房地產(chǎn)業(yè)稅收與地方財政收入關(guān)聯(lián)度分析

1、我市房地產(chǎn)業(yè)稅收與地方財政收入關(guān)聯(lián)度分析發(fā)布機(jī)構(gòu)：發(fā)布時間：2011-07-04閱讀人數(shù)：61人次杭州市財政局課題組內(nèi)容摘要：近年來房地產(chǎn)行業(yè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)增長的巨大引擎，為國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長發(fā)揮了積極的 驅(qū)動作用，其創(chuàng)造的豐富財源也成為推動經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)的重要財力基礎(chǔ)。同時，房地產(chǎn)行業(yè)還肩負(fù)著保障 民生的重大責(zé)任，其持續(xù)健康發(fā)展的重要性進(jìn)一步凸顯。本報告通過對近五年來（2005-2009年，部分?jǐn)?shù)據(jù) 涉及2002年以來內(nèi)容）我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)稅收及其對地方財政收入貢獻(xiàn)等情況的調(diào)研，揭示房 地產(chǎn)行業(yè)在我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財源建設(shè)方面的作用發(fā)揮和影響程度，進(jìn)而從中科學(xué)把握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展運(yùn)行 的內(nèi)在規(guī)

2、律，為實現(xiàn)我市房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展和政府收入穩(wěn)定增長提供決策參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)稅收地方財政收入第一部分近五年來我市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌、社會轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)業(yè)制度變革等因素的共同影響下，經(jīng)過近十年的發(fā)展，杭州房地產(chǎn) 市場體系初步建立，房地產(chǎn)業(yè)巳經(jīng)成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)、地方財源增收的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn) 型升級的直接推力。（一）2005-2009年全市房地產(chǎn)行業(yè)簡況2005-2009年我市房地產(chǎn)行業(yè)保持健康、良性增長態(tài)勢。一是房地產(chǎn)行業(yè)增加值實現(xiàn)年均增幅23.3%， 高于同期GDP增速8.6個百分點，增速在全市六大行業(yè)中僅次于金融業(yè)。二是房地產(chǎn)行業(yè)投資額年均增長 14.46 %，

3、高于全市固定資產(chǎn)投資額增幅1.08個百分點。（二）房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展內(nèi)在成因分析宏觀經(jīng)濟(jì)增長是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的根本動力。房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展首先得益于宏觀經(jīng)濟(jì)從2002 年開始的新一輪上升周期，2003-2007年，我國經(jīng)濟(jì)連續(xù)5年保持了 10%以上的高速增長，增長速度逐年提高， 并且CPI保持在5%以下。2008年，受國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢影響經(jīng)濟(jì)增速放緩，但正是房地產(chǎn)投資的有力反彈促 使了中國經(jīng)濟(jì)在2009年應(yīng)對金融危機(jī)中實現(xiàn)強(qiáng)勁復(fù)蘇。產(chǎn)業(yè)政策支持是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要支撐。房地產(chǎn)業(yè)自1998年為應(yīng)對東南亞金融危機(jī)而啟動 住房貨幣化改革以來，由于在驅(qū)動投資和促進(jìn)消費方面的獨特優(yōu)勢，其政策定位不斷強(qiáng)

4、化，由“新的經(jīng)濟(jì) 增長點”到2003年首次定位成“國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”，再到2005年我市在人均GDP突破5000美元步入后工 業(yè)化時代時被確立為八大門類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一，房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎和增長極。市場需求旺盛是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的巨大推力。一方面是房地產(chǎn)消費需求旺盛，如圖表2、圖表3 所示：杭州戶籍人口每年遞增56萬，城市化進(jìn)程每年遞增1%以上，人均住房面積每年遞增3%4%,人口紅 利、城鎮(zhèn)化和工業(yè)化、舊城改造、住房改善等帶來的自住性需求、改善性需求、拆遷改建需求的增加共同 構(gòu)成了巨大的剛性需求。2009年末，杭州市區(qū)人口429.4萬，比2004年末凈增58.4萬，按照人均建筑面積3

5、0 平方米計算，2005-2009年5年間平均每年凈增350萬平方米。此外，居住面積擴(kuò)大也增加了住房需求。按2009 年杭州市區(qū)人均住房使用面積21.6平方米計算，2005-2009年新增住宅需求1890萬平方米，折合建筑面積 2700萬平方米（按0.7折算系數(shù)），平均每年凈增540萬平方米。人口增加和住房面積擴(kuò)大兩個因素相加每年 凈增住房需求建筑面積890萬平方米。另一方面是房地產(chǎn)的投資功能放大，對個人而言，近十年來除個別年 份外房價增幅均高于居民人均實際可支配收入增幅；對企業(yè)而言，1998-2005年房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)的平均銷 售毛利率保持了非常一致的變化趨勢，兩者差距僅為2個百分點左右，而

6、從2006年開始，這個差距開始拉大， 房地產(chǎn)行業(yè)毛利率急劇上升并達(dá)到35%以上而制造業(yè)毛利率卻穩(wěn)步下降，兩者差距擴(kuò)大至18個百分點。房 地產(chǎn)由此成為居民實現(xiàn)財富保值增值、企業(yè)投資賺取高額利潤的重要渠道。第二部分：近五年來房地產(chǎn)稅收與地方財政收入關(guān)聯(lián)度分析（一）房地產(chǎn)稅收的內(nèi)涵定義現(xiàn)行稅制下，直接產(chǎn)生于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收主要有房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)和所得環(huán) 節(jié)等產(chǎn)生的稅收以及隨營業(yè)稅附征的城建稅等。由于部分?jǐn)?shù)據(jù)難以獲取以及為了保持與平時統(tǒng)計分析口徑 的一致性，本文分析的房地產(chǎn)稅收包括兩方面內(nèi)容：一是房地產(chǎn)企業(yè)稅收（含財政直屬分局代征的房屋土 地交易買賣產(chǎn)生的稅收）；二是契稅和耕占稅。（

7、二）房地產(chǎn)稅收與地方財政收入的關(guān)聯(lián)度分析近幾年來，杭州房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，在房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動、房地產(chǎn)價格上漲推動、房地產(chǎn)交易 持續(xù)增長和房地產(chǎn)稅收征管強(qiáng)化等因素的綜合作用下，房地產(chǎn)稅收對全市地方財政收入的貢獻(xiàn)度日益提高。從總量上看，房地產(chǎn)稅收的規(guī)?？焖贁U(kuò)大。2005-2009年五年間，房地產(chǎn)稅收（地方部分）由67.59 億元增加到160.73億元，年均增幅為24.2%，高于全市地方財政收入年均增幅4.2個百分點；占全市地方財政 收入的比重由27%提升到30.9%，期間受房地產(chǎn)市場調(diào)控、金融危機(jī)等因素影響占比盡管有所波動但總體呈 向上趨勢。若考慮2009年全年收入調(diào)控和部分延期至2010年繳納

8、的房地產(chǎn)稅收因素，2009年的實際占比將 更高，對地方財政貢獻(xiàn)的比例可謂“三分天下有其一”，在行業(yè)結(jié)構(gòu)上占絕對主力。從增量上看，房地產(chǎn)稅收成為增收主力軍。2005-2009年五年間房地產(chǎn)稅收增量除2008年由于金 融危機(jī)影響，在全市地方財政收入增量中的占比不及20%以外，其余年份對地方財政收入增長的貢獻(xiàn)率均在25%以上，尤其是2009年迅速上升到50%以上，成為地方財政收入增收的主要來源。從增幅上看，與地方財政收入增幅正相關(guān)。從2005-2009年五年間的房地產(chǎn)稅收增幅與地方財政 收入增幅走勢上可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅收增幅與地方財政收入增幅正相關(guān)。如2007年房地產(chǎn)稅收增幅高達(dá) 47.7%,直接拉

9、高地方財政收入增幅至29.9%，但2008年房地產(chǎn)稅收增幅跌至谷底7.85%，亦直接導(dǎo)致地方財 政收入增幅快速下滑至16.3%。這說明房地產(chǎn)行業(yè)在成為支柱行業(yè)的同時，其行業(yè)波動對全市收入沖擊也最 為明顯。同時，房地產(chǎn)企業(yè)增幅變化趨勢與房地產(chǎn)行業(yè)增幅變化趨勢基本一致。從行業(yè)上看，房地產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位表現(xiàn)明顯。2005-2009年五年間，全市各行業(yè)總體上呈健康快速 發(fā)展態(tài)勢，其中房地產(chǎn)行業(yè)主導(dǎo)地位表現(xiàn)明顯：一是從貢獻(xiàn)度看，2009年房地產(chǎn)行業(yè)以30.9%的地方財政收 入貢獻(xiàn)度位居第一，隨后的制造業(yè)、批發(fā)零售業(yè)和建筑業(yè)分別只占24.7%、11.4%和7.9%，分別低于房地產(chǎn) 行業(yè)6.2個百分點、19.5

10、個百分點和23個百分點。二是從增幅上看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)以24.2%的年均增幅位 居第三，信息軟件業(yè)和金融業(yè)分別以37.96%和30.64%的年均增幅名列第一和第二，但它們對全市地方財政 收入的貢獻(xiàn)度還較低，分別只有1.89%和2.24%。（三）房地產(chǎn)稅收與地方財政收入增幅變化具有周期性綜觀年度數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅收與地方財政收入并非處于持續(xù)穩(wěn)定的增長狀態(tài)，其增幅變化基 本上呈現(xiàn)“三年一周期”的特征，即每相隔兩年進(jìn)入一個調(diào)整期。如2003-2005年與2006-2008年，前兩年 均保持較快增幅但后一年增幅卻明顯回落。分析“三年一周期”特征的形成原因，可以發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)市場受宏觀政策調(diào)控影響明顯

11、（如2005 年與2009年），但同時房地產(chǎn)市場走勢也受宏觀經(jīng)濟(jì)影響（如2006年和2008年）。回顧2005年以來的房地產(chǎn) 市場，經(jīng)歷了以營業(yè)稅政策調(diào)整為主要調(diào)控手段的“三緊一松”四次宏觀調(diào)控政策變化。一是2005年國務(wù)院先后出臺“國八條”與新“國八條”，6月起將營業(yè)稅年限劃定標(biāo)準(zhǔn)由1年改為2 年，同時省政府關(guān)于確定普通住房標(biāo)準(zhǔn)問題的通知（浙政辦發(fā)明電2005 90號）文件明確對普通住房 與非普通住房的房屋交易契稅適用稅率分別實行1.5%和3%的差別稅率。受其影響，2005年商品房與二手房 成交量雙雙同比下降。二是2006年國務(wù)院出臺“國六條”，6月起把營業(yè)稅年限劃定標(biāo)準(zhǔn)由2年改為5年，同時

12、稅務(wù)總局規(guī) 定從8月1日起在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅。盡管2006年下半年起營業(yè)稅政策進(jìn)一 步收緊，但由于受宏觀經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱（2006、2007年全國GDP分別達(dá)到11.6%和13.0%）、通貨 膨脹預(yù)期、央行多次調(diào)整利率等因素影響，住房剛性需求進(jìn)一步釋放，2006-2007年住房成交量反而大幅增 長。三是2008年受金融危機(jī)和宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣影響，房地產(chǎn)市場存在的“三不足”因素（即開發(fā)商資金 不足、需求方購買力不足和市場整體信心不足）影響了房地產(chǎn)市場，市場觀望心態(tài)濃重，全年二手房成交量同比下降33%。四是2009年為擴(kuò)大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家財政部、國家稅務(wù)總局

13、個人住房轉(zhuǎn)讓的營業(yè)稅政策 的通知（財稅2008174號）文件明確2009年營業(yè)稅年限劃定標(biāo)準(zhǔn)由5年改為2年，同時我市出臺“24條房 產(chǎn)新政”，實行購房入戶和購買普通商品房稅收補(bǔ)貼政策，房屋交易成本大幅降低，房地產(chǎn)交易市場再次 活躍，商品房和二手房同比分別增長40.34%和43.65%。五是2010年為推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，切實打擊投機(jī)性購房和遏制房價過快上漲，國家再次將營 業(yè)稅規(guī)定年限標(biāo)準(zhǔn)由2年改為5年。受其影響，房地產(chǎn)交易量明顯下降。隨著國慶節(jié)前“國十條”升級版正 式推出，杭州樓市或?qū)⒃诘谒募径戎匦逻M(jìn)入觀望期。第三部分：科學(xué)分析房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)度與依存度從對我市房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)

14、稅收走勢的回顧情況來看，新世紀(jì)以來我市房地產(chǎn)業(yè)保持了較快增長 并對地方財政收入的貢獻(xiàn)愈來愈明顯，但與此同時，地方財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的依存度也愈來愈高。房地 產(chǎn)市場受宏觀政策、通貨膨脹等因素影響往往波動性較大，一旦發(fā)生波動對財政收入的持續(xù)增長就會產(chǎn)生 負(fù)面影響，就會使政府財政增收陷入被動。因此，對房地產(chǎn)業(yè)的地位、作用要有科學(xué)的分析與判斷。（一）房地產(chǎn)業(yè)的高貢獻(xiàn)度不能低估房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)不能低估。2005-2009年房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重穩(wěn)中有升，2009年 占比達(dá)到7.5%，比2005年高出1.9個百分點，其間除2008年受金融危機(jī)影響略有回落之外，總體表現(xiàn)為上升 態(tài)勢。從對GDP增長

15、的貢獻(xiàn)率來看，五年中的前四年有一定回落，并在2008年出現(xiàn)谷值，但經(jīng)過2009年的 恢復(fù)性增長，行業(yè)支柱地位進(jìn)一步凸顯，并出現(xiàn)新的峰值。房地產(chǎn)業(yè)對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的貢獻(xiàn)不能低估。2005-2009年五年間房地產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加 值的比重趨于上升，且一直維持在12%以上；房地產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率也在波動中上升，2009年更是達(dá) 到36.1%的歷史高位。房地產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的上升，也帶動了第三產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，第三產(chǎn)業(yè)對 GDP的貢獻(xiàn)率也由2005年的59.5%達(dá)到2009年的82%，2009年我市三產(chǎn)增加值總量還首超二產(chǎn)，占GDP的 48.5%。顯然，房地產(chǎn)業(yè)在不斷發(fā)展的過程中帶動了第

16、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而對優(yōu)化國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)作出了 重要貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動的貢獻(xiàn)不能低估。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中屬于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，它的發(fā) 展可以帶動建材、冶金、機(jī)械、化工、機(jī)電等50多個物質(zhì)生產(chǎn)部門以及金融、旅游、商業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展， 是新一輪經(jīng)濟(jì)啟動的先鋒，可以為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件。根據(jù)2007年中國房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn) 出表有關(guān)數(shù)據(jù)表明：房地產(chǎn)業(yè)增加值每增加1元，將拉動其他行業(yè)增加值新增1.06元。據(jù)國家統(tǒng)計局綜合司 課題組的研究結(jié)果表明，每100元的房地產(chǎn)投資為其他行業(yè)創(chuàng)造215元的需求。房地產(chǎn)企業(yè)在解決住房需求 的同時，也為社會提供了就業(yè)機(jī)會。國家統(tǒng)計局第二次全國經(jīng)濟(jì)普查

17、主要數(shù)據(jù)公報顯示，2008年末房地產(chǎn) 直接提供的就業(yè)機(jī)會為552.2萬人，比2004年末增加39.6%?？梢姡康禺a(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有舉一發(fā)而動全身的重要地位，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì) 基礎(chǔ)意義重大，今后較長時期房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財政收入貢獻(xiàn)仍具有不可替代性。（二）地方財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的高依存度不能忽視當(dāng)前房地產(chǎn)行情與財政收入形勢密切相關(guān)，每一次房地產(chǎn)的政策調(diào)控，每一次房地產(chǎn)市場形勢的好 壞都直接影響甚至巳經(jīng)左右財政收入任務(wù)能否完成，其根本原因在于房地產(chǎn)行業(yè)在稅源結(jié)構(gòu)中占比過高。 顯然，房地產(chǎn)行業(yè)巳經(jīng)成為了組織收入的一把雙刃劍，在成為稅收增長主源泉的同時，其行業(yè)波動對收入 沖擊也最為

18、明顯。下面，從年份以及單個稅種兩個層面進(jìn)行實證分析說明。年份實證：以2009年為例2009年在寬松政策刺激下，房地產(chǎn)市場交易持續(xù)火爆，成交價一路攀升，其中：商品房、二手房成 交均價分別從1月的12320元/平方米和11867元/平方米上漲到12月的19839元/平方米和17074元/平方米，全 年分別上漲61%和40%。根據(jù)房地產(chǎn)稅收與地方財政收入的關(guān)聯(lián)度，如圖表15所示，可將全年的房地產(chǎn)稅收 分為財政收入負(fù)增長主因素、財政收入止跌回升主動力、財政收入增收主力軍三個階段：第一階段（1-4月），其間地方財政收入持續(xù)減收且減收額逐月擴(kuò)大，主要原因是房地產(chǎn)行業(yè)地方財 政收入減收額也逐月擴(kuò)大且每月均高

19、于地方財政收入的總減收額。房地產(chǎn)稅收成為財政收入負(fù)增長的主因 素。第二階段（5-6月），其間全市地方財政收入在6月份實現(xiàn)止跌回升，不僅消化了全市4月地方財政收 入的累計減收額8.6億元,還增收3.57億。房地產(chǎn)行業(yè)減收額從4月的10億元降為6月的4.67億元，5-6月消化 了5.33億元，消化額占全市消化額和增收額的44%。房地產(chǎn)稅收成為財政收入止跌回升的主動力。第三階段（7-12月），其間全市地方財政收入增收態(tài)勢持續(xù)向好，累計增收額由7月的9.9億元一路 上升到全年的65.44億元。其中房地產(chǎn)稅收除因7月份繼續(xù)消化6月份4.67億元的減收因素而降低了對全市地 方財政收入增收額的貢獻(xiàn)占比外，8

20、-12月的貢獻(xiàn)占比均在50%以上，房地產(chǎn)稅收成為財政收入增收的主力軍。稅種實證，以契稅為例契稅作為房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移、向需求方征收的稅種，既是房地產(chǎn)稅收的主要稅種之一，也是房地 產(chǎn)調(diào)控政策變化反應(yīng)比較靈敏的稅種。從圖表12所示，2005年以來盡管經(jīng)歷了 “三緊一松”四次宏觀調(diào)控 政策變化，但契稅收入由于房地產(chǎn)成交量的逐年增長和房價的上漲，增長穩(wěn)定，年均增長29.47%。但是契 稅增幅受宏觀政策調(diào)整影響波動明顯：如2008年契稅增幅為歷史低點僅為14.93%，其中二手房契稅征收由 于比較容易受到交易環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策和契稅政策調(diào)整的影響，同比下跌33.49%。第四部分未來房地產(chǎn)行業(yè)稅收趨勢的初步判斷

21、（一）今明兩年房地產(chǎn)稅收預(yù)期今年房地產(chǎn)市場自4月國家進(jìn)行新一輪宏觀調(diào)控以來，5-6月樓市深冷，5月商品房成交量不足去年 同期一成，創(chuàng)4年來新低；二手房成交量同比暴跌七成，近60家中介未成交一單業(yè)務(wù)。6月在市場看空樓市 而開發(fā)房堅守房價之下，新推樓盤頻現(xiàn)“零成交”。期間商品房成交價明顯上漲主要是遠(yuǎn)洋公寓、麗江公 寓、東方郡等高端樓盤集中成交的不可比因素。盡管7-9月份，新開樓盤定價較為理性，尤其開發(fā)商在預(yù)售 資金監(jiān)管政策可能出臺的背景下加快推盤力度，推出不少優(yōu)惠活動，帶動成交量明顯回暖，但1-9月房地產(chǎn) 市場成交量同比仍大幅下跌，其中商品住宅下跌近六成。與1-9月房地產(chǎn)成交量大幅下跌不相配的是房

22、地產(chǎn)稅收大幅增長。1-9月房地產(chǎn)稅收（地方部分）完 成205.51億元，巳超去年全年總量44.78億元，巳比去年全年總量增長27.9%。房地產(chǎn)稅收大幅增長的主要 原因是“三個超25億”：一是上年緩繳入庫超25億（為25.67億元）；二是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅同比增收超25 億（為27.85億元），其中匯算清繳所得稅同比增收17.23億元。三是土地增值稅因清算同比增收超25億（為 27.22億元九此外，上半年房地產(chǎn)價格同比去年大幅上揚(yáng)、新政下非住宅交易市場開始活躍和相關(guān)稅收優(yōu) 惠政策趨緊也是增收的助推因素。盡管四季度房地產(chǎn)市場行情受調(diào)控政策進(jìn)一步趨緊影響預(yù)將再次進(jìn)入新 一輪觀望期，但全年房地產(chǎn)稅收預(yù)計

23、仍可望達(dá)到50%左右增幅。但是2011年在房地產(chǎn)企業(yè)稅收緩繳與匯算清繳因素減弱、土地增值稅征管因素消失以及明年房價難 以保持今年的同比漲幅等因素作用下，房地產(chǎn)稅收增幅可能明顯回落，預(yù)計2009-2011年房地產(chǎn)稅收增幅走 勢將第三次演繹“三年一周期”的規(guī)律。（二）十二五期間房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)發(fā)展綜觀當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏觀環(huán)境，有利因素和制約因素相互增長。有利因素在于三方面：一是 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提升，市“十二五”規(guī)劃提出2015年全市人均生產(chǎn)總值突破2萬美元大關(guān)，將推動杭 州率先邁入發(fā)達(dá)城市行列。在世界城市化進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)是現(xiàn)代城市取代歷史城市、傳統(tǒng)城市，成為現(xiàn) 代化國際城市的一個重

24、要標(biāo)志。近幾年來，杭州等代表性城市提出未來城市建設(shè)、招商主要以城市綜合體 為主的戰(zhàn)略目標(biāo)，開啟了中國城市綜合體的發(fā)展。城市綜合體巳成為城市高端商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主流開發(fā)模 式，杭州未來要建設(shè)1主城3副城6組團(tuán)，建設(shè)22座新城100個綜合體，商業(yè)地產(chǎn)將為房地產(chǎn)業(yè)提供新的廣闊 空間。二是城市購買力不斷增長，十二五期間隨著社會保障體系和國民收入分配制度的進(jìn)一步完善，居民 實際可支配收入將會增加，從而進(jìn)一步激發(fā)居民住房的剛性需求。據(jù)杭州市區(qū)的統(tǒng)計調(diào)查顯示，20072009 年杭州市區(qū)房地產(chǎn)市場剛性需求（為便于分析，將一套住房定義為剛性需求）比重分別達(dá)77.4%、73.8% 和72.4%，均保持在七成以上，

25、剛性需求比例較高而且保持較為穩(wěn)定。三是城市化未來進(jìn)程不斷加快，“十 二五”規(guī)劃提出全市城市化水平要達(dá)到72%，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷加快，地鐵網(wǎng)絡(luò)初步形成，區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā) 展呈現(xiàn)新的格局，中心城市的輻射力、帶動力將明顯增強(qiáng)，五縣城和中心鎮(zhèn)有望成為房地產(chǎn)健康發(fā)展的新 增點。有測算表明，中國城市化率每提高1個百分點，將會有一千多萬人進(jìn)入城鎮(zhèn)居住和生活，拉動最終消 費增長約1.6個百分點。“以新型城市化為主導(dǎo)”是我市進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)區(qū)域統(tǒng)籌、構(gòu)建城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展一體 化新格局的著力點，杭州城市化進(jìn)程加快首先會拉動的就是住房需求，因此房地產(chǎn)行業(yè)將是城市化過程中 最先受益的行業(yè)，城市化對房地產(chǎn)的利好還可以持續(xù)很長時

26、間。同時，制約因素也不斷增強(qiáng)：一是土地資 源的稀缺性制約。我市“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市”和“資源小市”矛盾突出，土地作為稀缺資源，在基本農(nóng)田嚴(yán)格占用 的“紅線”和現(xiàn)有農(nóng)保率不作調(diào)整的情況下，支持城市發(fā)展的土地資源巳越來越少。二是國家宏觀調(diào)控的 政策性制約。房地產(chǎn)市場受宏觀政策影響明顯，房地產(chǎn)稅收和土地出讓金波動性大，容易帶來政府收入的不 穩(wěn)定，進(jìn)而影響地方政府的財政預(yù)算安排。三是相關(guān)矛盾產(chǎn)生的社會性制約。地方政府收入對房地產(chǎn)業(yè)依存 度過高，一方面易滋生失地農(nóng)民生活保障問題，引發(fā)社會不穩(wěn)定因素；另一方面房價上漲易產(chǎn)生城市生活 成本和投資成本上升、人才流失、企業(yè)發(fā)展乏力等問題。據(jù)有關(guān)信息透露，中央層面對房地產(chǎn)業(yè)

27、的定位巳 逐步由“國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)”向“住房問題事關(guān)民生”轉(zhuǎn)變。鑒此，地方財政增收對房地產(chǎn)業(yè)寄予更高 期望既不理性也不現(xiàn)實，地方政府不得不重新審視過度依賴土地出讓金和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的收入模式。由于房地產(chǎn)業(yè)的重要性，近期中央出臺的幾項調(diào)控房地產(chǎn)市場措施，其意圖不在打壓房地產(chǎn)市場， 而是為了讓房價回到更理性的軌道，可以預(yù)料，房地產(chǎn)業(yè)在國家促進(jìn)投資和拉動消費的雙重作用下，仍然 具有巨大的發(fā)展空間。綜合以上因素，我們初步判斷：一是“十二五”期間房地產(chǎn)行業(yè)作為地方財政收入 的重要來源的特征短期內(nèi)不會改變。二是未來一段時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步完善，經(jīng)濟(jì)適用房和 廉租房建設(shè)步伐將進(jìn)一步加快，供需結(jié)構(gòu)

28、將基本平衡、房地產(chǎn)價格將基本穩(wěn)定。第五部分相關(guān)對策與建議（一）房地產(chǎn)運(yùn)行規(guī)律認(rèn)識要“深化”要從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的高度，認(rèn)清當(dāng)前房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的階段性特征和房地產(chǎn)稅收“三年一周 期”的周期性特點，因為從長期看，近年來價格快速上漲背景下的房地產(chǎn)行業(yè)的空前繁榮將會逐步合理回 歸，房地產(chǎn)價格運(yùn)行趨勢終將回歸到與科學(xué)發(fā)展觀要求的“經(jīng)濟(jì)增長”相適應(yīng)的區(qū)間，房地產(chǎn)行業(yè)稅收增 長對地方財政收入的拉動作用也將合理回落。因此，要未雨綢繆，早做準(zhǔn)備。一是不能將超常規(guī)因素帶來 的超收用于安排剛性支出；二是在計算法定支出增長水平時，對超常規(guī)因素帶來的財政收入增長在計算口 徑上應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整；三是不能被近幾年來的階段性財政

29、收入持續(xù)大幅增長沖昏頭腦，要將財政收入運(yùn)行放 到更長的經(jīng)濟(jì)周期中去考量。（二）優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)和潛力產(chǎn)業(yè)要“培育”地方財政收入對房地產(chǎn)業(yè)的高依存度容易帶來組織收入波動風(fēng)險，因此要加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，積極 培植后續(xù)地方財力。在行業(yè)選擇上要圍繞優(yōu)勢突出重點，結(jié)合2005-2009年五年間全市行業(yè)稅收發(fā)展態(tài)勢（見 圖表7），即第二產(chǎn)業(yè)要重點關(guān)注、積極發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和新型建筑業(yè)；第三產(chǎn)業(yè)要優(yōu)先推動、做大做強(qiáng)信 息軟件業(yè)、金融業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等5大優(yōu)勢行業(yè)。一是在第二產(chǎn)業(yè)方面，要深入實施“工業(yè)興市”戰(zhàn)略，以 提高國際競爭力為核心、以科技創(chuàng)新為動力，以信息化帶動工業(yè)化，加快“大產(chǎn)業(yè)、大平臺、大企業(yè)、大 項目”建設(shè)，推

30、進(jìn)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級；要提升改造傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、優(yōu)化發(fā)展裝備制造業(yè)、大力發(fā)展高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)、加快發(fā)展電子信息、新型醫(yī)藥、新能源、新材料、節(jié)能環(huán)保、涉海產(chǎn)業(yè)等新興戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，推動 制造業(yè)向精細(xì)化、高附加值方向發(fā)展，打造具有比較優(yōu)勢的先進(jìn)制造業(yè)。要調(diào)整建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)中 小型建筑業(yè)企業(yè)向?qū)I(yè)化、技術(shù)型方向發(fā)展，形成大中小企業(yè)、綜合型和專業(yè)型企業(yè)相互依存、協(xié)調(diào)發(fā)展 的產(chǎn)業(yè)格局；要抓住城市化進(jìn)程帶來的歷史性機(jī)遇，以地鐵、滬寧杭城市輕軌和滬杭磁懸浮等交通項目的 立項建設(shè)為契機(jī)，為建筑業(yè)發(fā)展注入新活力。二是在第三產(chǎn)業(yè)方面，要抓住上海建設(shè)國際金融中心的契機(jī)， 發(fā)揮杭州民間資本充裕、金融環(huán)境良好的優(yōu)勢，加快錢

31、江新城和延安路、慶春路“一區(qū)兩帶”金融集聚區(qū) 建設(shè)，把杭州打造成長三角南翼區(qū)域性金融中心；要以強(qiáng)化自主創(chuàng)新、要素集聚、產(chǎn)業(yè)提升、功能拓展為 重點，進(jìn)一步加強(qiáng)國家軟件產(chǎn)業(yè)基地、集成電路設(shè)計產(chǎn)業(yè)化基地、動畫基地、軟件出口創(chuàng)新基地和電子商 務(wù)、數(shù)字電視試點城市、服務(wù)外包基地城市等國家級基地和試點建設(shè)，大力發(fā)展信息與軟件服務(wù)業(yè)；要改 造、提升傳統(tǒng)商貿(mào)流通業(yè)，推動現(xiàn)代大型綜合購物中心等商貿(mào)新興業(yè)態(tài)發(fā)展，加強(qiáng)商業(yè)特色街區(qū)建設(shè)，提 升發(fā)展批發(fā)零售業(yè)。（三）房地產(chǎn)市場健康發(fā)展要“穩(wěn)定”房地產(chǎn)業(yè)肩負(fù)著促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與保障民生的雙重責(zé)任。房地產(chǎn)調(diào)控的目的一是抑制地產(chǎn)泡沫、防止 其波動對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來過大沖擊；二是遏制

32、住房價格過快上漲，切實讓老百姓買得起房，住得上房。房地 產(chǎn)調(diào)控本身是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場理性運(yùn)行，減少而不是增加經(jīng)濟(jì)波動。因此，一要繼續(xù)執(zhí)行對投資投機(jī)性購 房的調(diào)控，要繼續(xù)執(zhí)行差別化信貸稅收政策來加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控；要加強(qiáng)對商業(yè)銀行放貸監(jiān)管，防 止通過其他金融產(chǎn)品或以金融創(chuàng)新等名義削弱調(diào)控效果；同時還要注意采取相對較“軟”的措施適度調(diào)控 需求，防止由于調(diào)控政策過于嚴(yán)厲導(dǎo)致樓市出現(xiàn)量價在短時間內(nèi)暴跌的“硬著陸”。二要進(jìn)一步加大保障 性住房建設(shè)，要加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃住房建設(shè)力度；從土地、資金、政策等方面大力支持 保障性住房建設(shè)，使之成為房地產(chǎn)業(yè)抵抗周期性波動的緩沖器。三是繼續(xù)加強(qiáng)對土地市場的調(diào)控，要增加 中小戶型商品住宅用地供應(yīng)，繼續(xù)保持普通商品住房用地的有效供應(yīng)，逐步改善土地供應(yīng)預(yù)期，通過穩(wěn)定 地價來穩(wěn)定房價；要加大保障性住房在土地供應(yīng)中的占比，確保保障性住房、中小套型商品住房在土地供 應(yīng)中的比例提高到70%以上；要加快杭州城市軌道交通及配套設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)“一主三副六組團(tuán)”建設(shè)，提 高周邊地區(qū)的可居住性，緩解主城區(qū)房價過快上漲的壓力。四是繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序。要繼續(xù)規(guī)范房 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為