廣西某園區(qū)策劃方案

1、項(xiàng)目發(fā)展時機(jī)研究經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素 南寧市地地理位置置概述本項(xiàng)目所在在城市南寧寧，簡稱稱“邕”，廣西西壯族自自治區(qū)首首府，是是全自治治區(qū)政治治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、科技技、文化化、教育育、信息息和金融融的中心心。南寧地處南南亞熱帶帶，常年年氣候溫溫和，陽陽光充足足，雨水水充沛，風(fēng)風(fēng)光秀麗麗，終年年樹綠花花繁，四四季常青青。擁有有豐富的的礦產(chǎn)資資源、農(nóng)農(nóng)副產(chǎn)品品資源、土土特產(chǎn)資資源，盛盛產(chǎn)具有有亞熱帶帶特色的的水果，糧糧食作物物以水稻稻為主。南寧地理位位置優(yōu)越越，處于于我國華華南、西西南和東東南亞經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈的的結(jié)合部部，是環(huán)環(huán)北部灣灣沿岸的的重要經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心。南寧寧東鄰粵粵、港、澳澳，南臨臨北部灣灣，背靠靠云、貴貴

2、、川大大西南，作作為新崛崛起的大大西南出出海通道道樞紐城城市，具具有沿江江、沿線線、沿邊邊、沿海海的“四沿”優(yōu)勢。南寧市區(qū)距距欽州港港、防城城港、北北海港分分別是1104公公里、1173公公里和2204公公里，是是云、貴貴、川大大西南貨貨物進(jìn)出出海大通通道的重重要咽喉喉，也是是連接?xùn)|東南沿海海和西南南腹地這這一經(jīng)濟(jì)濟(jì)區(qū)域的的“結(jié)合部部”，是人人流、物物流、信信息流的的匯流中中心。南寧距中越越邊境的的東興市市、憑祥祥市分別別為2004公里里和2330公里里，毗鄰鄰南寧的的7個縣（市市）與越越南接壤壤，陸地地邊境線線長10020公公里，對對發(fā)展邊邊境貿(mào)易易十分有有利。南南寧憑借借其得天天獨(dú)厚的的區(qū)

3、位優(yōu)優(yōu)勢，對對廣西沿沿海城市市發(fā)揮著著中心城城市的依依托作用用，對華華南、西西南經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈發(fā)揮揮著樞紐紐城市的的連接作作用，對對東南亞亞各國發(fā)發(fā)揮著中中國前沿沿城市的的開放作作用。南寧市近兩兩年經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展情情況及態(tài)態(tài)勢房地產(chǎn)投資資與國民民經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展間存存在著互互動關(guān)系系。經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水水平是房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資及發(fā)展展的基礎(chǔ)礎(chǔ)。房地地產(chǎn)的健健康發(fā)展展又會帶帶動國民民經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展。房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資規(guī)模的的大小主主要考察察的因素素是經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展周周期、收收入與消消費(fèi)、固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資水水平、住住宅產(chǎn)業(yè)業(yè)化（商商品化）等等。2001年年，南寧寧市全年年國內(nèi)生生產(chǎn)總值值達(dá)3222.663億元元，增長長1

4、0%。其中中，第一一產(chǎn)業(yè)增增加值448.663億元元，增長長1.66%；第第二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加值值94.27億億元，年年增長77.5%；第三三產(chǎn)業(yè)增增加值1179.73億億元，年年增長113.66%。一一、二、三三產(chǎn)業(yè)在在國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量中所占占的比重重分別是是15.2%、28.8%、56.0%，第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的興旺旺發(fā)達(dá)，充充分體現(xiàn)現(xiàn)了首府府城市的的經(jīng)濟(jì)特特色。（數(shù)數(shù)據(jù)來源源：南南寧統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒220011）2002年年，南寧寧市國民民經(jīng)濟(jì)繼繼續(xù)保持持持續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定健康康發(fā)展的的良好態(tài)態(tài)勢，國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值達(dá)達(dá)3566億元，比比上年增增長111.500%，高高于全國國和廣西西的平均均水平，其其中，第第一產(chǎn)

5、業(yè)業(yè)達(dá)500.900億元，增增長100.800 %；第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)達(dá)1101.90億億元，增增長122.200%；第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)達(dá)2003.220億元元，增長長11.30%。產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化，經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行質(zhì)量不不斷提高高,固定定資產(chǎn)投投資完成成1222.944億元。城城鄉(xiāng)居民民收入穩(wěn)穩(wěn)定增長長，人民民生活基基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)小康，城城鎮(zhèn)居民民人均可可支配收收入為887966元，比比上年增增加8990元；農(nóng)民人人均純收收入為225244元，增增加2003元。城城鎮(zhèn)和農(nóng)農(nóng)村人均均居住面面積分別別達(dá)到99.1平平方米和和19平平方米.（以政政府工作作報告為為準(zhǔn)）2003年年開始，南南寧市進(jìn)進(jìn)入全面面建設(shè)小

6、小康社會會、加快快推進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)代化發(fā)發(fā)展的重重要關(guān)鍵鍵階段。主要預(yù)期目目標(biāo)：國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值增增長111%左右右，其中中，第一一產(chǎn)業(yè)增增長6%,第二二產(chǎn)業(yè)增增長100%,第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增長112%;財政總總收入增增長111%;全全社會固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資增增長133%左右右;實(shí)際際利用外外資增長長11%,全市市外貿(mào)出出口增長長5%;社會消消費(fèi)品零零售總額額增長110%;城鎮(zhèn)居居民人均均可支配配收入增增加7%元,農(nóng)農(nóng)民人均均純收入入增加2200元元。（以以上數(shù)據(jù)據(jù)摘自220033年政政府工作作報告）表1.1.2-11南寧市市近十年年國內(nèi)生生產(chǎn)總值值 （按按當(dāng)年價價格計(jì)算算） 單位位：萬元元年份國內(nèi)生產(chǎn)總總

7、值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)工業(yè)建筑業(yè)1992年年624799813309952407777208911431863325092261993年年941355016640063789992315655763335536595521994年年1331885123740025185005439300979196657594441995年年17152252293699765547785520992103388676607771996年年19545519334400368373315467773136955893638851997年年226233953981222755122158630081688113

8、110911521998年年257577334401556815277862258811926997132022991999年年274555064636883845599463148822141112143622292000年年295000004800000910000067958802304220154000002001年年324788564951773934277169572262385445181844122002年年356066705115773102555677547442270822520235530單位：萬元數(shù)據(jù)表明：南寧市市國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)和社社會發(fā)展展處在經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展周期的的上升期

9、期，經(jīng)濟(jì)濟(jì)指數(shù)反反映的各各行各業(yè)業(yè)都有持持續(xù)穩(wěn)步步增長，特特別是第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)、固定定資產(chǎn)投投資增長長迅速。單位：萬元人口因素南寧是一個個以壯族族人口為為主的多多民族聚聚居城市市，也是是我國五五個少數(shù)數(shù)民族自自治區(qū)中中唯一兼兼具濃郁郁少數(shù)民民族風(fēng)情情和沿海海開放特特點(diǎn)的首首府城市市。南寧寧市聚居居著壯、漢漢、瑤、苗苗、侗等等30多個個民族，220022年，全全市壯族族人口有有189922445人，漢漢族人口口有100480034人人，分別別占全市市總?cè)丝诳诘?33.566%和335.220%。南南寧市現(xiàn)現(xiàn)轄新城城、興寧寧、城北北、永新新、江南南、南湖湖開發(fā)區(qū)區(qū)六個城城區(qū)、一一個郊區(qū)區(qū)和邕寧寧、武

10、鳴鳴兩個縣縣。20002年年末，南南寧市總總?cè)丝?297.70萬萬人，其其中市區(qū)區(qū)人口1140.38萬萬人，兩兩個縣人人口為1157.31萬萬人。全全市人口口自然增增長率為為4.999，人口口增速保保持平衡衡增長。在20011年召開開的全區(qū)區(qū)城鎮(zhèn)化化工作會會議上，提提出了城城市化建建設(shè)目標(biāo)標(biāo)：在220055年把廣廣西的南南寧、柳柳州建設(shè)設(shè)成為特特大城市市，城市市人口分分別達(dá)到到1500萬和1120萬萬，相當(dāng)當(dāng)于南寧寧市每年年的人口口機(jī)械凈凈增長約約為100萬人。城城市化的的加速發(fā)發(fā)展，使使南寧市市中低價價位的商商品房需需求增大大，為南南寧樓市市的健康康發(fā)展提提供了極極大的商商機(jī)。表1.2-1

11、南南寧市220022年人口口統(tǒng)計(jì)指標(biāo)名稱單位全市市區(qū)邕寧縣武鳴縣總戶數(shù)戶8253887409899323398821815112總?cè)丝跀?shù)人297700641403889792603376471330男性人口人15471153724733748604433363773女性人口人14299911679166043999943107557農(nóng)業(yè)人口人17362244372222582494405390779非農(nóng)業(yè)人口口人124088201031667210109971080551年平均人口口人296133091391220292270016474007自然增長率率4.994.637.462.24表1.

12、2-2 南南寧市220022年各區(qū)區(qū)人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)名稱總戶數(shù)（戶戶）總?cè)丝冢ㄈ巳耍┱嫉孛娣e （平平方公里里）人口密度（人/平方方公里）興寧區(qū)53009917020037.2236399新城區(qū)1040440334744724139477城北區(qū)1119663425655128152011江南區(qū)6058221964886248186永新區(qū)80299927681105.55498755邕寧縣233988292603374725195武鳴縣181511264713303366192如圖所示，邕邕寧、武武鳴兩縣縣人口分分別占南南寧市總總?cè)丝诘牡?1.110%和和21.73%；主要要的五個個城區(qū)中中，城北北

13、區(qū)人口口最多，占占南寧全全市人口口的144%；其其次是新新城區(qū)，占占全市總總?cè)丝诘牡?1%；而江江南區(qū)、永永新區(qū)和和興寧區(qū)區(qū)人口數(shù)數(shù)量相當(dāng)當(dāng)，分別別占全市市人口的的6%、99%和55%。通過考察南南寧市各各區(qū)的面面積與人人口數(shù)量量兩項(xiàng)指指標(biāo)，可可以看出出，五大大城區(qū)中中，永新新區(qū)人口口密度最最大，每每平方公公里人口口數(shù)為4498775人；興寧區(qū)區(qū)次之，人人口密度度為2336399人/平平方公里里；新城城區(qū)人口口密度為為139947人人/平方方公里；江南區(qū)區(qū)人口密密度相對對較少，每每平方公公里人口口數(shù)不到到一萬人人，每平平方公里里僅為881866人，是是南寧市市城區(qū)中中人口密密度最小小的區(qū)域域，

14、這與與該區(qū)域域所處的的地理位位置及以以工業(yè)發(fā)發(fā)展為主主的區(qū)域域經(jīng)濟(jì)有有著較大大的關(guān)系系。隨著國家、廣廣西區(qū)、南南寧市經(jīng)經(jīng)濟(jì)態(tài)勢勢的強(qiáng)勁勁發(fā)展，未未來全球球一體化化，以及及南寧市市戶籍管管理制度度改革、加加快城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化政策策實(shí)施，南南寧市人人口增長長的數(shù)量量、速度度在“十五”期間將將急速發(fā)發(fā)展，為為區(qū)域房房地產(chǎn)投投資發(fā)展展帶來了了巨大需需求空間間。南寧市經(jīng)濟(jì)濟(jì)不斷發(fā)發(fā)展，使使市民的的收入和和消費(fèi)得得到較大大的提高高。20002年年，南寧寧市城市市居民人人均可支支配收入入為87796元元，比220011年增加加8900元，增增長111.266%，扣扣除價格格因素，實(shí)實(shí)際增長長13%；城市市居民人人均

15、消費(fèi)費(fèi)性支出出69770元，比比上年增增加5221元，增增長8.98%，扣除除價格因因素，實(shí)實(shí)際增長長13.64%。城市市居民人人均收支支節(jié)余額額為5226元，節(jié)節(jié)余率為為7.668%，比比上年降降低4.04%，意味味著城市市居民消消費(fèi)觀念念、消費(fèi)費(fèi)意識均均有所提提高。表1.2-4 南南寧市近近十年城城市居民民人均收收支統(tǒng)計(jì)計(jì)年份城市居民人人均可支支配收入入（元）城市居民人人均消費(fèi)費(fèi)性支出出（元）1990145413601991165916671992210618531993308126241994454342881995554450551996597354251997593154561998

16、65705800199968476321200074836953200179067107200287966970今年南寧市市整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況況得到快快速發(fā)展展的同時時，居民民收入也也相當(dāng)豐豐厚，11-3月月南寧市市個人所所得稅入入庫為994000萬元，同同比增長長1122.2%,意味味著職工工收入有有大幅度度的提高高?？疾炷蠈幨惺芯用竦牡南M(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)，發(fā)發(fā)現(xiàn)恩格格爾系數(shù)數(shù)繼續(xù)下下降，由由19998年的的42.36%下降為為37.5%。而而設(shè)備用用品及服服務(wù)、醫(yī)醫(yī)療保健健、娛樂樂文教支支出、交交通和通通訊支出出比重分分別由119988年的77.711%、2.77%、11.81%、8.228%上上升為

17、112.007%、3.223%、13.77%、9.115%。城城市居民民家庭消消費(fèi)質(zhì)量量顯著提提高。隨著福利分分房的取取消，住住房消費(fèi)費(fèi)逐步成成為消費(fèi)費(fèi)的熱點(diǎn)點(diǎn)，并帶帶動住房房裝修支支出的上上升。220022年，南南寧市居居民人均均購建房房支出111277.833元，比比上年增增長7.62%；年人人均住房房裝修服服務(wù)支出出66.15元元，增長長61.98%；年人人均家具具材料及及室內(nèi)裝裝飾品支支出633.422元，增增長5.3倍。表1.2-4 220022年南寧寧市居民民家庭居居住情況況指標(biāo)名稱調(diào)查戶數(shù)（戶戶）家庭常住人人口數(shù)（人人）總計(jì)200619按居住面積積分4平方米以以下144-6平方方

18、米3126-8平方方米9368-10平平方米166810-122平方米米257912-144平方米米3210214平方米米以上114318按房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)分公房3095租賃私房15自有房99297部分產(chǎn)權(quán)的的自有房房69219其他13南寧市民收收入穩(wěn)步步增加，住住房消費(fèi)費(fèi)以及對對居住要要求的提提高，為為商品房房項(xiàng)目開開發(fā)提供供了良好好的契機(jī)機(jī)與發(fā)展展空間。 社會與文文化因素素南寧市歷史史悠久，自自古就是是我國南南方的邊邊陲重鎮(zhèn)鎮(zhèn)和著名名商埠，有有著特殊殊的戰(zhàn)略略地位和和厚實(shí)的的文化歷歷史底蘊(yùn)蘊(yùn)。南寧寧古屬百百粵領(lǐng)地地，新中中國成立立后，119500年設(shè)南南寧（省省轄市）為為廣西省省會，119588

19、年廣西西壯族自自治區(qū)成成立，南南寧為自自治區(qū)的的首府至至今。改革開放以以來，南南寧市不不斷提高高城市綜綜合實(shí)力力、努力力塑造城城市新形形象，經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)設(shè)和精神神文明建建設(shè)取得得了前所所未有的的發(fā)展。南南寧市民民風(fēng)淳樸樸，觀念念開放，喜喜歡、愿愿意接受受新鮮事事物，隨隨著精神神文明建建設(shè)活動動的深入入開展，社社會公德德、職業(yè)業(yè)道德、家家庭美德德的大力力提倡，市市民的文文明素質(zhì)質(zhì)和城市市的文明明程度得得以不斷斷提高。了解南寧的的民俗風(fēng)風(fēng)情與文文化特色色，能夠夠?yàn)轫?xiàng)目目的定位位及目標(biāo)標(biāo)客戶的的描述提提供有力力的依據(jù)據(jù)，而地地方語言言及飲食食習(xí)慣是是一個城城市眾多多文化因因素中兩兩項(xiàng)最具具代表性性的因

20、子子，從它它們身上上往往能能夠反映映出當(dāng)?shù)氐厝藗兊牡哪承┩煌怀龅纳盍?xí)慣慣及行為為特征。南寧一帶的的方言，主主要有官官話、壯壯話、平平話、白白話四種種。隨著著時代的的發(fā)展，城城里人已已不講官官話、壯壯話和平平話了，白白話（粵粵語）和和普通話話（漢語語）是南南寧人現(xiàn)現(xiàn)時的日日常用語語。南寧寧白話是是南寧代代表性的的地方語語言，源源于廣東東話（據(jù)據(jù)說是廣廣東商人人傳入的的），但但由于地地域的原原因，南南寧白話話和廣東東話在語語調(diào)上還還是有些些區(qū)別。南寧的菜肴肴屬于粵粵菜系列列，以清清淡為主主，講究究鮮、嫩嫩、爽、滑滑，與廣廣東口味味極為相相似；南南寧市設(shè)設(shè)有多間間民族餐餐館，提提供侗族族打油茶茶

21、、壯族族糍粑、瑤瑤族竹板板雞、苗苗族鐵板板牛肉等等菜式，體體現(xiàn)廣西西各少數(shù)數(shù)民族風(fēng)風(fēng)情；南南寧市具具有地方方特色的的風(fēng)味餐餐館較多多，如野野味餐館館、海鮮鮮館、香香肉館、牛牛雜館、鵝鵝餐館等等這些以以珍、奇奇、精、美美取勝的的食肆，深深受食客客的青睞睞；南寧寧的傳統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)味小小吃，有有粉、面面、糕、餅餅、甜品品、油炸炸、酸品品、冷食食、雜食食九大類類，具有有南方特特色。而而南寧人人對“食”的追求求并不亞亞于以“食在廣廣州”著稱的的廣州人人，他們們往往會會一家大大小或與與親朋好好友一起起，專程程到某家家餐館一一嘗特色色、一飽飽口福。通過重點(diǎn)考考察南寧寧市民的的語言、飲飲食習(xí)慣慣，可以以發(fā)現(xiàn)，南南寧

22、人與與廣東人人在生活活習(xí)慣方方面較為為相似，而而且南寧寧人普遍遍接受廣廣東的生生活模式式，承認(rèn)認(rèn)廣東與與其地區(qū)區(qū)相比，具具有一定定的先進(jìn)進(jìn)性，以以縮小南南寧市與與國內(nèi)先先進(jìn)城市市差距作作為城市市發(fā)展目目標(biāo)。政策與法律律因素1.4.11國家及及南寧市市房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)政政策法規(guī)規(guī)200220003年66月房地地產(chǎn)法律律法規(guī)對對房地產(chǎn)產(chǎn)的影響響2002年年2月225日建建設(shè)部下下發(fā)了關(guān)關(guān)于規(guī)范范房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)開發(fā)發(fā)建設(shè)行行為的通通知，目目的為加加強(qiáng)對房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目的管理理，確保保工程質(zhì)質(zhì)量，保保護(hù)購房房者的利利益。2、20002年22月266日建設(shè)設(shè)部出臺臺了住住宅室內(nèi)內(nèi)裝飾修修理管理理辦法

23、，原原因在于于“毛坯房房”在一家家一戶的的住宅裝裝修暴露露出許多多問題，如如管理難難度大、違違法違規(guī)規(guī)現(xiàn)象多多、危及及建筑物物性能、經(jīng)經(jīng)濟(jì)糾紛紛增多、消消費(fèi)者合合法權(quán)益益不易保保障、裝裝修施工工擾民等等，并存存在偷、漏漏國家稅稅費(fèi)的現(xiàn)現(xiàn)象。3、20002年55月233日建設(shè)設(shè)部、國國家計(jì)委委、國家家經(jīng)貿(mào)委委、財政政部、國國土資源源、監(jiān)察察部、國國家工商商行政管管理總局局七部下下發(fā)了關(guān)關(guān)于整頓頓和規(guī)范范房地產(chǎn)產(chǎn)市場秩秩序的通通知目目的規(guī)范范房地產(chǎn)產(chǎn)的管理理，活躍躍房地產(chǎn)產(chǎn)市場，使使房地產(chǎn)產(chǎn)市場既既活躍又又有秩序序，切實(shí)實(shí)保障購購房者的的權(quán)益。4、20002年77月1日日國土資資源部正正式發(fā)布布了

24、并從從即日起起施行招招標(biāo)拍賣賣出讓國國有土地地使用權(quán)權(quán)的規(guī)定定，規(guī)規(guī)定共共28條條，主要要明確了了招標(biāo)拍拍賣掛牌牌出讓國國有土地地使用權(quán)權(quán)的法律律依據(jù)、原原則、范范圍、程程序和法法律責(zé)任任等。5、20002年88月1日日國土資資源部下下發(fā)了關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步規(guī)范范建設(shè)用用地審查查報批工工作有關(guān)關(guān)的通知知，目目的為規(guī)規(guī)范建設(shè)設(shè)用地的的審查工工作，實(shí)實(shí)行最嚴(yán)嚴(yán)格的土土地管理理制度，提提高建設(shè)設(shè)用地審審查報批批質(zhì)量效效率，為為經(jīng)濟(jì)建建設(shè)必須須用地提提供保障障。6、20002年110月222日由由建設(shè)部部起草，國國務(wù)院法法制辦公公室公布布物業(yè)業(yè)管理?xiàng)l條例（草草案），向向各界征征求意見見。條例例共分66章7

25、22條，內(nèi)內(nèi)容涉及及業(yè)主、業(yè)業(yè)主委員員會和業(yè)業(yè)主大會會的職責(zé)責(zé)、前期期物業(yè)管管理、物物業(yè)管理理服務(wù)、物物業(yè)的使使用與維維護(hù)以及及相應(yīng)的的罰則等等多方面面。這是是國家出出臺的第第一部關(guān)關(guān)于物業(yè)業(yè)管理的的行政法法規(guī)。7、20002年111月117日由由建設(shè)部部、國家家計(jì)委推推出經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房價格格管理辦辦法，辦辦法從從20003年11月1日日起施行行。（資資料來源源（當(dāng)當(dāng)代生活活報）。8、20003年44月9日日由南寧寧市政府府正式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)批南寧寧市公安安局關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步改革革戶籍管管理制度度和意見見，實(shí)實(shí)施新的的戶籍準(zhǔn)準(zhǔn)入制度度，明確確規(guī)定以以準(zhǔn)入條條件取代代進(jìn)城人人口控制制指標(biāo)，進(jìn)進(jìn)一步放放寬外地

26、地人落戶戶南寧的的條件。9、20003年由由南寧市市政府印印發(fā)了南南寧市城城市房屋屋拆遷評評估管理理規(guī)定（試試行）將將于20003年年7月11日起施施行。該該規(guī)定定規(guī)定定了房屋屋拆遷評評估方法法，并制制定了公公房、私私房、雜雜物房、部部分附屬屬物、裝裝修的拆拆遷補(bǔ)償償報導(dǎo)價價，及搬搬遷補(bǔ)助助和停產(chǎn)產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)補(bǔ)償指導(dǎo)導(dǎo)價。10、自治治區(qū)人民民政府辦辦公廳下下發(fā)文件件關(guān)于于做好農(nóng)農(nóng)民進(jìn)城城務(wù)工就就業(yè)管理理和服務(wù)務(wù)工作的的通知，通通知明明確提出出了“農(nóng)民進(jìn)進(jìn)城務(wù)工工，待遇遇等同居居民”的新規(guī)規(guī)定。11、20003年年6月88日國務(wù)務(wù)院總理理溫家寶寶簽署第第3799號國務(wù)務(wù)院令，公公布物物業(yè)管理理?xiàng)l例，

27、條條例自220033年9月月1日施施行。條條例包括括總則、業(yè)業(yè)主及業(yè)業(yè)主大會會、前期期物業(yè)管管理、物物業(yè)管理理服務(wù)、物物業(yè)的使使用與維維護(hù)、法法律責(zé)任任、附則則。12、20003年年6月221日，央央行發(fā)布布關(guān)于于進(jìn)一步步加強(qiáng)房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理的的通知，通通知中中指出，“加強(qiáng)個人住房貸款管理，重點(diǎn)支持中低收入家庭購買住房的需要”，并明確指出，“商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人貸款。對借款人申請人具住房貸款購買第一套自住住房，首付款比例仍執(zhí)行20%的規(guī)定；對購買第二套以上（含第二套）住房訴，應(yīng)適當(dāng)提高首付比例”。私私房拆遷遷補(bǔ)償指指導(dǎo)價單位位：元/平方米米結(jié)結(jié)構(gòu)用途、級別

28、別框架磚混磚木簡易住宅旅社辦公一級2200200018001385二級2060187016831135三級192517501575930四級178016201460760五級165015001350720鋪面一級5115465041852325二級4840440039602200三級4620420037802100四級4290390035101950五級3960360032401800說明：以上上價格僅僅適用于于國有劃劃撥土地地上的房房屋拆遷遷補(bǔ)償公房房拆遷補(bǔ)補(bǔ)償指導(dǎo)導(dǎo)價單位位：元/平方米米結(jié)構(gòu)構(gòu)用途途、級別別框架磚混磚木簡易住宅126511501035575辦公用房1330121010906

29、05旅館173015701410785工業(yè)用房11001000900500鋪面一級2930266023901330二級2820256023001280三級2650241021701205四級2490226020301130五級2200200018001000說明：以上上價格僅僅適用于于國有劃劃撥土地地上的房房屋拆遷遷補(bǔ)償有關(guān)補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)和停產(chǎn)產(chǎn)業(yè)補(bǔ)償償指導(dǎo)價價格類別項(xiàng)目費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)搬遷補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)住宅搬遷費(fèi)費(fèi)按房屋建筑筑面積每每平方米米每次55元標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)非住宅搬遷遷費(fèi)按房屋建筑筑面積每每平方米米每次55元補(bǔ)助助以實(shí)際際搬遷的的貨物和和設(shè)備拆拆裝及運(yùn)運(yùn)輸?shù)氖惺袌鰞r格格費(fèi)用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)搬遷誤工費(fèi)費(fèi)每戶1000元/次次

30、電話、寬帶帶網(wǎng)遷移移費(fèi)按電信部門門規(guī)定的的安裝費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有線電視安安裝費(fèi)按廣播電視視部門規(guī)規(guī)定的原原安裝收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)三相電源安安裝費(fèi)按供電部門門規(guī)定的的收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)遷移費(fèi)費(fèi)窗式50元元/臺，壁壁掛式1100元元/臺，柜柜式1550元/臺管道燃?xì)獍床鸪龝r的的安裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)太陽能熱水水器按拆除時的的安裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房屋所有權(quán)權(quán)辦證補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)200元/證住宅房屋臨臨時安置置補(bǔ)助按應(yīng)補(bǔ)償建建筑面積積計(jì)算，一一類地段段每月每每平方米米12元元，二類類地段每每月每平平方米110元，三三類地段段每月每每平方米米8元，四四類地段段每月每每平方米米7元，五五、六地地段每月月每平方方米6元元。非住宅房屋屋停產(chǎn)、停停業(yè)補(bǔ)償償費(fèi)

31、指導(dǎo)導(dǎo)價格鋪面：以實(shí)實(shí)際營業(yè)業(yè)面積計(jì)計(jì)算（不不含營業(yè)業(yè)配套用用房），一一類地段段每月每每平方米米40元元，二類類地段每每月每平平方米335元，三三類地段段每月每每平方米米30元元，四類類地段每每月每平平方米225元，五五、六地地段每月月每平方方米200元。辦公、旅社社、工業(yè)業(yè)用房：一類地地段每月月每平方方米122元，二二類地段段每月每每平方米米11元元，三類類地段每每月每平平方米110元，四四類地段段每月每每平方米米9元，五五、六類類地段每每月每平平方米88元。其它用房：一類地地段每月月每平方方米6元元，二類類地段每每月每平平方米55元，三三類地段段每月每每平方米米4元，四四類地段段每月每每平

32、方米米3元，五五、六地地段每月月每平方方米2元元。房屋建筑安安裝工程程造價計(jì)計(jì)價標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)單位位：元/平方米米結(jié)構(gòu)鋼混(高層)鋼混(小高高層)鋼混(多層層)排架(工業(yè)業(yè)廠房)磚混磚木簡易計(jì)價 標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)1400100800750700525125以上政政策法規(guī)規(guī)的制定定與實(shí)施施，為南南寧市房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營活動動的各項(xiàng)項(xiàng)運(yùn)作提提供了法法律保障障，規(guī)范范了行業(yè)業(yè)行為，有有效的促促進(jìn)南寧寧市房地地產(chǎn)市場場的健康康發(fā)展。如如南寧寧市城市市房屋拆拆遷評估估管理規(guī)規(guī)定（試試行）的的實(shí)施后后，為舊舊城改造造、房屋屋拆遷提提供了明明確的拆拆遷補(bǔ)償償方法，利利于加快快舊城改改造的進(jìn)進(jìn)度，戶戶籍政策策的放寬寬及進(jìn)城城務(wù)工農(nóng)

33、農(nóng)民待遇遇同等，極極大地吸吸引了外外來人口口的到來來，物物業(yè)管理理?xiàng)l例的的簽署，規(guī)規(guī)范行業(yè)業(yè)的物業(yè)業(yè)管理，更更充分體體現(xiàn)出業(yè)業(yè)主的權(quán)權(quán)利，保保障小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理的良良性運(yùn)行行。同時時，為住住宅市場場、商業(yè)業(yè)物業(yè)的的發(fā)展提提供更多多的客源源，刺激激居民的的消費(fèi)欲欲望，為為南寧市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的良良性發(fā)展展提供政政策保證證。央行行發(fā)布的的關(guān)于于進(jìn)一步步加強(qiáng)房房地產(chǎn)信信貸業(yè)務(wù)務(wù)管理的的通知，重重點(diǎn)支持持中低收收入家庭庭購買住住房，促促進(jìn)中低低價位住住宅產(chǎn)品品發(fā)展，能能有效推推進(jìn)住宅宅產(chǎn)業(yè)化化，但又又加強(qiáng)了了對二次次置業(yè)購購買人群群的控制制。 南寧寧市發(fā)展展規(guī)劃對對項(xiàng)目的的影響南寧是一座座正在發(fā)發(fā)展的工

34、工商業(yè)城城市和交交通樞紐紐城市，隨隨著市政政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的日日益完善善，大城城市的輻輻射作用用得以不不斷增強(qiáng)強(qiáng)。南寧寧市的發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃主要經(jīng)經(jīng)歷了以以下的階階段：1992年年6月，南南寧市被被國務(wù)院院批準(zhǔn)實(shí)實(shí)行沿海海開放城城市政策策以后，重重新調(diào)整整了城市市發(fā)展目目標(biāo)：在在19994年提提前六年年實(shí)現(xiàn)國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值翻翻兩番的的基礎(chǔ)上上，到220000年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)翻三番番?？傮w體規(guī)劃到到20110年城城市面積積從722平方公公里擴(kuò)大大到1555平方方公里，人人口達(dá)1150萬萬人，把把南寧逐逐步建成成具有南南國風(fēng)光光、民族族特色的的現(xiàn)代化化城市。在城市發(fā)展展規(guī)劃的的指導(dǎo)下下，南寧寧市近年年來不斷斷增加

35、城城市建設(shè)設(shè)資金的的投入，有有效地加加快了城城市的建建設(shè)，投投資、生生產(chǎn)和生生活環(huán)境境得到了了較好的的改善。119955年，南南寧市居居民人均均住房面面積達(dá)到到5.335平方方米，220022年人均均居住面面積9.1平方方米，建建成區(qū)綠綠化覆蓋蓋面積550677公頃，綠綠化覆蓋蓋率達(dá)338%。與與此同時時，路橋橋建設(shè)也也日新月月異，119922年以來來相繼建建成南湖湖大橋、白白沙大橋橋、明秀秀路東段段、民族族大道東東段延長長線、東東葛路東東段、白白沙大道道、濱湖湖路、快快環(huán)道等等。今后五年，南南寧市將將重點(diǎn)實(shí)實(shí)施藍(lán)天天、碧水水、寧靜靜、綠色色四大系系統(tǒng)工程程，建設(shè)設(shè)中國綠綠城，向向生態(tài)城城市邁

36、進(jìn)進(jìn)。主要工作包包括：實(shí)實(shí)施管道道燃?xì)夤すこ?、機(jī)機(jī)動車尾尾氣及餐餐飲業(yè)油油煙控制制與治理理工程，農(nóng)農(nóng)村沼氣氣為主的的能源計(jì)計(jì)劃等藍(lán)藍(lán)天系統(tǒng)統(tǒng)工程，使使城市空空氣質(zhì)量量總體優(yōu)優(yōu)于國家家二級標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)農(nóng)村地區(qū)區(qū)達(dá)到國國家一級級標(biāo)準(zhǔn)；實(shí)施邕邕江流域域和湖泊泊水庫綜綜合整治治工程、地地下水與與水資源源保護(hù)工工程、城城鎮(zhèn)污水水處理工工程等碧碧水系統(tǒng)統(tǒng)工程，重重點(diǎn)保護(hù)護(hù)飲用水水源，綜綜合整治治市區(qū)主主要內(nèi)河河、湖泊泊水體和和沿岸景景觀，“十五”期末，城城市生活活污水處處理率達(dá)達(dá)50%以上；實(shí)施市市區(qū)園林林綠地建建設(shè)、自自然保護(hù)護(hù)區(qū)建設(shè)設(shè)、大通通道綠化化、喀斯斯特地貌貌區(qū)封山山育林、水水源林建建設(shè)、礦礦區(qū)土

37、地地復(fù)墾等等綠色系系統(tǒng)工程程，重點(diǎn)點(diǎn)抓好青青秀山、五五象嶺和和公路邊邊與內(nèi)河河湖岸、溪溪邊、公公園街道道庭院的的植樹造造林、綠綠化美化化；實(shí)施施市區(qū)噪噪聲達(dá)標(biāo)標(biāo)區(qū)建設(shè)設(shè)、交通通干線噪噪聲控制制等寧靜靜系統(tǒng)工工程，繼繼續(xù)加強(qiáng)強(qiáng)社會生生活噪聲聲、建筑筑施工噪噪聲的綜綜合整治治，“十五”市區(qū)噪噪聲達(dá)標(biāo)標(biāo)區(qū)覆蓋蓋率達(dá)到到70%以上。城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃布局局按三級級發(fā)展軸軸線為中中心沿伸伸分布：一級發(fā)展軸軸線：南南貴昆經(jīng)經(jīng)濟(jì)區(qū)及及南北欽欽防城市市群。二級發(fā)展軸軸線：蒲蒲店橫縣縣方向；吳圩憑憑祥方向向、五塘塘梧州方方向；金金陵 隆隆安方向向。三級發(fā)展軸軸線：為為一、二二級軸線線的補(bǔ)充充。布局原則：“核心集集聚

38、、軸軸向擴(kuò)散散、自然然分隔、發(fā)發(fā)展邊緣緣組團(tuán)?！背鞘幸?guī)劃對對本項(xiàng)目目的影響響本項(xiàng)目處在在城市一一級軸線線的主要要交通樞樞紐帶上上。城市市規(guī)劃為為以南寧寧“綠城”為背景景的大型型高尚生生態(tài)型居居住區(qū)，“以居住為主，以體育、文化、會展為輔的城市蹤合新區(qū)”。本項(xiàng)目所在在區(qū)域自自然環(huán)境境良好，交交通便利利，為生生態(tài)型住住區(qū)提供供了有力力的支持持；項(xiàng)目目適合建建成大型型花園式式山水生生態(tài)住區(qū)區(qū)，創(chuàng)造造良好的的社會效效益和環(huán)環(huán)境效益益。 政府府對本項(xiàng)項(xiàng)目的支支持政府樹立城城市經(jīng)營營增值的的觀念。對城市進(jìn)行行科學(xué)、合合理的定定位和規(guī)規(guī)劃，完完善城市市良好的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，改改善投資資環(huán)境，就就能吸引引外資，環(huán)

39、環(huán)境優(yōu)勢勢轉(zhuǎn)化經(jīng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢勢。城市市增值離離不開土土地資源源的有效效利用，根根據(jù)發(fā)達(dá)達(dá)城市和和國家發(fā)發(fā)展過程程看，土土地資源源最能增增值的是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)用用地，是是經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的支支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)和睛雨雨表，房房地產(chǎn)所所產(chǎn)生的的效應(yīng)是是1：33，1億億元的房房地產(chǎn)投投資可以以創(chuàng)造其其他相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)33億元的的產(chǎn)出。政府適度支支持措施施政府支持項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃及調(diào)調(diào)整，是是項(xiàng)目啟啟動的基基礎(chǔ)。本項(xiàng)目作為為改善城城市窗口口形象、推推進(jìn)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化建設(shè)設(shè)、促進(jìn)進(jìn)住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)發(fā)展示范范工程。為為此，政政府應(yīng)大大力支持持本項(xiàng)目目的啟動動，幫助助開發(fā)商商解決一一些實(shí)際際困難，促促進(jìn)項(xiàng)目目滾動發(fā)發(fā)展，提提升城市市形象：區(qū)

40、域市政配配套設(shè)施施盡快落落實(shí)實(shí)施施；稅收優(yōu)惠；。政府支持得得到的回回報稅金，在“十五”期間為為政府帶帶來不少少于3億億元的資資金；建成南寧市市（廣西西區(qū)）最最大的旅旅游式山山水生態(tài)態(tài)住區(qū)，提提升了城城市整體體形象，促促進(jìn)了城城鎮(zhèn)化建建設(shè)步伐伐，改善善了5萬萬人的生生活居住住空間；推動住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的的發(fā)展，帶帶動相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)的的興旺，促促進(jìn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整、優(yōu)優(yōu)化，培培育新的的國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長點(diǎn)。15 項(xiàng)目目開發(fā)時時機(jī)及總總時間1511 目目標(biāo)市場場的確定定南寧房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀是：市場運(yùn)運(yùn)行呈上上升趨勢勢，產(chǎn)品品銷售形形勢良好好，20003年年1-66月投入入市場的的商品房房在售面面積就達(dá)達(dá)二百

41、九九十多萬萬平方米米，而且且交投兩兩旺，產(chǎn)產(chǎn)品升級級換代速速度加快快，競爭爭趨于激激烈。通通過對房房地產(chǎn)市市場調(diào)研研得出：若按行行業(yè)特征征把市場場分成高高、中、低低三種市市場層次次，目前前南寧市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的大量資資源堆集集在中上上偏高的的區(qū)域，這這個區(qū)域域同質(zhì)產(chǎn)產(chǎn)品過多多，競爭爭激烈，但但占市場場容量較較大比重重的中低低檔次的的空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有有得到滿滿足。本項(xiàng)目的市市場定位位（在下下面詳細(xì)細(xì)分析）主主要是針針對市場場空缺，大大力開發(fā)發(fā)中檔價價格的優(yōu)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品，包括括園林設(shè)設(shè)計(jì)及配配套設(shè)施施在南寧寧乃至廣廣西區(qū)具具領(lǐng)先水水平。主主要類型型為多層層住宅。項(xiàng)項(xiàng)目價格格定位為為中檔價價格，運(yùn)運(yùn)行

42、趨勢勢為低開開高走，由由中檔偏偏低回歸歸中檔向向中檔偏偏高的這這種軌跡跡去運(yùn)行行，用價價格描述述是，由由20000元/平方米米開盤，隨隨著產(chǎn)品品功能的的逐步完完善回歸歸至23300元元/平方方米，至至現(xiàn)房走走向25500元元/平方方米或以以上。可以預(yù)見，南南寧市房房地產(chǎn)市市場的競競爭焦點(diǎn)點(diǎn)，市場場大比拼拼，將由由“中高檔檔”移入“中低檔檔”。本項(xiàng)目的開開發(fā)應(yīng)該該打破常常規(guī)，盡盡快開發(fā)發(fā)，用項(xiàng)項(xiàng)目的核核心競爭爭優(yōu)勢從從20005年起起進(jìn)入市市場，在在南寧市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)揮揮龍頭作作用。建議：項(xiàng)目目正迎來來良好發(fā)發(fā)展機(jī)遇遇，宜盡盡快啟動動。5。2 開開發(fā)的總總體時間間市場需求是是項(xiàng)目開開發(fā)的基基礎(chǔ)

43、，有有效供給給是項(xiàng)目目開發(fā)總總體時間間的市場場基礎(chǔ)。以市場為導(dǎo)導(dǎo)向來確確定項(xiàng)目目開發(fā)的的總體時時間。廣西區(qū)“十十五”期間，南南寧市要要達(dá)到人人均居住住使用面面積166平方米米的目標(biāo)標(biāo)，按現(xiàn)現(xiàn)有人口口增加數(shù)數(shù)，南寧寧市今年年需要增增加3112萬平平方米的的住宅，才才能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)劃目目標(biāo)。但但是，現(xiàn)現(xiàn)實(shí)是居居民收入入偏低和和經(jīng)濟(jì)不不發(fā)達(dá)，再再加上目目前市場場供應(yīng)的的產(chǎn)品大大多數(shù)是是中高檔檔產(chǎn)品，居居民的收收入無法法追上，造造成大多多數(shù)居民民需要買買房來改改善居住住空間，但但是又買買不起的的局面。中低檔產(chǎn)品品需求與與供應(yīng)結(jié)結(jié)構(gòu)失衡衡。在這樣市場場供求現(xiàn)現(xiàn)狀的大大環(huán)境下下。本項(xiàng)項(xiàng)目的啟啟動，可可以采用用

44、集中式式大量“傾銷”的方式式去滿足足“市場需需求”，按本本項(xiàng)目占占南寧市市供應(yīng)量量1/55計(jì)算，每每年可供供應(yīng)300-500萬平方方米，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)期應(yīng)根根據(jù)市場場的冷熱熱劃分，總總開發(fā)時時間控制制不超過過八年，項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)入入良性循循環(huán)后，還還可以加加快速度度，爭取取5年內(nèi)內(nèi)完成。南寧市房地地產(chǎn)市場場分析2.1 南南寧市房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展描述南寧市房地地產(chǎn)市場場，19995年年才開始始大力推推動住房房商品化化、社會會化進(jìn)程程，當(dāng)年年商品房房實(shí)際銷銷售面積積24萬萬平方米米，銷售售金額33.455億元。119966年，市市場平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展，銷銷售商品品房46675套套，銷售售面積445萬平平方米，銷

45、銷售金額額6.33億元，119977、19998兩兩年，市市場進(jìn)入入良性發(fā)發(fā)展期，并并對國發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展開始始產(chǎn)生貢貢獻(xiàn)作用用，988年商品品房銷售售面積771.333萬平平方米，銷銷售金額額12.9億元元，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了銷售售面積突突破500萬平方方米、銷銷售金額額突破110億元元的南寧寧市房地地產(chǎn)市場場第一次次“量”的飛躍躍。19999年年，受國國家宏觀觀經(jīng)濟(jì)政政策制約約，市場場成交略略有回落落，當(dāng)年年商品房房銷售面面積533.066萬平方方米，銷銷售金額額10.53億億元；同同比下降降18%。20000年年下半年年，市場場全面復(fù)復(fù)蘇，當(dāng)當(dāng)年銷售售商品房房88995套，銷銷售面積積47.66萬萬

46、平方米米，銷售售金額88.944億元。同同年7月月，二級級市場正正式啟動動，有114477套、面面積122.2萬萬平方米米的二手手成交量量。突破破銷售面面積超百百萬平方方米，銷銷售金額額超200億元，邁邁上市場場發(fā)展第第二個臺臺階。220011年市場場繼續(xù)保保持上升升旺勢，商商品房銷銷售額995855套，銷銷售面積積 1009.449萬平平方米，銷銷售金額額24.40億億元，二二級市場場商品房房成交228300套，成成交面積積25萬萬平方米米，成交交金額33.155億元，發(fā)發(fā)展勢頭頭迅猛。進(jìn)進(jìn)入20002年年市場發(fā)發(fā)展駛?cè)肴搿翱燔嚨赖馈?，商品品房銷售售面積1155.38萬萬平方米米，銷售售金額

47、超超35億億元，二二級市場場完成銷銷售面積積39萬萬平方米米，銷售售40777套。從從而邁上上市場發(fā)發(fā)展的第第三個臺臺階。具具體數(shù)據(jù)據(jù)如下圖圖表（表1-11，1-2，圖圖1-11，1-2，11-3，11-4）年份表1997199819992000200120022003預(yù)預(yù)測本年完成投投資額1370221144733114627741573118185599323876652865118年份199719981999200020120022003（預(yù)預(yù)測）實(shí)際上銷售售單價（元元/平方方米）1411180819852105222822552319實(shí)際銷售面面積（萬萬平方米米）48.199071.3

48、33053.0660102.6660109.4490155.3380200.5500實(shí)際銷售金金額（億億元）6.8012.90010.5338.9424.40035.04446.500 2.1.1 住宅市市場總體體供需分分析市場總體呈呈現(xiàn)供需需兩旺。220000年下半半年南寧寧房地產(chǎn)產(chǎn)開始復(fù)復(fù)蘇，到到20001、220022年高速速發(fā)展。220000年，據(jù)據(jù)房產(chǎn)局局資料統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表明明，20002年年商品房房實(shí)際銷銷售355.044個億，比比20001年增增長433.611%.（表1-33，圖11-5）近年南寧房房地產(chǎn)有有關(guān)指標(biāo)標(biāo)年份199719981999200020012002施工房屋面面積2

49、938110830509901206422723203776232036626本年新工房房屋面積積453366566207787560009112055591263779221628800竣工房屋面面積98902249799881581366558355531217883717460000別墅市場總總體供需需分析2002年年別墅產(chǎn)產(chǎn)品大擴(kuò)擴(kuò)張，只只是20003年年秦響別別墅產(chǎn)品品大比拼拼的前奏奏。經(jīng)過過市場調(diào)調(diào)研究，目目前已開開工的別別墅項(xiàng)目目總體供供應(yīng)不低低于30000套套，其中中以聯(lián)排排別墅為為主，不不少于220000套。220022年售出出的別墅墅不到總總供應(yīng)量量的1/6，這這與別墅墅產(chǎn)

50、品的的價格、地地段、交交通、小小區(qū)環(huán)境境、安全全程度、物物業(yè)管理理，以及及消費(fèi)者者的消費(fèi)費(fèi)觀念、消消費(fèi)水平平有著密密切的聯(lián)聯(lián)系。（表表1-44，圖11-6） 序號項(xiàng)目名稱總供應(yīng)量1榮和山水美美地14312橘郡.陽光光別墅5793玫瑰園2104寧匯新天地地3005龍胤花園2206大自然花園園1597麗水灣1148翡翠園502.1.22 商商業(yè)物業(yè)業(yè)大幅度度增加根據(jù)市場調(diào)調(diào)查研究究表明，南南寧市去去年批出出的商業(yè)業(yè)用房面面積不少少于400萬平方方米，其其中集中中分布于于市中心心，大連連萬達(dá)商商業(yè)廣場場11.6萬多多平方米米，根德德商業(yè)廣廣場4萬萬多平方方米，外外灘新城城5萬多多平方米米，總共共已達(dá)

51、220多萬萬平方米米，還有有分布于于新民路路的太陽陽廣場、民民族大道道的歐景景城市廣廣場，以以及瑯東東的金湖湖廣場、文文德廣場場、亞航航財富中中心、佳佳德鑫、水水晶城、東東方曼哈哈頓、地地王商務(wù)務(wù)國際中中心、南南湖國際際廣場、香香榭里等等商業(yè)物物業(yè)，說說明了南南寧市的的商業(yè)格格局開始始出現(xiàn)新新的變化化：老城城區(qū)仍然然是商業(yè)業(yè)繁華的的首席位位置，新新和平商商場的經(jīng)經(jīng)營、萬萬達(dá)商業(yè)業(yè)廣場和和新朝陽陽商業(yè)廣廣場的建建設(shè)進(jìn)一一步增強(qiáng)強(qiáng)老城區(qū)區(qū)商業(yè)的的龍頭地地位，在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，由由于城市市發(fā)展向向東遷移移，圍繞繞金湖廣廣場一帶帶嶄露商商業(yè)氣息息，隨著著年底金金湖廣場場的投入入使用，會會相應(yīng)帶帶動周邊邊

52、一帶的的商業(yè)物物業(yè)的爭爭速發(fā)展展，同時時國際會會展中心心的完工工，金湖湖廣場一一帶的商商業(yè)氛圍圍將會更更加突顯顯。在未未來1-2年，瑯瑯東金湖廣廣場將是是一個新新的商業(yè)業(yè)副中心心。（表1-55，圖11-7）南寧市近年年相對新新增大型型商業(yè)物物業(yè)物業(yè)名稱新朝陽商業(yè)業(yè)廣場華星時代廣廣場外灘新城新和平商場場萬達(dá)商業(yè)廣廣場太陽廣場歐景城市廣廣場面積(平方方米)41237752000050000012800011600002600002649002.1.33 辦辦公樓市市場總體體分析根據(jù)房產(chǎn)局局統(tǒng)計(jì)資資料表明明，20002年年辦公樓樓成交面面積5882833平方米米，比上上年同期期增長77.3%。目前前

53、南寧純純寫字樓樓尚未真真正成熟熟，或者者是檔次次滿足不不了部分分企業(yè)的的需求，220022年南寧寧新增純純寫字樓樓幾乎沒沒有，僅僅有昨和和園-皓皓月大廈廈和金湖湖大廈，據(jù)據(jù)部分想想購買寫寫字樓的的單位反反饋的意意見，不不是沒有有人購買買寫字樓樓，而是是購買寫寫字樓受受到極大大的資金金制約，大大部分想想購買寫寫字樓的的單位總總結(jié)一條條：銀行行不能像像購買商商品房那那樣提供供按揭貸貸款。這這種政策策的限制制，嚴(yán)重重制約著著寫字樓樓的健康康發(fā)展，因因此，就就像上面面所說的的，南寧寧寫字樓樓舉步為為艱。為為適應(yīng)市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展需要，非非寫字樓樓-商務(wù)公公寓開始始擔(dān)負(fù)著著寫字樓樓的角色色，分布布于瑯

54、東東金湖廣廣場周邊邊的商務(wù)務(wù)公寓的的暢銷就就是最好好的見證證。但隨隨著市場場經(jīng)濟(jì)的的迅速發(fā)發(fā)展，市市場需要要的是純純寫字樓樓，而非非商務(wù)公公寓式辦辦公樓，純純寫字樓樓是市場場發(fā)展的的方向，這這是經(jīng)濟(jì)濟(jì)繁榮與與發(fā)展的的必然。（表1-66，圖11-8）南寧市歷年年辦公樓樓銷售年份1997199819992000200120022003預(yù)預(yù)測辦公樓4322886866992449007452005429665828337350002.1.44 消費(fèi)者者購買行行為特征征隨著南寧房房地產(chǎn)開開發(fā)走向向規(guī)范化化，消費(fèi)費(fèi)者對購購買房產(chǎn)產(chǎn)的消費(fèi)費(fèi)意識提提高，購購買行為為開始有有了新的的動向、特特征；購購房不再再

55、跟風(fēng)，人人云亦云云；開始始由單元元轉(zhuǎn)向多多元，大大量收集集各樓盤盤信息，才才作購買買決定；由緊缺缺型逐步步向舒適適型、享享受型購購買行為為轉(zhuǎn)變，并并且注重重開發(fā)商商的實(shí)力力、社會會形象。2.1.55 企業(yè)競競爭分析析近幾年由于于政府對對民營企企業(yè)政策策的放寬寬，民營營企業(yè)開開始得到到快速發(fā)發(fā)展，而而國有房房地產(chǎn)企企業(yè)的競競爭中開開始處于于弱勢。220000年以前前，國有有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在市市場中占占據(jù)重要要的位置置，但由由于國有有房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)在市市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)爭速變變化的情情況下，經(jīng)經(jīng)營與管管理跟不不上經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的步伐，開開始呈現(xiàn)現(xiàn)下滑態(tài)態(tài)勢，而而民營企企業(yè)則憑憑借其資資金和經(jīng)經(jīng)營機(jī)制

56、制的優(yōu)勢勢，逐步步獲得市市場競爭爭的主動動權(quán)。220011年，評評選的“十大明明星樓盤盤“中，非非國有房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)占一半半以上，隨隨著房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展成熟，一一些經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力弱弱，沒有有開發(fā)業(yè)業(yè)績的房房地產(chǎn)企企業(yè)將被被淘汰出出局。2.1.66 外地公公司紛紛紛搶灘南南寧樓市市 隨著南寧房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的迅速速發(fā)展，外外來資金金及房地地產(chǎn)公司司、中介介代理公公司開始始搶灘南南寧房地地產(chǎn)市場場。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，220011-20002年年外來房房地產(chǎn)公公司和中中介代理理公司不不少于330家。外外來客進(jìn)進(jìn)軍南寧寧房地產(chǎn)產(chǎn)市場，說說明南寧寧房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展前景景被眾多多商家看看好，另另一方面面也反

57、映映出外來來公司對對本地公公司的沖沖擊，加加速本地地公司的的改革，提提高工作作效率和和對行業(yè)業(yè)公司的的洗牌。2.1.77 住宅小小區(qū)呈現(xiàn)現(xiàn)郊區(qū)化化、規(guī)模?；⒓谢?、品品牌化綜觀南寧房房地產(chǎn)市市場，市市中心土土地匱乏乏，房價價昂貴，噪噪音大。對對工作壓壓力大的的消費(fèi)者者來說，無無疑是個個非理想想的居住住場所，但但由于居居住在市市中心給給工作、生生活帶來來極大的的便利，市市中心住住宅仍然然受到消消費(fèi)者的的青睞。城城市的發(fā)發(fā)展，脫脫離不了了城市向向外擴(kuò)展展，隨著著瑯東逐逐步成熟熟和南寧寧國際會會展中心心的建成成，原為為一片荒荒涼的鳳鳳嶺突然然間出現(xiàn)現(xiàn)幾個大大盤，占占地5112畝的的翡翠園園、28

58、80畝的的香榭里里花園、4450畝畝的大自自然花園園，以及及占地221000畝的榮榮和山水水美地先先后入市市，北部部的恒大大新城、江江南的金金灣花城城、江南南新興苑苑和翠湖湖新城。這這些大規(guī)規(guī)模樓盤盤分布較較有規(guī)律律，東部部的鳳嶺嶺生態(tài)居居住區(qū)，其其它集中中于快速速環(huán)道兩兩旁。隨隨著城市市建設(shè)步步伐加快快，郊區(qū)區(qū)住宅將將是南寧寧未來幾幾年的主主流導(dǎo)向向。2.1.88 樓樓盤綜合合素質(zhì)提提高，房房地產(chǎn)市市場逐步步規(guī)范和和成熟在市場競爭爭激烈，有有實(shí)力、有有經(jīng)驗(yàn)的的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司不斷斷提高樓樓盤綜合合素質(zhì)，實(shí)實(shí)施品牌牌戰(zhàn)略，爭爭創(chuàng)競優(yōu)優(yōu)勢。在在營銷理理念、規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、小區(qū)區(qū)管理、售售后服務(wù)務(wù)

59、等方面面不斷創(chuàng)創(chuàng)新，建建成一批批綜合素素質(zhì)較高高的樓盤盤或住宅宅小區(qū)。隨著政府出出臺的一一系列政政策、法法規(guī)，加加強(qiáng)房地地產(chǎn)市場場的管理理，從房房地產(chǎn)開開發(fā)過程程的建設(shè)設(shè)用地、舊舊城區(qū)拆拆遷補(bǔ)償償、開發(fā)發(fā)建設(shè)到到商品房房銷售，房房地產(chǎn)開開發(fā)管理理逐步規(guī)規(guī)范，逐逐步完善善的成熟熟。房地地產(chǎn)市場場成熟的的標(biāo)志之之一是市市民購房房的心態(tài)態(tài)理智、成成熟；另另一標(biāo)志志是南寧寧二手房房市場迅迅速發(fā)展展，從220000年7月月正式啟啟動以后后，當(dāng)年年就成交交14447套，成成交面積積12.2萬平平方米，到到20001年成成交量番番一番，達(dá)達(dá)28330套，成成交面積積25萬萬平方米米，進(jìn)入入20002年成成交

60、量迅迅速上升升至40077套套，成交交面積339萬平平方米。二二手房的的交易活活躍促使使一、二二、三級級市場聯(lián)聯(lián)動發(fā)揮揮更大的的作用，更更有效促促進(jìn)商品品房市場場的發(fā)展展。（表1-77）年份200020012002成交數(shù)量（套套）144728304077折合成面積積（萬平平方米）12.225392.1.99 中低檔檔次住宅宅成為消消費(fèi)者寵寵兒南寧房地產(chǎn)產(chǎn)市場開開發(fā)向高高檔次住住宅市場場方向發(fā)發(fā)展，而而中低檔檔次住宅宅顯得匾匾乏，市市場出現(xiàn)現(xiàn)供需失失衡的矛矛盾。從從南寧居居民收入入方面可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：中低低檔次住住宅的開開發(fā)應(yīng)為為市場的的主導(dǎo)方方向。中中低檔住住宅仍然然受到眾眾多消費(fèi)費(fèi)者的青青睞，