中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(doc)

1、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 目錄第一部分：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀目前的總體發(fā)展態(tài)勢(shì)（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量及增長(zhǎng)率（二）銷(xiāo)售總量及變化1、銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度放緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪2、存量住房市場(chǎng)火爆（三）銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)狀況1、總體發(fā)展態(tài)勢(shì)2、第一第二季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格分析，重點(diǎn)以北京、上海為例二、地區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)三、房地產(chǎn)行業(yè)效益情況2001年上市公司效益分析。2002年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)四、目前的行業(yè)運(yùn)行環(huán)境第二部分：未來(lái)3到5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)研究一、政策因素的影響1、土地供應(yīng)政策的變化2、預(yù)售條件及開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻的提高3、貨幣化分房政策的落實(shí)4、經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的影響分析1、GD

2、P與人均GDP的高速發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響1、1、未來(lái)10年內(nèi)我國(guó)GDP的增長(zhǎng)情況預(yù)測(cè)1、2、GDP的增長(zhǎng)將帶動(dòng)“十五”期間住房消費(fèi)的增加1、2、1人均GDP的增長(zhǎng)將增大住房消費(fèi)支出1、2、2為了實(shí)現(xiàn)GDP的既定增長(zhǎng)目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的杠桿作用2、 規(guī)模城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)。3、西部大開(kāi)發(fā)的積極影響4、加入WTO對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期利好5、奧運(yùn)帶動(dòng)城市建設(shè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。三、行業(yè)相關(guān)因素分析1、技術(shù)因素變革（交通、通訊）的影響1、1、交通技術(shù)的革新和交通工具的完善1、2、現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步1、3、節(jié)能與供熱方式改革。1、4、節(jié)水、節(jié)地和治理污染。1、5、住宅一次裝修到位2、自然

3、環(huán)境因素的影響3、消費(fèi)者文化品位與生活方式的提升對(duì)房地產(chǎn)的影響。第三部分、對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的總體判斷一、發(fā)展態(tài)勢(shì)總體判斷(一)總體展望-三個(gè)判斷1、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級(jí)階段，發(fā)展空間很大2、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段3、未來(lái)三年房地產(chǎn)業(yè)將在高位上進(jìn)行調(diào)整，商品房銷(xiāo)售面積增幅將有所降低，估計(jì)，未來(lái)三年增幅在15%左右(二)未來(lái)三年房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行格局1、市供需兩旺，但供大于求，空置房將增加2、市場(chǎng)體系逐步完善3、住房金融快速發(fā)展4、住宅投資性消費(fèi)將進(jìn)一步增長(zhǎng)5、行業(yè)集中度將提高6、區(qū)域性房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生二、市場(chǎng)需求分析專題（一）市場(chǎng)消費(fèi)需求觀念的變化（二）未來(lái)幾年房地產(chǎn)潛在市場(chǎng)需求的

4、預(yù)測(cè)1、“十五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總量的預(yù)測(cè)。2、“十五”時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)3、未來(lái)幾年房地產(chǎn)消費(fèi)主要群體特征（三）消費(fèi)者有效需求的變化方向三、房地產(chǎn)周期性研究專題四、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)空間與競(jìng)爭(zhēng)狀況預(yù)測(cè)專題（一）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的增多外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的涌入。地涌現(xiàn)出新的競(jìng)爭(zhēng)主體。（二）跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇（三）土地儲(chǔ)備資源的競(jìng)爭(zhēng)加劇1、新的土地使用政策導(dǎo)致土地的供應(yīng)量可能會(huì)供不應(yīng)求2、入世使得土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加?。ㄋ模?duì)消費(fèi)者群體有效需求的競(jìng)爭(zhēng)加?。ㄎ澹┦袌?chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和管理方面的競(jìng)爭(zhēng)。第四部分：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)專題一、政策風(fēng)險(xiǎn)1、土地轉(zhuǎn)讓制度的改變，加大企業(yè)開(kāi)發(fā)成本。2、房地產(chǎn)企業(yè)貸款政

5、策的改變，使得企業(yè)融資渠道受阻二、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)1、規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)。2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)2、1負(fù)債率高，盈利能力差2、2房屋空置面積很大，沉淀營(yíng)運(yùn)資金量大。2、3市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)三、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)四、區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)第五部分：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略建議一、組織架構(gòu)的制度創(chuàng)新二、規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新：個(gè)性化開(kāi)發(fā)三、營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新：品牌魅力四、管理創(chuàng)新：激發(fā)員工的敬業(yè)精神五、戰(zhàn)略創(chuàng)新：合作比競(jìng)爭(zhēng)更重要附表一：2001年房地產(chǎn)上市公司主要指標(biāo)一覽表 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)研究報(bào)告第一部分：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀目前的總體發(fā)展態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量及增長(zhǎng)率2001年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始全面升溫，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額6245億元

6、,比上年增長(zhǎng)25.3。其中:住宅建設(shè)完成投資4279億元,增長(zhǎng)28.9；寫(xiě)字樓建設(shè)完成投資318億元,增長(zhǎng)8.7；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)完成投資721億元,增長(zhǎng)31.6。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新提供的數(shù)據(jù)表明，2002上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)共完成土地開(kāi)發(fā)面積5090萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52.7，增幅比去年同期高出25個(gè)百分點(diǎn)?？⒐っ娣e累計(jì)為5826萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.4，增幅比去年同期增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積為1.85億平方米，同比增長(zhǎng)19.8，但比去年同期增幅減少13.4個(gè)百分點(diǎn)。 今年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)共購(gòu)置土地9736.5萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)46.1。分地

7、區(qū)看，東部12個(gè)省(市、區(qū))購(gòu)置土地面積最多，為6066.87萬(wàn)平方米；中部9個(gè)省(區(qū))購(gòu)置土地面積最少，為1759.42萬(wàn)平方米。分省份看，浙江、山東、廣東、四川、北京和江蘇今年上半年購(gòu)置土地面積排在前6名，購(gòu)置土地面積都超過(guò)了600萬(wàn)平方米；而西藏、海南、寧夏、青海、黑龍江、內(nèi)蒙古購(gòu)置土地面積排在倒數(shù)前6名。 從完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地面積看，廣東、湖南、重慶和青海等9個(gè)地區(qū)的土地開(kāi)發(fā)面積的增長(zhǎng)幅度超過(guò)1倍，反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景普遍看好。從絕對(duì)數(shù)上看，完成土地開(kāi)發(fā)面積最多的省份依次是廣東；山東、江蘇、遼寧、浙江和天津，完成面積都在270萬(wàn)平方米以上；完成土地開(kāi)發(fā)面積最少的省份依次為西藏

8、、海南、寧夏、內(nèi)蒙古、陜西和青海。銷(xiāo)售總量及變化房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率和銷(xiāo)售增長(zhǎng)率對(duì)比年份全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率（%）全國(guó)商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率（%）1997-2.526.1199813.739.719991128.1200019.130.1200125.329.42002一季度36.216.7總論：銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度與投資額增長(zhǎng)速度之間的差距有所增大，銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度趨緩，出現(xiàn)有效需求不足端倪。銷(xiāo)售 增長(zhǎng)速度正在趨緩。2001年,全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積20779萬(wàn)平方米,占商品房竣工面積的76，比2000年銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)22.3；商品房銷(xiāo)售額4626億元,同比增長(zhǎng)29.4；銷(xiāo)售給個(gè)人4022億元,同比增長(zhǎng)41.6,各項(xiàng)

9、指標(biāo)總體表現(xiàn)良好。但是,從2001年下半年開(kāi)始,商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度逐月回落。2001年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額和住宅銷(xiāo)售額增速月度指標(biāo)逐月回落。全國(guó)商品房銷(xiāo)售額增速2001年2月為54.1,2001年6月為39.8,12月為29.4，增速不斷回落。同時(shí)，商品房空置面積增長(zhǎng)速度由降轉(zhuǎn)升。2001年全國(guó)商品房空置面積凈增1100萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)10.05,遠(yuǎn)高于上年6.7的增長(zhǎng)幅度。2002年一季度的投資額增長(zhǎng)36.2，但銷(xiāo)售增長(zhǎng)率只有16.7（去年同期為48.9）。2002年一季度平均銷(xiāo)售價(jià)格每平方米2388元，低于去年同期水平；銷(xiāo)售面積增速回落；空置一年以上的商品房面積達(dá)3755萬(wàn)平方米。由此分析，國(guó)內(nèi)

10、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)有效需求不足的端倪。從幾個(gè)重點(diǎn)的城市看，北京在申奧成功之后，依然是房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)，銷(xiāo)售面積仍高于同期竣工面積，在2002年的春季房展會(huì)上，4天銷(xiāo)售了5500套，金額達(dá)30億元人民幣。上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資位于全國(guó)各大城市首位，在前兩年的高速發(fā)展之后，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定發(fā)展的時(shí)期，2002年前2個(gè)月，商品房竣工90.56萬(wàn)平米，銷(xiāo)售138.96萬(wàn)平米，同比分別增長(zhǎng)4.7、5.5。由于購(gòu)房退還20個(gè)人所得稅的效應(yīng)，導(dǎo)致在滬工作的外地人購(gòu)房比例迅速上升，也推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格在短期內(nèi)上漲過(guò)快，特別是別墅、外銷(xiāo)公寓等高檔物業(yè)的價(jià)格直線上升，比去年上漲12。隨著確定的購(gòu)房退稅時(shí)限2003年5

11、月31日益臨近，預(yù)計(jì)住宅價(jià)格在年內(nèi)就有回調(diào)的可能。另外4年來(lái)別墅物業(yè)的銷(xiāo)售面積已占住宅開(kāi)發(fā)總面積的近1/3，未來(lái)23年內(nèi)，供應(yīng)量將達(dá)到940萬(wàn)平方米，價(jià)格的調(diào)整已經(jīng)是勢(shì)在必行了。在深圳，由于土地拍賣(mài)帶熱土地一級(jí)市場(chǎng)，繼南山區(qū)成為市場(chǎng)升溫地區(qū)外，龍崗和鹽田等傳統(tǒng)邊緣地區(qū)也成為開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地儲(chǔ)備的熱點(diǎn)，大型住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)此起彼伏，吸引了大量普通住宅的消費(fèi)者。一季度有10余個(gè)新盤(pán)推出，新增住宅供應(yīng)量超過(guò)82萬(wàn)平方米，特別是有9個(gè)商用物業(yè)推向市場(chǎng)，總體供應(yīng)量加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，盡管價(jià)格尚沒(méi)有明顯下降，但許多開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)的方式進(jìn)行銷(xiāo)售，也預(yù)示著目前價(jià)格面臨考驗(yàn)。銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)狀況據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家統(tǒng)

12、計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，一季度房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲4.3，土地交易價(jià)格同比上漲7.9，房屋租賃價(jià)格持平。與去年同季相比，35個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲4.3。其中，東南地區(qū)寧波、南昌、上海、杭州等地，價(jià)格分別比去年同季上漲12.5、9.3、5.7和5.5。西部地區(qū)蘭州、銀川、西寧等地房屋銷(xiāo)售價(jià)格也分別上漲4.5、2.8、2.3。商品房銷(xiāo)售價(jià)格比去年同季上漲4.1。在商品房銷(xiāo)售價(jià)格中，住宅價(jià)格上漲5.7。私有房屋中住宅和非住宅的銷(xiāo)售價(jià)格上漲幅度均較高，分別上漲6.6和7.9；公房交易價(jià)格同比上漲1.4。土地交易價(jià)格繼續(xù)保持較高的上漲幅度，與去年同比上漲7.9，居民住宅用地交易價(jià)格

13、同比上漲9.3，其中普通住宅用地價(jià)格同比上漲10.4。房屋租賃市場(chǎng)比較平穩(wěn)，價(jià)格與上年同季持平。2002年第二季度國(guó)家計(jì)委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查顯示，今年二季度，全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格和土地交易價(jià)格升勢(shì)明顯，與去年同季相比，房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲2.8，土地交易價(jià)格上漲5.4，房屋租賃價(jià)格上漲1.2。統(tǒng)計(jì)顯示，今年二季度，商品房銷(xiāo)售價(jià)格比去年同季上漲2.6。商品房銷(xiāo)售價(jià)格的上漲，除需求拉動(dòng)外，房屋質(zhì)量、居住環(huán)境和物業(yè)管理水平的提高也是重要因素之一。在商品房銷(xiāo)售價(jià)格中，住宅價(jià)格上漲2.9。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房和普通住房銷(xiāo)售價(jià)格分別上漲1.2和3.2；豪華住宅價(jià)格上漲1.7。與此同時(shí)，私

14、有房屋銷(xiāo)售和公房交易價(jià)格分別比去年同季上漲4.0和2.5。受需求增加的影響，特別是二級(jí)市場(chǎng)的逐步開(kāi)放，私有房屋中住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲幅度較高，與去年同季相比上漲10.6。1、北京偉業(yè)指數(shù)顯示：一季度北京房?jī)r(jià)整體表現(xiàn)為下跌。綜合價(jià)格（未包括遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷(xiāo)住宅）為7898元平方米，下跌了0.6；其中城八區(qū)內(nèi)銷(xiāo)住宅綜合價(jià)格為5770元平方米，下跌了1.6，外銷(xiāo)公寓綜合價(jià)格為11318元平方米，跌了2.9，連續(xù)3個(gè)季度下跌；城近郊區(qū)別墅綜合價(jià)格為12354元平方米，與上季度持平；遠(yuǎn)郊區(qū)別墅綜合價(jià)格為7498元平方米，跌了4.3；而寫(xiě)字樓綜合租金為146元月平方米，跌了1.7。新綜合價(jià)格（包括了遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷(xiāo)住

15、宅樣本）為6867元平方米，跌了2.2，連續(xù)3個(gè)季度下跌，總跌幅已達(dá)9。原因是郊區(qū)內(nèi)銷(xiāo)住宅規(guī)模一直呈加速擴(kuò)大趨勢(shì)，而城區(qū)住宅規(guī)模已近極限，在售面積趨縮，導(dǎo)致新綜合價(jià)格被迅速拉低。郊區(qū)綜合價(jià)格（包括遠(yuǎn)郊區(qū)內(nèi)銷(xiāo)住宅與別墅）為4249元平方米，跌了5.7，因?yàn)樵诮紖^(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)中，相對(duì)低價(jià)的普通住宅規(guī)模的擴(kuò)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)地高出相對(duì)高價(jià)的別墅，未來(lái)將持續(xù)下跌。僅遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷(xiāo)住宅綜合價(jià)格和寫(xiě)字樓綜合售價(jià)微漲。遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷(xiāo)住宅綜合價(jià)格為2760元平方米，小漲1.1，寫(xiě)字樓綜合售價(jià)為14329元平方米，微漲0.7。2、上海黃浦、徐匯、長(zhǎng)寧、虹口、普陀、寶山、閔行、嘉定等8個(gè)區(qū)房?jī)r(jià)呈上升走勢(shì)，有的上升幅度還不小。尤其

16、是黃浦延 HYPERLINK file:/F:IrisBinText.dll?db=RW&no=11396&cs=9825567&str= 安東路以北至南蘇州路；徐匯漕河涇、龍華和 HYPERLINK file:/F:IrisBinText.dll?db=RW&no=10193&cs=12218049&str= 田林；長(zhǎng)寧內(nèi)環(huán)線至哈密路；虹口北外灘；普陀長(zhǎng)征、真北以及寶山大華、大場(chǎng)等地區(qū)，近期上述區(qū)域市場(chǎng)都較紅火。另外盧灣、靜安、閘北、松江、青浦、奉賢等6個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，楊浦則略有下降。浦東新區(qū)2001年房?jī)r(jià)上升幅度很大，但近來(lái)稍有平緩。眼下價(jià)格上漲項(xiàng)目大都集中在7000元以上的高檔盤(pán)

17、群體之中，約占市場(chǎng)總量15。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局和上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)，一季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供求趨于平衡，商品房銷(xiāo)售保持良好勢(shì)頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。地區(qū)發(fā)展態(tài)勢(shì)從區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展來(lái)看，分成東部、中部和西部三個(gè)部分，其中以東部為主導(dǎo)。以北京、上海、廣東、江蘇、浙江、天津、海南為代表的東部地區(qū)占了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、建設(shè)、銷(xiāo)售和利稅的主導(dǎo)地位，集中了絕大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)。2000年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全國(guó)的比重為 73.3，中部地區(qū)所占比重為 13.5，西部地區(qū)所占比重為13.2，中、西部合計(jì)只有 26.7。當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)主要就集中在北京、上海、廣州、深圳等地，這些地區(qū)基礎(chǔ)好，經(jīng)濟(jì)發(fā)

18、展程度較高，更為市場(chǎng)化，居民住房消費(fèi)能力和意愿強(qiáng)，入世的影響更直接和明顯，經(jīng)歷過(guò)泡沫危機(jī)，因而在這新一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮中迅速充當(dāng)了主力，市場(chǎng)發(fā)展也更為合理，政府管理日趨規(guī)范化。在國(guó)家實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的促進(jìn)下，西部大多數(shù)省份房地產(chǎn)投資總量呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2000年，西部的貴州（59.7%）內(nèi)蒙（ 55.8%）新疆（50.09%）四川（36.4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)分別位居全國(guó)的第1、2、3和第 6位，由于投資規(guī)模擴(kuò)大，貴州、甘肅和新疆等省的房地產(chǎn)新開(kāi)工項(xiàng)目出現(xiàn)了成倍增長(zhǎng)；房地產(chǎn)價(jià)格漲幅也較大，在全國(guó)35個(gè)大中城市中，西部11個(gè)城市平均房屋銷(xiāo)售、土地交易和房屋租賃價(jià)格全年分別上漲1.6、0.7和

19、2 .9，均高于全國(guó)，更高于中、東部地區(qū)的漲幅。2001年頭兩個(gè)月，東、中、西部住宅投資又分別增長(zhǎng)26.8%、39.9%和 53.2%，西部增長(zhǎng)大大高于東、中部，可以說(shuō)在本輪房地產(chǎn)熱中西部地區(qū)扮演著重要角色。從今后發(fā)展看，東部地區(qū)仍將是市場(chǎng)發(fā)展的主導(dǎo)力量，集中了市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，但中西部在國(guó)家政策和資金的傾斜下，發(fā)展空間大，增速快，特別是其生產(chǎn)性用房、旅館、飯店等非住宅類市場(chǎng)將在國(guó)家加大開(kāi)發(fā)西部和擴(kuò)大招商引資中獲得更大發(fā)展，東部和中西部差距將不斷縮小。房地產(chǎn)行業(yè)效益情況房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率（不計(jì)土地成本）近幾年一直保持在 40左右，若考慮土地成本，則毛利率在20%左右，但利稅率自1995年以來(lái)不斷下

20、降。19911994年房地產(chǎn)行業(yè)的利稅率一直在15以上，隨后，受宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)收人雖有增加，利稅率卻不斷下降，主要原因是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，以及商品房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，大量商品房空置積壓。近年則是逐步趨于穩(wěn)定，回歸到一個(gè)較低水平。下面具體分析一下行業(yè)中的典型企業(yè)一上市公司的情況。1、2001年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司效益分析。從行業(yè)中的典型企業(yè)房地產(chǎn)上市公司的情況來(lái)看，加權(quán)每股收益、加權(quán)每股凈資產(chǎn)和資產(chǎn)收益率都要低于整體水平，表明房地產(chǎn)行業(yè)的效益水平已經(jīng)回落到較低水平。2001年年報(bào)出現(xiàn)了4年來(lái)的最低點(diǎn)，滬深兩市所有上市公司凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)0.13%，平均每股收益為0.135元，同比增

21、長(zhǎng)率為-22.29%，凈資產(chǎn)收益率為5.52%，同比增長(zhǎng)率為-20.67%。與滬深兩市同步，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了下滑，統(tǒng)計(jì)的52家房地產(chǎn)上市公司2001年加權(quán)平均每股收益為0.10元，2000年31家房地產(chǎn)上市公司加權(quán)平均每股收益為0.18元，增長(zhǎng)率為-44.4%；2001加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為4.14%，而2000年為7.95%，同比增長(zhǎng)率為-47.92%。統(tǒng)計(jì)表明，2001年房地產(chǎn)業(yè)上市公司業(yè)績(jī)水平落后于大盤(pán)，也較去年有較大幅度的回落。但從長(zhǎng)期發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，加上國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)的目標(biāo)，固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)必然是政策扶持的重點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)上市公司的前景較好。200

22、1年主要業(yè)務(wù)在北京的房地產(chǎn)上市公司情況股票簡(jiǎn)稱2001年度每股收益元2001年度凈資產(chǎn)收益率%2001年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入萬(wàn)元主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率%2001年度凈利潤(rùn)萬(wàn)元凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率%光彩建設(shè)0.1543.9034,528.0125.483,760.87-0.62金 融 街1.20043.5985,728.25288.6915,104.80276.32珠江控股-0.100-9.799,170.58146.40-3,821.44-160.92世紀(jì)中天0.1258.6920,401.28-4.744,086.86-82.19陽(yáng)光股份0.28012.0444,410.80-34.865,847.80-30

23、.19中 關(guān) 村0.1264.99190,746.2821.488,516.30-46.44天鴻寶業(yè)0.4407.3427,366.29-22.024,770.98-34.42金地集團(tuán)0.4509.4366,293.6114.5012,027.7042.91天創(chuàng)置業(yè)0.0887.1330,540.94157.27868.13-118.52北京城建0.238311.44160，411.74-15,471.31-平均-56,576.2325.805,684.67-29.24數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)巨靈信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整理而得。另見(jiàn)：（附表一）2001年上市房地產(chǎn)公司主要指標(biāo)2、2002年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)

24、-凈利潤(rùn)同比下降40。首先,行業(yè)基本面的變化對(duì)房地產(chǎn)上市公司業(yè)績(jī)有負(fù)面的影響。房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績(jī)變化與全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)景氣狀況是密切相關(guān)的。在1998年后房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)回升的過(guò)程中,商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲,房地產(chǎn)企業(yè)的整體業(yè)績(jī)從而得以隨之回升。如深滬兩市30多家房地產(chǎn)上市公司加權(quán)平均每股收益1998年為-0.001元,1999年為0.11元,2000年為0.12元。2001年,房地產(chǎn)上市公司每股收益只有0.06元,比上年下降50多。從行業(yè)基本面方面分析,今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的基本面明顯不如2001年上半年。今年5月份的國(guó)房景氣指數(shù)值104.34點(diǎn),比上月下降了2.14點(diǎn)。1-5月份,全國(guó)累計(jì)完成房

25、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2098億元,比去年同期增長(zhǎng)36.7,增幅比去年同期高出10.2個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積4564萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)20.3,增幅比去年同期回落8個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商品房空置面積增長(zhǎng)幅度為8.2,明顯高于去年同期增長(zhǎng)2.3的水平；全國(guó)商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為2290元/平方米,同比下降3.3,增幅比去年同期回落15.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為2103元/平方米,同比下降4.3。在這樣的行業(yè)背景下,房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的業(yè)績(jī)無(wú)疑將受到較大的負(fù)面影響。其次,會(huì)計(jì)政策因素影響同樣不可小視。2001年下半年,財(cái)政部出臺(tái)的新四項(xiàng)減值準(zhǔn)備政策。這一政策對(duì)2001年中期披露的上市公司業(yè)績(jī)沒(méi)

26、有造成影響,但在全年業(yè)績(jī)上反映了出來(lái)。這一政策也是2001年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)績(jī)大幅下降的重要原因之一。2001年36家房地產(chǎn)上市公司的管理費(fèi)用同比增加了近7億元,新四項(xiàng)計(jì)提中的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備就達(dá)3.41億元,可見(jiàn)會(huì)計(jì)政策變化對(duì)房地產(chǎn)上市公司2001年業(yè)績(jī)的影響是巨大的。但由于2001年中期業(yè)績(jī)未受新會(huì)計(jì)政策的影響,36家房地產(chǎn)上市公司的凈利潤(rùn)為11.20億元,每股收益達(dá)0.075元,仍處于較高水平。因此,會(huì)計(jì)政策變化對(duì)房地產(chǎn)上市公司2002年中期業(yè)績(jī)的影響不小。僅固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一項(xiàng)來(lái)說(shuō),假設(shè)2001年3.4億元的減值準(zhǔn)備上半年應(yīng)該計(jì)提一半即1.7億元,再假設(shè)2002年的這些公司固定資產(chǎn)

27、減值準(zhǔn)備計(jì)提數(shù)額與上年相同。則僅固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一項(xiàng)因素將使房地產(chǎn)上市公司今年中期業(yè)績(jī)同比下降15以上。目前的行業(yè)運(yùn)行環(huán)境近年來(lái)，中國(guó)政府重視住房建設(shè)和住宅消費(fèi)，把啟動(dòng)住房消費(fèi)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，從政策方面大力支持房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！笆濉庇?jì)劃綱要指出：“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實(shí)住房分配貨幣化政策，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)?！?998年以來(lái)，政府出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有： 取消福利分房，實(shí)行住房商品化、貨幣化，逐步建立起包括商品房。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋的多層次住房供應(yīng)體系；促進(jìn)住房消費(fèi)信貸，個(gè)人住房貸款年限延長(zhǎng)至 30年，貸

28、款年利率降到5.58；制定鼓勵(lì)居民購(gòu)房的稅收政策；取消房屋開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、工程造價(jià)審查費(fèi)、征地安置不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等47項(xiàng)不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目；城市房地產(chǎn)管理辦法日趨成熟。為了進(jìn)一步開(kāi)放住房租賃市場(chǎng)，讓業(yè)主有可靠的利益，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)，鼓勵(lì)投資出租和自住相結(jié)合，或采取以租待售的方式來(lái)加速房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，建設(shè)部正在制定城市房地產(chǎn)管理辦法。促進(jìn)存量房轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)發(fā)展，公房、經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)交差價(jià)后可以進(jìn)入市場(chǎng)流通，形成房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)格局；住宅法有望出臺(tái)。住宅法將保障消費(fèi)者的房屋使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，維護(hù)老百姓的合法權(quán)益。其主要包括兩方面：一是保證居住權(quán)。它包括多方面的內(nèi)容，不但涉

29、及到舊城改造、提供什么樣的房屋，而且還要保證住房的供應(yīng)體系等等；二是保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。消費(fèi)者擁有房屋的所有權(quán)，那么由此產(chǎn)生的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)這些權(quán)利將如何得到保障等內(nèi)容，會(huì)在住宅法中得到體現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法規(guī)章正在抓緊制訂。隨著加入世貿(mào)組織，國(guó)外一些大中型、經(jīng)驗(yàn)比較先進(jìn)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，需要建立我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)首先修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，制定一套使我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開(kāi)統(tǒng)一的健康發(fā)展軌道的一套完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法。2002年7月1日招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定正式施行將影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)

30、成本。國(guó)家將強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范建筑市場(chǎng)，一些不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將受到整治。有些房地產(chǎn)法律法規(guī)，尤其是地方和部門(mén)出臺(tái)的一些規(guī)定必須修改，使其符合國(guó)際規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。繼續(xù)加強(qiáng)消化空置商品房政策。國(guó)家就控制增量房地產(chǎn)，化解歷史遺留問(wèn)題，對(duì)商品房的空置問(wèn)題等進(jìn)行了深入的研究，同時(shí)在借鑒各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，根據(jù)專家提出的意見(jiàn)，運(yùn)用市場(chǎng)調(diào)節(jié)的手段，正大制定相關(guān)政策，以有效控制和消化空置商品房。完善經(jīng)濟(jì)適用住房的審查制度。目前一些高收入者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象屢有發(fā)生，如何保證經(jīng)濟(jì)適用房“回歸本位”，解決中低收入家庭住房需求等問(wèn)題，建設(shè)部正在建立和完善經(jīng)濟(jì)適用房的審查制度。確保中低收入家庭能夠真正

31、享受到國(guó)家的優(yōu)惠政策。第二部分：未來(lái)3到5年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)研究一、經(jīng)濟(jì)政治政策因素影響1、土地供應(yīng)政策的變化 2002年7月1日招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定正式施行。土地出讓推行招標(biāo)拍賣(mài)讓開(kāi)發(fā)商感到了來(lái)自源頭的振動(dòng)。從行業(yè)總體上來(lái)講，高額利潤(rùn)將不復(fù)存在，尤其是對(duì)那些有關(guān)系，有資源優(yōu)勢(shì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)是較為沉重的打擊。但對(duì)那些有實(shí)力有能力卻沒(méi)關(guān)系，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)的不規(guī)則又無(wú)可奈何的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是最為有利的?？傮w來(lái)說(shuō)，此次拿地門(mén)檻的提高將導(dǎo)致一批房企業(yè)難躍龍門(mén)。估計(jì)北京范圍內(nèi)將有500多家開(kāi)發(fā)企業(yè)被淘汰或者兼并。新土地政策出臺(tái)將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響預(yù)測(cè)如下：（1）短期內(nèi)土地的供應(yīng)量不足可能會(huì)導(dǎo)

32、致供不應(yīng)求的局面，從而間接導(dǎo)致土地價(jià)格上漲;（2）政府將通過(guò)掌握對(duì)土地出讓源頭的控制，逐漸成為調(diào)節(jié)房屋價(jià)格的調(diào)解閥，最終可更主動(dòng)的調(diào)控房?jī)r(jià);（3）沒(méi)有實(shí)力的，靠關(guān)系運(yùn)作項(xiàng)目的公司將逐步被淘汰出局;（4）有雄厚資金實(shí)力與開(kāi)發(fā)實(shí)力的外資公司、香港公司將逐漸介入北京房地產(chǎn)市場(chǎng);（5）資金為王，資金實(shí)力成為能否獲得土地的關(guān)鍵因素，地產(chǎn)將邁進(jìn)資本時(shí)代，同時(shí)加速了現(xiàn)房時(shí)代的到來(lái)。2、預(yù)售條件及開(kāi)發(fā)貸款門(mén)檻的提高 2001年6月26日，中國(guó)人民銀行發(fā)出了關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有以下規(guī)定:住房開(kāi)發(fā)貸款必須是具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；企業(yè)自有資金不得低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)

33、目總投資的30%；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備四證；借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)期房的，其所購(gòu)期房必須為多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的比例不得超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，所構(gòu)商業(yè)用房必須是現(xiàn)房。此項(xiàng)通知的結(jié)果是，全國(guó)20000多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將有相當(dāng)一部份資質(zhì)較差的企業(yè)拿不到或不能及時(shí)拿到開(kāi)發(fā)貸款；此外多層必須封頂、高層必須完成三分之二才能預(yù)售也使得房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源進(jìn)一步緊張。因此央行的這個(gè)通知對(duì)一批缺乏實(shí)力、信譽(yù)還沒(méi)建立起來(lái)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，因?yàn)橘Y金遭到挫折甚至淘汰出局，但對(duì)資金信譽(yù)良好的開(kāi)發(fā)企業(yè)集團(tuán)基本不會(huì)有大的問(wèn)題，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看可能還對(duì)他們

34、有利，因?yàn)槭袌?chǎng)球境凈化了，淘汰了不好的企業(yè)，反過(guò)來(lái)就給這些企業(yè)更好更大的發(fā)展空間。3、貨幣化分房政策的落實(shí)目前，35個(gè)大中城市中已有32個(gè)城市出臺(tái)了住房分配貨幣化方案。房?jī)r(jià)四倍以上的城市大多開(kāi)始發(fā)放住房補(bǔ)貼。住房補(bǔ)貼的發(fā)放形式大多城市按照老人一次性補(bǔ)貼，新人按月補(bǔ)貼的方式來(lái)制定貨幣分房政策，另外一些城市則采取對(duì)新職工按月增加公積金的辦法，簡(jiǎn)化了住房補(bǔ)貼的操作。住房貨幣化方案的實(shí)施，提高了職工買(mǎi)房的支付能力，帶動(dòng)了大量民間資本進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。如天津市，上半年發(fā)放個(gè)人住房補(bǔ)貼1.46億元，4156名無(wú)房和住房未達(dá)標(biāo)職工在得到9900萬(wàn)元的住房補(bǔ)貼后帶動(dòng)個(gè)人出資2.7億元購(gòu)買(mǎi)住房24

35、.7萬(wàn)平米。而北京市中央直屬部委老人住房補(bǔ)助全部發(fā)放后更是帶動(dòng)了北京2000年與2001年的需求熱潮，但由于北京市為集中發(fā)放使得消費(fèi)需求較快地釋放，一定程度上為2002年的持續(xù)需求產(chǎn)生了不利影響。4、經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行所謂經(jīng)濟(jì)適用房政策是指政府為解決低收入者的住房問(wèn)題而作出的、給開(kāi)發(fā)商以免交土地出讓金等優(yōu)惠政策同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商將開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率控制在3%以內(nèi)，從而達(dá)到為收入中低階層提供其買(mǎi)得起的商品房的政策。此政策在推出后屢屢遭到非議，首先大量富裕階層購(gòu)買(mǎi)了經(jīng)濟(jì)適用房，雖然政府幾次三番制定政策，目的在于力爭(zhēng)把經(jīng)濟(jì)適用房賣(mài)給年收入在6萬(wàn)元以下的工薪階層，但是，情況似乎沒(méi)有像政府想象的那么好，因?yàn)榫湍壳?/p>

36、來(lái)說(shuō)，要想準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)出職工的收入是很難的；而開(kāi)發(fā)商也不滿意，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為3%的利潤(rùn)率太低了。市場(chǎng)普遍的看法是，政府通過(guò)限制購(gòu)買(mǎi)人群是難以達(dá)到預(yù)期目的的，應(yīng)該將房?jī)r(jià)放開(kāi)，然后給相應(yīng)的購(gòu)買(mǎi)人群以補(bǔ)貼。此外，在政策優(yōu)惠方面，開(kāi)發(fā)商與政府之間關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等許多稅費(fèi)的談判等因素也讓經(jīng)濟(jì)適用房的推行增加了一定難度。從北京市來(lái)看，回龍觀等地的二期經(jīng)濟(jì)適用房基本均未能按原計(jì)劃推行，全國(guó)許多地方也計(jì)劃取消經(jīng)濟(jì)適用房，但建設(shè)部態(tài)度非常堅(jiān)決，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房非但不能取消，而且要加大建設(shè)力度。二、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素的影響分析1、GDP與人均GDP的高速發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響1、1、未來(lái)10年內(nèi)我國(guó)GDP的增長(zhǎng)情況預(yù)

37、測(cè)雖然世界經(jīng)濟(jì)近期可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)低速增長(zhǎng)的新時(shí)期，但不會(huì)嚴(yán)重影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。2001年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)達(dá)到7.3，國(guó)外權(quán)威部門(mén)預(yù)測(cè)今年我國(guó)GDP增長(zhǎng)可以達(dá)到6.6。由于政府堅(jiān)持采取適度擴(kuò)張的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需以保證就業(yè)和消費(fèi)增長(zhǎng)，加之入世和奧運(yùn)效應(yīng)等對(duì)投資和期望產(chǎn)生積極的影響，因此近期內(nèi)我國(guó)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、穩(wěn)步增長(zhǎng)，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。根據(jù)預(yù)測(cè)，我國(guó)未來(lái)十年GDP的增長(zhǎng)比例為：5.8%-7.8%。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在GDP中所占比重約2.7，在正常情況下，估計(jì)會(huì)有較大幅度增加，在10年之內(nèi)可能增加到5-8。1、2、GDP的增長(zhǎng)將帶動(dòng)“十五”期間住房消費(fèi)的增加

38、1、2、1、人均GDP的增長(zhǎng)將增大住房消費(fèi)支出國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國(guó)房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。2000年我國(guó)人均GDP已達(dá)到860美元，已由溫飽邁入小康社會(huì)，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。從消費(fèi)熱點(diǎn)分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國(guó)房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)將成為長(zhǎng)期的消費(fèi)熱點(diǎn)。據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，人均GDP（國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值）在3000美元以下，或者人均住房建筑面積在30平方米以下時(shí)，屬于較快

39、速度發(fā)展住房建設(shè)時(shí)期。2000年底，我國(guó)人均GDP830美元，人均住房建設(shè)面積20.5平方米，表明我國(guó)的住宅市場(chǎng)需求十分巨大。隨著人均GDP的不斷提高，居民住房消費(fèi)能力明顯提高。從1987年到2000年，全國(guó)商品住房的平均價(jià)格上漲了3.7倍，全國(guó)城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)5.3倍，收入的增長(zhǎng)速度高于平均房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，說(shuō)明城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)能力有所提高。1、2、2、為了實(shí)現(xiàn)GDP的既定增長(zhǎng)目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的杠桿作用就去年對(duì)我國(guó)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。據(jù)測(cè)算，2001年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)中國(guó)GDP增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)率為1.3個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為0.6到1.2個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加

40、共計(jì)1.9到2.5個(gè)百分點(diǎn)。這表明，我國(guó)GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿作用。住宅建設(shè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動(dòng)作用。據(jù)世界銀行和建設(shè)部有關(guān)測(cè)算結(jié)果表明，每投入100元的住房建設(shè)資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170220元的需求，每銷(xiāo)售100元的住宅，便可帶動(dòng)130150元的其他產(chǎn)品的銷(xiāo)售。住宅建設(shè)因此成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)節(jié)器。由于我國(guó)目前一直采取積極的財(cái)政政策，財(cái)政赤字壓力逐日增大，而且，由于未來(lái)幾年國(guó)家財(cái)政投資熱點(diǎn)的逐漸減少，因此，政府為了實(shí)現(xiàn)GDP的既定增長(zhǎng)目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的杠桿作用。所以，估計(jì)未來(lái)幾年，在政策方面，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)得到一定的政府支持，整個(gè)行業(yè)內(nèi)

41、的運(yùn)行環(huán)境也必然得到改善。2、大規(guī)模城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)。人口城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階級(jí)的必然產(chǎn)物，也是我國(guó)目前擴(kuò)大內(nèi)需推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要手段。我國(guó)13億人口中有8億屬于農(nóng)村人口，目前我國(guó)城市化比例僅30%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家70%-80%的發(fā)展水平。而在人均GDP800-1300美元的階級(jí)是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。此外，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長(zhǎng)最關(guān)鍵的是要啟動(dòng)內(nèi)需，而農(nóng)村的消費(fèi)需求最有潛力，城鎮(zhèn)化是解決我國(guó)農(nóng)村發(fā)展問(wèn)題、實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化是十五期間必須重點(diǎn)研究和解決的重大戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性問(wèn)題之一，未來(lái)每年城市化比例將增加一個(gè)百分點(diǎn)。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動(dòng)大規(guī)模的

42、城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大商機(jī)。3、西部大開(kāi)發(fā)的積極影響西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施有利于中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。十五期間我國(guó)將加快實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，將對(duì)中西部地區(qū)進(jìn)行投資、政策和資源的傾斜。大量的投資對(duì)房地產(chǎn)提出配套需求，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購(gòu)買(mǎi)力的提高又將提高房地產(chǎn)的有效需求。東部地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將不會(huì)忽視西部開(kāi)發(fā)對(duì)中西部地區(qū)帶來(lái)的房地產(chǎn)商機(jī)，中西部地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展有利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。按照政府規(guī)劃，到2010年，重慶市的城市化率將由現(xiàn)在的33提高到50，到2010年重慶將新增加城市人口600萬(wàn)。這意味著，按照城鎮(zhèn)人口人均住宅

43、面積20平方米的規(guī)劃，僅新增加的城市人口就需要住宅12億平方米。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高4平方米住宅面積，在未來(lái)8年的時(shí)間里，重慶住宅新增需求面積將達(dá)到16億平方米。如果平均下來(lái)，重慶每年需求住宅面積將達(dá)2000萬(wàn)平方米。光重慶就是一塊任何房地產(chǎn)商都很難抗拒的大蛋糕，更不用說(shuō)整個(gè)西部了。4、加入WTO對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期利好加入WTO、擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放將會(huì)積極推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)近幾年及中長(zhǎng)期的發(fā)展，其主要影響為，第一，入世以后，大量的外商進(jìn)入將帶動(dòng)國(guó)內(nèi)住宅用房、辦公用房的需求，特別是將對(duì)北京、上海和深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生良好影響，WTO效應(yīng)已經(jīng)在北京和上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)得到很好體現(xiàn)，北京的高檔寫(xiě)字樓

44、已出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。第二，國(guó)外的金融、保險(xiǎn)、法律等服務(wù)業(yè)進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，也有利于國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系的完善。第三，入世也會(huì)吸引大量外資投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，外商在建筑設(shè)計(jì)、新技術(shù)等方面的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)將促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟，外資企業(yè)的進(jìn)入，將加劇競(jìng)爭(zhēng)，有利于房地產(chǎn)業(yè)資源的合理配置。5、奧運(yùn)帶動(dòng)城市建設(shè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。北京市已規(guī)定在未來(lái)5年中，對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)投入1800億元，其中450億元用于環(huán)境治理，300億元投資數(shù)字建設(shè)，150億元用于水電的建設(shè)，這些無(wú)疑對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了很好的配套條件。這是奧運(yùn)對(duì)北京經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)的影響。5、1改善城市生態(tài)環(huán)境和文化氣氛。奧運(yùn)將

45、帶動(dòng)北京城市的發(fā)展，除了要利用現(xiàn)有的體育場(chǎng)館以外，還要修建一批新的場(chǎng)館，還要配套建設(shè)一些會(huì)展中心、文化中心、商業(yè)設(shè)施等等，創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境和文化氛圍，同時(shí)也包括改善廣大居民的居住條件和城市的整體形象。5、2奧運(yùn)將加快交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。奧運(yùn)會(huì)之前將投入1800億元的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中900多億元的資金用于交通設(shè)施的改善，北京將提前實(shí)現(xiàn)高速公路網(wǎng)的建設(shè)。北京高速公路網(wǎng)的形成，直接有利于加強(qiáng)北京郊區(qū)衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)跟市區(qū)之間的緊密聯(lián)系，北京今后城市的發(fā)展方向主要是東南部地區(qū)，特別是京津塘高速公路這個(gè)方向，這個(gè)地帶有五六個(gè)衛(wèi)星城要加速發(fā)展，包括通州、房山、順義。北京還要建成150公里的軌

46、道交通線，總的運(yùn)程可以達(dá)到200公里，有地鐵五號(hào)線，軌道交通八通線、地鐵四號(hào)線、機(jī)場(chǎng)線、奧運(yùn)中心線路。今后城市軌道交通要繼續(xù)向外省延伸，特別是延伸到這些衛(wèi)星城去，會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)的發(fā)展帶來(lái)很大的作用。5、3綠化地帶的住宅建設(shè)。為了迎接奧運(yùn)，北京的城市規(guī)劃肯定要有一個(gè)很大的改變，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的地帶，這次規(guī)劃確定了還有240平方公里的土地作為綠色空間。根據(jù)規(guī)則，安排了30平方公里的土地作為住宅建設(shè)用地，新規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)綠化地帶的住宅建設(shè)，緊挨著綠化帶兩側(cè)，環(huán)境很好。很多發(fā)展商都看好這個(gè)區(qū)域，紛紛搶占建設(shè)用地，特別是圍繞奧運(yùn)公園周?chē)@樣一些項(xiàng)目。因?yàn)閵W運(yùn)中心的建設(shè)，不光是建場(chǎng)館，他還要建文化設(shè)施，商業(yè)設(shè)施，

47、同時(shí)還有30平方公里的奧運(yùn)村，這個(gè)地方將是最現(xiàn)代化的地域，不僅靠近整片的綠化帶，而且享受了奧運(yùn)中心的各項(xiàng)設(shè)施。比如倚林佳園、新新家園這些項(xiàng)目，不僅抓住了很好的區(qū)域位置條件，而且項(xiàng)目本身的品位比較高，所以取得很好的效果。三、行業(yè)相關(guān)因素分析1、技術(shù)因素變革（交通、通訊）的影響1、1、交通技術(shù)的革新和交通工具的完善隨著交通技術(shù)的不斷革新和交通工具的不斷完善，交通越來(lái)越便利。一方面，我國(guó)許多大城市聯(lián)結(jié)郊外的等級(jí)公路和高速公路發(fā)展很快，另一方面，自行車(chē)、助動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)等交通工具在城市居民中日益普及，甚至象北京、上海、廣州等大城市小汽車(chē)已開(kāi)始進(jìn)入居民家庭，加上地鐵和公共汽車(chē)、電車(chē)和出租車(chē)，我國(guó)許多大城市

48、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)開(kāi)始形成。運(yùn)輸條件的改善，提高了中心區(qū)與郊區(qū)之間的可達(dá)性，使城市房地產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現(xiàn)成為可能。1、2、現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步也縮短了中心城區(qū)與郊區(qū)的空間距離，對(duì)城市房地產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現(xiàn)起了促進(jìn)作用。由于尋呼機(jī)、手機(jī)、電腦在人們生活中日益普及，許多過(guò)去只有在中心城區(qū)才能辦好的事，如念書(shū)住在郊區(qū)足不出戶就可辦成，在家里辦公也開(kāi)始成為可能。住宅不再僅僅是工作之余的生活場(chǎng)所，也成了工作場(chǎng)所。1、3、節(jié)能與供熱方式改革。從2000年10月1日起實(shí)施的民用建筑節(jié)能管理規(guī)定（建設(shè)部第76號(hào)令），對(duì)建筑節(jié)能提出了明確的要求，住宅節(jié)能，一方面要強(qiáng)制淘汰

49、不符合節(jié)能要求的技術(shù)和產(chǎn)品，另一方面，需要加大科技創(chuàng)新，依靠科技進(jìn)步，推進(jìn)節(jié)能技術(shù)的改革與發(fā)展。目前住宅節(jié)能主要工作是積極推進(jìn)“三改”工作，即墻體、門(mén)窗、供暖方式改革。1、4、節(jié)水、節(jié)地要求。住宅建設(shè)中，一是推行節(jié)水型衛(wèi)生器具；二是在新建居住區(qū)推廣生活污水回用技術(shù)；三是推廣雨水收集利用技術(shù)，把生活污水、雨水進(jìn)行處理利用，不僅能節(jié)水，而且減少了排污量，取得雙贏的效益。節(jié)約土地資源，不僅是節(jié)約住宅成本的要求，也是住宅建設(shè)中堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求。1、5、住宅一次裝修到位 北京市已逐步采取措施取消新建住宅毛坯房的做法，即將出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定，規(guī)定了開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)商品

50、住宅應(yīng)做到一體化設(shè)計(jì)、施工、安裝要到位，不允許甩項(xiàng)驗(yàn)收等。全國(guó)范圍內(nèi)，這也是一個(gè)很重要的趨勢(shì)。2、自然環(huán)境因素的影響大城市郊區(qū)一般是新建成區(qū)，人口密度較低，有更好的條件改善居住環(huán)境，有些大城市郊區(qū)近年來(lái)還出現(xiàn)了以人工湖、集中綠化為主要特征的實(shí)例，這在中心城區(qū)是難以實(shí)現(xiàn)的。另外，郊區(qū)自然風(fēng)光獨(dú)特，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅，空曠明凈，因此;（一）、市郊逐漸成為人們理想的居住環(huán)境。如南京市東郊中山陵風(fēng)景區(qū)和棲霞風(fēng)景區(qū)附近的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐年升溫即可為證。2001年，南京市房地產(chǎn)管理局對(duì)商品房市場(chǎng)的抽樣調(diào)查表明，57.7的被調(diào)查者認(rèn)為理想的居住地在城郊區(qū)結(jié)合部，37.7的被調(diào)查者認(rèn)為在市中心，4.6認(rèn)為在遠(yuǎn)郊。

51、（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢(shì)。由于城市中自然環(huán)境中美景的稀缺性，能夠取得自然美景的機(jī)會(huì)越來(lái)越小，因此，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢(shì)，在一定程度上，誰(shuí)的景做的好，誰(shuí)在房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中蹴有可能取得先機(jī)。（三）、濱海地區(qū)，風(fēng)景地區(qū)的房地產(chǎn)，有很大的發(fā)展?jié)摿?，也?huì)相應(yīng)的帶動(dòng)此地區(qū)二手房市場(chǎng)的發(fā)展。由于人們生活質(zhì)量的不斷提高，這些地區(qū)成為人們度假休閑的勝地，必然直接帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3、消費(fèi)者文化品位與生活方式的提升對(duì)房地產(chǎn)的影響。房地產(chǎn)商針對(duì)這種情況，應(yīng)該發(fā)展新的概念地產(chǎn)。這里所強(qiáng)調(diào)的概念地產(chǎn)，不是那種充斥于市場(chǎng)的淺層次的概念炒作與包裝，而是以一種趨于成熟和理性的主題概念

52、，統(tǒng)率產(chǎn)品的研發(fā)、開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、管理與服務(wù)，從追求住宅物理性（功能性）價(jià)值到追求文化性價(jià)值，不斷延伸產(chǎn)品的內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)從賣(mài)房子到賣(mài)家居、賣(mài)環(huán)境、賣(mài)文化與生活方式的提升。主題概念作為產(chǎn)品與品牌的核心內(nèi)涵，是產(chǎn)品的靈魂，是品牌的個(gè)性。要超越傳統(tǒng)產(chǎn)品主義，做好概念地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)是必由之路。只有通過(guò)跨行業(yè)的復(fù)合與嫁接，才能營(yíng)造實(shí)實(shí)在在的主題概念，才能打造出全新的生活方式。所謂復(fù)合地產(chǎn)，就是以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)之外整合資源，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來(lái)，營(yíng)造新的文化與生活方式，形成各種“產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)”。我們認(rèn)為，人類活動(dòng)的一切建筑環(huán)境都可納入房地產(chǎn)的范疇，

53、因此叫它泛地產(chǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)正在進(jìn)入泛地產(chǎn)時(shí)代，而復(fù)合地產(chǎn)則是泛地產(chǎn)時(shí)代最具代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式。廣州奧林匹克花園就是把體育、健康的理念與房地產(chǎn)嫁接，獲得成功的。實(shí)踐證明，復(fù)合地產(chǎn)除了住宅和體育產(chǎn)業(yè)嫁接以外，在教育、旅游、度假、休閑、養(yǎng)生等與人類生活息息相關(guān)的元素上同地產(chǎn)嫁接整合，滿足消費(fèi)者更為多樣的需要和更高的文化品位。 4、消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)有效需求不斷增長(zhǎng)房地產(chǎn)有效需求的增長(zhǎng)主要體現(xiàn)在住宅需求的增長(zhǎng)，其主要因素有：首先，房改政策逐步出臺(tái)落實(shí)、居民可支配收入的增加使城鎮(zhèn)居民住房購(gòu)買(mǎi)力和購(gòu)買(mǎi)欲望將大大增強(qiáng)，將極大提升房地產(chǎn)的有效需求。其次，在醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障制度改革的推動(dòng)下，我國(guó)的社會(huì)保障體

54、系逐步建立和完善，也將使人們對(duì)收入增長(zhǎng)期望降低同支出預(yù)期上升的矛盾得到緩解，后顧之憂少了，敢于用手中的錢(qián)，以至未來(lái)的收入去購(gòu)房。第三，住房抵押貸款和資產(chǎn)證券化等房地產(chǎn)金融的發(fā)展也將刺激居民的購(gòu)買(mǎi)行為。第四，人們對(duì)住宅投資性消費(fèi)動(dòng)機(jī)的增強(qiáng)，也將為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展帶來(lái)巨大商機(jī)，尤其隨著我國(guó)城鎮(zhèn)戶口制度的改革和人才的合理流動(dòng)，將能動(dòng)地創(chuàng)造出新的住房需求，白領(lǐng)人士公寓、老齡公寓、學(xué)生公寓的需求也將逐步加大。第三部分 對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的總體判斷一、發(fā)展態(tài)勢(shì)總體判斷(一)、總體展望-三個(gè)判斷1、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級(jí)階段，發(fā)展空間很大我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級(jí)階段，發(fā)展的空間很大。我國(guó)房地產(chǎn)

55、業(yè)無(wú)論是企業(yè)規(guī)模、行業(yè)水平還是經(jīng)濟(jì)地位都處于初級(jí)階段，與發(fā)達(dá)國(guó)家差距很大。2000年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積為10.25平方米，遠(yuǎn)小于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的20-30平方米?，F(xiàn)有住房面積不足和增長(zhǎng)前景以及人口的不斷增長(zhǎng)，決定了我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。2、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)仍將處于高速發(fā)展階段國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國(guó)房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。2000年我國(guó)人均GDP已達(dá)到860美元，已由溫飽邁入小康社會(huì)，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段。從消費(fèi)熱點(diǎn)分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤

56、其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國(guó)房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)將成為長(zhǎng)期的消費(fèi)熱點(diǎn)。3、未來(lái)三年房地產(chǎn)業(yè)將在高位上進(jìn)行調(diào)整，商品房銷(xiāo)售面積增幅將有所降低，估計(jì)，未來(lái)三年增幅在15%左右我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)潛在市場(chǎng)空間的相對(duì)無(wú)限大與有效需求的增長(zhǎng)決定了在未來(lái)幾年內(nèi)行業(yè)將保持一種高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。具體到未來(lái)三年年情況，從今年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中定金與預(yù)付款仍高達(dá)2000億元以上等因素來(lái)看，雖然受世界經(jīng)濟(jì)衰退及我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩因素的影響，商品房銷(xiāo)售面積增速仍應(yīng)維持在15%以上，銷(xiāo)售額維持在20%左右，仍屬高位調(diào)整的（所謂高位調(diào)整就是指，房地產(chǎn)業(yè)仍將保持較高的發(fā)展速度，但是，增幅

57、將有所降低）階段。房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)行大規(guī)模的兼并充足，一大部分劣質(zhì)企業(yè)將被淘汰，哪個(gè)企業(yè)真正的面對(duì)市場(chǎng)，能夠滿足市場(chǎng)的有效需求，哪個(gè)企業(yè)就能夠得到更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。(二)、未來(lái)三年房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行環(huán)境1、市供需兩旺，但供大于求，空置房將增加總體上明年市場(chǎng)需求仍將呈現(xiàn)較高速度的增長(zhǎng)，但由于今年地產(chǎn)投資及施工面積增長(zhǎng)過(guò)快，明年商品房竣工面積及總供應(yīng)量將大于需求，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，一部份質(zhì)地較差的開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)將形成積壓，總體空置房面積將進(jìn)一步增加。2、市場(chǎng)體系逐步完善：住房二三級(jí)市場(chǎng)將全面啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系進(jìn)一步完善。上海市的存量房交易成功經(jīng)驗(yàn)將被其它各大城市引用，住房二三級(jí)市場(chǎng)將在全國(guó)范圍內(nèi)逐步培育，上海存量

58、房交易面積將超過(guò)增量房交易，此外各地的租賃市場(chǎng)也將得到快速的發(fā)展。市場(chǎng)體系的完整將進(jìn)一步增加增量房消費(fèi)的有效需求。3、住房金融快速發(fā)展住房金融的進(jìn)一步發(fā)展將主要體現(xiàn)在住房抵押貸款仍將迅速增長(zhǎng)，而住房抵押貸款證券化將逐步提上日程，類似于房地產(chǎn)信托投資基金的股權(quán)酒店等變相房地產(chǎn)基金出現(xiàn)將促進(jìn)房地產(chǎn)信托投資基金的形成。4、住宅投資性消費(fèi)將進(jìn)一步增長(zhǎng)住宅投資性消費(fèi)最初始是公房購(gòu)買(mǎi)者二次購(gòu)房后將舊房租金用于還貸新房抵押貸款，預(yù)計(jì)明年多次置業(yè)與異地置業(yè)將更多地出現(xiàn)。5、行業(yè)集中度將提高從前面分析可以看，由于加入WTO后境外資本的介入及土地市場(chǎng)的規(guī)范、開(kāi)發(fā)貸款及預(yù)售條件的提高，明年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將發(fā)生巨

59、大的變革，在這場(chǎng)變革中，開(kāi)發(fā)商的資金優(yōu)勢(shì)、品牌優(yōu)勢(shì)，其在政府、銀行及社會(huì)間建立良好的信譽(yù)，以及開(kāi)發(fā)商的管理資源能否跟上企業(yè)迅速擴(kuò)長(zhǎng)的步伐等因素將成為主要因素，因此不可避免的是大批小公司消亡、整個(gè)行業(yè)集中度將大幅提高，而一批有實(shí)力的、跨地域經(jīng)營(yíng)的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)將迅速崛起。6、區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生目前我國(guó)雖然并不存在全國(guó)范圍的房地產(chǎn)泡沫，但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，產(chǎn)生區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。這主要體現(xiàn)在: 迄今為止，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)暴利行業(yè)，導(dǎo)致許多廠商紛紛進(jìn)入該行業(yè)，整個(gè)行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管與宏觀調(diào)控，導(dǎo)致該行業(yè)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，加上地方政府不斷變動(dòng)的城市規(guī)劃和一些地方性優(yōu)惠政策，又導(dǎo)致房地產(chǎn)

60、開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量成倍上升，地產(chǎn)價(jià)格也呈節(jié)節(jié)攀升的上漲勢(shì)頭，其中房地產(chǎn)商品正逐步向高檔住宅和寫(xiě)字樓方向發(fā)展。另外，一個(gè)更為重要的因素是，居民的可支配收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度，他們的房地產(chǎn)需求正在逐漸下降因此，在一定程度上，一些地方的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模與速度，已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖肫骄郊捌骄鲩L(zhǎng)速度，區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)勢(shì)必增加房地產(chǎn)企業(yè)在此地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)。二、市場(chǎng)需求分析專題（一）、市場(chǎng)消費(fèi)需求觀念的變化在新的市場(chǎng)條件下，消費(fèi)需求正在發(fā)生變化。消費(fèi)觀念的變化，反映在房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上，將直接的影響整個(gè)的市場(chǎng)需求導(dǎo)向。因此，研究需求的變化，是研究市場(chǎng)需求分析的前提。觀念變化主要表