附件二面積增值策略報告

1、*項目面積增值策略探討研發(fā)設計中心201*-*-*一. 寫字樓面積增值策略二. 商業(yè)面積增值策略目錄說明：面積增值部分存在政府審批不通過的可能性，存在設計反復、重新報審等額外需要增加時間成本的因素。三. 小結(jié)簡述一、辦公增值空間1、架空層增值策略裙房屋頂架空層（增加4500 ）避難層結(jié)合樓層局部架空（增加約3000 ）樓層內(nèi)的整層架空（增加14000 ）2、會議室及多功能廳增值策略（增加17000 ）3、屋頂層增值策略（ 增加13600 ）4、陽臺增值策略（增加17000 ）二、商業(yè)增值空間1、利用屋頂層及B2層（增加28100 ）一. 寫字樓面積增值策略 裙房屋頂架空層：措施：利用裙房屋頂、

2、塔樓底部架空，在竣工驗收后再加建形成使用空間。面積增值空間：45003棟塔樓架空層共增加約4500面積。風險：加建部分無產(chǎn)權(quán)；若規(guī)土委追查，可能需要補地價；加建部分消防報審存在一定風險。1. 架空層增值策略：屋頂架空層一. 寫字樓面積增值策略 避難層結(jié)合樓層局部架空：措施：利用避難層的樓層局部架空，局部設置2層架空層，施工時幕墻僅留一層開敞，竣工驗收后，該處增加一層局部樓板面積。面積增值空間：約3000每個避難區(qū)+核筒+設備面積約1900 ，剩余約300-500空間可設置為2層通高的架空層，8個避難層共增加約3000。風險：加建部分無產(chǎn)權(quán)；若規(guī)土委追查，可能需要補地價；兩層架空，幕墻開敞僅一層

3、，方案報審存在較大風險在電梯數(shù)量及速度、結(jié)構(gòu)荷載、核心筒面積等方面有成本投入，一旦審批不通過，此部分將為沉沒成本。1. 架空層增值策略：玻璃幕墻避難區(qū)增值區(qū)域?qū)痈?.1m一. 寫字樓面積增值策略 樓層內(nèi)的整層架空措施：在塔樓內(nèi)，整層架空做為公共綠化、活動場地，初期外立面開敞，竣工驗收后，增補幕墻，改造成辦公面積。面積增值空間：14000建筑面積的5%，排除局部架空，剩余14000。風險：公眾活動空間在超高層塔樓內(nèi)部，方案報審有很大風險；加建后與政府要求開敞且24小時免費對公眾開放的要求不符；對外立面及總體形象存在一定程度的影響；加建部分無產(chǎn)權(quán)；若規(guī)土委追查，可能需要補地價；加建部分需要消防報審

4、存在一定風險；1. 架空層增值策略架空層標準層增值增值增值2. 會議室及多功能廳增值策略措施：在塔樓內(nèi)，利用大會議室、多功能廳的概念，設置通高空間，竣工驗收后，加樓板改做辦公空間。面積增值空間：17000透空部分總投影面積不超過辦公面建筑面積的10%，即：增加辦公部分總面積的5%，約17000；按2200每層，約增加8層，每棟增加2-3層。風險：透空面積過多，存在加建意圖，方案報審有很大風險；會議、多功能廳在塔樓里面，對消防、疏散要求高，增加較多成本；加建部分無產(chǎn)權(quán)；若規(guī)土委追查，可能需要補地價；加建部分需要消防報審存在一定風險。一. 寫字樓面積增值策略12m增值3.屋頂層增值策略措施：屋頂預

5、留2層，外幕墻前期完成，竣工驗收后，加2層辦公空間。面積增值空間： 13600根據(jù)規(guī)范，屋頂層幕墻高度不得大于12m，因此出除去必要設備高度后，可增加兩層面積，3棟塔樓共增加13600。風險：加建部分無產(chǎn)權(quán)；若規(guī)土委追查，可能需要補地價；加建部分需要消防報審存在一定風險。一. 寫字樓面積增值策略4.陽臺增值策略措施：設置凹陽臺，竣工驗收后封閉成為房間使用。面積增值空間： 17000辦公建筑設置的陽臺，其投影面積不得超過該層除陽臺以外計建筑面積部分水平投影面積的5%即17000。風險：前海局對立面要求嚴格，存在審批不通過的風險；若能通過審批，也存在驗收后不能封閉的風險，此項投入將全部轉(zhuǎn)化為沉沒成

6、本；若外立面存在陽臺，對項目的總體形象負面影響巨大；陽臺一. 寫字樓面積增值策略二.商業(yè)增值面積策略地上地下3層屋頂預留室外商業(yè)B2層預留商業(yè)MALL550022000利用屋頂層及B2層：措施3層屋頂結(jié)合方案設計預留增值空間，竣工之后再改作商業(yè)空間。B2層設計，保留將來改作商業(yè)的可能性，根據(jù)市場變化，再調(diào)整做商業(yè)用途。風險：地上增值的部分無產(chǎn)權(quán)，無法通過消防驗收。后期運營也存在消防檢查的風險。地下部分需重新設計改造、補地價。三.小結(jié)（一）.寫字樓部分：1、11月14日*項目寫字樓拓展空間策略進行了溝通研討。會上，雙方達成共識的面積增值策略如下： (1).架空層增值策略裙房屋頂架空層（增加4500 ）避難層結(jié)合樓層局部架空（增加約3000 ）(2).會議室及多功能廳增值策略（增加17000 ） (3).屋頂層增值策略（ 增加13600 ） 以上策略增加面積總計：約38100 。2、未達成共識的增值策略如下： 我司所提出的“樓層內(nèi)整層架空綠化”及“陽臺改造”（分別為第1.3條與第4條策略）這兩種方法，*集團認為將帶來嚴重影響立面造型、報建風險過大、后期改造量巨大等問題，故不建議采用以上兩種增值策略。 備注：樓層內(nèi)的整層架空綠化策略（增加14000 ） 陽臺增值策略（增加17000 ）。以