2019地產(chǎn)市場(chǎng)交流分享

1、地產(chǎn)市場(chǎng)交流分享一八年十月目錄地產(chǎn)市場(chǎng)的框架和規(guī)律I下一步走勢(shì)研判II市場(chǎng)新機(jī)會(huì)III資料來(lái)源：久謙咨詢供求分析是我們分析市場(chǎng)的基本框架，大到行業(yè)整體，小至區(qū)域板塊，我們都可以大致從供求關(guān)系和周期趨勢(shì)來(lái)分析這個(gè)市場(chǎng)。價(jià)格是觀測(cè)市場(chǎng)的重要信號(hào)供給需求短期庫(kù)存產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（主動(dòng)、被動(dòng)、配套）信貸政策替代性投資品購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)預(yù)期長(zhǎng)期土地：供應(yīng)總量，土地性質(zhì)，利用強(qiáng)度土地政策人口變化購(gòu)買(mǎi)力需求端長(zhǎng)期看人口，短期看信貸；供應(yīng)端長(zhǎng)期看土地，短期看庫(kù)存房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是由居住需求和投資需求混合構(gòu)成的，市場(chǎng)復(fù)雜的原因就是要認(rèn)識(shí)兩種需求變化的累積結(jié)果居住需求投資需求關(guān)鍵的要素：城市人口的增加城市產(chǎn)業(yè)的變遷價(jià)格的下跌人口

2、政策的變化收入改善關(guān)鍵的要素：信貸政策的變化價(jià)格上漲其他的替代需求變化地產(chǎn)政策導(dǎo)致的供應(yīng)緊缺需求變化相對(duì)平緩需求波動(dòng)大周期不同階段，不同需求比例不同，帶來(lái)市場(chǎng)量?jī)r(jià)表現(xiàn)不同，投資需求是基本需求價(jià)格上漲階段自住需求減少（資金離場(chǎng)）投資需求快速上升投資需求下降，資金迅速離場(chǎng)）自住需求增加（資金進(jìn)入）價(jià)格下跌階段自住需求增加（資金進(jìn)入）成交量變化階段I階段II階段III階段IV從微觀到宏觀，房地產(chǎn)周期尤為明顯2007-2017年北京市商品房成交金額（單位：億元）CRH基本特征成交金額平均漲幅成交均價(jià)平均漲幅-33%+67%0%+7%+8%+23%外部環(huán)境與基本面08年09年10年國(guó)際金融危機(jī)影響，宏觀

3、經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)壓力大4萬(wàn)億恢復(fù)經(jīng)濟(jì)信貸寬松，首次購(gòu)房者貸款利率7折優(yōu)惠，2成首付，支持效果明顯，11年12年13年三度上調(diào)利率，流動(dòng)性緊縮；京11條出臺(tái)，5年社保成高門(mén)檻；首套利率優(yōu)惠取消信貸改善，兩次降準(zhǔn)，兩次降息，市場(chǎng)信心逐步修復(fù)；政府擔(dān)心價(jià)格上漲而暗中限價(jià)政策穩(wěn)定，限購(gòu)效應(yīng)衰減，市場(chǎng)樂(lè)觀預(yù)期持續(xù)發(fā)酵14年15年16年信貸額度收緊，市場(chǎng)樂(lè)觀預(yù)期扭轉(zhuǎn)除一線城市外各地限購(gòu)政策松綁；信貸條件放松，2套首付降至4成，首套公積金貸款首付降至2成預(yù)計(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)壓力持續(xù)，預(yù)計(jì)信貸環(huán)境寬松，一線城市仍有限購(gòu)放松預(yù)期危機(jī)年：量跌價(jià)跌反彈年：量漲價(jià)平高位年：量平價(jià)漲CRH通脹預(yù)期升溫；房產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)熱，政府

4、緊急采取限購(gòu)、3套停貸等手段降溫去杠桿17年限購(gòu)全面恢復(fù)改善信貸收緊18年政策持續(xù)緊，沒(méi)有放松跡象周期影響整個(gè)投資和開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)2008-2015年100大中城市成交土地溢價(jià)率（當(dāng)月值）（單位：%）2004-2015年購(gòu)房貸款余額同比、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額同比（單位：%）造成這種周期的原因是調(diào)控周期和信貸周期2000年至今M2增速與全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速對(duì)比（單位：%）2015.42016.12016.32011年1月至2017年6月中國(guó)M2同比增速，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比（單位：%）信貸與房?jī)r(jià)的關(guān)系是信貸寬松，房?jī)r(jià)上漲，信貸寬松停止時(shí)，房?jī)r(jià)仍有上漲慣性2015年開(kāi)始的本輪周期起源去

5、庫(kù)存政策疊加棚改貨幣化，導(dǎo)致全國(guó)地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了暴漲。一線蔓延到三四線，供給側(cè)改革在房地產(chǎn)上反應(yīng)的是供給端的政策失衡16個(gè)重點(diǎn)城市2015-2016年新建商品住宅價(jià)格指數(shù)變化（2014年12月=100）去庫(kù)存棚改需求供應(yīng)信貸閥門(mén)打開(kāi)，鼓勵(lì)購(gòu)房高庫(kù)存城市大幅降低土地出讓棚改貨幣化，轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)需求土地供應(yīng)周期長(zhǎng)，成本高，需要房?jī)r(jià)上漲支撐土地供應(yīng)的城市差別決定了因城施策（實(shí)際上并沒(méi)有）土地供應(yīng)的累計(jì)差額棚改貨幣化帶來(lái)的三四線城市市場(chǎng)爆發(fā)給碧桂園帶來(lái)了機(jī)遇，碧桂園形成了一整套的發(fā)展邏輯，捕捉了三四線市場(chǎng)的紅利地段：核心地段，配備當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)位體量：占地一般20萬(wàn)平以下面向客群：針對(duì)三四線城市改善類(lèi)客戶售

6、價(jià)：作為城市中僅有的品牌開(kāi)發(fā)商，售價(jià)略高于同類(lèi)產(chǎn)品常見(jiàn)產(chǎn)品：帶裝修洋房+別墅，突出景觀與精工品質(zhì)“勞斯萊斯項(xiàng)目”一是現(xiàn)金流，要求項(xiàng)目在一年內(nèi)自有資金投入全額回籠，回籠資金大于自有資金投入與年化自有資金收益之和；二是項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)要大于自有資金按年折算后的金額，而且在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)不能出現(xiàn)重大質(zhì)量、成本等問(wèn)題?！俺删凸蚕怼迸c跟投目錄地產(chǎn)市場(chǎng)的框架和規(guī)律I下一步走勢(shì)研判II市場(chǎng)新機(jī)會(huì)III資料來(lái)源：久謙咨詢對(duì)下階段的研判從探討三個(gè)問(wèn)題開(kāi)始1、市場(chǎng)處于什么階段2、未來(lái)不同城市的表現(xiàn)不同嗎？3、下一步政策會(huì)放松嗎？我們處在下行初期棚改貨幣化叫停+大城市控制人口，二線城市成為中國(guó)開(kāi)發(fā)主力叫停棚改貨幣化，打破

7、原來(lái)三四線的銷(xiāo)售循環(huán)，預(yù)計(jì)三四線城市成交量將快速下降北京上海都有嚴(yán)格人口控制目標(biāo)，預(yù)計(jì)短期政策方向難轉(zhuǎn)；華北環(huán)境保護(hù)壓力更大，京津冀發(fā)展掣肘太多目前市場(chǎng)已呈現(xiàn)明顯向二線轉(zhuǎn)移的情況（北京+上海+深圳）/（天津+重慶+南京+武漢+成都+西安+沈陽(yáng)+鄭州+合肥）20082018觀測(cè)以往，放松會(huì)盯住新開(kāi)工面積的累計(jì)同比增速，目前看短期就放松調(diào)控、政策轉(zhuǎn)向，動(dòng)力不足2009-2018新開(kāi)工面積的累計(jì)同比增速%政策工具很多，有很大放松余地，政府判斷地產(chǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到危險(xiǎn)時(shí)刻限價(jià)、限簽、限售（企業(yè)）限購(gòu)、限貸、限售（個(gè)人）五個(gè)城市的庫(kù)存水平（北京、深圳、南京、成都、武漢）2010年2018年2011年2012年2

8、013年2014年2015年2016年2017年根據(jù)上輪經(jīng)驗(yàn)，面對(duì)市場(chǎng)下行和業(yè)績(jī)惡化，必須全力應(yīng)對(duì)，但是市場(chǎng)下行往往是有經(jīng)驗(yàn)競(jìng)爭(zhēng)者的擴(kuò)張機(jī)會(huì)現(xiàn)金流量表開(kāi)源：增加收入，降價(jià)促銷(xiāo)放棄土地期權(quán)，賣(mài)地節(jié)流：堅(jiān)決停止買(mǎi)地大幅消減開(kāi)工損益表提高盈利能力：關(guān)注客戶，關(guān)注客戶服務(wù)生產(chǎn)精益化提升質(zhì)量和產(chǎn)品性能（增加附加值）降低成本和費(fèi)用：一級(jí)土地開(kāi)發(fā)改善供應(yīng)鏈，降低生產(chǎn)成本降低營(yíng)銷(xiāo)管理費(fèi)用資產(chǎn)負(fù)債表確保流動(dòng)性，想盡辦法增加現(xiàn)金關(guān)注土地減值的風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目降低風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)下行，往往集中度變高目錄地產(chǎn)市場(chǎng)的框架和規(guī)律I下一步走勢(shì)研判II市場(chǎng)新機(jī)會(huì)III資料來(lái)源：久謙咨詢大趨勢(shì)看增速放緩，地產(chǎn)實(shí)際已到下半場(chǎng)最近商品房五年平均增速業(yè)態(tài)豐富，其實(shí)不只有住宅地產(chǎn)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，研究估算當(dāng)年銷(xiāo)售收入規(guī)模（億元）