太鐵嶺淺水灣物業(yè)管理實(shí)施方案

1、精品文檔 精心整理PAGE 精品文檔 可編輯的精品文檔精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔鐵嶺淺水灣物業(yè)管理實(shí)施方案方案目錄FANGANMULU方案編制說明1物業(yè)概況2物業(yè)管理思路5管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)8機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備11物質(zhì)裝備計(jì)劃 15物業(yè)管理費(fèi)用及相關(guān)測(cè)算21管理措施33員工培訓(xùn)55淺水灣銷售、招商配合構(gòu)想57方案編制說明一、依據(jù)鐵嶺市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(以下簡稱條例)及其實(shí)施細(xì)則以及國家、省、市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；二、根據(jù)委托方提供的及我公司目前所了解的關(guān)于“淺水灣”建筑特點(diǎn)、物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關(guān)資料；三、我公司管理制度及ISO9000質(zhì)量體系規(guī)定；四、我

2、公司歷年豐富的物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。物業(yè)概況 WUYEGAIKUANG淺水灣位于，占地面積平方米，總建筑面積1053200平方米，共有住房6868套。綠化率大于35%，配套有地下停車場(chǎng)約 平方米，共 個(gè)車位；有幼兒園、會(huì)所、社區(qū)健康服務(wù)中心文化動(dòng)站、老年活動(dòng)中心、居委會(huì)等多種配套設(shè)施。淺水灣鋪設(shè)了先進(jìn)的光纖通信系統(tǒng)，采用先進(jìn)的局域網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)寬帶高速上網(wǎng)服務(wù)。家居智能安防系統(tǒng)、燃?xì)膺h(yuǎn)程抄表、閉路監(jiān)控、停車場(chǎng)和門禁“一卡通”、離線式電子巡更系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)等智能設(shè)施一應(yīng)俱全。先進(jìn)的智能化配套設(shè)施，使住戶盡享高科技、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)帶來的安全舒適的生活。物業(yè)管理思路WUYEGUANL

3、ISILU數(shù)字化社區(qū) 零距離服務(wù)淺水灣物業(yè)管理思路淺水灣是一個(gè)高規(guī)格、高檔次的住宅小區(qū)，居住的人員具有較高的文化素養(yǎng)和生活品位。該小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑上較之以前均有新的突破，所以，在物業(yè)管理上，我們將根據(jù)淺水灣的綜合情況，進(jìn)行新的突破?！白鹬貥I(yè)主的需求和期望，提供業(yè)主期待的服務(wù)”是我們?yōu)闃I(yè)主提供服務(wù)的理念和質(zhì)量方針，“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”是我們管理新思路的集中體現(xiàn)。建立服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供零距離服務(wù)建服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供零距離服務(wù)是公司針對(duì)淺水灣獨(dú)特的智能化、網(wǎng)絡(luò)化、科技化硬件條件，而設(shè)計(jì)的獨(dú)特服務(wù)。一是在管理處設(shè)置綜合服務(wù)中心，實(shí)施一站式管理，讓業(yè)主的入住裝修、日常費(fèi)用繳交、投訴處理均可

4、在綜合服務(wù)中心一次性全部完成。綜合服務(wù)中心與前端服務(wù)中心、一線服務(wù)人員、數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)構(gòu)成一個(gè)系統(tǒng)服務(wù)體系，是管理處服務(wù)的神經(jīng)中樞。二是對(duì)各級(jí)服務(wù)人員實(shí)行“首問責(zé)任制”，管理處規(guī)定：管理處任何人員，接到業(yè)主的信息，不論時(shí)間、地點(diǎn)、事由，均要在最短的時(shí)間內(nèi)給業(yè)主有效的解決或指引，否則責(zé)任均由第一個(gè)接到信息者負(fù)責(zé)。三是利用小區(qū)網(wǎng)絡(luò)增加服務(wù)、溝通渠道，通過寬頻網(wǎng)絡(luò)將我們的服務(wù)與業(yè)主的需求無時(shí)無刻聯(lián)系在一起，無論業(yè)主在任何場(chǎng)地，只要他愿意可隨時(shí)滿足他的物業(yè)管理服務(wù)需求。建數(shù)字化社區(qū)，實(shí)施數(shù)字化管理與服務(wù)淺水灣是一個(gè)智能化設(shè)備比較齊備的小區(qū)，淺水灣智能化設(shè)施主要由小區(qū)寬帶局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控

5、、電子巡更系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)和門禁“一卡通”等組成。良好的硬件條件是建立數(shù)字化社區(qū)的前提條件，管理處將利用現(xiàn)有的硬件條件，把淺水灣建設(shè)成一個(gè)數(shù)字化社區(qū)，實(shí)施數(shù)字化管理。利用小區(qū)智能化設(shè)備、設(shè)施，管理處在淺水灣建立物業(yè)管理系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)，并通過公司辦公自動(dòng)化系統(tǒng)的支持，管理處將實(shí)施數(shù)字化管理與服務(wù)。通過家庭數(shù)據(jù)控制終端對(duì)淺水灣所有家庭進(jìn)行安全監(jiān)控、自動(dòng)抄送水電氣三表數(shù)據(jù)；通過電子巡更系統(tǒng)方式，隨時(shí)了解保安人員的執(zhí)勤情況；通過可視對(duì)講系統(tǒng)可以直接觀看來訪者并與之通話；通過小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)小區(qū)大門、電梯、公共場(chǎng)所、地下停車場(chǎng)等處進(jìn)行全天候監(jiān)視，并將數(shù)據(jù)進(jìn)行存

6、儲(chǔ)處理；通過停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的IC卡和車輛圖像自動(dòng)識(shí)別，對(duì)出入小區(qū)車輛實(shí)行智能化管理；通過使用具有住戶身份識(shí)別、車輛進(jìn)出識(shí)別、門禁開啟、社區(qū)消費(fèi)功能的小區(qū)“一卡通”，實(shí)施個(gè)性化管理；實(shí)施“數(shù)字化數(shù)區(qū)，零距離服務(wù)”是一個(gè)系統(tǒng)管理工程，在采取以上管理方式和措施外，實(shí)施規(guī)范管理是基礎(chǔ)保障。我公司的管理體系已相當(dāng)科學(xué)、完善，在淺水灣的日常管理上，我們將嚴(yán)格按公司ISO900質(zhì)量管理體系進(jìn)行運(yùn)作。為讓淺水灣的物業(yè)管理契合物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，在淺水灣實(shí)施ISO9000質(zhì)量管理體系的同時(shí)，將在社區(qū)逐步推行實(shí)施ISO14000環(huán)境管理質(zhì)量體系、OHSAS18000安全管理質(zhì)量體系，讓淺水灣的業(yè)主享受更高檔次的服

7、務(wù)管理。除此之外我們將在淺水灣實(shí)施更多的特色服務(wù)：車輛管理采取人車分流、IC卡和車輛圖像自動(dòng)識(shí)別；社區(qū)文化挖掘傳統(tǒng)功能，突出多樣化、個(gè)性化。管理目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)一、總體目標(biāo)在管理合同期內(nèi)把淺水灣管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。根據(jù)委托管理事項(xiàng)和國家、省、市物業(yè)管理分項(xiàng)考核標(biāo)準(zhǔn)，在淺水灣住宅區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，承諾：管理合同生效后，淺水灣住宅區(qū)所有建筑物及配套設(shè)施完善、全部正式竣工驗(yàn)收交付使用一年內(nèi)達(dá)到鐵嶺市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書；三年內(nèi)達(dá)到省級(jí)或國家級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，并獲得有效證書。二、分項(xiàng)指標(biāo)為把淺水灣管理成為鐵嶺市物業(yè)管理的典范，在物業(yè)管理過程中，將參

8、照全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀物業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合所確定的管理目標(biāo)及質(zhì)量方針，將相應(yīng)的保證措施匯列如下：序號(hào)指標(biāo)名稱質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承諾標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)計(jì)算依據(jù)采取的措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%99%（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）總的房屋建筑面積100%采用小圍合管理與管理中心控制相結(jié)合的工作方法，分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。建立完善的巡查制度，嚴(yán)格審批裝修管理，健全檔案記錄。2房屋零修、急修及時(shí)率99%100%100%100%零修、急修次數(shù)建立嚴(yán)格的修繕制度，要求維修人員接到急修請(qǐng)求后攜帶工具五分鐘之內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，零修工程及時(shí)完成，急修工程不過夜。并建立回訪制度和回訪記錄。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本，實(shí)行24小時(shí)維修制度。3維

9、修工程質(zhì)量合格率100%100%（報(bào)告期評(píng)定為合格的單位工程建筑面積）（報(bào)告期驗(yàn)收鑒定的單位工程建筑面積）100%分項(xiàng)監(jiān)督，工程維護(hù)處嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，杜絕返工，并及時(shí)回訪，確保功效。4維修工程優(yōu)良率99%100%100%維修總數(shù)嚴(yán)格監(jiān)督，嚴(yán)格把關(guān)，確保功效。5維修工程質(zhì)量回訪率100%100%100%維修租戶人數(shù)建立維修回訪制度，及時(shí)征求意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務(wù)質(zhì)量。6清潔保潔率99%99%100%100%100%區(qū)內(nèi)保潔總面積區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，每天進(jìn)行16小時(shí)保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保物業(yè)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。7化糞池

10、、雨水井、污水井完好率99%化糞池、雨水井完好數(shù)100%100%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。100%100%大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99%100%大型機(jī)電設(shè)備完好數(shù)大型及機(jī)電設(shè)備總數(shù)建立完善的巡查制度，嚴(yán)格管理，健全檔案記錄。9公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑完好率98%完好數(shù) 100%100%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。10排水管、明暗溝完好率99%完好數(shù) 100%100%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。100%100%道路完好率95%96%完好道路面積 區(qū)內(nèi)道路總面積落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)道路、路燈及停車場(chǎng)等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視、檢修和定期維

11、護(hù)保養(yǎng)，由維修工監(jiān)督執(zhí)行，各主管配合檢查落實(shí)。并建立健全檔案記錄，確保公共設(shè)施完好并正常使用。12停車場(chǎng)、單車棚完好率95%96%完好數(shù) 100%100%100%100%路燈完好率95%99%完好路燈盞數(shù) 區(qū)內(nèi)路燈總盞數(shù)14物業(yè)內(nèi)治安案件發(fā)生率11案件發(fā)生次數(shù)區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù) 1000實(shí)行24小時(shí)保安巡查，分快速、中速、慢速巡查，由中央調(diào)度中心24小時(shí)值班，接受報(bào)警及實(shí)施調(diào)度，根據(jù)實(shí)際情況，確立入住期“人防為主、技防為輔”，日常期“技防為主，人防為輔、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保物業(yè)用戶人身財(cái)產(chǎn)安全。自行車、摩托車、汽車被盜率11車輛總被盜數(shù)物業(yè)登記車輛總數(shù) 100015

12、消防設(shè)施設(shè)備完好率98%99%消防設(shè)備完好數(shù)100%100%每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，確保設(shè)施完好。16火災(zāi)發(fā)生率101000%01000%0區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù) 全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳和檢查力度，由保安進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保物業(yè)安全。17違章發(fā)生率10.51000%0違章發(fā)生次數(shù)區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。18違章處理率及時(shí)率99%及時(shí)處理數(shù) 100%違章發(fā)生數(shù)建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。19管理人員專業(yè)

13、培訓(xùn)合格率99%培訓(xùn)合格數(shù) 100%參加培訓(xùn)數(shù)加強(qiáng)培訓(xùn)力度，并對(duì)培訓(xùn)過程進(jìn)行有效的監(jiān)控和檢查。20業(yè)主有效投訴率業(yè)主投訴處理率投訴回訪率295%95%2100%100%有效投訴次數(shù) 區(qū)內(nèi)租戶總?cè)藬?shù) 1000完成處理投訴次數(shù)有效投訴次數(shù) 100%已回訪投訴租戶數(shù)投訴租戶總數(shù) 100%按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項(xiàng)工作，采取措施，加強(qiáng)與租戶的溝通，定期走訪租戶，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)，及時(shí)為租戶排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。21業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的滿意率95%95%100%調(diào)查租戶滿意人數(shù)調(diào)查租戶人數(shù)采用現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段，開展溫馨服務(wù)，親情服務(wù)、助殘服務(wù)，個(gè)性社區(qū)服務(wù)，在日常

14、工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，加強(qiáng)住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對(duì)物業(yè)管理工作的滿意。22綠化完好率95%99%100%完好綠化覆蓋面積區(qū)內(nèi)綠化總面積建立專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)，確保物業(yè)公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。23機(jī)電設(shè)備完好率95%100%100運(yùn)行完好臺(tái)數(shù)計(jì)劃運(yùn)行臺(tái)數(shù)完善機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作制度和維護(hù)保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術(shù)人員，所有維修人員全部持證上崗，實(shí)行24 小時(shí)專人值班，出現(xiàn)故障及時(shí)排除。24應(yīng)急反應(yīng)速度接到信息后90秒模擬測(cè)試應(yīng)急反應(yīng)分隊(duì)由巡邏人員組成,受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度,熟悉物業(yè)內(nèi)任一治安角落,在接到信息后,由最臨近事

15、件發(fā)生位置的崗位人員分隊(duì)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI一、機(jī)構(gòu)設(shè)置根據(jù)淺水灣的實(shí)際情況，成立了淺水灣客戶服務(wù)中心，具體的機(jī)構(gòu)和人員安排如下：二、人員配備及素質(zhì)要求機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備資料管理2人強(qiáng)電10人三班11人一班11人綠化消殺2人經(jīng)理助理1人前臺(tái)兼信息4人經(jīng)理助理1人樓宇20人管理處經(jīng)理1人安全部主管1人辦公室主辦1人工程部主管1人客戶服務(wù)主管1人社區(qū)文化1人環(huán)境部主管1人水暖5人二班11人土建給排水5人弱電10人后勤兼?zhèn)}管1人財(cái)務(wù)管理2人人事管理1人品質(zhì)管理1人電梯1人地面外圍4人資料管理2人強(qiáng)電10人三班11人一班11人綠化消殺

16、2人經(jīng)理助理1人前臺(tái)兼信息4人經(jīng)理助理1人樓宇20人管理處經(jīng)理1人安全部主管1人辦公室主辦1人工程部主管1人客戶服務(wù)主管1人社區(qū)文化1人環(huán)境部主管1人水暖5人二班11人土建給排水5人弱電10人后勤兼?zhèn)}管1人財(cái)務(wù)管理2人人事管理1人品質(zhì)管理1人電梯1人地面外圍4人G管理員5人G管理員5人精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔管理人員(9人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)主任1全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作本科工程師副主任1分管小區(qū)物業(yè)的各項(xiàng)工作大專經(jīng)濟(jì)師物業(yè)助理1大專前臺(tái)文員2接待業(yè)主日常咨詢、投訴、修、辦理入伙、車位辦理、回訪、特約服務(wù)、各類證件辦理工作；大專出納兼資料員1負(fù)責(zé)管理處的財(cái)務(wù)收

17、支、辦理住戶托收、管理業(yè)主檔案和住宅技術(shù)檔案資料管理等工作。大專助理會(huì)計(jì)師飲事員2負(fù)責(zé)管理處膳食和食堂的管理。高中二級(jí)廚師注：以上人員全部持物業(yè)管理上崗資質(zhì)證書。工程技術(shù)組人員(16人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)網(wǎng)絡(luò)工程師1分管小區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)站和家庭智能化系統(tǒng)建設(shè)、維護(hù)、運(yùn)行等工作。本科工程師機(jī)電運(yùn)行人員7負(fù)責(zé)小區(qū)機(jī)電設(shè)備、消防設(shè)施的正常運(yùn)行，監(jiān)察運(yùn)行狀況和及時(shí)處理設(shè)備的一般故障。本科2名大專5名工程師1人高級(jí)電工3人中級(jí)技工3人維修工6負(fù)責(zé)小區(qū)公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)及業(yè)主室內(nèi)有償維修服務(wù)，前期主要是負(fù)責(zé)保修服務(wù)。 大專1人中專5人中級(jí)電工4人中級(jí)技工2人（三）公共秩序組人員(2

18、6人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)隊(duì)長1全面負(fù)責(zé)小區(qū)的治安、消防和車輛管理。大專助理經(jīng)濟(jì)師助理1協(xié)助隊(duì)長負(fù)責(zé)小區(qū)的管理。均有專業(yè)上崗證書班長3負(fù)責(zé)當(dāng)班小區(qū)的治安和車輛管理。(1人/班)道口6負(fù)責(zé)小區(qū)2個(gè)出入口的治安和車輛進(jìn)出(發(fā)卡等)。(1人/口)樓內(nèi)巡邏3 負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)各層的公共安全巡視等，地下停車場(chǎng)巡邏6負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)的巡視和車輛管理(夜班抽調(diào)出1人來加強(qiáng)地面和道口。 地面巡邏3負(fù)責(zé)小區(qū)的巡視和治安。值班室3監(jiān)控中心值班,負(fù)責(zé)安防、消防、機(jī)電運(yùn)行的監(jiān)控和調(diào)度（四）環(huán)境管理組人員(10人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)隊(duì)長1全面負(fù)責(zé)小區(qū)的清潔、消殺、二次供水。高中助理醫(yī)師1人園藝技工人室

19、內(nèi)保潔員6負(fù)責(zé)小區(qū)公共走廊、二邊樓梯、室內(nèi)公共設(shè)施、電梯內(nèi)外、天面日常保潔。室外保潔員1負(fù)責(zé)小區(qū)綠化帶、公共走廊、路面、散水波、雕塑、廣告牌、地下室、地下停車場(chǎng)、裙樓、管理處辦公室的保潔。垃圾清運(yùn)及消殺員1負(fù)責(zé)室內(nèi)、地下室、外圍除“四害”工作，二次供水水池清洗、加藥。綠化工1負(fù)責(zé)小區(qū)綠地修剪、除草、養(yǎng)護(hù)（五）機(jī)電組人員(3人)崗位人數(shù)工作職責(zé)文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)電梯技術(shù)員1負(fù)責(zé)小區(qū)全部電梯的驗(yàn)收和檢測(cè)，定期進(jìn)行維修和搶修工作。大專中級(jí)電梯工1人電器技術(shù)員1負(fù)責(zé)小區(qū)全部供配電設(shè)備和消防設(shè)施的驗(yàn)收和檢測(cè)，定期進(jìn)行維修和搶修工作。大專助工1人給排水技術(shù)員1負(fù)責(zé)小區(qū)供水設(shè)備和設(shè)施的驗(yàn)收和檢測(cè)，定期進(jìn)和維修

20、、清洗和搶修工作。大專助工1人物質(zhì)裝備計(jì)劃WUZIZHUANGBEIJIHUA一、現(xiàn)代化管理設(shè)備類序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)(元)用途或備注1計(jì)算機(jī)7臺(tái)700049000辦公自動(dòng)化2不間斷電源UPS8臺(tái)50040003交換機(jī)1臺(tái)150015004雙絞線300M26005打印機(jī)A3幅面1臺(tái)400040006網(wǎng)絡(luò)相關(guān)軟件1套20000200007物業(yè)管理軟件1套1000001000008非接觸式IC卡車輛管理系統(tǒng)1套150000150000車輛管理9全自動(dòng)攝像跟蹤識(shí)別系統(tǒng)1套200000200000自動(dòng)監(jiān)控小計(jì)529100二、辦公用品序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)(元)用途或備注1辦公桌、椅21套50010500

21、2主任辦公桌、椅1套300030003會(huì)議室會(huì)議臺(tái)1張300030004折疊椅50張6834005辦公大堂沙發(fā)1張300030006柜式空調(diào)2臺(tái)6000120007電話6部30018008傳真機(jī)1部300030009保險(xiǎn)柜1個(gè)1500150010點(diǎn)鈔機(jī)1臺(tái)1300130011驗(yàn)鈔機(jī)2臺(tái)9018012復(fù)印機(jī)1臺(tái)100001000013業(yè)主資料柜6個(gè)630378014文件柜12個(gè)630756015資料柜自做400016文具一批1000017業(yè)主檔案袋2100個(gè)2420018投影儀1部1500015000社區(qū)文化活動(dòng)用19攝像機(jī)1部5000500020數(shù)碼相機(jī)1部5000500021音響1套2000

22、02000022彩電29寸1臺(tái)3000300023交通車1輛10000010000024宿舍寢具52套5002600025廚房裝備用具1套4000040000小計(jì)296220三、清潔綠化工具序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)(元)用途或備注1吸塵機(jī)1臺(tái)150015002剪草機(jī)1臺(tái)340034003綠籬修剪機(jī)1臺(tái)180018004機(jī)動(dòng)噴霧器1臺(tái)200020005手動(dòng)噴霧器2臺(tái)501006垃圾車3部100030007綠化清運(yùn)車1臺(tái)1651658樓層垃圾桶158個(gè)5079009果皮箱20個(gè)3060010清潔工具9套300270011綠化工具1套500500小計(jì)23665四、維修工具序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)用途或備注1

23、電焊機(jī)1臺(tái)8008002切割機(jī)1臺(tái)150015003手提砂輪機(jī)1臺(tái)2602604疏通機(jī)1臺(tái)3503505沖擊鉆1臺(tái)150015006手電鉆1臺(tái)5005007潛水泵1臺(tái)1200120084M鋁合金梯1部15015092.5M鋁合金梯1部120120101.5M鋁合金梯2部11022011電工工具1套60060012管道工工具1套909013木工工具1套30030014瓦工工具1套20020015高空作業(yè)工具1套1000100016空調(diào)工工具1套1000100017常用材料備件1批1000010000小計(jì)19790五、治安、交通、消防管理裝備序號(hào)名稱數(shù)量單價(jià)合計(jì)用途或備注1無線對(duì)講系統(tǒng)1套1000

24、2500025機(jī)2警棍10根303003警示牌25塊10025004車輛減速駁16塊1000160005消防云梯1套150015006推車式1211滅火器2套100020007消防斧頭2把501008專用消防扳手2把30609防毒面具20套120240010鋼盔20套100200011消防靴20套80160012手提式1211滅火器200支2004000013訓(xùn)練器材1套1000010000小計(jì)103460物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)及相關(guān)測(cè)算WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN一、淺水灣物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收費(fèi)原則：1、嚴(yán)格按照鐵嶺市物業(yè)管理行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收??；2、按照管理費(fèi)“收支平衡

25、、略有節(jié)余”原則收?。?、定期公布管理費(fèi)收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。二、淺水灣物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源：管理服務(wù)費(fèi)、智能化維護(hù)費(fèi)、公用設(shè)施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經(jīng)營收入等。1、管理服務(wù)費(fèi)在對(duì)淺水灣實(shí)行“數(shù)字化社區(qū)、零距離服務(wù)”，保障服務(wù)質(zhì)量的情況下，淺水灣物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，具體標(biāo)準(zhǔn)暫擬為：多層住宅物業(yè)： 1.0元/平方米月高層住宅物業(yè)： 1.5元/平方米月商業(yè)物業(yè)： 2.0元/平方米月別墅物業(yè)： 2.5元/平方米月2、公用設(shè)施專用基金按照條例及其實(shí)施細(xì)則以及市住宅相關(guān)規(guī)定，發(fā)展商在淺水灣物業(yè)移交時(shí)，應(yīng)一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥專用基金?；饦?biāo)準(zhǔn)為：開發(fā)物業(yè)除地價(jià)以外的建

26、設(shè)總投資的2%。此基金由區(qū)住宅局設(shè)立專帳管理，?？顚Ｓ糜谧≌瑓^(qū)內(nèi)重大設(shè)施改造。需使用時(shí)，由物業(yè)公司申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主管理委員會(huì)核準(zhǔn)后執(zhí)行。（具體執(zhí)行及相關(guān)細(xì)節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)）4、房屋本體維修基金 按照條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，此項(xiàng)收費(fèi)在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。標(biāo)準(zhǔn)為：0.25元/月。5、車輛保管費(fèi)、車輛場(chǎng)地使用費(fèi)按條例規(guī)定，停車場(chǎng)按照產(chǎn)權(quán)分離的原則，即由物業(yè)管理公司對(duì)轄區(qū)停車場(chǎng)進(jìn)行管理，同時(shí)按照相關(guān)規(guī)定收取車輛停放費(fèi)用，所得收入計(jì)入管理經(jīng)費(fèi)，用于管理開支。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費(fèi)用收取最新規(guī)定，收取標(biāo)準(zhǔn)為：地下車庫： 100元/年.車；6、向業(yè)主(住戶)提供多種有

27、償便民服務(wù)費(fèi)及其它政策規(guī)定應(yīng)收取的費(fèi)用。三、管理虧損的解決方法在保持本方案優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)的情況下，根據(jù)目前測(cè)算，淺水灣每月管理費(fèi)用總收入為18.855萬元，總支出為35.424萬元，每月實(shí)際虧損約16.569萬元。為解決管理虧損，保持淺水灣高水準(zhǔn)物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法：1、管理單位強(qiáng)化內(nèi)部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。2、按條例規(guī)定，切實(shí)保證“兩房、一金”落實(shí)到位。四、淺水灣管理費(fèi)用測(cè)算表淺水灣管理費(fèi)用測(cè)算匯總表序號(hào)項(xiàng) 目月費(fèi)用(萬元)數(shù)據(jù)來源(附后)1總收入18.855收入測(cè)算表2總支出35.424=(1)+(10)(1)人員工資8.5146人員工資測(cè)算表(2)辦

28、公費(fèi)用10.251辦公費(fèi)用測(cè)算表(3)公共設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)3.661公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)0.9118清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表(5)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)0.1629綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表(6)公共秩序管理費(fèi)1.441公共秩序管理費(fèi)測(cè)算表(7)公用電費(fèi)5.1公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測(cè)算表(8)其它費(fèi)用0.6277公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測(cè)算表(9)物業(yè)管理傭金3.067公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測(cè)算表(10)稅收1.6868公用電費(fèi)及其它費(fèi)用測(cè)算表3結(jié)余負(fù)16.569=總收入-總支出收入測(cè)算表類別：收入（萬元/月)）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1住宅管理費(fèi)面積61219.52M2,每平米1.7元,入住率

29、961219.521.7元96%9.99 2住宅空置管理費(fèi)面積61219.52M2,每平米1.760%元,612159.521.02元4%0.249 1.7元60%3商業(yè)用房管理費(fèi)面積3600M236004.2元1.511.7元上浮150%4管理處商鋪?zhàn)赓U費(fèi)總建筑面積61219.522 =122.4M2,每平米租金122.465元0.79 5停車位費(fèi)總車位306個(gè),每個(gè)車位200元,收費(fèi)率80%1180250元85%4.896 6臨時(shí)停車位30位/天305元30天0.45 7戲水池經(jīng)營綜合測(cè)算9000元/月9000元0.900 8有償服務(wù)綜合測(cè)算700元/月700元0.07 總收入1+818.

30、855注：空置房管理服務(wù)費(fèi)是根據(jù)深住199716號(hào)關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知第六條第(二)項(xiàng)制定。 商業(yè)用房管理服務(wù)費(fèi)是根椐深物價(jià)1997141號(hào)關(guān)于下達(dá)我市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知第七項(xiàng)。 根據(jù)鐵嶺市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法第二十條，高層住宅區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房人員工資測(cè)算表類別：支出（萬元/月）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1主任、副主任主任1人,副主任1人,每人月總工資5000元5000元21.000 2物業(yè)助理1名助理,每人月總工資1800元1800元10.183房管員名事務(wù)員,1名出納,每人月總工資1800元1800元10.1

31、84機(jī)電運(yùn)行技術(shù)員2名,每人月工資1500元1500元20.35維修工2名,每人月工資1500元1500元20.36炊事員2名,每人月總工資1300元1300元20.267清潔綠化人員9名,每人月總工資900元900元90.818保安人員正副隊(duì)長2名,每人月工資2500元,保安24名,每人月工資1100元2500元2+1100元243.149工資附加費(fèi)人員工資總額的40%=社保18.5%+福利基金14%+工會(huì)2%+教育1.5%+加班2%萬元38%2.3446一、人員工資小計(jì)（其中網(wǎng)絡(luò)人員，設(shè)備維護(hù)技術(shù)員工資已算在相關(guān)的維護(hù)費(fèi)中，此處不計(jì)）8.5146注：工資標(biāo)準(zhǔn)按行業(yè)從業(yè)人員中等水平測(cè)定。辦公

32、費(fèi)用測(cè)算表類別：支出(萬元/月)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1交通通訊交通車1部2500元/月,電話6部,每部400元/月,傳真機(jī)500元/月,差旅費(fèi)、通信費(fèi)人均50元,共30人2500元1+400元6+500元1+50元300.692低值易耗,辦公,水電,業(yè)務(wù)費(fèi),培訓(xùn)費(fèi)綜合測(cè)算名管理人員人均月消耗220元220元300.198僅統(tǒng)計(jì)管理層3服裝費(fèi)名管理人員冬、夏裝綜合測(cè)算2000元/人年2000元30120.54廣告,宣傳,書報(bào),標(biāo)識(shí)標(biāo)牌,社區(qū)文化綜合測(cè)算5500元/月5500元0.555辦公自動(dòng)化維護(hù)費(fèi)管理處的辦公局域網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)硬件和軟件維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算1000元/月1000元

33、0.16開辦費(fèi)及辦公固定資產(chǎn)折舊交通車10萬,辦公設(shè)施及物品34.5萬,裝修20萬,入住資料印刷4萬,標(biāo)識(shí)牌5 萬,籌備期人員工資10 萬,宿舍及食堂裝修10萬,入住現(xiàn)場(chǎng) 5萬,不可預(yù)見費(fèi)8.7萬共分5年折舊 共計(jì)100.47萬 100.47萬(512)1.6745二、辦公費(fèi)用小計(jì)1+63.7125公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表類別：支出（萬/月）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1電梯維修保養(yǎng)、年檢費(fèi)每臺(tái)維護(hù)費(fèi)每月500元,年檢費(fèi)每臺(tái)800元,共20臺(tái)(500+80012)201.133 2供配電系統(tǒng)低壓配電柜檢修費(fèi)1.5元/KVA月,共1250KVA1.512500.18753柴油發(fā)電

34、機(jī)維護(hù)費(fèi)每臺(tái)1200元，共1臺(tái)12000.124公共照明系統(tǒng)日光燈管9元/支,日光燈800根,半年換一次,整流器15元/只,共800只,2年換一次,日光燈架25元/個(gè),共500只,4年換一次,節(jié)能燈泡3元/個(gè),約2000個(gè)，半年換一次,燈頭2元/個(gè),約2000個(gè)，2年換一次,應(yīng)急標(biāo)志燈，250元/盞,共盞,每年更換15%.0.562746消防系統(tǒng)消火栓1元/臺(tái)月400臺(tái),防排煙風(fēng)機(jī)5元/臺(tái)月,13臺(tái)，風(fēng)閥1元/個(gè)月,158個(gè),噴淋頭0.05元/個(gè)月,1800個(gè),防火卷簾門10元/臺(tái)月,2臺(tái),煙溫感每年更換5%,每個(gè)800元,共1500個(gè),模塊每年更換15%,每個(gè)250元,共200個(gè)11501+

35、385+4001+50000.05+7610+40005% 80012+6005%25012 0.65887供水系統(tǒng)生活、消防泵檢修費(fèi)40元/臺(tái)月,共4臺(tái),管道油漆1.5元/米,每年一次,6000米,閥門每年更換14個(gè),平均每個(gè)300元,水池清洗,1856方，12元/方年,水池檢驗(yàn)費(fèi)1200元/個(gè)年,共4個(gè)。4010+(150001.5+30030)12+15981212+120015120.35168排水系統(tǒng)排水泵檢修費(fèi)10元/臺(tái)月,共30臺(tái),排水管、下水道每年更換10%,每米6元,共3500米.3010+(350010%6)120.05259公共道路、雨污水井蓋詳細(xì)數(shù)據(jù)不明，綜合測(cè)算暫定為

36、600元/月6000.0610戲水池綜合測(cè)算每年租金、維護(hù)保養(yǎng),水電費(fèi)、藥費(fèi)和人員(季節(jié)工),60000元/年6120.511社區(qū)雕塑小品綜合測(cè)算每月3503500.035三、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)小計(jì)1+113.661注：設(shè)施設(shè)備明細(xì)詳見附表三淺水灣公共設(shè)備設(shè)施明細(xì)表清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算表類別：支出(萬元/月)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注1服裝費(fèi)冬裝100元/套442，夏裝90元/套442(100442+90442)120.139 2工具費(fèi)垃圾塑料桶50元158個(gè),2年折舊,垃圾袋每天每層1個(gè)0.15元(158層),垃圾車，3部,1000元/部,5年折舊,每部維護(hù)費(fèi)月50元,機(jī)動(dòng)噴務(wù)器

37、，1臺(tái),每臺(tái)2000元,3年折舊,月維護(hù)費(fèi)用50元15850212+158910.1530+(31000512+350)+(2000312+50)1.135 3消殺費(fèi)綜合測(cè)算每戶每月1.0元1.06310.063 4化糞池清理每年清理一次,共1個(gè),每個(gè)4000元4000120.0333 5清潔用料、用水綜合測(cè)算每平米0.015元/月61000M0.015610000.0915 6垃圾清運(yùn)費(fèi)商業(yè)部份,每天二車,每車75元30752300.450 暫定價(jià)四、清潔衛(wèi)生費(fèi)小計(jì)1+70.9118綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算表類別：(萬元/月）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果)占總%備注1服裝費(fèi)1個(gè)人,冬裝100元/套,

38、每人2套,夏裝90元/套,每人2套（10021+9021）120.032 2工具費(fèi)剪草機(jī)3400元,綠籬機(jī)1800元,3年每月維護(hù)費(fèi)100,元,清運(yùn)車1臺(tái),700元/臺(tái)24,每月維護(hù)費(fèi)每部20元,其它簡單工具每月200元(3400+1800)36+(1100)+(170024+120)+2000.0494 3農(nóng)藥化肥綜合測(cè)算每平米0.3元/年,綠地面積9800平米98000.3120.0245 4綠化水費(fèi)綜合測(cè)算每平米月0.03噸,每噸2.25元98000.032.250.6615 5補(bǔ)苗費(fèi)綜合測(cè)算0.02m2/98000.020.0196 五、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)小計(jì)1+50.1629公共秩序管理費(fèi)測(cè)

39、算表類別：支出（月）序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果(萬元/月)占總%備注1服裝費(fèi)每人冬夏裝4套,每套150元,共25人150425120.125 2裝備費(fèi)對(duì)講機(jī)25部,1000元/部,3年更新,發(fā)射臺(tái)1部5000元,5年更新,對(duì)講機(jī)附件維護(hù)費(fèi)每部200元/年,巡邏自行車4輛, 300元/輛,1年更新,維護(hù)費(fèi)每輛月20元100025312+5000512+2002512+300412+2040.13751 3低值易耗,辦公,業(yè)務(wù)費(fèi)綜合測(cè)算每人20元/月20250.05 4停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)道閘2個(gè)6600元/個(gè)、崗?fù)?個(gè)8000元/個(gè)6年折舊、維護(hù)費(fèi)300元/月，車位線及附件維護(hù)費(fèi)500元/月

40、，(66002+120002)612+300+25000.3317 5保險(xiǎn)費(fèi)小區(qū)公共責(zé)任保險(xiǎn)5000元/年,300元/位年,336個(gè)車位,按80%計(jì)算(5000+3003360.80)120.65376車位租金70元/位年，306個(gè)車位，按80%計(jì)算703060.80120.1428 六、公共秩序管理費(fèi)小計(jì)1+61.441電費(fèi)及其它費(fèi)用測(cè)算表類別：支出(萬元/月)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注七公用電費(fèi)總電力日均使用電量：2500 度250030天0.68 元/度 5.1八業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)一年5元/戶，共631戶6315元120.0263九不可預(yù)見費(fèi)一至八項(xiàng)之和的2%計(jì)一+六2%,

41、30.068552%0.6014十物業(yè)管理傭金一至九項(xiàng)之和的10%一+七10% , ！1！10%3.067十一稅收一+六+八+十之和的5%一+六+八+九+十5%,！5%1.6868小 計(jì)七+十一10.4815總支出一+十二35.424結(jié)余=總收入-總支出16.569注：業(yè)主委員會(huì)辦公費(fèi)根據(jù)鐵嶺市業(yè)主管理委員會(huì)規(guī)則(試行)第二章第五條制定。淺水灣智能化維護(hù)費(fèi)測(cè)算表單位：(萬元/月)序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)測(cè)算式測(cè)算結(jié)果占總%備注一、智能化維護(hù)費(fèi)（收入）1智能化維護(hù)費(fèi)總戶631戶,每戶12元,入住率95%12元63195%0.7194 一、智能化維護(hù)費(fèi)（支出）1網(wǎng)絡(luò)工程師1名,每人月總工資2500元250

42、0元10.250 2網(wǎng)絡(luò)管理員1名，月總工資16001600元0.160 3工資附加費(fèi)人員工資總額的38%！萬元38%0.1558 5服裝費(fèi)！名管理人員每人年3套,每套800元800元1312=0.024低值易耗,辦公,業(yè)務(wù)費(fèi),培訓(xùn)費(fèi)名技術(shù)人員人均月消耗300元300元20.060 6！智能化設(shè)備用電樓層交換機(jī)！臺(tái),30W/臺(tái),主干交換機(jī)臺(tái),0.5KW/臺(tái),計(jì)算機(jī)臺(tái),400W/臺(tái)臺(tái),一天12小時(shí)7管理中心設(shè)備維護(hù)綜合測(cè)算每月維護(hù)費(fèi)4000元4000元0.48智能化網(wǎng)絡(luò)運(yùn)行費(fèi)用綜合測(cè)算2000元2000元0.29家庭安防報(bào)警自動(dòng)抄表等系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)綜合測(cè)算每月維護(hù)費(fèi)5000元5000元0.510閉路

43、監(jiān)控系統(tǒng)綜合測(cè)算每年維護(hù)保養(yǎng),更換材料費(fèi),20000元/年20000元120.166711巡更系統(tǒng)維護(hù)1套,綜合測(cè)算500元/月500元0.0512不可預(yù)見費(fèi)1+8的2%0.022113物業(yè)管理傭金1+9的10%0.160314稅收1+10的5%0.0882合 計(jì)1+142.2331結(jié)余收入-支出1.5137注:智能化人員還需維修人員協(xié)助,人員費(fèi)用未計(jì)入.管理措施GUANLICUOSHI淺水灣的物業(yè)管理服務(wù)分為前期管理和正常期管理兩個(gè)階段，在日常管理服務(wù)中按公司ISO9000物業(yè)管理質(zhì)量體系運(yùn)作能完成基本服務(wù)，但針對(duì)淺水灣物業(yè)智能化、網(wǎng)絡(luò)化的特性，業(yè)主的服務(wù)需求和期望，為順利實(shí)施管理思路和做法

44、，達(dá)到淺水灣實(shí)施特色管理、提供特色服務(wù)的目的，管理處對(duì)前期管理階段、正常期管理階段存在的所有服務(wù)流程進(jìn)行了識(shí)別和分析，對(duì)其中的特殊流程、重要流程、新增流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)并制定了相應(yīng)的措施，這些措施主要有：接管驗(yàn)收實(shí)施措施辦理入住實(shí)施措施裝修監(jiān)管實(shí)施措施日常事務(wù)實(shí)施措施綠化保潔實(shí)施措施公共秩序?qū)嵤┐胧C(jī)電管理實(shí)施措施智能化管理實(shí)施措施社區(qū)網(wǎng)絡(luò)管理與服務(wù)措施社區(qū)服務(wù)實(shí)施措施本方案僅列舉了接管驗(yàn)收、入住辦理、裝修監(jiān)管、安全管理、環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理、設(shè)施設(shè)備的維修及維護(hù)幾個(gè)措施作為本方案的參考資料：接管驗(yàn)收實(shí)施措施成立淺水灣籌備處，主要是準(zhǔn)備和了解有關(guān)淺水灣的土建資料、配套資料、智能化資料、入住資料及相

45、關(guān)表格。為日后的接管驗(yàn)收、入住辦理、裝修監(jiān)管等工作做準(zhǔn)備，并為未來淺水灣的管理進(jìn)行了周密的調(diào)研和策劃。（一）準(zhǔn)備階段1、人員分組按土建(含室內(nèi)部份)、機(jī)電、消防、智能化等專業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行人員分工，負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)的公共配套設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收和接管。 機(jī)電組：將供水、供電、消防、電梯、智能化系統(tǒng)的資料按序收集，設(shè)計(jì)各種驗(yàn)收記錄表，交籌備處匯總審閱后存檔。 工程組：整理、收集、繪制各種示意圖交辦公室匯總，設(shè)計(jì)各種項(xiàng)目驗(yàn)收記錄表，報(bào)籌備處審閱存檔。A、住戶門內(nèi)部分：地面、墻體、天花、水、電、氣、門窗、陽臺(tái)、衛(wèi)生間、廚房、排水、空調(diào)孔、對(duì)講、門鎖。B、住戶門外部分：消防通道、層間走廊、扶手、各種門、窗、強(qiáng)電井、弱電

46、井、管道井、保潔間、天面平臺(tái)、排污井、化糞池、各種井體井蓋、墻體、地面、天花、雨水管系、排污管系、地下管網(wǎng)、大堂、廣場(chǎng)、地下室、車道、停車場(chǎng)及停車用水泥墩、公共衛(wèi)生間、地下管理用房、綠化水系、廣場(chǎng)涼亭、店面、公共電照、開關(guān)、熟悉以上項(xiàng)目的施工情況，收集相關(guān)資料，重點(diǎn)收集大堂平面圖、層間平面圖、地下室停車場(chǎng)平面圖，繪制：層間消防疏散平面圖、各種房屋平面圖（土建）、地下停車場(chǎng)平面圖、入住辦理辦公室（帶衛(wèi)生間平面圖及材料報(bào)價(jià)工期報(bào)告）、設(shè)計(jì)各種驗(yàn)收記錄表。事務(wù)組：熟悉小區(qū)各型房層基本情況，報(bào)辦公室備案。同工程組熟悉戶內(nèi)各種設(shè)備及各種戶型的結(jié)構(gòu)布局，熟悉供水、排水、供電、供氣、電視、電話、對(duì)講、安防系

47、統(tǒng)的管網(wǎng)走向、功能使用等，熟悉小區(qū)內(nèi)各型房屋數(shù)量、面積、方位等，報(bào)籌備處備案。裝修組：熟悉各型房層結(jié)構(gòu)，選擇裝修垃圾堆放點(diǎn)，了解并熟悉市政府關(guān)于“家居裝修”法規(guī)條例，了解交納裝修稅的全過程，繪制各型房層結(jié)構(gòu)平面圖。報(bào)辦公室備案。2、相關(guān)資料準(zhǔn)備由籌備處主任負(fù)責(zé)。淺水灣物業(yè)驗(yàn)收、入住、裝修資料整理匯總后交領(lǐng)導(dǎo)小組審定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及樓宇裝修外觀標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)資料請(qǐng)示報(bào)告，呈市主管部門及市住宅局批準(zhǔn)。資料印刷。3、辦公設(shè)備、裝備計(jì)劃辦公設(shè)備：計(jì)算機(jī)、刻字機(jī)、復(fù)印機(jī)、空調(diào)、打印機(jī)、桌椅、交件柜、過塑機(jī)、驗(yàn)鈔機(jī)、點(diǎn)鈔機(jī)。裝備：各類工具、對(duì)講機(jī)。制作類：各類牌匾、導(dǎo)向指示、場(chǎng)景布置、入住儀式，電梯轎廂加封、入住

48、辦理點(diǎn)加封、裝修辦理點(diǎn)加封、員工宿舍加封。4、人員培訓(xùn)制定淺水灣接管人員專業(yè)培訓(xùn)方案，交籌備處審批后組織實(shí)施。（二）驗(yàn)收接管階段由籌備處主任牽頭總負(fù)責(zé)，組織各專業(yè)小組按各專業(yè)不同類別驗(yàn)收接管。1、驗(yàn)收接管程序初驗(yàn)：同住宅局工程管理站、施工單位共同聯(lián)合初驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問題，提出整改意見，由施工單位按標(biāo)準(zhǔn)要求按時(shí)整改，并認(rèn)真做好初次驗(yàn)收備忘錄。合驗(yàn)：再次同住宅局工程管理站、施工單位共同對(duì)初驗(yàn)提出整改意見項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)不合格之處再次提出整改意見，由施工單位按標(biāo)準(zhǔn)要求即時(shí)整改，整改后會(huì)同相關(guān)部門進(jìn)行確定驗(yàn)收并共同簽字蓋章。資料圖紙交接：建設(shè)單位向物業(yè)公司交接資料圖紙，按照深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例第

49、五章每三十七條規(guī)定，移交住宅區(qū)時(shí)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)公司）移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：A、住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；B、本體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；C、地下管網(wǎng)竣工圖；D、其它必要的資料。工程保修：與建設(shè)單位簽訂保修協(xié)議，規(guī)定保修的內(nèi)容、保修的時(shí)間、保修款的收取與返還、實(shí)施保修的標(biāo)準(zhǔn)和程序等，保修期滿后，與施工單位簽署驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。2、分類驗(yàn)收機(jī)電組：資料類：產(chǎn)品調(diào)試報(bào)告書（高、低壓變配電，發(fā)電機(jī)、電梯、水泵、消防主機(jī)、智能化系統(tǒng)等）、產(chǎn)品使用說明書、產(chǎn)品合格證書、電氣接線圖紙、竣工圖紙資料：包括機(jī)房、電、水、管道、消防、電梯、進(jìn)口產(chǎn)品商檢書（復(fù)印件）、深圳市環(huán)保合格證書（發(fā)電機(jī)

50、）、隨機(jī)配件、工具清單、設(shè)備交接清單、電腦軟件、（消防）市消防局頒發(fā)的“消防驗(yàn)收合格證”書。隨機(jī)配件、工具類：電梯、發(fā)電機(jī)、高壓柜、低壓柜、消防主機(jī)、消防查詢電腦。驗(yàn)收實(shí)體類：A、供水：總水表、分戶水表、上下水池、水池蓋、爬梯、水泵、各種閥門、液壓泵、減壓閥、單向止回閥、減速振喉、管網(wǎng)、設(shè)備及管道支架、儀表、自動(dòng)上水控制（干簧管）、各類電器控制柜、配電箱、管道井。B、供電：高壓進(jìn)線端、高壓柜、變壓器、低壓柜、電纜溝、電纜卡口、電纜掛牌、電纜井、各種計(jì)量電表、分戶表、層間插接箱、層間配電箱。C、消防消防值班室：消防主機(jī)、消防控制柜、監(jiān)控電腦、打印機(jī)、電腦桌、椅。D、水系：水泵、濕式報(bào)警閥、室內(nèi)處

51、消防栓、水泵接合器、噴淋系統(tǒng)、各類儀表、各類閥門、止回閥、壓力調(diào)節(jié)閥、管網(wǎng)、設(shè)備及管網(wǎng)支架。E、電系：弱電線網(wǎng)、消防各類模塊、各種報(bào)警按鈕、疏散批示、感溫、感煙控頭。F、風(fēng)系：正壓風(fēng)機(jī)、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)井（管）、各類風(fēng)閥、鋁合金風(fēng)口百葉。G、消防門系：防火通道、防火門、VCD、錄音機(jī)、錄像機(jī)、線路、層間揚(yáng)聲器、消防電話、層間電話插孔、電梯消防電話、電話交換機(jī)。H、發(fā)電機(jī)：發(fā)電機(jī)、油箱、輸油管、排送風(fēng)系統(tǒng)、電纜、環(huán)保隔音（消音端）、電瓶、充電器。I、CO2系統(tǒng)：氣瓶、氣瓶吊架、輸氣管、噴頭、N2啟動(dòng)瓶、N2啟管系、報(bào)警器（箱）。J、電梯：牽引機(jī)、配電箱、控制柜、機(jī)座、鋼絲繩、轎廂、廳門、井道、進(jìn)道照明

52、、井底、排污泵、層間招喚器。K、各類機(jī)房：交換機(jī)房、電梯機(jī)房、水泵房、風(fēng)機(jī)房、配電房、發(fā)電機(jī)房、CO2房、強(qiáng)電井、弱電井、管道井、消防中心等，墻、地、天花、電照、開關(guān)、門窗、門鎖、給排水系。L、排水排污系：水泵房、地下室、電梯基坑、排污井、排污泵、單向止回閥、控制箱、排水管網(wǎng)、閥門、出水口。M、智能化系統(tǒng)：寬帶局域網(wǎng)、家居智能化系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、電梯運(yùn)行監(jiān)控系統(tǒng)、可視樓宇對(duì)講系統(tǒng)、停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)。驗(yàn)收注意事項(xiàng)：檢查設(shè)備、管道等是否安裝牢固、歪斜、設(shè)備外罩變形、脫漆，各類支架固定防腐良好、設(shè)備試運(yùn)行良好、配電柜（箱）內(nèi)各種螺栓緊固，柜門開關(guān)自如、干凈無雜物，電纜溝不滲水、無雜物，

53、機(jī)房墻、地面、天花無污染、無孔洞、無殘?jiān)?、排污井?nèi)無雜物。3、分類驗(yàn)收工程組、事務(wù)組：資料類：竣工圖（土建、綠化）。驗(yàn)收實(shí)體類：A、公共部分（工程組）：消防通道、層間走廊、扶手、護(hù)攔、瓷磚、各種門、窗、強(qiáng)電井、弱電井、管道井、保潔間、天面平臺(tái)、排污井、化糞池、各種井體、井蓋、砂井蓋、地面、墻體、天花、雨水管系、排污管系、地下管網(wǎng)、大堂、廣場(chǎng)、地下室、車道、停車場(chǎng)及停車水泥墩、停車標(biāo)志、斑馬線、公共衛(wèi)生間、地下管理用戶、綠化水系、廣場(chǎng)涼亭、休閑椅、室外道路、公共電照、開關(guān)、避雷器系統(tǒng)。B、住戶房內(nèi)部分（工程組、事務(wù)組）：地面、墻體、天花、供水、供電、供氣設(shè)施、門、窗、陽臺(tái)、衛(wèi)生間、廚房、排水、空

54、調(diào)孔、對(duì)講、門鎖、電照、開關(guān)、閥門。注意事項(xiàng)：內(nèi)、外墻、天花不得有裂縫、空鼓、污染、清潔、門窗天關(guān)自如、瓷磚無空鼓、無破損、雨水井、污水井、化糞池內(nèi)無雜物、各種井蓋完好無損，停車場(chǎng)地面平整等。4、分類驗(yàn)收環(huán)衛(wèi)組： 資料類：綠化圖紙、綠化水系圖紙。驗(yàn)收實(shí)體類：樹木、衛(wèi)生死角是否有建筑垃圾。注意事項(xiàng)：樹木垂直成蔭、草坪茂盛、綠化水系無滲漏、綠化地排水系良好、無衛(wèi)生死角、無建筑垃圾、休閑椅無脫漆，螺絲無缺件松動(dòng)二、入住辦理實(shí)施措施（一）入住辦理現(xiàn)場(chǎng)的布置1、選址：入伙手續(xù)辦理點(diǎn)：2、設(shè)計(jì)：繪出現(xiàn)場(chǎng)布置方案示意圖，作出工程預(yù)算和工期交籌備處匯總審 批后組織實(shí)施。3、施工安排、人員、材料、工期、編制施工

55、計(jì)劃表報(bào)籌備處審定。（二）入住手續(xù)辦理業(yè)務(wù)培訓(xùn)： 1、熟悉各種入住資料，熟悉掌握各崗位職責(zé)，能解答住戶提出的相關(guān)問題。2、模擬入住手續(xù)辦理全過程，模擬業(yè)主提問、各崗位程序要清楚、操作要規(guī)范、口徑要統(tǒng)一。3、驗(yàn)房員應(yīng)熟悉各戶型房屋及戶內(nèi)設(shè)施、熟悉裝修管理方面的規(guī)定，并能按統(tǒng)一口徑向業(yè)主作出恰當(dāng)?shù)慕忉?、熟悉抄錄水表、電表、氣表的技術(shù)要求和相關(guān)規(guī)定，按交房程序與業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)房交接。（三）收費(fèi)員由財(cái)務(wù)派人統(tǒng)一培訓(xùn)，對(duì)裝修審批、辦證、收費(fèi)崗人員及事務(wù)助理的稅務(wù)知識(shí)培訓(xùn)，可邀請(qǐng)區(qū)地稅局工作人員進(jìn)行1-2次專門培圳。1、入住儀式策劃方案入住儀式的策劃及方案流程圖，管理規(guī)定等應(yīng)于05年2月10日前拿報(bào)籌備處審議

56、。2、入住資料袋，公示牌制作安裝到位。入住資料印刷后組織分類裝入住戶資料袋，入住資料“上墻”展板公示牌的制作。3、辦理流程宗旨：緊張有序、方便快捷、服務(wù)周到、住戶滿意環(huán)境氣氛營造A、沿道懸掛大幅的慶賀條幅、裝點(diǎn)各色彩球、設(shè)置一些彩球拱門，渲染喜慶氣氛，搭建一個(gè)舞臺(tái)，邀請(qǐng)部份市府各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、公司主要領(lǐng)導(dǎo)和業(yè)主代表舉行一個(gè)剪彩儀式，營造祥和、溫馨的氛圍。B、設(shè)立專門的入住辦理場(chǎng)所，場(chǎng)所的布置以美觀、簡潔、明快為基調(diào)，適當(dāng)設(shè)置導(dǎo)視標(biāo)志，方便住戶了解辦理流程。內(nèi)設(shè)展板區(qū)、咨詢區(qū)、休息區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復(fù)印區(qū)?，F(xiàn)場(chǎng)有若干名服務(wù)人員為住戶提供咨詢、導(dǎo)向、表格填寫指導(dǎo)、復(fù)印、禮品派送等服務(wù)，并在在休息

57、區(qū)為客人準(zhǔn)備一些糖果或點(diǎn)心、茶水、飲料、報(bào)刊等。入住現(xiàn)場(chǎng)布置圖出口 出口復(fù)印屋收房驗(yàn)復(fù)印屋收房驗(yàn)交費(fèi)回約料簽資收休息區(qū)休息區(qū)表格表格填寫區(qū)驗(yàn)證驗(yàn)證咨詢臺(tái)咨詢臺(tái)入口 入口辦理流程圖驗(yàn)證及資料發(fā)放驗(yàn)證及資料發(fā)放業(yè)主需攜帶:業(yè)主需攜帶: 入住通知單家庭成員身份證、戶口本復(fù)印件和吋照一張。購房合同復(fù)印件。業(yè)主交驗(yàn)入住通知單和身份證明。驗(yàn)證后，管理處發(fā)放入住資料。資料回收簽約資料回收簽約業(yè)主填寫住戶業(yè)主填寫住戶家庭情況登記卡，并粘好照片和身份證復(fù)印件。與管理處簽訂前期管理協(xié)議、業(yè)主公約及委托收款協(xié)議書。將上述資料連同購房合同復(fù)印件、入住通通單交回管理處。銀行現(xiàn)場(chǎng)收費(fèi)銀行現(xiàn)場(chǎng)收費(fèi)按入住收費(fèi)一覽表所列項(xiàng)目交

58、費(fèi)。按入住收費(fèi)一覽表所列項(xiàng)目交費(fèi)。所有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已報(bào)物價(jià)部門審批。房屋房屋驗(yàn)收管理處人員陪同業(yè)主驗(yàn)收房，填寫驗(yàn)房表。管理處人員陪同業(yè)主驗(yàn)收房，填寫驗(yàn)房表。如有問題，經(jīng)返修后，約定時(shí)間再驗(yàn)。直至驗(yàn)收合格，業(yè)主簽字收房。鑰匙發(fā)放鑰匙發(fā)放業(yè)主憑已簽字的驗(yàn)房表領(lǐng)鑰匙，管理處開通水電。業(yè)主憑已簽字的驗(yàn)房表領(lǐng)鑰匙，管理處開通水電。施工單位可能需進(jìn)入室內(nèi)調(diào)試，務(wù)請(qǐng)業(yè)主留下聯(lián)系電話。說明：A、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)流程展板、咨詢臺(tái)、為住戶提供導(dǎo)向服務(wù)。B、住戶資料的驗(yàn)證和發(fā)放入戶資料同時(shí)進(jìn)行，由專人現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)資料的填寫，并張?zhí)砀裉顚懙姆侗竟┳魠⒖?。C、檢查住戶表格填寫是否規(guī)范，資料是否齊備，合格后裝袋歸檔，同時(shí)向住戶發(fā)放繳費(fèi)

59、通知單。D、住戶憑繳費(fèi)通知單到銀行收費(fèi)臺(tái)繳費(fèi)，銀行發(fā)出回執(zhí)。管理處憑回執(zhí)開具票據(jù)，并發(fā)放驗(yàn)房表。E、住戶憑驗(yàn)房表到房屋所處樓宇大堂，由驗(yàn)房員引領(lǐng)住戶驗(yàn)房，抄錄水電氣表底數(shù)據(jù)，完畢后填寫驗(yàn)房表并簽字確認(rèn)，現(xiàn)場(chǎng)向住戶發(fā)放鑰匙，要求：整個(gè)流程設(shè)置合理清晰，環(huán)環(huán)相扣，人員操作熟練快捷、服務(wù)熱情周到，考慮收費(fèi)環(huán)節(jié)的重要性，擬采用提供三家銀行備選托收和設(shè)計(jì)電子票據(jù)軟件的方式縮短收款和開票的時(shí)間，提高效率。（四）人員培訓(xùn)專人制定淺水灣入住辦理人員專業(yè)培訓(xùn)方案，交籌備處審批后組織實(shí)施。三 、裝修監(jiān)督實(shí)施措施1、宗旨：辦理手續(xù)簡便、全程嚴(yán)密監(jiān)管、違章處理及時(shí)合法、驗(yàn)收認(rèn)真負(fù)責(zé)。2、選址：入伙手續(xù)辦理點(diǎn)待定3、裝

60、修資料：將裝修管理規(guī)定各項(xiàng)資料上報(bào)籌備處討論，定稿后交付印刷。4、裝修材料及方案確認(rèn)：現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)各種不同房型、不同陽臺(tái)、門窗、制定出相應(yīng)的裝修管理規(guī)定和審批方案，并適時(shí)舉辦業(yè)務(wù)培訓(xùn)，參加培訓(xùn)人員為所有接管小組人員。5、裝修納稅專項(xiàng)培訓(xùn)： 由公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)邀請(qǐng)區(qū)地稅局稅務(wù)人員講授裝修納稅知識(shí)及相關(guān)納稅的手續(xù)辦理。參加人員：裝修監(jiān)管人員、事務(wù)助理、各部門負(fù)責(zé)人。6、辦公場(chǎng)所：專門設(shè)置裝修辦理場(chǎng)所，設(shè)置導(dǎo)視標(biāo)志，方便住戶了解辦理流程。內(nèi)設(shè)展板區(qū)、技術(shù)咨詢區(qū)、辦理區(qū)、表格填寫及資料復(fù)印區(qū)。咨詢區(qū)設(shè)若干名專業(yè)人員為住戶提供專家式的咨詢、提供各種資料及疑難問題解答、表格填寫指導(dǎo)、復(fù)印等服務(wù)。出口入口專家咨詢臺(tái)