官渡一號地項目總體策劃和定位分析報告

1、【第一部分】項目主題題概念和和策劃方方法論（）項目目的主題題和概念念設(shè)計（）項目目策劃的的思想方方法和系系統(tǒng)原則則（）項目目的主題題和概念念設(shè)計：（一）“二二元復(fù)合合”的主題題定位：對于本項目目地，我們認認為：1）首先，它它屬于“新城區(qū)的的大型綜綜合市場場”；2）其次，它它是“（集合合型）物物流集散散區(qū)”。（二）“新新城區(qū)的的大型綜綜合市場場”：1）“新城城區(qū)”是“城市成成長”的歷史史必然；2）“新城城區(qū)”的運行行，必須須依賴高高效率的的“運輸系系統(tǒng)”和有大大型的“（集合合型）物物流集散散區(qū)”來做為為依托；3）“新城城區(qū)”的存在在，依賴賴于“產(chǎn)業(yè)擴擴散”的進化化，現(xiàn)實實地解決決“居住”和“商業(yè)

2、”的空間間組合關(guān)關(guān)系。（三）“新新城區(qū)的的大型綜綜合市場場集聚區(qū)”：1）直觀的的感性印印象：我們直觀地地觀察項項目的地地形、地地勢和未未來各類類型的市市場的布布局和形形態(tài)，我我們產(chǎn)生生了一個個強烈的的印象：它就是整個個市場中中“綜合業(yè)業(yè)態(tài)中有有機的一一環(huán)和必必然的補充充”它是沿著“新城經(jīng)經(jīng)濟帶”延伸和和合理規(guī)規(guī)劃的必必然；綜合巨大大的“新城區(qū)的的大型綜綜合市場場集聚區(qū)”；整體商業(yè)業(yè)區(qū)域經(jīng)經(jīng)營的補補充 。2）地利分分析： 首先，是“一個商商業(yè)集聚聚的綜合合區(qū)和集集散地”；其次，是“新的經(jīng)經(jīng)濟走廊廊帶” 最后，是“政府規(guī)規(guī)劃下的的大型商商業(yè)集中中地” （）項目目策劃的的思想方方法和系系統(tǒng)原則則1、

3、【項目目策劃】的前提提分析：規(guī)律性： 首先確確定項目目開發(fā)的的戰(zhàn)略方方向和要要點，總總體的思思考和策策劃是最最重要的的； 第二步步再進入入到技術(shù)術(shù)層面的的規(guī)劃和和業(yè)態(tài)定定位設(shè)計計； 最后是是市場和和經(jīng)濟方方面的論論證；-只只有這樣樣，才是是符合“規(guī)律”和“邏輯”的。結(jié)語：“想透了、看看透了，才才能做得得透”。2、【項目目策劃】的方法論論：堅持“思想想先行”的原則則，把握握正確的的“思維體體系”和“方法論論”是項目目策劃和和運作成成敗的核核心問題題：方向性： 把握“宏觀層層面”的戰(zhàn)略略方向和和總體原原則； 確定“微觀層層面”的可行行性和操操作性。-實現(xiàn)招招商與市市場的“無縫”鏈接。操作性： 遵循

4、項項目開發(fā)發(fā)的“科學(xué)規(guī)規(guī)律”和堅持持“常規(guī)動動作”的運用用； 體現(xiàn)“創(chuàng)新”精神和和發(fā)揮“自選動動作”的想象象空間。原則性： 思思維的在在橫向上上的“寬度”，將決決定項目目的市場場“區(qū)隔”和“差異性性”的競爭爭地位； 思思維的在在縱向上上的“深度”，將決決定項目目“產(chǎn)品鏈鏈條”和“投入產(chǎn)產(chǎn)出”的可操操作性；技術(shù)性：用“加法法”原則來來思考項項目和產(chǎn)產(chǎn)品的“設(shè)計”和“制造”：商業(yè)地產(chǎn)企企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品“定位”和“創(chuàng)新”仍將遵遵循“加法原原則”，即把把市場、交交通、業(yè)業(yè)態(tài)選擇擇進行有有機的整整合以后，進行行“集大成成”的組織織和聚合合，不斷斷地打造造“升級換換代”的產(chǎn)品品，確保保商業(yè)地地產(chǎn)的增增值性和和

5、良好的的獲利空空間。用“減法法”原則來來操作市市場和營營銷的“焦點”和“眼球”效應(yīng)：“商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)”是房地地產(chǎn)市場場化后的結(jié)果；從從營銷傳傳播的角角度來看看，“業(yè)態(tài)定定位”是必不不可少的的，它是是與競爭爭者相區(qū)區(qū)別的符符合系統(tǒng)統(tǒng)和獲利利的基礎(chǔ)礎(chǔ)；當然然，“業(yè)態(tài)定定位”必須建建立在科科學(xué)論述述的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，它它應(yīng)該有有真實的的內(nèi)涵和和一定的的外延，并并且具有有可以預(yù)預(yù)見的獲獲利性。3、運用和和實踐創(chuàng)新性：“體驗經(jīng)經(jīng)濟”和“前景營銷銷”也是重重要的理理論基石石和實踐踐內(nèi)容。政策性：由于歷史的的原因，昆昆明城東東、南二二環(huán)路線線聚集了了多種市市場。這這已產(chǎn)生生了3方方面的問問題：首首先是影影響交通通；其

6、次次，一些些自發(fā)行行成的違違規(guī)建設(shè)設(shè)的市場場已經(jīng)占占用了高高壓線走走廊帶、城城市泄洪洪道，存存在安全全隱患；最后，大大量的低低端市場場的存在在，嚴重重影響了了市容市市貌。為此， 政政府在作作新城規(guī)規(guī)劃時已已經(jīng)定案案為集體體化的二二環(huán)線市市場的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移和搬搬遷。這也是對整整個二環(huán)環(huán)路周邊邊批發(fā)市市場進行行搬遷的的重要原原因。集聚商業(yè)業(yè)區(qū)的形形成：本項目地位位于未來來新昆明明城的東東三環(huán)沿沿線，該該區(qū)目前前已經(jīng)形形成建材材、橡膠膠、汽配配、燈具具等大型型綜合批批發(fā)市場場，而機機電類市市場尚屬屬空白。一一個商圈圈的形成成不僅僅僅需要大大量商家家的前期期資金投投入，資資金背后后的業(yè)態(tài)態(tài)互補也也是必須須。

7、例如如本項目目地以工工業(yè)品為為主打銷銷售類別別，但最具出出口潛力力的機電電類工業(yè)業(yè)品在該該市場卻卻未見雛雛形。據(jù)據(jù)有關(guān)資料料顯示，昆昆明市對對孟加拉拉、印度度等南亞亞國家的的機電產(chǎn)產(chǎn)品出口口貿(mào)易大大幅增長長，占出出口總值值的600%以上上。如此此高比例例的出口口額度已已經(jīng)成為為昆明對對外貿(mào)易易的重頭頭，政府府對發(fā)展展此類市市場也大大為支持持。本項項目地對對機電市市場的開開發(fā)正迎迎合了這這種需求求，一方面面能拉動周邊邊其他工工業(yè)品的的區(qū)位經(jīng)經(jīng)濟，另另一方面面也將全全盤帶動動該區(qū)域域整體經(jīng)經(jīng)濟，形形成互補補，從而而把“蛋糕”做大。未來交通通的改觀觀（A）、二二環(huán)路改改建工程程今年七月，昆明明市啟動

8、動了“昆明主主城東、南南二環(huán)市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)征地地拆遷工工作”，涉及到到盤龍、官官渡、西西山三個區(qū)的的眾多汽汽車、食食品、建建材、五五金機電電市場。昆昆明主城城二環(huán)路路于上個個世紀九九十年代代后期全全線通車車，但隨著著城市的的發(fā)展，原原來處于于城市外外緣的二二環(huán)路現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)成為了了主城區(qū)區(qū)的一部部分。由由于該路路承擔了主城核核心區(qū)與與城市外圍圍的連接重任任，因此交通通流量十十分巨大大，加之之沿線各各種市場場密布，交交通堵塞塞問題已經(jīng)經(jīng)十分嚴重重。針對這這種情況況，昆明明市政府府下決心心要從根根上徹底底解決城城區(qū)交通通堵塞的的問題。將來，二環(huán)路將建成城市快速道路，承擔主城核心區(qū)交通快速疏

9、散的功能，因此，各大主要商業(yè)性市場都要往外向三環(huán)遷移。（B）、三三環(huán)路的的建設(shè)二環(huán)的拆遷遷拓寬伴隨隨著三環(huán)環(huán)的建設(shè)設(shè)，擬建建的“三三環(huán)路”各段合計全長40.5公里，尚須施工的區(qū)段長度為24.38公里。道路將分為東南西北4段，其中東市區(qū)段由世博園向南經(jīng)過西南林學(xué)院、昆明理工大、昆明市委黨校在虹橋與東連接線支線相交設(shè)立交橋一座，而后向南過十里鋪村，進入涼亭貨場片區(qū)。由于受巫家壩機場凈空限制，該道路在此需下穿涼亭編組站，接上貴昆公路和昆洛公路朱家村三叉口達東市區(qū)段止點，全長8.1公里，寬40米，全部為新建，標準為雙向6車道城市主干道。南市區(qū)段規(guī)劃東起貴昆公路朱家村三叉口，向南沿昆洛路至官雨路口，沿官

10、雨路口穿過未來搬遷后的巫家壩機場，接上春城路至日新立交橋，而后沿十里長街與官南路、前衛(wèi)路、滇池路相交后，穿過草海在第三污水廠前接上石安公路，在此設(shè)立交橋一座，全長14.81公里，寬度為40米。本項目地塊塊正好位于于南三環(huán)環(huán)與東三三環(huán)聯(lián)結(jié)結(jié)處，是是未來新新昆明城城向南出出城，進進入南亞亞地區(qū)的的重要交交通樞紐紐。據(jù)云南海海關(guān)進出出口統(tǒng)計計數(shù)據(jù)表表明，在在云南出出口貿(mào)易易中，五五金機電電產(chǎn)品占占到出口口總額的的60。在此此地段建建設(shè)大型型機電批批發(fā)市場場，具有有得天獨獨厚的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢勢，更會會吸引原原二環(huán)機機電市場場商家的的遷移，勢勢必將成成為未來來云南省省對外出出口機電電產(chǎn)品的的重要集集散中心心

11、?！镜诙糠址帧繀^(qū)域經(jīng)濟濟發(fā)展和和城市運運營：評評價與分分析（）區(qū)域域經(jīng)濟發(fā)展展和商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)的分分析（）區(qū)域域經(jīng)濟開發(fā)發(fā)和市場場土地政政策的分分析（）商業(yè)業(yè)項目開開發(fā)和“城市運運營”的理論論基礎(chǔ) （）區(qū)域域經(jīng)濟發(fā)展展和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的分析（一）區(qū)域域經(jīng)濟和和城市發(fā)展展的評價價：1、昆明城城市概況況：昆明是西南南地區(qū)的的中心城城市，云云南省省省會，中中國歷史史文化名名城，著著名旅游游風(fēng)景區(qū)區(qū)，總面面積2萬萬多平方方公里，轄轄5區(qū)11市8縣縣，其中中市區(qū)面面積為998平方方公里；總?cè)丝诳?788萬人，其其中市區(qū)區(qū)人口2220多多萬人。昆明一個以以中轉(zhuǎn)和和出口為為主要城城市生長長點的城城市；

12、外外接?xùn)|盟盟十六國國，內(nèi)達達國內(nèi)各各重要的的工業(yè)城城市，有有著悠久久的外貿(mào)貿(mào)轉(zhuǎn)運歷歷史和復(fù)復(fù)雜暢達達的交通通網(wǎng)線，是是水運、空空運、陸陸運兼?zhèn)鋫涞目诎栋缎统鞘惺?。昆明地處云云貴高原原，市域域為高原原地貌，地地勢“北高南南低”，絕大大部分地地區(qū)海拔拔在1550028000米之之間。2、“現(xiàn)代代新昆明明”的城市市規(guī)劃云南省政府府制定了了建設(shè)“一湖四四環(huán)”，“一湖四四片”是“現(xiàn)代新新昆明”戰(zhàn)略決決策和規(guī)規(guī)劃；也也決定了了昆明大大區(qū)域城城市時代代到來。由于昆明的的區(qū)位特特點，大大區(qū)域城城市時代代的昆明明，必然然是整個個商業(yè)和和物流的的中心。2020年年，總?cè)丝诳趯默F(xiàn)在在的5778萬發(fā)發(fā)展到8800萬

13、萬，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口由由3000萬發(fā)展展到6550萬，城城鎮(zhèn)化率率由522%提高高到811%。其其中，主主城區(qū)從從現(xiàn)在1180平平方公里里發(fā)展到到4600萬平方方公里，人人口由2245萬萬發(fā)展到到4500萬。城市的擴張張勢在必必行。呈貢新城的的開發(fā)是是城市未未來發(fā)展展的方向向，在新新城區(qū)和和舊城區(qū)區(qū)之間由由于有著著暢達的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，已已經(jīng)有了了大型的的商業(yè)交交易市場場；成為為了輻射射西南和和外接?xùn)|東盟各國國的物流流中轉(zhuǎn)貿(mào)貿(mào)易中心心。3、昆明城城市社會會和經(jīng)濟濟發(fā)展的的趨勢分分析：1）GDPP的增長長：近幾年，昆昆明宏觀觀經(jīng)濟運運營狀況況和態(tài)勢勢良好，每每年都保保持在兩兩位數(shù)左左右的增增長；同時，昆

14、明明的GDDP（國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值）一一直占云云南省的的百分之之三十以以上，近近兩年來來比重還還在不斷斷增加。2001年年，云南南省的GGDP為為20774億元元，昆明明的GDDP就為為6733億元。2002年年，昆明明GDPP是7330億元元，比220011年同比比增長99.2。2003年年，昆明明的國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值為8812億億元，人人均GDDP大約約達到220000美元的的標準。2004年年，云南南全省GGDP達達到約229200億元，比比20033年增長長10.8，昆昆明的GGDP是是9422.144億元，66年來增增幅首次次超過111，實實際增長長為122。2004年年，昆明明人均GG

15、DP為為22990美元元，年增長長率10.9。2）GDPP與“城市商商業(yè)分化化”的關(guān)聯(lián)聯(lián)度分析析：國外“城市市商業(yè)分分化”發(fā)展的的規(guī)律表表明，當當城市化化率超過過30之之后，城城市的輻輻射力開開始增強強，“城市商業(yè)業(yè)分化”進入加加速發(fā)展展階段。所以，昆明明城市在在未來的的發(fā)展過過程中出出現(xiàn)城市市“中心商業(yè)化”（在大城城市的中中心部位位出現(xiàn)大大型的物物流中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)中心）的現(xiàn)象象是必然然趨勢。3）城市的的自然屬屬性：在在后工業(yè)業(yè)時代的的信息社社會，作作為面向向南亞的的空港和和商業(yè)中中轉(zhuǎn)站，昆昆明市無無力營造造自給自自足的自自生經(jīng)濟濟模式，因而需要大力發(fā)展外向型中轉(zhuǎn)經(jīng)濟，依托其在區(qū)位上優(yōu)勢發(fā)展中轉(zhuǎn)型經(jīng)濟

16、，向大型物流集散地的方向發(fā)展。（二）區(qū)域域性商業(yè)業(yè)地產(chǎn)業(yè)業(yè)投資和和開發(fā)的的“梯度分析析”：1、中國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展的的“超長周周期”分析：總體來說，正正如一個個流行的的說法：“21世紀紀，世界界的進步步和發(fā)展展中最重重大的事事件包括括：“美國的的信息化化”和“中國的的城市化化”浪潮。具體而言，正如下述的分析：目前，中國國房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正正在以年年平均220%的的速度發(fā)發(fā)展，預(yù)預(yù)計在：2010年年前，“城市化化率”達到440.5%（目目前是330%多多），將將有1.6億人人成為城城市人口口（目前前是4億億人）； 隨隨著經(jīng)濟濟的大規(guī)規(guī)模集中中化和大大區(qū)域輻輻射力的的增加；它將為中國國的房地地產(chǎn)的開開

17、發(fā)帶來來巨大的的、超長長周期的的商業(yè)機會會。而城市就業(yè)業(yè)人口的增增加也為大型型的商業(yè)業(yè)區(qū)聚集集提供或或創(chuàng)造了了機會。2、城市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資價價值的評評價：2004年年，在一一項針對對商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的“1000個（二二、三線線）最具具投資價價值中型型城市”的專項研研究中，昆明城市的排名如下：昆明重慶無錫評估值排名評估值排名評估值排名城市綜合增增長率0262238204188903822420綜合人均收收入0534043580619城市經(jīng)濟實實力029390830685綜合競爭力力1727757837221710188910住宅市場潛潛力04231064103854房地產(chǎn)投資資水平021281

18、0010413總體潛在需需求0637100103619商業(yè)地產(chǎn)市市場容量量07941649117316綜合投資價價值4838833145442183477111）商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和消費費的“潛力區(qū)區(qū)域”分析：如上表（所所表明），在在中國的的城市群群中，對對昆明商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場的的“總體潛潛在需求求”指標的的評估是是極其突突出的。2）商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和消費費的“熱點區(qū)區(qū)域”分析：一般性的分分析認為為，隨著著中國的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場的“梯度推推移”，剛剛剛開始的的商業(yè)地地產(chǎn)迎來來了新的的發(fā)展機機遇，其其“熱點區(qū)區(qū)域”包括：一是重慶、成成都、昆昆明等的的“西南地地區(qū)”；二是如大連連、天津津、青島島和杭州

19、州等的“沿海地地區(qū)”，它們們的發(fā)展展速度都都超過了了北京、上上海、廣廣州等的的“一線城城市”。過去的一年年里實際際情況也也是這樣樣的。（20022年9月月-20005年9月月）中國國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)價格漲漲幅較大大的城市市 地 區(qū)漲 幅幅全國144%上海396% 青島島30855%天津186%寧波30611%沈陽304%昆明 266%（三）昆明明商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場的的總體分分析：1）市場投投資開發(fā)發(fā)和“供應(yīng)量量”分析：（1）投資資總量：商業(yè)地產(chǎn)投投資20002年年、20003年年整個市市場放量量分別為為32億元元和411億元，220044年計劃劃投資為為52億元元，實際際完成338億元元；（2）開發(fā)發(fā)總

20、量：商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)面積積穩(wěn)步增增長，據(jù)據(jù)不完全全統(tǒng)計，220022年為331萬平平方米，220033年增至至48.9萬平平方米，220044年達到到80萬平平方米，其其中：底底商類商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)分別占占80.12、899.900%和888.332。 底商在現(xiàn)現(xiàn)實的意意義中不不屬于專專業(yè)型的的商業(yè)地地產(chǎn)。（只對小區(qū)域配套起有益補充的特性：對周邊區(qū)域的輻射性低。）竣工面積：2002年年、20003年年全國商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的竣工工面積分分別占總總開發(fā)面面積的442%和和47%，20004年年全年仍仍不低于于40%。3）商業(yè)地地產(chǎn)市場場的結(jié)構(gòu)構(gòu)：2003年年，昆明明商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（一級級）市場場的銷售總量量與（

21、二、三）級級“存量”房市場交易易總量的的比例是是“1：2.5”；2004年年，昆明明商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（一級級）市場場的銷售售總量與（二、三）級級“存量”房市場場的交易易總量比比例是“1：1.25”。昆明市場結(jié)結(jié)構(gòu)的比比例已經(jīng)經(jīng)超過先先進的一一些城市市，如上上海（11：1.09）、北北京（11：0.3）；這說明明，其“多級”市場已已經(jīng)形成成良性互互動，和和“優(yōu)化”的市場場結(jié)構(gòu)和和“梯度消消費”。4）商業(yè)地地產(chǎn)市場場的消費費水平：2004年年，昆明明人均擁擁有的商商業(yè)面積積為0.4平米米，比119999年（世世博會）增增加近00.2平平方米；這個數(shù)值離離全國大大城市平平均水平平（3.7平米）還還有較大大

22、距離差差距；同同時，以以及發(fā)達達國家的的標準（55平米）則更遠；因此，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場的需需求潛力力和發(fā)展展空間也也是巨大大的。5）商業(yè)地地產(chǎn)市場場的價格格趨勢分分析：（1） （220022年-20004年年）房價與街街鋪價格格趨勢：（一級市場場）鋪面面房價格格趨勢街鋪價格增長率2002年年4017元元/平米米2003年年4184元元/平米米10.8%2004年年5711元元/平米米24%（一級市場場）商品品房價格格趨勢：住宅價格增長率2002年年1071元元/平米米2003年年1265元元/平米米18%2004年年1304元元/平米米3%（2）（220044年）昆明商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（分類類型）價價

23、格（租租金）水水平：根據(jù)我們的的調(diào)查顯顯示，004年第第四季度度的各類類商業(yè)地地產(chǎn)的供供應(yīng)情況況如下：A、普通街街鋪：普通零零售商鋪鋪主要集集中在一一環(huán)沿線線董家灣灣附近，商商鋪平均均每日銷銷售額在在3000元至5500元元間，由由于該市市場規(guī)模模及銷售售量較小小，屬于向向城內(nèi)零零售機電電產(chǎn)品的的區(qū)域，同時對于該項目來說，并不是該項目的直接針對商家，因此不再過多分析。B、專業(yè)商商業(yè)區(qū)：商鋪主主要以平平層商鋪鋪為主，面積大小不等，但以2030平米面積的商鋪居多。商鋪主要用于堆放貨物，僅留很少的貨物展示空間。嚴格上來說，商鋪與庫房混為一體。該類商鋪的營業(yè)形式較為簡單，如遇搬遷，較容易操作。商業(yè)成本

24、（1）、地地價成本本商業(yè)地段的的平均成成本租價價為200元/平平米/月月，市場場根據(jù)商商鋪與道道路相差差距離進進行價格格調(diào)整，同同時也根根據(jù)商家家與市場場主達成成協(xié)議進進行調(diào)整整。調(diào)整整后的綜綜合地價價在400元/平平米/月月，根據(jù)據(jù)各市場場招商情情況及經(jīng)經(jīng)營情況況，市場場整體的的價格也也有所波波動，如如：菊花花村機電電市場平平均地價價為500元/平平米/月月，而菊菊盛達及及大型機機電市場場為455元/平平米/月月?？紤]綜合費費用后，該該片區(qū)商商家平均均每日的的運營成成本在555660元之之間，每每月綜合合成本在上下下浮動。（2）、銷銷售成本本該片區(qū)市場場內(nèi)屬于于混合

25、經(jīng)經(jīng)營，根根據(jù)經(jīng)營營的商品品存在不不同的滯滯銷期，以以及積壓壓成本的的不同可可以對其其進行分分類：機機電類行行業(yè)，每每月積壓壓成本在在5000元左右右，閥門門機械在在60007000元，燈燈具在4400元元左右，橡橡膠在3300元元左右，由由此可以以算出平平均積壓壓成本在在5500元左右右.（3）綜合合商業(yè)成成本銷售成本與與地價成成本綜合合以后再再考慮該該區(qū)生活活成本，可可得出該該片區(qū)商商家每月月的平均均成本在在25000227000元之間間。（4）、銷銷售額 該區(qū)市市場商鋪鋪每日銷銷售額在在1500020000元之之間，根根據(jù)銷售售商品的的不同，收收益也有有所不同同。6）商業(yè)地地產(chǎn)市場場的其

26、他他評價：（1）鋪面面房的“空置率率”分析：按照積壓警警戒線（25%）水平來衡量。本土商業(yè)地產(chǎn)有積壓和長線持盤的風(fēng)險。（2）從事事商業(yè)地地產(chǎn)的企業(yè)和和投資結(jié)結(jié)構(gòu)：從事商業(yè)地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)（登記戶戶數(shù)）：20002年為為12家，220033年增至至45家家，20004年年9月末末已達1112家家，開發(fā)發(fā)企業(yè)群群體顯著著壯大；商業(yè)地產(chǎn)投投資占全全市固定定資產(chǎn)投投資總額額的比重重（地塊塊價值）：2002年為11%，2003年為21.12%，2004年9月末為45.9%；商業(yè)地產(chǎn)對對經(jīng)濟總總量的增增長貢獻獻：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)增加值值占全市市國內(nèi)生生產(chǎn)總值值的比重重，20004年年達到55%以上上；同時時，商業(yè)業(yè)

27、地產(chǎn)開開發(fā)投資資直接和和間接拉拉動GDDP增長長每年保保持在22個百分分點左右右。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)業(yè)正在成成長為昆昆明本土土經(jīng)濟的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。（3）投資資購賣比比例大幅幅度提高高：2004年年，昆明明市個人人投資商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的份額額占年度產(chǎn)產(chǎn)銷量的的45%，達到全全國先進進水平。（4）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)投投資中的的“金字塔塔型”：目前，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)類類“中低檔檔”門面房的的需求仍仍占有較較大比重重，但專專業(yè)是商商業(yè)投資資再逐步步增長，投投資呈“金字塔塔型”；商業(yè)地產(chǎn)中中借位和和價位分分析和構(gòu)構(gòu)成：（5）“遠遠景政策策”是主要的的支撐力力量，“投資性購賣”比例迅速速上升：目前，昆明明地產(chǎn)銷售售量的880%以以

28、上是投投資為主主，“不確定定使用”是市場的的投資的的主流，但也加加劇商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的風(fēng)險性性。但是，隨著著市場的的“區(qū)域一一體化”程度的不斷提提高，昆明商業(yè)業(yè)地產(chǎn)類類的項目目也已經(jīng)經(jīng)成為一一個面對對國內(nèi)為為主的區(qū)區(qū)域市場場。2004年年，外地投資資者亦開開始大量量涌入，如據(jù)估估計，市市域外購購買者約占占40%，外地地投資者已已經(jīng)成為為昆明商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場增增長的重重要力量量。同時，購買買者的“經(jīng)營性需需求”也逐步步占有一一定比重重。6）市場分分析的結(jié)結(jié)論：我們認為：（1）市場場發(fā)展階階段：目前，昆明明商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展還還處于“市場化化的初期期”，無論是是市場規(guī)規(guī)模和價價格水平平都較低低；市

29、場在出現(xiàn)現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象和經(jīng)經(jīng)歷“加速突破破”發(fā)展的階階段后，在未來，應(yīng)該過渡為理性的“快速增長”的階段。（2）“供供需兩旺旺”和“量價齊齊升”：再如，昆明明的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場價格格在保持持幾年的的“緩慢上上升”時期后后，至220033年出現(xiàn)現(xiàn)了超過過10%的增長長速度“突變”（一般性性認為“5%8%”是自然然增長率率）的現(xiàn)現(xiàn)象，同同時呈現(xiàn)現(xiàn)出供應(yīng)應(yīng)量成倍倍增長、銷銷售需求求也大幅幅提高的的“供需兩兩旺”和“量價齊齊升”的繁榮榮景象。（3）市場場“景氣周周期”：因此，伴隨隨著昆明明社會經(jīng)經(jīng)濟的高高速發(fā)展展和城市市規(guī)劃、建建設(shè)進入入新的階階段，昆昆明的房房地產(chǎn)市市場也將將進入新新一輪發(fā)發(fā)展的“景氣

30、周周期”。 （三）20005年年昆明房房地產(chǎn)市市場的發(fā)發(fā)展趨勢勢分析：1）新城規(guī)規(guī)劃和政政策需求求：由于新城開開發(fā)的體體量和區(qū)區(qū)域巨大大，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)在在不同區(qū)區(qū)域內(nèi)地地塊成熟熟的時間間也不同同；但城城市發(fā)展展的必然然會給新新商業(yè)地地產(chǎn)帶來來廣闊的的商機。2）商業(yè)地地產(chǎn)市場場供應(yīng)量量、需求求量和價價格的預(yù)預(yù)測：（1）一般般性預(yù)測測：供應(yīng)量（平米）增長率需求量（平米）增長率價格（元/平米米）增長率2005年年900萬600萬25%10%（2）重點點說明和和分析：2005年年，由于于外地開開發(fā)商開開始大批批進入昆昆明，大大盤開發(fā)發(fā)增加，市場供給將集中放量投放，市場競爭加速； 據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計，至少有有超過1

31、10個550萬平平米的“大盤項項目”在近兩兩年里進進入市場場，如“世紀城城”、“滇池衛(wèi)衛(wèi)城”、“世博城城”、“體育城城”、“大商匯匯”等專業(yè)業(yè)的大型型商業(yè)集集聚區(qū)將將會出現(xiàn)現(xiàn)?！笆兰o城”（世紀廣廣場）資料：世紀金源集集團總投資1000億元元，規(guī)劃劃占地335000畝，總總建筑面面積4000萬平平方米：340萬平平米高中中檔住宅宅區(qū)，335萬平平米SHHOPPPINGGMALLL、77。5萬萬平米超超五星級級酒店、8萬平米商業(yè)街、400畝城市公園、5。5萬平米學(xué)校和3。6萬平米醫(yī)院等。 商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)已經(jīng)成成為本土土地產(chǎn)市市場不可可或缺的的一部分分。3）20005年，昆昆明房地地產(chǎn)市場場總體發(fā)發(fā)展

32、的前前瞻性分分析：（1）20005年年，昆明明商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場將將會加速速由“地域性性”市場變變?yōu)椤叭珖孕浴笔袌龊秃汀皣H性性”市場，外外地開發(fā)發(fā)商和境境外開發(fā)發(fā)商在商商業(yè)房地地產(chǎn)市場場上的份份額會越越來越大大。（2）20005年年，昆明明商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將會會從“粗放型型”向“集約型型”發(fā)展，開開始進入入了“大盤聚集集、業(yè)態(tài)綜綜合、物物流配套套和創(chuàng)新新時代”；商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場競競爭會由由簡單的的價格和和地段競競爭變?yōu)闉椤靶詢r比比競爭、開開發(fā)規(guī)模模競爭、業(yè)態(tài)分類競爭”和細節(jié)梳理競爭。（3）20005年年，昆明明城市二二環(huán)拆建建的“拆建改造造”和“內(nèi)在優(yōu)優(yōu)化”，也將將促進商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，如如據(jù)

33、分析析，有大大約70%的的市場需求求將來自自于大規(guī)規(guī)模的市市場遷移移。（4）20005年年，昆明明商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)將會進進入以實實用性和和經(jīng)濟性性為主導(dǎo)導(dǎo)的“商業(yè)地地產(chǎn)的大大盤時代代”。完成由“底底商時代代”到“專業(yè)型型大規(guī)模模商業(yè)區(qū)區(qū)”的轉(zhuǎn)移移。（5）20005年年，昆明明商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場將將會興起起商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn) “區(qū)域化化和聚集集化”；商業(yè)地地產(chǎn)區(qū)域域化和聚聚集化的的比例將迅速上上升，專專業(yè)化大大型市場場初具規(guī)規(guī)模（）商商業(yè)項目目區(qū)域開開發(fā)和土土地政策策的分析析（一）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)和市市場“區(qū)域格格局”的演變變：（1）北市市區(qū)：該區(qū)域可劃劃分為“北京路路延長線線”版塊、“銀河”版塊和和“世博”版塊

34、；隨著“建設(shè)新新昆明”的城市市規(guī)劃布布局，北北市區(qū)將將成為昆昆明的“副城區(qū)區(qū)”，即未來來的“北部新新城”。（2）南市市區(qū)：該區(qū)域是連連接“新”舊昆明明的“節(jié)點地地域”，因其良良好的自自然環(huán)境境和空氣氣質(zhì)量，上上風(fēng)（西西南風(fēng)）上上水（滇滇池）之之地，同同時交通通便捷，區(qū)區(qū)域的認認同感、歸歸屬感都都較高，同同時，各各項配套套完善，所所以將是新城規(guī)規(guī)劃后的的“大型建建材和機機電”的開發(fā)發(fā)和中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的中心心區(qū)域。（3）西市市區(qū)：該區(qū)域是傳傳統(tǒng)的廠廠礦工業(yè)業(yè)區(qū)，未未來以高高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為為核心的的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，以以及生活活、商業(yè)業(yè)、教育育等配套套設(shè)施的完完善，適適宜住宅宅類房地地產(chǎn)項目目的開發(fā)發(fā)。（4）東市

35、市區(qū)：該區(qū)域的“東三環(huán)環(huán)、東繞城線線”的建設(shè)設(shè)，將使使土地開開發(fā)放量量進入市市場城區(qū)區(qū)，同時時，最有有潛力的的“東城外外環(huán)”板塊也將將崛起。（5）市中中區(qū)：舊商業(yè)的集集中區(qū)，也也是傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)集集中地，是是底商開開發(fā)的優(yōu)優(yōu)選地。（二）區(qū)域域開發(fā)的的土地政政策研究究1）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的政政策環(huán)境境變化的的“內(nèi)在邏邏輯”和“客觀趨趨勢”：（1）國家家的“土地管管理法、土土地利用用總體規(guī)規(guī)劃、城城鎮(zhèn)總體體規(guī)劃和和城市規(guī)規(guī)劃”等的法法律和法法規(guī)，將將比以往往的任何何時候都都更重要要和受到到重視。（2）國家家在實施施“總量”的調(diào)控控后，將將轉(zhuǎn)向“結(jié)構(gòu)性性”的整治治，如重重點對“高爾夫夫球場、大大型商業(yè)業(yè)Mal

36、ll”用地和和開發(fā)等等的專項項限制；以及對對“別墅”等的高高檔物業(yè)業(yè)的貸款款限制等等。另外一方面面，國家家在實施施“行政性性”的調(diào)控控措施后后，將轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向“市場化化”的政策策實施和和定向規(guī)規(guī)劃，如在一定定區(qū)域內(nèi)內(nèi)興建專專業(yè)型大大型市場場等。（3）中央央政府將將更加強強調(diào)和強強化“游戲規(guī)規(guī)則”的嚴肅肅性；更更多的、與與此相關(guān)關(guān)的法律律、法規(guī)規(guī)和政策策仍然將將繼續(xù)配配套建立立和實施施。（4）土地地審批和和交易方方面，“公開市市場操作作”方式是是未來的的主流模模式。（5）土地地收益和和分配方方面，重重新的“配置”和“再分配配”的方向向和過程程剛剛開開始，在在政府間間、企業(yè)業(yè)間都會會產(chǎn)生明明顯的“集中”

37、趨勢。 商業(yè)業(yè)集中區(qū)區(qū)是其具具體的表表現(xiàn)之一一；（6）土地地開發(fā)和和商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展展，“增量土土地”的開發(fā)發(fā)方式會會逐步轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向“存量土土地”的開發(fā)發(fā)模式。（7）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)企企業(yè)的投投資和開開發(fā)，將將出現(xiàn)22種“差異化化類型”的模式式：一種是“消消費主導(dǎo)導(dǎo)”的“零庫存存”的生產(chǎn)產(chǎn)方式（先先期不需需要土地地儲備，按按照市場場需求再再計劃購購買什么么樣的土土地）；一種是“生生產(chǎn)主導(dǎo)導(dǎo)”的“囤積原原材料”的生產(chǎn)產(chǎn)方式（先先期進行行大量的的土地儲儲備，按按照市場場發(fā)展再再決定如如何開發(fā)發(fā)）。2）20004年中中國主要要城市商商業(yè)用地地土地價價格水平平和發(fā)展展分析：（國土資源源部的統(tǒng)統(tǒng)計和分分析）：20

38、04年年，我國重重點地區(qū)區(qū)和主要要城市的的地價總總體水平平繼續(xù)呈呈現(xiàn)穩(wěn)中中有升的的態(tài)勢，綜綜合地價價水平為為11998元平方米米，與220033年相比比增長了了6.008%。 我國主要城城市地價價與房價價的關(guān)系系表明，地地價和房房價均呈呈上升趨趨勢，但但地上漲漲幅度小小于房價價上漲幅幅度；地地價與GGDP增增長率、固固定投資資增長基基本同步步，但增增速低于于GDPP增長率率和固定定資產(chǎn)投投資增長長率。 220055年，隨隨著我國國宏觀經(jīng)經(jīng)濟形勢勢繼續(xù)向向好，需需求依然然旺盛，土土地管理理與調(diào)控控力度不不斷加大大，城市市地價將將繼續(xù)保保持“穩(wěn)中有有升”的態(tài)勢勢。 2004年年，商業(yè)業(yè)用地平平均地

39、價價為每平平方米119888元，與與20003年相相比增長長6.667%；工業(yè)用用地平均均地價為為每平方方米4881元，與與20003年相相比增長長1.992%。在東南、中中南、西西南、華華北、西西北、東東北六區(qū)區(qū)中，對對于商業(yè)業(yè)用地，增增長幅度度最大的的是“西南地地區(qū)，增增長率為為16.98%”。 3）昆明的的土地供供應(yīng)情況況和未來來地價分分析：2003年年、20004年年1至99月的近近兩年來來，昆明明市房地地產(chǎn)用地地供應(yīng)量量分別為為54118畝和和92336畝；但大部部分所謂謂的生地地在交通通流線暢暢達的前前提下將將轉(zhuǎn)向商商業(yè)性的的開發(fā)。2004年年的供應(yīng)量量大幅度度增加，主要是因為歷史

40、遺留補償用地的入市、治理整頓土地市場相關(guān)用地手續(xù)的完善和招商引資力度加大的“三大原因”導(dǎo)致。從宏觀角度度看，今今后隨著著城市化化步伐的的加快，城城市建設(shè)設(shè)還將會會消耗大大量的土土地，因因此，昆昆明對土土地的需需求，將將會在很很長一段段時期處處在“供不應(yīng)應(yīng)求”階段。2005年年，昆明明的土地政策策更加嚴嚴格，地地價還會會有所上上漲，幅幅度預(yù)計計在8%-115%之之間。（）項目目開發(fā)和和“城市運運營”的理論論基礎(chǔ)（一）城市市“定位”的解讀：1）文化和和產(chǎn)業(yè)定定位：“民族文化化、旅游游大省、經(jīng)經(jīng)濟大省省”；2）國際和和區(qū)域定位位：“東盟自由由貿(mào)易區(qū)區(qū)”的中心心城市；3）中心城城市定位位：A）“西南南

41、貿(mào)易區(qū)區(qū)”的中心心城市：內(nèi)接國國內(nèi)各工工業(yè)城市市，向外輻射東盟盟十六國國等；B）“現(xiàn)代代新昆明明”規(guī)劃：“一湖四四環(huán)”和“一湖四四片”的戰(zhàn)略略。4）特色城城市定位位： “東方的的日內(nèi)瓦瓦”。（二）“城城市運營營”的必然然性：“營銷昆明明”的戰(zhàn)略、“住在昆昆明”的口號號，小城城鎮(zhèn)開發(fā)發(fā)的興起起都預(yù)預(yù)示著“經(jīng)營城城市”的正式式啟動；同時，大盤盤開發(fā)商商也將逐逐步轉(zhuǎn)向向“城市運運營商”。商業(yè)地產(chǎn)的的興起。（三）“新新昆明”城市規(guī)規(guī)劃的方方向：“現(xiàn)代新昆昆明”城市規(guī)規(guī)劃的總總用地將將達到4460平平方公里里、總?cè)巳丝趯⑦_達到4550萬人人；“現(xiàn)代新昆昆明”的將圍圍繞“滇池”進行規(guī)規(guī)劃和發(fā)發(fā)展：1、北城

42、（主主城市區(qū)區(qū)、核心心區(qū)）：總規(guī)劃用地地2200平方公公里、人人口2220萬人人；“區(qū)域定位位”是：金金融、商商貿(mào)、旅旅游服務(wù)務(wù)中心。2、南城（晉晉城新街新新城）：總規(guī)劃用地地80平方方公里、人人口755萬人；“區(qū)域定位位”是：旅旅游度假假、體育育休閑的的新城。3、東城（呈呈貢新城城）：總規(guī)劃用地地1000平方公公里、人人口955萬人；“區(qū)域定位位”是：花花卉基地地、科研研文教、現(xiàn)現(xiàn)代物流流中心區(qū)區(qū)。4、西城（昆昆陽海口新新城）：總規(guī)劃用地地60平平方公里里、人口口60萬人人；“區(qū)域定位位”是：礦產(chǎn)產(chǎn)加工、機械制制造、電子儀儀表等的的工業(yè)城城。（四）項目目區(qū)域的的“層級”定位系系統(tǒng)：1）城市發(fā)

43、發(fā)展和商商業(yè)“演變”的方向：未來，昆明明城市的的城市發(fā)發(fā)展和建建筑的“進化”是成長長型的，將沿著兩個個方向發(fā)發(fā)展：一是城市內(nèi)內(nèi)部的“更新和和再造”，即“內(nèi)在優(yōu)優(yōu)化”，體現(xiàn)在在“新都市市計劃”的開發(fā)發(fā)模式和和發(fā)展方向向；二是城市外外部的“郊區(qū)化化”，即“外延擴擴展”，體現(xiàn)出出“新經(jīng)濟濟帶”的開發(fā)趨趨勢和發(fā)發(fā)展方向向。2）城市“發(fā)展軸軸”上的“新經(jīng)濟濟帶”：變化1：城城郊和城城際間的的“節(jié)點”：由現(xiàn)在的“貴昆線線、昆曲曲、昆洛洛路”和未來來的“東三環(huán)環(huán)、東繞繞城路和和機場高高速路”將形成成“多維度的”城市交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，使項目目地和城市市外接交交通線緊緊密連接接。 因此，使使“交通主主導(dǎo)”的商業(yè)地產(chǎn)

44、產(chǎn)開發(fā)模模式和方方向迅速速發(fā)展。因此，項目目區(qū)域未未來的發(fā)發(fā)展是“多元性性”和“復(fù)合性性”的，具有有整體的的規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟優(yōu)勢勢。變化3：“新移民民、外向向型”經(jīng)濟帶帶： 無論是“世紀城”的建設(shè)設(shè)，還是是“東盟（使使館）商商務(wù)區(qū)”的規(guī)劃劃和建設(shè)設(shè)，都會會使項目目區(qū)域發(fā)發(fā)展成為為一個“新移民民、外向型型”經(jīng)濟帶帶（圈）的“新經(jīng)濟帶”。（五）產(chǎn)業(yè)業(yè)的“遞延”定位系統(tǒng)統(tǒng)：前提：在中國，現(xiàn)現(xiàn)在和未未來較長長的一段段時間里里，“規(guī)模型型商業(yè)地地產(chǎn)”的投資資無疑是是最具有有發(fā)展前前途、最最穩(wěn)定增增長和最最主要的投資市場場； 因此，“多多業(yè)態(tài)混混雜”的開發(fā)發(fā)和經(jīng)營營不會是是我們的的選擇。但盡管如此此，我們們?nèi)匀?/p>

45、需需要考慮慮“業(yè)態(tài)補補充和合合理規(guī)劃劃的關(guān)系系，特別別是在“郊區(qū)化化”的項目目開發(fā)中中，我們們要十分分強調(diào)思思考和重重視發(fā)展展區(qū)域的的“產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)聯(lián)的問題題”亦即，我們必須思思考區(qū)位位和業(yè)態(tài)的的關(guān)系；我們又必須須思考區(qū)區(qū)域內(nèi)的的“產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)聯(lián)”是什么么？是什什么樣的的業(yè)態(tài)氛氛圍。2）城市南南部的經(jīng)濟濟發(fā)展帶帶： 在城市市的南部部，一個個新的經(jīng)經(jīng)濟區(qū)正正在成型型；隨著著新昆明明建設(shè)的的推進，一一個新的的經(jīng)濟走走廊帶正正在形成成，依托托昆明物物流中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的區(qū)位位優(yōu)勢和和一貫傳傳統(tǒng)；以以東三環(huán)環(huán)建設(shè)為為契機，官官渡新區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)；三環(huán)環(huán)沿線將將迅速的的成長為為一個以以大型貿(mào)貿(mào)易中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)集散的的物資輻輻射中心

46、心。 3）核心產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“關(guān)聯(lián)”發(fā)展：“第一階段段”： 物流流系統(tǒng)暢達的交通通決定了該區(qū)商商業(yè)氛圍圍的成熟熟，新三三環(huán)的建建設(shè)是該該區(qū)域能能夠迅速速崛起的的主要原原因；“第二階段段”： 業(yè)態(tài)態(tài)互補 市場場定位對對區(qū)域內(nèi)內(nèi)市場起起到了有有機互補補的用；“第三階段段”：政策支支持 新新三環(huán)建建設(shè)和二二環(huán)路市市場的拆拆建，政政府規(guī)劃劃下的大大型商業(yè)業(yè)集中地地；“第四階段段”：城市新新區(qū)經(jīng)濟濟帶的意意義對周邊口岸岸的輻射射力對城城市屬性性的再次次定義大大型物流流中轉(zhuǎn)中中心。（關(guān)于“城城市新區(qū)區(qū)經(jīng)濟帶帶”的分析析和說明明）：“城市新區(qū)區(qū)經(jīng)濟帶帶”，是近近代工業(yè)業(yè)文明的的產(chǎn)物，或或者更確確切地說說，它是是現(xiàn)

47、代社社會的產(chǎn)產(chǎn)物。它它發(fā)端于于歐美，119世紀紀中葉初初露端倪倪。進入入20世世紀，隨隨著科學(xué)學(xué)技術(shù)的的快速發(fā)發(fā)展，與與商業(yè)相關(guān)關(guān)的 便逐漸漸地應(yīng)運運而生。220世紀紀70年年代更進進入快速速發(fā)展時時期。 【第三部分分】項目開發(fā)發(fā)的模式式：理論論與研究究（）項目目開發(fā)的的產(chǎn)品模式式研究（）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)“區(qū)域化化集中化化”的操作作模式分分析（）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和“城市成成長”的分析（）項目目的開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略設(shè)設(shè)計和目目標體系系（）項目目開發(fā)的的模式研研究（一）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市市場的“熱點”區(qū)域和和發(fā)展：2005年年，昆明明房商業(yè)業(yè)地產(chǎn)市場場的“熱點”區(qū)域，將將會產(chǎn)生生在城市市“邊緣地地帶”的各個個社區(qū)開開

48、發(fā)組團團中，這這主要是是因為城城市內(nèi)部部的土地地資源是是有限的的，城區(qū)區(qū)規(guī)劃項目目是在產(chǎn)品品、成本本和價格格等方面面的“剛性”較強，可可以“容納”的空間間不大；無法在在中心的的城區(qū)建建設(shè)大型型的專業(yè)業(yè)化市場場所致。而城市邊緣緣地帶的的項目的的“彈性”則很大大，無論論是“圈地”的規(guī)模模、成本本的差別別，還是是業(yè)態(tài)類型型的組合合，以及及城郊專專業(yè)市場場積累的多多樣化，都都使項目目的確定定性增大大，總之，項項目可發(fā)發(fā)揮的余余地和“可組合合”的空間間也是廣廣闊的，也也因此而而可以確確定機電電化專業(yè)業(yè)市場對對整個周周邊市場場是具有有補充性性的。同時，“專專業(yè)化的的機電市市場”的開發(fā)發(fā)將成為為一個“主流”

49、產(chǎn)品和和市場。（二）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)的產(chǎn)產(chǎn)品模式式分析：1）“專業(yè)業(yè)化商業(yè)業(yè)地產(chǎn)”的概念念： “專業(yè)化”是相對對于城區(qū)區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)容積率率較高的的底商而言言的；它它也是現(xiàn)現(xiàn)在商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)市市場當中中一個比比較典型型的產(chǎn)品品，包括括“自然市市場和底底商”等形態(tài)態(tài)的產(chǎn)品品，建筑筑“容積率率” 相對對較高，適宜大大區(qū)域的的開發(fā)建建設(shè)，形形成業(yè)態(tài)態(tài)互補，是是專業(yè)化化的區(qū)域域集聚型型的市場場。2）“專業(yè)業(yè)化”市場發(fā)發(fā)展的原原因：隨著城市中中心地區(qū)區(qū)土地供供應(yīng)越來來越緊張張，大型型的專業(yè)業(yè)化市場場不得不不向近郊郊區(qū)發(fā)展展；“專業(yè)化化市場”的區(qū)位位大都在在城市交交通環(huán)線外的近近郊區(qū)，有著暢達的交通流線系

50、統(tǒng)，也可稱為“專業(yè)化的物流集散中心”。城市運營的的理論研研究和實實踐表明明，特別別是在城城市高速速的經(jīng)濟濟發(fā)展時時，發(fā)展展近郊區(qū)區(qū)“專業(yè)化化大型物物流集散散中心”的趨勢勢會大大大加速。3）“聚集集型的專專業(yè)化市市場”的類型型：A）單業(yè)態(tài)態(tài)市場：一般分布在在郊區(qū)或或者近郊區(qū)，沿沿高速公公路形成的的貿(mào)易區(qū)，戶戶型面積積在20平方方米左右右的單位。B）綜合分分區(qū)經(jīng)營營：一般分布在在城市邊邊緣地帶帶甚至城城市區(qū)域域內(nèi)，戶戶型面積積在20平方方米左右右的經(jīng)營營單位。C）底商中中心區(qū) ： “SHOPPPINNGMAALL和CBDD產(chǎn)品”，為城市市集中區(qū)區(qū)，以精品百百貨、小小商品、服服飾飲食食等為主主，也有

51、有小機電電等產(chǎn)品品以展示示零售為為主。（）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)“專業(yè)化化開發(fā)”的操作作模式分分析：（一）市場場發(fā)展的的必然性性：第一 ，昆昆明的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場將將會加速速由“地域性性”市場變變?yōu)椤巴庀蛐孕浴钡氖袌鰣?，以昆昆明口岸岸城市的的屬性來來說，中中轉(zhuǎn)型的的市場份額額會越來來越大。第二，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)至少少已經(jīng)歷歷3個階階段：從從“初始的的自然開發(fā)發(fā)時期”到“聚集市市場”的突起起，再到到“區(qū)域品牌牌”爭雄的的階段。目目前，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)將將進入第第4個階階段：“專業(yè)化化市場”時代、或或者“綜合業(yè)態(tài)態(tài)競爭”時代。未來，昆明明的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)也將進進入“區(qū)域品品牌”主導(dǎo)的的“專業(yè)化化市場開開發(fā)”時

52、代。（二）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)“專業(yè)化化市場開開發(fā)”的規(guī)模模和標準準：商業(yè)地產(chǎn)“專業(yè)化化市場開開發(fā)”的規(guī)模模和標準準是“相對性性”的。那么，對于于昆明市市場來說說， “專業(yè)化化市場開開發(fā)”的（最最低）規(guī)規(guī)模和標標準也應(yīng)應(yīng)該在業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)規(guī)模上來來考慮，在在一定區(qū)區(qū)域內(nèi)形形成集聚聚效應(yīng)，以以加強對對周邊的的輻射能能力。（三）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)“專業(yè)化化開發(fā)”的類型型和特征征：目前，昆明明商業(yè)地地產(chǎn)“專業(yè)化化”開發(fā)類類型主要要包括：1）“專營營型”：如“螺螄灣灣服裝批批發(fā)市場場”等；2）“雜合合型”：如“玉帶河河批發(fā)市市場”等；3）“互補補型”：如“菊華機機電市場場”等；（四）商業(yè)業(yè)地產(chǎn)“專業(yè)化化開發(fā)”的原則則和規(guī)律

53、律：商業(yè)地產(chǎn)“專業(yè)化化”開發(fā)與與一般性性的“底商地產(chǎn)產(chǎn)項目”的建設(shè)設(shè)存在巨巨大的“差異性性”，甚至至可以說說具有完完全不同同的開發(fā)發(fā)原則和和規(guī)律：1）戰(zhàn)略方方向：（1）企業(yè)業(yè)必須確確定開發(fā)發(fā)的“核心理理念”和“戰(zhàn)略計計劃”；（2）企業(yè)業(yè)必須研研究和分分析“區(qū)域發(fā)發(fā)展”和“城市規(guī)規(guī)劃”；（3）企業(yè)業(yè)必須重重視和解解決“產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟”和“互補配套套”；（4）企業(yè)業(yè)必須重重視和推推動“定位策策略”和“區(qū)位建設(shè)設(shè)”等等。2）核心原原則：（1）首先先，要重視和和發(fā)展“環(huán)境空空間”的原則則，應(yīng)該該從“功能性性+社會會性”等方面面來理解解，并且且作為第第一位的的設(shè)計和和生活“要素”來認識識和把握握外部“環(huán)境空

54、空間”的核心心價值。（2）其次次，重視視和發(fā)展展“系統(tǒng)控控制”的原則則，如應(yīng)應(yīng)該從“總體戰(zhàn)戰(zhàn)略和規(guī)規(guī)劃”進行把把握，強強調(diào)在單單位區(qū)域域內(nèi)的“整體性性”，同時時，對“結(jié)構(gòu)性性”和“互補性”也要有有充分的的認識等等等。（3）再次次，重視視和發(fā)展展“產(chǎn)品組組合”的原則則，如“專業(yè)”項目不不應(yīng)該是是“純粹”和“孤立”性的，而而應(yīng)該是是“組合性性”的，包括括對周邊邊業(yè)態(tài)的的互補和和自身經(jīng)經(jīng)營中方方向的定定位。3）運行規(guī)規(guī)律：（1）“周周期和時時間”規(guī)律：商業(yè)地產(chǎn)“專業(yè)化化”開發(fā)和和建設(shè)的的很大程程度上受受政府政政策的調(diào)調(diào)控和影影響。（2）“集集聚型市市場”的規(guī)律：商業(yè)地產(chǎn)“專業(yè)化化”開發(fā)和和建設(shè)的的成

55、功運運行，應(yīng)應(yīng)該是市市場經(jīng)過過一定時時間的發(fā)發(fā)展和積積淀所自自然分化化的結(jié)果果。（3）“交交通主導(dǎo)導(dǎo)”規(guī)律：商業(yè)地產(chǎn)“專業(yè)化化聚集區(qū)區(qū)”開發(fā)和和建設(shè)的的成敗，很很大程度度上是由由“交通”因素來主主導(dǎo)的。（4）“第第三因素素”規(guī)律：商業(yè)地產(chǎn)“專業(yè)化化聚集區(qū)區(qū)”開發(fā)和和建設(shè)的的成敗，不不完全是是項目本本身能夠夠決定的的，很大大程度上上是由“基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施”（道路路、水、電電等）和和“商業(yè)氛氛圍”（業(yè)態(tài)、政策、定位經(jīng)經(jīng)營等）的的解決和和完善來來決定。（）房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和“城市成成長”的分析析：商業(yè)地產(chǎn)的的“專業(yè)化化開發(fā)”已經(jīng)超超越了傳傳統(tǒng)的自自發(fā)市場場的模式式，它不不僅在規(guī)規(guī)模和“量”的方面面發(fā)生了了變

56、化，而而且在“質(zhì)”上也產(chǎn)產(chǎn)生了飛飛躍；它與社會發(fā)發(fā)展、政政府主導(dǎo)導(dǎo)和城市市規(guī)劃等等在“全方位位”上都發(fā)發(fā)生關(guān)系系，甚至至導(dǎo)致“邏輯性性”的互相相作用的的關(guān)系。我們認為，至至少已經(jīng)經(jīng)出現(xiàn)幾幾方面的的方向性性變化： 1、“綜合開發(fā)”： 目前前，中國國“城市運運營”的潮流流和口號號甚囂塵塵上，但但是，在在這場必必須由政政府主導(dǎo)導(dǎo)、企業(yè)業(yè)參與的的“大餐”中，各各方的利利益關(guān)系系和積極極性并盡盡管是“一致性性”的，但但是也產(chǎn)產(chǎn)生了很很多的不不協(xié)調(diào)。事實上，一一種新型型的“綜合開發(fā)發(fā)”的合作作方式、或或者超常常規(guī)的“聚合”模式正正在醞釀釀中。2、“多業(yè)業(yè)態(tài)互補補”： 它是指依賴賴于“交通運運輸系統(tǒng)統(tǒng)”所提

57、供供的市場場活動和和區(qū)域利利益，同同時，強強調(diào)各業(yè)業(yè)態(tài)有機機的“密切合合作”的實際際行為和和各種責(zé)責(zé)權(quán)利的的約定。（）項目目的開發(fā)發(fā)戰(zhàn)略設(shè)設(shè)計和目目標體系系（一）項目目開發(fā)的的戰(zhàn)略設(shè)設(shè)計1、市場競競爭策略略選擇：（1）價格格競爭策策略：“價格競爭爭策略”的運用用受到成成本的限限制及競競爭者的的擠壓，因因此有效效的價格格競爭策策略是“低價入入市、逐逐步成長長”，以達達到首先先獲取市市場份額額再攫取取市場利利潤的目目的。（2）差別別競爭策策略：“差別競爭爭策略”是個性性化消費費時代的的必然選選擇，有有效的差差別競爭爭策略可可以獲取取進入“無競爭爭領(lǐng)域”的最大大利益。房地產(chǎn)界具具體實施施的類型型及手

58、段段包括：體現(xiàn)市場場的功能能（效用用）和服服務(wù)的差差別；體現(xiàn)特殊殊地理的的地緣差別別；體現(xiàn)業(yè)態(tài)態(tài)互補市市場化的的差別；體現(xiàn)其在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟價價值的符符號差別別。（3）“做做唯一（領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)型）”的競爭策略：社會的“焦焦點、熱熱點”總是那那些“唯一的、最最好的、劃劃時代的的”事件。因因此，選選擇“做得最最好”的競爭爭策略往往往能夠夠獲取巨巨大的增增殖利益益。即在在整個區(qū)區(qū)域內(nèi)是是唯一的的、無可可替代的的。2、市場競競爭的發(fā)發(fā)展趨勢勢：“專業(yè)”決決勝未來來：過去，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)界界曾經(jīng)流流行過一一種幼稚稚的說法法，產(chǎn)品品比品牌牌更重要要，因為為“項目”的銷售售是第一一位的，消消費者在在購買時時并不看看“

59、企業(yè)”的品牌牌。但現(xiàn)現(xiàn)在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)也也需要品品牌，而而且是“強勢”品牌，這這一點已已經(jīng)沒有有人懷疑疑了。（二）項目目開發(fā)的的目標體體系1）項目開開發(fā)的社社會目標標：（1）“專專業(yè)化的的大型商商業(yè)聚集集區(qū)”；（2）“新新城發(fā)展展中”的“經(jīng)濟集集聚區(qū)”；（3）是城城市發(fā)展中“自然市市場-專業(yè)規(guī)規(guī)劃下的的區(qū)域性性市場”； “是市場場分化后后的必然然結(jié)果”；（4）打造造“專業(yè)創(chuàng)造造市場價值值”的“核心理理念”。2）項目開開發(fā)的經(jīng)經(jīng)濟目標標：（1）“價價值最大大化”的目標標：按照城市經(jīng)經(jīng)濟學(xué)的的基本觀觀點：城城市化的的高速發(fā)發(fā)展和成成熟，專專業(yè)型的的城市功功能性分分區(qū)必然然會出現(xiàn)現(xiàn)；這不不僅是城城市規(guī)劃

60、劃的需要要，也是是市場的的必然。城市“大型型聚集型型專業(yè)市市場”的出現(xiàn)是是該類型型項目和和產(chǎn)品的的市場需需求出現(xiàn)現(xiàn)“理論峰峰值”的時點；（2）“投投入-產(chǎn)出出”最優(yōu)化化的目標標：我們應(yīng)該思思考和把把握城市市發(fā)展的的戰(zhàn)略方方向和市市場進步步的節(jié)奏奏，通過過確立創(chuàng)創(chuàng)前瞻性性的總體體策劃，創(chuàng)創(chuàng)新的市市場策略略的運作作，實現(xiàn)現(xiàn)這一目目標。3）項目開開發(fā)的建建設(shè)目標標：（1）前提提：事實上，“專業(yè)化化市場”的成功功是需要要強勢企企業(yè)和“定位經(jīng)經(jīng)營”來支持持和主導(dǎo)導(dǎo)的；反過來說，“專業(yè)化市場”也有助于知名“定位經(jīng)營”的塑造和成長；因此，它是“互動性”的。（2）目標標：努力塑造和和成為“區(qū)域性性”和“中轉(zhuǎn)型