某置業(yè)投資公司可行性分析報(bào)告

1、PAGE PAGE 29曲江天和之星（暫定）可性研究報(bào)告陜西天和佳佳置業(yè)投投資有限限公司2010年年4月目 錄錄第一章 總 述項(xiàng)目簡(jiǎn)介區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)簡(jiǎn)介宗地環(huán)境簡(jiǎn)簡(jiǎn)介第二章 項(xiàng)目開開發(fā)環(huán)境境分析宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境分析析西安寫字樓樓開發(fā)環(huán)環(huán)境分析析曲江房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)環(huán)環(huán)境分析析 第三章 項(xiàng)目開開發(fā)定位位及總體體規(guī)劃項(xiàng)目開發(fā)SSWOTT分析目標(biāo)客戶群群選擇項(xiàng)目定位項(xiàng)目總體開開發(fā)規(guī)劃劃第四章 投投資估算算與資金金籌措 項(xiàng)項(xiàng)目總投投資估算算資金籌措第五章 項(xiàng)項(xiàng)目銷售售計(jì)劃及及工程計(jì)計(jì)劃總體銷售策策劃說明明營(yíng)銷階段策策劃項(xiàng)目工程建建設(shè)計(jì)劃劃第六章 經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析第七章 可行性性研究結(jié)結(jié)論第一章 總 述一、項(xiàng)目簡(jiǎn)

2、簡(jiǎn)介項(xiàng)目名稱：曲江商商務(wù)1號(hào)號(hào)開發(fā)單位：陜西天天和佳置置業(yè)投資資有限公公司項(xiàng)目地址：西安市市曲江新城城國(guó)際會(huì)會(huì)展產(chǎn)業(yè)業(yè)園核心心商務(wù)區(qū)區(qū)，東臨臨翠花路路、南臨臨和諧路路，曲江江國(guó)際會(huì)會(huì)議中心心以北?；局笜?biāo)：宗地方方正，總總建筑面面積8440000平米（其其中地上上總建筑約約700000平米，地地下建筑筑面積1140000平米米。開發(fā)規(guī)劃： 擬規(guī)劃劃建設(shè)兩兩棟高層層5A智能能寫字樓樓。二、區(qū)域環(huán)環(huán)境簡(jiǎn)介介西安是一座座世界歷歷史文化化名城，是是我國(guó)西西北地區(qū)區(qū)的金融融、商貿(mào)貿(mào)、信息息中心及及交能樞樞紐。截截至20009年底，西西安市總總?cè)丝?843.46萬(wàn)，其中中城鎮(zhèn)人人口5665萬(wàn)，市市區(qū)戶籍籍

3、人口5549萬(wàn)萬(wàn)，市區(qū)區(qū)常住人人口6446.223萬(wàn)。根據(jù)2008年國(guó)務(wù)院批復(fù)的西安城市總體規(guī)劃（2008年2020年），為西安市民描繪了一幅宏偉藍(lán)圖，“九宮格局、棋盤路網(wǎng)、軸線突出、一城多心”將使城市布局更具特色；“一高、一繞、兩軸、三環(huán)、六縱、七橫、八射線加旅游環(huán)線”的道路網(wǎng)格局使城市交通更加高效；高標(biāo)準(zhǔn)的水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施及配置齊全的醫(yī)院、學(xué)校等公共設(shè)施將使居民生活更加便利；八水繞城和秦嶺綠色屏障形成的山水城市格局將使生態(tài)環(huán)境更加優(yōu)美。未來的西安將建設(shè)成為一座經(jīng)濟(jì)繁榮、生態(tài)良好，富有歷史文化特色的現(xiàn)代化城市。至2020年西安將成為人口超千萬(wàn)的國(guó)際大都市。曲江位于西西安南郊郊大雁塔塔東側(cè)

4、，是我國(guó)歷史上著名的風(fēng)景園林勝地，是聞名于世的“長(zhǎng)安八景”中“曲江流飲”的所在地。年月，經(jīng)西安市人民政府批準(zhǔn)，曲江旅游度假區(qū)更名為“曲江新區(qū)”，拉開了曲江發(fā)展的嶄新格局。按照新的規(guī)劃，曲江將建成以盛唐文化為特色，集旅游、居住、休閑、會(huì)展、商貿(mào)、科教等功能為一體的城市發(fā)展新區(qū)。曲江新區(qū)位于城南核心區(qū)域，與高新區(qū)以長(zhǎng)安路為軸線對(duì)稱，不僅是西安市中央商務(wù)區(qū)的有機(jī)組成部分，也是城南區(qū)的重要功能支撐，承擔(dān)著極其重要的城市功能。曲江新區(qū)開發(fā)建設(shè)是西安確立旅游產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略的重大舉措，是西安建設(shè)國(guó)際旅游名城，華夏歷史文化園的重要板塊。曲江規(guī)劃范范圍曲江新城擬擬規(guī)劃選選址在西西安市東東南，以以聞名中中外的大大雁塔和

5、和曲江園園林遺址址為中心心，東起起馬鳴路路，西至至翠華南南路、緯緯一街、長(zhǎng)長(zhǎng)安南路路南段，北北起小寨寨東路、西西影路，南南至雁塔塔區(qū)南界界址。規(guī)規(guī)劃面積積約477平方公公里，是是西安市市第四次次城市總總體規(guī)劃劃中城市市中心區(qū)區(qū)的重要要組成部部分。2、功能定定位和分分布在總體布局局上，曲曲江新區(qū)區(qū)既考慮慮區(qū)域所所處位置置和周邊邊環(huán)境，又又體現(xiàn)園園林風(fēng)景景區(qū)特色色；既注注重歷史史文化資資源的保保護(hù)、利利用和開開發(fā)，又又滿足現(xiàn)現(xiàn)代旅游游度假需需要；既既考慮各各個(gè)項(xiàng)目目開發(fā)建建設(shè)的需需要，又又合理利利用現(xiàn)狀狀地形、地地貌。曲曲江新區(qū)區(qū)在規(guī)劃劃格局上上形成了了“一心、兩兩帶、三三軸、四四個(gè)板塊塊”的機(jī)構(gòu)

6、構(gòu)形態(tài)。功能定位：“一心”：以大雁塔為整個(gè)曲江的核心；“兩帶”： 既貫穿整個(gè)新區(qū)，寬100米的唐城遺址保護(hù)綠帶；分布在繞城高速兩側(cè)共100米寬的綠化景觀帶；“三軸”：既雁塔南路旅游商業(yè)發(fā)展軸線、芙蓉東路生態(tài)休閑發(fā)展軸線和曲江達(dá)到景觀軸線；“四個(gè)功能板塊”：既唐風(fēng)商業(yè)板塊、旅游休閑板塊、科教文化板塊和會(huì)展商務(wù)板塊。唐風(fēng)商業(yè)板塊位于曲江新區(qū)的西北部，占地約2平方公里。依托大雁塔大慈恩寺歷史風(fēng)貌區(qū)及大雁塔南北廣場(chǎng)，由大唐不夜城、大唐商業(yè)廣場(chǎng)、大唐通易坊、慈恩鎮(zhèn)、芙蓉坊、秦漢唐等以唐風(fēng)為主題，涵蓋歷史文化、民俗文化的大型綜合性商業(yè)板塊，是西安特色鮮明、規(guī)模最大的文化商業(yè)區(qū)。旅游休閑板塊整個(gè)曲江區(qū)域的核

7、心，占地約7平方公里。依托70公頃的曲江南、北湖水面，利用起伏變化的地形地貌、優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境和豐富的歷史文化資源，營(yíng)造規(guī)模宏大、配系齊全的旅游休閑板塊。主要包括大雁塔大慈恩寺景區(qū)、陜西民俗大觀園、陜西戲曲大觀園、唐華賓館、唐歌舞廳、唐代藝術(shù)博物館（三唐工程）、大唐芙蓉園、曲江海洋世界、西安廣電世紀(jì)園、絲路風(fēng)情園、大唐愛情谷、大唐文化藝術(shù)長(zhǎng)廊等人文特色的旅游休閑觀光景點(diǎn)?？平涛幕鍓K位于曲江新區(qū)的東北部，占地約3平方公里。依托西安交通大學(xué)、西安理工大學(xué)、西安國(guó)際旅游學(xué)院、西安電影制片廠等資源優(yōu)勢(shì)，形成以教育為龍頭，以影視、動(dòng)漫、創(chuàng)意、傳媒、廣告、出版為核心的文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。商務(wù)會(huì)展板塊位于曲江新區(qū)

8、西南部，西安中軸線長(zhǎng)安南部西安未來CBD核心區(qū)，占地約3平方公里。在現(xiàn)有西安國(guó)際會(huì)議展覽中心的基礎(chǔ)上，建設(shè)15萬(wàn)平方米的展館、60萬(wàn)平方米的建筑群、5500個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位、3.5萬(wàn)平方米30個(gè)不同規(guī)格國(guó)際會(huì)議中心，同現(xiàn)有的曲江國(guó)際會(huì)議中心、曲江賓館、惠賓苑酒店、曲江行政商務(wù)區(qū)一起構(gòu)成具有國(guó)際一流水準(zhǔn)的會(huì)展產(chǎn)業(yè)集群和商務(wù)港，整個(gè)區(qū)域包括展覽中心、會(huì)議中心、會(huì)展商務(wù)寫字樓、星級(jí)酒店、餐飲娛樂、商業(yè)超市、商務(wù)公寓、停車場(chǎng)、物流中心、展覽總部基地、會(huì)展科技產(chǎn)業(yè)園、會(huì)展旅游中心。3、文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略曲江發(fā)展文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)戰(zhàn)略三三步走：第一步步：從220066年到220088年，實(shí)實(shí)現(xiàn)曲江江新區(qū)從從旅游

9、區(qū)區(qū)向文化化產(chǎn)業(yè)示示范區(qū)的的轉(zhuǎn)變。建建立初具具規(guī)模的的文化旅旅游區(qū)、影影視演藝藝區(qū)、會(huì)會(huì)展廣告告區(qū)、創(chuàng)創(chuàng)意傳媒媒區(qū)。第第二步：從20009年年到20011年年，強(qiáng)化化曲江新新區(qū)文化化產(chǎn)業(yè)示示范區(qū)主主導(dǎo)文化化產(chǎn)業(yè)的的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力。讓讓曲江文文化企業(yè)業(yè)走出國(guó)國(guó)門，走走向世界界。使全全區(qū)達(dá)到到世界同同類園區(qū)區(qū)初級(jí)水水平標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。第三三步：從從20112年到到20115年，進(jìn)進(jìn)一步提提升曲江江文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)示范范區(qū)文化化行業(yè)的的發(fā)展境境界。提提高服務(wù)務(wù)水平，提提高產(chǎn)出出效益?；旧线_(dá)達(dá)到同類類園區(qū)世世界中等等水平。曲江會(huì)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，位位于西安安城南CCBD核核心區(qū)域域于國(guó)家家級(jí)文化化產(chǎn)業(yè)示示范基地地總投資

10、資近千億億，共占占地42282畝畝。由會(huì)會(huì)展核心心區(qū)、核核心商務(wù)務(wù)區(qū)和高高端精品品住宅區(qū)區(qū)組成，會(huì)會(huì)展核心心區(qū)包括括會(huì)展國(guó)國(guó)際中心心、會(huì)議議中心、國(guó)國(guó)際大酒酒店；核核心商務(wù)務(wù)區(qū)是以以為會(huì)展展產(chǎn)業(yè)配配套的寫寫字樓、公公寓、商商務(wù)酒店店為主；高端精精品住宅宅區(qū)是繞繞城高速速以南，以以精品住住宅為主主的居住住區(qū)。多多樣化的的建筑形形式、國(guó)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的商務(wù)務(wù)配套，將將建設(shè)城城西部地地區(qū)規(guī)模模最大、功功能配套套最全、國(guó)國(guó)際化一一流會(huì)展展產(chǎn)業(yè)園園。從以上曲江江規(guī)劃結(jié)結(jié)合本案案所處地地理位置置看，本本案正處處于商務(wù)務(wù)板塊會(huì)會(huì)展產(chǎn)業(yè)業(yè)園的核核心商務(wù)務(wù)區(qū)，東東依會(huì)展展國(guó)際中中心，北北臨會(huì)議議中心，地理位置十分優(yōu)

11、越。因此地段發(fā)展?jié)摿薮?，有著廣闊的升值空間。三、宗地環(huán)環(huán)境簡(jiǎn)介介1、區(qū)位情情況宗地位于西西安市曲曲江新區(qū)區(qū)會(huì)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，東臨翠花路、南臨和諧路，曲江國(guó)際會(huì)議中心以北，西依曲江國(guó)際會(huì)展中心，處于規(guī)劃的核心商務(wù)區(qū)。2、交通條條件公路：東南南兩邊臨臨路，東東邊翠花花路規(guī)劃劃在今年年貫通，直直通南三三環(huán)，南南邊和諧諧路上半半年建設(shè)設(shè)完成，通通長(zhǎng)安南南路。雁雁展路、南三環(huán)環(huán)、匯新新路、水水廠路等等眾多道道路成網(wǎng)網(wǎng)狀分布布于宗地地周圍。交交通四通通八達(dá)，具具有明顯顯的區(qū)位位優(yōu)勢(shì)鐵路：曲江江新區(qū)距距西安市市火車站站約9公公里。航空：曲江江新區(qū)距距西安國(guó)國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)45公公里。西西安咸陽(yáng)陽(yáng)國(guó)際機(jī)機(jī)場(chǎng)已與與國(guó)內(nèi)

12、外外20家家航空公公司建立立了航空空業(yè)務(wù)往往來，開開辟了通通往國(guó)內(nèi)內(nèi)外700個(gè)城市市及通往國(guó)國(guó)際和地地區(qū)的1150余余條航線線，航線線數(shù)量并并在不斷斷增加中中。 3、區(qū)域域規(guī)劃發(fā)發(fā)展曲江會(huì)展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園，位位于西安安城南CCBD核核心區(qū)域域于國(guó)家家級(jí)文化化產(chǎn)業(yè)示示范基地地總投資資近千億億，共占占地42282畝畝。由會(huì)會(huì)展核心心區(qū)、核核心商務(wù)務(wù)區(qū)和高高端精品品住宅區(qū)區(qū)組成，會(huì)會(huì)展核心心區(qū)包括括會(huì)展國(guó)國(guó)際中心心、會(huì)議議中心、國(guó)國(guó)際大酒酒店；核核心商務(wù)務(wù)區(qū)是以以為會(huì)展展產(chǎn)業(yè)配配套的寫寫字樓、公公寓、商商務(wù)酒店店為主；高端精精品住宅宅區(qū)是繞繞城高速速以南，以以精品住住宅為主主的居住住區(qū)。多多樣化的的建筑形

13、形式、國(guó)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的商務(wù)務(wù)配套，將將建設(shè)城城西部地地區(qū)規(guī)模模最大、功功能配套套最全、國(guó)國(guó)際化一一流會(huì)展展產(chǎn)業(yè)園園。第二章 開發(fā)環(huán)環(huán)境分析析一、宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境分析1、西安市市經(jīng)濟(jì)狀狀況及居居民消費(fèi)費(fèi)水平西安市是陜陜西省省省會(huì)城市市，國(guó)家家批準(zhǔn)的的綜合配配套改革革試點(diǎn)城城市之一一。20009年西安安的GDDP為227199.1億億元人民民幣，按按可比價(jià)價(jià)格計(jì)算算，比上上年增長(zhǎng)長(zhǎng)14.5。高出出全國(guó)55.8個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)，高出出全省00.9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。這也也是西安安GDPP連續(xù)33年，保保持144%以上上的增長(zhǎng)長(zhǎng)。人均GDDP達(dá)到到了3223511元，較較20008年增增加1006199元，折折合

14、成美美元，人人均GDDP為447377美元，接接近50000美美元大關(guān)關(guān)，較220088年增加加了15555美美元。將將意味著著這個(gè)地地區(qū)達(dá)到到了中低低收入國(guó)國(guó)家和地地區(qū)的平平均水平平。居民民消費(fèi)將將從溫飽飽型向小小康型升升級(jí)，步步入享受受型、發(fā)發(fā)展型。2009年年，我市市全社會(huì)會(huì)固定資資產(chǎn)投資資25000.113億元元，同比比增長(zhǎng)331.22%，較較上年回回落1.6個(gè)百百分點(diǎn)，其其中，城城鎮(zhèn)固定定資產(chǎn)投投資23367.58億億元，增增長(zhǎng)322.5%，回落落0.88個(gè)百分分點(diǎn)。根據(jù)規(guī)劃預(yù)預(yù)測(cè)，到到20220年，西西安市GGDP將將達(dá)到554800億元，人人均GDDP為5547999元。另另?yè)?jù)國(guó)

15、際際、國(guó)內(nèi)內(nèi)城市發(fā)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)表明，人人均GDDP5000美元元以上，是是經(jīng)濟(jì)快快速發(fā)展展時(shí)期，也也就是說說，在至至20220年這這一規(guī)劃劃期間內(nèi)內(nèi)，西安安正處于于經(jīng)濟(jì)、人人口快速速增長(zhǎng)，并并向中心心城區(qū)集集聚期，也也正是西西安城市市建設(shè)與與房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的高峰時(shí)時(shí)期。2、西安市市城市規(guī)規(guī)劃與發(fā)發(fā)展根據(jù)20008年國(guó)國(guó)務(wù)院批批復(fù)的西西安城市市總體規(guī)規(guī)劃（220088年20220年），為為西安市市民描繪繪了一幅幅宏偉藍(lán)藍(lán)圖，“九宮格格局、棋棋盤路網(wǎng)網(wǎng)、軸線線突出、一一城多心心”將使城城市布局局更具特特色；“一高、一一繞、兩兩軸、三三環(huán)、六六縱、七七橫、八八射線加加旅游環(huán)環(huán)線”的道路路網(wǎng)格局局使城市

16、市交通更更加高效效；高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的水水、電、氣氣等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施及及配置齊齊全的醫(yī)醫(yī)院、學(xué)學(xué)校等公公共設(shè)施施將使居居民生活活更加便便利；八八水繞城城和秦嶺嶺綠色屏屏障形成成的山水水城市格格局將使使生態(tài)環(huán)環(huán)境更加加優(yōu)美。未未來的西西安將建建設(shè)成為為一座經(jīng)經(jīng)濟(jì)繁榮榮、生態(tài)態(tài)良好，富富有歷史史文化特特色的現(xiàn)現(xiàn)代化城城市。據(jù)規(guī)劃預(yù)測(cè)測(cè)，至220200年，西西安市市市域人口口將從目目前的3300余余萬(wàn)增加加到12200萬(wàn)萬(wàn)，西安安城鎮(zhèn)建建設(shè)用地地總規(guī)模模將從目目前的不不足4000平方方公里增增加到8850平平方公里里，中心心城市人人口6000萬(wàn)，用用地規(guī)模模達(dá)6000平方方公里。人均居住面積將達(dá)到25平方米，總

17、房屋需求量換算為建筑面積將達(dá)到1.17億平方米，平均每年增加734萬(wàn)平方米,這將給西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)持久的發(fā)展動(dòng)力。從西安房地產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展規(guī)模來看，還達(dá)不到這一要求，還需在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、引進(jìn)資金等方面大做文章。二、西安寫寫字樓開開發(fā)環(huán)境境分析寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展在西安安來說，的的確有供供大于求求的現(xiàn)象象，但是是這種現(xiàn)現(xiàn)象不是是指全市市的寫字字樓，而而是某一一區(qū)域供供大于求求。以前前一些開開發(fā)商認(rèn)認(rèn)為，甚甚至現(xiàn)在在還認(rèn)為為西安的的CBDD在高新新區(qū)及南南二環(huán)一一帶，因因此在這這一區(qū)域域蓋的寫寫字樓較較多，必必然導(dǎo)致致區(qū)域性性供大于于求。就就西安市市而言，東東南西北北四個(gè)鄰鄰郊都有有

18、CBDD，包括括城內(nèi)、鐘鐘樓商圈圈都是CCBD商商圈。但但城內(nèi)限限高，所所以在城城里寫字字樓雖然然也有一一些，但但是企業(yè)業(yè)進(jìn)行商商務(wù)辦公公則多選選用酒店店式公寓寓。由于于目前人人們過多多的把目目光投向向高新區(qū)區(qū)和南二二環(huán)，所所以在城城東或城城北的寫寫字樓即即使是高高檔次的的，其租租售價(jià)也也偏低，而而城內(nèi)和和高新區(qū)區(qū)則偏高高。1、西安寫寫字樓格格局1、城內(nèi)西安城城墻內(nèi)的的區(qū)域歷歷來是西西安甚至至是陜西西的政治治經(jīng)濟(jì)文文化中心心，也可可以說是是西安商商業(yè)的真真正所在在，這里里寫字樓樓密集程程度高，約約占西安安寫字樓樓市場(chǎng)的的四分之之一。成成熟的區(qū)區(qū)域環(huán)境境和四通通八達(dá)的的交通條條件使得得該區(qū)域域依

19、然是是寫字樓樓供應(yīng)和和需求的的焦點(diǎn)。西西安城墻墻內(nèi)是一一個(gè)沉淀淀已久的的商業(yè)中中心，西西安城市市就是以以這個(gè)商商業(yè)中心心為核心心生長(zhǎng)起起來的，商商圈的存存在為該該地區(qū)的的飛速發(fā)發(fā)展起著著至關(guān)重重要的作作用。首首先，它它具有中中心性。它它在交通通上各個(gè)個(gè)方向的的可達(dá)性性很強(qiáng)；其次該該地區(qū)有有著十分分復(fù)雜的的社會(huì)功功能，具具有高度度集合性性。集居居住、商商業(yè)、寫寫字樓、休休閑、娛娛樂為一一體，而而寫字樓樓的建筑筑屬性和和使用功功能也就就決定了了城內(nèi)商商圈對(duì)其其自身的的發(fā)展起起到正向向加速的的作用。但但是城內(nèi)內(nèi)黃金地地段可供供開發(fā)的的土地稀稀缺，隨隨著城市市建設(shè)的的發(fā)展及及城內(nèi)土土地供應(yīng)應(yīng)的客觀觀限

20、制，寫寫字樓市市場(chǎng)發(fā)展展空間越越來越狹狹窄。2、西西高新西安中中高檔寫寫字樓的的爭(zhēng)霸源源于西高高新。從從高新國(guó)國(guó)際商務(wù)務(wù)中心對(duì)對(duì)接世界界5000強(qiáng)開始始，告別別傳統(tǒng)商商住辦公公時(shí)代，開開始搶占占高端辦辦公物業(yè)業(yè)市場(chǎng)，其其他一些些大體量量的純寫寫字樓也也不失時(shí)時(shí)機(jī)地入入市分羹羹。在盯盯緊西高高新已有有企業(yè)的的同時(shí)，也也把眼光光投向了了更廣闊闊的國(guó)內(nèi)內(nèi)級(jí)大型型企業(yè)上上，寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)的客戶戶資源一一度呈現(xiàn)現(xiàn)緊張趨趨勢(shì)。同同時(shí)，各各個(gè)寫字字樓也在在配套、設(shè)設(shè)備和辦辦公環(huán)境境上做足足功夫，樓樓頂停機(jī)機(jī)坪、數(shù)數(shù)千平方方米的大大型廣場(chǎng)場(chǎng)、經(jīng)理理人沙龍龍、超豪豪華大堂堂、高速速國(guó)際名名牌電梯梯、國(guó)際際商務(wù)會(huì)

21、會(huì)所等，讓讓西安寫寫字樓的的配套不不斷升級(jí)級(jí)。讓西西高新又又一次成成為寫字字樓風(fēng)云云爭(zhēng)霸的的主戰(zhàn)場(chǎng)場(chǎng)之一。3、城城北由于城城北商住住樓、寫寫字樓主主要沿迎迎賓大道道呈線形形分布，尚尚未開發(fā)發(fā)成辦公公樓區(qū)域域，因此此這里辦辦公氣氛氛不濃。并并且受到到片區(qū)域域成熟度度影響，這這里的項(xiàng)項(xiàng)目大多多數(shù)都打打出商住住樓概念念牌，而而推向市市場(chǎng)的純純寫字樓樓很少。這這主要原原因就是是，城北北作為西西安城市市核心區(qū)區(qū)域的外外延，這這里的企企業(yè)大都都是中小小型為主主，致使使城北區(qū)區(qū)域更多多的服務(wù)務(wù)于城中中心區(qū)域域，依托托于中心心區(qū)域。所所以，商商住兩用用的樓在在這樣區(qū)區(qū)域需求求量很大大。這中中間當(dāng)然然還有，商商

22、住的價(jià)價(jià)格一般般要比純純商務(wù)寫寫字樓的的價(jià)格便便宜，且且更適合合于中小小型企業(yè)業(yè)辦公。4、城城南、城城東、城城西城南、城城東、城城西畢竟竟不是西西安市的的重要CCBD區(qū)區(qū)域。其其中城南南的寫字字樓集中中在長(zhǎng)安安路沿線線，城南南主要還還有小寨寨商務(wù)圈圈，作為為商圈那那里已經(jīng)經(jīng)足夠成成熟度，然然而那里里卻集中中著大量量的對(duì)寫寫字樓不不感興趣趣的個(gè)體體經(jīng)營(yíng)者者。城東東聚集了了諸多軍軍工紡織織企業(yè)、高高等學(xué)府府、批發(fā)發(fā)市場(chǎng)，東東關(guān)正街街被人認(rèn)認(rèn)為是它它的CBBD區(qū)域域，所以以有部分分寫字樓樓集中在在那里。城城西作為為前蘇聯(lián)聯(lián)援建的的西安電電工產(chǎn)業(yè)業(yè)重鎮(zhèn)，眾眾多的機(jī)機(jī)電、化化工、醫(yī)醫(yī)藥等企企業(yè)都落落戶在

23、這這里。盡盡管城西西在逐漸漸改變自自己原有有的面貌貌，但是是作為大大中型企企業(yè)還是是不愿意意選擇此此區(qū)域作作為商務(wù)務(wù)辦公地地點(diǎn)。 2、西安寫寫字樓發(fā)發(fā)展階段段從20000年到到20110年，西西安寫字字樓的發(fā)發(fā)展經(jīng)歷歷了三個(gè)個(gè)階段：第一階階段，從從20000年到到20003年，西西安寫字字樓發(fā)展展剛剛開開始，人人們都是是探尋的的階段；第二階階段，從從20003年到到20005年，這這個(gè)階段段是西安安寫字樓樓發(fā)展的的第一個(gè)個(gè)高峰，西西安寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)主動(dòng)的的仿效北北京、上上海的寫寫字樓。第三階階段，從從20005年到到20007年，尤尤其是220066年因?yàn)闉檎叩牡挠绊懀蛞驗(yàn)榉堑涞?，這33年

24、供應(yīng)應(yīng)量不是是很大，就就集中釋釋放在了了20007、220088、20009年年，再到到現(xiàn)在的的20110年，西西安寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)和一、二二線房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展一一樣，進(jìn)進(jìn)入了一一個(gè)飛速速的發(fā)展展，從體體量各方方面的數(shù)數(shù)據(jù)看，在在全國(guó)是是排名靠靠后的，以以后西安安寫字樓樓的發(fā)展展機(jī)會(huì)很很大。寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)評(píng)述西安房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，885%到到90%都是住住宅市場(chǎng)場(chǎng)，寫字字樓體量量比較小小，總的的體量來來說，占占到北京京、上海?？傮w量量的九分分之一、十十分之一一，再一一個(gè)租金金的水平平來說的的話，西西安的甲甲A寫字字樓屈指指可數(shù)，像像中大國(guó)國(guó)際、長(zhǎng)長(zhǎng)安國(guó)際際等的租租金水平平和一線線城市比比較，占占到它

25、們們的五分分之一，在在一線城城市一個(gè)個(gè)高端寫寫字樓的的物業(yè)費(fèi)費(fèi)可能是是上百的的，而西西安寫字字樓租金金還沒有有提到上上百的概概念。還還有一個(gè)個(gè)就是軟軟環(huán)境，西西安目前前很多寫寫字樓在在軟環(huán)境境上非常常的差強(qiáng)強(qiáng)人意。西安寫字樓樓價(jià)格問問題，在在中國(guó)大大陸區(qū)118個(gè)主主要城市市中，只只有西安安寫字樓樓市場(chǎng)有有一個(gè)奇奇怪的現(xiàn)現(xiàn)象，這這也是依依托于城城市的發(fā)發(fā)展，在在某些區(qū)區(qū)域，西西安寫字字樓的價(jià)價(jià)格甚至至賣不過過住宅，這這在很多多城市是是不可能能出現(xiàn)的的，包括括寫字樓樓的投資資客戶，在在西安暫暫且不說說地段的的收益，銷銷售價(jià)格格甚至不不如住宅宅市場(chǎng)的的銷售價(jià)價(jià)格，從從這方面面來講，西西安的部部分寫字

26、字樓發(fā)展展應(yīng)該是是比較畸畸形了，第第一個(gè)可可能發(fā)展展比較晚晚，第二二個(gè)發(fā)展展中可能能更注重重住宅，在在短短的的十年中發(fā)發(fā)展沒有有那么規(guī)規(guī)范化、健健康，在在以前的的發(fā)展中中，在各各方面的的規(guī)范化化上，我我們應(yīng)該該更加的的努力。就目前來說說，高新新區(qū)、城城內(nèi)、經(jīng)經(jīng)開區(qū)、南南二環(huán)、長(zhǎng)長(zhǎng)安路是是西安目目前寫字字樓聚集集的地方方，約占占西安880%以以上的寫寫字樓項(xiàng)項(xiàng)目。從從長(zhǎng)遠(yuǎn)看看，這幾幾個(gè)區(qū)域域仍會(huì)是是將來西西安商務(wù)務(wù)氣氛最最濃，辦辦公需求求最多的的地段。尤尤其是隨隨著高新新區(qū)的二二次創(chuàng)業(yè)業(yè)，經(jīng)開開區(qū)的日日益成熟熟，高新新區(qū)和經(jīng)經(jīng)開區(qū)這這兩個(gè)區(qū)區(qū)域更將將成為未未來寫字字樓密集集開發(fā)和和旺盛需需求的片

27、片區(qū)。三、曲江房房地產(chǎn)開開發(fā)環(huán)境境分析曲江，是西西安旅游游業(yè)和房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)最能有有機(jī)結(jié)合合的區(qū)域域，在此此區(qū)域內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)可可分為三三類：一一類為旅旅游房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)；二類類為高檔檔住宅類類開發(fā)；三類為為行政辦辦公類房房地產(chǎn)開開發(fā)。在在這三類類房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中，是互互為補(bǔ)充充、互相相促進(jìn)的的，1、旅游地地產(chǎn)類開開發(fā)在20033年以前前，曲江江的定位位為“旅游度度假區(qū)”，規(guī)劃劃建設(shè)的的旅游項(xiàng)項(xiàng)目較多多。隨著著政府在在“經(jīng)營(yíng)城城市”嘗到的的甜頭越越來越多多，新的的旅游項(xiàng)項(xiàng)目必將將進(jìn)行市市場(chǎng)化運(yùn)運(yùn)作，讓讓更多的的投資者者和開發(fā)發(fā)商來進(jìn)進(jìn)行旅游游地產(chǎn)開開發(fā)。亞亞洲最大大的噴泉泉廣場(chǎng)大雁雁塔北廣廣場(chǎng)

28、、大唐芙芙蓉園、大大唐不夜夜城、唐唐城墻遺遺址公園園的建設(shè)設(shè)，和千千畝南湖湖、萬(wàn)畝畝杜陵生生態(tài)林以以及曲江江歡樂世世界、西西安海洋洋世界、唐唐代歷史史博物館館等旅游游項(xiàng)目建建成開放放。2、住宅地地產(chǎn)類開開發(fā)曲江住宅房房地產(chǎn)呈呈現(xiàn)出以以下特征征： 由于于曲江屬屬西安重重點(diǎn)發(fā)展展集旅游游、商務(wù)務(wù)、文化、住住宅為一一體的高高尚區(qū)域域，住宅宅項(xiàng)目多多以高尚尚住宅、別別墅為主主，入住住人士普普遍層次次較高，對(duì)對(duì)生活質(zhì)質(zhì)量、生生活品味味要求較較高，收收入水平平在西安安居中高高層次，消消費(fèi)能力力較強(qiáng)； 在曲曲江消費(fèi)費(fèi)的群體體普遍注注重產(chǎn)品品的內(nèi)部部品質(zhì)，對(duì)對(duì)戶型、環(huán)環(huán)境、配配套要求求高，而而至于價(jià)價(jià)格，對(duì)對(duì)

29、這一消消費(fèi)群體體的影響響權(quán)重有有所降低低； 消費(fèi)費(fèi)群體多多以二次次置業(yè)甚甚至三次次置業(yè)的的中老年年人士為為主，第第一次置置業(yè)的年年輕人比比例較小小；3、行政辦辦公類房房地產(chǎn)開開發(fā)隨著曲江區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃發(fā)展，將將有大量量的行政政辦公、商商貿(mào)用務(wù)務(wù)等功能能的建筑筑群會(huì)拔拔地而起起，將會(huì)會(huì)為不少少房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)提供供了開發(fā)發(fā)、代開開發(fā)、代代建的機(jī)機(jī)會(huì)。同同時(shí)，西西安市政政府將緊緊鄰曲江江4500畝行政政商務(wù)區(qū)區(qū)南側(cè)的的上千畝畝地區(qū)域域，規(guī)劃劃為市場(chǎng)場(chǎng)行政辦辦公區(qū)。故故行政辦辦公類房房地產(chǎn)開開發(fā)、代代開發(fā)將將是曲江江房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中獨(dú)有的的熱點(diǎn)。四、宗地開開發(fā)條件件分析宗地為待開開發(fā)凈地地，地勢(shì)勢(shì)較

30、為平平坦，地地質(zhì)條件件良好。宗宗地紅線線外道路路正在施施工中，但但到項(xiàng)目目正式施施工是將將基本完完成路通通、臨水水、臨電電通，將將具備一定定成熟的的開發(fā)條條件。第三章 項(xiàng)目開開發(fā)定位位及總體體規(guī)劃一、項(xiàng)目開開發(fā)SWWOT分分析1、開發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)及機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)分分析地處規(guī)劃劃的核心心商務(wù)區(qū)區(qū)隨著曲江擴(kuò)擴(kuò)區(qū)，會(huì)會(huì)展商務(wù)務(wù)區(qū)的規(guī)規(guī)劃及新新區(qū)功能能往文化化產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展，對(duì)對(duì)商務(wù)開開發(fā)提供供了一個(gè)個(gè)健康的的發(fā)展環(huán)環(huán)境，對(duì)對(duì)寫字樓樓的開發(fā)發(fā)和需求求將會(huì)逐逐步提升升。西安市寫寫字樓整整體市場(chǎng)場(chǎng)需求飛飛速發(fā)展展西安市寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)整體占占有比重重較小，市市場(chǎng)發(fā)展展機(jī)會(huì)較較大，且且按市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展來來看，現(xiàn)現(xiàn)已進(jìn)入入一個(gè)飛

31、飛速發(fā)展展期。區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)空白對(duì)于曲江新新區(qū)的發(fā)發(fā)展與規(guī)規(guī)劃，商商務(wù)功能能項(xiàng)目較較少，以以旅游地地產(chǎn)和高高檔住宅宅項(xiàng)目為主主，因此此寫字樓樓對(duì)于此此區(qū)域幾幾乎還是是一個(gè)空空白。潛在客戶戶項(xiàng)目緊臨曲曲江國(guó)際際會(huì)展中中心和曲曲江國(guó)際際會(huì)議中中心，周周邊為高高檔住宅宅，提供供了穩(wěn)定定的潛在在客源基基礎(chǔ)。土地稀缺缺本項(xiàng)目周邊邊可供開開發(fā)土地地日益缺缺少，勢(shì)勢(shì)必少了了很多競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。產(chǎn)品定位位符合發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)本項(xiàng)目定位位為5AA型甲級(jí)級(jí)寫字樓樓，整個(gè)個(gè)西安市市甲級(jí)寫寫字樓比比重非常常少，而而這又是是高檔寫寫字樓的的必備功功能和發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。2、開發(fā)劣劣勢(shì)及難難點(diǎn)分析析地塊小，鄰鄰里關(guān)系系不和諧諧本項(xiàng)目地塊塊較

32、小，開發(fā)具具有一定定的局限限性，周周邊規(guī)劃劃開發(fā)起起來難度度較大。而西邊北邊緊連其他地塊，且都為高層同類產(chǎn)品，樓體建成之后會(huì)顯得周邊比較擁擠。項(xiàng)目未位位于主干干道項(xiàng)目雖西、南南臨翠華華路和和和諧路，但但都不是是市交通通主干道道，對(duì)于于寫字樓樓存在一一定的弊弊端。配套缺乏乏目前項(xiàng)目周周邊生活活及商業(yè)業(yè)配套較較為缺乏乏，這對(duì)對(duì)消費(fèi)心心里會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生一定定的抗性性。開發(fā)商知知名度低低 作作為新成成立的開開發(fā)商，知知名度較較低，在在后期銷銷售中需需投入較較多的時(shí)時(shí)間和財(cái)財(cái)力提升升公司及及項(xiàng)目的的知名度度。二、目標(biāo)客客戶群選選擇1、從企業(yè)業(yè)類型定定位文化企業(yè)、金融證券公司、保險(xiǎn)公司、IT企業(yè)高科技術(shù)企業(yè)、房

33、地產(chǎn)開發(fā)公司。2、從目標(biāo)客戶的來源定位 對(duì)現(xiàn)有辦公環(huán)境不滿意和企業(yè)發(fā)展壯大了，需要換一間更能體現(xiàn)身份和檔次的企業(yè)； 現(xiàn)有在曲江的租戶，即租戶轉(zhuǎn)為買寫字樓；曲江新區(qū)引引進(jìn)的文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)單位；對(duì)于區(qū)域投投資及寫寫字樓投投資客；自用型買家家，對(duì)于于那些經(jīng)經(jīng)營(yíng)平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展的的企業(yè)。三、項(xiàng)目定定位本宗地地處處西安市市曲江新新區(qū)會(huì)展板板塊，會(huì)會(huì)展產(chǎn)業(yè)業(yè)園核心心商務(wù)區(qū)區(qū)，區(qū)域域內(nèi)未有有高檔寫寫字樓，項(xiàng)項(xiàng)目擬建建5A級(jí)級(jí)寫字樓樓，因此此，我們們給項(xiàng)目定定位：曲江商務(wù)標(biāo)標(biāo)桿、總總部港灣灣 價(jià)價(jià)格定位位：項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域幾乎乎還沒有有本項(xiàng)目目同類產(chǎn)產(chǎn)品，而而西安市市寫字樓樓價(jià)格整整體與所所在區(qū)域域高檔住住宅樓相相近

34、或率率高，因因此在定定價(jià)是可可參考周周邊高檔檔住宅價(jià)價(jià)格。本本區(qū)域高高層精品品住宅和和商住樓樓單價(jià)已已達(dá)80000元元以上，本本項(xiàng)目早早期價(jià)格格定位：8000元元/平米米。四、項(xiàng)目總總體開發(fā)發(fā)規(guī)劃（一）、總總體規(guī)劃劃根據(jù)地塊的的具體情情況，在在總體規(guī)規(guī)劃時(shí)，兩地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，同期開發(fā)分期銷售。其中，將項(xiàng)目主入口及多功能廣場(chǎng)設(shè)置在兩地塊中間臨和諧路側(cè)較為適宜。地下部分兩地塊整體開挖建設(shè)連通，地上采用裙樓有機(jī)結(jié)合（滿足消防通道需求下）。這樣規(guī)劃，將使兩地塊很好的結(jié)合形成一個(gè)整體。（二）、總總平布局局及建筑筑形態(tài)規(guī)規(guī)劃1、基本指指標(biāo)凈用地面積積7900平方方米用地性質(zhì)：商業(yè)、辦辦公用地地建筑高度：

35、1000米2、建筑形形態(tài)分配配及功能能項(xiàng)目建筑外外立面根根據(jù)曲江江及會(huì)展展產(chǎn)業(yè)園園整體規(guī)規(guī)劃，簡(jiǎn)簡(jiǎn)約現(xiàn)代代風(fēng)格。地上平均建筑層數(shù)：700002600 = 26.90層，平均層高3.5 米， 首層局部挑高到9米以上。裙樓三層，地下下設(shè)二層層，滿足足公建需需求。功能：地下下一、二層車庫(kù)及及設(shè)備用用房； 地上三層層裙樓商商業(yè)配套套； 四層（含含四層）以以上高檔檔辦公。（三）、戶戶型及面面積規(guī)劃劃 標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)計(jì)一棟以以整層大開間間為主，戶戶面積113000平米左左右，部部分樓層層設(shè)計(jì)為為一層兩兩戶，均均勻分割割。另一一棟設(shè)計(jì)計(jì)一層四四戶，每每戶面積積在3000平米米左右。（四）、項(xiàng)項(xiàng)目配套套項(xiàng)目在裙

36、樓樓及地下下規(guī)劃一一些商業(yè)業(yè)配套，滿滿足項(xiàng)目目自身及及周邊區(qū)區(qū)域的部部分生活活配套需需求。項(xiàng)項(xiàng)目定位位具有甲甲級(jí)寫字字樓5AA功能，即即自動(dòng)化化管理系系統(tǒng)（BBAS）、自動(dòng)化監(jiān)控及保安系統(tǒng)（ACS）、消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FAS）、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS）、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）；樓體使用空間內(nèi)設(shè)計(jì)為無(wú)梁無(wú)柱結(jié)構(gòu)，在層高3.5米的情況下保證凈高達(dá)到3米，達(dá)到一個(gè)舒適的辦公環(huán)境。在采暖制冷上會(huì)采用歐洲最成熟的室內(nèi)恒溫恒濕系統(tǒng)，并充分利用太陽(yáng)能技術(shù)，更加人性、自然、節(jié)能環(huán)保。打造西安市5A智能化且極具節(jié)能環(huán)保的高檔寫字樓。第四章 投投資估算算與資金金籌措 一、項(xiàng)目目總投資資估算本項(xiàng)目地上上總建面面（可

37、售售面積）為為700000平平米，地地下總建建面約1140000平米米。依據(jù)據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)狀條件件、各專專業(yè)配套套收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)以及及其他政政策性收收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、項(xiàng)目目實(shí)際成成本水平平的情況況下，估估算該項(xiàng)項(xiàng)目固定定總投資資額為3357114萬(wàn)元元，單方方成本為為51002元/平米，詳詳細(xì)構(gòu)成成如下：表1成本分分析代碼成本科目名名稱總成本單位單方成本單位說明一土地成本7700萬(wàn)元1100元二建審手續(xù)費(fèi)費(fèi)2619萬(wàn)元374元1市政公用設(shè)設(shè)施配套套費(fèi)1785萬(wàn)元元每平米2555元2質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)費(fèi)22萬(wàn)元元建安造價(jià)113工程招標(biāo)費(fèi)費(fèi)11萬(wàn)元元建安造價(jià)00.54勞保統(tǒng)籌基基金773萬(wàn)元元建安造價(jià)33.5555定額

38、測(cè)定編編制費(fèi)28萬(wàn)元元建安造價(jià)11.3三前期開發(fā)費(fèi)費(fèi)用687萬(wàn)元98元1工程監(jiān)理費(fèi)費(fèi)用11萬(wàn)元元建安成本的的萬(wàn)分之之52施工圖審查查費(fèi)13萬(wàn)元元每平米1.5元3施工排污及及噪聲費(fèi)費(fèi)152萬(wàn)元元建安造價(jià)774地質(zhì)、文物物勘探費(fèi)費(fèi)32萬(wàn)元元建安造價(jià)11.55工程設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用210萬(wàn)元元每平米300元，含含室外6水電配套費(fèi)費(fèi)用200萬(wàn)元元7預(yù)測(cè)面積費(fèi)費(fèi)用19萬(wàn)元元每平米2.3元8實(shí)測(cè)面積費(fèi)費(fèi)用25萬(wàn)元元每平米3元元9交易服務(wù)費(fèi)費(fèi)25萬(wàn)元元每平米3元元四建安費(fèi)用217700萬(wàn)元3110元1地上建安費(fèi)費(fèi)用178500萬(wàn)元元每平米25550元元，采用用恒溫恒恒濕系統(tǒng)統(tǒng)比節(jié)能能要求550%高高層造價(jià)價(jià)每平米米

39、增加3350元元左右2地下建安費(fèi)費(fèi)用3920萬(wàn)元元每平米28800元元五管理費(fèi)用435萬(wàn)元62元建安成本的的2六財(cái)務(wù)費(fèi)用2177萬(wàn)元311元建安成本99%七不可預(yù)計(jì)費(fèi)費(fèi)用326萬(wàn)元47元建安成本的的1.55固定總投資資357144萬(wàn)元5102二、資金籌籌措本項(xiàng)目投資資資金從三三方面籌籌措，自自由資金金保證11個(gè)億，通通過銀行行及其他他融資11.5億億，其他他靠銷售售回款解解決。第五章 項(xiàng)項(xiàng)目銷售售計(jì)劃及及工程計(jì)計(jì)劃一、總體銷銷售策劃劃說明1、利用準(zhǔn)準(zhǔn)確的定定位實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售在項(xiàng)目開發(fā)發(fā)前期，公公司利用用大量的的人力、財(cái)財(cái)力、時(shí)時(shí)間，對(duì)對(duì)項(xiàng)目所所在區(qū)域域市場(chǎng)的的開發(fā)及及需求進(jìn)進(jìn)行了多多次深入入的調(diào)查

40、查分析。在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上尋找找出了市市場(chǎng)供需需的空白白點(diǎn)，并并對(duì)項(xiàng)目目進(jìn)行了了準(zhǔn)確的的定位，有有效地鎖鎖定了項(xiàng)項(xiàng)目銷售售所需的的目標(biāo)客客戶群。在在設(shè)計(jì)開開發(fā)過程程中，將將根據(jù)需需要進(jìn)行行量身定定做，確確保項(xiàng)目目的銷售售完成。2、利用先先進(jìn)的設(shè)設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售在項(xiàng)目的設(shè)設(shè)計(jì)上，我我們將聘請(qǐng)沿海海一線城城市知名名設(shè)計(jì)院院及設(shè)計(jì)計(jì)師擔(dān)綱綱主創(chuàng)設(shè)設(shè)計(jì)，確確保項(xiàng)目目設(shè)計(jì)上上的先進(jìn)進(jìn)性和合合理性，力力爭(zhēng)開創(chuàng)創(chuàng)西安寫寫字樓開開發(fā)新的的里程碑碑。優(yōu)異異的設(shè)計(jì)計(jì)為項(xiàng)目目的有效效銷售打打下了堅(jiān)堅(jiān)實(shí)的基基礎(chǔ)。3、利用產(chǎn)產(chǎn)品差異異化實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售縱觀西安市市場(chǎng)及曲曲江的寫寫字樓開開發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)，產(chǎn)品品同質(zhì)化化相當(dāng)嚴(yán)嚴(yán)重，且且檔次

41、相相對(duì)偏低低。故在在本項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)上，采采取了差差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略略，引進(jìn)進(jìn)了發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家及及地區(qū)的的高智能化、人人性化、高高效化的的理念。使使本項(xiàng)目目的開發(fā)發(fā)銷售在在西安寫寫字樓市市場(chǎng)在脫脫穎而出出。4、利用實(shí)實(shí)惠的價(jià)價(jià)格實(shí)現(xiàn)現(xiàn)銷售西安市及曲曲江的商商品房?jī)r(jià)價(jià)格在近近年得到到了突飛飛猛進(jìn)的的上揚(yáng)，特特別是項(xiàng)項(xiàng)目所處處區(qū)域的的高層精品品住宅商品品房?jī)r(jià)格格已達(dá)80000元以上，而本項(xiàng)目目作為高高檔寫字字樓早期期定出的的8000元/平方米米的均價(jià)價(jià)，將有有極強(qiáng)的的吸引力力，確保保項(xiàng)目的的快速銷銷售。5、利用高高效的策策劃推廣廣實(shí)現(xiàn)銷銷售在本項(xiàng)目的的營(yíng)銷策策劃上，將將全面引引入經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)的的沿海地地區(qū)的策策劃推廣廣理念。一一改西安安房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商低成本本營(yíng)銷方方式，在在第一時(shí)時(shí)間將項(xiàng)項(xiàng)目銷售售信息傳傳遞到目目標(biāo)客戶戶中，并并進(jìn)過多多次