東莞中央生活區(qū)研究總結(jié)

1、東莞中央生活區(qū)研究報告.doc東莞中央生生活區(qū)研研究報告告（上）東莞，一個個比肩世世界的現(xiàn)現(xiàn)代制造造業(yè)名城城，擁有有諸多為為之驕傲傲的城市市美譽。 最佳佳中國魅魅力城市市 中國國最具經(jīng)經(jīng)濟活力力城市 中國國25大大典范品品牌城市市 中國國衛(wèi)生城城市 國際際花園城城市 世界界玩具之之都 世界界鞋業(yè)之之都 世界界IT之之都 在邁邁向國際際化大都都市的進進程中，東東莞城市市化建設(shè)設(shè)的重要要性日益益凸顯。東東莞城市市化進程程的發(fā)展展呼喚東東莞城市市核心的的出現(xiàn)，中中央生活活區(qū)是東東莞城市市國際化化建設(shè)的的重點，隨隨著東莞莞南城區(qū)區(qū)政府對對中央生生活區(qū)內(nèi)內(nèi)23000多畝畝土地的的征回，中中央生活活區(qū)的開

2、開發(fā)建設(shè)設(shè)開始浮浮出水面面，成為為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界、東東莞市民民乃至東東莞整個個城市關(guān)關(guān)注的焦焦點。 為此此，我們們對東莞莞城市規(guī)規(guī)劃、東東莞房地地產(chǎn)發(fā)展展及中央央生活區(qū)區(qū)的未來來建設(shè)及及發(fā)展變變化進行行了相關(guān)關(guān)研究，借借以希望望能為東東莞房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)及各位位大家提提供一定定的參考考和借鑒鑒。 緣緣起 據(jù)有有關(guān)資料料的統(tǒng)計計表明，全全國有11/5的的服裝是是東莞制制造，而而全世界界有每十十雙運動動鞋就有有一雙產(chǎn)產(chǎn)自東莞莞，超過過20的玩具具在東莞莞生產(chǎn)，每每5部電電腦就有有1部來來自東莞莞！東莞莞和世界界上400多個國國家和地地區(qū)建立立了經(jīng)濟濟技術(shù)合合作關(guān)系系，擁有有外資企企業(yè)近11.5萬萬家，

3、其其中在東東莞落戶戶的世界界5000強企業(yè)業(yè)有433家，國國內(nèi)外上上市公司司有8000多家家。此外外，東莞莞還遍布布了2萬萬家私營營企業(yè)和和22萬萬個個體體經(jīng)營戶戶 200多年來來，東莞莞國民經(jīng)經(jīng)濟以年年均200%以上上的速度度持續(xù)增增長，增增幅連續(xù)續(xù)多年居居廣東省省第一位位，綜合合經(jīng)濟實實力居全全國大中中城市前前30強強行列。“東莞制造”世界聞名，東莞已成為世界知名的國際加工制造業(yè)基地，我國重要的外貿(mào)出口基地和創(chuàng)匯基地。 勿容容置疑，在在經(jīng)濟發(fā)發(fā)展上，東東莞有著著為之矚矚目的輝輝煌成就就。比較較而言，東東莞在城城市發(fā)展展的進程程中，城城市建設(shè)設(shè)遠遠落落后于經(jīng)經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展。作作為世界界級的國國

4、際城市市，東莞莞缺乏國國際化大大都市的的城市面面貌。東東莞城市市未來的的發(fā)展不不僅僅是是經(jīng)濟上上同國際際接軌，更更重要的的是城市市的建設(shè)設(shè)同國際際的接軌軌，真正正建設(shè)成成為南中中國的國國際化大大都市！ 日前前，東莞莞市對東東莞市城城市總體體規(guī)劃（22000020115）城城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容進行行了深化化，獨立立編制了了東莞莞市域城城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃（22005520220）。并并于20006年年8月啟啟動了中中央生活活區(qū)23324畝畝土地征征回工作作，9月月東莞市市在廣東東省建設(shè)設(shè)廳的組組織下召召開了東東莞市域域城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃劃（2000520220）評評審會，由由此可見見，東莞莞的城市市建設(shè)即

5、即將進入入一個全全新的時時代，東東莞與國國際化大大都市的的接軌工工作正式式啟動并并全面鋪鋪開！ 城城市的崛崛起，呼呼喚中央央生活區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè) 一一、東莞莞城市規(guī)規(guī)劃及進進程 1、遠遠景目標(biāo)標(biāo)，20020年年東莞城城市化程程度達到到85 東東莞市域域城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃劃（2000520220）（以以下簡稱稱規(guī)劃劃）確確定，東東莞20010年年人口規(guī)規(guī)模為8800萬萬人，城城市化水水平達到到80%；20020年年人口規(guī)規(guī)模為110000萬人，城城市化水水平達到到85%左右；20330年人人口規(guī)模模在10000萬萬12200萬萬人之間間浮動。同同時，確確定20010年年城市建建設(shè)用地地規(guī)模總總量約為為9

6、500平方公公里；220200年的城城市建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)?？偭苛考s為110000平方公公里；220200年后，用用地以結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整為主；到20030年年，城市市建設(shè)用用地規(guī)模?？刂圃谠?0550平方方公里以以內(nèi)。 規(guī)規(guī)劃明明確提出出，東莞莞市未來來發(fā)展定定位為現(xiàn)現(xiàn)代制造造業(yè)名城城、珠三三角核心心地區(qū)的的重要城城市、可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的和和諧城市市。今后后將大力力發(fā)展以以電子信信息、輕輕工紡織織業(yè)和臨臨港產(chǎn)業(yè)業(yè)為主導(dǎo)導(dǎo)的制造造業(yè)，重重點培育育專業(yè)性性技術(shù)創(chuàng)創(chuàng)新與信信息服務(wù)務(wù)、職業(yè)業(yè)教育培培訓(xùn)中心心、商貿(mào)貿(mào)流通、專專業(yè)會展展、休閑閑旅游等等服務(wù)職職能。 22、空間間發(fā)展形形成四大大復(fù)合中中心 按照照規(guī)劃

7、劃要求求，東莞莞將形成成“復(fù)合中中心、五五大片區(qū)區(qū)、生態(tài)態(tài)型”的空間間發(fā)展結(jié)結(jié)構(gòu)。按按照城市市功能確確立具有有區(qū)域性性的四大大專業(yè)中中心，以以“城區(qū)、松松山湖、虎虎門一厚厚街、常常平一樟樟木頭”形成復(fù)復(fù)合型的的中心，共共同承擔(dān)擔(dān)區(qū)域與與市域的的服務(wù)職職能。此此外，按按照區(qū)位位、發(fā)展展條件、自自然條件件和歷史史傳統(tǒng)，將將市域劃劃為“西北部部片區(qū)、中中部片區(qū)區(qū)、西南南部片區(qū)區(qū)、東北北部片區(qū)區(qū)、東南南部片區(qū)區(qū)”，五大大片區(qū)，片片區(qū)內(nèi)部部突出功功能整合合，片區(qū)區(qū)之間由由生態(tài)綠綠地相分分隔，片片區(qū)中心心之間由由軌道交交通相連連。（圖圖一為東東莞市主主城區(qū)近近期建設(shè)設(shè)規(guī)劃） 33、東莞莞市內(nèi)交交通路網(wǎng)網(wǎng)初

8、具形形態(tài) 東莞莞市目前前已經(jīng)形形成了環(huán)環(huán)形放射射式的路路網(wǎng)格局局，基本本骨架是是以舊城城區(qū)為中中心，沿沿莞太大大道、莞莞龍路、莞莞樟路、莞莞深高速速路等主主要對外外道路呈呈放射形形發(fā)展。根根據(jù)市區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃，東東莞市確確定了十十項道路路改造工工程項目目，貫通通東江大大道、鴻鴻福路改改造東城城中路，與與在建的的東莞大大道共同同形成新新的城市市中外環(huán)環(huán)線；拓拓寬、改改善運河河路、二二環(huán)路，形形成城市市中心內(nèi)內(nèi)線；整整治莞龍龍路、莞莞樟路、旗旗峰路和和四環(huán)路路，以改改善市四四大出入入口的城城市景觀觀。目前前二環(huán)路路、四環(huán)環(huán)路、旗旗峰路、莞莞太路、莞莞樟路、紅紅川路、東東城中路路的設(shè)計計方案已已經(jīng)敲

9、定定，正在在加緊施施工設(shè)計計，預(yù)計計莞樟路路、二環(huán)環(huán)路的施施工設(shè)計計圖將于于九月完完成。東東江大道道、鴻福福路、運運河路設(shè)設(shè)計方案案將于九九月中旬旬完成，并并盡快進進入施工工圖設(shè)計計階段。 44、城建建重點：轉(zhuǎn)向市市域 20006年年9月規(guī)規(guī)劃評評審會上上，梁國國英副市市長簡要要介紹了了近年來來東莞市市城市建建設(shè)的基基本情況況，并指指出編制制市域城城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃對對健全區(qū)區(qū)域協(xié)調(diào)調(diào)機制、統(tǒng)統(tǒng)籌安排排城市空空間布局局和發(fā)展展時序具具有重要要意義。他他表示，今今后東莞莞市將從從由財政政直接投投入向公公共政策策引導(dǎo)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變、城城建重點點地區(qū)由由市區(qū)向向市域統(tǒng)統(tǒng)籌轉(zhuǎn)變變、城建建內(nèi)容由由搭建框框架向功功能

10、整合合轉(zhuǎn)變、新新區(qū)建設(shè)設(shè)向舊區(qū)區(qū)改造轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變等四四個方面面積極轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變城市市規(guī)劃建建設(shè)思路路。 55、中心心區(qū)漸成成“聚寶盆盆” 20004年年6月，東東莞市行行政辦事事中心落落成；220055年9月月28日日，圖書書館開館館、青少少年活動動中心落落成啟用用；20005年年12月月28日日，玉蘭蘭大劇院院竣工，科科學(xué)技術(shù)術(shù)博物館館對外開開放。 不僅僅僅是中中心廣場場，從220011年開始始，五年年來，東東莞市按按照“一網(wǎng)兩兩區(qū)三張張牌”戰(zhàn)略思思路，主主要在市市區(qū)推進進市屬重重點工程程建設(shè)，五五年累計計完成工工程投資資約1220多億億元，建建設(shè)了中中心廣場場、玉蘭蘭大劇院院、濱江江體育公公園、環(huán)環(huán)城

11、路等等數(shù)十個個重點工工程，為為提升東東莞形象象、促進進經(jīng)濟繁繁榮、提提高市民民生活質(zhì)質(zhì)量作出出了積極極貢獻，也也保證了了“一年一一大步，五五年見新新城”目標(biāo)的的實現(xiàn)。 這些些重點工工程的建建設(shè)，也也帶動了了各類社社會資源源往中心心區(qū)和主主城區(qū)集集中，使使新城市市中心發(fā)發(fā)揮越來來越強有有力的聚聚集和輻輻射作用用，更發(fā)發(fā)揮強有有力的聚聚才作用用，吸引引中產(chǎn)和和白領(lǐng)這這支城市市重要的的建設(shè)隊隊伍來東東莞置業(yè)業(yè)扎根。總總之，中中心區(qū)成成為帶動動?xùn)|莞城城市發(fā)展展的“聚寶盆盆”。 6、綜綜述：東東莞向國國際化大大都市邁邁進中，規(guī)規(guī)劃先行行，政府府引導(dǎo)，初初步架構(gòu)構(gòu)及路網(wǎng)網(wǎng)格局已已顯成效效，核心心區(qū)域中央央

12、生活區(qū)區(qū)的建設(shè)設(shè)將會全全面展開開。 二二、東莞莞市房地地產(chǎn)發(fā)展展概述 20003年年是東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場高高速發(fā)展展的元年年，商品品房銷售售面積比比20002年有有了跳躍躍式的增增長，增增幅為1153%左右。220044年在220033年的市市場瀉洪洪之后出出現(xiàn)了112%降降幅，但但相對于于20002年仍仍有1223%左左右的增增長，220055年與220044年基本本持平。而而20006年僅僅上半年年的商品品房銷售售面積就就達到了了20005年全全年的558%。從從20003以來來，東莞莞市商品品房銷售售基本維維持在一一個較高高的平臺臺。 11、近年年東莞市市房地產(chǎn)產(chǎn)投資情情況 （數(shù)數(shù)據(jù)來源

13、源：東莞莞房管局局） 結(jié)論：從圖圖表分析析來看，東東莞市房房地產(chǎn)投投資從220022年開始始飛速增增長，投投資幅度度增長明明顯，時時間上與與東莞市市城市發(fā)發(fā)展進程程保持一一致。 22、近年年東莞整整體施工工面積及及竣工面面積比較較（19998-20005年） 結(jié)結(jié)論：施施工面積積增速明明顯，竣竣工面積積與施工工面積之之比逐年年下降，施施工面積積大幅上上升，竣竣工面積積大幅下下降。 33、東莞莞市歷年年商品房房銷售面面積分析析 結(jié)結(jié)論：市市場需求求量呈小小幅下降降，需求求特征未未發(fā)生明明顯變化化，顯示示出整體體需求旺旺盛。 44、近年年東莞全全市房地地產(chǎn)價格格的走勢勢 結(jié)論論：銷售售金額及及均價

14、整整體呈上上升趨勢勢；價格格仍是珠珠三角城城市的洼洼地；雖雖然相對對價格上上漲不明明顯，但但上漲幅幅度仍然然達7%以上；最新資資料表明明，截止止到20006年年8月，東東莞市商商品房住住宅的均均價已突突破36600元元/平方方米。 55、綜述述：東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場隨隨著東莞莞市城市市化進程程的步伐伐快速發(fā)發(fā)展；東東莞房地地產(chǎn)市場場需求旺旺盛，整整個市場場健康有有序的發(fā)發(fā)展； 相比比較珠三三角其他他經(jīng)濟發(fā)發(fā)達城市市，東莞莞的房地地產(chǎn)發(fā)展展從量和和價上都都處于較較低水平平。東莞莞房地產(chǎn)產(chǎn)市場未未來發(fā)展展將隨著著城市化化進程的的推動出出現(xiàn)一個個高速發(fā)發(fā)展的局局面。整整體發(fā)展展將接近近或達到到珠三角角

15、其他同同等經(jīng)濟濟發(fā)達城城市水平平。 三三、東莞莞城市建建設(shè)大事事記（22001120006） 20001年年，東莞莞市委、市市政府提提出“一年一一大步，五五年見新新城”的目標(biāo)標(biāo)； 20001年年9月，東東莞大道道建成通通車,有有效地提提高了城城市形象象，促進進了城市市新區(qū)的的發(fā)展; 20003年年9月，鴻鴻福西路路、東江江大道建建成通車車，東莞莞主城區(qū)區(qū)東西框框架拉開開； 20004年年1月，東東莞提出出加快城城中村改改造步伐伐，建設(shè)設(shè)中央生生活區(qū)等等十大成成熟社區(qū)區(qū)，完善善社區(qū)公公共設(shè)施施； 20004年年1月，東東莞中心心廣場建建成開放放； 20004年年6月，東東莞市行行政辦事事中心落落

16、成； 20004年年，華凱凱大廈、鴻鴻福廣場場、金盈盈大廈、聯(lián)聯(lián)通大廈廈、第一一國際等等高尚寫寫字樓(住宅樓樓)拔地地而起； 20004年年，以體體育路、四四環(huán)路、東東莞大道道為界，以以行政文文化中心心區(qū)(龍龍頭)為為中心，東東南西北北全面開開花，東東向新世世紀(jì)豪園園、景湖湖春天等等樓盤相相繼開發(fā)發(fā)，西向向“江南世世家”、濱江江體育公公園初步步建成，南南向海關(guān)關(guān)大廈、石石竹新花花園等先先后拔地地而起，北北向則通通過拆遷遷重建，降降低民居居對周邊邊景觀的的破壞性性； 20005年年9月，圖圖書館開開館、青青少年活活動中心心落成啟啟用； 20005年年12月月，玉蘭蘭大劇院院竣工，科科學(xué)技術(shù)術(shù)博物

17、館館對外開開放； 20006年年，東莞莞市政府府確定將將用5年年左右的的時間建建設(shè)中央央生活區(qū)區(qū)，這一一建設(shè)規(guī)規(guī)劃將寫寫入20006年年東莞的的政府工工作報告告，截止止20006年33月份，位位于南城城區(qū)辦事事處內(nèi)的的“中央生生活區(qū)建建設(shè)協(xié)調(diào)調(diào)小組”辦公室室已經(jīng)收收拾妥當(dāng)當(dāng)，抽調(diào)調(diào)自城建建規(guī)劃局局、國土土資源局局、土地地儲備中中心等部部門的工工作人員員將于近近日內(nèi)正正式到崗崗； 20006年年8月份份，南城城區(qū)打算算征回中中央生活活區(qū)內(nèi)223000多畝土土地，并并或?qū)ζ渲屑s約20995畝土土地進行行整體拍拍賣。 20006年年9月份份，東東莞市域域城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃劃（2000520220）評

18、評審會在在省建設(shè)設(shè)廳的組組織下召召開，開開始了東東莞市城城市建設(shè)設(shè)新的篇篇章。 四四、東莞莞中央生生活區(qū)（CCLD）概概況 11、東莞莞市中央央生活區(qū)區(qū)規(guī)劃總總面積22.1平平方公里里，平均均容積率率達到11.2，總總建筑面面積2664.664萬平平方米 中央央生活區(qū)區(qū)詳細規(guī)規(guī)劃由深深圳市城城市規(guī)劃劃設(shè)計研研究院負負責(zé)編制制，自220011年111月開始始，20002年年9月完完成并上上報市政政府審批批，100月獲市市人民政政府審批批通過。 中央央生活區(qū)區(qū)位于東東莞市南南城區(qū)內(nèi)內(nèi)，東臨臨東莞大大道，西西臨宏圖圖路（原原南城科科技路），北北臨三元元路（原原四環(huán)路路），南南臨環(huán)城城路（原原五環(huán)路路

19、），總總面積22.1平平方公里里。在納納入規(guī)劃劃的2114.228公頃頃范圍內(nèi)內(nèi)，平均均容積率率達到11.2，總總建筑面面積2664.664萬平平方米。其其中，外外圍城市市道路及及區(qū)域內(nèi)內(nèi)非居住住區(qū)用地地面積約約56公公頃，居居住區(qū)用用地約1158.28公公頃，純純住宅用用地大約約為777.133公頃，平平均容積積率為22.4，總總建筑面面積約1185.50萬萬平方米米，1.55萬萬戶(1120平平方米戶)，44.655萬人(3人戶)。中中央生活活區(qū)將在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)規(guī)劃建建設(shè)教育育、體育育文化、商商業(yè)、環(huán)環(huán)衛(wèi)等配配套設(shè)施施，同時時建有55大不同同主題公公園。在在景觀建建設(shè)方面面，將以以中央休休閑

20、綠化化帶為主主體，建建筑高度度將從中中間向兩兩側(cè)逐步步升高。 根據(jù)據(jù)規(guī)劃，中中央生活活區(qū)是東東莞城市市新區(qū)的的重要組組成部分分，將規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)成一個個為行政政、文化化、金融融商務(wù)區(qū)區(qū)服務(wù)的的、具有有完備的的公共配配套設(shè)施施和充足足的綠地地休閑空空間、社社區(qū)活動動場所及及開放度度較高的的新型社社區(qū)。 2、中央生生活區(qū)道道路交通通體系規(guī)規(guī)劃高起起點，公公共交通通便利快快捷，能能夠快速速通達市市區(qū)及市市外，凸凸顯東莞莞城市作作為珠三三角商務(wù)務(wù)中心的的地位； 與四四環(huán)路和和五環(huán)路路接駁，承承接市內(nèi)內(nèi)市外的的便利：中央生生活區(qū)正正位于四四環(huán)路與與五環(huán)路路之間，從從而和市市域內(nèi)的的各條主主干道形形成銜接接

21、，方便便到達市市域和市市外的任任何地方方； 未來來輕軌線線的開通通將會使使中央生生活區(qū)實實現(xiàn)珠三三角一小小時生活活圈的便便利：未未來輕軌軌線的開開通和第第一國際際站的建建成，將將使中央央生活區(qū)區(qū)的對外外交通更更為便利利，加強強東莞同同深圳、廣廣州、惠惠州的聯(lián)聯(lián)系，為為廣深人人士來莞莞投資或或自住提提供了更更為優(yōu)越越的交通通條件。 城建建1號5號號路實現(xiàn)現(xiàn)中心區(qū)區(qū)內(nèi)的通通暢迅捷捷：中央央生活區(qū)區(qū)內(nèi)城建建1號4號號路東西西橫穿，實實現(xiàn)和東東莞大道道和科技技大道的的銜接，通通過城建建5號路路的南北北貫通，使使1號4號號路又實實現(xiàn)有效效銜接，通通過城建建1號5號號路有效效的縱橫橫交叉，從從而實現(xiàn)現(xiàn)中心

22、區(qū)區(qū)內(nèi)的道道路通暢暢便利。（截截止20006年年8月，規(guī)規(guī)劃1路路和規(guī)劃劃2路正正在進行行施工，預(yù)預(yù)計年底底完工，33路、44路和55路施工工尚未開開始） 增設(shè)設(shè)多條公公交線路路實現(xiàn)中中心區(qū)公公共交通通的便利利快捷：中央生生活區(qū)及及附近地地區(qū)將設(shè)設(shè)置3個個公交始始末站，110個公公共停車車場，22個公共共加油站站，一個個位于四四環(huán)路，一一個位于于雅園路路與五環(huán)環(huán)路接口口處，從從而實現(xiàn)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)內(nèi)公共交交通的便便利快捷捷； 33、中央央生活區(qū)區(qū)公建配配套設(shè)施施齊備，全全力打造造東莞城城市名片片核心區(qū)區(qū) 實現(xiàn)現(xiàn)從小學(xué)學(xué)到高中中的教學(xué)學(xué)配套，優(yōu)優(yōu)化區(qū)域域內(nèi)的教教育環(huán)境境：中央央生活區(qū)區(qū)內(nèi)未來來將開辦辦

23、高、初初中分離離的中學(xué)學(xué)1所，完完全小學(xué)學(xué)2所，新新石竹花花園附設(shè)設(shè)不完全全小學(xué)11所，各各居住街街坊根據(jù)據(jù)規(guī)模設(shè)設(shè)置幼兒兒園。 完善善的體育育文化設(shè)設(shè)施，營營造區(qū)域域內(nèi)良好好的生活活環(huán)境和和和諧的的氛圍：中央生生活區(qū)內(nèi)內(nèi)將來除除利用中中、小學(xué)學(xué)運動場場地外，還還規(guī)劃了了專門的的體育公公園，包包括公共共游泳池池、室內(nèi)內(nèi)健身室室、羽毛毛球館、網(wǎng)網(wǎng)球場、籃籃球場等等。同時時，利用用中央公公園良好好的濱水水環(huán)境，設(shè)設(shè)置文化化娛樂中中心、露露天劇場場、雕塑塑廣場等等文化娛娛樂設(shè)施施。 完善善的商業(yè)業(yè)配套，在在滿足社社區(qū)內(nèi)生生活需求求的同時時增強區(qū)區(qū)域的商商業(yè)氛圍圍：小區(qū)區(qū)規(guī)劃了了集中、多多功能的的購物

24、廣廣場、購購物公園園，在林林蔭大道道西側(cè)設(shè)設(shè)置西餐餐、酒吧吧街，購購物公園園內(nèi)部設(shè)設(shè)置美食食街，在在居住街街坊附近近設(shè)置菜菜場等便便利性商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施。 環(huán)環(huán)衛(wèi)設(shè)施施的完善善，保持持整個區(qū)區(qū)域環(huán)境境的清潔潔整齊：結(jié)合菜菜場等便便利性商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施設(shè)設(shè)置垃圾圾收集站站、公共共廁所等等。 44、中央央生活區(qū)區(qū)主體公公共空間間與景觀觀設(shè)計相相互交融融，引入入五大主主題公園園，營造造社區(qū)整整體舒適適宜居環(huán)環(huán)境和和和諧溫馨馨氛圍 公共共空間延延續(xù)北部部行政、文文化中心心區(qū)的中中軸綠地地，引入入五大主主題公園園：中央央生活區(qū)區(qū)延續(xù)北北部行政政、文化化中心區(qū)區(qū)的中軸軸綠地，南南部充分分考慮與與東南部部生

25、態(tài)型型用地的的銜接，形形成平行行于東莞莞大道的的中央綠綠化休閑閑帶，構(gòu)構(gòu)筑該地地區(qū)結(jié)構(gòu)構(gòu)性的主主體公共共空間，促促進中央央生活區(qū)區(qū)與周圍圍地區(qū)的的空間、景景觀溝通通和聯(lián)系系，成為為城市級級別的南南北向空空間通廊廊。 將社社區(qū)化服服務(wù)的概概念引入入主體公公共空間間，使中中央綠化化休閑帶帶成為社社區(qū)的“大會所所”，安排排一系列列的居住住區(qū)服務(wù)務(wù)功能和和大尺度度的園林林綠地景景觀，沿沿線安排排林蔭公公園、體體育公園園、文化化公園、雕雕塑公園園、生態(tài)態(tài)公園55個不同同主題的的公園，強強調(diào)社區(qū)區(qū)服務(wù)的的公共性性，增加加社區(qū)居居民之間間的交流流空間；利用大大規(guī)模的的主體公公共空間間作為結(jié)結(jié)構(gòu)的骨骨架系統(tǒng)統(tǒng)

26、，將居居住組團團或街坊坊規(guī)?；?，并通通過設(shè)置置街坊內(nèi)內(nèi)的視覺覺通廊，與與主體公公共空間間相聯(lián)系系，使整整個地區(qū)區(qū)成為一一個完整整的城市市生活區(qū)區(qū)。 通過過建筑實實現(xiàn)圍合合中央休休閑景觀觀帶，展展示東莞莞城市形形象：中中央生活活區(qū)以結(jié)結(jié)構(gòu)性的的中央休休閑綠化化帶為主主體，以以規(guī)?；木幼∽〗址粸闉閷嶓w兩兩側(cè)圍合合，建筑筑高度從從中間向向兩側(cè)逐逐步升高高，這是是宏觀的的景觀思思路。同同時，通通過中央央休閑綠綠化帶向向五環(huán)路路東莞大大道路口口的開敞敞，通過過該開口口北側(cè)建建筑景觀觀的塑造造，為人人們在從從南向北北進入東東莞新城城區(qū)的過過程中提提供一個個對景景景觀，展展示東莞莞城市形形象。 道路路

27、景觀豐豐富，富富有韻律律，使每每個建筑筑都有較較好的展展示空間間：中央央生活區(qū)區(qū)通過東東西向綠綠地公共共空間的的設(shè)置，中中央生活活區(qū)沿東東莞大道道的總體體輪廓被被分為三三段；在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合各街街坊布局局，通過過對建筑筑密度和和高度的的局部調(diào)調(diào)整，重重復(fù)表現(xiàn)現(xiàn)“高低開敞綠綠地低高”的起伏伏韻律。 四環(huán)環(huán)路作為為行政文文化中心心區(qū)與中中央生活活區(qū)之間間的一條條重要道道路，也也是東西西向景觀觀大道。在在設(shè)計中中，將東東莞日報報報業(yè)大大廈、外外經(jīng)貿(mào)大大廈、工工商大廈廈、東莞莞海關(guān)等等高層建建筑盡量量沿街布布置，為為創(chuàng)造具具有一定定高度的的沿街公公建帶創(chuàng)創(chuàng)造條件件；結(jié)合合道路和和中央綠綠化休閑閑

28、帶的設(shè)設(shè)置，將將沿街建建筑分化化為三組組，使每每個建筑筑都有較較好的展展示空間間。對于于南城科科技路和和五環(huán)路路，主要要通過各各街坊沿沿街建筑筑高度和和密度的的變化，體體現(xiàn)一定定的高低低起伏和和節(jié)奏變變化。 55、中央央生活區(qū)區(qū)板塊土土地現(xiàn)狀狀分類及及規(guī)劃總總指標(biāo)2001年年，東莞莞市委、市市政府提提出“一年一一大步，五五年見新新城”的目標(biāo)標(biāo)； 220011年9月月，東莞莞大道建建成通車車,有效效地提高高了城市市形象，促促進了城城市新區(qū)區(qū)的發(fā)展展; 220033年9月月，鴻福福西路、東東江大道道建成通通車，東東莞主城城區(qū)東西西框架拉拉開； 220044年1月月，東莞莞提出加加快城中中村改造造步

29、伐，建建設(shè)中央央生活區(qū)區(qū)等十大大成熟社社區(qū)，完完善社區(qū)區(qū)公共設(shè)設(shè)施； 220044年1月月，東莞莞中心廣廣場建成成開放； 220044年6月月，東莞莞市行政政辦事中中心落成成； 220044年，華華凱大廈廈、鴻福福廣場、金金盈大廈廈、聯(lián)通通大廈、第第一國際際等高尚尚寫字樓樓(住宅宅樓)拔拔地而起起； 20004年年，以體體育路、四四環(huán)路、東東莞大道道為界，以以行政文文化中心心區(qū)(龍龍頭)為為中心，東東南西北北全面開開花，東東向新世世紀(jì)豪園園、景湖湖春天等等樓盤相相繼開發(fā)發(fā)，西向向“江南世世家”、濱江江體育公公園初步步建成，南南向海關(guān)關(guān)大廈、石石竹新花花園等先先后拔地地而起，北北向則通通過拆遷遷

30、重建，降降低民居居對周邊邊景觀的的破壞性性； 220055年9月月，圖書書館開館館、青少少年活動動中心落落成啟用用； 220055年122月，玉玉蘭大劇劇院竣工工，科學(xué)學(xué)技術(shù)博博物館對對外開放放； 20006年年，東莞莞市政府府確定將將用5年年左右的的時間建建設(shè)中央央生活區(qū)區(qū)，這一一建設(shè)規(guī)規(guī)劃將寫寫入20006年年東莞的的政府工工作報告告，截止止20006年33月份，位位于南城城區(qū)辦事事處內(nèi)的的“中央生生活區(qū)建建設(shè)協(xié)調(diào)調(diào)小組”辦公室室已經(jīng)收收拾妥當(dāng)當(dāng)，抽調(diào)調(diào)自城建建規(guī)劃局局、國土土資源局局、土地地儲備中中心等部部門的工工作人員員將于近近日內(nèi)正正式到崗崗； 220066年8月月份，南南城區(qū)打打算

31、征回回中央生生活區(qū)內(nèi)內(nèi)23000多畝畝土地，并并或?qū)ζ渲屑s約20995畝土土地進行行整體拍拍賣。 20006年年9月份份，東東莞市域域城鎮(zhèn)體體系規(guī)劃劃（2000520220）評評審會在在省建設(shè)設(shè)廳的組組織下召召開，開開始了東東莞市城城市建設(shè)設(shè)新的篇篇章。 東東莞中央央生活區(qū)區(qū)（CLLD）概概況 11、東莞莞市中央央生活區(qū)區(qū)規(guī)劃總總面積22.1平平方公里里，平均均容積率率達到11.2，總總建筑面面積2664.664萬平平方米； 中央央生活區(qū)區(qū)詳細規(guī)規(guī)劃由深深圳市城城市規(guī)劃劃設(shè)計研研究院負負責(zé)編制制，自220011年111月開始始，20002年年9月完完成并上上報市政政府審批批，100月獲市市

32、人民政政府審批批通過。 中央央生活區(qū)區(qū)位于東東莞市南南城區(qū)內(nèi)內(nèi)，東臨臨東莞大大道，西西臨宏圖圖路（原原南城科科技路），北北臨三元元路（原原四環(huán)路路），南南臨環(huán)城城路（原原五環(huán)路路），總總面積22.1平平方公里里。在納納入規(guī)劃劃的2114.228公頃頃范圍內(nèi)內(nèi)，平均均容積率率達到11.2，總總建筑面面積2664.664萬平平方米。其其中，外外圍城市市道路及及區(qū)域內(nèi)內(nèi)非居住住區(qū)用地地面積約約56公公頃，居居住區(qū)用用地約1158.28公公頃，純純住宅用用地大約約為777.133公頃，平平均容積積率為22.4，總總建筑面面積約1185.50萬萬平方米米，1.55萬萬戶(1120平平方米戶)，44.65

33、5萬人(3人戶)。中中央生活活區(qū)將在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)規(guī)劃建建設(shè)教育育、體育育文化、商商業(yè)、環(huán)環(huán)衛(wèi)等配配套設(shè)施施，同時時建有55大不同同主題公公園。在在景觀建建設(shè)方面面，將以以中央休休閑綠化化帶為主主體，建建筑高度度將從中中間向兩兩側(cè)逐步步升高。 根據(jù)據(jù)規(guī)劃，中中央生活活區(qū)是東東莞城市市新區(qū)的的重要組組成部分分，將規(guī)規(guī)劃建設(shè)設(shè)成一個個為行政政、文化化、金融融商務(wù)區(qū)區(qū)服務(wù)的的、具有有完備的的公共配配套設(shè)施施和充足足的綠地地休閑空空間、社社區(qū)活動動場所及及開放度度較高的的新型社社區(qū)。 2、中央生生活區(qū)道道路交通通體系規(guī)規(guī)劃高起起點，公公共交通通便利快快捷，能能夠快速速通達市市區(qū)及市市外，凸凸顯東莞莞城市作

34、作為珠三三角商務(wù)務(wù)中心的的地位； 與四環(huán)環(huán)路和五五環(huán)路接接駁，承承接市內(nèi)內(nèi)市外的的便利 中中央生活活區(qū)正位位于四環(huán)環(huán)路與五五環(huán)路之之間，從從而和市市域內(nèi)的的各條主主干道形形成銜接接，方便便到達市市域和市市外的任任何地方方； 未來輕輕軌線的的開通將將會使中中央生活活區(qū)實現(xiàn)現(xiàn)珠三角角一小時時生活圈圈的便利利 未來來輕軌線線的開通通和第一一國際站站的建成成，將使使中央生生活區(qū)的的對外交交通更為為便利，加加強東莞莞同深圳圳、廣州州、惠州州的聯(lián)系系，為廣廣深人士士來莞投投資或自自住提供供了更為為優(yōu)越的的交通條條件。 城建11號5號路路實現(xiàn)中中心區(qū)內(nèi)內(nèi)的通暢暢迅捷 中央央生活區(qū)區(qū)內(nèi)城建建1號4號號路東西西

35、橫穿，實實現(xiàn)和東東莞大道道和科技技大道的的銜接，通通過城建建5號路路的南北北貫通，使使1號4號號路又實實現(xiàn)有效效銜接，通通過城建建1號5號號路有效效的縱橫橫交叉，從從而實現(xiàn)現(xiàn)中心區(qū)區(qū)內(nèi)的道道路通暢暢便利。（截截止20006年年8月，規(guī)規(guī)劃1路路和規(guī)劃劃2路正正在進行行施工，預(yù)預(yù)計年底底完工，33路、44路和55路施工工尚未開開始） 增設(shè)多多條公交交線路實實現(xiàn)中心心區(qū)公共共交通的的便利快快捷 中央央生活區(qū)區(qū)及附近近地區(qū)將將設(shè)置33個公交交始末站站，100個公共共停車場場，2個個公共加加油站，一一個位于于四環(huán)路路，一個個位于雅雅園路與與五環(huán)路路接口處處，從而而實現(xiàn)區(qū)區(qū)域內(nèi)公公共交通通的便利利快捷；

36、 33、中央央生活區(qū)區(qū)公建配配套設(shè)施施齊備，全全力打造造東莞城城市名片片核心區(qū)區(qū) 實現(xiàn)從從小學(xué)到到高中的的教學(xué)配配套，優(yōu)優(yōu)化區(qū)域域內(nèi)的教教育環(huán)境境 中央央生活區(qū)區(qū)內(nèi)未來來將開辦辦高、初初中分離離的中學(xué)學(xué)1所，完完全小學(xué)學(xué)2所，新新石竹花花園附設(shè)設(shè)不完全全小學(xué)11所，各各居住街街坊根據(jù)據(jù)規(guī)模設(shè)設(shè)置幼兒兒園。 完善的的體育文文化設(shè)施施，營造造區(qū)域內(nèi)內(nèi)良好的的生活環(huán)環(huán)境和和和諧的氛氛圍 中央央生活區(qū)區(qū)內(nèi)將來來除利用用中、小小學(xué)運動動場地外外，還規(guī)規(guī)劃了專專門的體體育公園園，包括括公共游游泳池、室室內(nèi)健身身室、羽羽毛球館館、網(wǎng)球球場、籃籃球場等等。同時時，利用用中央公公園良好好的濱水水環(huán)境，設(shè)設(shè)置文化

37、化娛樂中中心、露露天劇場場、雕塑塑廣場等等文化娛娛樂設(shè)施施。 完善的的商業(yè)配配套，在在滿足社社區(qū)內(nèi)生生活需求求的同時時增強區(qū)區(qū)域的商商業(yè)氛圍圍 小區(qū)區(qū)規(guī)劃了了集中、多多功能的的購物廣廣場、購購物公園園，在林林蔭大道道西側(cè)設(shè)設(shè)置西餐餐、酒吧吧街，購購物公園園內(nèi)部設(shè)設(shè)置美食食街，在在居住街街坊附近近設(shè)置菜菜場等便便利性商商業(yè)服務(wù)務(wù)設(shè)施。 環(huán)衛(wèi)設(shè)設(shè)施的完完善，保保持整個個區(qū)域環(huán)環(huán)境的清清潔整齊齊 結(jié)結(jié)合菜場場等便利利性商業(yè)業(yè)服務(wù)設(shè)設(shè)施設(shè)置置垃圾收收集站、公公共廁所所等。 東東莞中央央生活區(qū)區(qū)（CLLD）概概況 44、中央央生活區(qū)區(qū)主體公公共空間間與景觀觀設(shè)計相相互交融融，引入入五大主主題公園園，營造

38、造社區(qū)整整體舒適適宜居環(huán)環(huán)境和和和諧溫馨馨氛圍 公共空空間延續(xù)續(xù)北部行行政、文文化中心心區(qū)的中中軸綠地地，引入入五大主主題公園園； 中央央生活區(qū)區(qū)延續(xù)北北部行政政、文化化中心區(qū)區(qū)的中軸軸綠地，南南部充分分考慮與與東南部部生態(tài)型型用地的的銜接，形形成平行行于東莞莞大道的的中央綠綠化休閑閑帶，構(gòu)構(gòu)筑該地地區(qū)結(jié)構(gòu)構(gòu)性的主主體公共共空間，促促進中央央生活區(qū)區(qū)與周圍圍地區(qū)的的空間、景景觀溝通通和聯(lián)系系，成為為城市級級別的南南北向空空間通廊廊。 將社社區(qū)化服服務(wù)的概概念引入入主體公公共空間間，使中中央綠化化休閑帶帶成為社社區(qū)的“大會所所”，安排排一系列列的居住住區(qū)服務(wù)務(wù)功能和和大尺度度的園林林綠地景景觀，

39、沿沿線安排排林蔭公公園、體體育公園園、文化化公園、雕雕塑公園園、生態(tài)態(tài)公園55個不同同主題的的公園，強強調(diào)社區(qū)區(qū)服務(wù)的的公共性性，增加加社區(qū)居居民之間間的交流流空間；利用大大規(guī)模的的主體公公共空間間作為結(jié)結(jié)構(gòu)的骨骨架系統(tǒng)統(tǒng)，將居居住組團團或街坊坊規(guī)?；?，并通通過設(shè)置置街坊內(nèi)內(nèi)的視覺覺通廊，與與主體公公共空間間相聯(lián)系系，使整整個地區(qū)區(qū)成為一一個完整整的城市市生活區(qū)區(qū)。 通過建建筑實現(xiàn)現(xiàn)圍合中中央休閑閑景觀帶帶，展示示東莞城城市形象象 中央央生活區(qū)區(qū)以結(jié)構(gòu)構(gòu)性的中中央休閑閑綠化帶帶為主體體，以規(guī)規(guī)?；牡木幼〗纸址粸閷崒嶓w兩側(cè)側(cè)圍合，建建筑高度度從中間間向兩側(cè)側(cè)逐步升升高，這這是宏觀觀的景觀觀思

40、路。同同時，通通過中央央休閑綠綠化帶向向五環(huán)路路東莞大大道路口口的開敞敞，通過過該開口口北側(cè)建建筑景觀觀的塑造造，為人人們在從從南向北北進入東東莞新城城區(qū)的過過程中提提供一個個對景景景觀，展展示東莞莞城市形形象。 道路景景觀豐富富，富有有韻律，使使每個建建筑都有有較好的的展示空空間 中央央生活區(qū)區(qū)通過東東西向綠綠地公共共空間的的設(shè)置，中中央生活活區(qū)沿東東莞大道道的總體體輪廓被被分為三三段；在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上，結(jié)結(jié)合各街街坊布局局，通過過對建筑筑密度和和高度的的局部調(diào)調(diào)整，重重復(fù)表現(xiàn)現(xiàn)“高低開敞綠綠地低高”的起伏伏韻律。 四環(huán)環(huán)路作為為行政文文化中心心區(qū)與中中央生活活區(qū)之間間的一條條重要道道路，也也

41、是東西西向景觀觀大道。在在設(shè)計中中，將東東莞日報報報業(yè)大大廈、外外經(jīng)貿(mào)大大廈、工工商大廈廈、東莞莞海關(guān)等等高層建建筑盡量量沿街布布置，為為創(chuàng)造具具有一定定高度的的沿街公公建帶創(chuàng)創(chuàng)造條件件；結(jié)合合道路和和中央綠綠化休閑閑帶的設(shè)設(shè)置，將將沿街建建筑分化化為三組組，使每每個建筑筑都有較較好的展展示空間間。對于于南城科科技路和和五環(huán)路路，主要要通過各各街坊沿沿街建筑筑高度和和密度的的變化，體體現(xiàn)一定定的高低低起伏和和節(jié)奏變變化。 55、中央央生活區(qū)區(qū)板塊土土地現(xiàn)狀狀分類及及規(guī)劃總總指標(biāo) 土地地種類 面積 有證證空地 14775.66畝 未辦辦證空地地 1998.224畝 居民民公寓 61.83畝畝 舊

42、村村用地 2655.888畝 已建建廠區(qū)用用地 93.61畝畝 合計計 20995.116畝 規(guī)劃劃總指標(biāo)標(biāo) 總用用地面積積 2114.228公頃頃 其中中：居住住區(qū)用地地面積 1588.288公頃 外圍圍城市道道路及區(qū)區(qū)域內(nèi)非非居住區(qū)區(qū)用地面面積（包包括北部部商業(yè)辦辦公區(qū)、中中部山體體和賓館館及南部部辦公區(qū)區(qū)） 556.000公頃頃 總建建筑面積積 2664.664萬平平方米 平均均容積率率 1.2 居住住相關(guān)指指標(biāo) 住宅宅用地面面積 777.113公頃頃 住宅宅建筑面面積 1185.50萬萬平方米米 住宅宅平均容容積率 2.44 居住住戶數(shù) 1554966戶 居住住人數(shù) 4664877人

43、中中央生活活區(qū)浮出出水面，困困惑和機機遇都是是挑戰(zhàn) 220066年9月月底，東東莞市出出臺的東東莞市住住房建設(shè)設(shè)規(guī)劃(20006- 20010)(以以下簡稱稱住房房規(guī)劃)，對中中央生活活區(qū)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)排出了了時間表表，20006年年、20007年年東莞市市住房建建設(shè)的重重點區(qū)域域中央央生活區(qū)區(qū)。至此此，中央央生活區(qū)區(qū)浮出水水面，可可以看到到的是，面面臨的挑挑戰(zhàn)還是是很大的的，不管管是困惑惑還是機機遇。 開開發(fā)模式式的困惑惑一枝枝獨秀還還是群芳芳爭艷 中中央生活活區(qū)的啟啟動，首首先給人人一個懸懸念，有有消息報報道說中中央生活活區(qū)的土土地或?qū)⒄w出出讓，整整片開發(fā)發(fā)！ 中央央生活區(qū)區(qū)總規(guī)劃劃建

44、筑面面積約2264萬萬平方米米，這樣樣一個體體量，無無論在過過去、現(xiàn)現(xiàn)在還是是未來都都是東莞莞超級體體量的大大盤，中中央生活活區(qū)地段段的價值值不同一一般地段段，故而而整體出出讓的價價格初步步估計至至少超過過30個個億，即即使是采采用滾動動開發(fā)的的模式，開開發(fā)企業(yè)業(yè)啟動的的資金量量保守估估計也要要超過550億！這樣的的超大額額土地交交易及開開發(fā)，在在整個國國內(nèi)都是是引人矚矚目。 回顧顧過去，東東莞的城城市進程程及房地地產(chǎn)發(fā)展展過程中中有兩個個項目很很值得深深味的，一一個在南南城中心心區(qū)，一一個在旗旗峰山下下，規(guī)模模都接近近百萬，占占有絕好好的城市市及自然然資源，歷歷經(jīng)多年年開發(fā)，到到如今，依依然

45、是不不溫不火火。雖然然這個結(jié)結(jié)果有著著多方面面原因，很很顯然，中中央生活活區(qū)的開開發(fā)建設(shè)設(shè)是不能能重蹈覆覆轍的。 對于于企業(yè)而而言，年年開發(fā)規(guī)規(guī)模是有有限的，特特別是在在區(qū)域市市場的開開發(fā)上，會會受到政政策扶持持力度、企企業(yè)開發(fā)發(fā)能力、開開發(fā)團隊隊資源及及市場消消化力的的多重因因素的制制約，對對于類似似中央生生活區(qū)這這樣的超超級大盤盤，5年年時間開開發(fā)建設(shè)設(shè)周期，能能否順利利實現(xiàn)，可可以說，整整個國內(nèi)內(nèi)鮮有成成功的典典范。 當(dāng)然然，無容容置疑的的是，整整個地塊塊歸攏一一個或幾幾個企業(yè)業(yè)來開發(fā)發(fā)，相關(guān)關(guān)配套資資源的統(tǒng)統(tǒng)籌安排排、中央央生活區(qū)區(qū)的整體體統(tǒng)一性性必將大大大優(yōu)于于群芳斗斗艷的局局面。而

46、而且，在在政府相相關(guān)調(diào)度度管理上上也更具具有優(yōu)勢勢。對于于開發(fā)企企業(yè)而言言，也可可以利用用相關(guān)土土地開發(fā)發(fā)獲取最最大限度度的政府府支持，從從而獲取取最優(yōu)惠惠的政策策扶持。 對對于中央央生活區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)模式，究究竟是一一枝獨秀秀，還是是群芳爭爭艷，最最后還是是看政府府如何協(xié)協(xié)同開發(fā)發(fā)企業(yè)共共同完成成區(qū)域的的開發(fā)和和建設(shè)。 時時間進程程的困惑惑五年年時間，給給東莞城城市圓一一個夢 中央央生活區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)時間表表是五年年，按照照東莞三三年出規(guī)規(guī)模，五五年出新新城的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃劃，中央央生活區(qū)區(qū)要在五五年內(nèi)開開發(fā)建設(shè)設(shè)完畢，五五年的時時間進程程，中央央生活區(qū)區(qū)能如愿愿嗎？ 東莞莞的的一一大社區(qū)區(qū)東泰花花

47、園的開開發(fā)時間間19993年20003年，歷歷經(jīng)十年年時間，中中央生活活區(qū)體量量遠超東東泰，時時間上縮縮短一半半，從開開發(fā)建設(shè)設(shè)層面來來講，五五年時間間建設(shè)2264萬萬平米的的建筑不不是大問問題。但但是，住住宅的開開發(fā)是以以銷售、居居住為終終結(jié)點，五五年的時時間東莞莞市場能能消化這這么大的的體量嗎嗎？ 20005年年全年東東莞市的的成交住住宅面積積僅為2208.65萬萬平方米米，主城城區(qū)所占占比例不不超過六六成，其其中南城城區(qū)所占占份額僅僅是主城城區(qū)的三三成不到到。中央央生活區(qū)區(qū)如此規(guī)規(guī)模體量量上市，55年內(nèi)市市場恐難難消化，這這將在客客觀上制制約中央央生活區(qū)區(qū)開發(fā)的的進程。 東莞莞的房地地產(chǎn)

48、發(fā)展展時間相相對較短短，年成成交總量量過低也也與東莞莞的城市市規(guī)模不不相匹配配。與東東莞毗鄰鄰的深圳圳，近三三年成交交總量近近千萬平平方米，一一方面得得益于城城市的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展，同時時也與深深圳近幾幾年進行行福田中中心區(qū)、深深圳西岸岸的建設(shè)設(shè)不無關(guān)關(guān)系。即即使是與與東莞同同一城市市級別的的中山市市，年成成交總量量也在四四百萬平平方米以以上。用用發(fā)展的的眼光來來看，東東莞城市市的住宅宅市場年年成交總總量將會會在幾年年內(nèi)突破破五百萬萬平方米米。屆時時市場強強大的消消化能力力，將會會在五年年時間，給給東莞城城市圓一一個夢。 板板塊競爭爭的困惑惑有限限的市場場容量，無無限的發(fā)發(fā)展前景景 最新新公布的的

49、東莞莞市住宅宅建設(shè)規(guī)規(guī)劃明明確提出出“十一五五”期間東東莞市主主城區(qū)居居住用地地規(guī)劃結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整整為“二帶、二二區(qū)、三三片、多多點”的模式式。而220066年、220077年住宅宅建設(shè)規(guī)規(guī)劃的重重點區(qū)域域，也集集中在輕輕軌沿線線居住帶帶、中央央生活區(qū)區(qū)、萬江江中心區(qū)區(qū)和松山山湖商務(wù)務(wù)居住區(qū)區(qū)，同時時啟動?xùn)|東莞水道道沿線居居住帶。東東莞樓市市的發(fā)展展進程也也從單盤盤競爭的的局面上上升板塊塊競爭的的態(tài)勢上上，可以以認為，中中央生活活區(qū)的啟啟動，將將拉開東東莞房地地產(chǎn)板塊塊競爭的的全新格格局。 在在未來的的板塊競競爭格局局下，中中央生活活區(qū)具有有明顯的的優(yōu)勢。 中央央生活區(qū)區(qū)周邊的的擁有整整個城市市最

50、成熟熟、最完完善的市市政配套套資源，圖圖書館、少少年宮、科科技館、玉玉蘭大劇劇院等自自然成了了中央生生活區(qū)的的配套，板板塊優(yōu)勢勢無與倫倫比。在在交通方方面，中中央生活活區(qū)南北北相鄰東東莞市的的四環(huán)路路和五環(huán)環(huán)路，東東面是東東莞大道道，都是是城市的的主要快快速干道道，便利利中央生生活區(qū)往往來鎮(zhèn)區(qū)區(qū)和其它它城市。在在內(nèi)部環(huán)環(huán)境營造造上，規(guī)規(guī)劃了五五個主題題公園和和大型購購物廣場場，整體體的競爭爭力顯而而易見。 就就板塊的的綜合優(yōu)優(yōu)勢而言言，松山山湖商務(wù)務(wù)區(qū)、東東莞水道道沿線濱濱江居住住帶會對對中央生生活區(qū)形形成競爭爭。 輕軌軌沿線居居住帶板板塊除交交通便利利優(yōu)勢外外，綜合合優(yōu)勢不不強，故故而不在在競爭范范疇內(nèi)，萬萬江中心心區(qū)板塊塊成熟度度與中央央生活區(qū)區(qū)差距較較大，短短期內(nèi)不不會有明明顯競爭爭。而松松山湖商商務(wù)區(qū)，環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，規(guī)劃劃低密度度高檔住住宅，對對高端住住宅的客客戶群體體有較強強的吸引引力，對對中央生生活區(qū)的的高端客客戶會存存在直接接的競爭爭；東莞莞水道沿沿線濱江江居住帶帶借江景景資源、大大規(guī)模社社區(qū)等綜綜合優(yōu)勢勢，會受受到城市市中有著著親水情情節(jié)的中中高端客客戶的青青睞，對對中央生生活區(qū)的的中高端端客戶群群體會產(chǎn)產(chǎn)生一定定的分流流。 板板塊的競競爭，在在有限的的市場容容量下，演演繹無限限美好的的發(fā)展前前景。 政政策變化化的困惑惑行政政之手能能否托起