商城品牌推廣策劃方案

1、某商業(yè)城定位、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營(yíng)方式策劃案目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc418607334 某商業(yè)城 PAGEREF _Toc418607334 h 1 HYPERLINK l _Toc418607335 定位、市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營(yíng)方式策劃案 PAGEREF _Toc418607335 h 1 HYPERLINK l _Toc418607336 一、某商業(yè)城周邊市場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc418607336 h 1 HYPERLINK l _Toc418607337 （一）周邊商鋪行業(yè)分析 PAGEREF _Toc418607337 h 1 HYPE

2、RLINK l _Toc418607338 （二）周邊購物商圈的覆蓋 PAGEREF _Toc418607338 h 2 HYPERLINK l _Toc418607339 （三）行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 PAGEREF _Toc418607339 h 3 HYPERLINK l _Toc418607340 （四）某商業(yè)城與其他商鋪的優(yōu)勢(shì)對(duì)比 PAGEREF _Toc418607340 h 4 HYPERLINK l _Toc418607341 （五）某商業(yè)城周邊交通、學(xué)校及小區(qū)的情況分析 PAGEREF _Toc418607341 h 10 HYPERLINK l _Toc418607342 （六）潛在

3、客戶背景資料 PAGEREF _Toc418607342 h 16 HYPERLINK l _Toc418607343 二、某商業(yè)城的市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc418607343 h 19 HYPERLINK l _Toc418607344 三、某商場(chǎng)城定位參考 PAGEREF _Toc418607344 h 20 HYPERLINK l _Toc418607345 （一）某商業(yè)城定位參考 PAGEREF _Toc418607345 h 20 HYPERLINK l _Toc418607346 （二）某商業(yè)城定位參考 PAGEREF _Toc418607346 h 23 HYPERLI

4、NK l _Toc418607347 （三）某商業(yè)城定位參考 PAGEREF _Toc418607347 h 32 HYPERLINK l _Toc418607348 四、某商業(yè)城的產(chǎn)品特點(diǎn) PAGEREF _Toc418607348 h 33 HYPERLINK l _Toc418607349 五、聯(lián)營(yíng)與自營(yíng)模式的對(duì)比分析 PAGEREF _Toc418607349 h 34 HYPERLINK l _Toc418607350 六、采用自營(yíng)模式某商業(yè)城需要考慮的問題 PAGEREF _Toc418607350 h 44 HYPERLINK l _Toc418607351 七、某商業(yè)城業(yè)態(tài)布局

5、規(guī)劃參考 PAGEREF _Toc418607351 h 45 HYPERLINK l _Toc418607352 （一）業(yè)態(tài)規(guī)劃的目的 PAGEREF _Toc418607352 h 45 HYPERLINK l _Toc418607353 （二）業(yè)態(tài)規(guī)劃的原則 PAGEREF _Toc418607353 h 45 HYPERLINK l _Toc418607354 （三）商業(yè)區(qū)域的劃分（需根據(jù)商場(chǎng)周邊各種數(shù)據(jù)分析后得出最終的準(zhǔn)確結(jié)果） PAGEREF _Toc418607354 h 46 HYPERLINK l _Toc418607355 （四）主要業(yè)態(tài)劃分說明 PAGEREF _Toc4

6、18607355 h 49 HYPERLINK l _Toc418607356 （五）相關(guān)注意事項(xiàng)（未完成） PAGEREF _Toc418607356 h 51 HYPERLINK l _Toc418607357 （六）業(yè)態(tài)控制和調(diào)整 PAGEREF _Toc418607357 h 52 HYPERLINK l _Toc418607358 八、商品陳列 PAGEREF _Toc418607358 h 52 一、某商業(yè)業(yè)城周邊邊市場(chǎng)分析析某商業(yè)城地地處于金紡小小區(qū)前身身，金色色陽光小小區(qū)對(duì)面面，臨近近渤海街街與五一一路交叉叉口，身身處于居住住小區(qū)入口口處，地理環(huán)境具備備一定的的優(yōu)勢(shì)，由于周邊的

7、小區(qū)多數(shù)為老城區(qū)，長(zhǎng)年積累了許多老住戶與社區(qū)商鋪，如小型雜貨店、小型生活商場(chǎng)、鞋店、化妝品、小吃店鋪等等，周邊多數(shù)的老住戶對(duì)常去商鋪買賣的依賴已經(jīng)形成，對(duì)于他們而言可以說是十分便捷，更不需要到別處遠(yuǎn)的商場(chǎng)進(jìn)行采購，這也是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中很常見的一種現(xiàn)象。我方對(duì)某商商業(yè)城周周邊商鋪鋪及商圈圈進(jìn)行了調(diào)研研，并總結(jié)結(jié)了以下的分分析及意見。（一）周邊邊商鋪行業(yè)分析析在某商業(yè)城城金紡與金金色陽光光兩小區(qū)區(qū)之前，有有近百家家不同類類型的市市場(chǎng)及商商鋪，其其中小型型購物超超市有10家以上，所所經(jīng)營(yíng)的的產(chǎn)品多多數(shù)為：飲料、小小食品、煙煙酒、生生活用品品（香皂皂、毛巾巾、牙刷等），其還包包括了一一家綜合合農(nóng)貿(mào)封封閉市

8、場(chǎng)場(chǎng)。 由由于周邊邊的商鋪鋪較多，但但整體的的布局比比較分散散，不論是從從環(huán)境上上、種類上上、物品品的品質(zhì)質(zhì)上、還還是在價(jià)價(jià)格方面面，都沒沒有一個(gè)個(gè)比較規(guī)規(guī)范的經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式，住戶戶通常是是需要在在不同的的店鋪中中做出比較較。（二）周邊邊購物商商圈的覆覆蓋以某商業(yè)城城位置為為圓點(diǎn)，方圓1公里范范圍內(nèi)有有近200家中小型型百貨商商場(chǎng)，多多數(shù)分布布在不同所處處小區(qū)內(nèi)內(nèi)，且分分流了部部分客源源，并造造成了商商場(chǎng)銷售售局限性性，以致覆覆蓋的范范圍縮小小。其他購物商商場(chǎng)的分分布（三）行業(yè)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分分析分析對(duì)手與與顧客競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：缺少顧顧客忠誠(chéng)誠(chéng)度與商商場(chǎng)鄰近近的小區(qū)區(qū)肉菜市市場(chǎng)、小小型貨倉倉商場(chǎng)，都都可能成成

9、為其競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手。（一）某商商業(yè)城競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手分析1、周邊肉肉菜市場(chǎng)場(chǎng)屬于以生鮮鮮、果疏疏、沖調(diào)調(diào)為主要要經(jīng)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容的集集貿(mào)市場(chǎng)場(chǎng)，其主主要特征征有：（1）價(jià)位位很低，是是低收入入消費(fèi)群群體的首首選賣場(chǎng)場(chǎng)；（2）肉菜菜類商品品品類豐豐富。以以攤位租租賃為主主要經(jīng)營(yíng)營(yíng)形式，較較好地實(shí)實(shí)現(xiàn)了肉肉菜類商商品品類類的豐滿滿度和可可挑選度度；（3）整體體服務(wù)水水平偏低低。市場(chǎng)場(chǎng)從業(yè)人人員主要要來自都都市村莊莊及郊區(qū)區(qū)的農(nóng)民民，文化化水平和和整體素素質(zhì)不高高，服務(wù)務(wù)意識(shí)淡淡??；（4）肉菜菜質(zhì)量令令人擔(dān)憂憂，衛(wèi)生生標(biāo)準(zhǔn)難難以達(dá)標(biāo)標(biāo)。市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)出售售的肉菜菜商品多多為初級(jí)級(jí)農(nóng)產(chǎn)品品，未經(jīng)經(jīng)過任何何清洗、殺殺菌處

10、理理，往往往因泥土土不凈、農(nóng)農(nóng)藥殘留留而危及及人體健健康。 2、小型貨貨倉商場(chǎng)場(chǎng)小型貨貨倉商場(chǎng)場(chǎng)是以小小百貨、日日常家居居易耗品品為主要要經(jīng)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容的平平價(jià)賣場(chǎng)場(chǎng)，其主要特征征有：（1）價(jià)格格較低，適適合中低低消費(fèi)群群日常購購買的需需要；（2）商品品品類相相對(duì)豐富富，但往往往因缺缺乏生鮮鮮果蔬而而難以提提供一站站式購足足服務(wù)；（3）品牌牌結(jié)構(gòu)匱匱乏：小型貨貨倉商場(chǎng)場(chǎng)因標(biāo)榜榜價(jià)低，其其經(jīng)營(yíng)商商品多為為中型商商品乃至至不入流流品牌；（4）競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)手法低低級(jí)，促促銷活動(dòng)動(dòng)單一，缺缺乏文化化底蘊(yùn)，難難以滿足足中高消消費(fèi)群追追求卓越越品位和和高質(zhì)量量生活的的消費(fèi)需需求。兩兩者競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手受受業(yè)態(tài)特特征和經(jīng)經(jīng)

11、營(yíng)觀念念的束縛縛。倘若若小區(qū)內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)一一家肉菜菜價(jià)為低低、服務(wù)務(wù)環(huán)境好好的新賣賣場(chǎng)，消消費(fèi)者光光顧原肉肉菜市場(chǎng)場(chǎng)的頻率率定會(huì)減減少，而而只有新新賣場(chǎng)里里出現(xiàn)了了新品牌牌、知名名品牌，中中高收入入群的品品位生活活之夢(mèng)方方能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。（二）消費(fèi)費(fèi)者：需需求特征征不同不不同年齡齡、不同同職業(yè)、不不同收入入水平的的消費(fèi)者者，有著著不同的的購物習(xí)習(xí)慣和消消費(fèi)需求求。 1、高收入入消費(fèi)群群的銷售售行為和和心里特特征： （1）品牌牌偏好明明顯；（2）購買買數(shù)量較較大，購購買頻次次較少。高高收入群群體忙于于工作而而在生活活上表現(xiàn)現(xiàn)出極大大地不規(guī)規(guī)則性，除除周末外外，很少少逛街購購物； （3）購物物期望值值較高。

12、高高收入住住戶受社社會(huì)地位位的影響響，在購購物時(shí)也也期望商商家能給給與特殊殊的關(guān)照照。 2、低收入入消費(fèi)群群的消費(fèi)費(fèi)行為及及心里特特征： （1）注重重價(jià)格； （2）注重重質(zhì)量；下崗工工人的消消費(fèi)習(xí)慣慣不同于于農(nóng)村消消費(fèi)者。他他們都是是都市里里曾令人人羨慕的的工薪一族族，即使使他們?yōu)闉榱斯?jié)約約而去購購買肉菜菜市場(chǎng)里里的低價(jià)價(jià)肉菜，但但他們?nèi)匀跃哂休^較強(qiáng)的自自我保護(hù)護(hù)意識(shí)和和對(duì)健康康生活、營(yíng)營(yíng)養(yǎng)飲食食的追求求； （3）購物物數(shù)量少少，購買買頻次多多。（四）某商商業(yè)城與與其他商商鋪的優(yōu)優(yōu)勢(shì)對(duì)比比對(duì)于賣場(chǎng)而而言，顧顧客就是是自己的的“上帝帝”，是是掌握自自己生死死大權(quán)的的人。誰誰贏得了了顧客，也也就贏

13、得得了市場(chǎng)場(chǎng)，誰就就能在激激烈的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中生存存下去。為為此，任任何一個(gè)個(gè)賣場(chǎng)都都不能忽忽視對(duì)顧顧客滿意意度的調(diào)調(diào)查，并并將其視視為賣場(chǎng)場(chǎng)的頭等等大事來來抓。而而如何贏贏得顧客客的認(rèn)可可和青睞睞，也就就成了眾眾賣場(chǎng)需需要思考考的問題題。顧客滿意度度也就是是顧客在在賣場(chǎng)的消消費(fèi)獲得得消費(fèi)體體驗(yàn)的心心理評(píng)價(jià)價(jià)。它并并不是由由賣場(chǎng)單單方面的的專業(yè)度度決定的的，而是是取決于于顧客在在賣場(chǎng)購物物體驗(yàn)的的綜合評(píng)評(píng)價(jià)。顧顧客對(duì)賣賣場(chǎng)的滿滿意度越越高，賣賣場(chǎng)的人人氣越高高，創(chuàng)造造的利潤(rùn)潤(rùn)也越大大。反之之，顧客客對(duì)賣場(chǎng)場(chǎng)的滿意意度越低低，賣場(chǎng)場(chǎng)的人氣氣越差，隨隨之創(chuàng)造造的利潤(rùn)潤(rùn)也越小小，甚至至?xí)官u賣場(chǎng)瀕臨

14、臨破產(chǎn)。因此，要想想獲得較較高的顧顧客滿意意度，就就必須投投其所好好，抓住住顧客的的消費(fèi)心心理。事事實(shí)表明明，對(duì)于于消費(fèi)群群體來說說，“顧顧客滿意意度”是是一個(gè)十十分感性性的評(píng)價(jià)價(jià)，就像像是我們們對(duì)一個(gè)個(gè)自己并并不熟悉悉的人所所做出的的第一印印象的評(píng)評(píng)價(jià)一樣樣。在人人前建立立起別人人對(duì)自己己的初步步好感并并不難，怎怎樣在初初步的好好感基礎(chǔ)礎(chǔ)上，抓抓住對(duì)方方的心更更難。從很大程度度上講，顧顧客在賣賣場(chǎng)的消消費(fèi)屬于于感性消消費(fèi)，決決定顧客客購買的的因素有有很多，但但最終起起決定作作用的因因素卻往往往只有有兩個(gè)購物物氛圍和和服務(wù)。畢畢竟，對(duì)對(duì)于消費(fèi)費(fèi)者來說說，這是是一種最最直觀、最最切身的的購物感感

15、受。在在一個(gè)購購物環(huán)境境好、服服務(wù)質(zhì)量量高，令令人身心心愉悅的的購物環(huán)環(huán)境中購購物，消消費(fèi)者購購物的沖沖動(dòng)會(huì)自自然被激激發(fā)起來來。對(duì)于顧客群群體來說說，對(duì)賣賣場(chǎng)的滿滿意度通通常由以以下幾方方面要素素組成：優(yōu)勢(shì)對(duì)比：某商業(yè)城城VS其其他商鋪鋪購物環(huán)境在周邊地區(qū)區(qū)多數(shù)的購購物商鋪鋪都是以臨臨街的形形式進(jìn)行行經(jīng)營(yíng)，由由于是住宅老區(qū)區(qū)，較大的空空氣質(zhì)量量與嗓音音污染，以以及物品品沒有章章法的擺擺放，都都直接影影響到了了店鋪的的經(jīng)營(yíng)與與成交量，打打造好的的購物環(huán)環(huán)境是建建設(shè)商場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)啟者者們共同同的目標(biāo)標(biāo)之一，也也是老百百姓較為為期待的的理想購購物場(chǎng)所所。某商業(yè)城的的建立填填補(bǔ)了這這一現(xiàn)象象的不足，周邊

16、所所設(shè)商鋪鋪的結(jié)構(gòu)構(gòu)布局，怡怡體現(xiàn)了某商業(yè)城的環(huán)境優(yōu)越性，購物環(huán)境是賣場(chǎng)提供給消費(fèi)者的另一種利益形式。在一個(gè)好的購物環(huán)境中購物，會(huì)讓人覺得身心愉悅，產(chǎn)生更多的購物欲望。 簡(jiǎn)單說就是是“來了了不想走走，走了了還想再再來”。因因此，近近幾年許許多賣場(chǎng)場(chǎng)都在想想方設(shè)法法提高自自己的購購物舒適適度，盡盡量擴(kuò)大大內(nèi)部空空間，加加寬購物物通道，增增加照明明，提供供優(yōu)美的的音樂，增增加內(nèi)部部通風(fēng)功功能設(shè)施施等等。其其目的就就是希望望顧客在在購物時(shí)時(shí)得到一一種享受受，將購購物休閑閑化。交通便利賣場(chǎng)的位置置是否在在居民區(qū)區(qū)和購物物中心附附近，往往往是決決定消費(fèi)費(fèi)人群是是否愿意意光顧的的一個(gè)重重要條件件。因此此，

17、賣場(chǎng)場(chǎng)周邊的的自然客客流量常常常是決決定該賣賣場(chǎng)選址址的一個(gè)個(gè)重要因因素之一一。某商業(yè)城城臨近主主干道，有有近155條不同同公交途途經(jīng)商場(chǎng)場(chǎng)附近，因因此，商商場(chǎng)在交通便利利方面有有著相當(dāng)強(qiáng)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商品充足賣場(chǎng)商品的的充足與與多樣化化，常常常被消費(fèi)費(fèi)者視為為賣場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力力的象征征。賣場(chǎng)場(chǎng)的商品品種類越越是豐富富，消費(fèi)費(fèi)者對(duì)其其的認(rèn)可可度越高高，反之之則越低低。因此此，幾乎乎所有賣賣場(chǎng)都在在想方設(shè)設(shè)法滿足足消費(fèi)者者對(duì)商品品的多樣樣化需求求，讓消消費(fèi)者盡盡量能夠夠體驗(yàn)一一站式購購物。店內(nèi)特色賣場(chǎng)的店內(nèi)內(nèi)特色，往往往是讓讓消費(fèi)者者對(duì)賣場(chǎng)場(chǎng)形成印印象的一一個(gè)決定定性因素素。要想想讓顧客客形成對(duì)

18、對(duì)自己賣賣場(chǎng)的特特殊印象象，就必必須抓住住特色來來做文章章，通俗地地說就是是打造店店內(nèi)風(fēng)格格和特性性。購物積分商場(chǎng)本身擁擁有完善善的積分分體系，購買客戶可以通過辦理會(huì)員卡在商場(chǎng)每次購物后都能采用積分累積，每逢商場(chǎng)的優(yōu)惠活動(dòng)，會(huì)員可以通過積分到服務(wù)臺(tái)進(jìn)行獎(jiǎng)品兌換，或在購物期間享受打折優(yōu)惠，激勵(lì)消費(fèi)者的購物熱潮與消費(fèi)次數(shù)?；顒?dòng)優(yōu)惠商場(chǎng)在特定定的周末末及法定定假日，將將推出一一系列的的優(yōu)惠活活動(dòng)，在在活動(dòng)期期間凡在在商場(chǎng)消消費(fèi)的顧顧客都可可以享受受到商場(chǎng)場(chǎng)所饋贈(zèng)給消費(fèi)者者的精美美禮品、優(yōu)優(yōu)惠抵值值劵、消消費(fèi)返現(xiàn)現(xiàn)等形式式的優(yōu)惠惠，商場(chǎng)場(chǎng)所發(fā)啟啟的活動(dòng)動(dòng)，不僅僅是一種種商場(chǎng)品品牌宣傳傳的營(yíng)銷銷手段，更

19、能補(bǔ)充租賃商鋪商家客源不足的問題，實(shí)現(xiàn)利益雙贏的營(yíng)銷目的。購物價(jià)位某商業(yè)城所所有商品品價(jià)位均接接近小區(qū)區(qū)同類產(chǎn)產(chǎn)品的報(bào)報(bào)價(jià)，如如商場(chǎng)舉辦辦活動(dòng)，部部分產(chǎn)品品還可以享享受到更更低廉的價(jià)格，某商業(yè)城城的定位位標(biāo)準(zhǔn)就就是以周周邊居住住群體的的消費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)準(zhǔn)繩，真真正實(shí)現(xiàn)了平平價(jià)商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)特點(diǎn)。在大多數(shù)消消費(fèi)者看看來，價(jià)價(jià)格永遠(yuǎn)遠(yuǎn)是其做做出購買買判斷的的首要因因素。生生活中，我我們經(jīng)常常會(huì)看到到一些中中型商場(chǎng)場(chǎng)在海報(bào)報(bào)上寫著著“驚爆爆價(jià)”等等購物信信息。也也正是這這些驚爆爆價(jià)，起起到了吸吸引人氣氣的作用用。因此此，價(jià)格格常常是是商家慣慣用的吸吸引人氣氣的方法法之一。那那些能夠夠與其他他賣場(chǎng)相相區(qū)

20、分，又又屬于大大眾消費(fèi)費(fèi)的產(chǎn)品品，尤其其能夠吸吸引消費(fèi)費(fèi)者的眼眼球。這這就要求求賣場(chǎng)能能夠根據(jù)據(jù)其他賣賣場(chǎng)的價(jià)價(jià)格體系系，對(duì)自自己的商商品價(jià)格格進(jìn)行調(diào)調(diào)整，爭(zhēng)爭(zhēng)取付出出較小的的代價(jià)，吸吸引較多多的賣場(chǎng)場(chǎng)人氣。衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)眾多新聞、報(bào)紙上上曾經(jīng)報(bào)道過過有關(guān)食品品出現(xiàn)質(zhì)量量問題而導(dǎo)導(dǎo)致的中中毒事件件，因此對(duì)食品品的采購與與商場(chǎng)引引進(jìn)食品品質(zhì)量成為為了大眾眾消費(fèi)者者長(zhǎng)期關(guān)注的問題，某某商業(yè)城城注重品品質(zhì)保證證，所引引進(jìn)的奶奶質(zhì)品，生生、熟肉肉等都是是通過國(guó)家家檢疫中中心合格格的優(yōu)質(zhì)質(zhì)食品，并并由固定定的供應(yīng)應(yīng)商進(jìn)行行發(fā)貨，調(diào)調(diào)貨，經(jīng)過商商場(chǎng)檢查查合格方可可進(jìn)入商商場(chǎng)柜臺(tái)臺(tái)。嚴(yán)格的產(chǎn)品把把關(guān)，是是某商業(yè)城

21、城的責(zé)任與企業(yè)宗宗旨。安全系數(shù)對(duì)于綜合商商場(chǎng)來說說,商品品的種類類是非常常繁多的的,而購購物環(huán)境境的安全全性對(duì)消消費(fèi)者選選擇購買買目的地地有較大大的影響響,且國(guó)國(guó)家的現(xiàn)現(xiàn)行規(guī)范范中也以以安全性性作為設(shè)設(shè)計(jì)的先先決條件件。因此此,首先先,要考考慮設(shè)備備安裝設(shè)設(shè)計(jì)的安安全性;其次,空間設(shè)設(shè)計(jì)中要要 避免免可能對(duì)對(duì)顧客造造成傷害害的系列列問題。第第三，設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)避免顧顧客心理理恐懼和和不安全全的因素素。在商商場(chǎng)內(nèi)部部必要位位置應(yīng)有有對(duì)顧客客的提示示性標(biāo)志志,如安安全提醒醒、兒童童提醒；商品分分區(qū)合理理,防止止來自商商品之間間的交叉叉污染;垃圾及及污水處處理應(yīng)得得當(dāng)?shù)?。?yōu)質(zhì)服務(wù)賣場(chǎng)提供的的優(yōu)質(zhì)服服務(wù)，往

22、往往是讓讓顧客感感到貼心心的地方方，也是是讓顧客客對(duì)賣場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)生感感性認(rèn)識(shí)識(shí)的地方方。從某某種意義義上講，賣賣場(chǎng)服務(wù)務(wù)做得好好不好，在在消費(fèi)者者滿意度度中占很很大比重重。當(dāng)然然，賣場(chǎng)場(chǎng)能夠提提供給消消費(fèi)者的的服務(wù)有有很多，并并不僅僅僅局限于于購物之之中的服服務(wù)，還還包括購購物前、購購物后的的服務(wù)。一一個(gè)賣場(chǎng)場(chǎng)服務(wù)意意識(shí)的強(qiáng)強(qiáng)弱，很很大程度度上體現(xiàn)現(xiàn)在其對(duì)對(duì)一些細(xì)細(xì)節(jié)的處處理上，如如收銀時(shí)時(shí)顧客等等候的時(shí)時(shí)間、零零幣的調(diào)調(diào)換等等等。（五）某商商業(yè)城周周邊交通通、學(xué)校校及小區(qū)區(qū)的情況況分析 大大連金州州某商業(yè)城城金紡店店，位于于大連市市金州區(qū)區(qū)先進(jìn)街街道渤海海街766號(hào)，交交通便利利，環(huán)境境潔凈，周

23、周邊密集集分布大大量小區(qū)區(qū)居民樓樓，中小小學(xué)等，固固定客流流和流動(dòng)動(dòng)客流數(shù)數(shù)量較大大，擁有有巨大的的商業(yè)潛潛力。（一）金州州某商業(yè)城城的交通通情況金州某商業(yè)業(yè)城周圍圍的交通通情況四四通八達(dá)達(dá)，有快快軌和公公交車多多項(xiàng)選擇擇，屬于于金州區(qū)區(qū)的交通通樞紐之之一。其其中，途途經(jīng)的公公交車多多達(dá)近220條線線路，非非常便捷捷。無論論從金州州體育場(chǎng)場(chǎng)、一一一七中學(xué)學(xué)、燒傷傷醫(yī)院到到某商業(yè)城城，還是是從金紡紡小區(qū)、萬萬科城、金金海嘉園園、七里里到某商業(yè)城城，近在在腳下的的公家車車仿佛私私家車一一般，讓讓您輕松松抬腿、快快捷到達(dá)達(dá)金州某某商業(yè)城城愉快購購物?？燔壘€路快軌三號(hào)線線九里支支線 東山路路快軌站站

24、11公里公交線路（以以下為公公交站點(diǎn)點(diǎn)名稱及及步行至至大連某某商業(yè)城城金紡店店的距離離）1）金紡商商業(yè)城 550米途徑公交車車： 金州1006路2）金紡 1141米米途徑公交車車： 昌赫8022路 昌赫8002路加加車 昌赫赫8033路 昌赫8005路 昌赫赫8066路 金州-大孤孤山 金州州-得勝 金金州-董家溝溝 金州-金石灘灘 金州-開發(fā)區(qū)區(qū) 金州1055路 金州州1055路加車車 金州州1055路支線線 金州州1111路區(qū)間間 3）金海嘉嘉園 2251米米途徑公交車車： 金州1055路 金金州1005路加加車 金金州1005路支支線 金州1008路 金州1088路加車車 金金州1111

25、路 金金州1111路區(qū)區(qū)間 4）萬科城城 3342米米途徑公交車車： 昌赫8022路 昌赫8002路加加車 昌赫赫8033路 昌赫8005路 昌赫赫8066路 金州-大孤孤山 金州-得勝5）康居小小區(qū) 3345米米途徑公交車車： 金州1006路 金州州1088路 金州州1088路加車車 金州州1111路 6）七里 4416米米途徑公交車車： 金州1111路區(qū)區(qū)間7）自然天天城 4450米米途徑公交車車： 金州州1055路 金州州1055路加車車 金州州1055路支線線 8）七里公公園 6622米米途徑公交車車： 金州1111路區(qū)區(qū)間9）一一七七中學(xué) 6627米米途徑公交車車： 金州州1066路

26、 金州州1088路 金州1008路加加車 金州1111路10）左岸岸陽光 7767米米途徑公交車車： 昌赫8022路 昌昌赫8002路加加車 昌赫赫8033路 昌赫赫8055路 昌赫8066路 金州州-大孤山山 金金州-得勝 金金州-董家溝溝 金州-金石石灘 金州州-開發(fā)區(qū)區(qū)11）金潤(rùn)潤(rùn)物業(yè) 8870米米途徑公交車車： 金州州1088路 金州1008路加加車12）八里里 8878米米途徑公交車車： 昌赫8022路 昌赫8002路加加車 昌赫赫8033路 昌赫8005路 昌赫8066路 金州州1055路 金州1005路加加車 金金州1005路支支線13）臨時(shí)時(shí)站 8893米米途徑公交車車： 金州

27、1111路區(qū)區(qū)間 14）盛濱濱小區(qū) 9958米米途徑公交車車： 金州1033路 金金州1003路加加車 金州1005路 金州1005路加加車 金州1055路支線線 金州州1077路 金州州1077路工業(yè)業(yè)區(qū) 金州州1077路加車車 金州1077路金發(fā)發(fā)地 金州1007路南南山莊 金州1007路支支線 15）東山山路 11公里途徑公交車車： 金州州1066路 金金州1111路 16）金潤(rùn)潤(rùn)小區(qū) 11公里途徑公交車車： 金州1008路 金州1008路加加車17）金潤(rùn)潤(rùn)小學(xué) 11.1公公里途徑公交車車： 金州州1088路 金州州1088路加車車18）于洼洼小區(qū) 11.2公公里途徑公交車車： 金州10

28、33路 金金州1003路加加車 金州1007路 金州州1077路工業(yè)業(yè)區(qū) 金州1077路金發(fā)發(fā)地 金州1007路南南山莊 19）于洼洼子 11.2公公里途徑公交車車： 昌赫赫8055路 昌赫8006路 金金州-得勝 金州-董家溝溝 20）康元元燒傷醫(yī)醫(yī)院 11.2公公里途徑公交車車： 金州1033路 金金州1003路加加車 金金州1007路 金金州1007路工工業(yè)區(qū) 金州1077路加車車 金州州1077路金發(fā)發(fā)地 金州州1077路南山山莊 金金州1007路支支線 21）東風(fēng)風(fēng)村 11.3公公里途徑公交車車： 金州1008路加加車 22）東山山小區(qū) 11.5公公里途徑公交車車： 金州1006路加

29、加車 23）金州州體育場(chǎng)場(chǎng) 11.6公公里途徑公交車車： 昌赫8022路 昌昌赫8002路加加車 金州-大孤山山 金金州-開發(fā)區(qū)區(qū) 金州1022路 金金州1002路加加車 金州1004加車車 金金州1004路 金州1055路 金金州1005路加加車 金州1005路支支線 金金州1008路 金州1088路加車車 金州1111路 金金州1111路區(qū)區(qū)間 金州州1122路 金州2011路 金金州2001路加加車 金州州2022路 金州2002路區(qū)區(qū)間 （二）金州州某商業(yè)城城的周邊邊學(xué)校金州某商業(yè)業(yè)城的周周邊設(shè)有有中小學(xué)學(xué)、醫(yī)院院、文化化公園等等公共服服務(wù)設(shè)施施用地。這這些皆是是便利生生活的保保證，也

30、也是人流流大量聚聚集的地地方。有有人的地地方，就就有購物物的需求求，學(xué)校校更是如如此，學(xué)學(xué)生是一一個(gè)很大大的消費(fèi)費(fèi)群體，同同時(shí)學(xué)生生家長(zhǎng)們們接送孩孩子時(shí)拉拉動(dòng)消費(fèi)費(fèi)，力證證商場(chǎng)的的所在必必不可少少、勢(shì)不不可擋。下下面是關(guān)關(guān)于金州州某商業(yè)城城周邊的的學(xué)校情情況（以以及學(xué)校校和商場(chǎng)場(chǎng)之間的的距離）。 中學(xué)1）、大連連市一一一八中學(xué)學(xué) 4221米 2）、大連連市一一一七中學(xué)學(xué) 6222米職業(yè)高中及及?？茖W(xué)學(xué)校1）、北京京經(jīng)貿(mào)職職業(yè)學(xué)院院大連基基礎(chǔ)部 3362米米2）、大連連機(jī)電中中等職業(yè)業(yè)技術(shù)學(xué)學(xué)校 3882米3）、山東東益都衛(wèi)衛(wèi)生學(xué)校校分校(聯(lián)勝街街) 1.44公里4）、航空空服務(wù)學(xué)學(xué)院大連連基礎(chǔ)

31、部部 372米5）、站前前街道擁擁軍社區(qū)區(qū)科普學(xué)學(xué)校 1.6公里里6）、金州州區(qū)商務(wù)務(wù)中等職職業(yè)技術(shù)術(shù)專業(yè)學(xué)學(xué)校教學(xué)學(xué)部 3996米3、小學(xué)1）、新華華小學(xué)(五一路路) 2114米2）、八里里小學(xué) 11.1公公里3）、大連連市金州州區(qū)先進(jìn)進(jìn)小學(xué) 11.2公公里4、幼兒園園1）、喜洋洋洋幼兒兒園 866米 2）、新華華幼兒園園 2224米3）、陽光光幼兒園園(金紡醫(yī)醫(yī)院東南南) 2238米米4）、康居居雙語幼幼兒園 2276米米5）、金寶寶兒幼兒兒園 2883米6）、憶馨馨雙語幼幼兒園 3353米米7）、藍(lán)天天雙語幼幼兒園 3362米米8）、寶兒兒育樂園園 4255米9）、舞韻韻幼兒園園 480

32、0米10）、金金鑫幼兒兒園 4992米11）、領(lǐng)領(lǐng)航托管管中心 5589米米12）、大大連金州州新區(qū)愛愛兒堡幼幼兒園 5594米米13）、育育苗幼兒兒園 8660米14）、盛盛濱幼兒兒園 1公公里15）、媽媽咪幼兒兒園 1.2公里里16）、站站前幼兒兒園 1.3公里里17）、金金搖籃雙雙語幼稚稚園 1.4公里里18）、鑫鑫星幼兒兒園 11.5公公里 （三）金州州某商業(yè)城城的周邊邊小區(qū)金州某商業(yè)業(yè)城的周周邊，密密集分布布許多居居民樓和和住戶小小區(qū)，諸諸如萬科科城、金金海嘉園園、金星星公寓、康康居小區(qū)區(qū)、聚鑫鑫小區(qū)、金金色陽光光小區(qū)等等中型小區(qū)區(qū)。小區(qū)區(qū)住戶和和周邊居居民是當(dāng)當(dāng)?shù)氐某３Ｗ∪丝诳?，則

33、代代表著他他們是前前往商場(chǎng)場(chǎng)購物消消費(fèi)的主主力軍。發(fā)發(fā)揮商場(chǎng)場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，吸引引周邊居居民長(zhǎng)期期前來購購物消費(fèi)費(fèi)極其重重要，可可按周邊邊小區(qū)的的分布路路線開設(shè)設(shè)商場(chǎng)免免費(fèi)接送送車，輻輻射面積積盡可能能大一些些，強(qiáng)力力匯聚人人氣、拉拉動(dòng)消費(fèi)費(fèi)。下面面是關(guān)于于金州某某商業(yè)城城周邊的的小區(qū)情情況，主主要包括括分布和和間距兩兩個(gè)部分分。1、金星公公寓 1155米米 金州五五一路近近渤海街街2、金鼎尚尚城 2210米米 金州亮亮甲店街街道3、鑫海陽陽光 2225米米 金州五五一路輕輕軌東山山路旁4、康居小小區(qū) 2264米米 金州東東山路輕輕軌站旁旁5、金海嘉嘉園 3324米米 金州先先進(jìn)街道道五一路路6、

34、金紡馨馨公寓 3325米米 金州先先進(jìn)街道道（金紡紡醫(yī)院北北）7、金元小小區(qū) 6638米米 金州先先進(jìn)街道道五一路路8、聚鑫小小區(qū) 6646米米 金州五五一路9、書香苑苑小區(qū) 6656米米 金州五五一路10、金星星小區(qū) 7776米米 金州東東山路與與金水路路交匯處處11、金潤(rùn)潤(rùn)小區(qū) 7796米米 金州金金潤(rùn)小區(qū)區(qū)12、金潤(rùn)潤(rùn)花園 9904米米 金州新新區(qū)東山山路與金金水路交交匯13、建興興花園 9953米米 金州解解放路與與五一路路交匯北北側(cè)14、盛濱濱花園 11.1公公里 金金州火車車站廣場(chǎng)場(chǎng)以東 15、金舍舍嘉苑 11.2公公里 金金州站前前街道友友好街16、金源源花園小小區(qū) 1.3公里里

35、 金州州友好街街17、聯(lián)勝勝小區(qū) 11.4公公里 金州州聯(lián)勝街街 788018、冠軍軍大廈 11.4公公里 金州州五一路路與斯大大林路交交匯處 770219、金 紡 20、金色色陽光 600021、萬 科 城 64220戶據(jù)不完全統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，以某商業(yè)城城為中心心，方圓圓一公里里范圍內(nèi)內(nèi)共有小小區(qū)211個(gè)，除萬萬科城大大體量的的入住人人口外，平均均每個(gè)小小區(qū)的住住戶至于于達(dá)到6600人人，也就是說說20個(gè)小小區(qū)固定居居住人口口數(shù)達(dá)到到了1220000人，流動(dòng)人口口數(shù)量較少少，基數(shù)數(shù)可達(dá)到到6000110000人次 / 天，在在萬科城城全部竣工后，全部人口口數(shù)能達(dá)達(dá)到220000人。（六）潛在在客戶背

36、背景資料料1、性別分分布：調(diào)查的的受訪者者中男性性占400.6%，女性性占599.4%。結(jié)果果表明，女女性消費(fèi)費(fèi)者占據(jù)據(jù)絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。2、個(gè)人月月收入分分布：受訪者者中，個(gè)個(gè)人月收收入主要要集中在在0-335000元，占占比為559.006%。結(jié)結(jié)果表明明，受訪訪者的個(gè)個(gè)人月收收入情況況與其年年齡、職職業(yè)相符符合，具具備一定定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力和和購買力力。3、每月平平均購物物次數(shù)（包包括其他他商場(chǎng)）。本本次參與與調(diào)查的的人群中中，每月月平均購購物次數(shù)數(shù)以2-5次居居多，購購物次數(shù)數(shù)在100次以上上人群占占比較小小，僅為為1.11%。4、婚否分分布：調(diào)查的的受訪者者中未婚婚占388.2%，已婚婚占61

37、1.8%。結(jié)果果表明，主主要消費(fèi)費(fèi)者為已已婚者，并并且具備備一定經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力力的中端人群群。5、平均每每次的購購物金額額：本次參參與調(diào)查查的人群群中，平平均每次次購物金金額主要要集中在在10003300元元，占554.112%。6、年齡分分布：參與調(diào)調(diào)查的人人群主要要集中在在19-39歲歲、400-555歲、555-770歲這這三個(gè)年齡齡段。結(jié)結(jié)果表明明，定位位于中端客戶戶群的百百貨商場(chǎng)場(chǎng)，這部部分客戶戶年齡基基本上都都在中青青年和中中老年階階段。7.職業(yè)分分布：本次調(diào)調(diào)查的受受訪者中中職業(yè)主主要分布布在學(xué)生、公司司職員、公公務(wù)員和和退休人人員。結(jié)結(jié)果表明明，受訪訪者基本本上都是是一些職職業(yè)穩(wěn)定

38、定、收入入相對(duì)中中等的購購買人群群。以下為對(duì)開開業(yè)后周邊邊人群的的一個(gè)市市場(chǎng)調(diào)研研，如開業(yè)后后，消費(fèi)費(fèi)者對(duì)某商業(yè)城城的消費(fèi)費(fèi)態(tài)度。市場(chǎng)分析隨著社會(huì)發(fā)發(fā)展，人人們生活活水平逐逐步提高高，加上上外來高高素質(zhì)人人口涌入入，消費(fèi)費(fèi)要求層層次不斷斷提升，令令金州的的商業(yè)在在近十年年間發(fā)展展蓬勃。消消費(fèi)模式式發(fā)生改改變，各類商商業(yè)場(chǎng)所所大量涌涌現(xiàn)，大大小不一一的綜合合性商場(chǎng)場(chǎng)、專業(yè)業(yè)市場(chǎng)紛紛紛進(jìn)入入市場(chǎng)，使使市場(chǎng)趨趨向飽和和，供需需關(guān)系發(fā)發(fā)展改變變，市民民由需求求消費(fèi)變變?yōu)檫x擇擇消費(fèi)。金州的商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)經(jīng)過多年年的發(fā)展展及調(diào)整整，現(xiàn)時(shí)時(shí)中、高端消消費(fèi)群體體與大眾眾型消費(fèi)費(fèi)群體的的消費(fèi)需需求基本本已得到到滿

39、足。高高端消費(fèi)費(fèi)層市場(chǎng)場(chǎng)空間有有限，大大連作為為國(guó)際大大都市，已已吸引到到相當(dāng)一一批國(guó)際際名牌進(jìn)進(jìn)駐，另另外，高高端的消消費(fèi)群一一方面較較多的前前往國(guó)外外消費(fèi)，另另一方面面此類人人群的占占有比例例亦不大大。因此此，現(xiàn)時(shí)時(shí)的商業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)基基本滿足足這部分分人士的的需求。中中低端的的大眾型型消費(fèi)為為生活的的基本消消費(fèi)，隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，人們們已解決決基本的的物質(zhì)需需求，市市場(chǎng)上的的中低消消費(fèi)品也也出現(xiàn)供供大于求求的關(guān)系系，故該該類市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)亦亦已得到到滿足。中高端的個(gè)個(gè)性消費(fèi)費(fèi)嚴(yán)重不不足。部部分消費(fèi)費(fèi)者對(duì)消消費(fèi)的要要求越來來越高，尤尤其是處處于中間間階層的的中高端端型的消消費(fèi)者，可可選擇的的消費(fèi)

40、空空間不大大。當(dāng)本本地商家家無法滿滿足這批批消費(fèi)者者的消費(fèi)費(fèi)欲望或或迎合他他們的消消費(fèi)形態(tài)態(tài)時(shí)，消消費(fèi)者多多數(shù)尋求求異地消消費(fèi)，例例如前往往香港、上上海等地地購物，使使本地市市場(chǎng)流失失了龐大大的一批批消費(fèi)力力較強(qiáng)的的顧客。從上述的分分析可得得知，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)金州州的商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀可可歸結(jié)為為：數(shù)量量龐大的的中端/中高端端個(gè)性消消費(fèi)嚴(yán)重重不足 社社會(huì)的商商業(yè)發(fā)展展飛速進(jìn)進(jìn)行中，供供求關(guān)系系的杠桿桿必然要要求將此此局面打打破 傳統(tǒng)統(tǒng)的營(yíng)商商模式越越來越難難以滿足足消費(fèi)者者的消費(fèi)費(fèi)觀的改改變 舊有有的市場(chǎng)場(chǎng)格局已已達(dá)到飽飽和狀態(tài)態(tài)，各路路商家正正尋求突突破口 新新的經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式呼呼之欲出出，關(guān)鍵鍵是誰先先打開新

41、新局面。某商業(yè)城，220155因運(yùn)而而生。二、某商業(yè)業(yè)城的市市場(chǎng)定位位市場(chǎng)定位中中低端時(shí)時(shí)尚的百百貨商場(chǎng)場(chǎng)，潮流流、特色色匯聚一一身的中中高端休休閑、放放松、體體驗(yàn)、娛娛樂場(chǎng)所所。生活活型定位位，以休休閑生活活需求滿滿足為定定位的百百貨店。這這種定位位是面向向最廣大大的主流流消費(fèi)群群體，這這類消費(fèi)費(fèi)群體一一般收入入水平中中等，對(duì)對(duì)所信任任的零售售商忠誠(chéng)誠(chéng)度高。目標(biāo)消費(fèi)群群定位：本地居居民、外外地游客客、年輕輕潮流群群體、悠悠閑群體體。主要四大功功能：購購物、休休閑、娛娛樂、服服務(wù)。某商業(yè)城定定位為中中端時(shí)尚尚百貨商商場(chǎng)，目目標(biāo)顧客客為追求求生活品品位的人人群。主主要針對(duì)對(duì)的客戶戶群為225歲至

42、至65歲之之間注重重生活品品質(zhì)的中中等品味味人士及及18-25歲歲之間時(shí)時(shí)尚流行行摩登女女性。某商業(yè)城把把優(yōu)質(zhì)的的服務(wù)作作為企業(yè)業(yè)發(fā)展的的王牌，不不斷使服服務(wù)更加加趨于超超前性、情情感性以以及多樣樣化、個(gè)個(gè)性化和和信息化化。商場(chǎng)招商劃劃分思路路：以產(chǎn)產(chǎn)品風(fēng)格格劃分樓樓層或區(qū)區(qū)域服務(wù)：區(qū)別別其他商商場(chǎng)的差差異化服服務(wù)定位位。三、某商場(chǎng)場(chǎng)城定位位參考（一）某商商業(yè)城定位位參考某商業(yè)城進(jìn)進(jìn)行商場(chǎng)場(chǎng)定位對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行行定位，可可以在經(jīng)經(jīng)營(yíng)上滿滿足多方方面的需需要，其其中最為為重要的的一點(diǎn)是是滿足市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的需要要。大連連地區(qū)零零售市場(chǎng)場(chǎng)在經(jīng)歷歷了改革革開放初初期的商商品短缺缺階段之之后，早早已進(jìn)入入合理

43、利利潤(rùn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)階段段，激烈烈的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使使任何一一家商場(chǎng)場(chǎng)都難以以在不同同檔次、不不同類別別的商品品經(jīng)營(yíng)上上均保持持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，于于是，近近幾年來來，大連連地區(qū)零零售市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)不不斷細(xì)分分的趨勢(shì)勢(shì)，零售售商場(chǎng)日日趨專業(yè)業(yè)化。在在這種競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境境中，一一個(gè)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目要要在經(jīng)營(yíng)營(yíng)上取得得成功，必必須根據(jù)據(jù)自身的的特點(diǎn)和和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，選選擇市場(chǎng)場(chǎng)定位，集集中力量量針對(duì)某某一特定定的目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)開開展經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)，以以求揚(yáng)長(zhǎng)長(zhǎng)避短，避避免在自自己的弱弱勢(shì)市場(chǎng)場(chǎng)上與強(qiáng)強(qiáng)有力的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手全面面競(jìng)爭(zhēng)，使使手中資資源得以以集中，并并發(fā)揮最最大經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益。（一）目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)定定位1、目標(biāo)區(qū)區(qū)域定位位，即周周邊商圈

44、圈區(qū)域范范圍的分分析。所所謂商圈圈范圍就就是商場(chǎng)場(chǎng)吸引顧顧客的空空間范圍圍。2、目標(biāo)消消費(fèi)群定定位。在在商圈范范圍確定定之后，便便可對(duì)整整個(gè)輻射射商圈的的消費(fèi)者者進(jìn)行市市場(chǎng)細(xì)分分，并確確定目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)群群。如果果從消費(fèi)費(fèi)特征來來劃分，可可以有以以下群體體：（二）功能能定位商場(chǎng)的基本本功能無無疑是提提供商品品的零售售服務(wù)，但但隨著人人們消費(fèi)費(fèi)水平的的提高，單單純的購購物服務(wù)務(wù)已難以以滿足顧顧客的需需要，利利用雙休休日和節(jié)節(jié)假日進(jìn)進(jìn)行休閑閑、娛樂樂型購物物消費(fèi)已已成為一一種趨勢(shì)勢(shì)，因此此，不少少商場(chǎng)在在主營(yíng)零零售業(yè)的的基礎(chǔ)上上，往往往有必要要引入餐餐飲、娛娛樂及其其他服務(wù)務(wù)行業(yè)以以方便顧顧客，帶帶旺

45、商場(chǎng)場(chǎng)。（三）經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色定定位 1、一個(gè)商商場(chǎng)要在在經(jīng)營(yíng)上上取得成成功，并并非一定定要走特特色化經(jīng)經(jīng)營(yíng)路線線。大眾眾化的經(jīng)經(jīng)營(yíng)定位位與特色色化的經(jīng)經(jīng)營(yíng)定位位本身并并無孰優(yōu)優(yōu)孰劣之之分，而而要視乎乎商場(chǎng)所所處的經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境境來定。如如果商場(chǎng)場(chǎng)所處的的商圈內(nèi)內(nèi)擁有足足夠數(shù)量量的穩(wěn)定定消費(fèi)群群，而且且周邊沒沒有過于于強(qiáng)大的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，那那么，采采用大眾眾化的經(jīng)營(yíng)定定位，往往往可以以取得較較為穩(wěn)定定的收益益，經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相相對(duì)小很很多。不不過，縱縱觀目前前大連地地區(qū)商業(yè)業(yè)市場(chǎng)，這這樣的區(qū)區(qū)域性商商業(yè)空白白點(diǎn)已不不多見，絕絕大部分分的區(qū)域域已是商商家林立立，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈。尤尤其是996年以以來，國(guó)國(guó)際中型型

46、零售企企業(yè)大舉舉進(jìn)軍大大連地區(qū)區(qū)，擴(kuò)張張勢(shì)頭一一直有增增無減，而而本地一一些中型型零售企企業(yè)亦紛紛紛居安安思危，奮奮起直追追，一方方面修養(yǎng)養(yǎng)內(nèi)功，增增強(qiáng)實(shí)力力，另一一方面也也加快新新開分店店的步伐伐。一時(shí)時(shí)間，大大連地區(qū)區(qū)的零售售市場(chǎng)被被這些商商業(yè)大鱷鱷瓜分得得七零八八落，越越來越多多的商場(chǎng)場(chǎng)，尤其其是新建建商場(chǎng)，將將不得不不面臨這這樣的選選擇：要要么與一一些經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富、實(shí)實(shí)力強(qiáng)大大、客戶戶基礎(chǔ)廣廣闊的商商業(yè)企業(yè)業(yè)合作，以以某種形形式共同同經(jīng)營(yíng)；要么走走特色化化經(jīng)營(yíng)路路線，另另覓一番番天地。2、商場(chǎng)特特色化定定位可以以體現(xiàn)在在許多方方面，但但有兩個(gè)個(gè)方面往往往是最最主要的的，一是是商品特特色，

47、可可以體現(xiàn)現(xiàn)在品類類選擇、檔檔次高低低等，二二是服務(wù)務(wù)特色。（四）經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式定定位商場(chǎng)所采用用的經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式主主要有以以下幾種種：1、自營(yíng)：1）購銷：商場(chǎng)自自行進(jìn)貨貨，自行行銷售，自自擔(dān)經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2）保底抽抽傭：商商場(chǎng)將場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)一定定面積的的鋪位或或?qū)９窠唤挥蓪?shí)際際用家經(jīng)經(jīng)營(yíng)，商商場(chǎng)按該該鋪位或或?qū)９皲N銷售額的的一定比比例定期期抽取傭傭金，同同時(shí)雙方方約定最最低銷售售保底額額，當(dāng)銷銷售額低低于該保保底額時(shí)時(shí)，商場(chǎng)場(chǎng)仍按保保底額的的一定比比例抽取取傭金。3）純分成成，商場(chǎng)場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)內(nèi)一定面面積的鋪鋪位或?qū)９窠挥捎蓪?shí)際用用家經(jīng)營(yíng)營(yíng)，商場(chǎng)場(chǎng)按該鋪鋪位或?qū)９皲N售售額的一一定比例例定期抽抽取傭金金，雙方

48、方不約定定最低銷銷售保底底額，共共同經(jīng)營(yíng)營(yíng)，共當(dāng)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。2、招租：商場(chǎng)將將場(chǎng)內(nèi)一一定面積積的鋪位位或?qū)９窆癯鲎馀c與實(shí)際用用家，商商場(chǎng)獲租租金收益益，鋪位位或?qū)９窆竦膶?shí)際際用家負(fù)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，獲取取經(jīng)營(yíng)收收益，承承當(dāng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，還可可委托管管理公司司進(jìn)行經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理。（五）業(yè)態(tài)態(tài)定位目前，大連連地區(qū)市市的商業(yè)業(yè)類型主主要有以以下幾種種：1、綜合性性百貨商商場(chǎng)，如如友誼城城百貨、國(guó)國(guó)際商場(chǎng)場(chǎng)、天安安商場(chǎng)、國(guó)國(guó)貿(mào)商場(chǎng)場(chǎng)、歲寶寶百貨、免免稅商場(chǎng)場(chǎng)、深房房百貨、世世貿(mào)商場(chǎng)場(chǎng)、興華華商場(chǎng)、大大江南商商場(chǎng)等，其其特點(diǎn)是是經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模較大大、經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種較較為豐富富，主要要包括服服裝、皮皮具、化化妝品、首首飾

49、、精精品等，客客流量通通常低于于中型超市市，但毛毛利率相相對(duì)較高高，多采采用專柜柜經(jīng)營(yíng)的的方式。2、主題性性商場(chǎng)，如如女人世世界、男男人世界界、兒童童世界、免免稅珠寶寶世界、順順電家居居廣場(chǎng)、新新楚源、銘銘可達(dá)、統(tǒng)統(tǒng)球家電電、香江江家私、金金海馬家家私、好好百年家家居廣場(chǎng)場(chǎng)、賽格格、佳和和電子城城、愛華華電腦城城、華強(qiáng)強(qiáng)電腦世世界等，其其特點(diǎn)是是經(jīng)營(yíng)品品種限于于一定的的主題。3、超市，其其特點(diǎn)是是采用開開放式貨貨架經(jīng)營(yíng)營(yíng)的方式式，經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種主主要是家家庭日常常必需品品，通常常毛利率率較低，但但顧客購購物頻率率高于其其它業(yè)態(tài)態(tài)的商場(chǎng)場(chǎng)，因此此客流量量相對(duì)較較高。（1）中型型超市，其其特點(diǎn)是是單店

50、規(guī)規(guī)模較大大、品種種齊全，以以當(dāng)?shù)鼐泳用駷橹髦饕?wù)務(wù)對(duì)象，滿滿足顧客客日常生生活一站站式購物物的需要要，如沃沃爾瑪、家家樂福、新新一佳、人人人樂、好好又多等等。（2）便民民式超市市，其特特點(diǎn)是單單店規(guī)模模較小、分分店較多多，主要要經(jīng)營(yíng)食食品和日日常生活活必需品品，如民民潤(rùn)、華華潤(rùn)萬方方、惠康康金田、百百佳等。4、百貨與與超市相相結(jié)合的的業(yè)態(tài)，如如萬佳、天天虹、茂茂業(yè)等。這這是大連連地區(qū)近近年來發(fā)發(fā)展較為為迅速的的一種商商業(yè)類型型，其特特點(diǎn)是在在同一商商場(chǎng)內(nèi)同同時(shí)引入入百貨與與超市兩兩種業(yè)態(tài)態(tài)，以超超市來提提高客流流量，以以百貨來來確保商商場(chǎng)整體體毛利率率，從而而把兩者者的優(yōu)勢(shì)勢(shì)有機(jī)地地結(jié)合起

51、起來。5、連鎖專專賣（專專業(yè)）店店，主要要是服裝裝、醫(yī)藥藥等，如如經(jīng)典故故事、一一致、萬萬澤、中中聯(lián)等。6、個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)的獨(dú)獨(dú)立街鋪鋪。從以上分析析可以看看出，目目前大連連地區(qū)尚尚缺乏類類似香港港太古城城、廣州州天河城城這種真真正意義義上的中中型SHHOPPPINGG MAALL。不不過，隨隨著大連連地區(qū)城城市建設(shè)設(shè)的大力力推進(jìn)及及人口規(guī)規(guī)模的不不斷擴(kuò)大大，相信信在不久久的將來來便會(huì)出出現(xiàn)這種種以中型型百貨商商場(chǎng)和中中型超市市為旗艦艦店，集集購物、娛娛樂、餐餐飲、休休閑為一一體的超超大規(guī)模模的商業(yè)業(yè)服務(wù)場(chǎng)場(chǎng)所。（六）經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模定定位一般來講，商商場(chǎng)的規(guī)規(guī)模越大大，它所所能覆蓋蓋的商圈圈范圍就就越

52、大，但但商場(chǎng)單單店的規(guī)規(guī)模也并并非越大大越好，而而是要受受到一下下因素的的制約：1、顧客購購物疲勞勞度對(duì)商商場(chǎng)單店店規(guī)模的的制約。一一般情況況下，顧顧客在商商場(chǎng)購物物的時(shí)間間不會(huì)超超過3小小時(shí)，超超過這個(gè)個(gè)時(shí)間就就容易處處于疲勞勞狀態(tài)。顧顧客購物物休閑的的步速一一般是330-440米/分鐘，瀏瀏覽購物物的步行行距離一一般不超超過75500米米。由此此可大致致測(cè)算，顧顧客對(duì)商商場(chǎng)單店店?duì)I業(yè)面面積的最最大承受受能力在在2.55萬平方方米左右右。如果果單店面面積超過過這一規(guī)規(guī)模，則則超出部部分的營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積，在通通常情況況下需要要考慮引引入購物物以外的的其他商商業(yè)用途途，如餐餐飲、娛娛樂、休休閑等服

53、服務(wù)型消消費(fèi)場(chǎng)所所。2、商圈購購買力對(duì)對(duì)單店規(guī)規(guī)模的制制約：簡(jiǎn)單測(cè)測(cè)算，單單店的極極限規(guī)模模約等于于商圈購購買力減減去圈內(nèi)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店店分流的的購買力力，再除除以商場(chǎng)場(chǎng)單位面面積的保保本銷售售額。一方面，商商場(chǎng)的購購買力取取決于商商圈人口口及其消消費(fèi)水平平，商圈圈人口通通常包括括圈內(nèi)居居住人口口，市內(nèi)內(nèi)過客及及外地游游客；消消費(fèi)水平平往往與與其收入入水平和和消費(fèi)習(xí)習(xí)慣有關(guān)關(guān)；競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)店分流流的購買買力往往往與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)各方在在規(guī)模、檔檔次、經(jīng)經(jīng)營(yíng)能力力、經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍等等方面的的差異程程度有關(guān)關(guān)；另一方面，商商場(chǎng)單位位面積的的保本銷銷售額與與其經(jīng)營(yíng)營(yíng)成本和和經(jīng)營(yíng)毛毛利率有有關(guān)。3、產(chǎn)品品品種對(duì)商商場(chǎng)規(guī)模模的

54、制約約：目前我我國(guó)現(xiàn)有有的商品品品種約約70萬萬種，實(shí)實(shí)際上一一個(gè)商場(chǎng)場(chǎng)所能經(jīng)經(jīng)營(yíng)的品品種往往往只占很很小的比比例，即即使是一一些超大大規(guī)模的的商場(chǎng)，其其經(jīng)營(yíng)的的品種也也不超過過十幾萬萬種，而而對(duì)于走走特色化化經(jīng)營(yíng)路路線的商商場(chǎng)，可可供選擇擇的商品品種類就就更少。如如果商場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模過過大，勢(shì)勢(shì)必造成成品種重重復(fù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，降低低商場(chǎng)單單位面積積銷售額額，從而而影響整整體經(jīng)營(yíng)營(yíng)效益。（七）商場(chǎng)場(chǎng)形象定定位商場(chǎng)形象定定位實(shí)質(zhì)質(zhì)上是一一種企業(yè)業(yè)的形象象定位，因因此可以以借助CCIS系系統(tǒng)來加加以塑造造并傳達(dá)達(dá)給消費(fèi)費(fèi)者。有有關(guān)CIIS系統(tǒng)統(tǒng)本文不不予贅述述，在此此要著重重分析的的是如何何表現(xiàn)商商場(chǎng)的形形象

55、定位位：（1）通過過商場(chǎng)的的建筑外外觀來表表現(xiàn)，如如建筑形形狀、結(jié)結(jié)構(gòu)、顏顏色等。（2） 通通過顧客客對(duì)賣場(chǎng)場(chǎng)購物氣氣氛的感感受來表表現(xiàn)，如如場(chǎng)內(nèi)購購物環(huán)境境、賣場(chǎng)場(chǎng)布局設(shè)設(shè)計(jì)、櫥櫥窗設(shè)計(jì)計(jì)、形象象展示、PPOP廣廣告等。（3）通過過產(chǎn)品價(jià)價(jià)格、質(zhì)質(zhì)量、服服務(wù)、促促銷策略略等形式式來表現(xiàn)現(xiàn)。（二）某商商業(yè)城定位位參考商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)定位分分析研究究市場(chǎng)定位是是商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目及產(chǎn)產(chǎn)品成敗敗的關(guān)鍵鍵。產(chǎn)品品市場(chǎng)就就像喜馬馬拉雅山山，底闊闊頂尖，價(jià)價(jià)格因素素劃分出出等高線線，處于于不同等等高線的的產(chǎn)品同同植物一一樣，具具有不同同的生態(tài)態(tài)環(huán)境。雪雪蓮必需需在冰原原，蔓草草則必喜喜溫好陰陰，植物物只有在

56、在合適的的生態(tài)環(huán)環(huán)境中才才能生存存茁壯。商業(yè)項(xiàng)目定定位是預(yù)預(yù)測(cè)、策策劃與決決策的統(tǒng)統(tǒng)一，是是利用市市場(chǎng)及技技術(shù)預(yù)測(cè)測(cè)的結(jié)果果，通過過資源整整合及策策略創(chuàng)新新等策劃劃手段，形形成的具具有充分分可操作作性、可可控制性性的企業(yè)業(yè)發(fā)展決決定?！緫?zhàn)略定位位】【商業(yè)定位位】一、業(yè)態(tài)定定位所謂商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)是指指針對(duì)特特定消費(fèi)費(fèi)者的特特定需要要，按照照一定的的戰(zhàn)略目目標(biāo)，有有選擇地地運(yùn)用商商品經(jīng)營(yíng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店店鋪位置置、店鋪鋪規(guī)模、店店鋪形態(tài)態(tài)、價(jià)格格政策、銷銷售方式式、銷售售服務(wù)等等經(jīng)營(yíng)手手段，提提供銷售售和服務(wù)務(wù)的類型型化經(jīng)營(yíng)營(yíng)形態(tài)。業(yè)態(tài)是為滿滿足不同同的消費(fèi)費(fèi)需求而而形成的的不同的的零售經(jīng)經(jīng)營(yíng)形式式。而業(yè)業(yè)

57、態(tài)定位位即對(duì)商商業(yè)項(xiàng)目目做成什什么形式式的商業(yè)業(yè)確定定定位。業(yè)態(tài)定位模模式項(xiàng)目整體體功能組組合設(shè)計(jì)計(jì)、單層層功能組組合設(shè)計(jì)計(jì)從商圈的的融合性性上對(duì)業(yè)業(yè)態(tài)合理理選擇搭搭配從項(xiàng)目整整體需求求上對(duì)業(yè)業(yè)態(tài)合理理定位從控制內(nèi)內(nèi)耗的角角度上對(duì)對(duì)業(yè)態(tài)合合理界定定從各業(yè)態(tài)態(tài)商家對(duì)對(duì)樓層、位位置、進(jìn)進(jìn)深、面面寬等要要求上對(duì)對(duì)業(yè)態(tài)合合理調(diào)整整從各商家家經(jīng)營(yíng)特特點(diǎn)上對(duì)對(duì)業(yè)態(tài)合合理調(diào)整整以需求界定定業(yè)態(tài)功功能組合合模式從經(jīng)營(yíng)商商家需求求界定業(yè)態(tài)組合定定位有許許多選擇擇。但任任何選擇擇都必須須考慮大大量的細(xì)細(xì)節(jié)，內(nèi)內(nèi)置步行行街商鋪鋪的開間間、進(jìn)深深和購物物動(dòng)線寬寬度應(yīng)該該多少為為宜，商商鋪面積積如何劃劃分才利利于招商商

58、又利于于經(jīng)營(yíng)，公公攤面積積多少方方易為經(jīng)經(jīng)營(yíng)商接接受，所所有這些些細(xì)節(jié)都都必須與與項(xiàng)目的的業(yè)態(tài)組組合定位位“精準(zhǔn)準(zhǔn)”吻合合。從消費(fèi)群群需求上上界定業(yè)態(tài)功能組組合必須須尊重客客戶的購購物習(xí)慣慣，方便便客戶購購物，引引導(dǎo)客戶戶在商場(chǎng)場(chǎng)里停留留得更久久，使客客戶產(chǎn)生生強(qiáng)烈的的購買欲欲，保證證人流的的良性循循環(huán)，使使客戶在在商場(chǎng)里里逗留更更長(zhǎng)時(shí)間間，保證證消費(fèi)者者在這一一微環(huán)境境中保持持愉快的的心態(tài)和和較高的的興致。從市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)上界界定根據(jù)據(jù)操盤經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，中中型商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)態(tài)定定位，主主要考慮慮如下幾幾個(gè)因素素：盡可能引引進(jìn)符合合項(xiàng)目實(shí)實(shí)際需要要的新業(yè)業(yè)態(tài)，以以造成對(duì)對(duì)原有業(yè)業(yè)態(tài)的強(qiáng)強(qiáng)烈沖擊擊，顛覆

59、覆舊有商商業(yè)格局局，同時(shí)時(shí)，所確確定的業(yè)業(yè)態(tài)必須須有足夠夠大的規(guī)規(guī)模，以以至于335年年內(nèi)無人人能出其其右，形形成規(guī)模模上的強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)地位位，將要要造成新新的商業(yè)業(yè)中心；要有主流流業(yè)態(tài)和和核心店店，保證證項(xiàng)目開開業(yè)后對(duì)對(duì)周邊商商業(yè)物業(yè)業(yè)形成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)勢(shì)，銷售售力強(qiáng)，以以吸引人人氣，但但又強(qiáng)調(diào)調(diào)多業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以以使各業(yè)業(yè)態(tài)之間間優(yōu)勢(shì)互互補(bǔ)，降降低整體體經(jīng)營(yíng)成成本，提提高利潤(rùn)潤(rùn)率，預(yù)預(yù)防鳳險(xiǎn)險(xiǎn)；現(xiàn)代百貨貨公司和和中型綜合合超市比比較適合合作為主主流業(yè)態(tài)態(tài)引進(jìn)，但但二者之之間存在在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)關(guān)系，要要注意它它們的錯(cuò)錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)營(yíng)；首層和二二層盡可可能采用用產(chǎn)權(quán)清清晰、便便于日后后管理的的內(nèi)置步步行街業(yè)業(yè)態(tài)，即即

60、使引進(jìn)進(jìn)現(xiàn)代百百貨或綜綜合超市市作為核核心店，也也必須考考慮采用用適合進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)權(quán)分割的的辦法，將將項(xiàng)目化化整為零零進(jìn)行銷銷售，確確保回籠籠開發(fā)資資金；中型綜合合超市能能夠有效效地形成成商氣，對(duì)對(duì)確保項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)成功有有利，但但其要求求租金相相對(duì)較低低，容易易形成“租租售”矛矛盾；現(xiàn)代百貨貨公司以以時(shí)尚和和女性消消費(fèi)為主主，可以以承受較較高的租租金，但但該業(yè)態(tài)態(tài)必須從從首層開開始配置置，公攤攤面積最最少400%。其其與中型型綜合超超市相似似，將在在一定程程度上導(dǎo)導(dǎo)致部分分潛在客客戶群不不愿投資資此類業(yè)業(yè)態(tài)；二、主題定定位確定獨(dú)特的的主題理理念，是是項(xiàng)目后后期招商商的靈魂魂。在信信息化社社會(huì)，顧