經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展與重慶經(jīng)濟(jì)適用房市場研究

1、3經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展與重慶經(jīng)濟(jì)適用房市場研究3.1經(jīng)濟(jì)適用房的特征經(jīng)濟(jì)適用房是由政府扶持并調(diào)控價(jià)格，面向中低收入家庭的微利政策性住房，它是順應(yīng)在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下使房地產(chǎn)市場成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，使住宅成為居民消費(fèi)熱點(diǎn)的重要政策構(gòu)思而形成的具有廣闊發(fā)展前景的帶有商品性質(zhì)的住房。它除了直接顯示其“經(jīng)濟(jì)”、“適用”能滿足現(xiàn)實(shí)家庭生活的基本需要的特征外，還具有以下4個(gè)特征：(1)對象象明確經(jīng)濟(jì)適用房房是以城城鎮(zhèn)中低低收入家家庭的住住房困難難戶為配配售對象象，不包包括高、中中高或最最低收入入家庭。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的配配售對象象必須對對其收入入和居住住情況經(jīng)經(jīng)過審核核。(2)價(jià)格格受控經(jīng)濟(jì)適用房房作為微微利

2、住房房其價(jià)格格不由開開發(fā)商隨隨行就市市自行確確定，而而必須受受住宅建建設(shè)主管管部門和和物價(jià)部部門核準(zhǔn)準(zhǔn)控制，實(shí)實(shí)行微利利銷售、防防止土地地或工程程的轉(zhuǎn)手手加價(jià)，確確保中低低收入的的購房家家庭得到到實(shí)惠。(3)政府府扶持政府扶持經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的一一項(xiàng)重要要政策是是建設(shè)用用地實(shí)行行行政劃劃撥、免免收土地地出讓金金、人防防工程建建設(shè)費(fèi)、綠綠色新型型墻體材材料保證證全實(shí)行行承諾制制、產(chǎn)權(quán)權(quán)登記、勘勘測收費(fèi)費(fèi)優(yōu)惠及及其它稅稅費(fèi)的優(yōu)優(yōu)惠，同同時(shí)在建建設(shè)資金金及個(gè)人人購房的的貸款方方面也有有相應(yīng)支支持。這這些可以以適當(dāng)降降低經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的建設(shè)設(shè)成本。(4)市場場運(yùn)作經(jīng)濟(jì)適用房房實(shí)行社社會(huì)化供供應(yīng)，最最終還

3、是是以配售售方式進(jìn)進(jìn)行銷售售。中低低收入家家庭在掏掏錢購房房時(shí)不僅僅有了完完整的房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)，也有有了自己己的選擇擇權(quán)。因因此，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)設(shè)的規(guī)模模大小取取決于配配售量，配配售是建建設(shè)的前前提，建建設(shè)是配配售的條條件。政政府的指指導(dǎo)性安安排，開開發(fā)商的的具體規(guī)規(guī)劃實(shí)施施，一切切要以中中低收入入家庭最最終購買買為依據(jù)據(jù)。3.2經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的發(fā)展展在經(jīng)濟(jì)適適用住房房管理辦辦法中中明確指指出：經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房是指指政府提提供優(yōu)惠惠政策，限限定建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供供應(yīng)對象象和銷售售價(jià)格，具具有保障障性質(zhì)的的政策性性商品住住房。119911年6月月，國務(wù)務(wù)院在關(guān)關(guān)于繼續(xù)續(xù)積極穩(wěn)穩(wěn)妥地進(jìn)進(jìn)行城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制

4、制度改革革（國國發(fā)119911300號）文文件中提提出：“大力發(fā)發(fā)展經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用的的商品住住房，優(yōu)優(yōu)先解決決無房戶戶和困難難戶的住住房問題題?！边@樣，就就對經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的建建設(shè)在國國家政策策上做了了初步的的定位。119944年7月月國務(wù)院院在關(guān)關(guān)于深化化城鎮(zhèn)住住房制度度改革的的決定（國國發(fā)119944433號）文文件中提提出：“各地人人民政府府要十分分重視經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房的的開發(fā)建建設(shè)，加加快解決決中低收收入家庭庭的住房房問題?！辈?jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地進(jìn)行規(guī)定，“批準(zhǔn)原則上采取劃撥方式供應(yīng)，對經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)項(xiàng)目，要在計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)等方面予以扶持”。同年，建設(shè)部發(fā)布了城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適

5、用住房建設(shè)管理辦法，建立了以中低收入家庭為銷售對象，具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)體系，并加強(qiáng)了對經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)管理。在這個(gè)時(shí)期內(nèi)，由于各種政策未到位如與之發(fā)展相配套的金融、財(cái)政、技術(shù)等方面，以及對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的認(rèn)識不足，使得經(jīng)濟(jì)適用住房處于摸索階段。1995年年，國務(wù)務(wù)院辦公公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)了國國家安居居工程實(shí)實(shí)施方案案的通通知（國國辦發(fā)1999566號），為為此拉開開了我國國以“安居工工程”為主要要形式的的經(jīng)濟(jì)適適用房建建設(shè)的序序幕。119966年9月月，建設(shè)設(shè)部提出出“把住宅宅建設(shè)當(dāng)當(dāng)作新的的增長點(diǎn)點(diǎn)，形成成住房消消費(fèi)熱點(diǎn)點(diǎn)”的觀點(diǎn)點(diǎn)在全國國引起強(qiáng)強(qiáng)烈的反反響。119966年，中中央

6、經(jīng)濟(jì)濟(jì)工作會(huì)會(huì)議確定定了“把住宅宅建設(shè)培培育成為為帶動(dòng)整整個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的經(jīng)濟(jì)增增長點(diǎn)和和消費(fèi)熱熱點(diǎn)”的重大大決策，這這樣各部部門、各各地方在在加快住住宅建設(shè)設(shè)，加速速培育住住宅消費(fèi)費(fèi)市場的的思路達(dá)達(dá)成了共共識。119988年，由由于亞洲洲金融危危機(jī)對我我國經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展帶帶來了沖沖擊，中中央政府府決定采采取積極極的財(cái)政政政策，加加大投資資力度，通通過擴(kuò)大大內(nèi)需來來刺激經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長長，房地地產(chǎn)業(yè)再再次受到到重視。同同時(shí)結(jié)合合19992年以以后我國國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在在的現(xiàn)實(shí)實(shí)問題，即即僅依靠靠商品房房來解決決居民住住房問題題，尤其其是滿足足中低收收入家庭庭的住房房需求，政政府需要要制定相相應(yīng)的住住房政策

7、策來解決決。19998年年7月，國國務(wù)院在在關(guān)于于進(jìn)一步步深化城城鎮(zhèn)住房房制度改改革，加加快住房房建設(shè)的的通知（國國發(fā)119988233號）文文件中明明確提出出“建立和和完善以以經(jīng)濟(jì)適適用住房房為主體體的住房房保障體體系”，這樣樣就確立立了經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房在住住房體制制中的重重要地位位。19998年年7月三三部委聯(lián)聯(lián)合下發(fā)發(fā)了關(guān)關(guān)于大力力發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房的的若干意意見（建建房1199881554號）,19998年88月又頒頒布了關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步加快快經(jīng)濟(jì)適適用住房房建設(shè)有有關(guān)問題題的通知知（計(jì)計(jì)投資19998447號）。這這兩個(gè)文文件明確確指出，要要支持有有關(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房建設(shè)設(shè)的土地地政

8、策、價(jià)價(jià)格政策策、稅費(fèi)費(fèi)政策、房房改政策策，這樣樣就更加加有力的的推動(dòng)我我國經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的建建設(shè)。119999年，建建設(shè)部頒頒布已已購公有有住房和和經(jīng)濟(jì)適適用住房房上市出出售管理理暫行辦辦法（建建設(shè)部119999年第669號令令），進(jìn)進(jìn)一步完完善了經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房的的相關(guān)政政策，規(guī)規(guī)范了經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房上上市出售售行為，基基本滿足足居民改改善、提提高居住住條件的的需要，也也促進(jìn)了了房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的健康發(fā)發(fā)展和存存量住房房的上市市流通。220033年8月月國務(wù)院院出臺(tái)的的國務(wù)務(wù)院關(guān)于于促進(jìn)房房地產(chǎn)市市場持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展的通通知（國國發(fā)220033188號），文文件進(jìn)一一步明確確經(jīng)濟(jì)適適用住房

9、房的保障障性、政政策性，并并要求加加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的建建設(shè)管理理。并通通過提供供各種優(yōu)優(yōu)惠政策策，切實(shí)實(shí)降低經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房建建設(shè)成本本，以降降低經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的價(jià)格格。20004年年5月四四部委聯(lián)聯(lián)合下發(fā)發(fā)了經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房管管理辦法法（建建住房200041177號號），再再次嚴(yán)格格界定了了經(jīng)濟(jì)適適用住房房的性質(zhì)質(zhì)，并明明確了政政府扶持持的各項(xiàng)項(xiàng)優(yōu)惠政政策。3.3 經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房與普普通商品品住宅的的主要差差異普通商品住住宅與經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住宅都都屬于商商品住宅宅范疇，其其差別在在于政府府給與優(yōu)優(yōu)惠，是是否限定定價(jià)格，是是否控制制銷售對對象。其其區(qū)別如如下：(1)土地地獲取方方式不同同經(jīng)濟(jì)

10、適用房房的建設(shè)設(shè)用地實(shí)實(shí)行行政政劃撥方方式供應(yīng)應(yīng)，盡量量不占用用或少占占用耕地地。商品品房建設(shè)設(shè)用地實(shí)實(shí)現(xiàn)出讓讓方式供供應(yīng)，土土地使用用者必須須繳納土土地出讓讓金。(2)成本本構(gòu)成不不同經(jīng)濟(jì)適用住住房的成成本包括括征地和和拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)、勘勘察設(shè)計(jì)計(jì)和前期期工程費(fèi)費(fèi)、建安安工程費(fèi)費(fèi)、住宅宅小區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)、管理理費(fèi)、貸貸款利息息和稅金金等7項(xiàng)項(xiàng)因素，利利潤控制制在3%以下。商品房的成成本則除除此之外外還包括括行政事事業(yè)性收收費(fèi)、土土地出讓讓金等因因素，其其利潤不不受限制制，由市市場決定定。(3)租售售政策不不同我國目前經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房采取取只售不不租的政政策，而而商品房房不受限限制，根根據(jù)

11、市場場情況，可可以出售售，也可可以出租租。(4)購買買條件和和對象不不同經(jīng)濟(jì)適用住住房的供供應(yīng)對象象為中低低收入家家庭，各各個(gè)地區(qū)區(qū)、各個(gè)個(gè)時(shí)期都都有相應(yīng)應(yīng)的收入入標(biāo)準(zhǔn)來來確定具具體對象象，如重重慶市在在重慶慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房管理理暫行辦辦法中中規(guī)定三三類家庭庭或人員員可購買買經(jīng)濟(jì)適適用房，不不是任何何人都能能在市場場上自由由獲得。而而商品房房銷售對對象相當(dāng)當(dāng)寬泛，包包括所有有具有購購買能力力的公民民。(5)價(jià)格格政策不不同經(jīng)濟(jì)適用房房出售實(shí)實(shí)行政府府指導(dǎo)價(jià)價(jià)，不得得擅自提提價(jià)；商商品房的的出售價(jià)價(jià)格完全全由市場場決定。經(jīng)濟(jì)適用房房是由國國家推出出帶有半半福利社社會(huì)保障障性的住住房，建建房所

12、占占土地由由政府統(tǒng)統(tǒng)一劃撥撥，國家家對其基基本建設(shè)設(shè)成本有有所規(guī)定定，減免免了一些些稅費(fèi)；而且對對于開發(fā)發(fā)建設(shè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的開開發(fā)商，限限制微利利，因此此經(jīng)濟(jì)適適用房的的最終售售價(jià)應(yīng)該該比市場場上同類類型、同同檔次的的商品房房便宜的的多。而而商品房房則沒有有這些優(yōu)優(yōu)惠和限限制，相相應(yīng)的售售價(jià)是隨隨行就市市確定的的。(6)建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不不同經(jīng)濟(jì)適用住住房具體體的建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)嚴(yán)格控制制在中小小戶型，中中套面積積在800平米左左右，小小套面積積在600平米左左右，重重慶市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房管管理辦法法中規(guī)規(guī)定經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房建筑面面積控制制在600平方米米，房屋屋的挑選選余地比比較小。而而商品房房的靈

13、活活性較大大，房屋屋可根據(jù)據(jù)市場需需要營建建不同標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，不不受具體體條件限限制，能能滿足不不同住戶戶的各種種需求。3.4 經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房在住住宅市場場中的地地位與作作用(1)完成成了住宅宅市場中中非市場場和市場場的自然然銜接經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房是介介于完全全市場化化的商品品住宅和和非市場場化的廉廉租房之之間的、政政府提供供扶助的的微利普普通商品品住宅。因因此，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房完成成了住宅宅市場中中非市場場和市場場的自然然銜接，符符合住宅宅市場和和住宅消消費(fèi)梯級級發(fā)展的的規(guī)律，對對于建立立穩(wěn)定協(xié)協(xié)調(diào)的住住宅市場場具有重重要意義義。(2)具有有市場調(diào)調(diào)控功能能經(jīng)濟(jì)適用住住房是政政府調(diào)控控住房市市場的重重要

14、手段段。經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的市市場調(diào)控控功能主主要表現(xiàn)現(xiàn)為：首首先經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的投投放量會(huì)會(huì)影響住住房市場場的供求求關(guān)系，從從而具有有平抑房房價(jià)，穩(wěn)穩(wěn)定房市市的功能能。另一一方面，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房能能調(diào)控住住房供給給結(jié)構(gòu)。中中低收入入階層占占總?cè)丝诳诘谋壤畲螅@這一階層層是住房房市場的的消費(fèi)主主體。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房推推出的目目的是為為了解決決中低收收入者的的住房問問題，政政府通過過投放經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房，并并且不斷斷加大投投放力度度，逐漸漸建立合合理的住住房供應(yīng)應(yīng)結(jié)構(gòu)。(3)具有有保障功功能經(jīng)濟(jì)適用住住房政策策是政府府為了解解決中低低收入者者的住房房問題而而推出的的福利性性政策。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用

15、用房以低低于普通通商品住住宅的價(jià)價(jià)格銷售售給中低低收入者者，因而而福利性性是經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房區(qū)別別于普通通商品房房的最大大特性，因因此經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房在功功能上就就必然具具有社會(huì)會(huì)保障功功能。是整體體住宅供供給的重重要組成成部分從從經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)達(dá)國家家和地區(qū)區(qū)的發(fā)展展經(jīng)驗(yàn)來來看，雖雖然隨著著各國或或地區(qū)社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展展，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房建設(shè)的的絕對數(shù)數(shù)量和相相對比例例有所調(diào)調(diào)整，但但經(jīng)濟(jì)適適用房始始終是住住宅供給給的重要要類型。3.5 重重慶市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房發(fā)展展及市場場分析重慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房從其其開始建建設(shè)以來來就受到到國家、部部、市領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)的重重視。市市政府把把它作為為推動(dòng)城城鎮(zhèn)住房房制度

16、改改革，加加速住房房新體制制的建立立而采取取的一項(xiàng)項(xiàng)重大舉舉措，也也作為解解決中低低收入家家庭住房房問題、逐逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)住房商商品化而而采取的的重要手手段。為為此，重重慶市政政府先后后下發(fā)關(guān)關(guān)于進(jìn)一一步深化化城鎮(zhèn)住住房制度度改革加加快住房房建設(shè)的的通知（渝渝府發(fā)19997443號文文件）、重重慶市安安居工程程管理（暫暫行）辦辦法（渝渝府發(fā)19995665號令令）和關(guān)關(guān)于貫徹徹落實(shí)國國務(wù)院關(guān)關(guān)于促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場持持續(xù)健康康發(fā)展的的通知的實(shí)施施意見（渝渝府發(fā)20003118號文文件），系系統(tǒng)地提提出了“建立和和完善以以經(jīng)濟(jì)適適用住房房為主體體的住房房供應(yīng)體體系”的政策策，并由由市住房房委員會(huì)會(huì)統(tǒng)一

17、計(jì)計(jì)劃、部部署，連連續(xù)1年年將經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房住房建建設(shè)納入入市委、市市政府的的一級目目標(biāo)進(jìn)行行管理，嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行行。3.5.11重慶市市經(jīng)濟(jì)適適用房發(fā)發(fā)展階段段自19955年起，重重慶市就就積極開開展經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房建設(shè)設(shè)，重慶慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房大致經(jīng)經(jīng)歷了起起步、初初步發(fā)展展、深入入發(fā)展和和調(diào)整完完善4個(gè)個(gè)發(fā)展階階段，在在每一個(gè)個(gè)歷史時(shí)時(shí)期都取取得了積積極成果果。第一階段，119955年到220000年。這這一階段段主要是是在貫徹徹國務(wù)院院關(guān)于深深化城鎮(zhèn)鎮(zhèn)住房制制度改革革的決定定精神基基礎(chǔ)上，及及時(shí)出臺(tái)臺(tái)關(guān)于于進(jìn)一步步深化城城鎮(zhèn)住房房制度改改革加快快住房建建設(shè)的通通知，重重慶市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房

18、建建設(shè)主要要集中在在實(shí)施安安居工程程方面。119955年，國國家下達(dá)達(dá)重慶市市經(jīng)濟(jì)適適用房建建設(shè)計(jì)劃劃近7005萬平平方米，投投資規(guī)模模近566億元重重慶市其其中組織織了洋河河花園住住宅小區(qū)區(qū)等安居居工程建建設(shè)。到到20000年，重重慶市累累計(jì)批準(zhǔn)準(zhǔn)安居工工程1008個(gè)，建建設(shè)規(guī)模模達(dá)6997.77萬平方方米。開開工建設(shè)設(shè)安居工工程為4488萬萬平方米米竣工面面積3009萬平平方米，銷銷售面積積2944萬平方方米，銷銷售率達(dá)達(dá)95，全市市共有中中低收入入家庭約約370000戶戶喜遷新新居。重重慶市的的安居工工程在這這一時(shí)期期及時(shí)緩緩解了部部分居民民住房的的問題，也也推動(dòng)了了重慶市市住房商商品化

19、的的進(jìn)程，加加快了重重慶市住住房制度度改革的的步伐，有有效促進(jìn)進(jìn)了城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民住住房消費(fèi)費(fèi)觀念的的轉(zhuǎn)變。第二階段，220011年到220033年。這這一階段段主要是是在貫徹徹國家住住房政策策的基礎(chǔ)礎(chǔ)上出臺(tái)臺(tái)重慶慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房管理理辦法。這這時(shí)期的的經(jīng)濟(jì)適適用房建建設(shè)進(jìn)一一步推動(dòng)動(dòng)重慶市市住房制制度改革革，加快快城鎮(zhèn)住住房建設(shè)設(shè)，也進(jìn)進(jìn)一步滿滿足城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民日日益增長長的住房房需求。同同時(shí)，逐逐步開始始構(gòu)建以以經(jīng)濟(jì)適適用房為為主體的的重慶市市住房保保障體系系。在此此期間重重慶市相相繼出臺(tái)臺(tái)經(jīng)濟(jì)適適用房有有關(guān)的各各項(xiàng)管理理措施，明明確經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的管理理機(jī)構(gòu)及及相關(guān)職職責(zé)，對對經(jīng)濟(jì)適適用住房房

20、建設(shè)從從政策上上予以保保證。這這一階段段，重慶慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房建設(shè)的的范圍及及內(nèi)涵也也得到了了進(jìn)一步步的拓展展，即在在原有的的基礎(chǔ)上上，初步步形成了了以企事事業(yè)單位位組織職職工集資資建房為為主，同同時(shí)增加加部分面面向社會(huì)會(huì)公開發(fā)發(fā)售經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的供供應(yīng)格局局。從220011年至220033年3年年間，重重慶市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房建建設(shè)完成成總投資資40.06億億元，開開工9443.772萬平平方米，竣竣工3880.336萬平平方米，銷銷售面積積3588萬平方方米，解解決了44萬多戶戶中低收收入家庭庭的住房房困難，確確保了住住房新舊舊體制的的平穩(wěn)過過渡，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房也也成為重重慶市居居民住

21、房房消費(fèi)的的有機(jī)組組成部分分。第三階段，從從20004年到到20007年110月，重重慶市采采取措施施加大經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房保保障力度度，同時(shí)時(shí)發(fā)揮經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房市市場調(diào)控控功能，出出臺(tái)重重慶市人人民政府府關(guān)于解解決城市市低收入入家庭住住房困難難的實(shí)施施意見（渝渝府發(fā)200071136號號）、重重慶市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房管管理暫行行辦法（渝渝建發(fā)200072223號號）。這這一階段段工作的的重心主主要集中中在以下下兩個(gè)方方面，一一是調(diào)增增經(jīng)濟(jì)適適用住房房建設(shè)計(jì)計(jì)劃，增增大面向向社會(huì)公公開發(fā)售售的量；二是進(jìn)進(jìn)一步明明確了經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房建建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、申購購條件、交交易限制制和申購購程序，規(guī)規(guī)范銷售售

22、行為。這這一階段段基本奠奠定了經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房建建設(shè)、管管理的制制度化、規(guī)規(guī)范化基基礎(chǔ)。大大規(guī)模的的經(jīng)濟(jì)適適用住房房建設(shè)，使使得大量量低收入入家庭住住房問題題得以有有效解決決，提高高了社會(huì)會(huì)滿意度度。同時(shí)時(shí)住房供供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)也得以以改善，供供需矛盾盾得到緩緩解，房房價(jià)漲幅幅減緩。第四階段，從從20007年111月開開始至今今。這一一階段出出臺(tái)重重慶市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房管管理暫行行辦法，和和老辦法法相比，新新辦法在在戶型面面積、申申購條件件和交易易限制等等方面作作了更為為嚴(yán)格的的規(guī)定。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房的的建設(shè)和和發(fā)展由由此進(jìn)入入到了一一個(gè)關(guān)鍵鍵的調(diào)整整與完善善時(shí)期。重慶市作為為我國西西部唯一一的直轄

23、轄市，以以及城鄉(xiāng)鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜綜合試驗(yàn)驗(yàn)區(qū)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的開開發(fā)建設(shè)設(shè)將迎來來了難得得的機(jī)遇遇，重慶慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的開發(fā)發(fā)建設(shè)和和資金投投入在重重慶市經(jīng)經(jīng)濟(jì)長期期穩(wěn)步增增長的情情況下，將將迎來一一個(gè)更高高發(fā)展前前景；其其次是經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房價(jià)格格偏低，剛剛性需求求充足，銷銷售優(yōu)于于商品房房，房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)將將投資轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房，促進(jìn)進(jìn)重慶市市經(jīng)濟(jì)適適用房大大力發(fā)展展；最后后政府對對民生的的關(guān)注，擴(kuò)擴(kuò)大對保保障性住住房的投投資以及及一系列列優(yōu)惠政政策的出出臺(tái)，為為經(jīng)濟(jì)適適用房的的發(fā)展壯壯大提供供了良好好的政策策環(huán)境。3.5.22重慶市市經(jīng)濟(jì)適適用房的的開發(fā)投投資情況況重慶市住宅宅與經(jīng)濟(jì)濟(jì)

24、適用住住房新開開工面積積（萬MM2）如如圖所示示：以上圖表根根據(jù)重慶慶市統(tǒng)計(jì)計(jì)年鑒歷歷年統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)制制成。從從上圖可可以看出出，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房新面積積的比例例、實(shí)際際開發(fā)量量的趨勢勢都是逐逐年上升升的。重重慶市在在20001年正正式啟動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)適適用房，所所以在開開始時(shí)期期經(jīng)濟(jì)適適用住房房開發(fā)量量大幅上上升。在在20004年、220055年較這這一時(shí)期期比例有有所下降降。20005年年、20006連連續(xù)兩輪輪出臺(tái)房房地產(chǎn)宏宏觀調(diào)控控政策，重重慶市加加大了經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房建設(shè)設(shè)的政策策引導(dǎo)和和房地產(chǎn)產(chǎn)市場管管理，加加快解決決中、低低收入家家庭的住住房問題題，在220077年重慶慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房開工

25、面面積創(chuàng)新新高。在國務(wù)院院關(guān)于解解決低收收入群體體住房困困難的若若干意見見的指指導(dǎo)下，重重慶市住住宅市場場積極響響應(yīng)，反反映經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房建設(shè)情情況的各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)在20007、220088年出現(xiàn)現(xiàn)全面領(lǐng)領(lǐng)先的局局面。尤尤其是220088年重慶慶市完成成經(jīng)濟(jì)適適用房投投資511.722億元，同同比增長長43.47%，高出出商品房房投資增增速244.777個(gè)百分分點(diǎn)，已已成為重重慶市房房地產(chǎn)投投資的一一大亮點(diǎn)點(diǎn)。重慶慶經(jīng)濟(jì)適適用房投投資總額額具體數(shù)數(shù)據(jù)如圖圖所示：以上圖根據(jù)據(jù)重慶市市統(tǒng)計(jì)年年鑒歷年年統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)制成成?？梢砸钥闯?，重重慶近幾幾年來的的經(jīng)濟(jì)適適用房投投資額度度正逐漸漸增大，政政府加強(qiáng)強(qiáng)

26、宏觀調(diào)調(diào)控、關(guān)關(guān)注民生生的決心心已越來來越明顯顯。重慶慶市政府府20001年開開始啟動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)適適用住房房項(xiàng)目，以以后隨著著政策的的日趨發(fā)發(fā)展與完完善，到到20008年，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房投資資達(dá)511.722億元，占占住宅總總投資6619.53億億元的88。重重慶經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的大量量供應(yīng)，有有效調(diào)整整房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供求關(guān)系系，對平平抑房價(jià)價(jià)起到一一定的推推動(dòng)作用用。但其其總的供供應(yīng)量較較之中低低收入者者這一旁旁大的消消費(fèi)群體體而言，這這一投資資額仍需需提高。3.5.33重慶市市經(jīng)濟(jì)適適用房價(jià)價(jià)格分析析3.5.33.1重慶慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房歷年年價(jià)格走走勢重慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房歷年年價(jià)格走走勢從

27、重重慶市物物價(jià)局了了解到220033年至220088年部分分經(jīng)濟(jì)適適用房的的價(jià)格，需需要說明明的是，從從重慶市市物價(jià)局局了解到到的都是是銷售基基準(zhǔn)價(jià)格格，且有有上浮幅幅度和下下浮幅度度的限制制，一般般上浮比比例為110%，特特殊的可可上浮到到20%或155%，下下浮比例例不限。但但由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房總價(jià)價(jià)比商品品房便宜宜很多，加加之僧多多粥少，搶搶購者眾眾多，因因此，在在實(shí)際銷銷售過程程中，大大多數(shù)樓樓盤的價(jià)價(jià)格均是是上浮的的。從圖中可以以看出，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房價(jià)格格基本上上每年都都在小幅幅攀升，但但是漲幅幅還算合合理。3.5.33.2重慶慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房價(jià)格格影響因因素分析析通過對經(jīng)濟(jì)濟(jì)適

28、用房房的價(jià)格格構(gòu)成分分析，價(jià)價(jià)格的影影響因素素主要是是成本，其其次是有有關(guān)外部部條件，表表現(xiàn)為稅稅金和利利潤。(1)土地地征用及及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)用用經(jīng)濟(jì)適用房房建設(shè)土土地雖是是政府無無償劃撥撥，但土土地上面面建筑物物的拆遷遷卻是由由開發(fā)商商負(fù)責(zé)。有有的政府府部門在在劃撥土土地時(shí)把把經(jīng)濟(jì)適適用房建建設(shè)土地地安排在在拆遷成成本高的的地方，有有的政府府部門對對拆遷不不聞不問問，加大大了拆遷遷成本。重重慶市現(xiàn)現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房的價(jià)價(jià)格與普普通商品品房相比比，土地地征用及及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)中中與普通通商品房房基本相相同形成成了現(xiàn)行行較高的的經(jīng)濟(jì)適適用住房房價(jià)格與與群眾期期待的低低房價(jià)的的矛盾。(2)建設(shè)設(shè)標(biāo)

29、準(zhǔn)關(guān)于經(jīng)濟(jì)適適用住房房的套型型和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，重慶慶市政府府文件重重慶市經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房管管理辦法法中明明確規(guī)定定每戶建建筑面積積不超過過60平平方米，其其它方面面則缺少少嚴(yán)格、具具體的量量化標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。重慶慶市現(xiàn)有有新開發(fā)發(fā)經(jīng)濟(jì)適適用房項(xiàng)項(xiàng)目大多多地點(diǎn)偏偏遠(yuǎn)，沒沒有地理理位置、交交通條件件方面的的優(yōu)勢，使使得項(xiàng)目目本身缺缺乏吸引引力。有有的項(xiàng)目目開發(fā)商商為了提提升整個(gè)個(gè)樓盤的的價(jià)值，拿拿配套設(shè)設(shè)施做文文章，營營造比較較好的小小區(qū)環(huán)境境，形成成新的賣賣點(diǎn)，超超標(biāo)準(zhǔn)、超超面積建建設(shè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房。提提升檔次次的同時(shí)時(shí)，也增增加了經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房的的開發(fā)成成本，使使得其售售價(jià)偏高高，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房失去了了

30、“經(jīng)濟(jì)”的意義義。重慶市前幾幾年有部部分經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房小區(qū)配配套設(shè)施施豪華，內(nèi)內(nèi)設(shè)有齊齊全的康康樂健身身設(shè)施、寬寬敞的休休閑空間間、羽毛毛球場以以及全面面細(xì)致的的綠化景景觀，甚甚至設(shè)有有游泳池池和停車車庫。這這樣不難難發(fā)現(xiàn)開開發(fā)商的的建設(shè)成成本與周周圍高檔檔商品房房相當(dāng)，而而只獲得得比同類類商品房房低的凈凈銷售面面積。無無形中抬抬高的單單位銷售售面積的的開發(fā)成成本，導(dǎo)導(dǎo)致銷售售單價(jià)高高漲。(3)優(yōu)惠惠政策重慶市經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房建設(shè)設(shè)用地實(shí)實(shí)行行政政劃撥，對對經(jīng)過批批準(zhǔn)的行行政事業(yè)業(yè)性收費(fèi)費(fèi)實(shí)行減減半征收收。相對對于重慶慶市中低低收入者者的收入入來說，這這些行政政事業(yè)性性收費(fèi)減減免力度度過小，在

31、在實(shí)際操操作中還還時(shí)有存存在落實(shí)實(shí)不到位位的情況況，直接接影響了了經(jīng)濟(jì)適適用住房房的價(jià)格格。在行情低迷迷情況下下，商品品房可降降價(jià)促銷銷，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房卻不理理會(huì)樓市市“表情”，家家家樓盤都都在上浮浮高限開開盤，銷銷售不完完也不考考慮降價(jià)價(jià)出手。相相對于商商品房的的開發(fā)商商經(jīng)濟(jì)適適用房開開發(fā)商承承受的壓壓力和風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)要小小得多：一是地地價(jià)相對對便宜，使使得總價(jià)價(jià)較低；二是風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較小小，基本本上只賺賺不虧，如如果賣不不出去，開開發(fā)商就就另尋其其他出路路，比如如成為政政府的安安置房或或補(bǔ)交土土地出讓讓金轉(zhuǎn)為為商品房房。其次，國家家規(guī)定經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的利利潤是成成本的33%，屬屬于微利利，如果果真正按

32、按照國家家的程序序去開發(fā)發(fā)，開發(fā)發(fā)商追求求利潤，不不愿意去去開發(fā)；另外，因因?yàn)榻?jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房要講求求適用，比比商品房房低一個(gè)個(gè)檔次，企企業(yè)的品品牌和形形象會(huì)受受到影響響。所以以很多開開發(fā)商在在經(jīng)濟(jì)適適用房建建設(shè)之初初就是按按照商品品房的檔檔次來開開發(fā)，這這樣在銷銷售是刻刻意隱瞞瞞住宅性性質(zhì)，抬抬高房價(jià)價(jià)。(4)宏觀觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境首先，近幾幾年國家家宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)保持持又快又又穩(wěn)增長長，房地地產(chǎn)伴隨隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長而而增值既既是經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的的必然，又又是市場場選擇的的結(jié)果。房房價(jià)也必必將圍繞繞經(jīng)濟(jì)增增長曲線線上下小小幅波動(dòng)動(dòng)，而總總體呈現(xiàn)現(xiàn)上漲趨趨勢。經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房作為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的一個(gè)組組成部分分

33、其價(jià)格格也會(huì)隨隨著大環(huán)環(huán)境呈上上漲趨勢勢。其次，重慶慶市直轄轄以來，隨隨著宏觀觀經(jīng)濟(jì)的的增長，居居民財(cái)富富增加，推推動(dòng)重慶慶住房需需求結(jié)構(gòu)構(gòu)的升級級。特別別是重慶慶城鄉(xiāng)統(tǒng)統(tǒng)籌，成成立城鄉(xiāng)鄉(xiāng)綜合配配套改革革試驗(yàn)區(qū)區(qū)，大大大了吸引引農(nóng)村人人口進(jìn)入入城市，購購房人群群明顯增增加，剛剛性需求求拉動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房的價(jià)價(jià)格上漲漲。再次，建安安成本上上升。由由于近兩兩年主要要建材如如鋼材、水水泥價(jià)格格上漲及及人工費(fèi)費(fèi)用大幅幅上漲，導(dǎo)導(dǎo)致建設(shè)設(shè)成本增增加。同同時(shí)國家家各種宏宏觀政策策的調(diào)控控舉措頻頻繁出臺(tái)臺(tái)，連續(xù)續(xù)加息引引導(dǎo)房地地產(chǎn)軟著著陸。對對于經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房而言言，加息息提高了了貸款利利息，會(huì)會(huì)直接導(dǎo)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房成本本的上升升。作為為成本定定價(jià)導(dǎo)向向的經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住住房，其其價(jià)格必必將上升升。(5)監(jiān)管管經(jīng)濟(jì)適用房房使用政政府指導(dǎo)導(dǎo)價(jià)的定定價(jià)原則則，在理理論上是是合理的的，但實(shí)實(shí)際上政政府部門門對整個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)適適用房的的公示量量不夠大大，公示示不夠廣廣，很多多消費(fèi)者者不知道道有這種種項(xiàng)目，中中低收入入家庭得得知有經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房項(xiàng)目目的途徑徑太少，使使得他們們失去購購買機(jī)會(huì)會(huì)另外，也也很少有有開發(fā)