物業(yè)改制方案

1、物業(yè)發(fā)展公司改制方案新華信“中南院體制改革咨詢”項目組3月5日物業(yè)發(fā)展公司改制方案一、組建物業(yè)發(fā)展公司鑒于目前中南院后勤服務(wù)單位龐雜、人員眾多，服務(wù)態(tài)度較差，建議在本次改制中將現(xiàn)有的后勤服務(wù)單位和人員進行重組，改制創(chuàng)辦獨立核算、 自負盈虧的法人經(jīng)濟實體物業(yè)發(fā)展公司。1、將保安和門衛(wèi)合并管理現(xiàn)有的保安和門衛(wèi)屬同一工作性質(zhì)，但分屬不同部門管理，職責(zé)不清、關(guān)系不順。建議改制時讓符合內(nèi)退條件的門衛(wèi)選擇內(nèi)退。新組建的保安隊伍由新組建的物業(yè)發(fā)展公司進行管理。2、組建物業(yè)發(fā)展公司新組建的物業(yè)發(fā)展公司是在現(xiàn)院物業(yè)管理中心的基礎(chǔ)上建立的。 物業(yè)發(fā)展公司正式成立時， 需將現(xiàn)有的物業(yè)管理中心機構(gòu)撤銷， 人員中符合內(nèi)

2、退條件的可以選擇內(nèi)退，然后進行身份置換（根據(jù)目前情況，大部分將選擇內(nèi)退） ，在身份置換完成的基礎(chǔ)上進行員工競聘上崗， 競聘上崗員工與物業(yè)發(fā)展公司簽訂新的勞動合同。二、物業(yè)發(fā)展公司的業(yè)務(wù)范圍物業(yè)發(fā)展公司的業(yè)務(wù)范圍是：公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化、水電維修與工程、房產(chǎn)維修與裝飾裝修、商品房管理與租賃中介、餐飲服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、郵政代辦服務(wù)、文化體育服務(wù)等。三、物業(yè)發(fā)展公司的注冊資本物業(yè)發(fā)展公司的注冊資本為300500 萬元。四、物業(yè)發(fā)展公司的出資結(jié)構(gòu)和員工持有出資方式1、出資結(jié)構(gòu)方式一：中南院出資40，員工出資 40，第三方投資者出資20第三方投資者的選取最好是政府下屬的機關(guān)事務(wù)服務(wù)

3、機構(gòu)、 市場上已有相當(dāng)知名度的品牌物業(yè)公司和房地產(chǎn)公司等。 引入政府下屬的機關(guān)事務(wù)服務(wù)機構(gòu)作為股東，既可能帶來一些公司運作上的方便， 還可以借此進入政府辦公樓的物業(yè)管理市場；引入市場上已有相當(dāng)知名度的品牌物業(yè)公司作為股東， 既能帶來先進的物業(yè)管理理念和規(guī)范化的物業(yè)公司運作模式， 還便于今后物業(yè)發(fā)展公司走出中南院，進入外部市場；引入房地產(chǎn)公司作為股東，可以憑借雙方的資產(chǎn)紐帶關(guān)系，順利打入新建樓盤的物業(yè)管理市場。因此，第三方投資者的引入，不但能引入資金或管理，還有利于未來物業(yè)發(fā)展公司的市場競爭和業(yè)務(wù)開展，有利于未來物業(yè)發(fā)展公司法人治理結(jié)構(gòu)的完善。方式二：中南院出資49，員工出資 51在員工持有的出

4、資中，應(yīng)該讓經(jīng)營層、中層干部和普通員工按照高、中、低的比例持有。這種方式由經(jīng)營層持有較多出資，其責(zé)、權(quán)、利更大，將激勵經(jīng)營層更好地為物業(yè)公司今后的發(fā)展盡心竭力。2、員工持有出資方式由于新組建的物業(yè)發(fā)展公司職工人數(shù)在45 人左右，所以可以考慮讓改制后進入新公司的職工直接以自然人身份持有出資。五、股東出資1、中南院出資中南院主要以現(xiàn)金出資，少量以設(shè)備等作價出資。2、員工出資1）、員工以身份置換的經(jīng)濟補償金出資；2）、員工以個人現(xiàn)金出資；員工是否將經(jīng)濟補償金轉(zhuǎn)為改制企業(yè)的等價出資，應(yīng)在員工自愿基礎(chǔ)上進行，但要求公司經(jīng)營者必須按章程規(guī)定的出資比例足額出資。3、第三方投資者出資第三方投資者需以現(xiàn)金出資。

5、六、物業(yè)發(fā)展公司的法人治理結(jié)構(gòu)根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)發(fā)展公司將設(shè)立股東大會、董事會和監(jiān)事，董事會由三名董事組成， 設(shè)監(jiān)事一名。 物業(yè)發(fā)展公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負責(zé)制。具體內(nèi)容將在改制后物業(yè)發(fā)展公司的公司章程中規(guī)定。七、人員安置方案改制時現(xiàn)物業(yè)管理中心人員和門衛(wèi)的安置方案按如下思路進行：1）、符合內(nèi)退條件的職工，經(jīng)本人申請，中南院批準(zhǔn)后可辦理內(nèi)退手續(xù)；2）、改制時符合自謀職業(yè)條件的職工，經(jīng)本人申請，中南院批準(zhǔn)后可領(lǐng)取經(jīng)濟補償金后自謀職業(yè)；3）、對愿意改制分流到物業(yè)發(fā)展公司的員工轉(zhuǎn)換全民所有制員工身份，解除勞動合同并支付經(jīng)濟補償金， 員工在自愿基礎(chǔ)上將補償金轉(zhuǎn)為員工出資，與物業(yè)發(fā)展

6、公司簽訂新的勞動合同，建立新的勞動關(guān)系；4）、對不符合內(nèi)退、自謀職業(yè)條件，又未能競聘上崗的人員，進入人才中心待崗，并按中南院關(guān)于待崗人員的相關(guān)管理辦法進行管理。八、人事檔案和社會保險關(guān)系的管理在物業(yè)發(fā)展公司不具備檔案管理條件期間，物業(yè)管理公司職工的人事檔案管理，可委托中南院管理，并簽訂代管協(xié)議；社會保險關(guān)系也委托中南院代管，并簽訂社會養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險等代管代繳協(xié)議。將來待時機成熟，由中南院協(xié)助物業(yè)發(fā)展公司將職工保險關(guān)系移交屬地社保機構(gòu)管理。九、需要解決的問題1、根據(jù)水電顧問集團的改制實施意見，后勤服務(wù)與主業(yè)分離，成立物業(yè)發(fā)展公司后，應(yīng)對主業(yè)實行有償服務(wù)； 同時，中南院住宅區(qū)的居民也要轉(zhuǎn)變消費觀念，形成物業(yè)服務(wù)收費的意識，并交納相應(yīng)的費用。在23 年內(nèi)，考慮到居民的物業(yè)管理消費觀念較弱， 建議居民的物業(yè)服務(wù)費由居民交納一部分，由中南院補貼一部分， 變目前的暗補為明補