物業(yè)全面管理手冊

1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業(yè)全面管理手冊第一節(jié) 任務和崗位設置一、任務物管部是實施公司轄區(qū)范圍內的工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。物管部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為用戶創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的商住環(huán)境的基本保證和堅強后盾，是反映公司服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。物管部的職責范圍如下：l、負責公司管轄范圍內商住房的電力系統、消防系統、電梯系統、空調系統、給排水系統的運行管理、維護保養(yǎng)和故障檢修以及保安保潔等。2、負責公司公共設施、設備的維修保養(yǎng)。3、負責用戶室內二次裝修的申批、監(jiān)管。4、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務。5、負責大

2、樓外委工程的監(jiān)管工作。6、負責公司管轄范圍內的保安、消防工作。7、負責公司管轄范圍內的保潔工作。8、負責公司管轄范圍內的土建維修工作。二、物管部組織結構圖第二節(jié)物業(yè)管理部崗位職責(一)物業(yè)管理部經理1、在公司總經理的領導下，全面負責物管部的各項工作。2、負責公司所轄房屋建筑，公共設施，機電設備、消防設備等技術和管理工作；3、負責制定本部門的各項管理制度及應急措施，確保質量管理體系在本部門有效運行；4、負責向經營戶及消費者提供日常維修、保安、保潔、倉儲維修等服務。5、負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導；6、負責經營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作；7、負責參與樓宇工程驗收

3、交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。負責組織新接物業(yè)的機電設備運行調試工作；8、負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調查分析及處理工作；9、對采購物資和提供服務的供方進行評價；10、負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領導審核的并報總經理批準；11、負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。12、監(jiān)督、組織實施與物業(yè)管理有關的計量檢測設備的定期校準工作。13、全面規(guī)劃公司服務設施、消防設施的添置、安裝、調試、運轉和維修等工作，為質量管理體系的正常運作提供保障；14、負責收集設施、設備運行原始記錄，并進行統計分析，為提高運行質量提供依據。

4、15、組織領導工程技術人員的崗位培訓。（二）設施設備組組長1、 在物管部經理的領導下，全面負責設施設備組的各項工作。2、安排執(zhí)行所轄設備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關的技改項目。 3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。 4、負責跟蹤工作單的作業(yè)情況。 5、定期組織班組員工進行技術和安全生產等業(yè)務知識交流。6、做好本班組的技術檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄的管理與存檔。 7、負責監(jiān)督、跟蹤相關外委項目的進展情況。 8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質情況。9、負責公司維修設備、材料的采購。10、負責本小組的勞動紀律考核，并每月上報綜合部。(三)強、弱電維修員1、在設施設備組組長的領導下

5、，管理強、弱電系統所轄設備。2、制訂并監(jiān)督執(zhí)行強、弱電系統的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。3、填寫本系統的操作要求和工作指令。4、提出本系統的備料計劃，協助采購專業(yè)性較強的工具或零件。5、負責本系統的外委項目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定，監(jiān)督并驗收。6、負責與相關業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯系。7、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。8、負責管轄范圍內弱電系統（包括消防系統和通訊系統）的日常運行、保養(yǎng)、維修。 9、負責配合電信部門對直線電話、專線電話的開通及維修聯系。 10、負責配合電信部門對用戶電話系統的維護。11、負責對消防系統中水系統和風系統的設備進行定期檢

6、查和維護保養(yǎng)。協助水電維修組對消防系統中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。12、負責管轄范圍內所有公共設備的應急維修。13、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。（四）空調給排水維修員1、在設施設備組組長的領導下，管理空調及給排水系統所轄設備。2、制訂并執(zhí)行空調及給排水系統的設備定期保養(yǎng)規(guī)定及技改項目方案。3、填寫本系統的操作要求和工作指令。4、提出本系統的備料計劃，協助采購專業(yè)性較強的工具或零件。5、負責本系統的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。6、負責與相關業(yè)務部門進行業(yè)務聯系。7、負責本系統各類圖紙和資料的收集、分類。8、

7、負責空調系統（包括風機）的日常運行和維護保養(yǎng)。協助水電維修組對空調系統中相關的電氣設備進行維護保養(yǎng)。9、負責給排水系統（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。協助水電維修組對給排水系統中相關的電氣設備進行維護保養(yǎng)。10、在非供冷期內設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。11、負責大樓管轄范圍內所有公共設備的應急維修。（五）電梯維修員1、負責監(jiān)視和掌握各電梯的運行狀態(tài)，保證電梯的正常運行；2、完成電梯的定期保養(yǎng)；3、電梯機房發(fā)現故障時，應立即進行檢修，并做好記錄，如無法修理，應立即與廠家聯系，同時做好記錄；（六）水電維修員1、負責低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、

8、維修、保養(yǎng)。2、負責管轄范圍內所有公共設備的應急維修。3、每月兩次發(fā)電機試運行。 4、負責大樓立面照明燈具的啟、停。5、負責用戶室內水電設備的有償維修服務。6、負責電氣設備、各配電箱（柜）表面清潔。7、設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 （七）給排水維修員1、在設施設備組組長的領導下，負責管理給排水系統設施設備；2、負責對給排水系統設施設備進行保養(yǎng)、維修；3、負責本系統各類圖紙資料的收集、保管；4、負責每天兩次巡視給排水設施設備，并做好記錄；（八）土建維修管理員1、在物管部經理的領導下，負責房屋的維修，并管理雜工。2、制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。3、負責

9、房屋維修外委項目的洽談審定，監(jiān)督并驗收。4、負責與相關業(yè)務部門進行業(yè)務聯系。5、負責房屋建筑結構各類圖紙和資料的收集、分類。6、負責室內二次裝修的初審。（九）保安消防管理員1、在公司物管部經理的領導下，全面負責保安消防組行政管理工作，組織和引導部屬員工學習法律法規(guī)和業(yè)務技術知識，培養(yǎng)和提高改進的整體政治思想素質和業(yè)務工作能力；2、督促保安人員嚴格執(zhí)行公司有關規(guī)定，對成績突出人員給與獎勵，對工作失職人員進行教育和提出處理意見，維護公司和客戶利益，預防各類事故發(fā)生；3、認真學習消防安全規(guī)定、消防法、消防安全條例，貫徹執(zhí)行上級有關指示精神和消防工作方針，堅守崗位，負責編制消防工作計劃，定期向領導匯報

10、有關工作及存在的問題，提出整改意見；4、經常對重點防火部位和易燃易爆物品進行檢查，加強消防設施的維護管理，對檢查出的隱患督促整改，及時消除隱患，協助主管領導和有關部門建立健全各項安全防火責任制。5、負責指導監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內的安全防范和消防管理工作，協調公安機關處理相關的重大刑事案件和火災事故；6、負責應聘保安員的資格審核；7、負責做好保安，消防用品的采購、驗證、監(jiān)督管理，并對需要維修品提出申請。8、負責消防器材的管理。（十）保安員1、在指定崗位認真值勤，按照公司規(guī)定，積極完成工作任務；2、根據指責規(guī)定，負責做好本責任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全；3、根據值勤要求，

11、夜間檢驗出入人員證件，防止未經許可的人員、車輛、物資擅自進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內的治安秩序；4、堅守崗位，認真做好巡邏、檢查、防衛(wèi)、守夜等工作，預防責任區(qū)內發(fā)生刑事案件和治安災害事故；5、協助處理責任區(qū)內發(fā)生的有關治安事件，及時報告上級并作好值班紀錄；6、服從命令，聽從指揮，積極完成上級領導安排的臨時性工作任務。（十一）保潔庫房管理員1、制定分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的標準和要求；2、熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據所需量進行購買；3、與社區(qū)清潔服務保持聯系，注重商場的外部形象；4、每天對商場各樓進行衛(wèi)生檢查，不低于四次；5、對原材料進行妥善保管，有計劃進行發(fā)放，每月盤點一次；6、協

12、調保潔部和其他有關部門的工作聯系，維護公司的內、外清潔衛(wèi)生形象。（十二）保潔員1、熟悉分管清潔衛(wèi)生區(qū)域的情況，掌握清潔工作必要的標準和要求；2、熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法；3、嚴格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設施、設備；4、保持分管區(qū)域的清潔水準，工作次數每天不少于4次；5、節(jié)約使用清潔原料，愛護使用各種清潔用具；6、接受主管、領班的監(jiān)督檢查，不斷改進工作；7、對待商家和顧客要熱情、大方，為我們提供方便；8、文明用語，著裝整齊，佩帶工作牌上崗。（十三）庫管員1、在保潔庫房管理員的直接領導下，負責處理本小組的日常事務。 2、對入庫的物品進行安全檢查

13、，熟悉儲存物品的分類、性質。3、負責庫房物品的安全保護工作，防止物品丟失。 4、每月進行一次防火檢查，消除火災隱患。 5、負責庫房各類帳簿的建立、登記，并保管好記錄。內部管理規(guī)定一、值班管理規(guī)定1、值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。未經批準擅自脫離崗位者，作違反勞動紀律處理；造成損失的，追究其經濟責任。2、值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。3、值班員工必須服從組長的安排，聽從調配，執(zhí)行組長的工作指令。4、值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現隱患，迅速排除故障，保證設備安全運行。5、值班員工外出作業(yè)

14、必須隨身攜帶對講機，保持聯系。6、值班員工必須掌握并正確實施應急處理方案。遇突發(fā)性事件，應保持冷靜，果斷處理。7、值班員工必須做好事故現場的保護工作，收集有關數據和原始記錄，等候上級到場處理。8、值班人員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設備運行情況；2、正在檢修的設備情況；3、設備故障的處理經過和結果。（二）交接班程序1、按規(guī)定時間由交班員工主持交接班。2、交班員工宣讀本班工作情況及設備運行情況，設備故障的處理結果和經過。3、交接班雙方會齊共同對主要巡視內容進行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。4、報告檢查結果。5、正常：接班人員簽字，交接班結束。6、不正常：由交班人員處理，接