)明估價(jià)對(duì)象有效出租面積占比率較高，約占總面積的 95%。、空置率與租金損失情況分析估價(jià)對(duì)象所處地段較繁華，空置率較低，該地段地面商鋪較少出現(xiàn)空置情況,因而

5、平均空置率約為 2%。計(jì)算年有效毛收入年有效收入=月租金12建筑面積有效出租率年平均空置率= 2、其他收入10000率為年利率 5.31%為基準(zhǔn)計(jì)算,則押金年利息為:100005.31%=531 元，折合3、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用估價(jià)對(duì)象的正常運(yùn)營(yíng)所需稅費(fèi)用具體見下表：費(fèi)用項(xiàng)目單位數(shù)額說(shuō)明水費(fèi)元/年0由承租方承擔(dān)電費(fèi)元/年0由承租方承擔(dān)燃?xì)赓M(fèi)元/年0由承租方承擔(dān)供暖費(fèi)元/年0由承租方承擔(dān)通信費(fèi)元/年0由承租方承擔(dān)有線電視費(fèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)維修費(fèi)元/年元/元/204按當(dāng)?shù)赜芯€電視收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按租金收入的 1%按年有效收入的 2%計(jì)室內(nèi)裝修折舊費(fèi)元/年0無(wú)特別裝修保險(xiǎn)費(fèi)物業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅及附加租賃管理費(fèi)元/元/元/元/元/年0

6、200不帶家具出租按年有效收入的 2%計(jì)主要為房產(chǎn)稅,按年租金的 12%計(jì)按當(dāng)?shù)囟惵蕵?biāo)準(zhǔn) 5.5%計(jì)按 200 元/年計(jì)租賃代理費(fèi)元/年200按 200 元/年計(jì)其他費(fèi)用元/年100按 100 元/年計(jì)合計(jì)4、計(jì)算年凈收益合計(jì)凈收益=租金有效毛收入+其他收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用5、凈收益變化趨勢(shì)分析2007 年以來(lái),茂名市商鋪類房地產(chǎn)價(jià)格一直呈上升態(tài)勢(shì),但租金會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間維持相對(duì)穩(wěn)定。6、報(bào)酬率的確定采用累加法確定報(bào)酬率，是將無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩部門相加求取，即報(bào)酬率 Y=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+風(fēng)險(xiǎn)投資補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠12.25%報(bào)酬率如下表無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率2.25%對(duì)投

7、資風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償3%對(duì)管理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償0.35%對(duì)缺乏流動(dòng)性的補(bǔ)償2.0%投資帶來(lái)的優(yōu)惠（如易于融資等）-0.3%小 計(jì)7.3%報(bào)酬率Y=7.3% 7、收益年限的確定4073311753n=338、公式應(yīng)用與計(jì)算V=A/Y1-1/（1+Y）N=871.78/7.3%1-1/（1+7.3%）33=10774.59（元/平方米）（三、確定估價(jià)結(jié)果的確定： 1估價(jià)人員通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)比較法和收益還原法兩種方法測(cè)算得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值,在考慮周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況和估價(jià)對(duì)象實(shí)際特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的了解和所在區(qū)域環(huán)境及房地產(chǎn)個(gè)別條件的進(jìn)一步分析,認(rèn)為采用市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果價(jià)對(duì)象情況結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定市場(chǎng)比較法的權(quán)重系數(shù)取 0.65，0.35，估價(jià)對(duì)象測(cè)算單價(jià)=市場(chǎng)比較法價(jià)值 0.65+收益還原法價(jià)值0.35=10813.330.65+10774.580.35=10799.77（元/平方米）估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值=10799.774.14=80.0（萬(wàn)元（取整到百位）估價(jià)對(duì)象抵押評(píng)估單價(jià)=80070074.14=10799.80（元/平方米） 2、估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款的確定據(jù)委托方提供的資料和估價(jià)人員的調(diào)查，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)不存在法定優(yōu)先受償款，因而其法定優(yōu)先受償款為 0。3、估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值的確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值等