物業(yè)前期介入經(jīng)驗匯總

1、前期介入篇1、物業(yè)管理公司在開發(fā)商對項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)該提出哪些意見？答：一個房地產(chǎn)項目推出時不但要考慮對銷售有利的各種外部條件，更要考慮與之對應(yīng)的配置和設(shè)施的物業(yè)管理的簡便和低維護支出費用,所以物管方面對物業(yè)設(shè)計（說明）應(yīng)該提出以下幾點建議：（1）要考慮商業(yè)和物管用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉庫、清潔工工具房等）。（2）配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。（3）設(shè)計時盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺、條柱等不利清潔。（4）高層樓宇和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必

2、須的水管接口和洗手池。（5）水、電、氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。（6）信報箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層（放在架空層等首層以上,郵電部門會加收服務(wù)費），并且信報箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時考慮送奶的存放。（7）小區(qū)進出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費用支出。（8）小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到住戶均車輛比例1盡量充足.（9）小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要,鐵圍欄的設(shè)計要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計成防攀越的。（10）小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評的需要。（11）綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計得太名貴、太繁多。除充分考慮到

3、錯落有致，四季有花有香，配制原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽易于養(yǎng)護的植物。（12）小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計亦要考慮到易于低成本維護.（13）小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠桿等設(shè)施和器械。（14）排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管,以方便管體爆裂時更換。（15）現(xiàn)在大部分家庭將陽臺用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽臺設(shè)計應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個地漏（其中一個為洗水機排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時，施工不規(guī)范會引發(fā)一系列問題.（16）低價商品房業(yè)主用窗式空調(diào)多,故臥室大多預(yù)留窗式空調(diào)口，預(yù)留空調(diào)口可設(shè)計成即可以安裝窗式分體空調(diào)的室外機，又可以安放

4、窗式空調(diào)機，還要方便以后維護、加雪種拆裝等，以避免產(chǎn)生老式空調(diào)口的敝端和遺留問題（滲漏）。（17）建筑物的可上人平臺可以設(shè)計成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺設(shè)計成易于養(yǎng)護的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補地面綠化面積的不足（第五面資源的利用）。（18）現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口.另外，甚至可以考慮可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬.）（19）樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷片（防涂鴉，防污漬）.（20）樓道內(nèi)

5、電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。（21）小區(qū)內(nèi)的消防水管是否考慮可用（在地面）油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。（22）小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以,路燈盡量采用大路貨燈座要耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風(fēng)、采用節(jié)能燈膽（方便日常維修、減少開支）。（23）垃圾收集站最好設(shè)計在小區(qū)進出口附近處,且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。（24）單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）.（25）一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十來度

6、電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費用而發(fā)生不必要的支出）。（26）消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可否合用一個電表。（27）由于商業(yè)用水和居民用水的收費標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計量表（以避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會長期多支出費用）。（28）小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時的竹片長度或機械疏通機可達長度。（29）凡有空調(diào)機滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶（既利用上了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了以往空調(diào)滴水面造成地面青苔）。（30）建筑物的臨

7、街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。（31）各單元門、停車位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺等應(yīng)設(shè)計加裝閉路電視監(jiān)控.（32）所有單元進戶門應(yīng)設(shè)計遮雨棚（防雨水和淋花水）。（33）商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位往往被開發(fā)商所忽視，設(shè)計中應(yīng)考慮進去。（34）建筑上不要出現(xiàn)死角即不可上人的平臺等（以減少衛(wèi)生死角和高空作業(yè)）。（35）重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財）.（36）最容易發(fā)生問題（滲水）的排污管、水管在穿越樓板，墻體因受擠壓而易爆裂（PV管）或生銹而破裂（鍍鋅管）故設(shè)計時最好設(shè)置套管.（37）小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)

8、計要一步到位:（a）按物管要求配置綠化率、物管用房、商業(yè)用房、功能用房和設(shè)備用房。（6管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計中加以考慮。（c）陽臺設(shè)計要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便,客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計要考慮進去。2、物業(yè)公司在工程施工階段介入過程中應(yīng)注意什么？答：一個物業(yè)的整體質(zhì)量是由建材設(shè)備本身的質(zhì)量和安裝施工質(zhì)量二大部分組成，所以對于物業(yè)管理公司來講主要對開發(fā)商提以下幾點建議：（1）對小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一

9、體化的實體公司，在價格相近的幾家供貨商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價格適中的那家。（2）小區(qū)基建工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號與規(guī)格。（3）涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕、抗擠壓應(yīng)力、做套管,且參于監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)，綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求。（4）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位、和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與

10、開發(fā)產(chǎn)就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費用（維修保證金）、違約處理等達成書面協(xié)議,并提供有效的合法經(jīng)營及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購合同、材料供貨價目表、采購供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。（5）一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。（6）小區(qū)物業(yè)所選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗許可證明（如電表、水表須經(jīng)過水電部門校驗合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過公安部門的安全技防測試合格后才準(zhǔn)許使用,

11、還有消防報警系統(tǒng)、滅火器、電梯變配電系統(tǒng)、停車場、交通管理系統(tǒng)等）最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。（7）為方便以后的物業(yè)管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制）,高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源）,電話分線分層分戶應(yīng)作好識別標(biāo)記，合理分配。（8）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進工作深入現(xiàn)場，掌握第一手資料、尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的施工更改記錄.（

12、9）重要的土建要確保一定抽驗合格率，所有的隱蔽工程都要進行質(zhì)量驗收、且要有物管人員參加.（10）物業(yè)的竣工驗收，物管人員應(yīng)會同參加，對不符合物管要求的工程項目有權(quán)令其整改滿意后再簽字，物業(yè)（包括設(shè)備設(shè)施）的二次接管驗收須全面把關(guān)交接，尤其是圖紙、資料、更改記錄。三、物業(yè)管理公司在開發(fā)商項目開盤后對外售樓時應(yīng)注意哪些事項？答:嚴(yán)格審核售樓說明書、媒體廣告和房地產(chǎn)買賣合同，對不利于物管的條款和承諾應(yīng)刪除或修改，以免帶來后患。如購八樓房送頂樓陽臺，買一樓送花園（公共場地不屬于套內(nèi)面積，誤導(dǎo)消費者）;免X年管理費或只按多少元/M2收取管理費（讓物業(yè)公司倒貼錢）；小區(qū)提供xx會所服務(wù)（會所一向是個賠錢項

13、目，誰來投資設(shè)備，誰來支出場地管理費、水電費、維修費和人工費？誰來貼補經(jīng)營虧損？）；承諾小區(qū)會有管道煤氣，智能化管理系統(tǒng)，閉路監(jiān)控，二次加壓，噴泉泳池、綠化庭院等，但設(shè)計時根本沒有考慮，更談不上交付使用（業(yè)主入伙發(fā)現(xiàn)承諾不兌現(xiàn)時和物業(yè)公司結(jié)怨），物管公司應(yīng)該對開發(fā)商售樓部分人員進行短期培訓(xùn)，對客戶在物業(yè)管理方面的咨詢要對答如流,前后一致.接管驗收篇1、物管公司在開發(fā)商物業(yè)移交時應(yīng)注意那些交接事項？答：物管公司對開發(fā)商所移交的物業(yè)一定要把好驗收關(guān)，否則因為把關(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程會給物業(yè)公司帶來沉重的包袱。一般來說物業(yè)公司接管驗收時要注重以下幾個關(guān)鍵：（1）對在前期介入階段提出的完

14、善項目和整改意見進行復(fù)核，對尚未完善的事項，要求開發(fā)商提出的補救和解決措施并備案，（包括物管用房，專項基金，開辦費用,對外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）.（2）開發(fā)商應(yīng)對小區(qū)所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項目、工程負(fù)責(zé)人擴聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)公司。（3）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等留下來備用可為以后維修減少費用。（4）凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設(shè)備和設(shè)施的應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。（5）驗收時注意和物管密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好

15、：包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識系統(tǒng)、單車棚、摩托車棚、汽車泊位是否足夠，設(shè)施做好與否,小區(qū)擺攤、搞社區(qū)活動、室外加工用電的預(yù)留電源插座、空調(diào)滴水、排水系統(tǒng)（含商鋪）等。（6）小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場所（幼兒園等）、停車位、會所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭紛）。入伙篇1、物業(yè)公司在剛?cè)牖镫A段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作?答:物業(yè)公司在入伙最初階段主要完善物業(yè)管理配套設(shè)施,理順業(yè)主與物業(yè)管理公司之間就重要事項的法律契約關(guān)系（如業(yè)主公約、管理費、本體維修基金、停車位使用協(xié)議、管理費和水電費銀行委托繳款協(xié)議等）

16、。凡是業(yè)主（住戶）違反小區(qū)管理條例的處罰條款,諸如高空拋物、公共樓道燒香、亂丟亂放雜物垃圾、車輛停放不到位、私自架設(shè)天線、亂拉電線、電話線、不按要求安裝空調(diào)、拖欠管理費和車位使用費等物業(yè)管理中常見的比較棘手的違章處罰一定要在業(yè)主公約中列明，業(yè)主簽字有效.入伙前期對小區(qū)違章違規(guī)的危害性，公民道德教育、處罰條款和依據(jù)頻繁地通過宣傳欄、單元大門通知欄廣而告之。對一些不太自覺的住戶要上門走訪等加大宣傳力度教育。當(dāng)然重點是放在預(yù)防上，通過上述的工作給小區(qū)一個良好的生活秩序和環(huán)境。即將實施的物業(yè)管理條例中仍存在諸多缺陷，華西都市報法律顧問針對近日接到的投訴提出9條修改建議華西都市報自25日開通“物管”專題

17、法律咨詢熱線86969114以來，至昨日已接到了全省各地讀者打來的咨詢電話65個、投訴電話49個,15位成都市民給華西都市報送來了投訴材料。但遺憾的是，不少讀者反映的情況都在即將實施的物業(yè)管理條例中找不到答案。針對這一尷尬局面，昨日值守?zé)峋€的法律顧問何佳林律師就該條例未明確之處提出了9條建議，其中一條就是要求物管企業(yè)必須公布收支明細(xì)賬,且事先須經(jīng)審計部門審計。建議一：將開發(fā)商排除在業(yè)主范圍外條例第6條：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主案例：某小區(qū)的開發(fā)商將未售出的商鋪出租給別人搞餐飲，因此造成的油煙污染讓小區(qū)業(yè)主苦不堪言，業(yè)主決定通過業(yè)主大會討論改變這一狀況。但他們沒有想到的是，開發(fā)商因還有不少房產(chǎn)未售出

18、以及擁有用于經(jīng)營的會所、商場、醫(yī)院等配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，投票權(quán)數(shù)超過1/3的開發(fā)商竟在大會上輕易就將其他業(yè)主提出的意見否決了。律師建議：開發(fā)商的商業(yè)目的經(jīng)常和真正買房居家過日子的業(yè)主發(fā)生沖突，而這部分具消費者性質(zhì)的業(yè)主往往因開發(fā)商占據(jù)了大量的投票權(quán)數(shù)而無法達到2/3的法定比例，進而無法維護自己的合法權(quán)利.基于此，建議條例細(xì)則將開發(fā)商排除在業(yè)主范圍之外。建議二：明確首屆業(yè)主大會召集人條例第8條：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會.業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。案例:成都某花園在籌備成立業(yè)主委員會時，由于法律法規(guī)不健全，包括房管部門、街道辦事處黨委、居委會以及

19、物業(yè)公司、開發(fā)商都參與到首屆業(yè)主大會的召集籌備組中來了,結(jié)果導(dǎo)致該小區(qū)出現(xiàn)了兩個“業(yè)委會”的尷尬。律師建議：條例對成立第一屆業(yè)主大會該由哪個部門召集未作出明確規(guī)定，但多部門重復(fù)管理、甚至爭奪召集權(quán)的鬧劇卻屢有發(fā)生,最終受影響的還是業(yè)主。另外，條例中多次出現(xiàn)的“物業(yè)管理區(qū)域”也應(yīng)明確，不同利益群體的人對此有不同的理解，這勢必會帶來不必要的糾紛。建議三：細(xì)化房管局行政指導(dǎo)責(zé)任條例第10條：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會案例：今年7月30日,我國首例業(yè)委會狀告房管局案在武侯法院開庭。該案原告中央花園業(yè)委會認(rèn)為，

20、武侯區(qū)房管局在不指導(dǎo)該業(yè)委會進行換屆的同時卻指導(dǎo)成立新的業(yè)委會，這一行為侵犯了該業(yè)委會的合法權(quán)利，因而要求房管局依法指導(dǎo)進行換屆選舉。律師分析和建議：條例的規(guī)定過于原則化.房管局的指導(dǎo)行為具有何樣的法律效力？不指導(dǎo)或亂指導(dǎo)是否承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任？業(yè)委會不服從指導(dǎo)是否承擔(dān)或承擔(dān)怎樣的法律責(zé)任？這些問題都亟待細(xì)化。建議四：明確書面簽名的合法性條例第12條:業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。案例：黃忠小區(qū)某物業(yè)公司為達到漲物管費的目的，竟冒充眾多業(yè)主在征詢業(yè)主意見的通知上簽名，結(jié)果引來了小區(qū)業(yè)主的極大不滿.自作聰明的

21、物業(yè)公司被告到法院后不僅賠了業(yè)主的損失，而且被業(yè)主趕出了小區(qū).律師建議：類似冒充業(yè)主簽名的事件比比皆是，因此以書面征求意見形式獲得的表決結(jié)果是否具有法律效力很難確定。條例細(xì)則必須對業(yè)主簽名的情形進行規(guī)范,對簽名的真實性、合法性作出規(guī)定.建議五：賦予業(yè)委會社團法人身份條例第16條:業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。案例:業(yè)委會成員為廣大業(yè)主維權(quán)出了不少力，那給他們一定的經(jīng)濟補償或發(fā)放一定的工資如何？成都某小區(qū)的業(yè)委會不久前提出類似設(shè)想，結(jié)果遭到了眾多業(yè)主的反對，有關(guān)部門也不支持這一要求.律師建議：業(yè)委會究竟在法律上是一個何種性質(zhì)的組織?敗

22、訴后民事責(zé)任由業(yè)委會還是業(yè)主承擔(dān)？業(yè)委會的活動經(jīng)費從哪里來？業(yè)委會成員能否領(lǐng)取報酬?從何處領(lǐng)取報酬?條例至今沒有回答。建議賦予業(yè)委會社團法人組織的法律身份，諸多尷尬將迎刃而解。建議六:取消居委會的指導(dǎo)監(jiān)督權(quán)條例第20條:在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督.案例：武侯區(qū)某花園內(nèi)的9名業(yè)委會成員中竟有6人來自居委會，而且有3人根本就不是該花園的業(yè)主;成華區(qū)某居委會為減輕居委會活動經(jīng)費的壓力，居委會竟向轄區(qū)內(nèi)的業(yè)委會每月攤派100元“任務(wù)”。律師建議:業(yè)委會和居委會同為基層群眾自治組織，都必須接受政府部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，因此根據(jù)憲法體現(xiàn)的法律精神