物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓教學大綱33

1、物業(yè)管理師職業(yè)技能培訓教學大綱一、物業(yè)管理方案的制訂（一）學習要求具有進行擬管項目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力； 掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。（二）學習重點物業(yè)管理的早期介入（l）物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標準及委托合同行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)（包括物業(yè)周圍的環(huán)境）的養(yǎng)護、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是： 物業(yè)的設(shè)計要“科學、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護。 建筑材料質(zhì)量和設(shè)計施工質(zhì)量要好，減少使用成本。 配套設(shè)

2、施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。 環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。 為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。物業(yè)管理的基本內(nèi)容基本業(yè)務(wù)包括房屋建筑物的維護、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場地的維護與管理；消防設(shè)備的維護、養(yǎng)護與更新。專項業(yè)務(wù)包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。特約業(yè)務(wù)包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。經(jīng)營業(yè)務(wù)包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。人員準備資料準備資金準備房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：決策、立項階段通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點和開發(fā)項目，向政府有關(guān)部門申請立項。前期階段

3、研究報告，并向有關(guān)部門申報，同時辦理企業(yè)申報登記事宜。 2）項目的規(guī)劃設(shè)計工作。規(guī)劃設(shè)計工作的報批工作，進行工程勘探，制定開發(fā)項目的建設(shè)方案。征用土地，開展拆遷安置工作?！八耐ㄒ黄睫k理開工手續(xù)。建設(shè)階段通過招標、投標、發(fā)包工程，進行施工建設(shè)；同時，要加強施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗收，交付使用。營銷階段這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理（物業(yè)管理）和售后服務(wù)等。上述四個階段的實施不一定按部就班，有時可交替進行。建筑工程基本知識建筑工程分類建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的

4、性質(zhì)、作用可分為：一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。工程等。建筑工程管理建筑工程管理是貫穿以工程項目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點和規(guī)律，把各個施工過程有機地組織起來，使施工過程達到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：l）落實施工任務(wù)，簽訂對外承包合同； 2）編制施工組織設(shè)計或施工計劃；做好施工前的準備工作，保障順利開工；做好工程施工資料分析與整理。建筑工程涉及的主要工作熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設(shè)計規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點和生產(chǎn)工藝順序；境和施工條件；了解當?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價格

5、；抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；抓好質(zhì)量管理；抓好安全生產(chǎn)管理；抓好材料與工具管理；抓好班組管理；抓好勞動定額與勞動報酬等。物業(yè)管理早期介入的實施（l）工作內(nèi)容根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實施的工作內(nèi)客主要有：參與規(guī)劃設(shè)計階段參與形式主要表現(xiàn)在全面細致地反映物業(yè)管理順利實施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計上的種種問題或缺陷，用咨詢報告的形式提交設(shè)計單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：配套設(shè)施的完善問題；水電供應(yīng)容量的問題；安全保衛(wèi)系統(tǒng)；垃圾的處理方式；高層建筑物外觀的清潔問題；消防設(shè)施問題；物業(yè)管理所需設(shè)備問題；對建筑材料的意見；其他問題。參與建設(shè)階

6、段通過參與施工管理，對工程建設(shè)提出意見。主要包括：監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見；（）并提出意見：監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見；監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。（2）早期介入應(yīng)注意的問題必須從思想上十分重視早期介入的準備工作必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位抓好人員準備這個關(guān)鍵精心準備，細致周到，力求全面、充分擬管項目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查通過對擬管項目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準備。（l）項目情況調(diào)查調(diào)查內(nèi)容項目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。項目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。項目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、

7、技術(shù)、標準、管線布置等。配套及附近交通狀況：已通達公交車次、小區(qū)班車等。消防、安保、清潔等設(shè)施狀況項目性質(zhì)及特色政府的支持、扶持與介入程度開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽、社會影響、負責人情況等。周邊壞境狀況調(diào)查方法包括實地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。使用人需求調(diào)查調(diào)查內(nèi)容以及經(jīng)濟收人等。住區(qū)人員需求分析：共設(shè)施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實際出發(fā)進行建設(shè)， 并更多注意面向社會服務(wù)與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。按需求條件分為現(xiàn)實需求和潛在需求。性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對性的方案。調(diào)查方法詢問法詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向

8、被調(diào)查者提出詢問，再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。觀察法觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。實驗法實驗法就是用小規(guī)模試驗的方法來驗證人們的需求情況。抽樣調(diào)查法抽樣調(diào)查有隨機抽樣和非隨機抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。競爭企業(yè)調(diào)查調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗以及與競爭對手比較。制訂物業(yè)管理方案的其他準備工作（l）組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：對方案制訂人員進行必要的業(yè)務(wù)培訓：準備經(jīng)費；準備設(shè)

9、備；準備相關(guān)資料。制訂物業(yè)管理方案（l）物業(yè)管理方案的內(nèi)容物業(yè)管理檔次物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)消費水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項目、標準及費用的不同。物業(yè)管理服務(wù)的標準物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項目和質(zhì)量標準。物業(yè)管理財務(wù)收支預算物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達到的服務(wù)標準和收費標準是物業(yè)管理方案的核心。（2）物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)項目管理的整體設(shè)想與策劃包括項目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標、物業(yè)管理特點。管理服務(wù)措施。管理模式包括管理

10、運作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機制、信息反饋處理機制等。公司人力資源管理包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓、管理服務(wù)人員管理。規(guī)章制度建設(shè)包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。經(jīng)營管理指標包括經(jīng)營指標承諾及采取的措施、管理指標承諾及采取的措施。社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。財務(wù)管理及經(jīng)費收入測算包括財務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預測、維修基金的建立和使用計劃。日常管理包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護與管理、采暖系統(tǒng)維護管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。物業(yè)維修養(yǎng)護計劃和實施包括物業(yè)維修養(yǎng)護

11、管理、共用部分的維修與養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護。制訂物業(yè)管理方案的主要步驟第一步：成立制訂方案的工作機構(gòu)第二步：培訓工作人員第三步：經(jīng)費、設(shè)備、資料準備 第五步：研究分析調(diào)查資料第六步：確立管理檔次、管理目標、主要措施。服務(wù)管理項目第七步：經(jīng)費預算第八步：草擬方案文本 第十一步：修改、研討、再修改第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：實施、反饋制訂物業(yè)管理方案的主要方法經(jīng)理意見法見的基礎(chǔ)上確定。內(nèi)部征詢法發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。學習借鑒法主要是學習借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。專家意見法主要是聘請業(yè)內(nèi)

12、著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。綜合制訂法可行性研究知識可行性研究的基本概念可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項目進行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟上的分析，即進行全面的調(diào)查研究和綜合論證。可行性研究的程序可行性研究分為投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和評價報告四個階段。投資機會研究帶有預測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預計的投資是否有成功的可能。投資機會研究主要從項目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進行研究。初步可行性研究進行項目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進行項目的市場需求和企業(yè)能力方面進行預測，考察合格規(guī)模、估計資源分配和協(xié)作配套來源，對

13、項目實施需要采用的技術(shù)、裝備進行初步規(guī)劃。對項目盈利性進行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達到20%左右。詳細可行性研究對項目進行深入的技術(shù)經(jīng)濟論證，仔細分析項目的利弊，對多種方案進行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達到10。評價報告重點進行項目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報告?？尚行匝芯康膬?nèi)容市場需求預測；物質(zhì)資源預測；項目方案研究；人力資源研究；項目實施過程研究；項目投資的成本分析及資金籌措研究；項目經(jīng)濟效益研究。編寫可行性報告總論；項目分析；需求預測；物資資源及公用設(shè)施條件分析；人力資源分析；實施進度分析；投資估算、資金籌措或成本估算；社會及經(jīng)

14、濟效益評價；附件。二、物業(yè)管理制度（一）學習要求掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法；了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容，掌握業(yè)主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反（公約）的行為，熟悉房屋裝修程序。（二）學習重點物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容物業(yè)管理制度可分為兩大類：一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度；另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。（l）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責范圍、崗位責任制和考核條例等。物業(yè)管理公司員工管理條例員工管理條例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度，主要包括勞動用

15、工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責范圍包括公司辦公室的職責范圍、財務(wù)部門的職責范圍、管理部內(nèi)助職責范圍、服務(wù)部門的職責范圍。物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責任制任制。（2）物業(yè)管理企業(yè)外部制度外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：物業(yè)接管驗收規(guī)定樓宇入住規(guī)定包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。物業(yè)管理公約是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定，對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內(nèi)容：明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責任明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利明

16、確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)明確對物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定管理費用的規(guī)定法律責任其他事項住戶手冊是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內(nèi)容：l）居住區(qū)概況； 2）居住區(qū)的管理；業(yè)主或住戶須知；購日燈管理與維修；物業(yè)管理條例；綜合服務(wù)；其他應(yīng)注意的事項。住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度對房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標準、接代管程序的規(guī)定。對房屋代管權(quán)責的規(guī)定。房屋管理服務(wù)制度房屋維修養(yǎng)護管理規(guī)定。房屋裝修管理規(guī)定。住宅區(qū)管理制度防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場管理等規(guī)定。業(yè)主公約業(yè)主委員會章程 l）2）業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)；成立

17、業(yè)主委員會的程序；勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會；業(yè)主委員會的任務(wù)；有關(guān)補充說明。2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法程序第一步：研究所管物業(yè)的實際情況。第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。第三步：正確評價本企業(yè)狀況。第四步：學習理解國家及當?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。第五步：整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。第六步：分頭草擬制度。第七步：征求各方意見，反復討論修改。第八步：定稿。第九步：通過正式程序批準執(zhí)行。（2）方法經(jīng)理意見法：在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上，以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。業(yè)主委員會制訂法：適用于制訂（業(yè)

18、主公約（業(yè)主委員會章程等。內(nèi)部制訂法：適用于制訂部門崗位職責和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。學習借鑒法：主要是學習借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)進行管理的規(guī)章制度。綜合征定法：綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容（l）法律依據(jù)業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是：民法通則第 83 條規(guī)定。1989 5 （2）特點公約的主體是全體業(yè)主。的客觀行為。有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會公共道德的內(nèi)容。公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效，對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。公約的立足點是訂約主體

19、的自我意識與行為的把握。（3）業(yè)主公約的主要內(nèi)容業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主（代表）大會通過后上報行政主管部門備案。4業(yè)主公約的訂立訂立的原則包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。訂立的程序首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行：規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本?！钡诙剑航Y(jié)合所管項目的實際情況，依照建設(shè)部“示范文本”管項目的業(yè)主公約（草案。第三步：用召業(yè)主大會將業(yè)主公約（草案）提交大會討論。修改。第四步：業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效業(yè)主公約如需修改，一般由業(yè)主委員會

20、提出修改意見及修改草案，將修改草案提交業(yè)主大會計論通過后執(zhí)行。5、糾正違反業(yè)主公約的行為界定所應(yīng)處理的違反公約的行為在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是業(yè)主公約業(yè)主違反公約。非業(yè)主違反公約物業(yè)管理公司違反公約作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反公約的行為，具體有：裝修時違反公約的行為，搬遷時違反公約的行為，日常違反公約的行為。及時發(fā)現(xiàn)違反公約的行為物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時發(fā)現(xiàn)各種違約行為，需做到：加強工作責任心，認真履行崗位責任。物業(yè)管理公司和部門負責人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守公約的自意識，建立

21、有效的監(jiān)督機制，認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。正確處理違反公約的行為從廣義上說也有個性，概括起來，共性表現(xiàn)在目的相同的實質(zhì)內(nèi)容相近上而個性則表現(xiàn)在：制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對違反者處理方式不同。對違反公約行為的處理只能按照公約約定的方式進行，主要有：規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。6、房屋裝修管理住用戶裝修申報業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。工程部門對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修指南及有關(guān)資料。業(yè)主或使用人盡快請設(shè)計公司進行裝修方案設(shè)計，并選擇合格的裝修單位。業(yè)主或使用人在 15 天將裝

22、修設(shè)計圖紙交工程部門。物業(yè)管理公司審批考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意見。裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。方案批準后，與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。裝修單位施工物業(yè)管理公司驗收。由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會同其他有關(guān)部門對工程進行驗收。隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收?？⒐を炇蘸细窈?，由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。三、物業(yè)管理資金的管理（一）學習要求掌握物業(yè)管理資金的概念，了解物業(yè)管理啟動資金與日常物業(yè)管理資金的來源及其管理；掌握物業(yè)管理資金的使用方向和使用原則，掌握物業(yè)管理

23、資金的預算管理工作。（二）學習重點1、物業(yè)管理資金及其管理（1）物業(yè)管理資金的概念物業(yè)管理資金是為保持物業(yè)及附屬設(shè)備的狀態(tài)完好和使用安全，充分發(fā)揮其各項功能以滿足需要而投入的貨幣總和。物業(yè)管理資金根據(jù)所處階段的不同，可分為物業(yè)管理啟動資金和日常物業(yè)管理資金。概念物業(yè)資金的管理是物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理資金的籌措、使用、運作所進行的財務(wù)管理活動的整個過程。管理對象物業(yè)管理企業(yè)所能支配或?qū)⒁涞奈飿I(yè)管理資金。管理目的物業(yè)管理企業(yè)有計劃、低成本、最大限度地籌集物業(yè)管理資金和提高該資金的運用效率和運用效果，保證物業(yè)管理工作的高效開展。物業(yè)管理資金的來源和管理（l）物業(yè)管理啟動資金概念物業(yè)管理啟動資金是

24、指物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理工作初始階段所需各項必要開支的資金及物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金。內(nèi)容及來源一部分是用于物業(yè)管理企業(yè)形成、建立、組成所需的資金，如物業(yè)管理企業(yè)的注冊資本、辦公場所的購置或租金、辦公用品購置、職工薪金等，這部分資金主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、單位組織及個人出資、入股形成；另一部分是物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金，主要用于物業(yè)機構(gòu)所屬物業(yè)的意外事故大修及日常維護，這部分資金一般應(yīng)由物業(yè)主按一定比例和方法繳納形成，也可由政府出資設(shè)立或按一定程序、辦法由社會或開發(fā)建設(shè)單位出資建立。物業(yè)管理啟動資金的管理：其中物業(yè)公共設(shè)施維護基金的管理一般應(yīng)由物業(yè)管理委員會設(shè)賬，存入銀行專戶，掌管這項基金。同

25、時，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用，并做到?？顚Ｓ茫瑢嶋H操作使用時報物業(yè)管理委員會批準并接受監(jiān)察。這項專用基金應(yīng)劃給物業(yè)管理企業(yè)還是物業(yè)管理委員會管理，應(yīng)視具體情況而定，一般不宜劃給物業(yè)管理企業(yè)直接掌管使用。新建物業(yè)的物業(yè)公共設(shè)施專用維護基金應(yīng)在確保安全的前提下，從事適宜的短期投資，使其產(chǎn)生最大增值收益。（2）日常物業(yè)管理資金來源包括物業(yè)管理服務(wù)費、物業(yè)管理機構(gòu)開展多種經(jīng)營的收入、其他收入等。其中物業(yè)管理服務(wù)費收取應(yīng)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力及各項物業(yè)管理服務(wù)的價值補償，由物業(yè)管理委員會、物業(yè)管理企業(yè)、政府物價管理部門幾方面綜合考慮，共同協(xié)商決定。日常物業(yè)管理資金的管理利用會計手段進行

26、經(jīng)濟管理（l）會計的基本知識及會計制度會計的概念會計是經(jīng)濟管理活動的重要組成部分。會計是通過收集、加工和利用以一定貨幣單位作為計量標準表現(xiàn)的經(jīng)濟信息，對經(jīng)濟活動進行組織、控制、調(diào)節(jié)和指導， 促使人們比較經(jīng)濟得失、權(quán)衡利弊講求經(jīng)濟效益的一種管理活動。會計的基本職能：核算和監(jiān)督。對會計監(jiān)督可分為事前、事中、事后監(jiān)督三種，主要通過對價值指標的監(jiān)督，防止核算單位經(jīng)濟活動的偏差與失誤，保障核算單位財產(chǎn)免遭損失。會計法規(guī)體系我國會計法規(guī)制度按它們之間的相互關(guān)系，可分為三層：第一層是基本法，即（計法（預算法）次共同構(gòu)成物業(yè)管理單位的會計制度。會計報表的概念會計報表亦稱財務(wù)報告，是會計核算的結(jié)果，是反映會計主

27、體財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和財務(wù)收支情況的書面文件，是財會部門提供財會信息的一種重要手段。l）主表包括資產(chǎn)負債表、損益表和財務(wù)狀況變動表（或現(xiàn)金流量表。2）附表根據(jù)各行業(yè)、各單位的特點而有所不同。報表附注是對表內(nèi)有關(guān)項目所做的必要解釋。會計報表對外提供時，一般還附有財務(wù)狀況說明書，這是會計部門向管理者說明情況、提出建議及其他要說明情況的書面報告。會計報表分析的意義物業(yè)管理者根據(jù)提供的會計報表，通過一定的技術(shù)方法，對物業(yè)管理單位的資金管理、經(jīng)營狀況進行過程分析和結(jié)果比較，總結(jié)經(jīng)驗，揭露問題，以提高物業(yè)管理經(jīng)營水平和經(jīng)濟效益。物業(yè)管理資金的使用與運作（l）物業(yè)管理資金的性質(zhì)物業(yè)管理資金的性質(zhì)由多種因素決

28、定。根據(jù)物業(yè)管理資金所有者的不同，可劃分為國有資金、集體所有資金、私有資金及混合多產(chǎn)權(quán)所有資金；根據(jù)物業(yè)管理對象和目的的不同，可劃分為經(jīng)營性資金和消費性資金。物業(yè)管理資金性質(zhì)的不同決定了物業(yè)管理經(jīng)營者對物業(yè)管理資金管理和使用方式的不同。物業(yè)管理資金的使用物業(yè)管理資金使用要實行總量控制法，既要集中統(tǒng)一計劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面：成本性資金支出與使用：成本性資金支出，是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生，用貨幣形式表現(xiàn)的勞動生產(chǎn)耗費。其包括勞動對象的耗費、勞動手段的耗費和勞動力的耗費三方面。成本性資金支出是必需的，是不產(chǎn)生資金回收的，是向社會提供勞務(wù)時必須耗費的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為

29、勞動產(chǎn)品的價值，為社會所承認。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的，是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。公益性資金使用公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔社會責任與義務(wù)的資金性支出，如向社會福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等，這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定，也不經(jīng)常發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。投資性資金支出與使用物業(yè)管理資金整體的比例額。物業(yè)管理資金的使用原則保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。對投資性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時，注意回避投資風險。制約性支出使用原則。

30、建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財會制度，使資金使用過程中存在相互制約機制，保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。物業(yè)管理資金使用的責任制在遵守國家相關(guān)法律和單位財會制度的基礎(chǔ)上，建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制，即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導負領(lǐng)導責任，財務(wù)人員負管理責任，使用人員負使用責任，領(lǐng)導下達資金使用指令和計劃，財會人員負責把資金撥到使用者手中，三方面相互監(jiān)督，共同完成資金的使用過程；并落實監(jiān)督審核制保證物業(yè)管理資金的使用效果。物業(yè)管理資金的預算管理（l）物業(yè)管理資金預算的準備工作物業(yè)管理資金預算管理的概念以財務(wù)管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營活動的一種計劃管理

31、模式。物業(yè)管理資金預算管理的前提條件扎實的會計工作和基礎(chǔ)管理工作；對完善的制度體系；好的領(lǐng)導體制與領(lǐng)導集體；要充分利用管理會計的職能。物業(yè)管理資金預算編制程序和編制原則物業(yè)管理資金預算編制的程序一般都先由預算專業(yè)部門負責，如財務(wù)預算處根據(jù)往年的資金使用情況及預測今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初或上年底編制出本單位的資金預算計劃，報領(lǐng)導審批，待審批后執(zhí)行。對規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)采取分層編制，層層審核把關(guān)，最后匯總論證，再經(jīng)橫向、縱向討論論證，經(jīng)幾個回合討論，把集中制定和分散制定方法相結(jié)合，最終制定一個合理科學的資金預算方案。預算編制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下

32、結(jié)合論證式。物業(yè)管理資金預算編制的原則目標性原則。即預算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營目標進行。人本原則。預算應(yīng)考慮人的因素，使之成為有激勵效益的預算。物業(yè)管理資金預算編制的方法固定成本預算編制法1）日常綜合管理費用成本預算公式PPi2）人工費用成本預算公式il，2，n） 3）行政辦公費成本預算公式P2 F0（1i%）F0 4）公用水電費預算公式 P3Qi P電+QiP5）保安服務(wù)費預算服務(wù)公式P4Fi = F1+F2+F3滾動預算編制法即將預算周期始終保持在一個固定期間，如一年、一季度或一個月，連續(xù)進行預算編制。具體編制方法是先制定一個周期的預算，在執(zhí)行過程中進修改預算邊制定下一個周期的預算。物業(yè)管

33、理資金預算管理的方法主要有以成本為中心的預算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預算管理方法。以成本為中心的預算管理方法將成本預算層層分解到人，著眼于降低成本；以現(xiàn)金流量為中心的預算管理方法控制現(xiàn)金流入流出，盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外， 還有以利潤或出資人利益為中心的預算管理方法、以資本預算為中心的預算管理方法。四、房屋構(gòu)造與識圖（一）學習要求了解房屋建筑的一般構(gòu)造以及建筑制圖國家標準和規(guī)定畫法，掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能，具備參閱施工圖紙解決房屋修護問題的能力。（二）學習重點建筑物的分類建筑物是指直接供人們使用的建筑，為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)，如住宅、教學依據(jù)不同分類標準，可將建筑物進行

34、分類。（l）按建筑物的使用功能分類分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。按建筑物的層數(shù)分類分為低層建筑層、多層建筑層、中高層建筑層建筑（10 24 米的公共建筑及綜合建筑，不包括高度超24 米的單層主體建筑。按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。房屋的構(gòu)造組成一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成?；A(chǔ)地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎(chǔ)的自重?；A(chǔ)的埋置深度是指由室外設(shè)計地面到基礎(chǔ)底面的距離?；A(chǔ)的埋深直接

35、影響工程造價。一般情況下，基礎(chǔ)的埋深應(yīng)不小于 500 毫米?；A(chǔ)的分類基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。按受力特點分為剛性基礎(chǔ)（混凝土基礎(chǔ)）和柔性基礎(chǔ)（如鋼筋混凝土基礎(chǔ)。按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)（多用于多層住宅、獨立基礎(chǔ)（廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中、整片基礎(chǔ)（用于上部荷載較大的建筑物中礎(chǔ)（用于高層或超高層建筑物中，或地基質(zhì)差的工程中。墻體墻的作用主要是承重、圍護和分隔空間。墻體的分類（直接承受上部傳來荷載的墻）（ 。按墻體的構(gòu)造方式分為實體墻、空體墻和復合墻118墻體的細部構(gòu)造l）鋼筋混凝土過梁：門窗洞口上的橫梁Pg 60 240 毫米。120毫米。5）變形縫：是沿建筑物的某些部位，將其垂直斷開，分成

36、若干獨立的單元的斷縫， 它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。樓地面樓板層把整個建筑分成若干層，并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。地面包括底層地面和樓層地面，由面層和基層組成，面層是人們活動直接接觸的部分，基層是地面的持力層，包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層樓梯是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。屋頂是房屋頂部的承受和圍護部分。屋頂?shù)念愋蜌w納起來可分為坡屋頂、平屋頂和曲面屋頂。平屋頂?shù)呐潘侵攸c。平屋頂?shù)呐潘轿蓓?/p>

37、的排水方式分為無組織排水和有組織排水。無組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般適用于降雨量少的地區(qū)或低層及次要建筑。有組織排水是將降水有組織地通過管線排入地面或下水系統(tǒng)。又可分為外排水和內(nèi)排水兩種方式。平屋頂?shù)娜嵝苑浪菝媸侵敢苑浪聿暮蜑r青膠結(jié)材料組成，易老化，一般 1015 年須維修一次。平屋頂?shù)膭傂苑浪菝嬉话悴捎迷O(shè)置浮筑層或分倉縫處理。門和窗門是為了方便人們基礎(chǔ)房間和搬運家具、設(shè)備而設(shè)的建筑配件，同時兼有采光和通風的作用。窗的主要作用是采光和通風。3、建筑識圖（l）正投影與剖面圖如果投影方向垂直于投影面，那么所作出來的圖形為正投影。建筑工程圖就是依據(jù)正投影的原理繪制的。假想用一剖切面在

38、物體內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較復雜的部位剖開，移去物體的一部分，畫出余局部剖面圖和分層剖面圖。建筑制圖國家標準及規(guī)定畫法定位軸線、標高、索引符號定位軸線在建筑施工圖中凡承重墻、柱、梁、屋架等主要承重構(gòu)件的位置處均應(yīng)由細點劃線畫出，并進行編號，這就是定位軸線。標高在建筑總平圖、平面圖、立面圖個剖面圖上，經(jīng)常用標高符號來表示某一部位的高度。標高符號以細實線繪制。索引與詳圖符號建筑統(tǒng)一模數(shù)制在我國制訂的建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標準中，規(guī)定了模數(shù)和模數(shù)協(xié)調(diào)原則?；灸?shù)基本模數(shù)是模數(shù)協(xié)調(diào)中選用的基本尺寸單位，基本模數(shù)的數(shù)值為 IM=100mm模數(shù)序列是以選定的模數(shù)基數(shù)為基礎(chǔ)展開的數(shù)值系統(tǒng)，分為擴大模數(shù)數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列。模數(shù)

39、協(xié)調(diào)中規(guī)定的幾種尺寸為保證建筑制品、構(gòu)配件等有關(guān)尺寸間的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，在建筑模數(shù)協(xié)調(diào)中規(guī)定了幾種尺寸，分別是標志尺寸、構(gòu)造尺寸和實際尺寸。施工圖中常用圖例4、施工圖（l）施工圖的內(nèi)容一套完整的施工圖，除了要有圖紙目錄和設(shè)計說明書以外，還應(yīng)包括以下專業(yè)圖紙：建筑施工圖結(jié)構(gòu)施工圖設(shè)備施工圖電氣施工圖（2）施工圖的閱讀基本方法：先大略后細小，先租看后細看。對工程的具體位置、周圍環(huán)境、標高和朝向先有一個概括地了解，然后從建筑平面圍看起，負責不同專業(yè)的技術(shù)人員，應(yīng)根據(jù)不同要求。重點深入地看不同類別的圖紙，閱讀時還應(yīng)特別注意各類圖紙之間的聯(lián)系，避免各專業(yè)之間的技術(shù)矛盾。五、房屋修繕預算（）學習要求了解房屋修繕

40、預算的特點；掌握房屋修繕定額的內(nèi)容和選用；掌握房后接望預算動編制步驟和編制方法。（二）學習重點房屋修繕預算的特點要使用房屋修繕工程預算定額修繕定額與預算定額相比，有兩個特點：工料消耗多地區(qū)性強注意回收利用舊料房屋修繕定額修繕定額的內(nèi)容總說明：綜合說明修繕定額的編制原則、指導思想、編制依據(jù)、適用范圍、組成分部工程說明：在每個分部的首頁中說明。主要說明本分部工程定額的編制依據(jù)，項目劃分的原則，施工方法的確定，定額綜合的主要內(nèi)容，定額的換算原則和方法，選用材料的規(guī)格和各種材料損耗率的確定等。分部工程量計算規(guī)則：列示于每個分部的定額預算項目表之前。它規(guī)定了各分項以及計算附表等。工程量是以物理計量單位或

41、自然計量單位表示的房屋修繕工程中各分項工程項目的實物量。計算工程量，是整個修繕預算編制中最繁重但也是最基礎(chǔ)的工作，直接影響到修繕預算編制的速度和準確性。定額項目表：是定額的主要構(gòu)成部分。它規(guī)定了各分項工程項目的人工、材料耗用量指標，還列有根據(jù)取定的人工工資標準、材料預算價格等分別計算出的人工、材料費用及其匯總的基價。在項目表上方列有該分項工程的工作內(nèi)容和計量單位。附錄：通常包括各種混凝土、砂漿配合比表，建筑材料名稱及規(guī)格表等（2）修繕定額的選用應(yīng)選用當?shù)亍F(xiàn)行的修繕定額利用附近地區(qū)的修繕定額利用預算定額房屋修繕預算的編制步驟和方法（l）熟悉施工圖紙、收集預算資料熟悉施工圖紙收集預算資料了解施工

42、現(xiàn)場情況了解施工方式計算工程確定工程計算項目根據(jù)施工圖紙、修繕定額、施工組織設(shè)計資料和施工現(xiàn)場實際情況，確定工程計算項目，并將分項工程項目名稱、定額編號和計量單位一并列出。要按先拆除、后新作與修補的修繕施工順序進行，還需注意拆除工程對其他部位的影響計算工程量要按照當?shù)厥∈蓄C布的修繕定額中的工程量計算規(guī)則逐項計算。選用修繕預算單價按照修繕定額的分部分項順序，逐項套用相應(yīng)的修繕定額單價。同時，注意考慮舊料的回收利用問題。編制修繕工程預算表要按先拆除、后新作與修補的順序排列工程項目。這部分要反映單位工程的工程直接費、分部工程的工程直接費，單位工程的人工費、材料費和機械費，并統(tǒng)計出各種主要材料需用量。

43、編制工程預算表的一般步驟和方法按定額編號的順序，把工程量計算表中相應(yīng)的定額編號、分項工程項目名稱、單位和工程數(shù)量，填入工程預算表內(nèi)。根據(jù)工程預算表內(nèi)各項工程項目的名稱和定額編號，將選用的各分項工程項目的預算單價以及人工、材料、機械三種費用的單位價和主要材料的定額量，填入工程預算表相應(yīng)欄內(nèi)。將各分項工程項目的工程數(shù)量乘以其預算單價，即得其總價，填入工程預算表相應(yīng)欄內(nèi)。將各分項工程項目的工程數(shù)量分別乘以其人工費、材料費和機械的單位價， 即得其合價，分別填入工程預算表相應(yīng)欄內(nèi)。將各分項工程項月的工程數(shù)量分別乘以各種主要材料的定額量，即得其需用量，填入工程預算表相應(yīng)欄內(nèi)。按分部工程將各分項工程項目的總

44、價、合價及各種主要材料的需用量分別進行匯總，即得分部工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預算表相應(yīng)的小計欄內(nèi)。最后把各分部工程小計欄內(nèi)的工程直接費、人工費、材料費、機械費及各種主要需用量分別進行匯總，即得單位工程的工程直接費、人工費、材料費、機械費和各種主要材料需用量，填入工程預算表最后相應(yīng)的總計欄內(nèi)。編制主要材料用量表反映主要材料的用量情況。有時也可采用主要材料分析統(tǒng)計表對主要材料進行更詳細的分析統(tǒng)計工作。用來計算兩種價差調(diào)整主要材料價差或批準的出廠價格和運費標準進行調(diào)整。具體辦法主要有三種： 1）重新編制單位估價表；匯總主要材料用量，對需要調(diào)價的主要材料，

45、單獨列表計算調(diào)整價差；按照調(diào)整系數(shù)求得材料價差調(diào)整額。調(diào)整主要材料分區(qū)價差分區(qū)價差調(diào)整額=主要材料用量 x 分區(qū)價差x（l 十采購及保管費率）編制修繕工程預算費用表在前述步驟和求得工程直接費的基礎(chǔ)上，按照有關(guān)規(guī)定和費率計算間接費、計劃利潤和營業(yè)稅金等費用，并確定單位工程修繕預算造價的計算過程。說明內(nèi)容包括： 編制使據(jù)施工方式遺留項目或暫估項目及其原因存在問題及處理意見其他（9）裝訂按封面、編制說明、修繕工程預算費用表、修繕工程預算表。主要材料調(diào)價計算表、補充或換算的單位估價表的順序裝訂成冊簽章由編制者簽名或蓋章，并請有關(guān)負責人審核、審批、簽字或蓋章后，再加蓋編制單位公章。六、綜合經(jīng)營服務(wù)（）鑒定要求掌握綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容和開展綜合經(jīng)營服務(wù)的基本要求；掌握綜合服務(wù)的三種方式及其內(nèi)容；了解開展綜合經(jīng)營服務(wù)的條件和綜合經(jīng)營服務(wù)市場預測的內(nèi)容；掌握綜合經(jīng)營服務(wù)評估的意義和方法。（二）鑒定重點綜合經(jīng)營服務(wù)的內(nèi)容綜合服務(wù)的內(nèi)容為物業(yè)自身服務(wù)清掃保潔服務(wù)綠化養(yǎng)護服務(wù)治安保衛(wèi)服務(wù)家庭居民生活服務(wù)（2）經(jīng)營性綜合服務(wù)的內(nèi)容具有經(jīng)營性的項目很多，主要有；衣著方面：包括洗滌服裝服務(wù)和裁剪、制作服裝服務(wù)。飲食方面：如餐館店、快餐服務(wù)和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務(wù)。家居方面