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文檔簡介
1、PAGE 13 夢澤園開盤策劃實施方案指導(dǎo)思想夢澤園公司司所確定定的 “從快銷銷售,不不可打持持久戰(zhàn)”的整合合營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略思想想,是開開盤期營營銷與傳傳播的基基本依據(jù)據(jù),即開開盤期的的一切市市場行為為均是整整個項目目營銷思思想的具具體體現(xiàn)現(xiàn),脫離離此思想想,即使使再精彩彩的戰(zhàn)術(shù)術(shù)充其量量也只是是一朵華華而不實實的浪花花而已,對對項目營營銷有害害無益。目標開盤期的所所有運作作,都是是為了形形成潛在在客戶群群體中的的焦點話話題,為為項目快快速銷售售而營造造良好的的市場氛氛圍(造造勢)。開盤期內(nèi)推推出的所所有樓盤盤均能在在短期內(nèi)內(nèi)銷售(認認購)完完畢,以以迅速形形成旺盛盛人氣,給給項目營營造“搶手貨貨
2、”的印象象,促使使?jié)撛诳涂蛻舢a(chǎn)生生“早買是是運氣”的心理理沖動。開盤營銷計計劃準備階段(2000年3月6日前全部準備完畢):銷售隊伍準準備:銷售隊伍的的建立、健健全:專職銷售隊隊伍配備備人員共共1214人人,原營營銷中心心已有員員工5人人與新選選聘人員員6-88人經(jīng)理:呂為為民副經(jīng)理:蔣蔣輝營銷主辦:婁果財務(wù)核對員員:鄧國國橋資料員:沈沈慧司機:一名名,男性性(待定定)營銷代表:68名(以以售樓先先生為主主,45人;售樓小小姐23人)新選聘人員員到位時時間:22月288日上午午9時(星星期一)設(shè)計、定制制員工制制服,全全員統(tǒng)一一著裝(尤尤其是專專職營銷銷人員),統(tǒng)統(tǒng)一公司司形象,展展示夢澤澤園
3、品位位。銷售隊伍培培訓(xùn)、分分工安排排:時間:2月月29日日3月55日(上上午9:0012:00,下下午2:305:330)地點:梓園園花苑66樓會議議室方式:集中中培訓(xùn)主講人員與與主要內(nèi)內(nèi)容:主 講 人人 員主 要 內(nèi) 容具 體 時 間總經(jīng)理白文文秀先生生、執(zhí)行行總經(jīng)理理龍漢文文先生總體論述2月29日日上午總工程師宋宋紹武先先生、建建筑設(shè)計計師李健健先生規(guī)劃設(shè)計2月29日日下午工程部經(jīng)理理王笑冰冰先生施工計劃及及工程進進展3月1日上上午園林設(shè)計師師 先生園林設(shè)計特特點3月1日下下午營銷中心經(jīng)經(jīng)理呂為為民先生生營銷知識與與技巧3月2日上上午營銷副經(jīng)理理蔣輝先生生闡述項目賣賣點3月2日下下午策劃顧
4、問黃黃明強先先生、王王國鋒先先生項目策劃、房房地產(chǎn)基基礎(chǔ)知識識3月3日營銷中心經(jīng)經(jīng)理呂為為民先生生、副經(jīng)經(jīng)理蔣輝輝先生開盤操作要要點及注注意事項項、人員員分工等等3月4日營銷中心全全體人員員模擬現(xiàn)場演演練:客客戶接待待、洽談?wù)?、簽約約等3月5日(通通程售樓樓部)項目準備: 工地包包裝(責責任人:工程部部):A 統(tǒng)一一夢澤園園工地外外圍墻的的造型、色色彩及風風格;樣樣板房動動工B 所有有施工人人員進行行專題培培訓(xùn)(33月6日日上午99時施工工現(xiàn)場)C 開辟辟紅雨湖湖風光帶帶(清理理障礙、修修建道路路) 通程售樓樓部布置置(責任任人:蔣蔣輝):A 設(shè)計計:時間間3月11日前B 布置置:3月月6日完
5、完畢C 內(nèi)容容:模型型、項目目介紹、單單棟效果果圖、戶戶型圖、廣廣告宣傳傳照片、購購房須知知等售樓樓資料等等物資準備800免費費熱線電電話、因因特網(wǎng)WWWW網(wǎng)網(wǎng)址(22月288日前安安裝完畢畢,責任任人:辦辦公室)10155座南京京“依維柯柯”面包車車一輛(3月6日前到位,責任人:公司領(lǐng)導(dǎo))用途:每天天上午99:300、100:300,下午午2:330 、44:000,晚上上6:330、88:000接送客客戶往返返通程售售樓部與與施工現(xiàn)現(xiàn)場之間間洽談專用桌桌椅兩套套:3月月6日前前到位 責任任人:蔣蔣 輝營銷人員制制服12214套套:3月月2日前前到位 責任人人:婁 果售樓書50000冊冊:
6、33月6日日前到位位 責任任人:呂呂為民模型9套: 33月6日日前到位位 責任任人:蔣蔣 輝價格表500份: 3月月6日前前到位 責任人人:沈 慧認購書2000份: 3月66日前到到位 責責任人:沈 慧慧購房須知550份: 3月月6日前前到位 責任人人:鄧國國橋售樓表格550套: 3月月6日前前到位 責任人人:鄧國國橋策略準備開盤推出樓樓宇數(shù)量量與具體體位置(另另行專題題討論)價格控制(另另行專題題討論)“人氣”營營造法:密邀相關(guān)外外協(xié)人員員在認購購現(xiàn)場進進行來回回觀摩,形形成人頭頭攢動、爭爭相簽約約的現(xiàn)場場氣氛(口口頭商議議)意外情況應(yīng)應(yīng)對辦法法:若場面極為為火爆、人人流擁擠擠,則立立即通知
7、知外協(xié)人人員撤離離,同時時請通程程服務(wù)人人員維持持秩序。若發(fā)現(xiàn)競爭爭對手的的人員出出現(xiàn)在現(xiàn)現(xiàn)場時,首首先靜觀觀其變,如如出現(xiàn)和和客戶詳詳細交談?wù)務(wù)撸蚧蛏⒉疾徊焕趬魤魸蓤@的的言論,則則立即由由營銷中中心負責責人將其其勸離現(xiàn)現(xiàn)場。若出現(xiàn)資料料不夠的的情況,則則立即邀邀約相關(guān)關(guān)人員至至通程寫寫字樓售售樓部洽洽談。(二) 實施階階段(33月100日4月110日):3月10日日上午:夢澤園園首次新新聞發(fā)布布會暨認認購儀式式(詳見見附件)3月10日日下午開開始,由由專職營營銷代表表對客戶戶進行熱熱情接待待,具體體洽談、接接送客戶戶至施工工現(xiàn)場參參觀并予予以講解解、簽定定認購協(xié)協(xié)議、收收取定金金、對客客
8、戶進行行跟蹤服服務(wù) 開盤傳播計計劃開盤乃夢澤澤園項目目之重中中之重,其其成功程程度將直直接影響響夢澤園園的整體體銷售與與經(jīng)濟收收益,甚甚至關(guān)系系到項目目的成敗敗。因此此,為了了確保夢夢澤園開開盤成功功,特別別明確開開盤期內(nèi)內(nèi)所有傳傳播活動動均應(yīng)遵遵守八字字方針“精心包包裝,強強力造勢勢”。需特別說明明的是開開盤期內(nèi)內(nèi)宣傳費費用將占占到廣告告總費用用的144%左右右(一般般大型樓樓盤慣例例為188%左右右)。為了更明確確更具體體地體現(xiàn)現(xiàn)思路,將將開盤期期內(nèi)傳播播活動分分為三個個階段:預(yù)熱期:22月288日3月44日,開開盤預(yù)熱熱,銜接接前期廣廣告宣傳傳轟炸期:33月5日日 3月112日,集集中轟
9、炸炸宣傳,體體現(xiàn)大氣氣與實力力持續(xù)期:33月133日4月110 日日,保持持宣傳熱熱度預(yù)熱期:22月188日3月44日戶外廣告:A供選核核心主題題:夢澤園“詩詩意境界界、都市市桃源、康康居港灣灣”湖南最富現(xiàn)現(xiàn)代感的的人文景景觀夢澤園園長沙獨有的的濱湖園園林高尚尚住宅區(qū)區(qū)夢澤澤園B發(fā)布地地段、位位置、面面積、費費用:所有戶外廣廣告均采采用“鋼架、鍍鍍鋅板、電電腦噴繪繪”為主要要材料,并并且均需需在3月月9日前前到位。在在以下較較佳地段段選擇施施行,全全年預(yù)算算約500萬元:火車站附近近:郵政大樓頂頂層 2200平平方米 18萬萬元/年年(市郵郵政局發(fā)發(fā)布)阿波羅商業(yè)業(yè)廣場頂頂層 2200平平方米
10、 18萬萬元/年年(阿波波羅商業(yè)業(yè)廣場發(fā)發(fā)布)錦城大酒店店頂層 2000平方米米 300萬元/年(省省交通廣廣告公司司發(fā)布)袁家?guī)X立交橋中南南北向兩兩塊 660平方方米/塊塊 9萬萬元/年年塊(環(huán)環(huán)路廣告告公司發(fā)發(fā)布)煤炭廳頂層層 3000平方方米 200萬元/年(省省煤炭廳廳發(fā)布)新華書店側(cè)側(cè)墻 1150平平方米 18萬萬元/年年(省新新華書店店發(fā)布)芙蓉路八一橋橋上上 1000平方方米 115萬元元/年(環(huán)環(huán)路廣告告公司發(fā)發(fā)布)立交橋中南南北向 54平平方米 88.5萬萬元/年年(環(huán)路路廣告公公司發(fā)布布)外圍地段四方坪立交交橋上 75平平方米 11萬萬元/年年(環(huán)路路廣告公公司發(fā)布布)高橋
11、燈桿(二二環(huán))11.6平方方米 660000元/年年個(環(huán)環(huán)路廣告告公司發(fā)發(fā)布)長永高速橫橫橋 880平方方米 225萬元元/年(湖湖南高速速發(fā)布)新中路口 60平平方米 10萬萬元/年年(環(huán)路路廣告公公司發(fā)布布)媒體廣告:具體文文案及設(shè)設(shè)計另行行專門確確定預(yù)算約200.199萬元,其其中含湖湖南衛(wèi)視視、長沙沙信息臺臺全月費費用。長沙晚報2月28日日 頭版版通欄 33.6萬萬元75%=2.7萬元元湖南衛(wèi)視3月1日4月11日 221:11021:20 50000元元30次次=155萬元長沙電視信信息臺3月1日4月11日 1分鐘鐘/次 每天三三次 22萬元3軟性廣廣告:具具體標題題及文字字內(nèi)容另另
12、行專門門撰寫長沙晚報2月29日日 5000字 新新聞 110000元三湘都市報報3月1日 5000字新新聞 10000元家庭導(dǎo)報3月4日 5000字新新聞 10000元湖南證券報報 10000字報報道 10000元生活頻道 300秒新聞聞 9000元轟炸期(33月5日日3月112日)戶外廣告與與湖南衛(wèi)衛(wèi)視、長長沙信息息臺均于于預(yù)熱期期中即已已開始發(fā)發(fā)布廣告告,在此此一階段段不再提提及,預(yù)預(yù)算約443.775萬元元媒體廣告:具體文文案及設(shè)設(shè)計另行行專門確確定長沙晚報3月5日 頭版版通欄 3.6萬元元75%=2.7萬元元3月9 日日 整整版(第第五版) 112萬元元75%= 99萬元三湘都市報報3
13、月9日 整版版(封底底版) 7萬萬元75%=5.25萬萬元家庭導(dǎo)報3月9日 頭版整整版(彩彩色) 116.88萬元70%=122.6萬萬元湖南證券報報3月8日 整版版(綜合合新聞版版) 3萬元元80%=2.4萬元元中郵專送房房地產(chǎn)專???月8日 整版版 4萬元元70%=2.8萬元元隨參考消消息等等郵發(fā)報報紙夾送送彩色散散頁3月5日 整版版(100萬份) 44萬元60%=2.4萬元元生活頻道我我想有個個家專專欄3月 日 5分鐘鐘 2萬元元60%=1.2萬元元湖南電視信信息臺房博士廣場3月1日4月11日 1分分鐘/次次 每每天三次次 22.4萬萬元軟廣告(含含新聞發(fā)發(fā)布會之之新聞,發(fā)布通通欄專題題
14、新聞;有關(guān)標標題及具具體文字字內(nèi)容另另行專門門撰寫)長沙晚報、三三湘都市市報、湖湖南日報報、湖南南證券報報、家庭庭導(dǎo)報、湖湖南經(jīng)視視、湖南南衛(wèi)視、生生活頻道道、女性性頻道、政政法頻道道等媒體體上發(fā)布布新聞或或?qū)n}報報道。 約33萬元持續(xù)期(33月133日4月11日)預(yù)算約為332.663萬元元媒體廣告:具體文文案及設(shè)設(shè)計另行行專門確確定長沙晚報3月15日日 半半版(第第5版) 6萬萬元75%=4.5萬元元3月28日日 1/44版(第第5版) 3萬萬元75%=2.25萬萬元4月10日日 頭版通通欄 3.6萬元元75%=2.7萬元元三湘都市報報3月18日日 通通欄(封封底版) 1.55萬元75%=
15、1.1255萬元4月3日 通欄(封封底版) 1.55萬元75%=1.1255萬元湖南日報3月23日日 11/4版版(第55版) 3萬萬元80%=2.4萬元元文萃周報4月6日 1/22版(第第5版) 55萬元80%=4萬萬元軟性廣告:具體標標題及文文字內(nèi)容容另行專專門撰寫寫長沙晚報3月下旬 330000字專訪訪 33萬元三湘都市報報3月中旬 770000字特稿稿 5萬萬元湖南衛(wèi)視人人世間3月中旬 白總總專訪(88分鐘) 55萬元 湖南經(jīng)濟報報4月上旬 770000字特稿稿 1.55萬元 (四) 總費用用: 1166.54萬萬元(含含戶外廣廣告全年年費用550萬元元), 真真正作用用于開盤盤期的廣
16、廣告費用用約1220萬元元.1戶外廣廣告約 50 萬元(指全年年費用,真正作作用于開開盤期33月100日4月110日期期間約為為4.11萬元)媒體廣告約約 788.555萬元軟性廣告約約 177.999萬元2戶外廣廣告、媒媒體廣告告文案、設(shè)設(shè)計,軟軟性廣告告撰稿,戶戶外廣告告設(shè)計、電電視廣告告制作約約20萬元元湖南省夢澤澤園房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司 營銷中中心 220000年2月月20日日附件:“夢澤園首首次新聞聞發(fā)布會會暨認購購儀式”實施計計劃一、主要內(nèi)內(nèi)容:1、發(fā)布夢夢澤園經(jīng)經(jīng)國家建建設(shè)部正正式批準準為全國國首批康康居工程程智能化化系統(tǒng)示示范小區(qū)區(qū)的新聞聞消息。(關(guān)關(guān)鍵詞:全國首首批,湖湖
17、南獨家家)2、發(fā)布正正式開工工的消息息。(關(guān)關(guān)鍵詞:全區(qū)同同時開工工,于220000年年底底主體工工程峻工工)3、發(fā)布公公司喬遷遷新址消消息。(關(guān)關(guān)鍵詞:通程大大酒店116層)4、認購儀儀式。二、時間、地地點:3月10日日上午110:22811:58,通通程國際際大酒店店國際會會議廳。三、活動規(guī)規(guī)格:省級(省政政府、省省建委等等領(lǐng)導(dǎo)出出席)四、活動議議程: 1、主持持人梅冬冬先生宣宣布開始始 2、總經(jīng)經(jīng)理白文文秀先生生致歡迎迎詞 3、副省省長周伯伯華先生生講話 4、省建建委主任任匡彥博博先生授授牌 5、客戶戶代表于于雄先生生講話 6、執(zhí)行行總經(jīng)理理龍漢文文先生宣宣布認購購儀式開開始 7、主持持
18、人梅冬冬先生宣宣布禮成成 8、所有有應(yīng)邀人人員共赴赴午宴五、特邀領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)名單單:常 務(wù) 副副 省 長 : 周周伯華 先生省 建 委委 主 任 : 匡匡彥博 先生副 市市 長 : 趙趙小明 先生市 長長 助 理 : 劉劉忠明 先生市委宣傳部部副部長長: 李李發(fā)美 先生市房產(chǎn)局局局長 : 陳冶秋秋 先生生 市房產(chǎn)局副副局長 : 全 臻 先先生市規(guī)劃局副副局長 : 周 江 先先生市建委副主主任 : 陳陳魯清先先生湖南投資總總經(jīng)理 : 鐘鐘鐵軍先先生六、特邀嘉嘉賓:著名科學(xué)家家: 袁隆隆平 先先生著名歌唱家家 : 宋祖祖英 小小姐著 名 演演 員員 : 瞿 穎 小小姐著名書法家家 : 史 穆 先先生著名
19、嶺南派派畫家 :鐘增增亞 先先生著名主持人人 : 仇 曉 小小姐七、特邀新新聞界人人士:湖南衛(wèi)視社社教中心心副主任任: 黃黃子林 先生生湖南衛(wèi)視主主持人、記記者 : 趙一一中 小姐湖 南 日日 報 新 聞聞 部 :“房地產(chǎn)產(chǎn)專版”責任編編輯新華社湖湖南證券券報記記者: 胡 軍 先生湖南經(jīng)濟報報新聞部部主任 : 呂運濤濤 先先生長沙政法頻頻道副總總監(jiān) : 曾 雄 先生生長沙政法頻頻道主持持人 : 榮 斌 先生生長 沙 晚晚 報 副 總總 編 : 徐 暉 先生長沙晚報新新聞記者者 : 易 鷹 先生、陳禮宏先生家庭導(dǎo)報副副總編 : 何子明明 先先生湖南經(jīng)視新新聞部記記者: 陳 剛 先生湖南經(jīng)視樓樓市專遞遞: 黃彩良良 先先生長沙電視臺臺經(jīng)濟濟網(wǎng)站記記者: 陳 魁 先生湖南文藝電電臺我我想有個個家主主持、記記者: 唐 星星 小姐
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