物業(yè)前期介入工作方案(實(shí)施版)

1、成都銀都物業(yè)服務(wù)有限公司jin111冊訓(xùn)i,u11尚郡物業(yè)項(xiàng)目k前期介入工HI案JIM福；陽WriIJL*J4KIIIRJIIJiII1IHJilyIwdlyI口.IiflILI尚郡物業(yè)服務(wù)中心前期介入工作計(jì)劃支持提供相應(yīng)施工圖紙、文件尚郡項(xiàng)目工程承接查驗(yàn)進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目員工到崗時(shí)間表前期介入人員費(fèi)用預(yù)算表二次精細(xì)開荒保潔費(fèi)用預(yù)算表尚郡前期介入預(yù)算總表移交資料清單二次精細(xì)開荒保潔比選要求尚郡物業(yè)服務(wù)中心前期介入工作計(jì)劃為了對(duì)尚郡項(xiàng)目進(jìn)行全面的了解，并為以后物業(yè)承接查驗(yàn)及物業(yè)服務(wù)工作的順利展開做好準(zhǔn)備。尚郡物業(yè)服務(wù)中心預(yù)計(jì)于2013年8月起進(jìn)行前期介入。具體工作安排如下：第一階段（2013年9月1

2、日至2013年9月30日）完成工作：1、組建物業(yè)服務(wù)中心管理團(tuán)隊(duì)主要管理人員到位。2、物業(yè)基本情況現(xiàn)場勘查。3、服務(wù)中心管理人員現(xiàn)場學(xué)習(xí)。培訓(xùn)內(nèi)容：物業(yè)概況、部門職能、崗位職責(zé)、公司相關(guān)管理文件、相關(guān)法律、施工工地安全防范應(yīng)知應(yīng)會(huì)等有關(guān)規(guī)定。4、和貴方及施工單位對(duì)接，建立通訊錄，以便聯(lián)系溝通。5、和當(dāng)?shù)氐纳鐓^(qū)、派出所等政府相關(guān)部門接洽。6、確定臨時(shí)辦公地點(diǎn)和辦公物資采購并到位。第二階段：（2013年10月1日-10月15日）完成工作：1、各專業(yè)工程人員到位及培訓(xùn)。2、了解小區(qū)施工進(jìn)度，做好記錄和匯總。3、聯(lián)系甲方和施工單位提供相應(yīng)的圖紙（電子版最好），熟悉圖紙。4、各部門擬定前期介入倒排工作計(jì)

3、劃。5、擬定開辦物資清單上報(bào)申購。6、秩序維護(hù)員臨時(shí)宿舍方案確定。7、編制承接查驗(yàn)方案及相關(guān)驗(yàn)收表格。8、成立接管驗(yàn)收小組，并與置業(yè)公司確定接管驗(yàn)收時(shí)間。第三階段：（2013年10月16日-10月31日）完成工作：1、開始對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)的工作跟進(jìn)，主要工作是根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，對(duì)戶內(nèi)的施工情況現(xiàn)場跟蹤。2、工程人員對(duì)1-2棟戶內(nèi)土建進(jìn)行分戶查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。3、對(duì)成品存在不便于物業(yè)服務(wù)的施工工藝，提出不同的建議及改進(jìn)的方案（每周向貴方和施工單位以書面形式或電子版報(bào)告）。4、擬定一線操作層員工的招聘計(jì)劃及進(jìn)度。5、向貴方提供交房時(shí)使用的文件、表單的樣表報(bào)批審核。6、物業(yè)服務(wù)中心的各類服

4、務(wù)和管理文件的擬訂報(bào)公司審批。7、物業(yè)服務(wù)中心的各類表單的樣表的設(shè)計(jì)報(bào)公司審批。第四階段：（2013年11月1日-11月15日）完成工作：1、物業(yè)承接查驗(yàn)的工作跟進(jìn)，主要工作是根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，對(duì)公共區(qū)域的施工情況現(xiàn)場跟蹤。2、對(duì)公共區(qū)域的設(shè)施設(shè)備安裝進(jìn)度和調(diào)試情況分工種跟進(jìn)，收集相關(guān)的說明書和使用手冊，學(xué)習(xí)操作程序。3、二次精細(xì)開荒保潔方案的擬訂，報(bào)公司審批。4、員工服裝樣式確定申購。5、各部門日常服務(wù)方案擬訂，報(bào)公司審批。6、和貴方協(xié)商交房實(shí)施方案，并定稿。7、開辦物資開始逐步采購。8、物業(yè)用房的位置確定，并和貴方協(xié)商裝修方案的確定。9、工程跟進(jìn)中發(fā)現(xiàn)有瑕疵的施工項(xiàng)目，每周向貴方和施工單位以書

5、面形式（或電子版）報(bào)告。10、工程人員對(duì)3-4棟戶內(nèi)土建進(jìn)行分戶查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。11、工程人員對(duì)1-3棟公共區(qū)域進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。12.工程人員對(duì)地下室、車場進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。第五階段：（2013年11月16日-11月30日）完成工作：1、“業(yè)主手冊”、入住資料的擬定及印刷。2、跟進(jìn)施工整改情況，并匯總報(bào)告貴方。3、和貴方協(xié)商秩序維護(hù)員的宿舍和員工食堂的確定，及裝修和設(shè)備安裝。4、和貴方協(xié)商物業(yè)管理用房的裝修施工的跟進(jìn)。5、和貴方協(xié)商公共區(qū)域的標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)及制作。6、向貴方提供公共區(qū)域垃圾桶的數(shù)量、位置，報(bào)批采購。7、和社區(qū)溝通生活垃圾清運(yùn)

6、有關(guān)事項(xiàng)。8、和郵政局溝通開通郵件投遞工作。9、和派出所溝通門牌號(hào)確定和安裝工作。10、工程人員對(duì)5-6棟戶內(nèi)土建進(jìn)行分戶查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。11、工程人員對(duì)4-6棟公共區(qū)域進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。12、對(duì)消防、新風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。13、對(duì)電梯、疏散通道進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。14、對(duì)供、排水系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。15、對(duì)供電系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。第六階段：（2013年12月1日-12月15日）完成工作：1、再次對(duì)施工中存在不足現(xiàn)場查驗(yàn)，匯總情況報(bào)告貴方。2、跟進(jìn)施工及設(shè)施設(shè)備安裝調(diào)試整

7、改情況，并匯總報(bào)告貴方。3、員工招聘，陸續(xù)到崗，現(xiàn)場熟悉。4、二次精細(xì)開荒保潔單位招標(biāo)確定。5、和貴方協(xié)商交房實(shí)施方案確定，成立交房領(lǐng)導(dǎo)小組。6、開辦物資全部采購?fù)戤叀?、員工服裝全部到位，工號(hào)牌到位。8、施工、裝修人員臨時(shí)出入證制作到位。9、各部門管理文件、員工應(yīng)知應(yīng)會(huì)、操作性文件、應(yīng)急處理辦法、業(yè)主裝飾裝修管理程序等應(yīng)用文件全部定稿，并開始試運(yùn)行。業(yè)主檔案建立的準(zhǔn)備工作，請貴方提供業(yè)主清冊。工程人員對(duì)7-8棟戶內(nèi)土建進(jìn)行分戶查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。工程人員對(duì)7-8棟公共區(qū)域進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。對(duì)供電系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。對(duì)安防、門禁系統(tǒng)進(jìn)行查

8、驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。對(duì)總坪、綠化進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。對(duì)主體、土建進(jìn)行查驗(yàn)工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)出具整改對(duì)接函件。第七階段：（2013年11月24日-12月3日）完成工作：1、全體員工集中培訓(xùn)。2、培訓(xùn)內(nèi)容：項(xiàng)目介紹、物業(yè)知識(shí)、法律法規(guī)、禮儀規(guī)范、各部門管理文件、員工應(yīng)知應(yīng)會(huì)、操作性文件、應(yīng)急處理辦法、業(yè)主裝飾裝修管理程序等。3、秩序維護(hù)員人住小區(qū)，員工食堂開火。4、二次精細(xì)開荒保潔完成。5、各類應(yīng)急處理程序的演練。6、相關(guān)施工竣工圖紙、設(shè)施設(shè)備說明書、合格證書及安裝調(diào)試記錄、等文件接收，并分類歸檔。7、對(duì)施工單位提出對(duì)成品的保護(hù)措施。8、工程和設(shè)施設(shè)備的遺留問題匯總，報(bào)貴方

9、督促施工單位整改。第八階段：（12月16日-12月27日）完成工作：1、物業(yè)服務(wù)、停車等收費(fèi)許可證的辦理。2、小區(qū)的管理權(quán)的接管。3、協(xié)同貴方向業(yè)主交房工作。4、向物業(yè)項(xiàng)目所在地區(qū)（市）房產(chǎn)管理部門備案。5、建立業(yè)主檔案，并裝訂歸檔。6、向政府相關(guān)部門匯報(bào)，開通郵遞、生活垃圾清運(yùn)等工作。請貴方支持提供相應(yīng)施工圖紙、文件序號(hào)提供施工圖紙、文件名稱完成時(shí)間提供總平面圖、高低壓室配電圖、地下室污水系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、弱電系統(tǒng)圖年月日前1參與建設(shè)該小區(qū)的工程監(jiān)理及所有施工隊(duì)伍（含分包隊(duì)伍）等單位的名稱，負(fù)責(zé)人，聯(lián)系人，聯(lián)系電話清單；年月日前確定一名與物業(yè)進(jìn)行具體工作對(duì)接的工程總負(fù)責(zé)人年月日前工程竣工

10、后，施工單位須對(duì)整個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行清潔開荒年月日前樓棟、樓層門牌號(hào)碼的安裝完成。年月日前各類標(biāo)牌、號(hào)牌、警示牌、指示牌的完成（公共區(qū)域）。年月日前為了啟動(dòng)該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作，需提供物業(yè)管理用房、秩序維護(hù)員住房的裝修，以滿足使用。年月日前需提供開辦物資（辦公用品、設(shè)施設(shè)備、秩序維護(hù)物資、工程物資、保潔綠化物資、員工住地基本物資及服裝），可分批提供。年月日前在接管驗(yàn)收之前，按照物業(yè)提供的資料類別清單，要求施工單位按類別列制資料清冊。11月15日前完成資料移交清冊（具體資料清單附后）。年月日前提交業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單、交房數(shù)量以及特殊事項(xiàng)匯總情況。年月日前成立交房領(lǐng)導(dǎo)小組并確定交房場

11、地。年月日前應(yīng)搜集和匯總有關(guān)銷售、工程質(zhì)量、設(shè)計(jì)等方面的共性問題，并做好統(tǒng)一的解釋口徑。年月日前所有不合格事宜，應(yīng)在交房前整改完畢，對(duì)遺留問題未完善事宜應(yīng)有妥善的補(bǔ)救措施。年月日前做好交房前的物資、人員的準(zhǔn)備年月日前尚郡項(xiàng)目工程承接查驗(yàn)進(jìn)度計(jì)劃表尚郡工程查驗(yàn)工作進(jìn)度計(jì)劃表序號(hào)工作內(nèi)容開始時(shí)間完成時(shí)間持續(xù)時(shí)間年年月年月棟戶內(nèi)月日月日天3棟戶內(nèi)月日月日天棟戶內(nèi)月日月日天棟戶內(nèi)月日月日天棟公共區(qū)域月日月日天棟公共區(qū)域月日月日天棟公共區(qū)域月日月日天地下室、車場月日月日天消防、新風(fēng)系統(tǒng)月日月日天電梯、疏散通道月日月日天供、排水系統(tǒng)月日月日天安防、門禁系統(tǒng)月日月日天供電系統(tǒng)月日月日天總坪、綠化月日月日天主

12、體、土建月日月日天項(xiàng)目員工到崗時(shí)間表時(shí)間崗位、到崗時(shí)間和數(shù)量年月日一年月日3月曰一年月日年月日一年月日年月日一年月日年月日一年月日年月日一年月日年月日一年月日人數(shù)人數(shù)人數(shù)人數(shù)人數(shù)人數(shù)人數(shù)項(xiàng)目理項(xiàng)目副經(jīng)理客!服主管客服人員工程主管工程技術(shù)員秩序維護(hù)主管秩序維護(hù)領(lǐng)班秩序維護(hù)員環(huán)境事務(wù)主管化領(lǐng)班綠化員保潔領(lǐng)班保潔員合計(jì)說明：月（2日秩序維護(hù)員、客服人員、保潔員、綠化工按入職時(shí)間和數(shù)量按實(shí)際招聘為準(zhǔn)。尚郡前期介入人員費(fèi)用預(yù)算表尚郡前期介入物業(yè)人工費(fèi)用日期前介人數(shù)（人）人工費(fèi)用（元）管理費(fèi)用（元）合計(jì)月日一日經(jīng)理人、工程主管人（到崗人）月日一日經(jīng)理人、主管工程主管人、工程技術(shù)員人（到崗人）月日一日經(jīng)理人

13、、工程主管人工程技術(shù)員人（到崗人）月日一日經(jīng)理人、工程主管人、工程技術(shù)員人（到崗人）月日一日經(jīng)理人、工程主管人、秩序維護(hù)部主管人、客戶部主管人、環(huán)境事務(wù)部主管人、工程技術(shù)員人、客戶人員人、秩序維護(hù)領(lǐng)班人、（到崗人）月日一月日經(jīng)理人、工程主管人、秩序維護(hù)部主管人、客戶部主管人、環(huán)境事務(wù)部主管人、工程技術(shù)員人、客戶人員人、秩序維護(hù)領(lǐng)班人、秩序維護(hù)員人、保潔領(lǐng)班人、（到崗人）月日一月日經(jīng)理人、工程主管人、秩序維護(hù)部主管人、客戶部主管人、環(huán)境事務(wù)部主管人、工程技術(shù)員人、客戶人員人、秩序維護(hù)領(lǐng)班人、秩序維護(hù)員人、保潔領(lǐng)班人、保潔員人、綠化工人（到崗人）前介人工、管理費(fèi)用合計(jì)稅費(fèi)（費(fèi)用總額（）6前期介入費(fèi)

14、用合計(jì)說明：崗位工資結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)按合同：經(jīng)理元月、副經(jīng)理元月、客戶部主管元月、工程部主管元月、秩序維護(hù)部主管元月、環(huán)境事務(wù)部主管元月、工程技術(shù)領(lǐng)班元月、秩序維護(hù)領(lǐng)班元月、保潔和綠化領(lǐng)班元月、客戶人員元月、工程技術(shù)人員元月、秩序維護(hù)員元月、保潔和綠化員元月；月（）日秩序維護(hù)員、客服人員、保潔員、綠化工案入職時(shí)間和數(shù)量實(shí)際計(jì)算工資。尚郡二次精細(xì)開荒保潔費(fèi)用預(yù)算表序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)算說明樓內(nèi)公共區(qū)域保潔開荒費(fèi)樓內(nèi)公區(qū)面積m2兀m2總坪、車場保潔開荒費(fèi)總坪、車場面積()m2元m2費(fèi)用總計(jì)預(yù)算的面積是圖紙?jiān)O(shè)計(jì)面積，最終結(jié)算按實(shí)際面積結(jié)算；此報(bào)價(jià)通過保潔公司和周邊樓盤的詢價(jià)。尚郡前期介入預(yù)算總表序號(hào)費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)

15、用備注前介物業(yè)人工費(fèi)用二次開荒保潔費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)費(fèi)1用總計(jì)費(fèi)用總計(jì)移交資料清單移交資料主要內(nèi)容：1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告規(guī)劃許可證投資許可證土地使用合同建筑開工許可證用地紅線圖。2綜合竣工驗(yàn)收資料竣工圖包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書建設(shè)消防驗(yàn)收合格證公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書供水合同供電協(xié)議書、許可證供氣協(xié)議書、許可證有線電視合格證通信設(shè)施合格證電梯準(zhǔn)用證。3施工設(shè)計(jì)資料地質(zhì)報(bào)告書全套設(shè)計(jì)圖紙圖紙會(huì)審記錄設(shè)計(jì)變更通知單工程預(yù)決算報(bào)告書重要的施工會(huì)議紀(jì)要隱蔽工程驗(yàn)收記錄沉降觀測記錄其他可能會(huì)影響將來管理的原始

16、記錄。4機(jī)電設(shè)備資料機(jī)電設(shè)備出廠合格證機(jī)電設(shè)備使用說明書要求中文機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。5業(yè)主資料已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等b）已購房業(yè)主的付款情況或付款方式。成都銀都物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司由于項(xiàng)目需要，經(jīng)我公司研究決定，對(duì)（項(xiàng)目）的二次精細(xì)開荒保潔服務(wù)外包，現(xiàn)邀請合格供應(yīng)商參加比選。一、物業(yè)基本情況（項(xiàng)目）位于成都市路號(hào)。占地面積m2,總建筑面積近，其中：地上建筑公共區(qū)域面積m2、地下建筑面積m,區(qū)內(nèi)建筑最高高度m建筑樓層數(shù)量一層（地面層，地下層），道路總坪面積m2、綠地總面積m2o二、保潔服務(wù)外包范圍i物業(yè)的地上建筑公共區(qū)域面積m；2物業(yè)的地下建筑面積m；3

17、道路總坪面積m三、參加比選的供應(yīng)商須具有以下資格：i在中華人民共和國境內(nèi)注冊，具有獨(dú)立法人資格的專業(yè)保潔企業(yè)；2現(xiàn)正在為成都地區(qū)的高層物業(yè)、或四星級(jí)以上酒店提供專業(yè)保潔服務(wù)；3現(xiàn)有保潔人員總數(shù)不少于人；擁有能滿足保潔服務(wù)所需要的專業(yè)機(jī)具。4遵守國家相關(guān)的法律和法規(guī)，誠實(shí)信用，業(yè)績良好。四、供應(yīng)商須知有意向的供應(yīng)商請于年月日時(shí)前將二次精細(xì)開荒保潔服務(wù)方案送交至成都市新光路號(hào)成都銀都物業(yè)物業(yè)有限公司辦公室。開荒保潔服務(wù)方案包括以下內(nèi)容：1、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本、稅務(wù)登記證（復(fù)印件加蓋企業(yè)鮮章）；2、企業(yè)基本情況：包括員工人數(shù)、管理團(tuán)隊(duì)、專業(yè)技術(shù)人員、擁有的保潔專業(yè)機(jī)具、通過第三方認(rèn)證的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健