房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程71247780

1、PAGE PAGE 28房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程(完整版一)轉(zhuǎn)載1、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提.但是,這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。目前我國法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題。恩，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使

2、用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。一般來說，一一塊地，必必須要由由規(guī)劃部部門核定定規(guī)劃要要點(diǎn)，頒頒發(fā)了建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證（以以下簡稱稱地規(guī)證證）之后后，才能能領(lǐng)取土土地使用用權(quán)證。這這絕對應(yīng)應(yīng)該是必必須的程程序。因因?yàn)閲镣敛块T必必須依據(jù)據(jù)規(guī)劃部部門核定定的土地地功能及及土地使使用強(qiáng)度度，才能能計(jì)算出出土地出出讓金，才才能在土土地證上上載明土土地用途途及年限限。但是呢，在在現(xiàn)實(shí)中中呢，這這個(gè)想法法只能是是理想狀狀態(tài)。因因?yàn)槭紫认?，很多多地方的的國土部部門在出出讓土地地的時(shí)候

3、候，根本本不考慮慮規(guī)劃，直直接就整整塊出讓讓了。然然后給人人家辦出出商住用用地土地地使用權(quán)權(quán)證。這這種讓人人無法理理解的土土地出讓讓模式一一度非常常盛行。然然后受讓讓了土地地的開發(fā)發(fā)商，再再去規(guī)劃劃部門軟軟磨硬泡泡，無論論是修改改規(guī)劃也也好，還還是根本本沒有規(guī)規(guī)劃都好好，反正正，我的的土地出出讓金是是已經(jīng)交交了，剩剩下的事事情你規(guī)規(guī)劃部門門得給我我搞定。我不是批評評這種土土地出讓讓模式容容易滋生生腐敗。要要知道，我我國正式式搞土地地出讓也也只不過過是從119900年開始始的，而而以公開開交易的的形式搞搞土地出出讓，甚甚至都只只是從119977年才正正式開始始。而北北京第一一塊公開開交易的的土地

4、，是是到20000年年之后才才上市的的。我只只不過是是說，我我國在這這個(gè)問題題上缺乏乏經(jīng)驗(yàn)，國國際上也也沒有什什么可供供借鑒的的模式。因因?yàn)槲覈鴩姆康氐禺a(chǎn)管理理體系那那絕對是是全世界界獨(dú)有的的。憤青青們不要要在這里里給我指指三道四四。我在在這個(gè)行行業(yè)浸了了這些年年了，起起碼我個(gè)個(gè)人覺得得，把我我放到990年代代的背景景里面去去，我也也想不出出更好的的土地交交易模式式。城市市規(guī)劃這這個(gè)概念念一直到到現(xiàn)在都都還沒深深入人心心，更何何況當(dāng)時(shí)時(shí)呢。不過無論如如何，這這種土地地交易模模式現(xiàn)在在已經(jīng)只只是歷史史了。新城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法第三三十八條條：在城城市、鎮(zhèn)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)區(qū)內(nèi)以出出讓方式式提供國國有土地地使用權(quán)

5、權(quán)的，在在國有土土地使用用權(quán)出讓讓前，城城市、縣縣人民政政府城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃主主管部門門應(yīng)當(dāng)依依據(jù)控制制性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃，提提出出讓讓地塊的的位置、使使用性質(zhì)質(zhì)、開發(fā)發(fā)強(qiáng)度等等規(guī)劃條條件，作作為國有有土地使使用權(quán)出出讓合同同的組成成部分。未未確定規(guī)規(guī)劃條件件的地塊塊，不得得出讓國國有土地地使用權(quán)權(quán)。以出讓方式式取得國國有土地地使用權(quán)權(quán)的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目，在在簽訂國國有土地地使用權(quán)權(quán)出讓合合同后，建建設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)持持建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目的批批準(zhǔn)、核核準(zhǔn)、備備案文件件和國有有土地使使用權(quán)出出讓合同同，向城城市、縣縣人民政政府城鄉(xiāng)鄉(xiāng)規(guī)劃主主管部門門領(lǐng)取建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證。城市、縣人人民政府府城鄉(xiāng)規(guī)規(guī)劃主管管部門不不得在

6、建建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證中中，擅自自改變作作為國有有土地使使用權(quán)出出讓合同同組成部部分的規(guī)規(guī)劃條件件。希望在我日日后的職職業(yè)生涯涯中，不不要再拿拿著商住住用地土土地證去去規(guī)劃部部門死磨磨硬泡，阿阿門。2、項(xiàng)目公公司設(shè)立立、立項(xiàng)項(xiàng)、環(huán)境境評估、房房地產(chǎn)開開發(fā)資質(zhì)質(zhì)這四項(xiàng)幾乎乎是每一一個(gè)項(xiàng)目目要開始始的時(shí)候候必須要要搞的東東西。非非常的社社會主義義特色。不不過這里里也有些些東西很很有趣，與與法律的的關(guān)系也也比較大大，比如如設(shè)立項(xiàng)項(xiàng)目公司司。這里里要注意意一下，母母公司拍拍到的土土地，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)到其全全資設(shè)立立的項(xiàng)目目公司名名下，按按我國法法律，不不屬于交交易。我我再次強(qiáng)強(qiáng)調(diào)一下下：母公公司與其其全資子子

7、公司之之間的土土地流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，不屬屬于交易易。再次次強(qiáng)調(diào)：不屬于于交易。因因此，房房地產(chǎn)公公司可以以任意設(shè)設(shè)置項(xiàng)目目子公司司，在房房子賣完完后再把把它在實(shí)實(shí)體上消消滅，只只留下一一個(gè)殼。這這種操作作模式?jīng)]沒什么法法律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)可言，非非常的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)用用，因此此現(xiàn)在我我國稍微微有點(diǎn)規(guī)規(guī)模的房房地產(chǎn)公公司都這這么干。再說立項(xiàng)，這這個(gè)東西西純粹是是計(jì)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代代留下的的產(chǎn)物，非非常的煩煩，也不不知道這這個(gè)東西西應(yīng)該算算什么。立立項(xiàng)主要要考察的的是項(xiàng)目目的投資資額及可可行性。我我不知道道在目前前的市場場里，可可行性這這個(gè)東西西，政府府是從什什么角度度來管理理的。反反正現(xiàn)在在各地由由于市場場經(jīng)濟(jì)的的深度不不同

8、，所所以在這這個(gè)事情情的管理理上也不不同。有有些地方方基本上上不太管管，有些些地方就就管得非非常嚴(yán)。而而且立項(xiàng)項(xiàng)到底需需要什么么材料那那也是誰誰都說不不清楚的的事情。立立項(xiàng)與其其他程序序的先后后關(guān)系那那更是異異常隨便便的事情情。譬如如最近國國家的政政策，要要求先把把環(huán)境評評估搞了了，再回回頭來立立項(xiàng)。這這是基于于加強(qiáng)環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)促進(jìn)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展的考考慮。但但在很多多地方，環(huán)環(huán)評的一一項(xiàng)主要要前提材材料就是是立項(xiàng)批批文。立立不了項(xiàng)項(xiàng)根本做做不了環(huán)環(huán)評。不不過上有有政策下下有對策策，事情情都是人人辦出來來的。反反正到目目前為止止，建設(shè)設(shè)項(xiàng)目都都在紛紛紛的上馬馬中，我我也不知知道大家家都是怎怎么在

9、這這些莫名名其妙的的政策中中穿過來來的。反反正我自自己如果果操辦這這些事情情，基本本上都是是直接去去這些部部門，譬譬如去計(jì)計(jì)劃部門門，就讓讓他們給給我推薦薦可行性性研究報(bào)報(bào)告的編編制公司司，去環(huán)環(huán)保局，就就讓他們們給我推推薦環(huán)境境評估報(bào)報(bào)告的編編制公司司，然后后讓這些些公司負(fù)負(fù)責(zé)把這這些手續(xù)續(xù)辦出來來。編制制費(fèi)用稍稍微給多多點(diǎn)都沒沒關(guān)系。總總之我自自己一看看到這些些手續(xù)，頭頭就痛得得厲害。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)資質(zhì)就就比較有有技術(shù)含含量一點(diǎn)點(diǎn)，關(guān)鍵鍵是專業(yè)業(yè)技術(shù)人人員難找找。現(xiàn)在在這些專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員資資料都是是省內(nèi)聯(lián)聯(lián)網(wǎng)了，想想搞幾個(gè)個(gè)球人糊糊弄建設(shè)設(shè)部門基基本上做做不到，建建設(shè)部門門也不敢敢在這個(gè)個(gè)

10、事情上上亂來，因因?yàn)槿魏魏稳硕伎煽梢陨暇W(wǎng)網(wǎng)查到，某某某是什什么專業(yè)業(yè)資質(zhì)任任職什么么公司?，F(xiàn)現(xiàn)在結(jié)構(gòu)構(gòu)類的工工程師難難找啊，感感慨一個(gè)個(gè)。嘿嘿嘿。下一篇開始始講正式式的規(guī)劃劃報(bào)建：總平面面審查階階段。3、總平面面審查階階段這個(gè)階段各各地的叫叫法不一一樣，我我聽得比比較多的的叫“修建性性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃審查查”。這個(gè)個(gè)階段就就是審查查小區(qū)的的總平面面規(guī)劃圖圖紙，也也就是審審一個(gè)小小區(qū)的建建筑物都都是怎么么排的，每每棟單體體建筑有有多高，有有多大，各各棟單體體建筑之之間怎么么間隔，間間距是多多少，日日照夠不不夠，總總?cè)莘e率率是多大大，有沒沒有超過過規(guī)定的的容積率率，建筑筑密度是是多少，進(jìn)進(jìn)出小區(qū)區(qū)的道路

11、路怎么安安排，是是不是符符合消防防規(guī)范，等等等等等等，這些些東西都都是非常常的專業(yè)業(yè)啊專業(yè)業(yè)。在這里我要要舉例說說明一下下，比如如建筑密密度，這這個(gè)東西西看起來來很簡單單是吧，就就是建筑筑物基底底面積占占整個(gè)小小區(qū)面積積的比例例數(shù)。譬譬如這個(gè)個(gè)小區(qū)是是1萬平方方米，有有30000平方方米的地地面上有有建筑物物，那么么建筑密密度就是是30%?？雌鹌饋磉@個(gè)個(gè)計(jì)算應(yīng)應(yīng)該是沒沒有什么么爭議了了。但是是且慢。我我這30000平平方米的的建筑占占地里面面，有220000平方米米是一個(gè)個(gè)大型的的架空平平臺，架架空層下下是停車車位，上上面是空空中綠化化廣場。現(xiàn)現(xiàn)在，爭爭議就來來了，我我這個(gè)220000平方米米

12、，到底底算不算算建筑基基底？你你之所以以限制我我的建筑筑密度，無無非就是是為了保保證綠化化嘛，保保障居民民的休閑閑空間嘛嘛。現(xiàn)在在我雖然然好象是是在地面面上建了了東西，但但是我這這個(gè)東西西頂上都都是綠化化啊，我我的綠化化沒有減減少啊，我我的休閑閑空間沒沒有減少少啊，所所以這個(gè)個(gè)20000平方方米不能能算在建建筑密度度里面。這這種空中中花園型型的架空空層到底底要不要要算建筑筑密度的的問題，反反正技術(shù)術(shù)規(guī)范沒沒有限死死，有無無窮的空空間可以以鉆營。再舉個(gè)例子子，容積積率，總總建筑面面積除以以凈用地地面積。也也是看起起來很簡簡單。但但是放到到實(shí)踐中中一看，啥啥是凈用用地面積積?。繌膹哪睦锲鹌鹚惆。渴?/p>

13、純粹粹的土地地使用權(quán)權(quán)證載的的面積呢呢，還是是比這個(gè)個(gè)面積大大那么一一點(diǎn)，一一直到周周邊道路路的道路路中線去去呢？這這個(gè)東西西根本說說不清楚楚，怎么么算都行行。把凈凈用地面面積一加加大，總總建筑面面積自然然就水漲漲船高。這這都是可可以鉆營營的地方方。其他的地方方，譬如如消防通通道的設(shè)設(shè)置，高高層建筑筑四周必必須設(shè)立立環(huán)形消消防車道道。但是是這么一一搞，小小區(qū)的綠綠化基本本上就毀毀掉了。怎怎么辦？設(shè)置那那種隱形形消防車車道，上上面種草草保持綠綠化，就就指著圖圖紙說這這就是一一條消防防道路。這這么搞行行不行？反正我我個(gè)人不不知道行行不行。消消防車道道的載重重量那是是有非常常嚴(yán)格滴滴設(shè)計(jì)要要求滴，反

14、反正我個(gè)個(gè)人不知知道這種種草地能能不能承承載得起起消防車車。審總平面是是整個(gè)開開發(fā)報(bào)建建過程中中最有技技術(shù)含量量的活，這這個(gè)過程程一般都都要2到3個(gè)月，往往往都要要和規(guī)劃劃部門反反復(fù)修改改扯皮，來來回磨，磨磨到雙方方都沒了了脾氣，才才能通得得過。我我反正幾幾乎沒有有見過能能順順當(dāng)當(dāng)當(dāng)啥工工作不做做，干等等著就能能通過總總平面審審查的。我我也沒見見過那種種零缺陷陷的總平平面設(shè)計(jì)計(jì)，只要要有心，無無論什么么公司的的總平面面，無論論是你萬萬科還是是富力還還是雅居居樂，那那只要一一挑起來來，問題題都是一一筐筐的的。不是是消防間間距不夠夠，就是是在不能能開窗的的地方開開了窗，要要么就是是車道轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)彎半徑徑

15、太小，等等等等等等。（在在這自夸夸一個(gè)：本人不不才，曾曾經(jīng)試過過在10天內(nèi)完完成這個(gè)個(gè)工作，至至今被引引為傳奇奇故事。嘿嘿嘿）4、管線綜綜合審查查、排水水許可證證管管線綜合合審查是是規(guī)劃部部門的專專業(yè)審查查內(nèi)容之之一，我我現(xiàn)在專專門拿出出來講，因因?yàn)檫@個(gè)個(gè)東西實(shí)實(shí)在是非非常，非非常的專專業(yè)啊。搞搞得不好好的話，實(shí)實(shí)在是害害死人啊啊。而且且，被這這個(gè)東西西害死的的公司比比比皆是是。各位位千萬別別以為那那些什么么保利啊啊合生啊啊之類的的大公司司就不會會在這個(gè)個(gè)問題上上犯重大大原則性性的錯(cuò)誤誤，事實(shí)實(shí)上，無無論什么么房地產(chǎn)產(chǎn)公司，在在這個(gè)問問題上栽栽跟頭的的的幾率率，是一一樣的，這這個(gè)東西西就跟擊擊

16、鼓傳花花似的，一一輪到就就死。說了半天，管管線綜合合是啥？包括三三大項(xiàng)：小區(qū)給給排水管管線、強(qiáng)強(qiáng)電線路路、弱電電線路，這這三項(xiàng)綜綜合起來來考慮，根根據(jù)各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)規(guī)范科學(xué)學(xué)統(tǒng)籌安安排，放放到同一一張圖紙紙上。給給排水不不用多解解釋了，就就是怎么么引自來來水進(jìn)小小區(qū)，然然后怎么么把生活活污水和和雨水排排出小區(qū)區(qū)；強(qiáng)電電就是生生活用電電， 線路從哪里里進(jìn)，怎怎么上樓樓，怎么么進(jìn)門；弱電的的內(nèi)容就就多了，什什么有線線電視線線、各類類通訊線線路、網(wǎng)網(wǎng)線、內(nèi)內(nèi)部監(jiān)控控線路，等等等等等等，多得得要死。上上面這三三樣?xùn)|西西要科學(xué)學(xué)的話，統(tǒng)統(tǒng)統(tǒng)都得得在地下下走，從從地下穿穿進(jìn)各棟棟單體再再連接進(jìn)進(jìn)入千家家萬戶

17、。這些線路啊啊什么的的，必須須要合理理的安排排好，不不能到處處亂走。作作為非專專業(yè)人士士，要判判斷一個(gè)個(gè)小區(qū)的的官線綜綜合設(shè)計(jì)計(jì)好不好好，只需需要看兩兩個(gè)東西西：1、你就這這么走進(jìn)進(jìn)一個(gè)小小區(qū)，看看它里面面是不是是有電線線搭在樓樓和樓之之間。只只要有這這個(gè)，基基本上這這個(gè)小區(qū)區(qū)你就不不用多考考慮了。2、沙井蓋蓋是不是是基本沿沿著小區(qū)區(qū)道路排排布，不不是搞到到到處都都是。如如果什么么沙井蓋蓋搞得滿滿地都是是，簡直直看不出出走向來來的，基基本上這這個(gè)小區(qū)區(qū)你就可可以考慮慮放棄了了。為什么我要要這么強(qiáng)強(qiáng)調(diào)這個(gè)個(gè)管線綜綜合呢？如果它它設(shè)計(jì)不不好有什什么后果果呢？首首先，就就是給排排水會整整天出問問題。

18、一一下雨小小區(qū)就變變池塘的的事情，我我實(shí)在是是見得太太多了；然后，對對于年輕輕的我來來說，就就是網(wǎng)絡(luò)絡(luò)整天出出問題，小小區(qū)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)運(yùn)營商商根本沒沒得選，因因?yàn)橹宦衤窳艘粭l條管，別別的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)運(yùn)營商商想進(jìn)來來提供優(yōu)優(yōu)質(zhì)服務(wù)務(wù)都不行行，而現(xiàn)現(xiàn)在的這這家，不不是這里里的線路路壞就是是那里壞壞，整天天修，我我這正打打怪呢，嘣嘣的一下下，斷網(wǎng)網(wǎng)了。再再然后，夏夏天千萬萬別開空空調(diào)，一一開就斷斷電跳閘閘。家里里的電器器得輪著著用，千千萬別一一起開?？纯措娨暤牡臅r(shí)候千千萬別開開電腦，不不然就得得在黑暗暗之中耗耗一晚上上。這都都是管線線綜合沒沒搞好的的標(biāo)志啊啊。你說說，這樣樣的小區(qū)區(qū)，能住住嗎？管線綜合既既然如此

19、此重要，那那么我們們說，我我們設(shè)計(jì)計(jì)的時(shí)候候好好的的考慮，好好好的研研究，不不就行了了嗎？事事實(shí)上，是是不行。為為什么？因?yàn)樗械木€線，你都都得從外外面引進(jìn)進(jìn)來，都都得跟外外面有個(gè)個(gè)接口。但但是接口口在哪里里呢？我我現(xiàn)在告告訴你們們，無論論開發(fā)商商們在事事先做多多少準(zhǔn)備備工作，做做多少調(diào)調(diào)查工作作，都無無法保證證預(yù)留的的接口不不發(fā)生變變化。最最常見的的是市政政排污管管線突然然就重新新施工，換換地方了了，哪怕怕它不換換地方，就就是水平平抬高個(gè)個(gè)幾公分分，這個(gè)個(gè)小區(qū)的的排水因因?yàn)閮A斜斜度不夠夠，那也也完蛋了了。這種種事情太太常見了了。大家家肯定經(jīng)經(jīng)?？吹降绞姓芄芫€施工工，把路路挖開，今今天搞搞

20、搞這里，明明天搞搞搞哪里。我我反正是是被這個(gè)個(gè)東西搞搞怕了。這這種情況況那是想想賠錢都都搞不定定的。然然后，高高壓電線線的接入入口，一一開始說說得好好好的，從從某某變變電站接接，等到到施工完完畢，要要正式接接的時(shí)候候，突然然發(fā)現(xiàn)那那個(gè)變電電站已經(jīng)經(jīng)搬走了了，又或或者它的的容量已已經(jīng)超了了，不能能再讓你你接，你你得從其其他地方方接，這這個(gè)時(shí)候候只能花花冤枉錢錢，亂引引。引到到多少電電算多少少電。至至于，呃呃，會引引起什么么生活上上的麻煩煩，我也也不知道道。再說到這個(gè)個(gè)排水許許可證。這這個(gè)東西西是市政政部門發(fā)發(fā)的，專專門針對對小區(qū)的的排水。現(xiàn)現(xiàn)在都是是要求雨雨污分流流了。就就是雨水水和生活活污水要

21、要分兩條條管排。這這個(gè)東西西管的是是管徑和和流量，以以及連接接市政管管線的位位置。然然后這個(gè)個(gè)東西反反過來又又影響管管線綜合合設(shè)計(jì)，事事實(shí)上是是一回事事。我就就不多說說了。5、單體審審查、建建筑工程程規(guī)劃許許可證規(guī)劃劃部門對對單體設(shè)設(shè)計(jì)的審審查那也也是非常常嚴(yán)格的的，但是是總體來來說，相相對于總總平面規(guī)規(guī)劃，就就比較容容易通過過一點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實(shí)單體建筑的設(shè)計(jì)方案。單體方案主要是些啥內(nèi)容呢？我個(gè)人是這么總結(jié)的：關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個(gè)階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車

22、位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。當(dāng)然，總平平面審查查期間一一般來說說，也會會審車位位，不過過那個(gè)階階段主要要是經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)值，按按35平方方米到445平方方米平方方米一個(gè)個(gè)車位這這樣的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值，來來評估地地下室面面積夠不不夠，一一般來說說規(guī)劃部部門不會會很在意意車位夠夠不夠，不不會認(rèn)真真的在圖圖紙上數(shù)數(shù)。但是是單體階階段就不不一樣了了，就開開始數(shù)了了。這個(gè)個(gè)時(shí)候什什么毛招招都會用用上。比比如所謂謂的子母母車位啦啦，根本本停不進(jìn)進(jìn)去車的的轉(zhuǎn)角位位也放個(gè)個(gè)車位啦啦，等等等等等，不不一而足足。但是是有些時(shí)時(shí)候，無無論怎

23、么么擺都擺擺不夠，那那也有辦辦法，就就是宣稱稱我這里里要做立立體機(jī)械械停車位位。立體體機(jī)械停停車位我我相信很很多人都都見過，那那玩意非非常的不不好使喚喚，進(jìn)出出一次花花上半個(gè)個(gè)小時(shí)那那是非常常正常的的事情。不不過無數(shù)數(shù)開發(fā)商商都只是是停留在在口頭上上，只要要通過單單體審查查了，這這個(gè)機(jī)械械停車裝裝置那是是絕對不不會安裝裝的。那么，為什什么開發(fā)發(fā)商那么么不愿意意建大點(diǎn)點(diǎn)地下室室？因?yàn)闉榻ǖ叵孪率沂翘澨澅镜?。買買的人也也少。我我知道這這個(gè)話一一說出來來糞青們們就會向向我開炮炮，說什什么100幾20萬買買一巴掌掌大的停停車位，開開發(fā)商還還虧本？事實(shí)是是，停下下一臺車車，的確確只需要要10個(gè)平平方米不

24、不到的空空間。但但是，你你要把這這部車停停進(jìn)去，你你另外還還需要330平方方米的進(jìn)進(jìn)車道。所所以按經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值，每每個(gè)停車車位所須須分擔(dān)的的面積，基基本上都都是355到45平方方米。規(guī)規(guī)劃部門門都這么么掌握。你你這個(gè)車車是不能能垂直起起降的。這這就是客客觀規(guī)律律。當(dāng)然我這個(gè)個(gè)是大概概經(jīng)驗(yàn)，在在有些城城市，停停車位還還是能賺賺錢的，比比如廣州州、深圳圳和上海海的一些些黃金地地段的樓樓盤，據(jù)據(jù)說停車車位都能能買到440萬一一個(gè)。不不過這個(gè)個(gè)不代表表一般規(guī)規(guī)律。嘿嘿嘿。審?fù)陠误w設(shè)設(shè)計(jì)，設(shè)設(shè)計(jì)公司司再細(xì)化化一下出出建筑施施工圖，就就可以申申領(lǐng)建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證。這這個(gè)過程程比較沒沒什么技技術(shù)含量量。

25、不值值得多說說。我就就一筆帶帶過了。不過這個(gè)建建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證，在在新的城城鄉(xiāng)規(guī)劃劃法中中被提到到非常高高的位置置，反復(fù)復(fù)的強(qiáng)調(diào)調(diào)。我個(gè)個(gè)人還沒沒鉆詳明明白，不不知道這這個(gè)法是是什么意意思，在在搞什么么玄虛。6、消防和和人防專專項(xiàng)審查查這兩樣?xùn)|西西搞死人人。我直直接這么么下兩個(gè)個(gè)結(jié)論：沒有哪哪個(gè)小區(qū)區(qū)的消防防和人防防設(shè)計(jì)是是達(dá)標(biāo)的的。沒有有哪個(gè)小小區(qū)的消消防和人人防設(shè)備備是合格格。我就就這么直直接一點(diǎn)點(diǎn)：消防防報(bào)建，要要說難，是是所有專專業(yè)報(bào)建建中最艱艱難的，但但是如果果說簡單單，也可可以很簡簡單。至至于人防防報(bào)建，這這個(gè)東西西莫名其其妙，我我不知道道這個(gè)算算什么，我我對任何何備戰(zhàn)的的東

26、西，都都心存惡惡感。先從消防說說起。消消防部門門是武警警官兵，不不是政府府機(jī)構(gòu)，這這個(gè)大家家心里要要有數(shù)。我我國的消消防審查查，在很很多時(shí)候候都是非非常扯淡淡的，非非常官僚僚的。另另外呢，我我們的開開發(fā)商，也也的確是是非常的的不象話話，要滿滿足消防防規(guī)范的的話，這這個(gè)投入入太大了了。另外外我們的的消費(fèi)者者也沒這這種意識識。因?yàn)闉楹芏嘞郎系牡囊笫鞘欠浅Ｓ坝绊懯褂糜玫?，比比如電梯梯間和樓樓梯間之之間設(shè)置置個(gè)1級防火火門，那那對業(yè)主主進(jìn)進(jìn)出出出來講講，是非非常不方方便的。基基本上來來講，消消防設(shè)計(jì)計(jì)絕對不不可能嚴(yán)嚴(yán)格按規(guī)規(guī)范做夠夠做足。在在這個(gè)方方面，審審查那也也是越來來越嚴(yán)。一一般說，各各發(fā)

27、展商商都是委委托消防防施工企企業(yè)代理理報(bào)建。為為什么呢呢？因?yàn)闉檫@些企企業(yè)長期期和消防防部門打打交道，跟跟消防部部門之間間的關(guān)系系千絲萬萬縷源遠(yuǎn)遠(yuǎn)流長，往往往由他他們出面面才能把把事情辦辦成。但但是，我我在這里里說句公公道話：涉及生生命安全全的消防防規(guī)范，基基本上沒沒人敢動動手腳。比比如122層以上上要設(shè)置置專門的的消防電電梯，117層以以上設(shè)置置剪刀樓樓梯，這這些強(qiáng)制制性規(guī)范范已經(jīng)是是鐵律。我我個(gè)人沒沒見過有有開發(fā)商商能繞得得過這些些強(qiáng)制性性規(guī)范的的，即使使能繞過過去將會會獲得巨巨大的回回報(bào)，譬譬如減少少一套樓樓梯，那那是多么么好的事事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。起碼我不敢。在我個(gè)人日后的

28、職業(yè)生涯中，我也不敢。人防工程是是非常神神經(jīng)的一一樣中國國特色的的東西。我我不知道道這個(gè)東東西算啥啥。真要要有空襲襲了我絕絕對不會會呆在高高層建筑筑的地下下室里，911的那棟大樓就是前車之見。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。當(dāng)然這只是我的個(gè)人觀感，大家不必介意。人防部門屬屬于政府府部門，不不是軍隊(duì)隊(duì)編制。用用于人防防用途的的那部分分地下室室也可以以搞停車車位，但但是這部部分要被被劃出來來，不能能發(fā)產(chǎn)權(quán)權(quán)證。這這部分停停車位只只有使用用權(quán)。關(guān)關(guān)于人防防停車位位的使用用權(quán)問題題，現(xiàn)在在的爭議議非常大大。社會會上各種種聲音都都有，尤尤其是自自以為看看通了物物權(quán)法的的神經(jīng)們們。我現(xiàn)現(xiàn)在告訴訴你們

29、，所所有的人人防用途途的東西西，產(chǎn)權(quán)權(quán)都是國國家所有有。國家家為了鼓鼓勵(lì)大家家搞人防防工程，就就允許你你暫時(shí)用用著。但但是這個(gè)個(gè)產(chǎn)權(quán)，無無論如何何，都不不可能歸歸屬于什什么全體體業(yè)主。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。7、節(jié)能審審查、施施工圖審審查在領(lǐng)取取建設(shè)工工程規(guī)劃劃許可證證之后，設(shè)設(shè)計(jì)公司司在建筑筑施工圖圖的基礎(chǔ)礎(chǔ)上再次次細(xì)化，完完成結(jié)構(gòu)構(gòu)施工圖圖、水電電施工圖圖等等全全部施工工圖及結(jié)結(jié)構(gòu)計(jì)算算書等，完完

30、成節(jié)能能設(shè)計(jì)，做做一個(gè)節(jié)節(jié)能計(jì)算算書，就就可以開開始這兩兩項(xiàng)審查查了。節(jié)能審查，在在我的個(gè)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)里面，是是怎么審審都行的的事情。我我國現(xiàn)在在越來越越強(qiáng)調(diào)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展，建建筑節(jié)能能擺上的的位置也也越來越越高。這這么說吧吧：什么么3600度大落落地窗、全全敞開式式陽臺、無無封閉式式中庭這這些東西西，在節(jié)節(jié)能方面面肯定是是不達(dá)標(biāo)標(biāo)的。搞搞了這些些東西，夏夏天空調(diào)調(diào)得開到到瘋狂掉掉。不過過老百姓姓都喜歡歡這種新新鮮東西西。恩，在在這里南南北差異異非常明明顯：北北方一般般在節(jié)能能審查上上都比較較能達(dá)標(biāo)標(biāo)，老百百姓在觀觀念上也也比較能能接受這這個(gè)，因因?yàn)楸狈椒接幸粋€(gè)個(gè)取暖的的問題，節(jié)節(jié)能不能能達(dá)標(biāo)的

31、的房子，在在冬天那那可是要要白白的的花出取取暖費(fèi)的的。但是是南方人人對這種種東西就就比較不不待見，我我就好這這一口，你你管得著著啊。說到這里不不由得想想對那個(gè)個(gè)套型建建筑面積積90平方方米以下下占700%以上上的90070政政策說兩兩句。建建設(shè)部的的官員們們在政策策制定上上，必定定帶有強(qiáng)強(qiáng)烈的北北方特征征。北方方人在考考慮在冬冬天取暖暖的要求求之后，的的確不習(xí)習(xí)慣居住住大面積積。開間間超過66米的客客廳，在在取暖上上就肯定定不達(dá)標(biāo)標(biāo)了。同同時(shí)，在在完全不不考慮洗洗手間的的采光和和通風(fēng)要要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥

32、，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個(gè)稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個(gè)項(xiàng)目，為了在滿足這個(gè)9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計(jì)師嘔了不知道多少噸血?，F(xiàn)在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有?，F(xiàn)實(shí)就是這么滴殘酷?？陀^規(guī)律就是如此?，F(xiàn)

33、在有些公公司為了了規(guī)避這這個(gè)90070，還還想了些些花招，比比如設(shè)計(jì)計(jì)兩套房房子，再再打通它它一起賣賣。在某某些不良良媒體的的宣傳口口徑上，將將這個(gè)做做法稱為為不良開開發(fā)商昧昧著良心心做事。我我個(gè)人無無言以對對。恩，說個(gè)節(jié)節(jié)能審查查，一說說開去就就說了這這么多，不不好意思思不好意意思?，F(xiàn)現(xiàn)在開始始說施工工圖審查查。施工工圖審查查現(xiàn)在都都已經(jīng)在在表面上上市場化化了，允允許開發(fā)發(fā)商自己己找資質(zhì)質(zhì)的施工工圖審查查單位做做審查。施施工圖審審查單位位還必須須對審查查結(jié)果負(fù)負(fù)責(zé)。但但是，基基于我國國的審查查技術(shù)非非常的落落后，恩恩，怎么么說呢，連連設(shè)計(jì)、施施工技術(shù)術(shù)都非常常落后，因因此這個(gè)個(gè)審查實(shí)實(shí)在是見

34、見仁見智智，根本本沒法子子審。在在這里講講一個(gè)本本人曾經(jīng)經(jīng)親歷的的事情。那那一年在在珠三角角一個(gè)三三線城市市，在一一個(gè)別墅墅項(xiàng)目門門口建一一座景觀觀塔。那那個(gè)塔呢呢，形狀狀就像個(gè)個(gè)紡錘，中中間粗兩兩頭細(xì)。該該地建設(shè)設(shè)局檢查查組帶人人檢查施施工現(xiàn)場場，上了了這塔的的工架，突突然這塔塔就塌了了，整個(gè)個(gè)檢查組組全部死死光。這這是個(gè)大大事啊，政政府因此此組成了了浩大的的調(diào)查，來來查這個(gè)個(gè)事故的的原因。首首先當(dāng)然然是從源源頭設(shè)計(jì)計(jì)查起。結(jié)結(jié)果一查查，設(shè)計(jì)計(jì)堅(jiān)稱沒沒有任何何設(shè)計(jì)上上的問題題。于是是把那圖圖紙送去去重新做做審查，一一查的話話，審查查人員說說，不行行，這個(gè)個(gè)圖紙有有問題。兩兩邊就吵吵了起來來。

35、最后后兩邊都都說服不不了對方方。要說說這個(gè)圖圖紙違反反強(qiáng)制性性規(guī)范吧吧，它也也不違反反。但是是不違反反強(qiáng)制性性規(guī)范就就表示安安全合格格嗎？我我看誰也也不敢說說這個(gè)話話。最后后只能把把施工單單位拉出出來，判判了幾個(gè)個(gè)罰了些些錢，了了事?，F(xiàn)現(xiàn)在合生生在廣州州的某樓樓盤前面面，也打打算樹這這么一個(gè)個(gè)塔，做做審查的的時(shí)候也也是吵得得不可開開交。最最后也是是不了了了之，因因?yàn)檫@根根本說不不清楚，到到底安不不安全反反正我個(gè)個(gè)人不知知道。施工圖審查查是收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目，非非常貴，所所以一直直都是名名義上的的市場化化，事實(shí)實(shí)上的壟壟斷化。施施工圖審審查時(shí)除除了給審審查費(fèi)，專專家紅包包那也是是不能少少滴，嘎嘎嘎，嘎嘎

36、嘎。8、余泥排排放許可可、噪音音排放許許可、夜夜間連續(xù)續(xù)施工許許可余泥和噪音音，這兩兩個(gè)東西西專門拿拿在這里里講，是是因?yàn)檫@這兩樣?xùn)|東西是最最擾民的的。我知知道在很很多城市市，幾乎乎沒怎么么管這兩兩樣?xùn)|西西：余泥泥和噪音音。但現(xiàn)現(xiàn)在，越越來越多多的城市市，開始始加強(qiáng)了了對這兩兩樣?xùn)|西西的管理理。余泥排放現(xiàn)現(xiàn)在都快快成了各各大公路路管理部部門，包包括公路路、交通通、警察察，的主主要生財(cái)財(cái)?shù)缆妨肆?。運(yùn)輸輸施工余余泥的車車輛，只只能在規(guī)規(guī)定時(shí)間間，規(guī)定定道路上上行駛。但但在很多多時(shí)候，根根本不可可能這么么規(guī)范。尤尤其是工工程趕進(jìn)進(jìn)度的時(shí)時(shí)候，那那是日夜夜得都運(yùn)運(yùn)泥啊，沒沒辦法，只只能打通通各路神神仙

37、。余泥泥在運(yùn)輸輸過程中中，很容容易污染染路面。本本人曾經(jīng)經(jīng)見識過過廣州的的一部車車，從天天河一路路撒到番番禺，結(jié)結(jié)果被罰罰了5萬多，包包工頭拼拼命去做做工作都都沒用，估估計(jì)是交交通部門門火大發(fā)發(fā)了，撞撞槍頭上上了。噪音排放許許可，是是指只能能在規(guī)定定時(shí)間，用用規(guī)范的的，噪音音較輕的的方式施施工。這這個(gè)是環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)部門管管著的?，F(xiàn)現(xiàn)在很多多城市已已經(jīng)禁止止使用錘錘擊樁了了。那玩玩意打起起來不是是人能忍忍受的，想想當(dāng)年我我剛剛進(jìn)進(jìn)入這個(gè)個(gè)行業(yè)時(shí)時(shí)候，我我靠，站站在工地地里，聽聽了一天天的錘擊擊聲，第第二天耳耳朵里都都是嗡嗡嗡聲，幾幾乎沒給給錘傻了了。當(dāng)然然用錘擊擊樁，那那肯定是是最經(jīng)濟(jì)濟(jì)的。只只

38、要沒人人管，開開發(fā)商絕絕對用錘錘擊樁。因因此我個(gè)個(gè)人無論論如何，都都支持在在這方面面加強(qiáng)管管理。此此外，對對那些夜夜間連續(xù)續(xù)施工的的，更要要予以管管制。現(xiàn)現(xiàn)在在一一些城市市，這個(gè)個(gè)夜間連連續(xù)施工工的管理理，就管管得非常常好，比比如廣州州和深圳圳。那是是真管得得不錯(cuò)。無無論怎么么找關(guān)系系都難批批得下來來。如果果居然膽膽敢不報(bào)報(bào)批就夜夜間開工工？那是是嫌自己己錢多，想想支援政政府的貧貧困官員員了。但但是絕大大多數(shù)的的城市，唉唉，那處處于幾乎乎沒有管管理的地地步。我作為從先先進(jìn)城市市走出來來的三個(gè)個(gè)代表，到到一些二二三線城城市去，傻傻乎乎的的去問人人家環(huán)保保局，噪噪音排放放和夜間間連續(xù)施施工怎么么辦

39、手續(xù)續(xù)啊？結(jié)結(jié)果被人人家狠狠狠的嘲笑笑過好幾幾回。嘎嘎嘎，我我相信這這里也會會有人看看過我這這一段之之后，狠狠狠的嘲嘲笑我，并并且自鳴鳴得意的的說：有有這種手手續(xù)嗎？我這里里沒有啊啊，我這這里很簡簡單啊，什什么什么么的，就就和上面面某些人人自鳴得得意的嘴嘴臉，一一樣。9、質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督、安安全監(jiān)督督我我為了把把施工許許可證這這一節(jié)趕趕緊搞出出來，已已經(jīng)寫得得不耐煩煩了。但但是沒法法子。程程序是這這么一步步步走過過來的。施施工許可可證完了了之后，我我隨便這這么一想想，我靠靠，后面面不知道道還有多多少程序序。放驗(yàn)驗(yàn)線、白白蟻防治治、防雷雷、預(yù)測測繪、預(yù)預(yù)售、各各專業(yè)驗(yàn)驗(yàn)收、項(xiàng)項(xiàng)目備案案驗(yàn)收，一一直到交

40、交樓。這這得寫死死我啊。為為什么我我會突然然發(fā)這種種神經(jīng)寫寫這種東東西呢？不明白白自己啊啊不明白白自己。特特牢騷百百余字。謝謝謝各位位。質(zhì)量監(jiān)督站站和安全全監(jiān)督站站都是建建設(shè)部門門下屬機(jī)機(jī)構(gòu)。拿拿施工許許可證之之前，必必須得去去兩個(gè)站站辦審批批手續(xù)。這這兩個(gè)站站的分工工，我跟跟各位說說老實(shí)話話，我分分不清楚楚。在我我看來，質(zhì)質(zhì)量問題題都是安安全問題題。我就就不明白白為什么么要搞兩兩個(gè)站，分分著管。譬譬如我打打樁沒按按規(guī)定程程序打，導(dǎo)導(dǎo)致樁荷荷載不達(dá)達(dá)標(biāo)，這這個(gè)到底底是安全全問題還還是質(zhì)量量問題？我反正正說不清清楚?？偪傊畠蓚€(gè)個(gè)機(jī)構(gòu)都都得好好好的哄著著。當(dāng)然然在若干干細(xì)節(jié)上上這兩部部門還是是有所

41、區(qū)區(qū)別。比比如有些些安全問問題的確確跟建筑筑質(zhì)量關(guān)關(guān)系不大大，譬如如工人不不戴安全全頭盔啦啦，物料料堆放不不按規(guī)定定亂堆啦啦，這些些。但在在我看來來，安監(jiān)監(jiān)把質(zhì)監(jiān)監(jiān)吃掉，并并成一個(gè)個(gè)機(jī)構(gòu)，沒沒有任何何邏輯和和操作上上的困難難。在現(xiàn)實(shí)的操操作中，但但凡涉及及到檢測測的，就就由質(zhì)監(jiān)監(jiān)辦；不不需要檢檢測，一一般用肉肉眼就能能發(fā)現(xiàn)毛毛病的，就就屬于安安監(jiān)的職職責(zé)。由由于質(zhì)監(jiān)監(jiān)搞檢測測，比如如樁荷載載檢測、水水泥檢測測，這些些東西，都都是收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目，所所以質(zhì)監(jiān)監(jiān)在管理理上就沒沒那么的的嚴(yán)，為為什么呢呢，因?yàn)闉橘|(zhì)監(jiān)大大多得靠靠這些收收費(fèi)項(xiàng)目目養(yǎng)活自自己。收收人錢手手軟，云云云。安安監(jiān)基本本不收費(fèi)費(fèi)，但是是

42、他們也也能想出出非常多多的收費(fèi)費(fèi)服務(wù)出出來，譬譬如安全全生產(chǎn)培培訓(xùn)，工工人佩帶帶平安智智能卡上上班，等等等，總總之各有有各的門門路啦。現(xiàn)在在有些些城市，質(zhì)質(zhì)量檢測測的功能能已經(jīng)開開始市場場化了，有有資質(zhì)的的檢測單單位都能能做檢測測了。我我見過最最好的城城市是廣廣州。做做個(gè)樁檢檢測的費(fèi)費(fèi)用，只只是周邊邊城市的的3分之1。恩，在在這里，為為了避免免有些人人看不懂懂，我說說一句，打打完樁必必須做檢檢測。檢檢測合格格了，才才能做承承臺，繼繼續(xù)往上上建。各各位的，明明白？不過呢，絕絕大多數(shù)數(shù)的城市市，這個(gè)個(gè)功能被被質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督站牢牢牢的把把持著。這這個(gè)也是是建設(shè)部部門的生生財(cái)主道道啊。我我要是局局長我也也

43、不肯放放。嘿嘿嘿10、施工工招投標(biāo)標(biāo)、監(jiān)理理報(bào)建還是沒寫到到施工許許可證，寫寫死我了了，啊啊啊啊我為為什么會會想到寫寫這個(gè)題題材？我我現(xiàn)在內(nèi)內(nèi)心深處處泛濫著著一寫到到施工許許可證就就太監(jiān)掉掉的沖動動啊。首先，我必必須說明明，按照照我國現(xiàn)現(xiàn)行招投投標(biāo)法，私私營房地地產(chǎn)公司司（無國國有經(jīng)濟(jì)濟(jì)成分），其其房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目不不需要做做建筑施施工招投投標(biāo)，他他們可以以直接發(fā)發(fā)包。但但在某些些大城市市，譬如如廣州，無無論什么么企業(yè)施施工，都都必須做做招投標(biāo)標(biāo)。這是是廣州在在管理上上嚴(yán)重違違反行政政許可法法的地方方。我個(gè)個(gè)人對此此一直持持非常反反感的態(tài)態(tài)度。在在大多數(shù)數(shù)城市，私私營企業(yè)業(yè)只要能能提供私私營企業(yè)業(yè)

44、證明，既既可免除除施工招招投標(biāo)手手續(xù)。啥啥是私營營企業(yè)證證明呢？去工商商局打一一張股東東結(jié)構(gòu)書書就行了了。在必須要做做施工招招投標(biāo)的的時(shí)候，我我必須得得說，這這個(gè)領(lǐng)域域那是真真黑不是是假黑。黑黑得讓人人毛骨悚悚然。搞搞施工的的就沒幾幾只好鳥鳥。我在在此隨便便講個(gè)故故事哈。施施工企業(yè)業(yè)必須把把自己的的專業(yè)技技術(shù)人員員備案到到建筑管管理部門門里去，一一般包括括施工員員、質(zhì)量量員和安安全員。施施工投標(biāo)標(biāo)的其中中一個(gè)材材料是專專業(yè)技術(shù)術(shù)人員，根根據(jù)項(xiàng)目目大小，配配備的人人員多少少也有不不同要求求。大家家知道一一下就行行。有一一次在廣廣州，某某企業(yè)圍圍一個(gè)標(biāo)標(biāo)，另外外一個(gè)不不識相企企業(yè)就想想進(jìn)去，材材料

45、一準(zhǔn)準(zhǔn)備，然然后發(fā)現(xiàn)現(xiàn)自己的的技術(shù)人人員不夠夠了，于于是馬上上到建設(shè)設(shè)局備案案新增人人員資料料。本來來這種新新增技術(shù)術(shù)人員備備案實(shí)在在是非常常簡單的的事情。結(jié)結(jié)果，連連交件都都交不進(jìn)進(jìn)去。總總之就是是不受理理。后來來求爹爹爹告奶奶奶給受理理了，然然后又因因?yàn)槠渲兄幸粋€(gè)人人的身份份證復(fù)印印得不清清晰，全全部材料料退件。這這個(gè)企業(yè)業(yè)的老板板氣得吐吐血。到到最后當(dāng)當(dāng)然這個(gè)個(gè)標(biāo)是投投不進(jìn)去去了。我我這里講講的還只只是個(gè)小小手段。暗暗地里啥啥招數(shù)都都用得出出來。我我個(gè)人不不排除有有些人為為了逼別別人退出出投標(biāo)會會使用黑黑社會的的可能性性。恩，監(jiān)理招招標(biāo)的程程序跟施施工招標(biāo)標(biāo)的程序序及做法法幾乎一一致，我

46、我不多說說了。監(jiān)理報(bào)建是是完成這這個(gè)監(jiān)理理免招標(biāo)標(biāo)或招標(biāo)標(biāo)手續(xù)之之后的事事情，做做一個(gè)監(jiān)監(jiān)理規(guī)劃劃和監(jiān)理理細(xì)則，交交建設(shè)部部門審核核一番，認(rèn)認(rèn)為OKK了，發(fā)發(fā)一個(gè)監(jiān)監(jiān)理審查查意見。通通過了就就是下一一步，施施工許可可證。 監(jiān)理理規(guī)劃和和監(jiān)理細(xì)細(xì)則，老老實(shí)講，在在我個(gè)人人的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)里面，我我從來沒沒看到建建設(shè)部門門真的做做過審核核。在我我個(gè)人的的從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)里面面，我沒沒見過幾幾個(gè)政府府官員能能看得懂懂的。11、施工工許可證證我懷著萬分分激動的的心情，打打下了上上面那55個(gè)字。寫寫完這段段我就開開始撒嬌嬌，啦啦啦啦施工許可證證所須材材料基本本上是上上面全部部手續(xù)一一個(gè)匯總總。缺一一不可。在在我個(gè)人人

47、的職業(yè)業(yè)生涯中中，我從從來沒有有經(jīng)歷過過能辦齊齊上面所所有的手手續(xù)，再再申領(lǐng)施施工許可可證的。在在我與同同行的交交流中，我我也從來來沒見過過老老實(shí)實(shí)實(shí)的一一步步完完成所有有手續(xù)，再再來辦施施工許可可手續(xù)的的。要這這樣的話話，絕對對沒1年的時(shí)時(shí)間出不不來。不不相信的的同學(xué)，請請回頭再再把前面面10個(gè)大大項(xiàng)看一一遍，基基本上每每個(gè)大項(xiàng)項(xiàng)里的每每一個(gè)小小項(xiàng)的工工作日不不會少于于20個(gè)。而而且得一一步一步步來。這這是什么么概念？這是卡卡死你的的概念。隨隨便哪個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)出出了任何何問題，直直接就GGAMEE OVVER。在改革開發(fā)發(fā)之初，外外資企業(yè)業(yè)剛進(jìn)中中國的時(shí)時(shí)候，有有個(gè)著名名的段子子，說是是有個(gè)企企

48、業(yè)要搞搞一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，前前后蓋了了2000多個(gè)章章，事還還沒辦成成。最后后撤資了了，不干干了。上上級政府府震怒，云云云。現(xiàn)在在改革開開發(fā)這么么多年了了，我們們好到哪哪里去了了嗎？我我們的辦辦事流程程方便嗎嗎？我們們能方便便快捷的的為企業(yè)業(yè)服務(wù)嗎嗎？到了今時(shí)今今日，還還有什么么企業(yè)抱抱怨過政政府管得得太嚴(yán)，太太死，審審批環(huán)節(jié)節(jié)太復(fù)雜雜嗎？聽聽不到了了。為什什么？因因?yàn)榇蠹壹医y(tǒng)統(tǒng)都都已經(jīng)適適應(yīng)了這這個(gè)游戲戲規(guī)則。大大家已經(jīng)經(jīng)在這個(gè)個(gè)圈子中中取得了了某種平平衡，達(dá)達(dá)成了某某項(xiàng)交易易。在這這種情況況下，改改革辦事事流程，簡簡化辦事事程序，反反而會阻阻礙辦事事效率。我知道我這這么說，會會有很多多糞青完完全

49、不能能理解。我我就這么么告訴你你們：大大家都已已經(jīng)把潛潛規(guī)則當(dāng)當(dāng)成了規(guī)規(guī)則。這這些規(guī)則則維系著著房地產(chǎn)產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。在在每一個(gè)個(gè)程序中中，在每每一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)中，都都存在利利益分配配，都存存在制衡衡。這個(gè)個(gè)系統(tǒng)在在經(jīng)過110多年年的運(yùn)做做之后，它它本身已已經(jīng)具有有了生命命力，絕絕對是牽牽一發(fā)而而動全身身。因此，我們們經(jīng)常可可以看到到，除了了一些管管理相對對規(guī)范和和嚴(yán)格的的大城市市，很多多的城市市都可以以在未領(lǐng)領(lǐng)取施工工許可證證的情況況下就干干上了很很多工作作，譬如如土方工工程，一一般都是是先動的的。這就就是一種種雙方博博弈之后后達(dá)到的的平衡。哪哪怕是在在這些管管理相對對規(guī)范的的大城市市，也有有空子

50、可可以鉆，比比如基坑坑支護(hù)可可以先發(fā)發(fā)一個(gè)單單獨(dú)的施施工許可可證，然然后再發(fā)發(fā)地下室室部分的的施工許許可證，再再發(fā)地上上部分。這這么把一一個(gè)項(xiàng)目目分割成成很多部部分發(fā)證證。為什什么？因因?yàn)檫@是是雙方一一起適應(yīng)應(yīng)，互相相妥協(xié)的的結(jié)果。政政府要是是把企業(yè)業(yè)都給玩玩死了，他他們就沒沒得玩了了。之后的內(nèi)容容，大家家就開始始熟悉起起來了：我們終終于進(jìn)入入銷售環(huán)環(huán)節(jié)的各各項(xiàng)手續(xù)續(xù)了。啦啦啦啦，我我開始撒撒嬌。12插曲曲,來講講講目前的的宏觀房房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控恩,不妨說說一下,我出身身是房地地產(chǎn)管理理部門。當(dāng)當(dāng)年參與與了非常常多的房房地產(chǎn)政政策制定定。后來來窮得不不行，被被迫下海海至今。這這也是我我為什么么能從

51、事事現(xiàn)在這這個(gè)工作作的原因因之一啦啦。在講預(yù)售和和驗(yàn)收這這些東西西之前，我我想先講講講現(xiàn)在在的房地地產(chǎn)調(diào)控控政策。理理解了這這個(gè)，才才能對銷銷售方面面的各項(xiàng)項(xiàng)政策有有一個(gè)清清晰的了了解。對對現(xiàn)在的的調(diào)控，我我的總體體評價(jià)是是：混蛋蛋。 基本上上，現(xiàn)在在的中央央層面的的調(diào)控政政策分成成以下三三個(gè)方面面：1、減少土土地供給給，緊縮縮地根這方面的政政策非常常的立桿桿見影。如如果這里里有國土土部門的的朋友，看看到了肯肯定大有有感觸。最最近這33年以來來，中央央對地方方的用地地管制，一一年比一一年狠，采采取的措措施一年年比一年年毒。當(dāng)當(dāng)然，這這里我們們必須有有個(gè)概念念，用地地量最大大的產(chǎn)業(yè)業(yè)，不是是房地

52、產(chǎn)產(chǎn)，而是是工業(yè)。尤尤其是各各類招商商引資的的工業(yè)園園區(qū)。目目前我國國各類工工業(yè)園區(qū)區(qū)總面積積已經(jīng)超超過了全全國所有有城市市市區(qū)建成成區(qū)的總總面積。這這是一個(gè)個(gè)很瘋狂狂的概念念。當(dāng)然然，在這這種宏觀觀性的打打壓地方方用地沖沖動的趨趨勢下，房房地產(chǎn)用用地不可可避免的的受到了了株連。房房地產(chǎn)用用地供給給量逐年年減少是是不爭的的事實(shí)了了。各位位不需要要和我爭爭論什么么各大房房地產(chǎn)公公司儲備備了多少少多少地地，足以以做多少少多少年年的開發(fā)發(fā)，因此此現(xiàn)在供供地不足足這種消消息不準(zhǔn)準(zhǔn)確，等等等。這這種新聞聞幾乎都都是不良良媒體的的外行報(bào)報(bào)道，連連造謠都都沒造出出個(gè)樣子子來。只只要看看看現(xiàn)在各各大房地地產(chǎn)公

53、司司儲備的的那些地地都在什什么位置置，基本本上就可可以判斷斷出來事事情的真真?zhèn)巍Ｓ杏心膫€(gè)地地產(chǎn)公司司手頭上上沒開發(fā)發(fā)的地，不不處于偏偏遠(yuǎn)得不不行的遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊區(qū)但但是又發(fā)發(fā)神經(jīng)拖拖著不開開發(fā)的，我我立馬把把這篇東東西打印印出來吃吃掉。在在另一個(gè)個(gè)方面來來說，房房地產(chǎn)公公司儲備備那些目目前來說說幾乎沒沒有開發(fā)發(fā)價(jià)值的的遠(yuǎn)郊土土地，其其完全是是寄希望望于中國國經(jīng)濟(jì)的的健康穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展，城市市逐步擴(kuò)擴(kuò)張，富富裕群體體人數(shù)總總量不斷斷增長。這這種心態(tài)態(tài)其實(shí)倒倒真是一一種諷刺刺。唉2、打壓購購買需求求提高首付比比例，緊緊縮銀根根，提高高銀行準(zhǔn)準(zhǔn)備金率率，控制制按揭貸貸款，都都是這種種考慮。就就是讓老老百姓沒沒

54、錢買房房子。但但是，這這種政策策不是釋釋放和滿滿足需求求，它沒沒有解決決任何問問題，它它只不過過是將需需求延后后。我不不明白為為什么老老百姓對對這種政政策鼓掌掌叫好。有有一種很很神奇的的解釋說說，這種種政策的的好處是是：老百百姓買不不起房子子了，開開發(fā)商脆脆弱的資資金鏈就就會斷掉掉，開發(fā)發(fā)商就會會自動降降價(jià)了。我我個(gè)人不不對這種種神奇的的邏輯予予以打擊擊。免得得我的這這個(gè)貼淪淪為口水水之爭的的場所。我我只對客客觀效果果予以評評價(jià)。謝謝謝。3、強(qiáng)制性性限制房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品類型型這個(gè)很明確確，就是是那個(gè)990平方方米以下下的戶型型占總建建筑面積積70%以上。這這個(gè)90070的的政策被被唱得很很響，好

55、好象很英英明神武武的樣子子。我個(gè)個(gè)人沒明明白過來來這到底底有什么么效果。戶戶型選擇擇完全是是市場化化的東西西。我揣揣摩著是是不是這這個(gè)政策策有這么么一個(gè)隱隱含的前前提在：開發(fā)商商故意建建大戶型型，以獲獲取高額額利潤。但但是，我我暈，大大戶型或或者小戶戶型，在在單價(jià)穩(wěn)穩(wěn)定的前前提下，單單方利潤潤及總利利潤會有有任何差差別嗎？總建筑筑面積不不變，單單價(jià)穩(wěn)定定，戶型型變一下下，造成成影響無無非是多多幾套房房子或者者少幾套套房子，利利潤有區(qū)區(qū)別嗎？除非是是有這樣樣的邏輯輯前提：大戶型型的單價(jià)價(jià)比小戶戶型高。但但在我的的個(gè)人職職業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)里面，我我是沒發(fā)發(fā)覺過有有這種情情況。我我的個(gè)人人經(jīng)驗(yàn)是是反過來來：

56、小戶戶型的單單價(jià)一般般都比大大戶型高高一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)。本人人所經(jīng)歷歷的少數(shù)數(shù)幾個(gè)公公司在產(chǎn)產(chǎn)品定價(jià)價(jià)上基本本上都是是這么個(gè)個(gè)策略。我我不知道道北京是是不是與與我的個(gè)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)相反。我個(gè)人總結(jié)結(jié)，房地地產(chǎn)調(diào)控控政策，就就在上面面這三樣樣?xùn)|西里里面玩來來玩去。不不會有別別的什么么新花樣樣出來了了。這個(gè)個(gè)效果，我我就不多多說了。接下來，繼繼續(xù)講流流程吧。啦啦啦啦13、放線線、驗(yàn)線線這個(gè)就簡單單的說一一說吧。圖圖紙畫出出來之后后，要把把圖紙上上的建筑筑物在實(shí)實(shí)地上落落實(shí)一個(gè)個(gè)具體的的位置，這這是個(gè)技技術(shù)活，要要測量，定定坐標(biāo)。這這個(gè)活就就叫放線線。放線線一般是是規(guī)劃部部門下屬屬的測繪繪院或類類似的測測繪機(jī)構(gòu)

57、構(gòu)干，不不過有些些發(fā)達(dá)城城市也已已經(jīng)把這這個(gè)工作作半市場場化了。嘿嘿嘿， 又來一一個(gè)半市市場化。正正式放線線的前提提是領(lǐng)取取了施工工許可證證。放線線后，測測繪院會會發(fā)出一一份放線線冊。在工程程提前施施工，違違章施工工的場合合，都需需要做通通這個(gè)測測繪院的的工作。讓讓他們提提前來做做放線。唉唉，又來來一個(gè)“做通”工作。放線完畢，施施工單位位照著這這個(gè)邊角角點(diǎn)施工工，完了了之后就就做驗(yàn)線線。一看看這個(gè)建建筑的確確是按圖圖紙建起起來的，沒沒超出邊邊線，測測繪院就就出驗(yàn)線線冊。這個(gè)驗(yàn)線工工作跟日日后的驗(yàn)驗(yàn)收有莫莫大的關(guān)關(guān)系。所所以測繪繪院也得得要像皇皇帝老子子一樣供供著，尤尤其是在在提前放放線的場場合

58、。唉唉14、預(yù)售售許可證證終于說到這這個(gè)了。預(yù)預(yù)售現(xiàn)在在的管理理已經(jīng)比比較嚴(yán)格格了。我我所知道道的，在在房地產(chǎn)產(chǎn)已經(jīng)成成為了一一個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)的城市市，預(yù)售售許可都都要求在在網(wǎng)上辦辦理，全全程公示示?，F(xiàn)在在在預(yù)售售上面做做手腳的的可能性性越來越越小了。預(yù)售許可最最重要的的條件是是：高層層建筑結(jié)結(jié)構(gòu)完成成3分之2，低層層建筑結(jié)結(jié)構(gòu)封頂頂。這個(gè)個(gè)條件跟跟銀行辦辦理按揭揭貸款的的條件又又不一樣樣：無論論層數(shù)高高低，全全部封頂頂才能放放貸。因因此現(xiàn)在在高層建建筑往往往在完成成3分之2的結(jié)構(gòu)構(gòu)，取得得預(yù)售許許可證之之后，開開發(fā)商在在推盤時(shí)時(shí)都不積積極。因因?yàn)檫@個(gè)個(gè)時(shí)候，錢錢也不是是很能收收得到，只只能收到到個(gè)

59、2、3成，但但是各項(xiàng)項(xiàng)交易稅稅費(fèi)卻要要按足成成在當(dāng)年年予以計(jì)計(jì)算。在在理解了了這個(gè)之之后，或或許我們們對捂盤盤這種行行為，會會有更深深刻的認(rèn)認(rèn)識吧?，F(xiàn)在辦預(yù)售售許可，都都要做價(jià)價(jià)格公示示。交易易價(jià)格必必須明確確到套，單單價(jià)必須須清晰，在在交易現(xiàn)現(xiàn)場，也也禁止再再搞什么么50000元/平方米米“起”，這種種騙人的的玩意了了。但是是，我必必須要說說，但是是，政府府沒有（也也沒有權(quán)權(quán)力）對對房地產(chǎn)產(chǎn)交易價(jià)價(jià)格進(jìn)行行管制。在在辦理預(yù)預(yù)售手續(xù)續(xù)時(shí)所申申報(bào)的價(jià)價(jià)格，開開發(fā)商可可以完全全不予理理會。這這個(gè)價(jià)格格申報(bào)一一下就完完了。我我每次做做預(yù)售許許可的時(shí)時(shí)候申報(bào)報(bào)價(jià)格，直直接就是是25000元/平方米米。

60、從來來都是如如此。隨隨便你怎怎么公示示。賣的的時(shí)候照照樣賣550000賣80000賣100000多多，沒有有任何法法律上或或者行政政上的責(zé)責(zé)任。在預(yù)售許可可方面還還有個(gè)值值得一說說的地方方就是預(yù)預(yù)測繪。房房管部門門下屬的的房屋測測量部門門，根據(jù)據(jù)開發(fā)商商提供的的圖紙，事事先算一一個(gè)面積積。這個(gè)個(gè)叫預(yù)測測繪。在在竣工之之后，到到實(shí)地測測量，就就是實(shí)測測了。我我們都知知道，面面積上的的糾紛往往往是日日后客戶戶與開發(fā)發(fā)商之間間的主要要矛盾。這這個(gè)矛盾盾是怎么么來的呢呢？最關(guān)關(guān)鍵的就就是這個(gè)個(gè)預(yù)測與與實(shí)測之之間的面面積差異異。造成成這種差差異的原原因很多多，比如如施工不不規(guī)范造造成的面面積誤差差，又或