東莞中央生活區(qū)研究總結(jié)

1、東莞中央生活區(qū)研究報(bào)告.doc東莞中央生生活區(qū)研研究報(bào)告告（上）東莞，一個(gè)個(gè)比肩世世界的現(xiàn)現(xiàn)代制造造業(yè)名城城，擁有有諸多為為之驕傲傲的城市市美譽(yù)。 最佳佳中國魅魅力城市市 中國國最具經(jīng)經(jīng)濟(jì)活力力城市 中國國25大大典范品品牌城市市 中國國衛(wèi)生城城市 國際際花園城城市 世界界玩具之之都 世界界鞋業(yè)之之都 世界界IT之之都 在邁邁向國際際化大都都市的進(jìn)進(jìn)程中，東東莞城市市化建設(shè)設(shè)的重要要性日益益凸顯。東東莞城市市化進(jìn)程程的發(fā)展展呼喚東東莞城市市核心的的出現(xiàn)，中中央生活活區(qū)是東東莞城市市國際化化建設(shè)的的重點(diǎn)，隨隨著東莞莞南城區(qū)區(qū)政府對(duì)對(duì)中央生生活區(qū)內(nèi)內(nèi)23000多畝畝土地的的征回，中中央生活活區(qū)的開

2、開發(fā)建設(shè)設(shè)開始浮浮出水面面，成為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界、東東莞市民民乃至東東莞整個(gè)個(gè)城市關(guān)關(guān)注的焦焦點(diǎn)。 為此此，我們們對(duì)東莞莞城市規(guī)規(guī)劃、東東莞房地地產(chǎn)發(fā)展展及中央央生活區(qū)區(qū)的未來來建設(shè)及及發(fā)展變變化進(jìn)行行了相關(guān)關(guān)研究，借借以希望望能為東東莞房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)及各位位大家提提供一定定的參考考和借鑒鑒。 緣緣起 據(jù)有有關(guān)資料料的統(tǒng)計(jì)計(jì)表明，全全國有11/5的的服裝是是東莞制制造，而而全世界界有每十十雙運(yùn)動(dòng)動(dòng)鞋就有有一雙產(chǎn)產(chǎn)自東莞莞，超過過20的玩具具在東莞莞生產(chǎn)，每每5部電電腦就有有1部來來自東莞莞！東莞莞和世界界上400多個(gè)國國家和地地區(qū)建立立了經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)合合作關(guān)系系，擁有有外資企企業(yè)近11.5萬萬家，

3、其其中在東東莞落戶戶的世界界5000強(qiáng)企業(yè)業(yè)有433家，國國內(nèi)外上上市公司司有8000多家家。此外外，東莞莞還遍布布了2萬萬家私營營企業(yè)和和22萬萬個(gè)個(gè)體體經(jīng)營戶戶 200多年來來，東莞莞國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)以年年均200%以上上的速度度持續(xù)增增長(zhǎng)，增增幅連續(xù)續(xù)多年居居廣東省省第一位位，綜合合經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力居全全國大中中城市前前30強(qiáng)強(qiáng)行列。“東莞制造”世界聞名，東莞已成為世界知名的國際加工制造業(yè)基地，我國重要的外貿(mào)出口基地和創(chuàng)匯基地。 勿容容置疑，在在經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展上，東東莞有著著為之矚矚目的輝輝煌成就就。比較較而言，東東莞在城城市發(fā)展展的進(jìn)程程中，城城市建設(shè)設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落落后于經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展。作作為世界界級(jí)的國國

4、際城市市，東莞莞缺乏國國際化大大都市的的城市面面貌。東東莞城市市未來的的發(fā)展不不僅僅是是經(jīng)濟(jì)上上同國際際接軌，更更重要的的是城市市的建設(shè)設(shè)同國際際的接軌軌，真正正建設(shè)成成為南中中國的國國際化大大都市！ 日前前，東莞莞市對(duì)東東莞市城城市總體體規(guī)劃（22000020115）城城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行行了深化化，獨(dú)立立編制了了東莞莞市域城城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃（22005520220）。并并于20006年年8月啟啟動(dòng)了中中央生活活區(qū)23324畝畝土地征征回工作作，9月月東莞市市在廣東東省建設(shè)設(shè)廳的組組織下召召開了東東莞市域域城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃劃（2000520220）評(píng)評(píng)審會(huì)，由由此可見見，東莞莞的城市市建設(shè)即

5、即將進(jìn)入入一個(gè)全全新的時(shí)時(shí)代，東東莞與國國際化大大都市的的接軌工工作正式式啟動(dòng)并并全面鋪鋪開！ 城城市的崛崛起，呼呼喚中央央生活區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè) 一一、東莞莞城市規(guī)規(guī)劃及進(jìn)進(jìn)程 1、遠(yuǎn)遠(yuǎn)景目標(biāo)標(biāo)，20020年年東莞城城市化程程度達(dá)到到85 東東莞市域域城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃劃（2000520220）（以以下簡(jiǎn)稱稱規(guī)劃劃）確確定，東東莞20010年年人口規(guī)規(guī)模為8800萬萬人，城城市化水水平達(dá)到到80%；20020年年人口規(guī)規(guī)模為110000萬人，城城市化水水平達(dá)到到85%左右；20330年人人口規(guī)模模在10000萬萬12200萬萬人之間間浮動(dòng)。同同時(shí)，確確定20010年年城市建建設(shè)用地地規(guī)?？偪偭考s為為9

6、500平方公公里；220200年的城城市建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)?？偭苛考s為110000平方公公里；220200年后，用用地以結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整為主；到20030年年，城市市建設(shè)用用地規(guī)模?？刂圃谠?0550平方方公里以以內(nèi)。 規(guī)規(guī)劃明明確提出出，東莞莞市未來來發(fā)展定定位為現(xiàn)現(xiàn)代制造造業(yè)名城城、珠三三角核心心地區(qū)的的重要城城市、可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的和和諧城市市。今后后將大力力發(fā)展以以電子信信息、輕輕工紡織織業(yè)和臨臨港產(chǎn)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)的制造造業(yè)，重重點(diǎn)培育育專業(yè)性性技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新與信信息服務(wù)務(wù)、職業(yè)業(yè)教育培培訓(xùn)中心心、商貿(mào)貿(mào)流通、專專業(yè)會(huì)展展、休閑閑旅游等等服務(wù)職職能。 22、空間間發(fā)展形形成四大大復(fù)合中中心 按照照規(guī)劃

7、劃要求求，東莞莞將形成成“復(fù)合中中心、五五大片區(qū)區(qū)、生態(tài)態(tài)型”的空間間發(fā)展結(jié)結(jié)構(gòu)。按按照城市市功能確確立具有有區(qū)域性性的四大大專業(yè)中中心，以以“城區(qū)、松松山湖、虎虎門一厚厚街、常常平一樟樟木頭”形成復(fù)復(fù)合型的的中心，共共同承擔(dān)擔(dān)區(qū)域與與市域的的服務(wù)職職能。此此外，按按照區(qū)位位、發(fā)展展條件、自自然條件件和歷史史傳統(tǒng)，將將市域劃劃為“西北部部片區(qū)、中中部片區(qū)區(qū)、西南南部片區(qū)區(qū)、東北北部片區(qū)區(qū)、東南南部片區(qū)區(qū)”，五大大片區(qū)，片片區(qū)內(nèi)部部突出功功能整合合，片區(qū)區(qū)之間由由生態(tài)綠綠地相分分隔，片片區(qū)中心心之間由由軌道交交通相連連。（圖圖一為東東莞市主主城區(qū)近近期建設(shè)設(shè)規(guī)劃） 33、東莞莞市內(nèi)交交通路網(wǎng)網(wǎng)初

8、具形形態(tài) 東莞莞市目前前已經(jīng)形形成了環(huán)環(huán)形放射射式的路路網(wǎng)格局局，基本本骨架是是以舊城城區(qū)為中中心，沿沿莞太大大道、莞莞龍路、莞莞樟路、莞莞深高速速路等主主要對(duì)外外道路呈呈放射形形發(fā)展。根根據(jù)市區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃，東東莞市確確定了十十項(xiàng)道路路改造工工程項(xiàng)目目，貫通通東江大大道、鴻鴻福路改改造東城城中路，與與在建的的東莞大大道共同同形成新新的城市市中外環(huán)環(huán)線；拓拓寬、改改善運(yùn)河河路、二二環(huán)路，形形成城市市中心內(nèi)內(nèi)線；整整治莞龍龍路、莞莞樟路、旗旗峰路和和四環(huán)路路，以改改善市四四大出入入口的城城市景觀觀。目前前二環(huán)路路、四環(huán)環(huán)路、旗旗峰路、莞莞太路、莞莞樟路、紅紅川路、東東城中路路的設(shè)計(jì)計(jì)方案已已經(jīng)敲

9、定定，正在在加緊施施工設(shè)計(jì)計(jì)，預(yù)計(jì)計(jì)莞樟路路、二環(huán)環(huán)路的施施工設(shè)計(jì)計(jì)圖將于于九月完完成。東東江大道道、鴻福福路、運(yùn)運(yùn)河路設(shè)設(shè)計(jì)方案案將于九九月中旬旬完成，并并盡快進(jìn)進(jìn)入施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段。 44、城建建重點(diǎn)：轉(zhuǎn)向市市域 20006年年9月規(guī)規(guī)劃評(píng)評(píng)審會(huì)上上，梁國國英副市市長(zhǎng)簡(jiǎn)要要介紹了了近年來來東莞市市城市建建設(shè)的基基本情況況，并指指出編制制市域城城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃對(duì)對(duì)健全區(qū)區(qū)域協(xié)調(diào)調(diào)機(jī)制、統(tǒng)統(tǒng)籌安排排城市空空間布局局和發(fā)展展時(shí)序具具有重要要意義。他他表示，今今后東莞莞市將從從由財(cái)政政直接投投入向公公共政策策引導(dǎo)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變、城城建重點(diǎn)點(diǎn)地區(qū)由由市區(qū)向向市域統(tǒng)統(tǒng)籌轉(zhuǎn)變變、城建建內(nèi)容由由搭建框框架向功功能

10、整合合轉(zhuǎn)變、新新區(qū)建設(shè)設(shè)向舊區(qū)區(qū)改造轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變等四四個(gè)方面面積極轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變城市市規(guī)劃建建設(shè)思路路。 55、中心心區(qū)漸成成“聚寶盆盆” 20004年年6月，東東莞市行行政辦事事中心落落成；220055年9月月28日日，圖書書館開館館、青少少年活動(dòng)動(dòng)中心落落成啟用用；20005年年12月月28日日，玉蘭蘭大劇院院竣工，科科學(xué)技術(shù)術(shù)博物館館對(duì)外開開放。 不僅僅僅是中中心廣場(chǎng)場(chǎng)，從220011年開始始，五年年來，東東莞市按按照“一網(wǎng)兩兩區(qū)三張張牌”戰(zhàn)略思思路，主主要在市市區(qū)推進(jìn)進(jìn)市屬重重點(diǎn)工程程建設(shè)，五五年累計(jì)計(jì)完成工工程投資資約1220多億億元，建建設(shè)了中中心廣場(chǎng)場(chǎng)、玉蘭蘭大劇院院、濱江江體育公公園、環(huán)環(huán)城

11、路等等數(shù)十個(gè)個(gè)重點(diǎn)工工程，為為提升東東莞形象象、促進(jìn)進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁繁榮、提提高市民民生活質(zhì)質(zhì)量作出出了積極極貢獻(xiàn)，也也保證了了“一年一一大步，五五年見新新城”目標(biāo)的的實(shí)現(xiàn)。 這些些重點(diǎn)工工程的建建設(shè)，也也帶動(dòng)了了各類社社會(huì)資源源往中心心區(qū)和主主城區(qū)集集中，使使新城市市中心發(fā)發(fā)揮越來來越強(qiáng)有有力的聚聚集和輻輻射作用用，更發(fā)發(fā)揮強(qiáng)有有力的聚聚才作用用，吸引引中產(chǎn)和和白領(lǐng)這這支城市市重要的的建設(shè)隊(duì)隊(duì)伍來東東莞置業(yè)業(yè)扎根。總總之，中中心區(qū)成成為帶動(dòng)動(dòng)?xùn)|莞城城市發(fā)展展的“聚寶盆盆”。 6、綜綜述：東東莞向國國際化大大都市邁邁進(jìn)中，規(guī)規(guī)劃先行行，政府府引導(dǎo)，初初步架構(gòu)構(gòu)及路網(wǎng)網(wǎng)格局已已顯成效效，核心心區(qū)域中央央

12、生活區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)將會(huì)全全面展開開。 二二、東莞莞市房地地產(chǎn)發(fā)展展概述 20003年年是東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)高高速發(fā)展展的元年年，商品品房銷售售面積比比20002年有有了跳躍躍式的增增長(zhǎng)，增增幅為1153%左右。220044年在220033年的市市場(chǎng)瀉洪洪之后出出現(xiàn)了112%降降幅，但但相對(duì)于于20002年仍仍有1223%左左右的增增長(zhǎng)，220055年與220044年基本本持平。而而20006年僅僅上半年年的商品品房銷售售面積就就達(dá)到了了20005年全全年的558%。從從20003以來來，東莞莞市商品品房銷售售基本維維持在一一個(gè)較高高的平臺(tái)臺(tái)。 11、近年年東莞市市房地產(chǎn)產(chǎn)投資情情況 （數(shù)數(shù)據(jù)來源

13、源：東莞莞房管局局） 結(jié)論：從圖圖表分析析來看，東東莞市房房地產(chǎn)投投資從220022年開始始飛速增增長(zhǎng)，投投資幅度度增長(zhǎng)明明顯，時(shí)時(shí)間上與與東莞市市城市發(fā)發(fā)展進(jìn)程程保持一一致。 22、近年年東莞整整體施工工面積及及竣工面面積比較較（19998-20005年） 結(jié)結(jié)論：施施工面積積增速明明顯，竣竣工面積積與施工工面積之之比逐年年下降，施施工面積積大幅上上升，竣竣工面積積大幅下下降。 33、東莞莞市歷年年商品房房銷售面面積分析析 結(jié)結(jié)論：市市場(chǎng)需求求量呈小小幅下降降，需求求特征未未發(fā)生明明顯變化化，顯示示出整體體需求旺旺盛。 44、近年年東莞全全市房地地產(chǎn)價(jià)格格的走勢(shì)勢(shì) 結(jié)論論：銷售售金額及及均價(jià)

14、整整體呈上上升趨勢(shì)勢(shì)；價(jià)格格仍是珠珠三角城城市的洼洼地；雖雖然相對(duì)對(duì)價(jià)格上上漲不明明顯，但但上漲幅幅度仍然然達(dá)7%以上；最新資資料表明明，截止止到20006年年8月，東東莞市商商品房住住宅的均均價(jià)已突突破36600元元/平方方米。 55、綜述述：東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)隨隨著東莞莞市城市市化進(jìn)程程的步伐伐快速發(fā)發(fā)展；東東莞房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求旺旺盛，整整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)健康有有序的發(fā)發(fā)展； 相比比較珠三三角其他他經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)城市市，東莞莞的房地地產(chǎn)發(fā)展展從量和和價(jià)上都都處于較較低水平平。東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)未未來發(fā)展展將隨著著城市化化進(jìn)程的的推動(dòng)出出現(xiàn)一個(gè)個(gè)高速發(fā)發(fā)展的局局面。整整體發(fā)展展將接近近或達(dá)到到珠三角角

15、其他同同等經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)城城市水平平。 三三、東莞莞城市建建設(shè)大事事記（22001120006） 20001年年，東莞莞市委、市市政府提提出“一年一一大步，五五年見新新城”的目標(biāo)標(biāo)； 20001年年9月，東東莞大道道建成通通車,有有效地提提高了城城市形象象，促進(jìn)進(jìn)了城市市新區(qū)的的發(fā)展; 20003年年9月，鴻鴻福西路路、東江江大道建建成通車車，東莞莞主城區(qū)區(qū)東西框框架拉開開； 20004年年1月，東東莞提出出加快城城中村改改造步伐伐，建設(shè)設(shè)中央生生活區(qū)等等十大成成熟社區(qū)區(qū)，完善善社區(qū)公公共設(shè)施施； 20004年年1月，東東莞中心心廣場(chǎng)建建成開放放； 20004年年6月，東東莞市行行政辦事事中心落落

16、成； 20004年年，華凱凱大廈、鴻鴻福廣場(chǎng)場(chǎng)、金盈盈大廈、聯(lián)聯(lián)通大廈廈、第一一國際等等高尚寫寫字樓(住宅樓樓)拔地地而起； 20004年年，以體體育路、四四環(huán)路、東東莞大道道為界，以以行政文文化中心心區(qū)(龍龍頭)為為中心，東東南西北北全面開開花，東東向新世世紀(jì)豪園園、景湖湖春天等等樓盤相相繼開發(fā)發(fā)，西向向“江南世世家”、濱江江體育公公園初步步建成，南南向海關(guān)關(guān)大廈、石石竹新花花園等先先后拔地地而起，北北向則通通過拆遷遷重建，降降低民居居對(duì)周邊邊景觀的的破壞性性； 20005年年9月，圖圖書館開開館、青青少年活活動(dòng)中心心落成啟啟用； 20005年年12月月，玉蘭蘭大劇院院竣工，科科學(xué)技術(shù)術(shù)博物

17、館館對(duì)外開開放； 20006年年，東莞莞市政府府確定將將用5年年左右的的時(shí)間建建設(shè)中央央生活區(qū)區(qū)，這一一建設(shè)規(guī)規(guī)劃將寫寫入20006年年東莞的的政府工工作報(bào)告告，截止止20006年33月份，位位于南城城區(qū)辦事事處內(nèi)的的“中央生生活區(qū)建建設(shè)協(xié)調(diào)調(diào)小組”辦公室室已經(jīng)收收拾妥當(dāng)當(dāng)，抽調(diào)調(diào)自城建建規(guī)劃局局、國土土資源局局、土地地儲(chǔ)備中中心等部部門的工工作人員員將于近近日內(nèi)正正式到崗崗； 20006年年8月份份，南城城區(qū)打算算征回中中央生活活區(qū)內(nèi)223000多畝土土地，并并或?qū)?duì)對(duì)其中約約20995畝土土地進(jìn)行行整體拍拍賣。 20006年年9月份份，東東莞市域域城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃劃（2000520220）評(píng)

18、評(píng)審會(huì)在在省建設(shè)設(shè)廳的組組織下召召開，開開始了東東莞市城城市建設(shè)設(shè)新的篇篇章。 四四、東莞莞中央生生活區(qū)（CCLD）概概況 11、東莞莞市中央央生活區(qū)區(qū)規(guī)劃總總面積22.1平平方公里里，平均均容積率率達(dá)到11.2，總總建筑面面積2664.664萬平平方米 中央央生活區(qū)區(qū)詳細(xì)規(guī)規(guī)劃由深深圳市城城市規(guī)劃劃設(shè)計(jì)研研究院負(fù)負(fù)責(zé)編制制，自220011年111月開始始，20002年年9月完完成并上上報(bào)市政政府審批批，100月獲市市人民政政府審批批通過。 中央央生活區(qū)區(qū)位于東東莞市南南城區(qū)內(nèi)內(nèi)，東臨臨東莞大大道，西西臨宏圖圖路（原原南城科科技路），北北臨三元元路（原原四環(huán)路路），南南臨環(huán)城城路（原原五環(huán)路路

19、），總總面積22.1平平方公里里。在納納入規(guī)劃劃的2114.228公頃頃范圍內(nèi)內(nèi)，平均均容積率率達(dá)到11.2，總總建筑面面積2664.664萬平平方米。其其中，外外圍城市市道路及及區(qū)域內(nèi)內(nèi)非居住住區(qū)用地地面積約約56公公頃，居居住區(qū)用用地約1158.28公公頃，純純住宅用用地大約約為777.133公頃，平平均容積積率為22.4，總總建筑面面積約1185.50萬萬平方米米，1.55萬萬戶(1120平平方米戶)，44.655萬人(3人戶)。中中央生活活區(qū)將在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)規(guī)劃建建設(shè)教育育、體育育文化、商商業(yè)、環(huán)環(huán)衛(wèi)等配配套設(shè)施施，同時(shí)時(shí)建有55大不同同主題公公園。在在景觀建建設(shè)方面面，將以以中央休休閑

20、綠化化帶為主主體，建建筑高度度將從中中間向兩兩側(cè)逐步步升高。 根據(jù)據(jù)規(guī)劃，中中央生活活區(qū)是東東莞城市市新區(qū)的的重要組組成部分分，將規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)成一個(gè)個(gè)為行政政、文化化、金融融商務(wù)區(qū)區(qū)服務(wù)的的、具有有完備的的公共配配套設(shè)施施和充足足的綠地地休閑空空間、社社區(qū)活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所及及開放度度較高的的新型社社區(qū)。 2、中央生生活區(qū)道道路交通通體系規(guī)規(guī)劃高起起點(diǎn)，公公共交通通便利快快捷，能能夠快速速通達(dá)市市區(qū)及市市外，凸凸顯東莞莞城市作作為珠三三角商務(wù)務(wù)中心的的地位； 與四四環(huán)路和和五環(huán)路路接駁，承承接市內(nèi)內(nèi)市外的的便利：中央生生活區(qū)正正位于四四環(huán)路與與五環(huán)路路之間，從從而和市市域內(nèi)的的各條主主干道形形成銜接接

21、，方便便到達(dá)市市域和市市外的任任何地方方； 未來來輕軌線線的開通通將會(huì)使使中央生生活區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)珠三三角一小小時(shí)生活活圈的便便利：未未來輕軌軌線的開開通和第第一國際際站的建建成，將將使中央央生活區(qū)區(qū)的對(duì)外外交通更更為便利利，加強(qiáng)強(qiáng)東莞同同深圳、廣廣州、惠惠州的聯(lián)聯(lián)系，為為廣深人人士來莞莞投資或或自住提提供了更更為優(yōu)越越的交通通條件。 城建建1號(hào)5號(hào)號(hào)路實(shí)現(xiàn)現(xiàn)中心區(qū)區(qū)內(nèi)的通通暢迅捷捷：中央央生活區(qū)區(qū)內(nèi)城建建1號(hào)4號(hào)號(hào)路東西西橫穿，實(shí)實(shí)現(xiàn)和東東莞大道道和科技技大道的的銜接，通通過城建建5號(hào)路路的南北北貫通，使使1號(hào)4號(hào)號(hào)路又實(shí)實(shí)現(xiàn)有效效銜接，通通過城建建1號(hào)5號(hào)號(hào)路有效效的縱橫橫交叉，從從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)中心

22、區(qū)區(qū)內(nèi)的道道路通暢暢便利。（截截止20006年年8月，規(guī)規(guī)劃1路路和規(guī)劃劃2路正正在進(jìn)行行施工，預(yù)預(yù)計(jì)年底底完工，33路、44路和55路施工工尚未開開始） 增設(shè)設(shè)多條公公交線路路實(shí)現(xiàn)中中心區(qū)公公共交通通的便利利快捷：中央生生活區(qū)及及附近地地區(qū)將設(shè)設(shè)置3個(gè)個(gè)公交始始末站，110個(gè)公公共停車車場(chǎng)，22個(gè)公共共加油站站，一個(gè)個(gè)位于四四環(huán)路，一一個(gè)位于于雅園路路與五環(huán)環(huán)路接口口處，從從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共交交通的便便利快捷捷； 33、中央央生活區(qū)區(qū)公建配配套設(shè)施施齊備，全全力打造造東莞城城市名片片核心區(qū)區(qū) 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)從小學(xué)學(xué)到高中中的教學(xué)學(xué)配套，優(yōu)優(yōu)化區(qū)域域內(nèi)的教教育環(huán)境境：中央央生活區(qū)區(qū)內(nèi)未來來將開辦辦

23、高、初初中分離離的中學(xué)學(xué)1所，完完全小學(xué)學(xué)2所，新新石竹花花園附設(shè)設(shè)不完全全小學(xué)11所，各各居住街街坊根據(jù)據(jù)規(guī)模設(shè)設(shè)置幼兒兒園。 完善善的體育育文化設(shè)設(shè)施，營營造區(qū)域域內(nèi)良好好的生活活環(huán)境和和和諧的的氛圍：中央生生活區(qū)內(nèi)內(nèi)將來除除利用中中、小學(xué)學(xué)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地外，還還規(guī)劃了了專門的的體育公公園，包包括公共共游泳池池、室內(nèi)內(nèi)健身室室、羽毛毛球館、網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)、籃籃球場(chǎng)等等。同時(shí)時(shí)，利用用中央公公園良好好的濱水水環(huán)境，設(shè)設(shè)置文化化娛樂中中心、露露天劇場(chǎng)場(chǎng)、雕塑塑廣場(chǎng)等等文化娛娛樂設(shè)施施。 完善善的商業(yè)業(yè)配套，在在滿足社社區(qū)內(nèi)生生活需求求的同時(shí)時(shí)增強(qiáng)區(qū)區(qū)域的商商業(yè)氛圍圍：小區(qū)區(qū)規(guī)劃了了集中、多多功能的的購物

24、廣廣場(chǎng)、購購物公園園，在林林蔭大道道西側(cè)設(shè)設(shè)置西餐餐、酒吧吧街，購購物公園園內(nèi)部設(shè)設(shè)置美食食街，在在居住街街坊附近近設(shè)置菜菜場(chǎng)等便便利性商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施。 環(huán)環(huán)衛(wèi)設(shè)施施的完善善，保持持整個(gè)區(qū)區(qū)域環(huán)境境的清潔潔整齊：結(jié)合菜菜場(chǎng)等便便利性商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施設(shè)設(shè)置垃圾圾收集站站、公共共廁所等等。 44、中央央生活區(qū)區(qū)主體公公共空間間與景觀觀設(shè)計(jì)相相互交融融，引入入五大主主題公園園，營造造社區(qū)整整體舒適適宜居環(huán)環(huán)境和和和諧溫馨馨氛圍 公共共空間延延續(xù)北部部行政、文文化中心心區(qū)的中中軸綠地地，引入入五大主主題公園園：中央央生活區(qū)區(qū)延續(xù)北北部行政政、文化化中心區(qū)區(qū)的中軸軸綠地，南南部充分分考慮與與東南部部生

25、態(tài)型型用地的的銜接，形形成平行行于東莞莞大道的的中央綠綠化休閑閑帶，構(gòu)構(gòu)筑該地地區(qū)結(jié)構(gòu)構(gòu)性的主主體公共共空間，促促進(jìn)中央央生活區(qū)區(qū)與周圍圍地區(qū)的的空間、景景觀溝通通和聯(lián)系系，成為為城市級(jí)級(jí)別的南南北向空空間通廊廊。 將社社區(qū)化服服務(wù)的概概念引入入主體公公共空間間，使中中央綠化化休閑帶帶成為社社區(qū)的“大會(huì)所所”，安排排一系列列的居住住區(qū)服務(wù)務(wù)功能和和大尺度度的園林林綠地景景觀，沿沿線安排排林蔭公公園、體體育公園園、文化化公園、雕雕塑公園園、生態(tài)態(tài)公園55個(gè)不同同主題的的公園，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)社區(qū)區(qū)服務(wù)的的公共性性，增加加社區(qū)居居民之間間的交流流空間；利用大大規(guī)模的的主體公公共空間間作為結(jié)結(jié)構(gòu)的骨骨架系統(tǒng)統(tǒng)

26、，將居居住組團(tuán)團(tuán)或街坊坊規(guī)?；?，并通通過設(shè)置置街坊內(nèi)內(nèi)的視覺覺通廊，與與主體公公共空間間相聯(lián)系系，使整整個(gè)地區(qū)區(qū)成為一一個(gè)完整整的城市市生活區(qū)區(qū)。 通過過建筑實(shí)實(shí)現(xiàn)圍合合中央休休閑景觀觀帶，展展示東莞莞城市形形象：中中央生活活區(qū)以結(jié)結(jié)構(gòu)性的的中央休休閑綠化化帶為主主體，以以規(guī)?；木幼∽〗址粸闉閷?shí)體兩兩側(cè)圍合合，建筑筑高度從從中間向向兩側(cè)逐逐步升高高，這是是宏觀的的景觀思思路。同同時(shí)，通通過中央央休閑綠綠化帶向向五環(huán)路路東莞大大道路口口的開敞敞，通過過該開口口北側(cè)建建筑景觀觀的塑造造，為人人們?cè)趶膹哪舷虮北边M(jìn)入東東莞新城城區(qū)的過過程中提提供一個(gè)個(gè)對(duì)景景景觀，展展示東莞莞城市形形象。 道路路

27、景觀豐豐富，富富有韻律律，使每每個(gè)建筑筑都有較較好的展展示空間間：中央央生活區(qū)區(qū)通過東東西向綠綠地公共共空間的的設(shè)置，中中央生活活區(qū)沿東東莞大道道的總體體輪廓被被分為三三段；在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合各街街坊布局局，通過過對(duì)建筑筑密度和和高度的的局部調(diào)調(diào)整，重重復(fù)表現(xiàn)現(xiàn)“高低開敞綠綠地低高”的起伏伏韻律。 四環(huán)環(huán)路作為為行政文文化中心心區(qū)與中中央生活活區(qū)之間間的一條條重要道道路，也也是東西西向景觀觀大道。在在設(shè)計(jì)中中，將東東莞日?qǐng)?bào)報(bào)報(bào)業(yè)大大廈、外外經(jīng)貿(mào)大大廈、工工商大廈廈、東莞莞海關(guān)等等高層建建筑盡量量沿街布布置，為為創(chuàng)造具具有一定定高度的的沿街公公建帶創(chuàng)創(chuàng)造條件件；結(jié)合合道路和和中央綠綠化休閑閑

28、帶的設(shè)設(shè)置，將將沿街建建筑分化化為三組組，使每每個(gè)建筑筑都有較較好的展展示空間間。對(duì)于于南城科科技路和和五環(huán)路路，主要要通過各各街坊沿沿街建筑筑高度和和密度的的變化，體體現(xiàn)一定定的高低低起伏和和節(jié)奏變變化。 55、中央央生活區(qū)區(qū)板塊土土地現(xiàn)狀狀分類及及規(guī)劃總總指標(biāo)2001年年，東莞莞市委、市市政府提提出“一年一一大步，五五年見新新城”的目標(biāo)標(biāo)； 220011年9月月，東莞莞大道建建成通車車,有效效地提高高了城市市形象，促促進(jìn)了城城市新區(qū)區(qū)的發(fā)展展; 220033年9月月，鴻福福西路、東東江大道道建成通通車，東東莞主城城區(qū)東西西框架拉拉開； 220044年1月月，東莞莞提出加加快城中中村改造造步

29、伐，建建設(shè)中央央生活區(qū)區(qū)等十大大成熟社社區(qū)，完完善社區(qū)區(qū)公共設(shè)設(shè)施； 220044年1月月，東莞莞中心廣廣場(chǎng)建成成開放； 220044年6月月，東莞莞市行政政辦事中中心落成成； 220044年，華華凱大廈廈、鴻福福廣場(chǎng)、金金盈大廈廈、聯(lián)通通大廈、第第一國際際等高尚尚寫字樓樓(住宅宅樓)拔拔地而起起； 20004年年，以體體育路、四四環(huán)路、東東莞大道道為界，以以行政文文化中心心區(qū)(龍龍頭)為為中心，東東南西北北全面開開花，東東向新世世紀(jì)豪園園、景湖湖春天等等樓盤相相繼開發(fā)發(fā)，西向向“江南世世家”、濱江江體育公公園初步步建成，南南向海關(guān)關(guān)大廈、石石竹新花花園等先先后拔地地而起，北北向則通通過拆遷遷

30、重建，降降低民居居對(duì)周邊邊景觀的的破壞性性； 220055年9月月，圖書書館開館館、青少少年活動(dòng)動(dòng)中心落落成啟用用； 220055年122月，玉玉蘭大劇劇院竣工工，科學(xué)學(xué)技術(shù)博博物館對(duì)對(duì)外開放放； 20006年年，東莞莞市政府府確定將將用5年年左右的的時(shí)間建建設(shè)中央央生活區(qū)區(qū)，這一一建設(shè)規(guī)規(guī)劃將寫寫入20006年年東莞的的政府工工作報(bào)告告，截止止20006年33月份，位位于南城城區(qū)辦事事處內(nèi)的的“中央生生活區(qū)建建設(shè)協(xié)調(diào)調(diào)小組”辦公室室已經(jīng)收收拾妥當(dāng)當(dāng)，抽調(diào)調(diào)自城建建規(guī)劃局局、國土土資源局局、土地地儲(chǔ)備中中心等部部門的工工作人員員將于近近日內(nèi)正正式到崗崗； 220066年8月月份，南南城區(qū)打打算

31、征回回中央生生活區(qū)內(nèi)內(nèi)23000多畝畝土地，并并或?qū)?duì)對(duì)其中約約20995畝土土地進(jìn)行行整體拍拍賣。 20006年年9月份份，東東莞市域域城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃劃（2000520220）評(píng)評(píng)審會(huì)在在省建設(shè)設(shè)廳的組組織下召召開，開開始了東東莞市城城市建設(shè)設(shè)新的篇篇章。 東東莞中央央生活區(qū)區(qū)（CLLD）概概況 11、東莞莞市中央央生活區(qū)區(qū)規(guī)劃總總面積22.1平平方公里里，平均均容積率率達(dá)到11.2，總總建筑面面積2664.664萬平平方米； 中央央生活區(qū)區(qū)詳細(xì)規(guī)規(guī)劃由深深圳市城城市規(guī)劃劃設(shè)計(jì)研研究院負(fù)負(fù)責(zé)編制制，自220011年111月開始始，20002年年9月完完成并上上報(bào)市政政府審批批，100月獲市市

32、人民政政府審批批通過。 中央央生活區(qū)區(qū)位于東東莞市南南城區(qū)內(nèi)內(nèi)，東臨臨東莞大大道，西西臨宏圖圖路（原原南城科科技路），北北臨三元元路（原原四環(huán)路路），南南臨環(huán)城城路（原原五環(huán)路路），總總面積22.1平平方公里里。在納納入規(guī)劃劃的2114.228公頃頃范圍內(nèi)內(nèi)，平均均容積率率達(dá)到11.2，總總建筑面面積2664.664萬平平方米。其其中，外外圍城市市道路及及區(qū)域內(nèi)內(nèi)非居住住區(qū)用地地面積約約56公公頃，居居住區(qū)用用地約1158.28公公頃，純純住宅用用地大約約為777.133公頃，平平均容積積率為22.4，總總建筑面面積約1185.50萬萬平方米米，1.55萬萬戶(1120平平方米戶)，44.65

33、5萬人(3人戶)。中中央生活活區(qū)將在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)規(guī)劃建建設(shè)教育育、體育育文化、商商業(yè)、環(huán)環(huán)衛(wèi)等配配套設(shè)施施，同時(shí)時(shí)建有55大不同同主題公公園。在在景觀建建設(shè)方面面，將以以中央休休閑綠化化帶為主主體，建建筑高度度將從中中間向兩兩側(cè)逐步步升高。 根據(jù)據(jù)規(guī)劃，中中央生活活區(qū)是東東莞城市市新區(qū)的的重要組組成部分分，將規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)成一個(gè)個(gè)為行政政、文化化、金融融商務(wù)區(qū)區(qū)服務(wù)的的、具有有完備的的公共配配套設(shè)施施和充足足的綠地地休閑空空間、社社區(qū)活動(dòng)動(dòng)場(chǎng)所及及開放度度較高的的新型社社區(qū)。 2、中央生生活區(qū)道道路交通通體系規(guī)規(guī)劃高起起點(diǎn)，公公共交通通便利快快捷，能能夠快速速通達(dá)市市區(qū)及市市外，凸凸顯東莞莞城市作

34、作為珠三三角商務(wù)務(wù)中心的的地位； 與四環(huán)環(huán)路和五五環(huán)路接接駁，承承接市內(nèi)內(nèi)市外的的便利 中中央生活活區(qū)正位位于四環(huán)環(huán)路與五五環(huán)路之之間，從從而和市市域內(nèi)的的各條主主干道形形成銜接接，方便便到達(dá)市市域和市市外的任任何地方方； 未來輕輕軌線的的開通將將會(huì)使中中央生活活區(qū)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)珠三角角一小時(shí)時(shí)生活圈圈的便利利 未來來輕軌線線的開通通和第一一國際站站的建成成，將使使中央生生活區(qū)的的對(duì)外交交通更為為便利，加加強(qiáng)東莞莞同深圳圳、廣州州、惠州州的聯(lián)系系，為廣廣深人士士來莞投投資或自自住提供供了更為為優(yōu)越的的交通條條件。 城建11號(hào)5號(hào)路路實(shí)現(xiàn)中中心區(qū)內(nèi)內(nèi)的通暢暢迅捷 中央央生活區(qū)區(qū)內(nèi)城建建1號(hào)4號(hào)號(hào)路東西西

35、橫穿，實(shí)實(shí)現(xiàn)和東東莞大道道和科技技大道的的銜接，通通過城建建5號(hào)路路的南北北貫通，使使1號(hào)4號(hào)號(hào)路又實(shí)實(shí)現(xiàn)有效效銜接，通通過城建建1號(hào)5號(hào)號(hào)路有效效的縱橫橫交叉，從從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)中心區(qū)區(qū)內(nèi)的道道路通暢暢便利。（截截止20006年年8月，規(guī)規(guī)劃1路路和規(guī)劃劃2路正正在進(jìn)行行施工，預(yù)預(yù)計(jì)年底底完工，33路、44路和55路施工工尚未開開始） 增設(shè)多多條公交交線路實(shí)實(shí)現(xiàn)中心心區(qū)公共共交通的的便利快快捷 中央央生活區(qū)區(qū)及附近近地區(qū)將將設(shè)置33個(gè)公交交始末站站，100個(gè)公共共停車場(chǎng)場(chǎng)，2個(gè)個(gè)公共加加油站，一一個(gè)位于于四環(huán)路路，一個(gè)個(gè)位于雅雅園路與與五環(huán)路路接口處處，從而而實(shí)現(xiàn)區(qū)區(qū)域內(nèi)公公共交通通的便利利快捷；

36、 33、中央央生活區(qū)區(qū)公建配配套設(shè)施施齊備，全全力打造造東莞城城市名片片核心區(qū)區(qū) 實(shí)現(xiàn)從從小學(xué)到到高中的的教學(xué)配配套，優(yōu)優(yōu)化區(qū)域域內(nèi)的教教育環(huán)境境 中央央生活區(qū)區(qū)內(nèi)未來來將開辦辦高、初初中分離離的中學(xué)學(xué)1所，完完全小學(xué)學(xué)2所，新新石竹花花園附設(shè)設(shè)不完全全小學(xué)11所，各各居住街街坊根據(jù)據(jù)規(guī)模設(shè)設(shè)置幼兒兒園。 完善的的體育文文化設(shè)施施，營造造區(qū)域內(nèi)內(nèi)良好的的生活環(huán)環(huán)境和和和諧的氛氛圍 中央央生活區(qū)區(qū)內(nèi)將來來除利用用中、小小學(xué)運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)地外外，還規(guī)規(guī)劃了專專門的體體育公園園，包括括公共游游泳池、室室內(nèi)健身身室、羽羽毛球館館、網(wǎng)球球場(chǎng)、籃籃球場(chǎng)等等。同時(shí)時(shí)，利用用中央公公園良好好的濱水水環(huán)境，設(shè)設(shè)置文化

37、化娛樂中中心、露露天劇場(chǎng)場(chǎng)、雕塑塑廣場(chǎng)等等文化娛娛樂設(shè)施施。 完善的的商業(yè)配配套，在在滿足社社區(qū)內(nèi)生生活需求求的同時(shí)時(shí)增強(qiáng)區(qū)區(qū)域的商商業(yè)氛圍圍 小區(qū)區(qū)規(guī)劃了了集中、多多功能的的購物廣廣場(chǎng)、購購物公園園，在林林蔭大道道西側(cè)設(shè)設(shè)置西餐餐、酒吧吧街，購購物公園園內(nèi)部設(shè)設(shè)置美食食街，在在居住街街坊附近近設(shè)置菜菜場(chǎng)等便便利性商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施。 環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施的完完善，保保持整個(gè)個(gè)區(qū)域環(huán)環(huán)境的清清潔整齊齊 結(jié)結(jié)合菜場(chǎng)場(chǎng)等便利利性商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施設(shè)置置垃圾收收集站、公公共廁所所等。 東東莞中央央生活區(qū)區(qū)（CLLD）概概況 44、中央央生活區(qū)區(qū)主體公公共空間間與景觀觀設(shè)計(jì)相相互交融融，引入入五大主主題公園園，營造

38、造社區(qū)整整體舒適適宜居環(huán)環(huán)境和和和諧溫馨馨氛圍 公共空空間延續(xù)續(xù)北部行行政、文文化中心心區(qū)的中中軸綠地地，引入入五大主主題公園園； 中央央生活區(qū)區(qū)延續(xù)北北部行政政、文化化中心區(qū)區(qū)的中軸軸綠地，南南部充分分考慮與與東南部部生態(tài)型型用地的的銜接，形形成平行行于東莞莞大道的的中央綠綠化休閑閑帶，構(gòu)構(gòu)筑該地地區(qū)結(jié)構(gòu)構(gòu)性的主主體公共共空間，促促進(jìn)中央央生活區(qū)區(qū)與周圍圍地區(qū)的的空間、景景觀溝通通和聯(lián)系系，成為為城市級(jí)級(jí)別的南南北向空空間通廊廊。 將社社區(qū)化服服務(wù)的概概念引入入主體公公共空間間，使中中央綠化化休閑帶帶成為社社區(qū)的“大會(huì)所所”，安排排一系列列的居住住區(qū)服務(wù)務(wù)功能和和大尺度度的園林林綠地景景觀，

39、沿沿線安排排林蔭公公園、體體育公園園、文化化公園、雕雕塑公園園、生態(tài)態(tài)公園55個(gè)不同同主題的的公園，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)社區(qū)區(qū)服務(wù)的的公共性性，增加加社區(qū)居居民之間間的交流流空間；利用大大規(guī)模的的主體公公共空間間作為結(jié)結(jié)構(gòu)的骨骨架系統(tǒng)統(tǒng)，將居居住組團(tuán)團(tuán)或街坊坊規(guī)?；?，并通通過設(shè)置置街坊內(nèi)內(nèi)的視覺覺通廊，與與主體公公共空間間相聯(lián)系系，使整整個(gè)地區(qū)區(qū)成為一一個(gè)完整整的城市市生活區(qū)區(qū)。 通過建建筑實(shí)現(xiàn)現(xiàn)圍合中中央休閑閑景觀帶帶，展示示東莞城城市形象象 中央央生活區(qū)區(qū)以結(jié)構(gòu)構(gòu)性的中中央休閑閑綠化帶帶為主體體，以規(guī)規(guī)模化的的居住街街坊為實(shí)實(shí)體兩側(cè)側(cè)圍合，建建筑高度度從中間間向兩側(cè)側(cè)逐步升升高，這這是宏觀觀的景觀觀思

40、路。同同時(shí)，通通過中央央休閑綠綠化帶向向五環(huán)路路東莞大大道路口口的開敞敞，通過過該開口口北側(cè)建建筑景觀觀的塑造造，為人人們?cè)趶膹哪舷虮北边M(jìn)入東東莞新城城區(qū)的過過程中提提供一個(gè)個(gè)對(duì)景景景觀，展展示東莞莞城市形形象。 道路景景觀豐富富，富有有韻律，使使每個(gè)建建筑都有有較好的的展示空空間 中央央生活區(qū)區(qū)通過東東西向綠綠地公共共空間的的設(shè)置，中中央生活活區(qū)沿東東莞大道道的總體體輪廓被被分為三三段；在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合各街街坊布局局，通過過對(duì)建筑筑密度和和高度的的局部調(diào)調(diào)整，重重復(fù)表現(xiàn)現(xiàn)“高低開敞綠綠地低高”的起伏伏韻律。 四環(huán)環(huán)路作為為行政文文化中心心區(qū)與中中央生活活區(qū)之間間的一條條重要道道路，也也

41、是東西西向景觀觀大道。在在設(shè)計(jì)中中，將東東莞日?qǐng)?bào)報(bào)報(bào)業(yè)大大廈、外外經(jīng)貿(mào)大大廈、工工商大廈廈、東莞莞海關(guān)等等高層建建筑盡量量沿街布布置，為為創(chuàng)造具具有一定定高度的的沿街公公建帶創(chuàng)創(chuàng)造條件件；結(jié)合合道路和和中央綠綠化休閑閑帶的設(shè)設(shè)置，將將沿街建建筑分化化為三組組，使每每個(gè)建筑筑都有較較好的展展示空間間。對(duì)于于南城科科技路和和五環(huán)路路，主要要通過各各街坊沿沿街建筑筑高度和和密度的的變化，體體現(xiàn)一定定的高低低起伏和和節(jié)奏變變化。 55、中央央生活區(qū)區(qū)板塊土土地現(xiàn)狀狀分類及及規(guī)劃總總指標(biāo) 土地地種類 面積 有證證空地 14775.66畝 未辦辦證空地地 1998.224畝 居民民公寓 61.83畝畝 舊

42、村村用地 2655.888畝 已建建廠區(qū)用用地 93.61畝畝 合計(jì)計(jì) 20995.116畝 規(guī)劃劃總指標(biāo)標(biāo) 總用用地面積積 2114.228公頃頃 其中中：居住住區(qū)用地地面積 1588.288公頃 外圍圍城市道道路及區(qū)區(qū)域內(nèi)非非居住區(qū)區(qū)用地面面積（包包括北部部商業(yè)辦辦公區(qū)、中中部山體體和賓館館及南部部辦公區(qū)區(qū)） 556.000公頃頃 總建建筑面積積 2664.664萬平平方米 平均均容積率率 1.2 居住住相關(guān)指指標(biāo) 住宅宅用地面面積 777.113公頃頃 住宅宅建筑面面積 1185.50萬萬平方米米 住宅宅平均容容積率 2.44 居住住戶數(shù) 1554966戶 居住住人數(shù) 4664877人

43、中中央生活活區(qū)浮出出水面，困困惑和機(jī)機(jī)遇都是是挑戰(zhàn) 220066年9月月底，東東莞市出出臺(tái)的東東莞市住住房建設(shè)設(shè)規(guī)劃(20006- 20010)(以以下簡(jiǎn)稱稱住房房規(guī)劃)，對(duì)中中央生活活區(qū)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)排出了了時(shí)間表表，20006年年、20007年年東莞市市住房建建設(shè)的重重點(diǎn)區(qū)域域中央央生活區(qū)區(qū)。至此此，中央央生活區(qū)區(qū)浮出水水面，可可以看到到的是，面面臨的挑挑戰(zhàn)還是是很大的的，不管管是困惑惑還是機(jī)機(jī)遇。 開開發(fā)模式式的困惑惑一枝枝獨(dú)秀還還是群芳芳爭(zhēng)艷 中中央生活活區(qū)的啟啟動(dòng)，首首先給人人一個(gè)懸懸念，有有消息報(bào)報(bào)道說中中央生活活區(qū)的土土地或?qū)⒄w出出讓，整整片開發(fā)發(fā)！ 中央央生活區(qū)區(qū)總規(guī)劃劃建

44、筑面面積約2264萬萬平方米米，這樣樣一個(gè)體體量，無無論在過過去、現(xiàn)現(xiàn)在還是是未來都都是東莞莞超級(jí)體體量的大大盤，中中央生活活區(qū)地段段的價(jià)值值不同一一般地段段，故而而整體出出讓的價(jià)價(jià)格初步步估計(jì)至至少超過過30個(gè)個(gè)億，即即使是采采用滾動(dòng)動(dòng)開發(fā)的的模式，開開發(fā)企業(yè)業(yè)啟動(dòng)的的資金量量保守估估計(jì)也要要超過550億！這樣的的超大額額土地交交易及開開發(fā)，在在整個(gè)國國內(nèi)都是是引人矚矚目。 回顧顧過去，東東莞的城城市進(jìn)程程及房地地產(chǎn)發(fā)展展過程中中有兩個(gè)個(gè)項(xiàng)目很很值得深深味的，一一個(gè)在南南城中心心區(qū)，一一個(gè)在旗旗峰山下下，規(guī)模模都接近近百萬，占占有絕好好的城市市及自然然資源，歷歷經(jīng)多年年開發(fā)，到到如今，依依然

45、是不不溫不火火。雖然然這個(gè)結(jié)結(jié)果有著著多方面面原因，很很顯然，中中央生活活區(qū)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)是不能能重蹈覆覆轍的。 對(duì)于于企業(yè)而而言，年年開發(fā)規(guī)規(guī)模是有有限的，特特別是在在區(qū)域市市場(chǎng)的開開發(fā)上，會(huì)會(huì)受到政政策扶持持力度、企企業(yè)開發(fā)發(fā)能力、開開發(fā)團(tuán)隊(duì)隊(duì)資源及及市場(chǎng)消消化力的的多重因因素的制制約，對(duì)對(duì)于類似似中央生生活區(qū)這這樣的超超級(jí)大盤盤，5年年時(shí)間開開發(fā)建設(shè)設(shè)周期，能能否順利利實(shí)現(xiàn)，可可以說，整整個(gè)國內(nèi)內(nèi)鮮有成成功的典典范。 當(dāng)然然，無容容置疑的的是，整整個(gè)地塊塊歸攏一一個(gè)或幾幾個(gè)企業(yè)業(yè)來開發(fā)發(fā)，相關(guān)關(guān)配套資資源的統(tǒng)統(tǒng)籌安排排、中央央生活區(qū)區(qū)的整體體統(tǒng)一性性必將大大大優(yōu)于于群芳斗斗艷的局局面。而

46、而且，在在政府相相關(guān)調(diào)度度管理上上也更具具有優(yōu)勢(shì)勢(shì)。對(duì)于于開發(fā)企企業(yè)而言言，也可可以利用用相關(guān)土土地開發(fā)發(fā)獲取最最大限度度的政府府支持，從從而獲取取最優(yōu)惠惠的政策策扶持。 對(duì)對(duì)于中央央生活區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)模式，究究竟是一一枝獨(dú)秀秀，還是是群芳爭(zhēng)爭(zhēng)艷，最最后還是是看政府府如何協(xié)協(xié)同開發(fā)發(fā)企業(yè)共共同完成成區(qū)域的的開發(fā)和和建設(shè)。 時(shí)時(shí)間進(jìn)程程的困惑惑五年年時(shí)間，給給東莞城城市圓一一個(gè)夢(mèng) 中央央生活區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)時(shí)間表表是五年年，按照照東莞三三年出規(guī)規(guī)模，五五年出新新城的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃，中央央生活區(qū)區(qū)要在五五年內(nèi)開開發(fā)建設(shè)設(shè)完畢，五五年的時(shí)時(shí)間進(jìn)程程，中央央生活區(qū)區(qū)能如愿愿嗎？ 東莞莞的的一一大社區(qū)區(qū)東泰花花

47、園的開開發(fā)時(shí)間間19993年20003年，歷歷經(jīng)十年年時(shí)間，中中央生活活區(qū)體量量遠(yuǎn)超東東泰，時(shí)時(shí)間上縮縮短一半半，從開開發(fā)建設(shè)設(shè)層面來來講，五五年時(shí)間間建設(shè)2264萬萬平米的的建筑不不是大問問題。但但是，住住宅的開開發(fā)是以以銷售、居居住為終終結(jié)點(diǎn)，五五年的時(shí)時(shí)間東莞莞市場(chǎng)能能消化這這么大的的體量嗎嗎？ 20005年年全年東東莞市的的成交住住宅面積積僅為2208.65萬萬平方米米，主城城區(qū)所占占比例不不超過六六成，其其中南城城區(qū)所占占份額僅僅是主城城區(qū)的三三成不到到。中央央生活區(qū)區(qū)如此規(guī)規(guī)模體量量上市，55年內(nèi)市市場(chǎng)恐難難消化，這這將在客客觀上制制約中央央生活區(qū)區(qū)開發(fā)的的進(jìn)程。 東莞莞的房地地產(chǎn)

48、發(fā)展展時(shí)間相相對(duì)較短短，年成成交總量量過低也也與東莞莞的城市市規(guī)模不不相匹配配。與東東莞毗鄰鄰的深圳圳，近三三年成交交總量近近千萬平平方米，一一方面得得益于城城市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展，同時(shí)時(shí)也與深深圳近幾幾年進(jìn)行行福田中中心區(qū)、深深圳西岸岸的建設(shè)設(shè)不無關(guān)關(guān)系。即即使是與與東莞同同一城市市級(jí)別的的中山市市，年成成交總量量也在四四百萬平平方米以以上。用用發(fā)展的的眼光來來看，東東莞城市市的住宅宅市場(chǎng)年年成交總總量將會(huì)會(huì)在幾年年內(nèi)突破破五百萬萬平方米米。屆時(shí)時(shí)市場(chǎng)強(qiáng)強(qiáng)大的消消化能力力，將會(huì)會(huì)在五年年時(shí)間，給給東莞城城市圓一一個(gè)夢(mèng)。 板板塊競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的困惑惑有限限的市場(chǎng)場(chǎng)容量，無無限的發(fā)發(fā)展前景景 最新新公布的的

49、東莞莞市住宅宅建設(shè)規(guī)規(guī)劃明明確提出出“十一五五”期間東東莞市主主城區(qū)居居住用地地規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整為“二帶、二二區(qū)、三三片、多多點(diǎn)”的模式式。而220066年、220077年住宅宅建設(shè)規(guī)規(guī)劃的重重點(diǎn)區(qū)域域，也集集中在輕輕軌沿線線居住帶帶、中央央生活區(qū)區(qū)、萬江江中心區(qū)區(qū)和松山山湖商務(wù)務(wù)居住區(qū)區(qū)，同時(shí)時(shí)啟動(dòng)?xùn)|東莞水道道沿線居居住帶。東東莞樓市市的發(fā)展展進(jìn)程也也從單盤盤競(jìng)爭(zhēng)的的局面上上升板塊塊競(jìng)爭(zhēng)的的態(tài)勢(shì)上上，可以以認(rèn)為，中中央生活活區(qū)的啟啟動(dòng)，將將拉開東東莞房地地產(chǎn)板塊塊競(jìng)爭(zhēng)的的全新格格局。 在在未來的的板塊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)格局局下，中中央生活活區(qū)具有有明顯的的優(yōu)勢(shì)。 中央央生活區(qū)區(qū)周邊的的擁有整整個(gè)城市市最

50、成熟熟、最完完善的市市政配套套資源，圖圖書館、少少年宮、科科技館、玉玉蘭大劇劇院等自自然成了了中央生生活區(qū)的的配套，板板塊優(yōu)勢(shì)勢(shì)無與倫倫比。在在交通方方面，中中央生活活區(qū)南北北相鄰東東莞市的的四環(huán)路路和五環(huán)環(huán)路，東東面是東東莞大道道，都是是城市的的主要快快速干道道，便利利中央生生活區(qū)往往來鎮(zhèn)區(qū)區(qū)和其它它城市。在在內(nèi)部環(huán)環(huán)境營造造上，規(guī)規(guī)劃了五五個(gè)主題題公園和和大型購購物廣場(chǎng)場(chǎng)，整體體的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力顯而而易見。 就就板塊的的綜合優(yōu)優(yōu)勢(shì)而言言，松山山湖商務(wù)務(wù)區(qū)、東東莞水道道沿線濱濱江居住住帶會(huì)對(duì)對(duì)中央生生活區(qū)形形成競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。 輕軌軌沿線居居住帶板板塊除交交通便利利優(yōu)勢(shì)外外，綜合合優(yōu)勢(shì)不不強(qiáng)，故故而不在在競(jìng)爭(zhēng)范范疇內(nèi)，萬萬江中心心區(qū)板塊塊成熟度度與中央央生活區(qū)區(qū)差距較較大，短短期內(nèi)不不會(huì)有明明顯競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。而松松山湖商商務(wù)區(qū)，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，規(guī)劃劃低密度度高檔住住宅，對(duì)對(duì)高端住住宅的客客戶群體體有較強(qiáng)強(qiáng)的吸引引力，對(duì)對(duì)中央生生活區(qū)的的高端客客戶會(huì)存存在直接接的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；東莞莞水道沿沿線濱江江居住帶帶借江景景資源、大大規(guī)模社社區(qū)等綜綜合優(yōu)勢(shì)勢(shì)，會(huì)受受到城市市中有著著親水情情節(jié)的中中高端客客戶的青青睞，對(duì)對(duì)中央生生活區(qū)的的中高端端客戶群群體會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生一定定的分流流。 板板塊的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，在在有限的的市場(chǎng)容容量下，演演繹無限限美好的的發(fā)展前前景。 政政策變化化的困惑惑行政政之手能能否托起